1、現代家居電商物流園項目計劃書1515第一章摘要項目基本情況項目名稱XX家居電商物流園承辦單位概況項目承辦單位：XX項目建設理念和目標本項目依托XX省全力打造國際內陸物流通道樞紐的戰略契機，以 構建“XX省電商示范物流園區”為目標，以公司先進的智能公路物流網 絡運營系統為支撐，區別于傳統以配送為主的物流園區，充分利用互 聯網、物聯網、大數據、區塊鏈、人工智能等技術，構建一個以智能 倉儲、中原物流大數據整合、城市配送為基礎，延展商貿展示交易、 總部金融服務、供應鏈服務、電商綜合配套等功能于一體的新型貨運 樞紐和服務貿易平臺。項目以立體倉儲、貨物分撥、智能運輸三大業務體系為核心，以 物聯網、大數據、

2、供應鏈、人工智能為手段，打造集家居產品研發、 倉儲、配送、分撥、物流、營銷于一體的生態化、集約化、專業化的 全國一流的現代家居電商物流園及全國家居名優企業總部基地。項目建設范圍和主要內容1、建設范圍項目實施建設地點位于XX經濟技術開發區一XX國際物流園區，本 項目擬占地面300畝。2、建設內容XXXX家居電商物流園項目計劃總投資9億元，規劃總建筑面積約 20萬平方米。項目建成后容積率2.2,建筑密度55.64%,綠地率5%。 項目需購置智能家居物流分撥系統、家居產品倉儲設備、電商服務等 設備共計622臺（套）。本項目建設內容包括：立體智能倉儲中心、分 撥配送中心、電子商務中心、總部基地大廈等四

3、大功能區域。3、合作客戶xx集團合作的50余家國內知名家居電商企業全部交易結算遷至 經開區；XX合作客戶包括芝華仕、圣象地板、紅蘋果、賴氏家居、大 金空調、格力電器等，具體合作客戶見附表。1.4項目投資及效益項目總投資9億元。其中：固定資產投資投資84005.90萬元，鋪 底流動資金5994.10萬元。項目總投資9億元，其中銀行貸款22500.00萬元，其余為企業自 籌解決，項目自有資金比例為75%,符合國務院關于調整固定資產 投資項目資本金比例的通知（國發2009 27號）的規定。項目建成后將成為中國xx最大的家居類商品電商物流園區，我們 將充分應用智能技術和自動化設備，提高貨物的分揀效率，

4、打造成 XX “電商+倉儲+物流”三位一體的新型園區的標桿，帶來巨大的社會效 益，可降低區域家居物流成本20%,直接服務家居經營企業上萬家， 可實現服務家居生產制造業20000家以上。x集團公司保證年均營業收入不低于8億元，年均上繳稅金不低于 5000萬元；50余家合作客戶年均營業收入不低于22億元，年均上繳 稅收不低于1.5億元；項目整體合計年均營業收入不低于30億元，年 均稅收不低于2億元。第二章項目背景和必要性分析項目背景現代物流業屬于生產性服務業，是國家重點鼓勵發展行業。現代 物流業作為國民經濟基礎產業，融合了道路運輸業、倉儲業和信息業 等多個產業，涉及領域廣，吸納就業人數多，現代物流

5、業的發展可以 推動產業結構調整升級，其發展程度成為衡量綜合國力的重要標志之 一。家居物流屬于普通產品中的大件物流，行業集中度分散，即存在 大量零散個體戶，也有眾多第三方企業，更有很多大型家具、家電生 產企業自營物流，行業規模巨大，物流服務企業規模很小，專業化服 務需求高速發展，物流資源整合市場前景無限，正處于發展風口，未 來將出現一些專業細分的獨角獸企業。未來家居物流將呈現全渠道、 一體化、定制化、標準化、智能化等發展趨勢，發展前景廣闊。項目建設的必要性符合國家產業政策和行業發展規劃本項目符合產業結構調整指導目錄（2011年本）（修正）第一 類（鼓勵類）中第二十九項“現代服務業”中第6條“第三

6、方物流服務設 施建設，第11條“海港空港、產業聚集區、商貿集散地的物流中心建 設”。因此，本項目為國家鼓勵發展的項目。國民經濟和社會發展十三五規劃綱要提出：深化流通體制改 革，促進流通信息化、標準化、集約化，推動傳統商業加速向現代流 通轉型升級。加強物流基礎設施建設，大力發展第三方物流和綠色物 流、冷鏈物流、城鄉配送。服務業創新發展大綱（2017-2025年）指出：以提高效率、降 低流通成本為目標，積極推動流通服務創新轉型，優化城鄉網絡布局, 提升流通服務水平，增強基礎支撐能力。提高供應鏈管理水平，推動 物流、制造、商貿等聯動發展推進交通與物流融合發展。支持物 流衍生服務發展。完善國際物流大通

7、道和境外倉布局，發展國際物流。國務院辦公廳關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發展 的意見（國辦發（2017） 73號）中指出：在土地利用總體規劃、城 市總體規劃中綜合考慮物流發展用地，統籌安排物流及配套公共服務 設施用地選址和布局，在綜合交通樞紐、產業集聚區等物流集散地布 局和完善一批物流園區、配送中心等，確保規劃和物流用地落實，禁 止隨意變更。本項目的建設符合國家經濟社會發展的總體規劃和行業規劃，有 利于推動區域物流業的發展，促進經濟整體發展。符合xx省關于加快服務業發展的規劃XX省物流業轉型發展規劃（2018-2020年）中指出：推動物流 降本增效，促進融合聯動發展，實施重大基礎設施建

8、設工程，加快建 設現代國際物流中心和全產業鏈現代物流強省，為我省全面推進“三區 一群”建設、深度融入“一帶一路，加快經濟轉型升級、決勝全面小康 讓中原更加出彩提供強力支撐。本項目的建設能夠帶動區域家居物流業的發展，符合XX省大力發 展現代物流業的要求。本項目建成后能夠提高物流效率，降低流通成本項目建成后將成為中國xx最大的家居類商品電商物流園區，我們 將充分應用智能技術和自動化設備，提高貨物的分揀效率，打造成中 國“家居新物流”行業的標桿，帶來巨大的社會效益，可降低區域家居 物流成本20%。擴大就業機會，促進社會的穩定繁榮本項目的建設可向社會直接提供5000余個新增就業崗位，并間接 拉動就業5

9、0000余人。企業每年還需上繳地方財政各種稅費，對地區社 會經濟發展和穩定也將起著促進作用。綜上所述，從國家、地方產業政策、繁榮地方經濟及維護社會穩 定發展角度看，木項目的投資實施是十分必要的。第三章市場現狀及預測市場環境現狀及分析根據中國建筑裝飾協會材料分會組織編寫的2017年中國建材家 居產業發展報告顯示：2017年中國建材家居行業市場規模達到 43318.37億元，其中建筑裝飾部品及材料28361.4億元，家具、人造板 和智能家居分別為9055.97億元、5621億元、280億元。家居物流行業 作為現代物流的重要組成部分，近年來也得到快速的發展。比如“零擔 之王”的德邦快遞，深知家居建材

10、這類大件貨物的運輸服務痛點，對癥 下藥并非難事；依托于蘇寧與京東的蘇寧物流、京東物流，在電商的 帶動影響下，供應鏈服務能力較高，并擁有較好的服務口碑，開拓家 居物流領域也在情理之中；成立之初便定位于家居大件的日日順物流, 背靠海爾，有豐富的家居物流基礎。項目市場預測家居物流行業擁有巨大的市場潛力，特別是交通運輸、物流、先 進制造、信息網絡、新能源、新材料、生物科技等領域在孕育新的技 術突破，高速鐵路、大型高速船舶、綠色航空、電動汽車和新能源汽 車、無人駕駛、智能交通、智能倉儲、智能分揀、新材料技術、節能 環保技術、物聯網、下一代信息網絡、現代管理、計算科學等將在物 流領域得到更加廣泛的推廣和應

11、用，互聯網、移動互聯、大數據、云 計算、物聯網、人工智能等將與物流業深度融合，這些都對物流業升 級帶來重大促進作用。本項目交通區位優勢顯著，項目建成后能夠實現家居物流的全方 位覆蓋，積極吸引全國知名家居品牌入駐，為家具企業提供家具倉儲、 家居分撥和家居運輸等全面立體化和系統化的覆蓋。這將帶來巨大的 市場效益。綜合來看，木項目家居物流行業市場前景廣闊。圖3.1項目家居物流輻射區域圖第四章 項目建設規劃及方案項目定位本項目定位于XX經濟技術開發區，利用毗鄰XX航空港區的航空 優勢和鐵路交通優勢將吸引四面八方的人才流，信息流，資金流，能 夠成為省內、國內的家居產品的“電商物流園區工XX家居電商物流園

12、建成后將以物流樞紐帶動家居業務量集聚，以 集約化促進家居業務量供應鏈聯動共贏，快速編織起XX地區高效、智 能的家居區域物流網絡，打通家居供應鏈各環節，做推動家居制造業、 商貿業、物流業轉型升級的加速器，助力XX國家中心城市的建設及XX 省國際化現代物流中心的打造。功能目標XX電商物流園區以立體倉儲、貨物分撥、智能運輸三大業務體系 為核心，以物聯網、大數據、供應鏈、人工智能為手段，打造集家居 產品研發、倉儲、配送、分撥、物流、營銷于一體的生態化、集約化、 專業化的全國一流的現代家居電商物流園及全國家居名優企業總部基 地。貨不落地的省際省內互通平臺立體倉儲本項目所建設的立體自動化智能倉庫，不僅可以

13、為企業有效解決 家居周轉倉庫標準低，安全隱患大的痛點，很多的經銷商可以實現零 庫存，大大節省了社會資源，產生帶來巨大的社會效益。集約共享的集配分撥中心智能分撥集配分撥中心擬建于立體倉庫的底層。家居供應鏈上游產商根據 大數據提供的信息，將家居產品發送到XX家居電商物流園立體倉庫指 定位置，分撥中心根據AI指令，第一時間開始進行集配分撥。家居產 品從立體倉庫上方直接垂直降落到底層的分撥中心，在最短的時間內 將家居產品配送給相應的線路和物流公司。大大的提高了工作效率， 有效降低了物流成本。智能運輸電商物流園區建成后，xx物流公司的省內、省際配送線路將達到 500條以上。將建設物流功能齊全，信息網絡完

14、善，輻射范圍大，多品 種大批量，存儲和吞吐能力強的現代家居物流管理運營中心。從而降 低運營成本，增加公司效益。(4)總部基地XX家居物流電商物流園區項目積極打造家居電商企業總部基地， 構建現代物流中心，利用XXXX股份、XX福蒙特在XX家居行業深耕近 30年的巨大優勢，支撐xx成為xx六省的家居物流總部基地。工藝方案智能立體倉庫工藝方案項目采用智能立體倉庫，將RFID技術應用到自動化倉庫系統中， 系統主要由立體貨架、堆垛機、閱讀器、電子標簽、托盤、運輸系統、計算機控制系統和通信設備等組成。它是由RFID識別技術、信息自動 化技術、自動導引小車技術、自動存儲集成的一體化技術。在計算機 的控制下能

15、夠完成對貨物在多層存儲系統中自動化管理。工作中由 RFID技術取代普通的條形碼來完成在庫內貨物的信息采集。使倉庫作 業智能化，庫內信息自動化。智能分撥中心工藝方案分撥中心采用智能分撥管理系統對中心庫存家居商品進行全方位 的管理，結合條碼掃描無線終端的運營，智能分撥管理系統能夠按照 管理人員的要求對不同家居商品在庫存數量、存儲位置和當前狀態做 出及時反饋，實現分撥效率的巨大提升。項目工藝流程圖見圖4-1 o畀地倉庫加工作業組裝作業 拆包作業 四包裝出庫作業費用結算人建指令身庫指令倉錯作業上門捱貨入庫自送收集客戶:訂單端認.麗眥j入南作業委托合同書配送率b一 - R運簿指令一 T運輸作業應儀宜理

16、盤點苣理 庫存溝空 課存建詢配送費用倉懶速用處理畀地倉庫加工作業組裝作業 拆包作業 四包裝出庫作業費用結算人建指令身庫指令倉錯作業上門捱貨入庫自送收集客戶:訂單端認.麗眥j入南作業委托合同書配送率b一 - R運簿指令一 T運輸作業應儀宜理 盤點苣理 庫存溝空 課存建詢配送費用倉懶速用處理圖4-1智能分撥處理工藝流程圖智能運輸線路方案項目采用“互聯網+運輸”的模式對傳統的家居物流運輸方案做智 能化升級。項目基于一站式運輸服務平臺創新性地推出智能化的運輸 系統解決方案，運輸系統平臺和招投標解決方案為企業和承運商降成 本、提效率提供了更加有力的管理工具和方法。智能運輸線路基于的“智能運輸平臺+移動A

17、PP”的模式，將家居物 流進行充分整合，通過軟件就可以實現運輸的協同管理，實現家居物 流運輸的可視化管理，并通過不斷的優化，來降低物流用戶的成本， 更大限度的滿足用戶的需求，同時也增加企業的核心競爭力。設備方案擬建項目主要設備見表4-1。主要設備表表4-1序號名 1單位數量1裝載機輛402電子地衡臺103行車輛504叉車輛805貨車輛2006正面吊運機臺207龍門吊臺208物流信息系統套29倉儲物流自動化系統套210智能家居物流分撥系統套411電子商務系統套412倉儲器具宗213數據庫套414物聯網設備食415家居產品倉儲設備套6()16其他設備臺4017金融服務設備套80合計622工程建設方

18、案項目主要建構筑物如下表所示：項目主要建構筑物衣4-2序號名稱單位面積備注主體工程1家居超級分撥中心m2124500.00鋼結構2倉儲區m230000.00鋼結構3全國龍頭家居企業總部基地m2100()0.00框架結構4電商物流園區m216000.00框架結構5大數據中心m25000.00框架結構6物聯網中心m23000.00框架結構7對外資訊中心m21500.00框架結構8生活配套服務區m2100()0.00框架結構小計200000.00配套【:程1綠化m210000.002場區硬化m240000.003其他配套工程m2200000.00園區水電消防等第五章企業組織與勞動定員企業組織項目擴建

19、完成后，將結合項目特點，設置現代企業組織機構。設立的組織形式如下：勞動定員本項目職工定員5000人，其中管理人員50人，技術人員150人, 服務人員4800人,全年工作300天，每天工作8小時。第六章工程實施進度安排本項目從籌建階段至項目建成投入運行，總計劃時間為24個月， 建設日期為2019年3月到2021年2月。在項目實施過程中可根據實際情況進行內部計劃的適當調整，有 的環節可交叉進行。項目實施進度詳見表6-1：項目進度計劃安排表表6序號階段時間國殳期1-23-45-67-89-1011-1213-1415-1617-1819-2021-2223-241前朗準備階段2勘察設計、招標階段3罰

20、建建筑開工、王體施工階段4設智安裝，調試S項目陵工添收第七章投資及資金籌措投資估算總投資項目總投資9億元，其中固定資產投資84005.90萬元，鋪底流動 資金5994.10萬元。總投資估算表表7-1單位：萬元序號費用名稱投資額備注1固定資產投資84005.901.1+1.2+1.3+1.41.1建筑工程費用42998.401.2設備及工器具購置費21016.0013安裝工程費1260.96設備翦用x6%1.4工程建設其他費用11487.091.5基本預備費6140.95(1.1 + 1.2+13) x8%2建設期利息1102.50年利率4.9%3流動資金19980.333.1鋪底流動資金599

21、4.10流動資金x30%4總投資90000.001+2+3.1建設投資經估算和各分項匯總，本項目固定資產投資84005.90萬元，其中, 建筑工程費用42998.40萬元，設備及工器具購置費用21016.00萬元， 安裝工程費1260.96萬元，工程建設其它費用11487.09萬元，基本預備費6140.95萬元,建設期利息1102.50萬元。建筑工程費用建筑工程投資按同類項目的經濟指標和當地近期人工、材料價格 估算。建（構）筑物工程投資估算表表7-2序號名稱單位面積單價（元）總價 （萬元）主體工程1家居超級分撥中心m2124500.001800.0022410.002倉儲區m230000.00

22、1800.005400.003全國龍頭家居企業總部基地m210000.003000.003000.004電商物流園區m216000.003000.004800.005大數據中心m25000.003000.001500.006物聯網中心of3000.003000.00900.007對外資訊中心of1500.003000.00450.008生活配套服務區of10000.003000.003000.00小計200000.0041460.00配套工程1綠化of10000.00150.00150.002場區硬化m240000.00200.00800.003其他配套工程m2200000.0029.4258

23、8.40小計1538.40合計200000.0042998.40設備價格均為廠家報價或詢價。主要設備及工器具投資估算表.表 7-3序號名稱單位數量單價合價1裝載機4030.001200.0025252電子地衡臺105.0050.003行車輛508.00400.004叉車輛8025.002000.005貨車輛20030.006000.006正面吊運機臺2050.001000.007龍門吊臺2030.00600.008物流信息系統套2200.0()400.009倉儲物流自動化系統套2300.00600.0010智能家居物流分撥系統套4300.001200.0011電子商務系統套4200.00800

24、.0012倉儲券具宗233.0066.0013數據庫套4100.0()400.0014物聯網設備套4300.001200.0015家居產品二次加工設備套6025.001500.0016包裝設備臺4030.001200.0017金融服務設備套8030.002400.00合計62221016.00設備安裝工程費設備及工器具購置費用x6%=21016.00 x6%=1260.96萬元根據相關規定的計算辦法、費率及當地的有關規定計算:工程建設其他費用估算表表7-4單位：萬元序號項目名稱單位計費 基數費單價合價（萬元）備注1建設單位管理費萬元64014.401.5%960.22工程費用xl.5%2勘察設

25、計費萬元64014.401.5%960.22工程費用xl.5%3圖紙審查費萬元960.2212.0%115.23勘察設計費xl 2%4工程咨詢及監理費萬元64014.402.0%1280.29工程費用X2.0%5聯合試運轉費萬元21016.001.0%210.16設備購置費 xl.O%6職工培訓費人4800500.00240.00500.00 元/人7辦公及生產家具購置費人200910.0018.20900.00 元/人9散裝水泥費m20.002.000.002.00 元/Itf9勞保費萬元64014.402.60%1664.37工程費用X2.6%10招標管理費萬元64014.400.6%。3

26、8.41工程費用x0.6%o11土地費用HI300.0020.006000.0015萬元/畝合ii11487.09鋪底流動資金流動資金估算按分項詳細估算法計算，經估算，流動資金需用量 為19980.33萬元，其中鋪底流動資金5994.10萬元。建設期利息本項目擬貸款22500.00萬元用于項目建設，貸款利率4.9%,建設 期利息為1102.50萬元。資金籌措項目總投資9億元，其中銀行貸款22500.00萬元，其余為企業自 籌解決，項目自有資金比例為75%,符合國務院關于調整固定資產 投資項目資本金比例的通知（國發2009 27號）的規定。第八章效益評價財務評價項目建設期和計算期本項目計算期擬定

27、為12年，其中建設期2年，其余為經營期。營業收入項目營業收入主要為物流倉儲收入、物業管理收入、電商物流綜 合服務收入和家居物流運輸服務收入，項目營業收入詳見下表。營業收入表表8-1序號項目名稱營業收入 （萬元）1物流倉儲收入10000.002物業管理等收入25000.003電商物流綜合服務收入80000.004家居物流運輸收入50000.00合計255000.00運營成本和費用估算總成本費用估算表表8-2序號項目計算期34-12生產負荷80%100%1運營成本181798.16220188.461.1直接原材料費用153000.00191250.001.2燃料及動力費561.20701.501

28、.3工資及福利費24213.6024213.601.4制造費用4023.364023.361.4.1折舊費3657.603657.601.4.2修理費365.76365.761.43其他制造費用2管理費用547.20547.203財務費用0.000.004營業費用2040.002550.005總成本費用合計（1+2+3+4）184385.36223285.665.1其中：可變成本155601.20194501.505.2固定成本28784.1628784.166經營成本(5-1.4.1-2-3)180727.76219628.06經計算，木項目運營后正常年份總成本為223285.66萬元。收益

29、分析財務指標匯總表表8-3序號指標名稱單位指標值備注1項目總投資萬元90000.002營業收入萬元255000.003稅金及附加萬元386.294總成本費用萬元223285.665利潤總額萬元31328.056所得手兌萬元7832.017稅后利潤萬元23496.038利稅總額萬元31714.349財務盈利能力分析9.1財務內部收益率稅前31.02%財務內部收益率稅后23.31%9.2財務凈現值稅前106796.72ic=10%財務凈現值稅后65531.31ic=10%9.3項目投資回收期稅前年5.32含建設期項目投資回收期稅后年6.16含建設期9.4總投資收益率34.81%9.5項目資本金凈利

30、潤率26.11%10清償能力分析10.1財務比率資產負債率流動比率204.09%速動比率154.01%10.2借款償還期年0.0011盈虧平衡點47.88%本項目需繳納增值稅，物流倉儲增值稅稅率為6%。城市維護建設 稅為增值稅的5%,教育費附加為增值稅的3%,地方教育費附加為增 值稅的2%,地方水利建設基金為增值稅的1%。木項目投入運營后， 正常年份營業收入為255000.00萬元。不確定性分析本項目作了所得稅后全部投資的敏感性分析，基本方案全部財務 內部收益率23.31%,財務凈現值65531.31萬元,投資回收期6.16年, 其結果詳見下表。敏感性分析表表84序號不確定因素不確定因 素變化率 (%)項目財務內 部收益率 (%)財務凈現值(萬元)投資回收 期(年)基本方案2331%65531.316.161建設投資變化522.12%61712.866.32-524.58%69349.766.