1、關于沈陽市房地產價格的實地調查報告 治理學院關于沈陽市房地產價格的實地調查報告前期預備工作房地產調查報告的調查研究目的：調查沈陽市房地產市場價格現狀;預測沈陽房市以后進展趨勢;了解沈陽當地居民對沈陽房價看法;房地產調查報告的調查對象：沈陽市內5個房地產局；沈陽市30家大小房產企業；沈陽售樓中心；沈陽市125位市民；房地產調查報告的調查方法：觀看分析法；資料分析法；房地產調查報告的資料來源：實地走訪調查；互聯網權威網站；報紙； 5. 房地產調查報告的調查團隊成員： 宋幕 鄒麗娜 王天嬌 張曦元 陳俊楠 吳天晴 林則男 寧世迪 王天亮 白振銓 關粵天 路林翰 胡靖娟 于婷 孫泳 6調查形式：先小組

2、后集體，分工合作7.房地產調查報告的調查背景：上世紀90年代以來，我國房地產業進展迅速，成為國民經濟新的增長點?，F在差不多成為了房地產是中國經濟的支柱產業。“十一五”規劃目標的實現，離不開房地產的進展。被房地產帶動的產業多達50多個，特不是在國民經濟中舉足輕重的鋼鐵產業，有色金屬產業、建材產業、水泥產業、玻璃產業，家具產業等都與房地產的進展息息相關。假如房地產業受挫，與此相關的50多個產業都會受到抑制或衰減。因此，從經濟大局考慮，我們必須重視和關注房地產的進展。這種做法就從我們周圍開始，因此我們對沈陽的房地產作了調查報告。本文在分析沈陽房地產市場進展現狀的基礎上，還收集分析了各種政策對沈陽房地

3、產的阻礙以及業內人士對沈陽房地產的看法，并針對當前的沈陽房地產市場中存在的問題提出了進一步治理的政策建議。文章的最后對沈陽房地產市場進展的以后進行了展望，只要我們能夠充分認識進展過程中潛在的危機，及時治理不良現象，并盡快完善相關的法律法規和稅制政策，沈陽房地產業就能夠實現健康平穩的進展。二沈陽20062010年房價對比及分析一、沈陽房價的差不多回憶沈陽市近年來的房價近年來隨國家住房政策的不斷調整，房地產業的迅猛進展,民生活水平的不斷提高以及住房消費觀念的不斷變化，我國房價呈整體上升趨勢，如北京，上海沈陽等地區房價上漲由為突出。沈陽為例，沈陽市商品房價格在近年來穩步上升的基礎上，2005年商品房

4、及商品住房的平均價格分不為3110.5元/平方米、2987.8元/平方米（統計數據）或者3332.9元/平方米、3110.1元/平方米（合同備案數據）。 2006年的沈陽房價（1）新建商品房價格2006年，沈陽市商品房的銷預售價格為3420元/平方米，比去年同期增長2.61%；商品住宅的銷預售價格為3222元/平方米，同比增長3.60%。具體參見表1、表2。表1 沈陽市2006年商品房銷售價格分析表 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月平均價格(元/)3746356533983242337735653291352934053483349935683420環比增長(%

5、)4.3-4.8-4.7-7.77.2-2-同比增長(%)3.4-4.2-0.4-4.8-0.62.61表2 沈陽市2006年商品住宅銷售價格分析表 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月平均價格(元/)3066309130053178316333793176323332643275329733843222環比增長(%)4.80.83-2.85.8-0.56.8-6.01.8-同比增長(%)2.71.32-存量房價格2006年，沈陽市市存量房平均價格為每平方米2190元，同比上升3.29%；其中存量住宅平均每平方米2161元，同比上升5.92%。具體參見表3、表4。表

6、3 沈陽市2006年存量房銷售價格分析表 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月平均價格(元/)2035242221942051217822112078209220932241234124632190環比增長(%)-4.319.1-9.4-6.00.70.0-同比增長(%)-6.319.72.03.29表4 沈陽市2006年存量住宅銷售價格分析表 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月平均價格(元/)2099217022711924222521782082203920772289214321612161環比增長(%)-15.315.7-2.1

7、-4.4-2.11.910.2-6.40.8-同比增長(%)-1.04.93.613.663.15.923.房地產指數2006年的111月份，沈陽市房屋銷售價格指數106.6點；其中，商品房銷售價格指數106.7點，商品住宅銷售價格指數106.8點，二手房銷售價格指數106.4點，二手住宅銷售價格指數106.1點。4.典型住宅價格指數2006年12月，沈陽市典型住宅價格指數為1060點，比基期上漲6%，比上月增長3.5%（要緊緣故是新增樣本項目中多是中等或低價位商品住宅，由此拉動整個典指向下浮動；但每個樣本同比均處于略有增長狀態）；典型商用物業價格指數1004點，與基期持平；典型不墅價格指數1

8、192點，比上月增長3.5%二、當前沈陽房地產價格的差不多分析1新建商品房價格按房產局合同備案數據，今年1-2月，沈陽全市商品房銷預售均價為3505元/平方米，同比下降1.06%；其中，商品住宅的銷預售均價為3231元/平方米，同比增長1.3%。2存量房價格2007年12月份，沈陽市存量房的均價為2200元/平方米，同比下降0.13%；其中，存量住宅的均價為2191元/平方米，同比增長2.91%。3.房地產銷售價格指數據統計局數據，2007年12月份，沈陽市房屋銷售價格指數107.0點，其中新建商品房銷售價格指數108.6點，二手房銷售價格指數105.2點。4.典型住宅價格指數2007年2月份

9、沈陽市典型住宅價格指數為1097點，比基期上漲9.7%，與上月持平；典型商用物業價格指數1005點，與基期持平；典型不墅價格指數1186點，比上月下降3%。三、關于沈陽房價的差不多評價沈陽房價始終處于合理進展空間自上世紀八十年代以來，沈陽商品房價格的總體走勢是平穩攀升，沒有發生異常、持續的大起大落現象。這種態勢既有利于寬敞居民的住房消費，也有利于關于房地產的投資，適合人們購房企盼增值的心理需求，處于兼顧住房消費與投資的最佳狀態。沈陽商品房價格一直保持在全國大中都市的中等水平2005年、2006年全國部分都市（副省級都市及直轄市）的平均商品房價格，以及今年12月全國部分都市的房地產價格指數，分不

10、如表5、表6和表7所列。表5： 2005年副省級都市及直轄市商品房銷售情況匯總表都市名稱銷售面積(萬平方米)銷售金額(億元)均價(元/平方米)副省級都市沈 陽960.6320.13333大 連424 172.8 4076.5長 春217.848.62231哈爾濱513.6 138.7 2700南 京916 439.684800 杭 州609.77 376.16167.4 寧 波466.5 20414375 廈 門319.49 136.4 4268 濟 南（1-10）186.02 54.46 2933 青 島730 228.7 3133 武 漢814 314.9 3869 廣 州 1099.97

11、 560.9 5099 深 圳901.13 626.5 6952 成 都 1213.6 395.23256 西 安433.45 171.33952 直轄市北 京2803.2 1758.8 6274 天 津3158.872161.36842 上 海1000 427.9 4279 重 慶1156.2 326.8 2826.5 對比表5、表6以及表7能夠發覺，由于沈陽房價并為經歷長三角地區某些都市那樣的大幅、特不規上揚，隨著綜合實力的增強、人均可支配收入的增加，其在比較長遠的時期內還應具有一定的上漲空間。表6：2006年（112月）全國副省級都市及直轄市商品房供求情況對比表單位：萬平方米、萬元、元/

12、平方米、%城 市商品房銷售面積同比增長銷售金額同比增長商品房均價同比增長房屋銷售價格指數副省級都市沈 陽1107.115.26378.711.334212.64106.6大 連628.89284.527.94524.5 107.5長春1-1129048.265.723304.44102.3哈爾濱674.4 16.8 26206 103.4南 京998.525.8449.0816.84497.5-6.3104.9杭 州762.5 8.3 591.6 7759.2 -0.46103.3寧 波60119.1326.831.7 5437.624.3102.4廈 門41228 277.2 67288.6

13、107.3濟 南1028.9910.7379.93 20.5 3692.3 25.9104.4青 島736.6 -14.4 313.3 37 4253.335.8105.9 武 漢960.885.1384.0422 3996.783.3103.0廣 州1158.07-27.4788.15 -8.26805.733.5107.8深 圳700 -22635.691.5 9081.24 30.6112.2 成 都2004.2427.8737.56368013107.2西 安68130270 39653.6104.0直轄市北 京2607.6-7215922.88279.632109.5天 津14594

14、696.2721.247726.9107.3上 海3025.4-4.22177.080.771965.1100.0重 慶2228.4613.3601.022697-4.6104.6注：此表系沈陽市房地產研究所從網上摘報的，僅供參考。商品房價格近幾年漲勢趨緩由于沈陽以住宅為代表的郊區化傾向，近郊區開發量放大、核心城區銷售量縮小，進而造成全是商品房均價的漲幅趨緩。實際上，不論市區，依舊郊區，其房價上漲幅度差不多上比較大的。因此，總體房價漲勢趨緩是正常現象，并有利于沈陽房地產市場的進展。沈陽市存量房價格漲速平穩由于拆遷因素的阻礙，沈陽市存量房價格的環比增長量、環比增長速度與同期增量商品房的漲幅比較協

15、調。這反映出沈陽市樓市活躍，有利于促進房地產二、三級市場聯動。表7： 2007年2月份70個大中都市房屋銷售價格指數地 區房屋銷售價格指數新建商品住房價格指數二手住房價格指數同比環比同比環比同比環比全 國105.3100.6105.9100.6104.4100.6 直轄市北 京108.8100.5109.7100.5109.4100.8上 海100.1100.0100.1100.0100.1100.0 天 津106.9100.4107.3100.5106.6100.4 重 慶103.2100.5 103.6100.3101.8101.0副省級都市沈 陽107.0101.3108.6102.51

16、05.298.7大 連107.3100.6107.8100.5108.4 101.1長 春103.0100.7103.4100.8103.0100.6哈爾濱105.3101.0102.2100.3 南 京105.3100.5104.7100.6106.0100.4杭 州102.5100.0102.8100.1102.3 99.8寧 波103.9100.9104.3100.9 103.2100.8廈 門107.2100.6108.0100.4105.8101.3濟 南103.5100.1103.7100.2103.4100.0青 島104.9100.2105.5100.0105.5100.5武

17、漢102.5100.5 103.4100.7101.4100.1廣 州108.1101.1109.6101.2103.6100.4深 圳112.3100.9109.9100.7112.4100.9成 都106.6100.6108.3100.5102.9100.7西 安104.7100.4105.5100.5104.9101.0 注：同比以去年同月價格為100，環比以上月價格為100。 房價收入比有所下降2006年房價收入比又有了一個較大的下降幅度，其中每戶購房60平方米的房價收入比為5.53，比上年下降0.36；每戶購房70平方米的房價收入比為6.45，比上年下降0.42；每戶購房80平方米的

18、房價收入比為7.37，比上年下降0.49。若按戶購房60或70平方米計算，差不多接近國際房價收入比36的標準線。綜上所述，沈陽房地產市場總體狀況是健康的，運行態勢是良性的，并今后房地產業可持續進展提供了十分有利的保證。四、房地產價格的規律及要緊阻礙因素分析規律性分析從理論上講，阻礙房地產價格走向的規律以及因素是錯綜復雜的，其中的最要緊規律包括：價值規律在市場經濟條件下，商品的價格是由其價值而決定的。因此，包括開發商購地、拆遷、繳費、規劃、設計、建筑安裝工程、治理、營銷、納稅等在內的項目開發成本以及開發商的預期利潤是決定商品房價格的關鍵資源要素。相信在競爭激烈、逐漸公開的市場條件下，開發商的暴利

19、時代行將結束，而規范、透明的成本構成也將有利于抑制房價的無序上漲。市場供求規律沈陽經濟大穩步進展、人均可支配收入的不斷增加、房價收入比的逐漸下降等，將有助于提高市民的購房能力，而且沈陽城鎮居民較低的人均住房面積，伴隨著都市化進程而新增的都市人口、原有住房大量進入更新周期以及人們關于居住環境、文化要求的不斷提高等，由將產生相當的購房需求。競爭規律在市場經濟條件下，壟斷與競爭，或競爭的充分程度是阻礙價格走勢的重要基礎。盡管商品房具有一定的不可替代性，但開發商與開發項目仍然受到競爭規律的重大阻礙。在市場供求規律，即競爭規律的作用下，開發商供應價格與購房者需求價格博奕的結果是雙方以形成有效需求的成交價

20、格達成一致。周期波動規律房地產業與其它行業的進展類似，也應具有自身規律。通常認為，我國的一個房地產業周期可能持續58年。盡管受到市場經濟條件下相關數據、方法等制約，目前尚難關于沈陽房地產的波動周期做出精確的描述。但仍可發覺，沈陽是滯后全國2000年的大約兩年，于2002年開始進入新一輪的進展周期。由于其市場健康、房價未曾暴漲，國家宏觀調控、平抑房價等政策措施，反倒有利于促進房地產市場的進展更趨理性。而且，人們有能力采取必要的措施，適當地拉長周期、壓扁周期。要緊阻礙因素分析盡管阻礙房地產市場的要緊因素專門多，但大致能夠歸納如下：銀根（利率）利率是房地產的影子價格，并決定著有效需求和供給價格。而且

21、，機會成本（節約租金存款利息）也是增息的重要緣故。匯率國際背景下，匯率因此阻礙我國以及沈陽房地產市場及其價格的走勢。地根（土地政策）土地是房地產市場的重要要素。市場化的交易方式以及世界上最嚴格的土地制度（8.31大限）有利于公平競爭，也勢必提高土地交易價格。通貨膨脹即使不談保值、增殖功能，物價的變化也必定涉及到房地產的價格。稅收（稅率）契稅（35%），營業稅（5%），個人所得稅（20%）等。五、關于沈陽房價的預測與展望從理論上講，任何社會、任何時期，都會同時存在著商品價格上漲的推動和抑制因素，并通過兩者的交互作用，阻礙沈陽市以后房價的走向。房價上漲的推動因素就沈陽市目前房地產市場的阻礙因素而言

22、，推動房價上漲的要緊因素包括：第一，地產開發成本不斷提高。尤其是國家明令規定安全費用按工程造價2%提取，僅此一項令房價提高0.8%；第二，外地人購房比重較大；第三，住房需求，尤其是對中小戶型和中低價位住房需求旺盛；第四，各類稅賦增加，尤其是土地增值稅清算制度實施后，開發商將會把之攤派到房價上，轉嫁到消費者身上。第五，房屋綜合質量提高。隨著人們生活水平的不斷提高、房地產市場性價比的競爭加劇，不僅商品房的建筑質量普遍提高，而且環境改善、文化含量大幅增加，從而阻礙到建筑成本以及銷售價格。第六，融資成本增加。由于銀行、金融機構銀根收緊、加息和放貸條件的提高，而且信托融資、企業拆借等的資金成本又高于銀行

23、貸款，進而會加大商品房的開發成本。第七，住房潛在需求旺盛。由于沈陽經濟形勢較好，居民收入增加，都市化進程提速等等，住宅的潛在需求旺盛。綜合上述推動因素，并傳導到房價，可能能夠推進沈陽市2007年的商品房成本及價格上升15%左右。房價上漲的制約因素就沈陽市目前房地產市場的阻礙因素而言，制約房價上漲的要緊因素包括：第一，居民消費水平的制約。由于沈陽城鎮居民總體消費水平不高，無法承受快速上漲的高房價。第二，中央限制炒房等政策的阻礙。盡管外地人到沈陽購房尚未形成氣候，限制炒房關于沈陽房地產市場的直接阻礙不是專門大。然而，國八條阻礙了人們的消費預期，而且治理圈地與土地供應令等也有利于抑制房價的快速上漲。

24、第三，市政府采取的若干宏觀調控措施。例如，政府補貼低價房的入市將直接阻礙到存量房的房價，并關于抑制商品房價格也可起到間接的作用。第四，房屋開發區域的外延。由于開發項目郊區化的阻礙，會使沈陽總體房價的上升受到明顯的抑制。而且，隨著大盤、入世量的增加以及消費者購房趨向理性，開發商會在劇烈競爭中進一步壓縮其利潤空間。第五，綜合環境的阻礙。由于開發商資金鏈緊張，可能會加速拋售物業。同時，投資購房者急于回收資金，可能放盤拋售物業，并與存量房市場看跌一樣推動整個市場走向下坡。第六，我市一般商品房用地差不多放開，一般商品住宅土地供應充足。綜合上述制約因素，并傳導到房價，可能能夠造成沈陽市2007年的商品房價

25、格下跌5%10%。 2007年沈陽房地產市場需求的預測2007年商品房銷售量可能值約在10501150萬平方米區間；其中，商業地產的銷售面積的預測值約為100-130萬平方米。而且，一般商品住宅仍將是以后沈陽房地產市場的主打產品，并仍將以中小戶型、中等（中低）價位為主體；綜合環境良好的高檔住房也會具有一定的市場，但以炒作、投機為目的的酒店式公寓銷售形勢不專門樂觀。 2007年的沈陽市房價預測在國八條、國六條等宏觀調控、平抑房價，以及房地產承擔著人們投資、理財職能的背景下，同時考慮到沈陽的房價尚未經歷過上海、杭州等地的大幅上漲，并存在巨大的潛在需求，依照綜合上述漲價的推動因素、制約因素交互作用的

26、結果，可能2007年沈陽市的房價仍然會保持平穩運行，穩中略漲的趨勢。商品房的均價升幅約為5%左右；房價指數上升幅度約在8%左右。2006年的沈陽房地產市場在國家宏觀調控的背景下，市場供求差不多平衡，房價運行平穩。綜合各方面因素，專家預測，2007年房產交易市場將是一個“平年”。房價依舊保持了和氣上漲的態勢。在“2007年度沈陽市房地產開發協會年會”上，沈陽市房地產研究所副所長齊錫晶對沈陽房地產市場進行了預測。 2006年的銷售數據也驗證了在實際銷售商品住宅中，中小戶型和中低價位商品住宅是主流需求：100平方米以下占交易總量66.1%，每平方米4000元以下占82.9%，實際銷售面積每套平均為9

27、2.88平方米，同比下降6.8。在國家宏觀調控大背景下，開發商用地的價值取向發生了相應的變化：取地向住宅傾斜，向中小戶型和中低價位的一般住宅傾斜。 2007年，商品房銷售量可能值約在1050-1150萬平方米區間，一般商品住宅仍將是以后沈陽房地產市場的主打產品，并仍將以中小戶型、中等（中低）價位為主體。 2006年，我市商品房銷預售價格為3420元/平方米，比去年同期增長2.61%，其中商品住宅銷預售價格為3222元/平方米，同比上升3.6%，處于平穩運行，穩中略升的最佳態勢。 與此同時，房價與GDP、人均可支配性收入增長比率合理。2006年，沈陽市地區生產總值比上年增長16.5%；人均可支配

28、性收入比上年增長15.4%。2006年，沈陽市商品住宅價格比上年增長3.6%。按商品住宅價格計算，房價與GDP增長比率為0.22；房價與人均可支配性收入增長比率為0.23。房價與GDP、人均可支配性收入增長比率都遠低于1。 一、關于近年沈陽房地產業的差不多回憶近年來，沈陽市房地產業進入新一輪增長周期，并差不多成為經濟進展的支柱產業。1. 沈陽市房地產建設規模近十年，沈陽市都市建設步伐加快，房地產投資以每年30%以上的速度遞增。“十五”期間，全市累計完成房地產投資1127.7億元，比“九五”期間增長432.7%，其中完成住宅投資816.2億元，比“九五”期間增長491.6%?！笆濉逼陂g，房地產

29、投資占全社會固定資產投資總額的31.8%。商品房竣工面積3162.2萬平方米，其中住宅竣工面積2755.1萬平方米，分不比“九五”期間增長138.4%、156.3%。2006年，全市房地產開發建設累計完成投資538.3億元，住宅完成投資397.1億元，同比分不增長28.4%；竣工面積1185.3萬平方米，其中住宅1015.2萬平方米，同比增長9.5%。2006年的房地產開發投資比2000年增長了7.4倍，施工面積增長了2.6倍，竣工面積增長了3.3倍。2007年沈陽市房地產開發建設累計完成投資730.4億元，同比增長35.7%；其中，商品住宅完成投資558.9億元，同比增長40.8%。施工面積

30、5019.9萬平方米，比上年同期增長45.3%；其中住宅4019.8萬平方米，同比增長50.1%；新開工面積2923.1萬平方米，同比增長99.7%，其中住宅2483.7萬平方米，同比增長98.1%?？⒐っ娣e1290.1萬平方米，同比增長8.8%；其中住宅1090.6萬平方米，同比增長7.4%。2. 沈陽市商品房銷售量 “十五”期間，沈陽市商品房銷售面積為2011.69萬平方米，其中住宅銷售面積為1849.42萬平方米，分不比“九五”期間增長207.1%、239.9%。商品房銷售金額592.07億元，其中住宅銷售金額524.68億元，分不比“九五”期間增長265.9%、320.7%。3. 商品

31、房交易價格分析近年，沈陽商品房和商品住宅的平均價格處于“和氣上漲”狀態。2000年，沈陽市商品房和商品住宅的均價分不為2686.3元/平方米和2545.4元/平方米； 2005年，沈陽市商品房及商品住房的平均價格分不為3083.8元/平方米、2975.2元/平方米。“十五”期間，沈陽市商品房及商品住房均價的年均漲幅分不為2.96%和3.38%。在宏觀調控以后，仍然保持著良好的勢頭。例如，2006年，沈陽市商品房的銷預售價格為3420元/平方米，比去年同期增長2.61%；商品住宅的銷預售價格為3222元/平方米，同比增長3.60%。二、2007年沈陽房地產價格的分析1新建商品房價格就價格分布而言

32、，銷售價格在30004000元/平方米間的商品住宅，成為沈陽商品住宅銷售的主體。其銷售面積占銷售總量的35.8%，銷售金額占總量的34.9%。具體地講，20003000元/平方米和40005000元/平方米銷售面積分不占23.7%和23.1%，銷售金額分不占16.6%和28.4%；20003000元/平方米的銷售面積和銷售金額同比均下降11%左右，而40005000元/平方米這一價格區段均同比均上升約10%。2存量房價格2007年，存量房均價2452元/平方米，同比增長11.96%；其中，住宅2402元/平方米，同比增長11.14%。3房地產銷售價格指數據統計局數據，2007年，沈陽市房屋銷售

33、價格指數為106.1，即比上年增長6.1%；其中，新建商品住宅銷售價格指數為106.1，存量住宅銷售價格指數為106.2。4房價收入比有所下降2007年房價收入比又有了一個較大的下降幅度，其中每戶購房60平方米的房價收入比為4.88，比上年下降0.65；每戶購房70平方米的房價收入比為5.70，比上年下降0.75；每戶購房80平方米的房價收入比為6.51，比上年下降0.86。從中能夠看出，沈陽房價收入比差不多符合國際36的標準。5房價與GDP、人均可支配性收入增長比率合理2007年，沈陽市地區生產總值比上年增長17.7%；人均可支配性收入比上年增長25.3%；沈陽市商品住宅全年價格指數比上年增

34、長6.1%。房價與GDP增長比率為0.34，房價與人均可支配性收入增長比率為0.24，兩者均遠低于1。而且，這種比例關系，是一種特不理想的狀態，講明沈陽房地產市場運行狀況良好。6. 與全國副省級都市的對比分析截至2007年11月數據，與全國副省級都市比較，沈陽市房地產開發投資和商品房銷售面積均已超過廣州市和深圳市，排在第二位，列在成都之后；商品房均價排在倒數第四位，僅高于哈爾濱、長春、西安。因此，按2007年的綜合指數評價，沈陽與成都市并列第一，是當之無愧的全國最好的房地產市場之一。2008房地產價格的差不多分析1新建商品房價格按房產局合同備案數據，2008年12月份，全市商品房銷售均價370

35、4.46元/平方米，同比增長5.69%，其中商品住宅銷售均價3358.80元/平方米，同比增長3.96%。2存量房價格2008年12月份，存量房均價2941.44元/平方米，同比增長33.68，其中住宅2604.09元/平方米，同比增長18.85%。3.房地產銷售價格指數據統計局數據，2008年2月份，沈陽市房屋銷售價格指數108.8點，其中新建商品住宅銷售價格指數108.1點，二手住宅銷售價格指數113.7點。4. 當前新建商品房銷售的價格結構分析從2008年12月份沈陽市新建商品房銷售的價格結構分析中能夠發覺，銷售價格在每平方米在20003000元間的商品住宅，是2008年12月沈陽商品住

36、宅銷售的主體。沈陽房價收入比下降，人均收入大幅增加，房價有一定的上漲空間 2000-2007年沈陽人均可支配收入同比以10%以上的幅度上漲，2007年漲幅尤為明顯達到25.36%；而商品住宅成交價格漲幅對差不多保持在5%左右，2006年同比漲幅度達到最大為8.30%；以家庭人口結構為3口之家計算，沈陽房價收入比從2000年以來呈現逐步下降趨勢；可見，隨著沈陽經濟的進展，人們收入水平不斷增加，對住宅的購買能力也不斷加強，住宅成交價格將有一個較大的上漲空間。 隨著宏觀政策落實，市場供應結構將明顯變化，整體均價將趨緩 隨著國家頒布的宏觀調控政策的進一步落實，市場供應結構會發生明顯變化，中低價的一般商

37、品住宅、經濟適用房、限價房的供應量明顯增加，商品住宅整體成交均價將被拉緩；但不墅以及高檔住宅產品，由于供應的不斷減少，稀缺性將逐步顯現，價格將得到快速上漲。整體而言，2008年沈陽市房地產市場在國家宏觀調控政策作用下，市場趨于理性，需求逐步增加，商品住宅價格將持續穩步上漲。在市場經濟條件下，房地產（商品房）作為一種商品，必定受到各種經濟規律和經濟因素的作用與阻礙。盡管阻礙商品 HYPERLINK http:/www.jiancai.hk/news/search-htm-kw-%E6%88%BF%E4%BB%B7.html t _blank 房價格的規律還有待于進一步分析，2010年沈陽 HYP

38、ERLINK http:/www.jiancai.hk/news/search-htm-kw-%E6%88%BF%E4%BB%B7%E8%B5%B0%E5%8A%BF.html t _blank 房價走勢仍可將其大致歸納如下： 1.價值規律在市場經濟條件下，商品的價格是由其價值而決定的。因此，包括開發商購地、拆遷、繳費、規劃、設計,以及建筑安裝工程、治理、營銷、納稅等在內的項目開發成本以及開發商的預期利潤是決定商品房價格的關鍵資源要素。2.市場供求規律在市場供求規律，即競爭規律的作用下，房價能夠阻礙地價。沈陽經濟的穩步進展、人均可支配收入的不斷增加等，將有助于提高市民的購房能力，而且沈陽城鎮居

39、民較低的人均住房面積，伴隨著都市化進程而新增的都市人口、文化要求的不斷提高等，由將產生相當的購房需求。進而關于穩定房價起到重要的推力作用。3.周期波動規律房地產業與其它行業的進展類似，也應具有自身規律。通常認為，我國房地產業的一個周期可能持續58年。目前尚難關于沈陽房地產的波動周期做出精確的描述。但從圖3能夠發覺，沈陽滯后全國2000年的大約34年，于2003年或2005年開始進入新一輪的進展周期。因此，在上述規律的共同作用下，以后沈陽房地產市場、商品房價格，仍然具有一定的進展空間。沈陽各區縣最近12個月新房價格走勢沈陽沈河 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/br

40、owse/district/shenhe/ 沈陽沈河樓盤掃瞄 沈陽和平 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/syheping/ 沈陽和平樓盤掃瞄 沈陽皇姑 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/huanggu/ 沈陽皇姑樓盤掃瞄 沈陽大東 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/dadong/ 沈陽大東樓盤掃瞄 沈陽鐵西 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/tie

41、xi/ 沈陽鐵西樓盤掃瞄 沈陽東陵 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/donglin/ 沈陽東陵樓盤掃瞄 沈陽渾南 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/hunnan/ 沈陽渾南樓盤掃瞄 沈陽于洪 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/yuhong/ 沈陽于洪樓盤掃瞄 沈陽沈北新區 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/shenbeixinqu/ 沈陽沈北新區樓

42、盤掃瞄 沈陽蘇家屯 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/sujiatun/ 沈陽蘇家屯樓盤掃瞄 沈陽新民 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/xinmin/ 沈陽新民樓盤掃瞄 沈陽遼中 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/liaozhong/ 沈陽遼中樓盤掃瞄 沈陽法庫 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/faku/ 沈陽法庫樓盤掃瞄 沈陽康平 HYPERL

43、INK /in/shenyang/newhouse/browse/district/kangpin/ 沈陽康平樓盤掃瞄 沈陽周邊 HYPERLINK /in/shenyang/newhouse/browse/district/sy-other/ 沈陽周邊樓盤掃瞄 三20062010年房價變動的緣故阻礙因素一2006年沈陽市房價分析一、綜述（一）差不多經濟層面第一，地點財力進一步增強，加大對財政收入增長貢獻。地點財政收入43.7億元，同比增長31.8%，財政收入占GDP的比重比去年同期提高0.9個百分點。第二，全市工業接著保持較高的增長速度。第三，固定資產投資接著保持快速度增長態勢。一季度，全社

44、會固定資產投資101.3億元，同比增長51.7%。第四，沈陽市對內招商、對外開發持續加大。一季度，直接利用外商投資4.72億美元，同比增長1.63倍，居全國副省級都市第一位。沈陽經濟形勢保持快速健康地增長態勢，為房地產業的可持續進展奠定了堅實的經濟基礎。（二）房地產市場層面沈陽市房地產業進展增勢強勁，房地產投資、項目施工面積及市場交易等均有良好表現。沈陽市房地產業開發建設累計完成投資22.3億元，同比增長52.6%；施工面積983.7萬平方米，同比增長83.2%；房地產交易面積同比增長25.7%，銷售額同比增長42.2%；房地產地稅完成6.2億元，增長27.2%。（三）典型住宅價格指數2006

45、年3月沈陽市“典型住宅價格指數”為1040點，數值略有下降，較上月下降58點。本月六個片區中，典型住宅價格指數三升三降，上升的片區是和平區、沈河區和大東區。典型住宅價格指數自2006年1月份開始走低是事出有因：一方面12月份適逢春節假期，沈陽市商品房交易量縮減，價格略有下調，已是多年的常態，符合人們購房的心理規律；另一方面市區一些樓盤的開發商為了在淡季取得良好的銷售成績，采取了各種優惠措施令成交價走低；第三，部分樣本項目現已售磬退出典指數據統計，阻礙各片區及全市的價格指數。上述三點緣故致使我市今年前3各月指數呈現小幅下降的趨勢，相信在4月春季房交會的帶動下，我市的典型住宅價格指數會改變前3個月

46、指數連續下降的局面。1新建商品房價格按房產局合同備案數據，2007年全市商品房銷售均價3565元/平方米，同比增長4.24%；其中，商品住宅銷售均價3382元/平方米，同比增長4.97%。就價格分布而言，銷售價格在30004000元/平方米間的商品住宅，成為沈陽商品住宅銷售的主體。其銷售面積占銷售總量的35.8%，銷售金額占總量的34.9%，差不多與上年持平。具體地講，20003000元/平方米和40005000元/平方米銷售面積分不占23.7%和23.1%，銷售金額分不占16.6%和28.4%；20003000元/平方米的銷售面積和銷售金額同比均下降11%左右，而40005000元/平方米這

47、一價格區段均同比均上升約10%。2存量房價格2007年，存量房均價2452元/平方米，同比增長11.96%；其中，住宅2402元/平方米，同比增長11.14%。3房地產銷售價格指數據統計局數據，2007年，沈陽市房屋銷售價格指數為106.1，即比上年增長6.1%；其中，新建商品住宅銷售價格指數為106.1，存量住宅銷售價格指數為106.2。綜上，2007年全市商品房和商品住宅銷售均價分不同比增長4.24%和4.97%；存量房和存量住宅均價分不同比增長11.96%和11.14%；房屋銷售價格指數為106.1，即比上年增長6.1%。盡管沈陽市房價漲幅壓力較大，但仍比全國70個大中都市房屋銷售價格指

48、數低1.5個百分點。商品房和存量房銷售價格差不多上處于平穩運行的良好態勢。4房價收入比有所下降2007年房價收入比又有了一個較大的下降幅度，其中每戶購房60平方米的房價收入比為4.88，比上年下降0.65；每戶購房70平方米的房價收入比為5.70，比上年下降0.75；每戶購房80平方米的房價收入比為6.51，比上年下降0.86。從中能夠看出，沈陽房價收入比差不多符合國際36的標準。5房價與GDP、人均可支配性收入增長比率合理2007年，沈陽市地區生產總值比上年增長17.7%；人均可支配性收入比上年增長25.3%；沈陽市商品住宅全年價格指數比上年增長6.1%。房價與GDP增長比率為0.34，房價

49、與人均可支配性收入增長比率為0.24，兩者均遠低于1。而且，這種比例關系，是一種特不理想的狀態，講明沈陽房地產市場運行狀況良好。6. 與全國副省級都市的對比分析在全國副省級都市中，沈陽的地位也發生了顯著的變化。2000年沈陽房地產開發投資在15個副省級都市中排列第10位，商品房銷售面積排列第12位?，F在，沈陽差不多由15個副省級都市中的后進集團進入到第一集團，而且名列前茅。沈陽住房消費自住型占絕大多數，約占90%左右；投機型購房和投資型住房約占10%左右，其中投機型購房約占不足1%。由于剛性需求占主導地位，住房消費合理，因此炒作氣氛不濃，抗風險能力較強。即使在今年全國房地產市場都處在冷清狀態，

50、沈陽房地產市場仍然保持平穩的進展狀態。 因此，從上述綜合情況來看，沈陽是我國大中型都市中房地產進展最為良好的都市之一，下半年房價的進展仍為穩中上漲趨勢，可不能出現“過山車”式的大起大落局面。 09年沈陽市房價分析在12月短短的一個星期中，中國房產市場上演了“三部曲”，中央三次會議內容均波及到了房產市場，提出的房產政策也著實為中國房產市場帶來極大震動。 12月7日結束的中央工作會議，對房地產較為 “平和”，因為會議未提房價以及抑制投機需求，這也令許多開發商顯得特不樂觀。隨后，12月9日的國務院常務會議，明確提出：個人住房轉讓營業稅爭免時限由2年恢復到5年。這意味著政府一方面支持百姓自住和改善性需

51、求購房,另一方面對投機性購房進行抑制。 12月14日召開的國務院常務會議終于傳遞出了最強音：遏制房價過快上漲。 “遏制”一詞正在向外界表明，中央樓市調控政策力度正在加大。針對全國部分一線都市堪稱“瘋狂”的房價漲勢，12月14日召開的國務院常務會議提出了“遏制房價過快上漲”的嚴厲論調。此前，11月份沈陽商品住宅銷售均價出爐，為4062.55元/平方米，相較于今年1月份的3301元/平方米累計上漲了23%，漲幅是去年同期的5倍，創下了沈陽歷史新高。沈陽市房產網最新的房地產市場分析數據顯示，11月份，全市商品住宅合同備案均價為4062.55元/平方米，相較于今年1月份的3301元/平方米累計上漲了2

52、3%。去年11月沈陽商品住宅的均價為3493元/平方米，相較于當年1月份的3339元/平方米，累計上漲4.6%。進入四季度，沈陽幾個預備開盤的項目，因購房者前期大量踴躍認購，導致開發商頻頻推遲開盤時刻，并背地數次漲價，漲幅遠超過了官方數據。此外，供求關系的局部失衡也造成了房價較快上漲。沈陽建筑大學治理學院院長，房地產研究所所長劉亞臣分析，進入四季度，出于對通脹預期以及明年房價上漲加劇的壓力，以及優惠截止的促動，年底的購房熱情變得更高漲，這其中也不排除一部分投資需求，導致了房價的進一步增長。如此高的價格漲幅是否意味著風險？劉亞臣認為，今年沈陽房價還處于一個正常的增長區間之內。因為07、08年的樓

53、市由于受到金融危機等因素阻礙，房價整體下降了10%15%。截至目前沈陽房價累計增長的23%，假如減去下降的那15%，還剩8%，那個增長幅度依舊合理的。明年上漲壓力仍在 下半年將有調整眾所周知，沈陽作為房地產二線都市，房價一直健康平穩，泡沫專門少。然而，從政策層面，國家差不多開始放出了“從緊”信號。香港聯祥集團總經理杜宏鵬表示，營業稅優惠的取消、二套房貸的從緊包括物業稅的醞釀等等，差不多上國家目前試圖遏制高房價的措施。他認為，特不是隨著沈陽明年下半年供應潮的到來，房價應該會受到平抑和調整。劉亞臣表示，今年的交易量會對明年的房價產生阻礙。銷售利好的預期，會讓開發商在明年接著提價，但到時能否被購房者

54、同意確實是另外一回事。加上最近一系列的調控聲音等待落地，可能明年房價的漲幅將可不能高于今年。國家統計局在官方網站首頁刊發名為三憂房價快速上漲文章指出，必須警惕房價高漲。第一，房價持續增高壓抑了居民在其他方面的消費，進而阻礙內需的接著擴大；第二，高房價吸引實體經濟企業投資樓市，這對產業平衡不是一件好事；第三，高房價使銀行金融風險陡然加大。 國家統計局以下幾大因素會可不能推高超年沈陽房價？1.全國性大品牌房企集中入市劉亞臣：全國性大品牌房企的集中入市只會讓老百姓的購房選擇更多，然而關于房價的推動卻是有限的。而今年市場需求的集中大量釋放，實際上會透支一部分明年的需求，導致明年需求量略有下降，可不能推

55、高房價。2.“供給不足”高超：今年許多開發商出于對明年市場預期的向好，都紛紛增加了開工面積，加快了開工速度，然而真正形成產品的供應還需要一定周期。那個供應潮的到來會在明年的下半年。因此若是在明年上半年供應有限，但需求變化不大的情況下，價格會有小幅增長。 沈陽市09年房價變化趨勢： 2010年沈陽市房價分析年初的一系列政策的出臺，讓2010年的房價也蒙上了一層迷霧。房價專門敏感，是漲是跌，事實上與許多因素相關連，譬如國家政策、開發投資、供需情況等，只是記者依舊大膽預測，2010年沈陽房價可不能大幅波動。 政策調整房價企穩 2009年12月，國家連續出臺多項針對樓市的調控政策，包括營業稅“2改5”

56、、打擊囤地行為、提高拍賣首付、“國4條”等等，目的是“遏制”當前的“高房價”，尤其是北京、上海、廣州、深圳等一線 HYPERLINK /votehouse/280173.html t _blank 都市 房價上漲太快的勢頭。統計顯示，有的一線都市去年房價上漲達到80%，一線都市高企的房價的確是需要調控。關于沈陽房價，沈陽大部分市場機構和開發企業都認為受政策的阻礙會有波動，但幅度不大。作為二線都市，沈陽樓市一直差不多上健康良好的，不管橫向比較價格，依舊2009年的漲幅，房價都不算高。另外，當前的調控措施對樓市阻礙重在心理預期，保持平穩、健康進展才是調控政策的目的。 開發商資金壓力不太大 2009

57、年的保8%政策以及龐大的經濟刺激打算，特不奏效。標準普爾首席經濟學家戴維維斯認為，2010年中國經濟有望增長9%，以后10年的平均增長率將至少保持在這一水平附近。在經濟快速增長的背景下，不動產自然會發揚其“保值增值”的天性。 專家表示，新的一年加息力度頻率都可不能太大。此外，2009年后半年樓市的熱銷也讓2010年許多開發商“不差鈔票”，開發商壓力不大，沒有降價促銷的內在沖動。 大企業也開始“快跑” “快銷”一詞將成為2010年的樓市新詞匯。那個地點所謂的快銷不是指“快速銷售”的過程，而是指適合快速銷售的產品。之因此有如此多快速銷售的產品，一切皆因為在2009年，許多中小型的企業對過去不屑一顧

58、的城區內小地塊格外青睞。一直是中小公司爭奪焦點的“小地塊”也在2009年成為了大公司的“心頭好”，由于主流開發商的加入，“掙快鈔票”也成為了2010年的主旋律之一。 2009年 HYPERLINK /votehouse/280416.html t _blank 萬科重回鐵西拿地，金域國際一時成為2009年沈陽樓市中最受關注的樓盤之一，這一事例也給了大型開發企業一些提示，地不一定大，產品品質及品牌實力一樣會助推樓盤快速熱銷。記得在一兩年往常，有著“造城”、“地王”情結的大牌們就喜愛下重注于城郊的大盤。關于面積較小的土地，哪怕地段位置不錯，都無法吸引他們的眼光。然而那個局面在2009年被打破了。一

59、位上市公司企業負責人告訴記者，過去不作考慮的城中小地塊，現在差不多在公司的考慮范圍內。與其讓鈔票在賬上放著等規模化的項目，不如先找機會做小項目，讓鈔票生鈔票。一邊等機會，一邊完成資金積存，兩不誤。 年度作品將增多 大牌的“快跑”步伐帶給市場一個明顯的信號，因此，由主流開發商引發的快銷風潮也會讓那個市場進入一個“快銷”的時代。與過去動輒開發3-5年不同，2010年開始，一些年度作品也將頻頻出現在人們視野中：一年完成一個項目，甚至于一些小型項目被要求在數月內清盤。市中心某項目負責人告訴記者，公司打算在3個月之內清盤。在如此的開發理念下，加上2009年下半年中小地塊的集中放量，2010年的沈陽樓市“

60、快銷”模式將成為一個必定的趨勢。 “快銷”提高小項目素養 “快銷”行為也就直接導致中小項目品質的提升。關于大牌開發商來講，即使是做小項目他們所付出的成本也是一樣的。北市附近的一個新樓盤項目負責人表示：“即使在僅僅二三十畝的小項目上，國際化的設計團隊、精質優材體系、毫厘工程治理體系等也會一個許多地融入到里面去。過去許多人覺得城中心小項目只能買一個地段，品質無法考慮；而2010年后，小項目一樣能夠享受大社區的品質，買到品質和地段雙價值?！?不難看出在快銷上，大品牌的神韻依舊在，不同的是產品的形態?；蛘呙娣e更小更適合都市青年人群；或者產品升級，高品質的精裝房大批問世；與大型商業超市共同構成都市綜合體