1、市場分析析產品定位位企劃思路路行銷策略略一、市場場分析“斯特安安長隆花花園”是什么么？大環境分分析1、龍池池開發區區概況龍池開發發區位于于漳州角角美鎮東東南部，與廈門門海滄經經濟開發發區緊緊緊相鄰，到漳州州市區僅僅需分鐘車車程，到到廈門市市中心僅僅需半小小時車程程。龍池池開發區區總規劃劃面積為為平平方公里里，預計計有萬一線線工人的的人流量量及消費費空白點點。燦坤坤及其配配套企業業的進駐駐，對龍龍池開發發區生活活配套設設施建設設和房地地產開發發起到了了決定性性作用。正因為為有了燦燦坤這個個近萬人人工廠的的投入使使用，龍龍池開發發區房地地產業才才開始受受益興起起。在各各方努力力之下，兩年前前還是一

2、一片山地地和田地地的龍池池，如今今已發展展為具有有一定人人口和規規模的省省級工業業開發區區。2、龍池池房地產產現狀龍池開開發區目目前約有有12家家房地產產開發公公司，已已批準的的房地產產開發面面積為882萬平平方米，今年將將完成開開發面積積50-600平方米米。已上上市的項項目約有有10個個，如建建坤花園園（羅馬馬假日）、廈漳漳財富廣廣場（龍龍池商廈廈）、御御盛花園園、云龍龍海岸、菁英花花園、金金山家園園、龍池池好旺角角、圣領領嘉園、燦美陽陽光、檸檸檬城等等；即將將上市的的房地產產項目有有龍池山山莊（建建發地產產）、寶寶升花園園（華坤坤地產）等。相比廈廈門、泉泉州、福福州等地地，漳州州樓市起起

3、步較晚晚，目前前還徘徊徊在每平平方米220000多元階階段，與與海滄經經濟開發發區緊緊緊相鄰，僅100多分鐘鐘車程的的龍池開開發區更更是處于于18000-20000元/平方米米左右的的狀態，房價升升值空間間和利潤潤空間都都比較大大，所以以，龍池池房地產產自然而而然成為為投資者者的首選選目標從投資資產品來來看，小小戶型在在龍池開開發區仍仍是最受受歡迎的的產品。除了燦燦坤這個個數萬人人工廠的的投入使使用，如如今，又又有長春春化工、喜盈門門家具、蒙發利利、長鼎鼎、吉成成、欣保保、雅色色、樂創創、龍浩浩等較有有實力的的企業，現已落落戶于龍龍池開發發區的白白礁工業業園和鴻鴻漸工業業園。隨隨之而來來的不僅

4、僅是燦坤坤的制造造業大軍軍，還有有更多的的產業工工人將穿穿行于龍龍池的大大街小巷巷。隨著廈廈漳泉城城市聯盟盟第一次次實質性性對接，龍池開開發區一一下子由由漳廈邊邊界變成成了中心心，區位位優勢更更加清晰晰，更加加凸顯。再加上上龍池與與海滄的的規劃等等方面的的實質統統一，龍龍池將不不斷向海海滄開發發區看齊齊，配套套也將越越來越完完善。這這些無疑疑將使龍龍池成為為一個很很適宜人人居住的的地方。在定位位上已經經由從早早期投資資型往居居住與投投資并重重轉變，在戶型型上也開開始由早早期的一一房一廳廳或單身身公寓過過渡到現現在800%以以上的戶戶型以經經濟型二二房一廳廳為主，并陸續續開出了了三房甚甚至是樓樓

5、中樓等等居住型型產品。 龍池酒酒店已投投入使用用，行政政中心不不久也將將正式啟啟用。學學校、醫醫院、公公園、廣廣場建設設、休閑閑娛樂場場所正在在招商建建設中。，隨著著市政配配套設施施的建設設，海滄滄角美的的統一規規劃、廈廈漳大橋橋的建設設，龍池池片區內內居住質質量會有有一個質質的提升升。總結：要要滿足年年輕產業業工人的的居住問問題，首首當其沖沖的產品品還是小小戶型。所以可可以斷言言，雖然然目前龍龍池已興興建了一一批小戶戶型項目目，但是是從長遠遠來講，小戶型型在龍池池還有較較大的生生存與發發展空間間。 競爭項目目分析云龍海岸岸二期開發商；漳州海海岸建設設開發有有限公司司項目情況況：云龍海岸岸花園

6、位位于龍池池開發區區內，是是龍池開開發區內內最大的的房地產產開發項項目之一一，占地地8萬多多平方米米，總建建筑面積積26萬萬多平方方米，小小區內規規劃有菜菜市場、幼兒園園、生活活超市、50000多平平方米的的中庭生生活廣場場、社區區共享空空間等，周邊銀銀行、酒酒店、行行政中心心大樓等等市政公公共配套套設施在在5分鐘鐘步行生生活圈內內皆可到到達。戶型：一一房到三三房，面面積3001100平方米米左右，起價：￥22000元/m2，主要要針對龍龍池開發發區、海海滄、集集美及周周邊地區區設計的的經濟戶戶型。店店面：價價格范圍圍在￥665000元/mm2￥86600元元/m22，店面面層高均均為3.9米

7、，沒有做做夾層。預計在今今年底簽簽合同，明年底底交房。現在該項項目工程程進度還還處于挖挖地基階階段，住住宅銷售售情況好好于店面面銷售情情況，四四面臨街街全部都都有設計計店面，店面過過剩，購購買力不不強，訂訂金為220%。華坤寶寶升花園園開發商：福建省省華坤建建設開發發有限公公司項目情況況：寶升花園園，位于于漳州龍龍池開發發區，東東連廈門門，距廈廈門僅5500米米，到海海滄生活活區僅88分鐘路路程，到到廈門市市中心僅僅18分分鐘車程程。華坤坤寶升花花園，東東連廈門門，西鄰鄰大型農農貿市場場及龍池池經濟開開發區管管委會，南靠龍龍池工業業區，北北對燦坤坤工業園園、龍池池山莊，占地面面積4.16萬萬平

8、方米米，建筑筑面積112.226萬平平方米，容積率率（2.85），建筑筑密度（35%），小小區內配配套有11.3萬萬平方米米的綠化化，50000平平方米的的中庭休休閑生活活廣場、親子樂樂園、假假山瀑布布、小橋橋流水。社區幼幼兒園、社區健健身活動動中心，內設車車庫、地地下停車車場等，并成立立專業的的物管公公司，提提供專業業的物業業服務，對小區區進行封封閉式管管理，224小時時保安巡巡邏。一期開發發的有十十幢，其其中四幢幢為小高高層共118層，其它均均為多層層，戶型：以以二房三三房為主主，面積積在7001255平方米米不等。住宅：221000元/mm2起價，層差550元/m2 均價在在23000元

9、/m2左右，店面均均價在668000元/mm2在打樁樁基，已已預售了了20%。預計計下半年年簽合同同。該項項目也緊緊臨鐵路路干線，但臨鐵鐵路一面面并未做做店面的的設計，而是一一樓做為為樓中樓樓的設計計，宜商商宜住。尚豪嘉苑苑（保生生公寓二二期）開發商：漳州東東宸房地地產開發發有限公公司項目情況況：規劃用地地面積：224406 m2（333.600畝） 總建筑筑面積：540000 m2 地地建筑面面積：5522000.55 m22住宅：4425334.44 m22 商業業：90045.5 mm2 地地下建筑筑面積：18000商容積率：2.333 綠綠地率：35% 建筑密密度：334.885%項目

10、設有有中庭、幼兒園園、農貿貿市場，住宅共共8幢，均價在223000元/ m2店面價價格在66000070000元/ m22，臨鐵鐵路一面面一層設設計為店店面，價價格在660000元/ m2，但目目前為止止還沒有有售出一一間店面面，不好好賣。預計在今今年底簽簽合同，明年底底交房，訂金為為5萬。御盛花園園開發商：漳州盈盈輝房地地產開發發有限公公司項目情況況：該項目已已近尾聲聲，于今今年9月月31日日之前交交房，現現在住宅宅已全部部售完，店面還還剩200-300間左右右，主面面是住于于內側，定位美美食一條條街的店店面比較較難賣動動，還堆堆積155音沒賣賣，價格在660000元/ m2，其余余店面價價

11、格在888000元/ m2左右。面積在8811466 m22左右，較大，胡有一一定銷售售難度。檸檬城開發商：漳州市市經濟發發展有限限公司項目情況況：今年5月月20日日驗收，6月份份交房，只蓋一一幢小高高層，以以單身公公寓為主主，現住住宅已售售完。店店面共55間，還還剩一間間店面和和二層、三層商商場沒賣賣掉，未未售店面面要與二二層商場場一起捆捆綁銷售售。店面售價價82888元/ m22，三層層商場共共6288平方米米，售價價為25588元元/ mm2。商場要整整層賣沒沒有隔間間單獨賣賣，有難難度。分析結論論：目前前開發區區所有房房地產項項目的一一期住宅宅已全部部售罄。20005年開開發區住住宅的

12、起起售價會會在2000022000元/平方米米之間浮浮動。雖雖然區域域住宅價價格已經經飆升到到如此之之高，但但與海滄滄、島內內的住宅宅項目相相比，角角美的房房地產仍仍具有很很大的價價格優勢勢。因此此無論從從“自住”，還是是“投資”的角度度來看，具有很很大的發發展優勢勢。但同同時也要要看到，7部門門聯合出出臺房產產新政對對投資客客來講，打擊很很大，而而龍池的的主要消消費群體體目前卻卻恰恰是是投資客客，這是是一個不不容忽視視的客觀觀因素，值得引引起我們們對項目目的規劃劃、產品品、售價價的認真真考慮。“斯特安安長隆花花園”什么樣樣？1、優勢勢項目位于于龍池生生活小區區的二級級地段，來往于于廈門與與龍

13、池的的公交車車與小巴巴較多，20分分鐘車程程，連接接島內外外，交通通便利，將來與與尚豪嘉苑、瑞鑫公公寓聯為為一體，生活配配套將逐逐漸完善善，而且且等尚豪豪嘉苑交交房后農農貿市場場的進駐駐，未來來待建發發龍池山山莊別墅墅的開發發建設以以及更有有許多大大型企業業的進駐駐保障，也將帶帶動這一一大片的的生活人人氣及配配套。在在未來幾幾年內生生活機能能將會日日趨成熟熟。2、劣勢勢項目緊臨臨鐵路，噪音與與空氣污污染較為為嚴重。而且現現在工業業園區尚尚有很多多企業未未進駐，周邊項項目也未未交房，目前還還沒有形形成很好好的人氣氣，顯得得空空落落落。周周邊購物物目前來來說還極極不方便便，沒有有成規模模的中、小型

14、超超市進駐駐。而且且學校、醫院等等配套也也不完善善。目前前生活機機能不成成熟。3、機會會龍池經濟濟開發區區，目前前有3萬萬人流，將來規規劃為容容納133萬人的的大開發發區，內內設龍池池工業區區、燦坤坤工業園園等大型型工業園園區，近近70家家大中型型企業將將進駐。前景看看好，未未來將人人潮涌動動，帶動動人氣。本案推推盤時間間內市場場供給新新盤少，舊盤銷銷售將相相繼進入入持續期期或尾盤盤期，為為本案推推盤創造造較好的的入市時時間。4、隱憂憂本案的推推盤時間間正逢在在中央七七部門對對于房地地產的新新政策出出來后，對于投投資客來來說，由由于新政政策出臺臺，對房房價判斷斷不準，擔心會會下跌，于是持持幣觀

15、望望，使一一部分的的客戶失失去信心心。隨著著投機人人群的離離去，房房價的泡泡沫將會會得到消消除，那那么房價價迅速躥躥升的趨趨勢將逐逐漸放緩緩。周邊公園園和文化化設施眾眾多，但但分布較較散。二、產品品定位“斯特安安長隆花花園”是什么？產品建議議：高品質、低總價價因地塊位位置所致致，緊臨臨鐵路，噪音、空氣污污染都很很大，周周遍環境境較差且且短期內內無法改改變，因因此只能能從打造造項目自自身品質質著手，如高智智能化安安防系統統、中空空玻璃、中庭景景觀、新新穎漂亮亮的建筑筑外觀、入戶花花園、空空中露臺臺、頂層層贈送夾夾層等等等，增加加產品附附加值；打造龍龍池高品品質的社社區；雖然龍池池片區目目前價格格

16、較海滄滄、島內內等其他他地方較較有優勢勢，但由由于目標標客戶集集中、產產品同質質化程度度非常高高，且比比較周邊邊項目來來說，本本項目從從地理位位置、地地段、規規模等先先天條件件來講，無任何何優勢，很難樹樹立項目目的獨特特個性，因此除除了提高高項目的的品質感感以外，低首付付、低總總價也可可成為購購買的誘誘因；中小戶、低（零零）商業業、1房占總總比例 20% 面面積在225 mm2-400 m222房占總總比例 50% 面面積在770 mm2-800 m22 3房占占總比例例 300% 面積在在90 m2-1110 mm2現龍池池大多數數項目都都規劃了了大量的的店面，但店面面銷售率率卻很低低，空置

17、置率高，有大量量沒有被被市場消消化掉，故本案案應盡量量減少在在店面上上的設計計，特別別是臨鐵鐵路的那那一面，更要盡盡量避免免做店面面，以“尚豪嘉嘉苑”為例，以借鑒鑒。可以以參考“華坤寶寶升花園園”臨鐵路路一層的的設計，開放式式樓中樓樓，居住住、經商商兩相宜宜；一個2551110平方方米低首付、低總價價、高品品質，輕輕松成家家、輕松松投資的的高度智能能化的中中小戶住住宅三、企劃劃思路“斯特安安長隆花花園”怎么做做？競爭策略略：強化優勢勢通過強強勢包裝裝，使樓樓盤的客客觀質素素轉化為為消費者者主觀印印象的偏偏好略化劣勢勢如市場注注重地段段，可訴訴求交通通的便利利度把握機會會適時整合合提升項項目周邊

18、邊的整體體形象監測威脅脅密切留意意競爭樓樓盤的行行動，及及時出臺臺對策2、目標標人群界界定“斯特安安長隆花花園”對誰說說？我們把他他們描述述為 生活活夢想家家這群人的的特征但追求求生活夢夢想的的色彩更更濃重他們大多多處于“70年年代后期期與800年代初初期”的年齡齡段追求事業業生活兩兩不誤，喜歡接接受新的的生活模模式，同時對新新的生活活趨勢較較敏感。對“生活活在別處處”“把家家搬到郊郊外”“第二居居所”等概念念有強烈烈的認同同感。另外他們們亦有較較敏感的的投資觸觸角及意意識。所以在產產品的塑塑造上要要暗合他他們的購購買誘因因。目標人群群有什么么需求動動機？自我實現現 找到投投資的價價值！歸屬需

19、求求 有家的的感覺安全需求求 物業管管理和隱隱秘性好好！生存需求求 是好房房子！目標人群群核心需需求動機機一次置業業人群 歸屬屬需求投資置業業人群 實現現價值需需求目標客戶戶特征：客戶群戶戶籍廈門市居居民：440%海滄區居居民：440%龍池經濟濟區固定定打工族族：100%周邊市、縣：110%客戶群特特征：職業：廈廈門及周周邊縣、市有錢錢的投資資客，及及固定在在龍池經經濟區打打工的工工廠職員員與中層主主管。年齡層次次：266-400歲之間間的中等等收入階階層購買動機機：投資：廈廈門市居居民、海海滄區居居民、周周邊市、縣自住：固固定在龍龍池經濟濟區打工工的工廠廠職員與與中層主主管。小結：中中央七部

20、部門對于于房地產產的新政政策出來來后，對對于投資資客來說說，迫使使他們更更多的轉轉移到以以出租形形式來避避免風險險，促使使更多的的房產進進入租賃賃市場，勢必導導致租金金的下劃劃，收益益降低。所以會更更關注于于租金與與出租率率，而我我們的目目標客戶戶多以廈廈門、海海滄等地地的投資資客為住住，以后后真正入入住小區區的居民民還是以以在龍池池工作的的人群為為主，這這些人或或租（目目前較多多）或買買，在龍龍池眾多多的可選選項目中中如何樹樹立項目目的品質質形象，提升項項目價值值，保持持以后租租賃市場場的高租租金，高高占有率率，也是是眾多投投資者所所關注的的焦點，同樣，要達到到目的，就是看看開發商商產品如如

21、何定位位打造、策劃公公司如何何包裝、推廣了了。“斯特安安長隆花花園”說什么么？項目形象象定位語語產品的定定位已經經出來，需要尋尋找一句句差異化化的項目目形象定定位語成成為必然然時尚新區區夢想家家園時尚新區區 各方面面條件都都促使龍龍池發生生翻天覆覆地的變變化，是是真正的的時尚新新城夢想家園園 一一方面指指發展商商用心打打造之意意， 2251110平平方米的的中小戶戶型，圓圓業主們們事業有有成，成成家立業業的夢想想。時尚新區區夢想家家園 = 自由由財富富經過過思考的的生活=幸福生生活，這條長長長的等式式就是我我們此次次市場推推廣方案案所要圍圍繞的核核心，四、行銷銷策略“斯特安安長隆花花園”說的技

22、技巧？階段銷售售策略策略一、炒熱話話題時尚新區區夢想領領地1、龍池池的地理理位置，廈漳兩兩地的樞樞紐，發發展前景景， 2、位于于廈漳兩兩地之間間，左右右逢源、是事業業的疆土土更是生生活的天天堂3、低首首付、低低總價、輕松圓圓成家夢夢想策略二、觀念引引導引領時尚尚潮流 自由由財富富經過過思考的的生活=幸福生生活1、生活活在此、享受在在此、事事業在此此2、勝似似廈門的的幸福生生活，3、讓購購房者置置產觀念念從此改改變策略三、建造讓讓客戶感感動的實實品區實景的力力量，勝勝過千萬萬名銷售售說詞1、發揮揮開發商商母公司司的專業業品牌（裝飾行行業資質質）優勢勢，精心心設計售售樓處、精美樣樣品屋、從細部部打

23、動客客戶。2、可考考慮部分分產品帶帶精裝修修出售，現場可可展示裝裝修套餐餐樣板，藉由精精致外觀觀、室內內裝修豪豪華，讓讓身歷其其境的客客戶眼見見為憑，受到感感動，有有馬上下下訂的沖沖動。3、利用用母公司司在安防防智能化化方面的的優勢，將社區區打造成成為龍池池片區最最具智能能化、人人性化、安全性性的高科科技小區區，在銷銷售現場場可規劃劃專屬智智能展區區。策略四、網絡行行銷策略略執行方式式：1、網絡絡上發布布如下消消息：尋尋找“生活夢夢想家”，如果你符符合以下下任何一一項條件件，請與與我們聯聯系：AA、你買買冰箱時時，取決決的條件件是夠酷酷而不僅僅僅是能能夠冷凍凍嗎？BB、你在在那種許許多人都都穿

24、戴著著登山鞋鞋和滑雪雪眼鏡，或者經經常有人人標新立立異地穿穿著奇怪怪的服飾飾來上班的的時髦公公司工人人嗎？C、你會會忽然有有一天放放棄掉目目前的工工作，跑跑到一個個邊遠的的地方自自由自在在呆上一一個月嗎嗎？D、你是否否覺得就就算一輩輩子獨身身也不是是件什么么大不了了的事情情？E、你是個個無神論論者，但但忽然有有一天遇遇見一個個你所愛愛的人，你又覺覺得這完完全是神神的恩旨旨？F、你是否否會覺得得如果居居住的空空間體會會不到生生活的詩詩意是一一件讓人人忍無可可忍的事事情？GG、你是是否覺得得住在千千篇一律律毫無特特色的住住宅里是是一種精精神折磨磨？如果果你符合合以上一一項或多多項條件件，恭喜喜你，你你已經是是一名典典型的“夢想家家”了。我我們將暢暢開我們們溫暖的的雙臂來來歡迎你你只只要你填填好如下下表格，郵回對對應的郵郵箱，我我們就會會有專人人與你聯聯系。你你將獲得得的回報報是：11、免費費龍池一日日游。22、參加加“長隆花花園的夢想家家聯盟開開幕式。3、獲獲得精美美禮品一一份。44、2、開展展“廈漳漳最酷十十大夢想想家”評評選。參