1、PAGE *大廈商業項目*大酒店策劃書*年*月目 錄 HYPERLINK /manage/entry.do?m=add&t=shortcut l _Toc170209595 第一章 項目概況及背景分析 HYPERLINK /manage/entry.do?m=add&t=shortcut l _Toc170209596 第二章 酒店經營定位 HYPERLINK /manage/entry.do?m=add&t=shortcut l _Toc170209600 第三章 HYPERLINK /manage/entry.do?m=add&t=shortcut l _Toc170209605 功能布局

2、與建設基本思路 HYPERLINK /manage/entry.do?m=add&t=shortcut l _Toc170209609 第四章 營業額粗估及投資回報 HYPERLINK /manage/entry.do?m=add&t=shortcut l _Toc170209612 第五章投資進程與前景展望主題酒店項目策劃書 項目概況及背景分析1.1 項目名稱*大酒店，預計投資1600萬元。1.2 地理位置*市火車站東側，距火車站僅有幾分鐘路程，地理位置優越，周圍有*等高中低檔酒店，并有*市場、*大市場等商業圈，加之地鐵的開通，會使該處物業及市場經濟狀況具有較廣闊的升值空間，所以該項目周邊經

3、濟氛圍好，交通方便，人流量大，是投資酒店的理想位置。1.3 市場分析盡管該經濟圈內酒店經營狀況均處于中等水平，競爭相對激烈，但是我們調查后了解到，現正在營業的酒店，其硬件設施和風格均大同小異，服務質量也是不能恭維。隨著經濟的持續增長，其市場空間也正逐漸擴大。如果本項目依托自身優勢，在硬件產品差異化和服務細節上下足功夫，必然會在同類企業中獨樹一幟。 酒店經營定位2.1 經營趨勢根據全國星級酒店研討會的調查，目前酒店業的現狀及趨勢是： 五星級以上的酒店經濟效益普遍較好； 高星級酒店凡是娛樂、休閑度假規模巨大的效益較好； 凡是注重酒店形象包裝及品牌策劃的酒店均效益較好； 老式以單純商務為主的酒店正在

4、轉型之中，私營大型酒店，股東淡出經營權是當今酒店發展的趨勢； 酒店管理公司運作模式正在向國內二線城市大舉發展。2.2 定位基本理念檔次定位：四星級生態商務酒店。目前周邊缺乏一個有品味、低調、奢華的消費場所，我們希望打造成一個全新理念、高端、舒適、有文化品味的酒店，集客戶、餐飲、會所俱樂部、SPA館、健身、足療等配套項目的生態商務酒店。2.3 經營理念主題理念：結合該大廈優勢，利用好現有的空閑面積建成空中花園，打造*市首家獨特的生態商務酒店。最具有品位的娛樂、桑拿水療休閑去處，最時尚的商業、辦公、居住空間。衍生理念：使物業保值增值，以準五星級標準的商務客房及配套會議中心、高檔中西餐飲、為品牌形像

5、，以規模化的客房為利潤點、引入足浴桑拿為配套項目，以特立足，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我變。2.4 運作策略：在最短時間內，形成企業自己的核心競爭力（即獨特的競爭優勢手段及良性循環機制），實現標準化運行。以個性化的服務為特色。除與旅行社等代理機構建立廣泛的伙伴關系外，應著重建立以會員制為發展導向的營銷方式，完全以顧客需求為中心，充分利用信息資源，準確界定酒店的目標市場，營造經營特色。第三章 功能布局與建設基本思路3.1 功能設置公共建筑部分建議酒店主樓、居住建筑部分地下建設成地下車庫，并將外部停車位增加到*個（包含生態停車場）以上，整個一起規范管理，以滿足營業需要。酒店一層設主入口、接

6、待大廳、總服務臺、大堂吧，商務中心、小型超市、洗衣房等用房。酒店二、三層設中西餐廳，多功能宴會廳；五層設足浴桑拿（約30間房）、水療、棋牌、桌球、健身房等休閑娛樂用房；五層設多功能會議廳，文化休閑區（茶館、咖啡吧），屋頂花園，室內外生態花園小品，辦公及附房；六層為標準客戶、*層為豪華客房、套間客房，每層均帶有空中花園的設計。3.2 酒店設計指導思想總體設計指導思想以市場需求及經營目標為前提，充分考慮開業以后的經營效果和投資回報，能夠體現“生態商務酒店”特色，有鮮明和良好的市場形象。酒店設計應體現出較強的對市場需求環境的適應性、可變性和前瞻性（建成后能領先市場2年以上）。原則為：酒店的裝修以及其

7、他設備設施、用具、陳設等可考慮市場的實際需要和投資狀況，進行靈活變通處理，力求既能滿足初步的經營目標，樹立良好的形象，又能節省投資。酒店的裝修應重設計，輕材料。體現設計是靈魂，建材為設計服務的投資理念，充分使人工環境與自然環境相搭配。建議避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內涵和個性。3.3 酒店建成后資源狀況A、酒店客房控制在120間套左右，含套房、雙人房、單人房，設計風格體現綠色、生態，在平面布局上單獨成區，以確保安靜、方便。B、多功能會議廳，必須交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊、衣帽間和配套的服務、貯藏用房及衛生間。如若可能建議建設一個生態會議室，使用特殊的玻璃與外界隔開，通過先進

8、的光控作用，室外的人看不到室內的人，里面的人可以看清室外風光，配以綠色植物、各種先進的會議設施，以避免過去會議室那種壓抑、疲勞的感覺，讓顧客感覺非常舒適、愜意。 C、娛樂與桑拿有獨立通道。健康娛樂功能內容發展快、變化多、人流量大，某些區域要有一定的私密性，具有前瞻性和可變性，以適應市場需求的變化。足浴桑拿休閑大廳設可調節的多功能座椅，且均設可獨立上網的液晶電腦或電視機。D、與經營功能區域相配套的前廳是酒店的門面，空間要有迎賓的氛圍和效果，大堂凈高應在6米以上，體現高星級酒店的氣勢。設置適量維修、洗衣、監控、倉庫等用房，并附設員工服裝間。E、充分考慮酒店環境因素，有自己的個性和特色。總體布局中有

9、自己的庭院與藝術小品，力求營造優良的內部環境，并與外部環境相協調，應體現出環保、園林、高雅等要素。酒店的設計建設應重視日后經營成本的控制。水、電、氣、空調等應根據經營管理需要，適當分區域布置系統，必要時進行分區域設置計量裝置。. 營業額粗估及投資回報4.1 月營業額粗估項 目金 額測算依據客房收入53萬元120間/套210元/天30天70%=52.92萬元招商收入5萬元2000*25元/平方.月=5萬元其它收入約2萬元略（含商務中心、會議室、洗衣等）合 計月均營業額約60萬元4.2投資回報按四星級酒店平均利用率為營業額的33%，以年均營業額為6012=720萬元計，年純利為245.5萬元。如酒

10、店投資1600萬元，則6年半回本。第五章 投資進程與前景展望5.1 投資進程結合類似項目籌建常規，建議將本項目的整個籌建期限設定為9個月。建設期為6個月，試運營期為3個月。整個項目籌建同時啟動，但根據進一步論證結果，爭取在酒店開業前完成足浴、茶館、餐飲項目招商，提前為酒店積聚人氣，相對減少投資壓力。經過上述分析，我們認為在目前選址投資建四星級標準酒店及相關商業配套項目是可行的。為保證項目建設的有序推進，我們建議成立項目籌備辦公室。建議項目籌備辦公室由公司與業主、物業組成。項目籌備辦公室一經成立按照既定進程全面展開各項籌備工作。建議規范酒店物業管理公司，建設物業管理品牌與管理團隊，為未來涉足第三產業