1、淄博職業學院北校區新增物業服務管理項目需求方案采 購 人：淄博職業學院代理機構：中杰齊晟項目管理有限公司項目名稱：淄博職業學院北校區新增物業服務管理項目編制時間：2019年7月18日一、采購標的需實現的功能或者目標：本項目為淄博職業學院北校區新增物業服務管理項目。本次招標共1個包，在物業管理服務合同期內,中標單位通過對淄博職業學院北校區新增物業（新建公寓樓宇3棟、新建實訓車間2棟、新建孵化基地1處）的綜合服務與妥善管理，保證各建筑物和配套設施、校園環境和秩序、實訓區、辦公區、學生公寓區等時時處于良好的工作狀態,切實保障學院教學、學習生活的正常實施。落實政府采購政策需滿足的要求：政府采購促進中小

2、企業發展。政府采購支持監獄企業發展。促進殘疾人就業政府采購政策。二、采購標的需執行的國家相關標準、行業標準、地方標準或者其他標準、規范采購標的需執行的標準、國家相關標準、行業標準、地方標準、其他標準：與本項目有關法律法規標準規范和滿足國家、省市相關規范及其他相關專業現行規范及標準。三、采購標的需滿足的質量、安全、技術規格、物理特性等要求質量、安全、技術規格、物理特性等滿足國家、省市相關規范及其他相關專業現行規范及標準。四、采購標的的數量、采購項目交付或者實施的時間和地點本項目共1個包，項目交付或者實施的時間和地點以甲方通知為準，具體詳見招標文件。五、采購標的需滿足的服務標準、期限、效率等要求具

3、體詳見招標文件。六、采購標的的驗收標準符合甲方驗收標準，具體詳見招標文件。七、供應商資格要求：1、具有統一社會信用代碼的營業執照原件；2、供應商近三年內無行賄犯罪記錄聲明；3、符合中華人民共和國政府采購法第二十二條規定且應為未被列入信用中國網站()、中國政府采購網（）信用記錄失信被執行人、重大稅收違法案件當事人名單、政府采購嚴重違法失信行為記錄名單的投標人；4、本項目不接受聯合體投標。八、采購標的的其他技術、服務等要求：一、總體要求在物業管理服務合同期內,中標單位通過對淄博職業學院北校區新增物業（新建公寓樓宇3棟、新建實訓車間2棟、新建孵化基地1處）的綜合服務與妥善管理，保證各建筑物和配套設施

4、、校園環境和秩序、實訓區、辦公區、學生公寓區等時時處于良好的工作狀態,切實保障學院教學、學習生活的正常實施。二、招標范圍下述物業是指淄博職業學院北校區新增物業(特殊說明的除外)。（一）校園物業和設施設備的維護、使用、運行管理1.房屋建筑物本體及配套設施設備。包括但不限于共用的上下水管道、雨水管、共用照明、天線、防雷設施、加壓供水、供電設備配置系統等。2.房屋建筑物共用部位。包括但不限于樓蓋、屋頂、梁柱、地面、內外墻體和基礎等承重結構部位，外墻面、公共部分的內墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、門窗等。3.新建學生公寓的服務與管理(不含學生的床位分配)（1）3棟學生公寓的門衛管理，設多個常開出入口，

5、公寓管理員需24小時值守。（2）公寓樓內安全管理，保證公寓樓內定期及不定期安全巡查。（3）學生公寓資產管理，負責物業接管驗收和室內物品的接管驗收。（4）生活秩序管理、公共秩序管理、單車棚管理、宿舍紀律的維持等。（5）學生宿舍內公共活動室的管理及相關設施的維護。（6）學生宿舍內洗衣房的管理及設備的維護。（7）學生宿舍內衛生間便池的定時清洗。（8）學生用水、電、暖的日常管理。（9）學生公寓日報、周報工作。（10）每學年初新生入住服務管理。4.零小維修（1）所管物業范圍內房屋、設施、設備、辦公家具及后勤服務管理處職責范圍中單項材料費在500元以下（含500元）的維修維護工作。不含：新增加安裝項目。商

6、業網點室內設施設備。食堂的炊事機具。各系院自管的教學設備。設備設施處于保修期內的，由原供應單位負責保修。屬設施整體更換，單個價格超出500元時，由學院后勤處負責購置；單個價格不足500元的，由乙方完全承擔。（2）屬零小修工作，但單項配件超出定額的，由甲方購置提供材料，乙方組織人工維修。（3）經規范程序確認為故意損壞的可實行有償服務，需嚴格按學院相關規定執行。（二）新增物業區域內公共場地的清潔、保潔；消毒、消殺、除四害；校內垃圾清運。1.各樓宇內公共區域的通道、樓梯、墻壁、走廊門窗玻璃、公共洗手間、地下室、架空層、屋面、樓體外玻璃或幕墻（指3米高度以下）等清潔保潔。2.所有室外場地、廣場（商業網

7、點房、餐廳等以門為界）、道路、溝渠、路燈、上下水管道、綠化帶等公共環境、設備設施的清潔衛生。3.學生公寓房間外的樓宇公共部分；學生宿舍內便池的清洗。4.公共區域消毒、消殺、滅四害；垃圾房和垃圾桶的定期清潔；生活垃圾的收集、清運。（三）承擔新增物業區域的化糞池、沉淀池管理，組織排污系統巡查與清淤外運。1.需與有合法資質的商戶合作并簽訂協議，規范處理校園內化糞池和沉淀池。2.每年暑假、寒假各組織集中清淤并外運一次。3.如出現有淤積、堵塞等問題，隨時清淤處置。（四）物業管理制度與檔案、資料管理。三、技術規范要求（一）物業和設施設備的維修、維護、使用、運行管理1.設施設備的維修、維護必須以不影響日常教

8、學、師生生活學習為標準。2.房屋建筑物本體、共用部位及共用設施設備：（1）按行業規定建立房屋本體及配套設施的物業管理資料檔案，并妥善使用與保管。（2）建立房屋本體及配套設施維修養護檢查制度，檢查記錄完整。（3）各樓樓宇內外無違章亂張貼、亂搭建、亂拉管線等現象。（4）無擅自改變房屋用途的行為。（5）建筑外墻面外觀完好、整潔。建材貼面無脫落；玻璃幕墻清潔明亮、無破損；墻面涂料無脫落污漬；室外招牌整潔統一，無安全隱患，外墻裝飾無破損。（6）確保房屋、門窗等共用設施的完好和正常使用；各項零小維修任務完成及時，零修合格率100%。（7）確保室外道路、場地等公用部位的完好和正常使用；各項零小維修任務完成及

9、時，零修合格率100%。（8）保證公共照明、水電設施、校園廣播系統、電鈴等公共設施的正常運行。公共設施、水電氣設施每天檢查一遍，發現故障或損壞應在10分鐘內到場，并及時維修完畢。（9）小型維修要確保及時，保修（質保）期限內的設備、設施維修，由基建部門（供應商）負責，或由基建部門（供應商）委托管理方進行有償代為維修；必要時可由供應商提供備材，物業公司負責更換。4.零小維修和設施檢查（1）水、電、氣(暖)、衛浴設備、家具、門鎖維修不過夜。應急問題2小時內解決，一般問題不超24小時；夜間有維修工值守，隨時解決學生公寓內出現的一切維修問題。（2）遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖打不開、門窗毀

10、壞、污水溢出、廁所堵塞(需換廁盆的除外)等緊急事宜,要隨叫隨修。（3）維護維修閉路電視、防盜裝置和電鈴設施要及時。（4）公共照明、水電氣設施每日檢查一遍。（5）樓宇內門窗、衛浴設施、照明設施每日檢查一次。（6）各班級實訓教室內設施報修項目處理要及時，一般問題處理不過夜。（二）室內外公共場地的清潔、保潔、消毒、消殺(除四害)1.根據學院有關要求，制訂工作制度和質量標準,并嚴格對工作質量進行檢查與考核。2.按工作程序和流程，對范圍內的場所進行日常定期清掃或不定期保潔,做到按標準全天候、全方位、無死角保潔。3.按照學院愛衛會要求，定期殺滅蚊、蠅、鼠，并做到無滋生源；定期對所轄范圍內的場所消毒。4.遇

11、突發事件或突擊檢查時，積極配合學院做好衛生工作，隨叫隨到。5.各入口及大廳清潔要求：門窗(玻璃、窗框、窗臺、門把手)無手印、無污漬，保持光潔明亮。地面、踢腳線、指示牌、座地煙灰缸無污跡、水跡、塵跡，保持光潔明亮。燈飾、通風口、空調風口、天花頂無蛛絲、無污塵。6.樓層公共區域清潔要求：指示牌、懸掛牌光潔明亮，保持消防通道暢通、無雜物。地面、墻面、消防器材、果皮箱、垃圾筒無污潰、無痰漬、無塵跡。天花板、吊頂、送排風口無蜘蛛網、無灰塵污漬。門把手、鏡子無水漬、無印跡，明亮照人。7.衛生間清潔要求：地面、墻面、門、窗、玻璃鏡面、隔板、管道無灰塵污漬和其它雜物。小便器、便池、洗手盆無污漬、無積水、無垢、

12、無臭，按時燃香，瓷具光潔明亮；保持下水管道的水流暢通，無跑冒滴漏現象。8.露天部分清潔要求：地面無垃圾雜物、無積水、無明顯污漬油跡。校門、道閘無明顯塵跡、污漬、無垃圾雜物。室外設施無明顯灰塵污漬及不良張貼物。綠化帶無雜物及白色垃圾。燈飾、欄桿、指示牌、宣傳牌無污漬、水跡及明顯灰塵。垃圾桶（箱）無明顯灰塵污漬，不過滿，放置位置合適整齊。陰溝、沙井、天臺無明顯雜物。房屋立面、道路整潔，無堆放雜物現象。有關水道水面無明顯漂浮物。9.所有化糞池、沉淀池以及排污管道的管理和清淤要求：中標單位應與具有清淤合法資質、環保手續齊全的商戶進行合作，根據規范程序簽訂合法規范有效的合同；合同條款須經淄博職業學院審核

13、，經采購人同意后方可簽訂合同，同時接受采購人的監督管理和檢查考核。以下內容須作為合同的基本條款： = 1 * GB3 采用專業罐車清運，專職司機駕駛，隨叫隨到，有詳細的工作計劃，定期不定期主動上門清淤。 = 2 * GB3 技術專業，清潔徹底，保證每次集中清淤后，化糞池、沉淀池內沉積物的深度不超過0.3米（現場測量考核），池內無明顯結塊物質，排污管道內水流暢通。 = 3 * GB3 化糞池、沉淀池及排污管道內的漂浮物、淤積物及其他雜物清理后，均需運出淄博職業學院各校區大門之外，并按國家法律法規和相關規章制度，安全環保規范地自行組織處理，淄博職業學院不承擔任何市容環衛、環保責任。 = 4 * G

14、B3 本單項的承包單位對車輛行駛、清淤、疏通及工作過程中的一切安全事宜負完全責任，淄博職業學院不承擔任何安全責任。 = 5 * GB3 本單項的承包單位對本項目所涉及的鎮村利益、市容環衛、環保安全等事宜需自行承擔，協調解決好有關事宜，淄博職業學院不負責協調。 = 6 * GB3 工作完畢后保持現場清潔，嚴禁亂置污物；對排污位置的小堵塞須進行免費疏通。 = 7 * GB3 化糞池、沉淀池每學期末集中清淤一次；各處污水井、排水管、排污管要保持時時暢通，如有堵塞應立即組織疏通。10.垃圾清運要求：垃圾桶（箱）的垃圾存量不超過桶箱上緣，每日清理二次，垃圾不在桶內過夜。垃圾中轉站定期組織清洗消毒，無明顯

15、積水，無蚊蠅飛舞。11.以下項目需每日時時保持清潔衛生:樓內大廳及教室門、不銹鋼門、防火門、大廳玻璃窗（3米以下）；樓內大廳的石質墻面、瓷磚墻面 (3米以下)；石、磚、膠、革、PVC等地面的掃、拖；所管理的各教室內桌椅及設施；各通道的木、鐵、不銹鋼扶手與護欄，室外坡道護欄等；衛生間各設施，地面沖洗與掃擦；垃圾桶箱、果皮箱、煙灰缸；標識牌、燈罩燈飾、開關、裝飾物及樓內管道（3米高度及以下）；樓道內的滅火器、消防箱，宣傳板或宣傳欄；會議室、接待室、多媒體室等直接管理的房間內空調出口；樓宇低處的通風口；樓宇架空層，開放式天臺；電梯轎廂壁、電梯門及按鈕（上油及時）；草坪燈、室外電話亭、各類運動設施；室

16、內外石椅、凳子，各休閑椅、沙發椅；花崗巖廣場、磚鋪地、水泥地、樓宇地下室的地面清掃；道路、地上停車場、自行車棚、綠化帶；尚德樓地下停車場的坡道、地面。13.以下項目若因故出現污染狀況，需隨時組織清潔：室內外垃圾桶（箱）、果皮桶；各層公共樓梯、墻面、樓內地面；走廊、窗臺、樓梯扶手、踢腳線、防盜門、通道門、公共房門窗、隔斷等公共設施；供水檢查井、消防栓、路燈；樓內公共照明設施、宣傳欄頂端；硅鈣板頂棚、天花板、墻壁燈，開放式天臺；衛生間鏡面及手盆、廢紙簍、墻壁、踢腳線；公共區域的玻璃；自行車棚、非機動車存放點；公共區域的地面；校區的排水明溝、明渠表面、雨水檢查井、污水井。14.以上未列明的項目和工作

17、要求，由雙方協商決定。（三）學生公寓的管理服務(不含學生的床位分配)1.學生公寓管理由學生處全權負責，日常管理服務必須接受學生處的檢查、監督、指導。2.聘請?？疲ɑ蛲葘W歷）以上學歷的年輕人員擔任公寓管理員（保潔員不限）實施學生公寓的管理，按教育部、學院及學生處的有關文件精神要求,配合學院學生處和各系院做好學生的日常思想品德、行為規范、法律法規教育。3.根據學院安全和服務要求配備每座公寓樓的管理員和保潔員。制定每座公寓安全巡查方案，保證每座公寓樓內定期不定期安全巡查。4.協助學生處公寓管理科建立公寓自律會組織，并指導開展學生自律工作。5.指導和教育學生做好日常防火，防盜和安全用電工作。6.督促

18、學生自覺遵守學院的各項規章制度和作息時間。7.協調解決學生宿舍內部矛盾糾紛，協助相關部門做好宿舍的調整工作。8.按要求規范公寓區自行車棚的停放秩序。9.根據需要配合學院適時組織查房、查夜等檢查工作，協助處理安全隱患和不穩定因素。10.每周、每天進行安全用電和宿舍衛生檢查評比工作。11.遇突發事件，管理人員、值班人員必須在第一時間報告學院保衛處、公寓管理科和相關人員；如情況緊急應同時直接報警 (110、120或119等)，主管人員必須在第一時間到現場處理問題或協調處理問題。12.做好空房的衛生清理、修補粉刷與零小維修工作。13.做好水電管理工作。14.做好自助洗衣房（機）的管理。15.根據實際情

19、況制定除四害、消毒工作細則(除四害需每月2次)。16.根據實際需要為學生提供免費或低收費的服務項目。17.學生宿舍衛生間內的大小便潔具，每學期組織清洗一次。18.每學年初做好迎接新生入住、公寓用品發放、宿舍調整等工作。19.每天、每周做好日報、周報工作。（四）商務樓（8號）的管理和服務1.公寓8號樓主要是用于部分處室和系院辦公及教學輔助，并有部分沿街商鋪，需安排專職人員負責運行管理和服務。2.負責8號樓內外（不含出租房和營業房內）的生活設施維護和管理，確保相應設備處于良好運行狀態。3.負責樓內公共區域的清潔和保潔工作，每周清刷一次衛生間潔具。4.定時不定時檢查出租房、營業網店的門前三包、垃圾處

20、理等管理制度及規定的落實情況。（五）安全生產、值崗守護與相關管理工作1.在保衛處的業務指導下，規范組織和實施日常安全管理，服從保衛處的監督、檢查和考核。建立完善的安全責任制、崗位責任制等制度，建立每日安全巡查、安全登記制度。2.做好各樓宇安全生產設施、防雷設施設備及相關器材的管理，確保齊全，完好,不得損壞、丟失。有關涉及安全生產的設施、設備、器材等狀況變化要及時與學院主管處室聯系處置。3.負有安全職責的物業管理人員應經過專門培訓，熟練掌握各類安全設施設備及器材的使用方法,并能及時按消防要求處理各種初起火災事故。4.協助學院保衛處開展安全生產、消防法規及消防知識的宣傳教育。按照學院突發火災的應急

21、方案,設立消防疏散示意圖。每周對安全出口及消防通道檢查 1次以上,并建立備查檔案。5.負責學生公寓樓的安全出口值崗守護。禁止非本宿舍人員(工作人員憑證件進出)進入宿舍；對出門的物資進行檢查和登記；管理車輛按規定位置停放；嚴禁推、促銷人員和商販進入內叫賣；進行防火、防盜巡查，防止火災、內外盜案件發生；互相配合，做好安全防范工作。7.及時發現、制止校園內亂擺攤點、車輛亂停放、亂張貼懸掛、私養寵物等違反校園管理辦法的行為。禁止校園內租用學校門面的經營人員將物品擺放在滴水線外。8.在主管處室指導下，協助管理非機動車停放，積極引導自行車、電動車以及各共享單車等，在規定的停放點有序停放，及時處理違規停放行

22、為，溝通協調共享單車公司入校參與服務管理。9.協助保衛處、保安公司，管理機動車及校園交通秩序。進校車輛應有序停放在停車場、規定的停放點或停車線內，車輛在學院內行駛禁鳴喇叭,保證道路運行通暢。10.中標單位所有員工（含居住在校區的人員）應向學院保衛處備案，并應確保人員無違法違紀行為，服從學院保衛處的暫住人口管理。（六）物業管理制度與檔案資料管理1.建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度。2.在日常管理中要建立交接班、項目故障與維修、保養等登記制度。3.檔案資料包括：與物業相關的校園規劃圖紙、工程圖紙、檔案和竣工驗收資料；實施管理和服務工作中的各種制度、規程、記錄、圖表、函件等。四、主要技術要求標

23、準1.除因基建質量、設備在保養期內等特殊原因外，房屋及設備、配套設施完好率不低于98%；2.衛生清理、環境保潔實行全天候動態保潔，保潔按時率、檢查合格率達100%；3.零小維修、急修及時率不低于95%，返修率不超過1%；4.檢查井、雨水井、污水井、化糞池保持暢通，無淤積溢出，完好率不低于98%；5.排水管、排污管、明暗溝保持暢通，無堵塞，完好率不低于98%；6.所負責范圍內的照明設備設施完好率不低于95%；7.停車場、道路、人行道、臺階、路沿石、樹穴完好率不低于98%；8.合同約定的各樓宇及其他值守崗位值班無空崗、缺崗，員工在崗率達100%；9.管理服務人員必須參與培訓，特殊崗位需持有相應的上

24、崗證、資格證，專業培訓合格率和持證率達100%；10.投訴處理妥善及時，處理率達100%；11.違章作業需追究責任，處理率達100%；12.安全生產管理嚴格遵守有關法律法規,確保無安全生產事故。五、項目管理目標要求1.按ISO9001：2015質量管理體系運作，執行國家原有一級物業管理標準，為校區內師生提供高標準的服務。2.每學期末由學院組織一次服務對象滿意率調查，滿意率達到90%以上。3.遵守安全生產法律法規，抓好安全生產，無責任事故發生。六、其他要求和說明1.項目期限：本項目試用期為3個月；若中標單位試用期滿不合格，學院有權另行招標選定供應商，試用期三個月學院正常支付中標單位價款；若中標單

25、位試用期滿合格，本項目服務管理合同期限為二年（試用期三個月包含在二年內）, 即2019年8月1日至2021年7月31日。采取11續簽模式，每年合同期滿時是否執行下一年度續簽或者另行招標，由學院根據物業考核成績及物業企業的履職情況做出書面決定，并提前兩個月通知物業公司。2.服務費支付方式：按月計算，隔月撥付。3.本項目不接受任何形式的外包、轉包。4.中標單位對所管理的公共設施、房屋、場(館)地、機電設施設備等所有物資，如未得到學院書面授權，不具有自主租賃、借用等權利。5.中標單位應具有一整套物業管理服務的規章制度，有一支素質較高的管理隊伍。中標單位安排到學院的工作人員需有較強的責任心、專業管理技

26、術和一定的工作經驗，并經過嚴格的崗前培訓。各類工作人員應持有相應的資格證、上崗證、特種崗位作業證等，人員數量應滿足學院的物業管理要求，并承諾遵守學院各項規章制度。工作人員應統一服裝，形象良好，舉止文明，對學生和教職員工提供微笑服務。6.中標單位根據有關物業管理法規及物業管理委托合同，對物業實行一體化的統一管理，實行綜合性服務。中標單位需按照國家勞動法、合同法、安全生產法等法律法規以及省市最低工資標準規定、社保規定等要求，遵紀守法地進行物業管理服務和安全運行經營，并獨立承擔其相應責任。7.學院每年寒暑假時間約為三個月，絕大部分師生假期離校，教室、辦公室基本停用，但假期時間的物業管理服務不能因上述

27、原因而變更或減弱。8.學生宿舍室內的清潔服務不在本招標管理服務范圍內，但包含宿舍衛生間便盆、電風扇的定期清潔以及畢業生離校后的空房清理保潔。9.校區內各類門牌、標識牌、特殊專用標識（如水、電、氣）、垃圾桶（箱）等環衛設施、消防設施均由招標方負責；但物業管理所需的各類標識由中標單位負責。10.學院提供一定面積的物業管理辦公用房(含辦公用房、值班用房、倉庫及維修場所等)，該用房在委托管理期限內由中標單位免費使用，但通訊等費用（不含供暖費）由中標單位承擔。11.建筑裝修等工程施工垃圾由施工單位負責清理外運，生活垃圾外運費用由學院負責。12.凡處于保修期（維保期或養護期）內的項目，屬學院與供應商簽訂協議的，其維修管理由供應商負責；屬中標單位與供應商單獨簽訂協議的，其維修管理由供應商負責（或由中標單位與供應商協商決定），學院不再另行支付維修費用。13.學院需要增加服務項目時，有關費用另行商定。14.對合同（或協議）在執行過程中出現的不明事宜或者存在異議的，由學院物業工作管理委員會辦公室與中標單位協商解決。15.后勤服務管理處、學生處、教務處、保衛處、辦公室代表學院行使對物業公司的管理、協調、考核職責，后勤服務管理處為物業企業的日常管理和工作協調部門。16.對物業管理服務質量的考核評價，由后勤服務管理處、學生處、教務處、保衛處、辦公室牽頭，組織相關職能部門成員共同組成考評小組，按照委托管