1、【中海名城】項目策劃書項目設計構想1. 項項目概況況1.1地理理位置及及素質【中海名名城】位于成成都市南南部的高高新技術術開發區區內，處處于二環環路與三三環路之之間，西西臨高新新大道，北臨紫紫荊西路路，東臨臨元華路路和肖家家河，南南臨機場場路西延延線和體體育公園園。項目目所處的的高新區區始建于于19888年，19991年3月被國國務院批批準為國國家高新新技術產產業開發發區。經經過十年年建設，該區形形成了一一區多園園的管理理模式，初步形形成電子子與信息息技術、生物醫醫藥工程程與現代代食品三三大主導導產業，是一個個新型的的高科技技產業園園區。但但由于初初始規劃劃的局限限性，該該園區內內尚無與與園區

2、建建設相適適應的生生活配套套設施。【中海名名城】的開發發建設，正好填填補這一一空白。1.2項目宗宗地及周周邊環境境項目用地地的西北北部現在在是電纜纜廠的主主廠區，目前正正在生產產；用地地的北面面（即紫紫荊西路路北側）有倍特特幼兒園園（對外外接收學學生）、高新區區實驗學學校（含含小學、初中及及高中部部）、高高新區電電信局、農貿市市場；用用地東側側的肖家家河神仙仙樹段目目前尚未未整治（位于高高新實驗驗學校東東側的肖肖家河已已整治成成示范段段，景觀觀尚可），枯水水季節景景觀較差差，豐水水季節水水流較急急，景觀觀良好。用地內內有部分分廠房和和舊民房房需要拆拆遷，根根據用地地協議，高新區區政府將將于今年

3、年9月30日前前完成首首期用地地的拆遷遷并交供供我司約約1000畝土地地。南面：規規劃路尚尚未形成成，該規規劃路將將由高新新區政府府按照用用地協議議的時間間要求逐逐段完成成，且不不影響我我司的分分期開發發計劃；體育公公園正在在建設中中。北面：紫紫荊西路路已完成成大部分分，尚未未修建的的路段（約1550米）居民民已經搬搬遷，但但房屋尚尚未拆除除，根據據“用地協協議”的規定定，高新新區政府府將于220000年12月31日前前完成該該路段的的建設并并確保通通車，紫紫荊西路路元華路路東側路路段正在在建設中中。紫荊荊西路北北側的倍倍特小區區除“金葉苑苑”（約11.5萬萬平方米米的低檔檔住宅）外已全全部建

4、成成并已入入伙。東面：元元華路已已形成并并通車，但有部部分道路路仍為原原郊區道道路（長長約2000米）。根根據“用地協協議”，高新新區政府府將于220011年3月31日前前完成該該路的市市政化改改建及肖肖家河神神仙樹段段的治理理（包括括其兩側側各寬55米的防護護綠地建建設）。高新區區的商業業配套（如農貿貿市場等等）位于于該路的的北段。元華路路東側有有部分舊舊房（已已列入拆拆遷范圍圍，其用用地性質質為住宅宅小區），【中海名名城】隔元華華路與東東邊的銀銀都花園園、紫荊荊小區相相望。西面：高高新大道道已建成成，新道道路也是是成雅高高速公路路的入口口，三期期地塊西西側臨近近高架橋橋的起點點。隔路路相望

5、有有地奧、恩威、西門子子、機電電設備等等現代化化新型工工業廠房房。1.3交通狀狀況及市市政建設設1.3.1交通狀狀況根據目目前狀況況，用地地周邊公公共交通通較為便便利，有有26路、28路、78路共共三條公公交線路路經過地地塊，其其中，226路公公共汽車車由紅照照壁開往往國防樂樂園，停停靠神仙仙樹公交交車站；28路公公共汽車車電纜廠廠發車，穿行紅紅星路開開往火車車北站；78路公公共汽車車由電纜纜廠發車車，經天天府廣場場后穿行行蜀都大大道開往往西部的的金沙汽汽車客運運站。用地周周邊道路路通暢，駕車出出行可以以很方便便地到達達市中區區、火車車南站、機場、樂山、峨眉山山、雅安安等地。出地塊塊后延高高新

6、大道道向北穿穿過二環環路（距距離地塊塊兩分鐘鐘路程）和一環環路（距距地塊四四分鐘路路程）可可便利達達到市中中心內各各地（十十五分鐘鐘到華西西醫大附附屬醫院院，二十十五分鐘鐘到達天天府廣場場）。成成雅、成成樂及機機場高速速入口緊緊鄰地塊塊，二十十分鐘內內可到機機場，五五十分鐘鐘內可到到樂山，交通極極為便利利。1.3.2市政建建設高新區通通過十年年建設，市政配配套設施施較為完完備。但但具體到到用地周周邊道路路兩側的的市政管管網，就就目前情情況來說說并不完完善，需需要由高高新區政政府按照照用地協協議的時時間及內內容要求求及時配配套到位位。目前前狀況如如下：給水情況況：沿紫紫荊西路路現有3000供水管

7、管線，高高新大道道現有6000供水管管線，元元華路的的北段已已埋設3000供水管管線。污水情況況：沿紫紫荊西路路現有8000污水管管線（沿沿紫荊西西路排向向三瓦窯窯方向），高新新大道現現有8000污水管管線。雨水情況況：沿紫紫荊西路路現有12000雨水水管線（沿紫荊荊西路排排往肖家家河），高新大大道現有有12000雨水水管線。 供電情況況：沿紫紫荊西路路現有110千伏伏架空供供電線路路，高新新大道現現有100千伏架架空供電電線路，元華路路現無供供電線路路。燃氣情況況：紫荊荊西路上上無燃氣氣管道，高新大大道西側側現有1599天氣氣氣管道且且在東側側有預留留接口。供熱情況況：南星星熱電廠廠可提供供

8、供熱條條件，主主管道已已經敷設設到紫荊荊西路電電纜廠大大門口附附近，電電纜廠目目前正在在使用。電話及有有線電視視情況：紫荊西西路北側側有電信信營業廳廳，高新新大道已已埋設22.5萬萬門通信信電纜；高新大大道已埋埋設光纖纖電纜。1.4肖家河河現狀及及濱河公公園的規規劃1.4.1肖家家河現狀狀源頭：肖肖家河發發源于清清水河，清水河河流過西西二環路路清水河河橋后，主流流流往府南南河，支支流形成成肖家河河。分支支處有鐵鐵欄過濾濾漂浮垃垃圾，欄欄后有一一水閘，控制肖肖家河水水量。從從水閘處處了解及及堤上水水紋高度度，其控控制水位位在2.5米左左右污染情況況：肖家家河主要要流經居居住小區區，無工工業污染染

9、源。但但因流經經地段新新開發小小區較多多，以及及市政路路大量修修建，導導致建筑筑垃圾增增多，并并長期堆堆放在河河岸邊，導致河河水污染染，這也也是河水水在枯水水季節發發出臭味味的主要要原因。水量：肖肖家河河河道寬約約10米米，河堤堤寬47米，堤堤高一般般在44.55米，從從河堤水水紋線看看，水位位高時不不超過22.5米米。每年年5110月份份為豐水水季節，河水流流量較大大，神仙仙樹段水水流較急急，河水水無臭味味；111月至次次年4月份為為枯水季季節，河河水流量量很小，神仙樹樹段水流流緩慢，河水臭臭味明顯顯。高新區管管委會為為了改善善高新區區的環境境，已計計劃對肖肖家河神神仙樹段段進行徹徹底治理理

10、，并已已經在高高新實驗驗學校東東側形成成了約11KM的的示范段段，神仙仙樹段的的河道治治理會在在20001年33月份完完成。1.4.2濱河河公園的的規劃按規劃肖肖家河神神仙樹段段西側高高新區擬擬興建沿沿肖家河河長約9900米米、80米寬（防防護綠地地寬5米+河道道寬100米+防防護綠地地寬5+公園660米）的濱河河公園，擬做成成開放的的、可供供市民健健身、休休閑的帶帶狀綠化化空間。河堤設設計成生生態性、自然狀狀、活潑潑的綠化化小環境境，肖家家河神仙仙樹段將將徹底整整治。1.5項目所所在區域域經濟發發展狀況況1.5.1高新新區域經經濟狀況況高新區已已從起步步區的22.5平平方公里里發展成成規劃4

11、40平方方公里；“九五”末實現現GDPP1000億元；工業總總產值2200億億元（現現有外資資企業2240多多家，高高新技術術企業2275家家，年產產值過千千萬元企企業700多家，過億元元企業220家。區內目目前人口口約200萬）；20110年計計劃實現現GDPP4500億元，工業總總產值110500億元，建成中中國重要要的科技技創業區區，中國國西部經經濟的高高地，成成都市經經濟發達達、社會會文明、環境優優美的現現代化新新城區。1.5.2高新新區戰略略地位及及人才戰戰略中央制定定西部大大開發戰戰略，從從趨勢分分析，西西安、成成都、重重慶將是是重點和和快速發發展的區區域，針針對成都都，高新新區則

12、是是發展的的重中之之重。在在人才戰戰略上，從20000年年7月起，進入成成都高新新區企業業博士后后科研工工作站工工作的博博士，兩兩年將獲獲得100萬元的的政府補補助經費費。高新新區每年年還將拿拿出3000萬元元創新獎獎勵基金金獎勵有有突出貢貢獻的各各類人才才。在戶戶口、職職稱評定定及稅收收政策等等方面也也將對引引進的高高級人才才大開“綠燈”。據悉，按按成都高高新區的的最新規規定，從從外地進進入高新新區工作作的餓高高級人才才及配偶偶、子女女一律優優先辦理理成都市市城區常常住戶口口，本人人落戶之之前，其其子女入入托或就就學即享享受區內內戶籍待待遇。戶戶口、人人事行政政關系、人事檔檔案不在在成都的的

13、高級人人才，在在高新區區工作滿滿一年即即可申報報專業技技術職稱稱，不受受工齡、出國前前職稱和和任職時時間限制制；正式式調入高高新區的的高級人人才取得得突出業業績者可可破格申申報高一一級職稱稱，不受受學歷、資歷、任職時時間限制制。高新新區財政政每年拿拿出1000萬元元作為高高級人才才創辦企企業的啟啟動經費費（留學學人員、博士另另有渠道道），每每年拿出出3000萬元給給在高新新區技術術產業發發展中貢貢獻突出出的高級級人才。其所獲獲獎勵和和股權收收益如用用于再投投入高新新區技術術成果產產業化項項目或投投資新辦辦企業的的，免征征個人所所得稅。海外留留學人員員在區內內工作期期間的工工薪收入入，個人人所得

14、稅稅起點按按境外人人員對待待，入區區定居者者其出國國前工齡齡和回國國后的養養老保險險繳費年年限合并并計算。進入高高新區區區域性博博士后科科研工作作站工作作的博士士，高新新區管委委會每年年給予每每人補助助5萬元（共兩年年），由由其個人人自行支支配。據最新了了解，339家博士公公司已入入住高新新區。這這些博士士中包括括一名中中國工程程院院士士、一名名美國科科學院院院士和113名博博士后，大部分分系從美美、德、日、英英、加等等國歸來來的留學學生。2成都都房地產產市場現現狀及發發展趨勢勢2.1房地產產市場的的現狀調調查2.1.1投資資情況統計顯示示，19999年年成都房房地產共共完成投投資933.97

15、7億元，較988年增長長17.5%，其中完完成住宅宅投資555.44億元，增長221.77%。99年新新開商品品房5993.445萬m2,同比增增長177.8%，新開開工項目目比重為為44.7%。20000年13月成都都市房地地產開發發完成投投資122.3億億元，同同比增長長34%，其中中住宅88.233億元，同比增增長277.8%，新開開工面積積1822.344萬m2，同比比增長996.22%。2.1.2開竣竣工情況況19999年新開工工總規模模中，住住宅面積積為4660萬平平方米，占844.8%；19999年商商品房竣竣工總量量達4444.224平方方米，同同比增長長36.7%。2.1.3

16、銷售售情況19999年全年年銷售商商品房3370.5萬平平方米，同比增增長111.7%。其中中，住宅宅銷售3336.9萬平平方米，同比增增長8.4%(在住宅宅銷售面面積中,普通住住宅為2216.56萬萬平方米米，占664.33%，安安居房為為1044.7萬萬平方米米，占331.11%；別別墅、高高檔公寓寓為155.655萬平方方米，占占4.66%)；寫字樓樓8.998萬平平方米，同比增增長166.2%；商業業用房222.228萬平平方米，同比增增長866.1%。個人人購房大大幅上升升是999年房市市最顯著著特點，去年個個人購房房2788.9萬萬平方米米，同比比增長225.11%，占占住宅銷銷售

17、的882.88%，比比重較998年上上升了111.11個百分分點。99年實實現商品品房銷售售額688.266億元，同比增增長388.8%，其中中住宅銷銷售544.433億元，同比增增長266.2%。20000年7月市統統計局對對成都市市城鎮居居民住房房條件、消費狀狀況等進進行的專專項調查查顯示：今年有有12.2%，即9萬家庭庭打算購購房。2.1.4空置置情況19988年末空空置商品品房1336.99萬平方方米，其其中住宅宅空置面面積911.422萬平方方米；119999年末空空置商品品房1224.883萬平平方米，同比減減少8.88%，其中中住宅空空置面積積79.35萬萬平方米米，同比比下降1

18、13.22%；20000年5月末空空置商品品房1119.446萬平平方米，比19999年年同期增增加7.88%，比今今年一季季度末的的1077.933萬平方方米擴大大2.66個百分分點，其其中住宅宅空置量量為822.599萬平方方米，比比19999年同同期（770.331萬平平方米）增加117.447%，比今年年一季度度末的772.007萬平平方米增增加144.6%。另外，根根據了解解，商品品住宅的的空置情情況有一一定的區區域性。其中市市東面和和北面房房屋空置置率居高高；96697年成成都房地地產熱潮潮中位于于老城區區商住樓樓和西面面別墅區區空置率率高，而而我們集集中了解解的城區區南面和和西南

19、面面新開發發的小區區因注重重小區環環境和戶戶型設計計，其空空置率則則較低。數據表明明，雖然然商品住住宅的銷銷售量在在穩步增增加，但但隨著供供應量的的進一步步增加，商品房房的空置置率特別別是住宅宅的空置置情況不不容樂觀觀，房地地產市場場特別是是住宅市市場的競競爭將趨趨于白熱熱化。從近期成成都市220000年房地地產交易易會看：20000年成都都夏季房房地產交交易會首首日共成成交各類類房屋110733套，成成交金額額3.22億元.其中商商品房成成交10046套套，面積積11萬平平方米。為期7天天的交易易會上，共有557.006萬人人次到會會咨詢，成交各各類房屋屋達655.188萬平方方米，成成交金

20、額額達188.9億億元。參參與人數數、房屋屋成交面面積、成成交金額額創歷次次 房交交會之最最。房地產市市場發展展趨勢預預測成都商品品住宅將將是房地地產發展展主流，而且住住宅市場場的競爭爭也是最最為激烈烈的。預預計成都都市的住住宅市場場會有以以下幾方方面的發發展趨勢勢：2.2.1價格格趨勢價格的兩兩級分化化將加劇劇，高檔檔精品住住宅和低低價優質質樓盤可可能會成成為市場場的主流流。主要要表現在在：高檔檔精品住住宅能滿滿足市場場高收入入者，而而低價樓樓盤面向向廣大中中低收入入人士，潛力巨巨大。220000年1月成都都市住宅宅項目綜綜合價格格26559元/平方米米，與999年末末26558元/平方米米

21、的價格格水平相相比略有有上升。2.2.2面積積趨勢中高檔住住宅的戶戶型面積積將會有有所下降降，平面面設計更更加合理理，小區區環境優優美但價價格適中中，“價廉物物美”是銷售售成功的的關鍵。相同面面積的房房屋，用用戶更多多選擇錯錯層式，強調動動靜分離離和豐富富的空間間感，如如“新綠季季節”推出兩兩室和三三室的房房屋在戶戶型平面面上，既既有躍式式的功能能，又有有3.99 m的的層高；“麗陽天天下”推出的的全躍層層小戶型型商務式式公寓，4.33米層高，為客戶戶提供了了不同層層高的空空間，氣氣派而不不浪費。2.2.3配套套趨勢住宅功能能將更加加健全，物業管管理嚴謹謹、周到到、方便便。小區區商業配配套既功

22、功能齊全全，又不不影響居居住環境境，將是是住宅小小區（特特別是成成片開發發的大規規模住宅宅小區）的急待待解決的的問題。2.2.4規模模及品牌牌趨勢小區規模模開發以以及品牌牌效應越越來越受受到重視視，也是是未來成成都地產產界著重重努力的的方向。特別是是因為房房地產投投資大，周期長長，規模模和品牌牌對房屋屋預售和和加速資資金周轉轉較為有有利。西部大開開發戰略略的實施施，成都都房地產產開發將將再掀熱熱潮，發發展水平平將迅速速提高，競爭更更趨白熱熱化。項目所在在地房地地產現狀狀調查項目所在在區域是是成都住住宅小區區發展的的集中地地區，特特別是近近年推出出的環境境好，規規模大，質素佳佳的小區區集中周周圍

23、，都都取得不不俗的銷銷售業績績，被譽譽為成都都的“富人區區”。其中中定位高高檔小區區有：中中華園、麗都花花園、銀銀都花園園、錦官官新城等等（空殼殼售價440000元/ mm2以上）；中檔檔小區有有：紫荊荊嘉園、盤古花花園、雅雅園、紫紫竹苑、芳草地地、大世世界商業業廣場等等（售價價在33300元元/ mm2以上）。列表表如下：項目名稱稱項目類型型占地面積積（畝）建筑面積積（萬平米米）入伙日期期折實均價價（元/平平米）裝修情況況銷售率(%)銀都花園園多層、小小高層2402019988.1224,5000空殼60中華園多層、小小高層2202020000.099 4,0855空殼85紫竹苑多層、小小高

24、層80820000.0553,2000普通裝修修80紫荊嘉園園多層28.665.420000.0553,4000普通裝修修70世紀錦苑苑多層、小小高層100620000.05537099廚衛裝修修30牡丹名邸邸9層電梯梯公寓173.74420011.04430599空殼45王府花園園18層電電梯公寓寓13023.3320000.12236299全裝修90三九雅園園多層231.32220000.05530122空殼60芳草地多層100820000.04431000空殼80盤古花園園電梯公寓寓423.36620011.01139900全裝修40大世界商商業廣場場電梯公寓寓809.120000.12

25、238000空殼30錦繡花園園多層3003220000.12261755全裝修80錦官新城城電梯公寓寓4003020011.02241800全裝修60錦官城電梯公寓寓31520000.12238000空殼送中中央空調調櫥柜50區域房地地產市場場特征2.4.1暢銷銷樓盤的的特征根據調查查，以下下幾個小小區銷售售較好：銀都花花園、麗麗都花園園、中華華園、芳芳草地、雅典國國際社區區等。其其共同特特征如下下：小區地地理位置置優越，交通便便利，周周邊環境境好，市市政配套套齊備，物業管管理規范范，防盜盜、防火火等監控控設施智智能化。容積率率低，一一般多層層（含部部分別墅墅）在11.21.55倍之間間，高層

26、層在3.0-55.0之之間；密密度小，一般在在25%以下；綠化率率高，一一般達到到50%以上。平面布布置較好好地迎合合了房地地產發展展初期先先富起來來的成都都人的心心理需求求。戶型型設計一一般為寬寬廳、大大臥室、雙衛、大廚房房、大陽陽臺布局局。樓宇宇規劃錯錯落有致致，立面面造型多多采用古古典歐風風、色彩彩配置鮮鮮明，戶戶型設計計相對合合理。功能齊齊備，水水、電、氣（部部分小區區中央供供熱）等等齊全，停車位位充足（1：0.55以上），休閑閑娛樂場場地寬闊闊（游泳泳池、會會館、中中心廣場場等具備備），商商業中心心便利，位置合合理。小小區公建建完善（學校、幼兒園園、市場場、銀行行、郵局局、門診診所等

27、）。戶型面面積多樣樣，并自自有特色色。有復復式為主主（中華華園，銀銀都花園園），有有點式小小高層電電梯為主主（世紀紀錦苑、錦繡花花園），但總體體上以11502500平方米米的大戶戶型為主主。推出時時機恰當當，宣傳傳力度大大。以上上幾個小小區推出出正值成成都市高高檔小區區真空期期，高檔檔樓盤相相對較少少，市場場需求量量大。小區規規模大，品牌好好，許多多發展商商是從舊舊城中檔檔房轉向向高檔房房小區開開發，一一般均具具有相對對較好的的信譽，較強的的實力。在分期期開發上上注意先先做小區區環境后后建樓宇宇的方式式，入市市價格較較為合理理。2.4.2滯銷銷樓盤項項目的特特征所謂滯銷銷樓盤是是指房屋屋入住時

28、時銷售未未達到330%的的樓宇。我們著著重調查查了周邊邊的雅園園、新玉玉林、錦錦官城（高層電電梯公寓寓）等。其共同同特征為為：小區位位置較好好，但密密度大，容積率率高；周周邊環境境擁擠、雜亂。小區綠綠化地、空地小小，配套套不全，戶型單單一。平面布布置較差差，戶型型好壞差差異大，車位不不足，人人車混雜雜。定價過過高（如如錦官新新城）；或分期期開發安安排不當當，現樓樓與期房房交叉，未先做做好環境境等。宣傳銷銷售不力力，規模模小，品品牌形象象不足。資金不不足，開開發周期期過長。根據我們們的調查查，成功功的小區區家家相相似，不不成功的的小區各各有其原原因和不不足。在在項目實實施過程程中，必必須全力力避

29、免出出現滯銷銷因素。房地產市市場分析析2.5.1總體體市場銷銷售分析析根據市場場調查，成都房房地產銷銷售有兩兩級分化化明顯的的狀況：一是價價格低廉廉的安居居小區；二是環環境好的的高檔小小區（價價格相對對合理）。成都都房屋市市場已從從房改階階段經過過非理性性購房階階段（注注重虛榮榮、浮夸夸而弱化化實用及及總價）而逐步步走向市市場化和和個人購購房為主主的理性性購房新新階段（實用、舒適而而總價位位合理）。999年商品品房峻工工總量達達4766.6萬平方方米，個個人購房房2788.9萬平方方米，同同比增長長25.1%，占住宅宅銷售的的82.8%。從周邊邊已建小小區分析析，市場場勢頭較較好。但值得注注意

30、的是是：高檔公寓寓的需求求量雖然然增長，但在建建項目也也逐漸增增多。特特別是成成都西面面正推出出禾嘉花花園、舜舜園、名名景苑等等以低容容積率和和高綠化化率為特特色，多多數為五五層框架架結構，會所配配套很完完善的小小區，競競爭趨勢勢激烈。價格走低低。推出出的樓盤盤較多后后，售價價高的銷銷售停滯滯如錦官官新城。但價格格合理的的高檔小小區如麗麗都花園園則異常常火爆（價格在在40000元/平方米米以內）。“價廉物物美”是成都都房地產產銷售制制勝的法法寶。2.5.2購買買對象分分析根據市場場調查購購買對象象集中在在以下幾幾方面：成都本本地人士士a.高收收入階層層、商業業主。此此部分是是目前已已購高檔檔房

31、的主主要構成成者。收收入高對對居住環環境要求求嚴格密度小小、綠化化面積大大、小區區服務齊齊全。b.高級級管理人人員。因因項目所所處高新新區部分分區內高高新企業業工作人人員是未未來購買買對象的的大部分分，他們們收入較較高且穩穩定，通通過銀行行按揭可可以承受受高檔房房屋的消消費。c.部分分單位房房改購房房。部分分單位特特別是效效益較好好的企業業通過福福利方式式補助職職工，對對高檔房房有一定定的購房房需求。外來人人士a.西藏藏及重慶慶地區人人士成都歷歷來是西西藏的大大后方，許多支支邊或經經商人士士都把成成都作為為安家養養老的最最好地方方，因其其收入較較高，消消費能力力較強。重慶地地區由于于其地理理條

32、件和和城市環環境，許許多來往往于成渝渝兩地的的經商人人士都愿愿意把成成都作為為二次置置業的首首選。b.沿海海工作人人員：四川地區區在沿海海經商和和工作人人員較多多，因成成都生活活便利，又是文文化名城城，商業業中心，氣候溫溫和，回回成都安安家是其其心愿。c.外籍籍人士：因項目處處于高新新區，部部分外籍籍工作人人員是重重要銷售售對象，他們對對出售的的小戶型型商務樓樓及出租租的大戶戶型住宅宅均有需需求。房屋投投資者（含二次次置業者者）房地產作作為投資資，因其其高檔小小區環境境和功能能設計的的超前性性，增值值潛力較較大。特特別是外外籍人士士的租賃賃需求及及其租金金的支持持，會使使一部分分較有經經濟實力

33、力的人士士轉向房房地產投投資。今今年推出出的位于于市區的的以小戶戶型為主主的“麗陽天天下”、“西御大大廈”等主要要被投資資置業者者購買。3中海海名城設設計構想想主題思想想“中海名名城”是中國國海外集集團在歷歷史文化化名城成都都開發的的第一個個項目，根據該該項目的的市場定定位和區區域條件件，擬開開發成大大型都市市休閑、高檔精精品居住住社區，以“現代歐歐風社區區，天府府文化生生活”作為項項目開發發的立意意，以“歐陸風風采，天天府情懷懷”作為項項目開發發的概念念主題，將現代代歐風居居住設計計與成都都人生活活方式相相結合，充分體體現西方方傳統建建筑文化化與傳統統巴蜀文文化的雙雙重內涵涵。把西西方先進進

34、的生活活理念引引入成都都。在尊尊重、延延續成都都人傳統統生活方方式的同同時，嘗嘗試營造造新型生生活空間間和社區區文化，引導并并提升居居民的生生活方式式，從而而全面增增進小區區居民的的生活質質素。初步經濟濟指標該項目土土地面積積為4556畝（30.96萬平平方米），其中中住宅用用地233.38萬平平方米，公共建建筑用地地3.15萬平平方米，道路用用地2.77萬平平方米，公共綠綠地1.66萬平平方米，總體容容積率為為1.551.6，其其中首期期暫定為為1.32。總建筑面面積為446.55499.5萬平方方米，其其中住宅宅建筑面面積約444447萬平平方米，公共建建筑面積積240000平平方米。車位

35、配比比為1：0.5，全部部地下停停車，預預留地面面停車位位空間，總體配配置不超超過1：0.7。3.3總體規規劃設想想規劃設計計是建筑筑設計、環境設設計的基基礎，優優秀的規規劃設計計應當完完好地貫貫徹項目目開發的的立意主主題。3.3.1總體分分期發展展規劃總體規劃劃按五期期發展，各期規規劃應在在相對獨獨立完整整的基礎礎上有所所呼應。各期的的規劃開開發應與與土地交交供情況況相結合合，即交交供一批批，開發發一期，避免讓讓規劃設設計脫離離實際情情況。規劃設計計中采用用軸線組組織和空空間序列列的手法法，將分分期發展展的各部部分有機機地組織織在一起起，并通通過特色色商業街街和環境境設計的的綠脈、水景將將各

36、個區區域串聯聯起來，作為生生態系統統、人流流交通的的聯系紐紐帶。同時，避避免過分分追求總總體布局局的形式式構圖，忽略了了實際使使用的需需要，造造成建筑筑組團、單體布布置上的的困難，降低土土地資源源的利用用率。3.3.2規劃組組團設想想根據項目目地塊形形狀、分分期發展展、緊鄰鄰濱河公公園的特特點，以以及居住住小區作作為居家家生活環環境的特特殊要求求，規劃劃組團不不采用大大中心花花園的規規劃模式式，充分分利用肖肖家河帶帶狀公園園景觀優優勢，采采用小組組團花園園的方式式組織建建筑單體體，使各各建筑單單體在步步局上錯錯落有致致，疏密密得當，做到“戶戶有有景”。并通通過公共共空間半公共共空間半私密密空間

37、私密空空間的層層次組織織室外空空間序列列，構成成豐富的的空間層層次。根據各分分期楓丹丹園、賽賽樂園、千色園園的不同同國家的的建筑風風格，設設計富有有異國情情調的主主題庭院院環境，產生和和諧優美美的效果果。各區區內不同同組團的的環境應應在設計計風格協協調的前前提下有有所區別別。楓丹園局局部采用用幾何構構圖的觀觀賞花壇壇、修剪剪灌木，并配置置雕塑、噴泉，設計放放射形規規劃道路路，富有有宮廷御御園般華華麗典雅雅的藝術術效果。賽樂園采采用對稱稱式與自自由式相相結合的的現代園園林的設設計手法法，設計計圓拱形形柱廊，圍繞中中心廣場場，圍墻墻以藝術術鐵花、裝飾花花盆進行行點綴，并配置置西班牙牙情調的的陶藝、

38、雕塑作作品，選選用西班班牙風格格的石材材、陶瓷瓷材料。千色園采采用自由由式現代代園林的的設計手手法，園園中遍植植色彩鮮鮮艷的各各類花卉卉，拼成成自由曲曲線的圖圖案，鋪鋪地小廣廣場中可可設置小小型風車車雕塑，作為特特色鮮明明的環境境標識物物，并結結合設置置水池、噴泉、疊泉等等。3.3.3建筑單單體布置置構想首期可充充分利用用濱河公公園的綠綠地及景景觀，以以低密度度多層為為主，容容積率控控制在11.35以內內，靠北北側試探探性開發發少量小小高層。二期地塊塊東南角角、西側側均有大大片綠地地，幼兒兒園又建建在其中中，視覺覺上會形形成較為為開闊的的空間，可適當當提高容容積率。幼兒園園可考慮慮建在整整個地

39、塊塊的中心心位置，以提高高其使用用的方便便性。三期周邊邊環境較較差（北北靠電纜纜廠，西西臨立交交橋，東東臨鐵路路與一、二期隔隔離）。可在北北側臨電電纜廠位位置開發發部分高高層、小小高層，小學可可建在西西側臨立立交橋位位置，其其操場靠靠路邊。3.4樓型戶戶型設想想3.4.1樓型設設計朝向向設想以多層為為主，適適當考慮慮一部分分小高層層和五層層復式，多層以以五層為為主不宜宜超過六六層，小小高層控控制在112層以以內。其其中四到到五層復復式為上上下兩套套復式單單位，分分別帶屋屋頂花園園、地面面花園。項目樓樓型考慮慮以板式式住宅為為主，結結合規劃劃需要布布置部分分點式住住宅，并并注意住住宅朝向向，務必

40、必做到“戶戶朝朝南或朝朝東”。各樓型所所占比例例大致為為：多層層約占770%；小高層層約占115%；四五層復復式約占占15%3.4.2戶型設設計設想想戶型以中中等規模模的戶型型（70085平方方米的二二房，11201400平方米米的三房房）為主主，并以以12001400平方米米的戶型型為主打打戶型，結合少少量15502000平方米米的四房房和復式式，也可可以考慮慮少量44560平方方米的商商務單身身公寓。3.4.3室內空空間特征征設想各房間設設計方正正實用，主要房房間無梁梁無柱；客廳及主主臥室有有良好的的景觀、采光和和通風；三房以上上戶型分分設主臥臥室衛生生間和共共用衛生生間；平面布局局注重功

41、功能分區區，其中中廚房與與服務陽陽臺、工工人房及及其衛生生間要結結在一起起組合成成服務區區進行設設計；廚房應避避免過于于狹長，爭取設設計L型灶臺臺；根據地區區習慣，對儲藏藏室或壁壁柜等儲儲藏空間間進行一一定設計計，三房房以上單單位考慮慮在主人人房設進進入式衣衣帽間；根據具體體情況設設計入戶戶玄關、陽光房房等；作躍層式式和錯半半層式設設計，豐豐富室內內空間效效果，創創出新意意；多層和小小高層的的復式單單位設計計在頂樓樓或底樓樓，成為為“空中別別墅”或“花園別別墅”；頂層單位位結合坡坡屋頂作作“頂層賣賣空間”，底層層單位可可設私家家花園；局部考慮慮首層架架空設計計，增加加庭院通通透感。3.4.4立

42、面設設計設想想為體現項項目概念念設計內內涵，塑塑造建筑筑形象的的象征性性、標志志性，考考慮到歐歐陸風格格在突出出樓盤形形象、項項目檔次次等方面面的優勢勢，“中海名名城”擬采用用創新的的“現代歐歐風”建筑形形式，借借鑒居住住文化特特征鮮明明的歐洲洲國家的的民居和和園林風風格，強強調人性性化的休休閑意趣趣和自在在生活情情調，塑塑造清新新自然的的“現代歐歐風”風格。首期期法國楓楓丹園立立面設計計中，采采用坡頂頂、老虎虎窗、窗窗套造型型裝飾、百葉窗窗飾、角角樓、磚磚石基座座等設計計語言，并選用用藍色筒筒瓦、米米白色噴噴涂墻面面，文化化磚基座座鋪砌，并用涂涂刷鮮艷艷油漆的的窗套作作為點綴綴。二期期西班牙

43、牙賽樂園園立面采采用緩坡坡、短檐檐、紅瓦瓦屋頂、緩弧狀狀白色拱拱門等建建筑符號號，墻面面采用米米黃色噴噴涂。三期期荷蘭千千色園立立面采用用三角形形、梯形形山墻、深色大大坡頂、尖形老老虎窗等等設計元元素，運運用鮮黃黃色、淺淺粉色、淺藍色色等墻面面色彩，營造活活潑的氣氣氛。四、五期屬屬于遠景景規劃，目前只只作預想想。考慮慮到時間間的推移移，人們們的審美美趨勢可可能發生生變化，從對歐歐美文化化的盲目目追風轉轉變為對對本國傳傳統文化化的回溯溯，因此此，四、五期的的立面設設計可考考慮采用用具有東東方審美美情調的的風格，如中國國傳統風風格或日日本風格格。3.4.5裝修標標準裝修擬采采用套餐餐式裝修修，即預

44、預先設計計幾種不不同檔次次，不同同風格的的裝修標標準，在在交房前前由客戶戶預先選選定，另另行簽定定裝修合合同。此此種方法法既便于于客戶的的靈活選選擇，又又利于日日后統一一管理。檔次可預預設5000元/平方米米，8000元/平方米米，12200元元/平方米米三種，風格和和內容可可預先準準備菜單單，在菜菜單上詳詳細列明明，由客客戶自行行選擇，并單獨獨簽定裝裝修合同同。3.5環境設設計設想想本項目的的環境設設計應具具備空間間層次豐豐富、序序列化組組織、文文化內涵涵深厚、功能配配置齊全全的特征征。3.5.1小區入入口設想想在首期向向元華路路借用部部分濱河河綠化帶帶設小區區入口廣廣場，采采用歐式式庭院的

45、的軸線式式設計，設計造造型醒目目的大門門、臺階階、噴泉泉、疊泉泉、規則則式花壇壇、幾何何圖案鋪鋪地，形形成與眾眾不同、氣派非非凡的入入口空間間，以體體現“中海名名城”高尚休休閑社區區的氣勢勢。二期臨濱濱河綠地地的入口口，可結結合綠化化帶采用用園林設設計的手手法，有有別于廣廣場式入入口的作作法，形形成“曲徑通通幽”的效果果。3.5.2神仙樹樹生態綠綠脈前文提到到的串聯聯各個區區域，作作為生態態系統、人流交交通聯系系紐帶的的綠脈環環境設計計，是整整個環境境設計的的核心。生態綠綠脈擬采采用自由由式、現現代園林林的手法法，并增增加富有有中國文文化內涵涵的景點點小品，如以三三星堆出出土文物物為題材材的環

46、境境雕塑、小品等等。在生態綠綠脈中心心位置提提前移栽栽古樹一一株，如如榕樹、黃果樹樹等，并并命名為為“神仙樹樹”，配置置石刻小小品，營營造出深深遠的歷歷史感和和濃厚的的文化氣氣息。3.5.3“浣花溪溪”主題水水系引入肖家家河水源源，在小小區內形形成一條條貫穿社社區各組組團庭院院、生態態綠脈的的主題水水系“浣花花溪“。這一一水系由由一系列列的水景景景觀組組成：水水池、噴噴泉、疊疊泉、水水墻、溪溪流、旱旱意水景景等，成成為貫穿穿全園的的靚點。水系取水水口設于于一期入入口附近近，可在在取水口口處設計計一巴蜀蜀特色水水車，既既裝飾了了取水口口，又可可作為小小區入口口的標志志。水系系盡可能能利用落落差自

47、流流，局部部采用人人工排水水，考慮慮到枯水水期水量量不足，應設計計蓄水裝裝置，并并設計部部分旱意意水景。水系與居居住區的的結合應應當適度度。水系系不應過過于臨近近居民的的生活休休息區域域，造成成不必要要的影響響。水系的設設計還應應考慮與與商業街街的結合合，以期期形成水水邊商業業概念。3.5.4創意小小品及其其他小區設計計一系列列的小型型雕塑和和創意小小品，增增添小區區內的生生活情趣趣，并與與其周邊邊環境相相協調。小型雕雕塑和創創意小品品應尺度度宜人，感覺親親切，有有居家感感。中心心廣場和和入口處處的雕塑塑為了突突出小區區形象，則須作作出相當當的氣勢勢，表現現出高尚尚住宅小小區的地地位和氣氣派。

48、3.6配套設設施設想想3.6.1特色商商業街在小區內內建設具具有歐陸陸風情的的特色商商業街，不僅方方便了小小區居民民的生活活，為小小區引入入了一種種新的生生活方式式，提升升了小區區居民的的生活水水平。特色商業業街可營營造“歐陸小小鎮”式的氛氛圍，親親切近人人的空間間尺度，鮮艷悅悅目的色色彩選材材，豐富富多彩的的環境小小品，五五彩繽紛紛的花卉卉植物，整齊統統一的標標識燈箱箱，方便便齊全的的功能配配置，中中心區域域可設計計下沉式式音樂廣廣場，成成為商業業街公共共硬地廣廣場的景景觀高潮潮。商業街分分別設置置在一、二、三三期內，其中一一、二期期的商業業街集中中布置在在兩期之之間的道道路兩側側，便于于使

49、用和和管理，并與水水系相結結合，做做到既實實用，又又具有景景觀效果果，形成成水邊商商業概念念，具體體操作可可借鑒新新加坡克克拉克碼碼頭和麗麗江古城城等。需要注意意的是，商業街街強調的的是居家家休閑的的氛圍，因而不不應有過過濃的商商業氣息息。商業業街的布布局可融融入較多多的綠化化，如花花卉、喬喬木、草草坪等，淡化商商業氣息息，使其其在方便便居民生生活的同同時，更更成為小小區獨具具特色的的一道風風景線。3.6.2會所建建設設想想會所的建建設應結結合分區區發展的的特點，首期建建設規模模較大的的會所，起到宣宣傳作用用，二期期會所可可建于鐵鐵道旁，以懷舊舊小站的的形式出出現，并并利用鐵鐵道兩側側的綠地地

50、，做成成高爾夫夫球練習習場。會所的功功能以休休閑、娛娛樂為主主，避免免與商業業街的功功能重疊疊。會所所內部設設置茶室室、保健健、游樂樂園、網網球場、酒吧、網吧、圖書館館、多功功能會議議室等功功能。設設計上做做到內部部環境與與外部環環境的互互相交融融，真正正使人與與自然融融為一體體，同時時節約了了管理費費用。3.6.3幼兒園園，小學學設想幼兒園設設于二期期內，盡盡量靠近近整個地地塊的中中心位置置，便于于使用。幼兒園園外型風風格可結結合賽樂樂園的特特點，設設計成西西班牙式式。西班班牙式建建筑外型型奇異，色彩豐豐富，非非常迎合合兒童的的口味，極適于于應用于于幼兒園園類建筑筑。小學設于于三期內內，靠于

51、于路邊，以減少少其對居居住區的的干擾。其體量量不宜過過大，風風格應與與千色園園統一協協調。3.6.4其他他配套設設施配電站，垃圾站站一類附附屬配套套設施，應結合合周邊環環境，在在外型上上適當造造型，配配以一定定的色彩彩，使之之融合在在環境中中，或與與環境互互相輝映映。避免免產生呆呆板突兀兀，與環環境格格格不入的的情況。4中海海名城的的發展計計劃4.1發展背背景簡述述www.37222.ccn 中中國最大大的資料料庫下載載“中海名名城”是中國國海外集集團在西西部地區區開發的的第一個個項目，總體開開發時間間為4.5年。由于機機關辦事事效率低低，加上上籌備時時間短，工作會會遇到很很多困難難。4.2進

52、度計計劃此處編制制的進度度計劃主主要為前前期工作作計劃和和首期（1000畝土地地）開發發、銷售售計劃。4.2.1“中海名名城”前期發發展計劃劃（附表表一）4. 22.2“中海名名城”首期發發展計劃劃（附表表二）附表二：【中海海名城】首期發發展計劃劃5工程程管理51工程程管理范范圍主要內容容包括：（1）組組織工程程招標有有關工作作，確定定施工單單位；（2）向向政府主主管部門門申辦工工程開工工的批準準文件；（3）配配合設計計主管部部門，組組織設計計院配合合工程各各個環節節，協調調一致，確保工工程順利利進行；（4）組組織協調調設計院院、監理理公司、質檢站站等；（5）策策劃項目目所需重重要材料料、設備

53、備選型和和采購選選點工作作；（6）組組織協調調各有關關設計、建立、質檢單單位，共共同負責責確保“中海名名城”取得政政府部門門頒發的的有關工工程驗收收證明。52工程管管理架構構和工程程招標工工作程序序5.2.1工程管管理架構構（附表表三）工程招標標程序（附表四四）53工程管管理工作作制度5.3.1項目目工程實實施周報報制度；5.3.2發生生一切重重大事件件報告制制度；5.3.3項目目合約審審定表（附表五五）；工程結算算會簽審審批表（附表六六）；工程成本本實時核核算監控控制度。附表三：工程管管理架構構 總 經 理各主管副總經理物資部合約部工程部其它部門地產部供 應 商項目經理部設 計 院政府公用事

54、業主管部門政府行業監督管理機構總 包 商監理 公司工 市程 政 承 配包 套商土建分包商安裝分包商裝修分包商其它分包商附表四：工程招招標程序序報主管副總經理、總經理審批編制整個項目的分拆分 包方案選定參與投標報價的單位，進行資格預審其它各部門審查、修改編制招標文件、標底，發標、回標、開標并提出報告書各部門及有關單位評議各標書并確分包單位合約部編制合同文本其它各部門審查、修改報主管副總經理、總經理簽署合約部負責、地產、物資、工程、地盤協助合 約 部 負 責召集各部門會議合約部報告開標情況、分析書附表五：項目合合約審定定表項項目合約約審定表表 編號號：蓉合合審合約名稱稱簽約甲方方簽約乙方方簽約工程

55、程承包范范圍：合合約審定定要點合約金額額（元）簽約日期期承包方式式固定總總價 固定單單價 標價+概算增增減 其它合同工期期自 年 月日日 至年年 月 日工程概算算書必須為為合約組組成部分分（有 無）必須為為合約組組成部分分乙方簽約約情況公章 有 無 法人人章 有 無（法法人授權權委托書書 有 無）合約部評評定：部門主主管：項目經理理意見：部門主主管：工程部意意見：部門主主管：地產部意意見：部門主主管：主管總經經理審定定：簽署：附表六：項目工工程竣工工結算審審定表編號：蓉蓉結審字字 第第號 日期：年月日6、投資資控制與與資金管管理6.1發展總總投資（RMBB）89，5644 萬元元6.1.1投資

56、項項目1地價價（不含含息）331，6100 萬元元2前期期費用8850萬元元3建安安及相關關費用334，5911 萬元元4銷售售、管理理費 5，0755 萬萬元5不可可預見費費 36670萬元6.1.2資金投投入資金金來源以以集團投投入和銀銀行貸款款為主，投入時時間不超超過小區區發展規規劃預測測的時間間進度。6.1.3資金金控制通過現金金流量分分析，項項目發展展進度，資金回回收狀況況隨時調調整，保保證資金金最大使使用效力力。6.2投資回回收預售時時間從220011 年年度2季開始始，至220044 年底底為止。附表七：房地產產投資項項目可行行性研究究登記卡卡附表八：項目成成本及利利潤預算算表附

57、表九：現金流流量表（投資借借貸部分分計息）附表十：現金流流量表（全投資資計息）附表十一一：現金金流量表表（全投投資不計計息）附表十二二：首期期成本及及利潤預預算表附表十三三：首期期現金流流量表（投資借借貸部分分計息）附表十四四：首期期現金流流量表（全投資資不計息息）附表七：【中海海名城】投資項項目可行行性研究究登記卡卡片項目資料項目名稱稱神仙樹土土地項目目宗地位置置及編號號高新大道道東側土地規劃劃用途住宅小區區地塊現狀狀有舊房需需拆遷土地面積積（m22）309,6000容積率（倍）1.322總發展面面積（mm2）495,1811可銷售面面積（mm2）393,6722計劃發展展期（年年）4.5地

58、塊質素素評價位于成都都市高新新區，配配套完善善、交通通便利、臨近體體育公園園，自然然環境優優越。發展物業業類型及及檔次高檔住宅宅運作建議議賣方/合合作方名名稱成都市高高新區管管委會我方擬占占權益（%）100%收購費用用樓面地價價1,2211元元/平方方米收購方式式買斷項目背景景此項目由由成都市市高新區區政府與與中海成成都公司司及四川川大陸集集團合作作建房。支付方式式收購費用用包括拆拆遷補償償、政府府地價、土地管管理費及及土地契契稅。根根據土地地供應進進度進行行支付。經營方式式獨立開發發投資成本本計劃總投投資額（萬元）132,7666土地費用用（不含含利息）47,6655計劃投入入資本金金（萬元

59、元）8,3000其他費用用（萬元元）32,2248計劃借貸貸金額（萬元）26,0000建安及相相關費用用（萬元元）52,8863計劃借貸貸比率（%）19.66%預期稅前前成本（元/mm2）3,1774資金需求求最高點點（萬元元）33,8857資金需求求最高期期（年份份）20022年1季季度營銷預期銷售售總收入入（萬元元）156,2966預期售價價（元/m2）3,6000（住住宅）銷售期及及速度入伙后33個月售售完，銷銷售期449個月月目標市場場首次及二二次置業業人士預期盈利利預期稅后后利潤（元/mm2）508成本利潤潤率（%）16.00%稅后利潤潤總額（萬元）20,0001自有資金金內部年年收

60、益率率（%）65.221%盈虧平衡衡點（元元/m22）3,0883(可可售面積積)內部年收收益率（%）（借貸部部分計息息）21.770%動態投資資回收期期3.188年內部年收收益率（%）（全投資資不計息息）28.339%風險評估估主要風險險為：11、拆遷遷費用。目前的的拆遷費費用是按按1011萬元/畝進行行測算，拆遷費費用的多多少直接接影響到到項目的的成本利利潤率；2、交交地時間間及順序序。我們們目前的的分期計計劃與國國土局的的土地供供應現狀狀和交地地計劃有有一定的的矛盾；3、電電纜廠的的搬遷問問題是否否能夠落落實，以以及搬遷遷的費用用等。 對于上上述風險險，我們們會與高高新區有有關部門門進行