1、梅州中愛愛心老年公寓項目可行性報告梅州中愛愛心老年公寓投資有限公司2013年4月梅州中愛愛心老年公寓項目可行性報告深圳市市政工程咨詢中心有限公司2013年4月編制單位及人員名單編制單位：深圳市市政工程咨詢中心有限公司擬投入本項目的要緊人員一覽表二.咨詢人員1.項目負責人盧偉男市政公用工程（道路）高級工程師24200500034后附咨詢中心2.咨詢專業負責人奉桂紅女市政公用工程（給排水）高級工程師24200500043后附咨詢中心3.咨詢專業負責人肖平華男市政公用工程（燃氣熱氣）高級工程師24200500025后附咨詢中心4.咨詢專業負責人朱弋宏女市政公用工程（橋隧）高級工程師242005000

2、42后附咨詢中心5.專業技術人員滿淼女道路工程高級工程師2209052后附咨詢中心7.專業技術人員蘇章桐男給排水工程工程師0702004000387后附咨詢中心8.專業技術人員熊光男給排水工程高級工程師044481后附咨詢中心9.專業技術人員張彩霞女燃氣設計高級工程師B130112222 后附咨詢中心10.專業技術人員趙若琪女園林綠化高級工程師0702001100232后附咨詢中心 注：投標人應按表E格式分不填寫本表所列的設計人員的資歷；按表F格式分不填寫本表所列的后續服務人員的資歷；上述人員必須為投標人單位在職職員，并提供2010年12月份的社保證明(社保局打印蓋章,原件放置在第三個內層信封

3、“業績及履約信譽證明材料原件”中)。投標人應依照招標文件要求和招標項目的實際需要，列出設計項目負責人、各分項負責人和其他要緊設計人員；其中，分項負責人應包括如道路、橋涵、隧道、給排水、通信照明及電力、綠化景觀、交通工程等專業。 目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc318630541 第一章 申報單位情況及項目概況 PAGEREF _Toc318630541 h 1 HYPERLINK l _Toc318630542 1.1項目承辦單位概況 PAGEREF _Toc318630542 h 1 HYPERLINK l _Toc318630543 1.2 項目概況

4、3 HYPERLINK l _Toc318630543 1.3 項目建設規模與內容5 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc318630549 第二章 項目建設方案9 HYPERLINK l _Toc318630550 2.1項目建設指導思想與原則9 HYPERLINK l _Toc318630551 2.2總體規劃9 HYPERLINK l _Toc318630552 2.3總平面布置方案10 HYPERLINK l _Toc318630553 2.4 HYPERLINK l _Toc318630556 項目進度安排20 HYPERLINK l _Toc318630

5、557 2.5項目建設總投資及資金籌措 PAGEREF _Toc318630557 h 21 HYPERLINK l _Toc318630560 2.6項目編制 PAGEREF _Toc318630560 h 22 HYPERLINK l _Toc318630565 第三章 進展規劃、產業政策和行業的準入分析24 HYPERLINK l _Toc318630566 3.1進展規劃分析24 HYPERLINK l _Toc318630567 3.2產業政策分析24 HYPERLINK l _Toc318630568 3.3行業準入分析25 HYPERLINK l _Toc318630569 第四

6、章 資源利用分析及節能方案分析28 HYPERLINK l _Toc318630570 4.1我國資源現狀與利用分析28 HYPERLINK l _Toc318630573 4.2節能設計規范29 HYPERLINK l _Toc318630574 4.3節能措施和節能效果分析30 HYPERLINK l _Toc318630581 4.4能耗狀況和能耗指標分析33 HYPERLINK l _Toc318630584 第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置方案35 HYPERLINK l _Toc318630585 5.1項目選址及用地點案35 HYPERLINK l _Toc318630592

7、 5.2土地利用合理性分析35 HYPERLINK l _Toc318630593 5.3拆遷安置補償方案36 HYPERLINK l _Toc318630594 第六章 環境阻礙評價37 HYPERLINK l _Toc318630595 6.1環境概況37 HYPERLINK l _Toc318630596 6.2工程要緊污染源分析37 HYPERLINK l _Toc318630597 6.3施工期要緊環境阻礙及環境愛護措施38 HYPERLINK l _Toc318630600 6.4 運期環境行阻礙及其防治措施39 HYPERLINK l _Toc318630604 6.5專門環境阻

8、礙分析40 HYPERLINK l _Toc318630605 6.6地質災難阻礙分析40 HYPERLINK l _Toc318630606 6.7采納的環境愛護標準40 HYPERLINK l _Toc318630607 第七章 安全衛生與消防 PAGEREF _Toc318630607 h 42 HYPERLINK l _Toc318630608 7.1 建立安全責任制 PAGEREF _Toc318630608 h 42 HYPERLINK l _Toc318630609 7.2 安裝用電愛護 PAGEREF _Toc318630609 h 42 HYPERLINK l _Toc318

9、630610 7.3消防設計43 HYPERLINK l _Toc318630611 7.4抗震設計43 HYPERLINK l _Toc318630612 7.5工業衛生與勞動安全44 HYPERLINK l _Toc318630615 第八章 擬建項目招標方案45 HYPERLINK l _Toc318630616 第九章 經濟效益分析47 HYPERLINK l _Toc318630617 9.1經濟效益分析47 HYPERLINK l _Toc318630618 9.2行業阻礙分析47 HYPERLINK l _Toc318630619 9.3區域經濟阻礙分析47 HYPERLINK

10、l _Toc318630620 9.4宏觀經濟阻礙分析48 HYPERLINK l _Toc318630621 第十章 社會效益分析49 HYPERLINK l _Toc318630622 10.1社會阻礙效果分析49 HYPERLINK l _Toc318630624 10.2社會適應性分析49 HYPERLINK l _Toc318630625 10.3風險預測及其對策分析 PAGEREF _Toc318630625 h 50 HYPERLINK l _Toc318630626 第十一章 結論和建議 PAGEREF _Toc318630626 h 51 HYPERLINK l _Toc31

11、8630627 11. 1結論 PAGEREF _Toc318630627 h 51 HYPERLINK l _Toc318630628 11.2建議52第一章 申報單位情況及項目概況1.1項目承辦單位1.1.1總公司承辦單位：中愛愛心老年公寓投資有限公司總公司法人代表：趙叢新 梅州承辦單位： 梅州中愛愛心老年公寓投資有限公司公司法人代表： 古小雪1.1.2項目背景按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，截至2010年底我國老年人口已達到1.78億，占總人口的13.26

12、 %。據預測，到2020年，中國的老年人口將達到2.48億人，老齡化水平將達到17.17%。到2050年，中國的老年人口總量將超過4億人，老齡化水平將超過30%以上。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地點各級民政部門從社會各方面宣傳全面關懷和關心老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓舞開發商從事老年人住宅的開發。按照出資者類型劃分，依照不同的出資者，老年住宅分為公共服務型的福利性養老院和個人商住型的老年住宅兩種。其中，福利性養老院由政

13、府出資并經營。為減輕政府財政壓力，同時緩解老齡化帶來的社會問題，國家政策鼓舞個人商住型的老年住宅的開發，可由社會資金建設經營，但由家庭購買或承租，采納市場化方式經營，政府依照政策給予扶持。 在那個背景下，中愛愛心老年公寓投資有限公司于2009年5月成立，并投資成功開發了河北唐海老年公寓、廣西桂林老年公寓等項目。據梅州市第五次人口普查顯示，截至2000年，梅州市有65歲及以上老年人口的戶數合計28.13萬戶，有一個老人的家庭有21.44萬戶，有二個老人的家庭有6.58萬戶，有三個老人的家庭有0.11萬戶。梅州市60-64歲人口13.48 萬人，65-69歲人口12.93 萬人，70-74歲人口9

14、.49 萬人，75-79歲人口6.39 萬人，80-85歲人口3.76 萬人，85歲及以上人口2.62 萬人。經中愛愛心老年公寓投資有限公司授權，本項目承辦單位梅州中愛愛心老年公寓投資有限公司于2012年1月成立，注冊資本為2000萬元，公司注冊地為梅州市梅江區西陽鎮龍坑村水缸陂。1.2 項目概況1.2.1項目名稱 梅州中愛愛心老年公寓建設工程1.2.2項目建設的必要性1、目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”，和“看病就醫方便”。老年人對養老方式的選擇近年來呈現出以下特點：在經濟上要靠自己。子女隨著工作生活節奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養老人方面的表現在弱化。解決老年人的養老、

15、就醫看病的問題顯得尤為迫切。現在越來越多的老人情愿自己設計自己的晚年生活。尊老敬老自古以來確實是中華民族的一個傳統美德，弘揚為老助老的時代風尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，能夠讓老人們在那個地點享受到充足的護理、醫療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進行軀體健康檢查，各種營養套餐搭配科學合理。在那個地點生活的老年人無病能夠休養，有病能夠得到醫治，老年公寓的建設有著重要意義。老年公寓養老是社會進展趨勢，也是大多數老年人的心愿。老年人從工作崗位退下來大都感到空虛、寂

16、寞，他們也有豐富的生理和心理需求，如健康需求、工作需求、依存需求、和睦需求、安靜需求、支配需求、尊重需求和感情需求等，同時，心理問題日益突出，需要有人來滿足他們的需求，幫他們解決問題。我國傳統適應為居家養老，但隨著人口老齡化的日趨嚴峻和打算生育國策的落實，一對夫婦或一個家庭需要贍養的老人增多，而現代社會年輕人面臨的社會競爭更加激烈，在工作和事業上付出的時刻和精力更多，專門難有空余的時刻和精力來照顧老人和與老人交流思想感情，家庭養老已是難負重荷或難以到位，養老進入社會化服務已是大勢所趨。建設老年公寓，使老年人老有所養、所醫、所學、所為、所樂，是解決老齡化問題的一種好的方式，也符合多數老年人的心愿

17、。3、現狀現有養老院、敬老院數量、規模遠遠不能滿足要求，現有養老院、敬老院均屬打算經濟的產物，多屬行政救助和自助行為。從實際情況看，養老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設施、治理水平、服務質量落后，人居環境較差。4、結論隨著生活水平和醫療服務水平的不斷提高，城鎮人口平均壽命逐年延長，梅州市老齡人口逐年遞增。而打算生育政策的實施，又使大部分家庭為獨生子女家庭，家庭化養老的模式受到了空前的挑戰。隨著社會的進步，人們的養老觀念也發生了全然的變化，家庭養老社會化正被越來越多的老年人所同意。本項目建成后，新設床位2000張，可同時承擔全市2000名老年人養老問

18、題任務，關系到城居民的切身利益和梅州經濟的可持續進展，是都市建設重要的基礎設施。項目的建設有利于有效解決老齡化問題；有利于打算生育差不多國策的貫徹落實；有利于提高老年人的生活質量和健康水平。本項目的建設，已成為解決老年人口養老社會化的重要途徑，是落實科學進展觀的重要舉措，符合梅州市國民經濟和社會進展第十一五規劃綱要、梅州市總體規劃（1993-2015）和梅州市土地利用總體規劃的要求，因此，梅州市老年公寓的建設，是特不必要的。1.3項目建設規模與內容1.3.1建設規模項目名稱：梅州中愛愛心老年公寓建設工程 占地面積：本項目占地面積1102畝，項目擬位于龍坑村附近（詳 見附件總平面圖）。總建筑面積

19、：約40萬平方米設計床位： 2000張（建筑面積約18萬平方米）1.3.2建設內容本項目建設占地面積1102畝，規劃建設內容包括：老年公寓、老年專家不墅公寓共約2000套，建筑面積約180000平方米。其中包括老年公寓兩個區25棟（一區9棟720套，二區16棟1280套）、老年專家不墅公寓（16棟2層聯排不墅64套）。按照國際慈善機構（HTA）1986年制定并延用至今的老年人居住建筑分類標準，依照老年人的生活自理能力，則能夠為以下四類老齡人提供2000多個床位： A類：富有活力的退休和退休前健康老人，生活自理能力強。（64套） B、C類：生活差不多自理，僅需要某種程度監護和少許關心的健康老人及

20、提供全天監護和最低限度的服務老人。（1280套） D類：體力衰弱而智力健全的老人。入住者不需要醫院護理，但需要個人生活的關心和照料，提供監護和膳食供應。（720套）同時在區內還配置了為老年服務的保健醫院35000平方米。園區內設置老年大學18000平方米。養生堂5000平方米。結合梅州整體規劃，梅州同時又是國家歷史文化名城、中國優秀旅游都市、廣東首個宜居城鄉示范都市。為方便日常生活、提高老年公寓的檔次及格調、提升都市整體形象，設計接待中心11000平方米，度假中心8000平方米；四星級酒店40000平方米，引進北美最大的食品和藥品零售商之一西夫韋（safeway）大型超市15000平方米，老年

21、活動中心6000平方米等。同時設計中愛愛心物流中心12000平方米，預期打造成梅州特色產品、工業產品一個對外展示窗口。本項目老年公寓配套項目，建設內容包括：老年配套不墅約32000平方米以上，作為老年人活動鍛煉及發揮老人余熱，打造詩書畫文化產業基地及旅游基地，配套農家體驗區等，為提升梅州整體素養增加濃重一筆。待項目落實后，將對規劃進行更加詳盡合理的設計。1.3.3項目建設自然條件（1）地質條件項目場地附近沒有水源地、自然愛護區、文物景觀及其它環境敏感點，施工過程中可不能對環境產生危害。在地貌上，場地屬于灤河沖洪積扇，通過勘察查明，在鉆探所達深度埋深35米范圍內，場地土層要緊有粉質粘土、粉土、含

22、土粉砂和細砂等，符合地基土質要求，可不能由于項目建設實施而引起土質災難問題。（2）植被現狀 本地帶性植被為亞熱帶常綠闊葉林，目前有亞熱帶次生性常綠闊葉林、針闊混交林、針葉林、人工桉樹林及灌草叢，要緊植物包括荷木、華潤楠、大葉樟、鴨腳木、藜蒴、山蒼子、馬尾松、桉樹、楊桐等。其中闊葉林占總面積的15，針闊混交林占總面積的25，人工桉樹林占總面積的25。（3）施工條件梅州市施工隊伍較多，但施工力量稍弱，為高質量、高效率、低成本的完成本項目，可通過招標方式選擇廣州、深圳等地的一級或特級施工總承包隊伍。項目建設所用建筑材料、管材、線材可通過市場采購解決，滿足施工要求。1.3.4項目預期目標： 以養老、度

23、假、康復護理等服務為前提，以人與自然和諧相處和現代化生態旅游為主題；以健康長壽、造福社會為目標。依照現行狀況，充分利用現有資源，打造生態旅游產業，有利于帶動周邊產業進展，為地點經濟效益起到進展戰略目的。同時項目作為老年康復療養場所也能體現出當今社會“老有所游、老有所醫、老有所樂、老有所為、老有所教、老有所學”的中心思想，讓老人活得快樂、活得歡樂、活得健康長壽。以制造出優美自然環境、專業科學的康復環境、清新不致的休閑環境、溫馨舒適的人居和諧環境為目標，為促進生態旅游產業繁榮做出貢獻。第二章 項目建設方案2.1項目建設指導思想與原則（1）按照國家現行規范及標準、規定；結合現場實際進行規劃及施工圖設

24、計。（2）積極采納新技術、新工藝、新材料，最大限度的滿足功能要求。（3）在提高土地利用的同時，因勢利導地提高項目所在區域內的環境標準，制造出具有現代特色與進展空間的居住、休閑環境。2.2總體規劃（1）規劃定位：以養老為主，療養為輔，建設集養老、養護、康復、托管于一體的高檔商業、住宅小區。（2）規劃原則：結合現狀、設施配套、布局完整。本項目在充分考慮現有條件的基礎上，結合本區域實際情況，在兼顧經濟、社會、環境效果的前提下，力求有用、經濟和諧有機的結合。強調整體布局完整統一，充分提高現有土地利用，合理布局，在有限的用地和多種現實條件的制約下合理的組織內部空間，滿足高檔商業、住宅小區的建設要求。（3

25、）項目特點依照對項目的具體定位，結合開發設想，在此提出項目規劃方案，以期為項目開發分析提供依據。在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。設計要人性化要方便老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內地面應采納防滑設計，按紐均采納大型號，幸免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的專門使用要求。生活要智能化應配備緊急呼叫對講系統，網絡系統、消防系統等保障老人安全。 環

26、境要園林化應有幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，寬敞的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。 戶型要合理化應充分考慮不同年齡時期、不同階層等因素，每戶面積操縱在5080左右。戶型設計要個性化、合理化。配套要完善化小區應配有完善的醫療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場等生活配套設施。2.3總平面布置方案梅州中愛愛心老年公寓項目建設的選址擬位于梅州市龍坑村附近。（詳見附件平面布置圖）老年公寓式社區老年公寓社區規劃建設占地面積約300畝，分為四大功能區：接待區、老年公寓區、養生區及農家體驗區。具體建設要求如下：接待區接待中心規劃

27、設置為單棟3-5層建筑，建筑面積約11000平方米，按高標準設置。為老人的兒女、親友來探望老人時提供咨詢、住宿等接待服務。老年公寓區老年公寓位于社區中心，按一字形狀排布。規劃建設為國際老年公寓、老年專家不墅公寓共2000套，老人居住總建筑面積約180000平方米。建筑以多層和小高層為主，每棟帶電梯小框架結構。老年公寓采納獨戶式設計，室內設置應急呼叫設施，智能操縱家電系統，寬帶、衛星電視、生活設施齊備，備有可移動病床。樓內設置電梯、門禁、監控系統。公寓內備有供氧設施和簡單的理療設備；每棟樓內均設置醫護急救室。醫護人員實行24小時應急呼叫服務，醫護人員隨叫隨到。國際老年公寓老年專家公寓針對老人特點

28、設計斜坡養生區規劃在社區內的養生堂，其建筑面積約為5000平方米，是給老人提供養生、理療的舒適場所。農家體驗區占地面積較大，區內配置多層獨立建筑，總建筑面積超過32000平方米以上，區內設置湖泊、游艇、垂釣、果樹園、葡萄園、紅酒釀造廠、蔬菜棚等，供老人修心、養殖、體驗農家之樂。農家體驗區（2）其他配套項目其他配套項目規劃建設占地面積約800畝，分為六大功能區：貴族學校、保健醫院、高星級酒店、大型超市、老年活動中心、文化長廊等。具體建設要求如下：貴族學校規劃在區內的貴族學校，包括貴族幼兒園、貴族小學和老年大學，其建筑面積約36000平方米。老年大學和老年藝術學院定期進行學術報告會、研究發明報告會

29、、獎勵表彰會、鼓舞老年人學習、動腦。區內設置的幼兒園、小學校，聘請中文和外教因材施教，要緊面對老人帶孫子的家庭，便于老人替小孩看護和教育下一代，向這類老人提供優質的幼兒和小學的教育服務，擴大園區的服務范圍，增加園區規模，繁榮當地經濟。貴族學校保健醫院老年社區服務的首要問題是醫療，搞好醫療服務是本社區成敗的關鍵一環。保健醫院的規劃建筑面積約35000平方米，周邊環境清幽，交通便利。醫院可與全國聞名醫院聯手創建實行老年公寓式的家庭病房治理，醫護人員實行24小時應急呼叫服務，醫護人員隨叫隨到。同時每月對老人定期體檢，發覺不良健康情況及時醫治，確保老年人在家和在醫院一個樣，有醫療保障。保健醫院高星級酒

30、店規劃在社區內的酒店按高星級標準配置，建筑面積約為40000平方米，要緊為老年人及老年人的兒女、親友來探望老人時提供餐飲、住宿等服務。高星級酒店大型超市社區內設置了西夫韋大型超市（或其他大型超市），其建筑面積約為15000平方米，方便老人及周邊市民購買生活用品等。老年活動中心社區內設置了老年活動中心，活動中心的建筑面積約為6000平方米，同時在室外配備了籃球場、網球場、跑步操場等，方便老人運動、增強軀體素養。藝術長廊規劃在入口至老年公寓社區之間建設一條藝術長廊，規劃區內有一條4m寬的水泥路通往高觀音，沿途風景優美，因為海拔優勢，能夠俯瞰規劃區，能夠在此設置藝術寫生點。區內山體眾多，植被茂盛，是

31、寫生的好素材，能夠邀請梅州有名的藝術大師來此寫生，繪畫作品可在入口處的藝術長廊展出。（3）基礎設施配套道路規劃區內有兩條主干道，為便于出行、消防、病員搶救，老年公寓社區內道路布置成環狀，每個建筑物間均有道路相通，場區主干道寬6m，次干道寬4m，道路轉彎處半徑大于9m，混凝土路面。入口依照本項目地理位置特點，擬在在項目東側設置主入口，寬度不低于8米，建筑材料采納當地的特色竹材，風格簡樸大方。生態停車場在社區的中心花園處，利用寬敞地段建設20000平方米的生態型地下停車場。實施四周樹木花草綠化美化，采納帶有各種形狀空隙的草皮磚鋪設地面，與森林環境融為一體。預留場地考慮今后的進展變化及預留工程施工對

32、先建工程的阻礙，采納道路、綠化等措施將預留場地與現工程場地明確分開。（4）公用及配套設施給排水工程1）給水項目要緊為生活用水和垂釣園景觀用水，生活用水要緊為綠化、道路噴灑和職工生活用水、洗浴水，景觀用水要緊是垂釣園自然蒸發水量。生活用水引自梅州市政供水管網；廠區綠化、洗車及景觀用水可用梅州污水處理廠深度處理后的污水。2）排水項目排水采納雨污分流制排水系統，排水管道包括雨水管道和生活污水管道。雨水管道直接排入市政雨水管網，生活污水經廠區化糞池處理后經污水管道排入市政污水管網。3）消防按火災自動報警系統設計規范的規定，建筑物耐火等級為級，辦公區及公寓樓、綜合樓消防采納高壓消防系統，設50m3 蓄水

33、池一座，貯存火災連續時刻為室內外消防用水量2 臺消防泵，其中一臺備用；室內消防、生活用水管網合一，每層設一個消防開關。供電工程在建筑物易受雷擊的部位裝設避雷帶作為防雷接閃裝置，并把突出屋面的風管放散管、扶梯等金屬物體與避雷帶妥善連接。通訊本項目將申請外線電話，作為老年公寓對外聯系之用。網絡系統本項目的網絡系統引自梅州市互聯網。道路照明項目設道路照明系統，采納時控開關，節能燈具。綠化院內綠化以種植草坪地被植物為主，并以姿態優美的喬木、花灌木、松竹之類的觀賞植物加以點綴。綠化和美化緊密聯系，平面綠化與立體綠化相互結合，突出體現具有特色美感的綠化功能。在道路兩旁種植行道樹、綠籬等，使綠化用地率達到4

34、0以上。土建工程（1）、設計依據及原則該項目土建工程嚴格執行國家現行建筑與結構規程的規范。在滿足功能要求基礎上，考慮到辦公樓、綜合樓、公寓樓等辦公、生活用房。制造舒適、優美的環境。設計嚴格按照節能大綱關于建筑節能65%的標準執行。并接合當地的具體情況，盡可能利用當地材料，力求建筑物的安全適用、經濟、美觀。（2）、設計方案該項目辦公樓、公寓樓、綜合樓及附屬建筑工程采納磚混結構，建筑用磚采納水泥預制標磚。安全疏散距離及防火區面積（防火墻設置）等均滿足建筑設施防火規范（GBJ168）要求。2.4項目進度安排 項目建設中，遵循加強治理、合理安排工期，嚴格操縱投資，盡早實現效益的原則。本工程打算分一、二

35、、三期開發，建設總工期36個月：2012年9月完成項目核準，2012年12月底前完善前期手續，2013年1月開工建設，2015年3月底完工并投入運營。2.5項目建設總投資及資金籌措2.5.1編制依據本估算數據和建筑安裝工程費用依據建設單位提供的規劃方案和建設標準。本項目建設用地按照現行建設用地土地出讓金計算。本項目不涉及（或較少）住戶拆遷安置，因此不需計算拆遷、補償費用。 2.5.2投資估算（1）建筑安裝工程費參照同地區近期類似工程實際指標，確定綜合造價；（2）設備安裝費依據相關專業提供的設備數量和單位造價估算；（3）其他費用按照國家及有關規定，并結合當地和本項目具體情況計取；（4）預備費按照

36、工程費用與工程建設其他費合計5%估算，按照現行國家政策不計算漲價預備費。項目前期投資12.5億元，一期投資30億元，項目投資額100億元。其中前期投資如下：項目投資概（估）算表 序號工程項目或費用名稱規模及標準單項工程估算額（萬元）備注（一）土地獲得價款1067公頃（二）開發前期工程費5210 （三）主體建安費40000076062（四）基礎設施費8080 （五）環境景觀工程費1800 （六）市政配套設施費21890（七）工程相關費用4540 （八）不可預見費3778 （九）期間費用3640 工程投資總額2900282.6項目編制2.6.1編制依據（1）梅州市國民經濟和社會進展第十一個五年總體

37、規劃綱要（2）中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定(中發200013號)（3）梅州市總體規劃（19932015年）（4）梅州市土地利用總體規劃（5）梅州市國土局建設工程選址意見（6）梅州市建設局規劃意見書（7）梅州市環保局環境愛護意見2.6.2編制原則貫徹執行中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定，符合國家有關法規、規范及標準從梅州市及周邊地區的實際情況動身，在都市總體規劃的指導下，采取全面規劃、分布實施的原則，使建設項目與都市進展相協調，最大程度地發揮建設項目的效益。采納現代化技術手段，實現自動化操縱和治理，提高養老人員的舒適度。項目設計力求減少施工土石方量和節約費用。建筑風格力求統一，簡

38、潔明快、美觀大方，并與周圍景觀相協調。2.6.3編制范圍本報告編制范圍包括辦公樓、公寓樓、綜合樓建設及相應的配套建筑和配套設施。2.6.4要緊規范標準（1）建筑給水排水設計規范（GB200152003）（2）建筑抗震設計規范（GB500112001）（3）建設項目經濟評價方法與參數（第三版）第三章 進展規劃、 HYPERLINK /page/article/search.asp?query=產業政策 o 產業政策 t _blank 產業政策和行業的準入分析3.1進展規劃分析本項目是老年公寓建設工程，將建成擁有床位2000個的集養老、養護、康復、托管于一體的民辦老年公寓。項目建成后，可同時承擔全

39、市2000名老年人養老問題任務，項目的建設關系到城鎮居民的切身利益和梅州市經濟的可持續進展，是都市建設重要的基礎設施。項目的建設有利于有效解決老齡化問題；有利于打算生育差不多國策的貫徹落實；有利于提高老年人的生活質量和健康水平。項目在充分考慮現有條件的基礎上，結合本區域實際情況，在兼顧經濟、社會、環境效果的前提下，完善配套基礎設施建設，優化設計，力求有用、經濟、美觀和諧有機的結合。充分提高現有土地利用，在有限的用地和多種現實條件的制約下合理的組織內部空間，制造合理的空間布局。項目建設符合梅州市國民經濟和社會進展第十一五規劃綱要，梅州市總體規劃（19932015年），梅州市土地利用總體規劃的相關

40、要求，做到了項目建設目標與規劃內容銜接和協調。3.2產業政策分析老年公寓等養老服務設施的進展起步較晚，差不多上是隨著我國人口老齡化進程的加劇應運而生，相關的政策也是隨著它們的進展而逐步制定的，如老年人權益保障法中規定：“國家鼓舞、扶持社會組織或者個人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫療康復中心和老年文化體育活動場所等設施”。同時在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優惠政策.國家和各級政府相繼出臺了一系列支持老年公寓建設的法律法規，中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定(中發200013號)以及國家民政部關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見（民發2005170號）文件中均明確鼓舞和支持社

41、會辦福利機構。國家出臺了一些有關老年福利養老機構的相關政策規定，如老年人建筑設計規范、老年人社會福利機構差不多規范等一系列法規和行業標準。由此可見，本項目的建設，是符合相關產業政策的，屬鼓舞類項目，建設方案通過多方論證，得到了當地各級政府及相關部門大力支持。3.3行業準入分析為進一步加快我市養老服務業進展，充分調動社會力量參與養老服務業的積極性，探究建立與我國經濟社會進展水平相協調的養老服務體系，努力解決人口老齡化帶來的各種問題，2006年2月9日，國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和進展改革委等部門關于加快進展養老服務業意見的通知（國辦發20066號），明確了政策措施：進展養老服務業要按照政策

42、引導、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的服務體系。要建立公開、平等、規范的養老服務業準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養老服務業，鼓舞社會資金以獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務業。（一）進一步進展老年社會福利事業。地點各級人民政府要不斷加大投入，建立健全老年福利服務體系，為城鄉無勞動能力、無生活來源、無贍養人的老年人和生活困難的老年人提供無償或低收費服務，保障他們的差不多生活。要采取多種形式，鼓舞和支持社會力量多形式、多渠道參與老年社會福利事業，增加老年福利服務設施數量，提高服

43、務質量。（二）大力進展社會養老服務機構。地點各級人民政府和有關部門要采取積極措施，大力支持進展各類社會養老服務機構。引導和支持社會力量興建適宜老年人集中居住、生活、學習、娛樂、健身的老年公寓、養老院、敬老院，鼓舞下崗、失業等人員創辦家庭養老院、托老所，開展老年護理服務，為老年人制造良好的養老環境和條件（三）鼓舞進展居家老人服務業務。要通過政策引導，鼓舞社會資本投資興辦以老年人為對象的老年生活照顧、家政服務、心理咨詢、康復服務、緊急救援等業務，向居住在社區（村鎮）家庭的老年人提供養老服務，為他們營造良好的生活環境。（四）支持進展老年護理、臨終關懷服務業務。支持興辦老年護理、臨終關懷性質的醫療機構

44、，鼓舞醫療機構開展老年護理、臨終關懷服務。依照實際情況，對開展老年護理、臨終關懷服務的機構按規定給予政策扶持。（五）促進老年用品市場開發。制定鼓舞措施，引導企業開發、生產老年人專門用品，促進老年用品市場進展，滿足老年人的多方面需求。（六）加強教育培訓，提高養老服務人員素養。加快培養老年醫學、治理學、護理學、營養學以及心理學等方面的專業人才，提高社區及農村基層衛生技術人員的專業素養。有打算地在高等院校和中等職業學校增設養老服務相關專業和課程，改革教學內容和教學方法。加強崗位培訓，提高養老服務從業人員職業道德、服務意識和業務技術水平。各級政府及相關部門不斷提高養老服務業的投資力度，并鼓舞各類所有制

45、企業參與處理設施的投資和經營，對老年公寓建設項目采取支持、鼓舞、扶植的政策。綜上所述，本項目建成后承擔全市2000名老年人養老問題任務，關系到城鎮居民的切身利益和梅州市經濟的可持續進展，是都市建設重要的基礎設施。項目的建設有利于有效解決老齡化問題；有利于打算生育差不多國策的貫徹落實；有利于提高老年人的生活質量和健康水平。是市委、市政府重點實事工程。本項目的建設，已成為解決老年人口養老社會化的重要途徑，是落實科學進展觀的重要舉措，符合梅州市國民經濟和社會進展第十一個五年總體規劃綱要、梅州市總體規劃（1993-2015）和梅州市土地利用總體規劃等國民經濟和社會進展規劃、符合產業政策、行業準入要求，

46、并具有巨大的社會效益。第四章 資源利用分析及節能方案分析4.1我國資源現狀與利用分析 廣東完成了60.74%的降耗任務，今明兩年要完成其余的40%，任務艱巨。為完成節能降耗指標，促進廣東節能工作邁上新臺階，廣東將重點抓好節能強企工程，實施節能市場化工程、新十項節能重點工程及循環經濟和清潔生產工程等。目前，廣東省循環經濟進展總體規劃具體編制工作差不多完成，規劃已上報省政府審批；廣東省資源綜合利用中長期規劃、廣東省清潔生產總體規劃也正按進度要求組織實施編制。4.2節能設計規范（1）民用建筑節能設計規程（2）民用建筑節能設計標準（3）關于印發節能減排綜合性工作方案的通知（國發【2007】15號）令（

47、4）節能中長期專項規劃（發改環資【2004】2505號）（6）中國節能技術政策大綱（國家發改委、技術部2006年12月）（7）國家鼓舞進展的資源節約綜合利用和環境愛護技術（國家發改委2005年65號）4.3節能措施和節能效果分析4.3.1指導思想項目建設遵循我國建立資源節約型的國民經濟體系的思路，其核心思想確實是要重視開源與節約是相互依存的兩個方面，開源是節約的前提，節約是開源的接著。促進資源的節約，杜絕資源的白費，降低資源的消耗，提高資源的利用率、生產率和單位資源的承載力。4.3.2土地利用土地是一個國家的最大資源，沒有土地，就沒有國家，沒有國家，就沒有家園。因此，土地是人類賴以生存的條件和

48、環境。愛護土地、愛護土地、合理利用土地確實是愛護人類、愛護人類，也確實是愛護、愛護我們自己。合理利用寶貴的土地資源，提高土地資源利用率，是國家建設的重要環節。本項目建設占地面積1102畝，項目占用土地類型為規劃建設用地，用地標準和總規模符合用地操縱指標規定要求，實現了土地的綜合利用；布局緊湊，最大限度的利用了土地資源。本項目的建設，土地資源利用率達到100%，利用效率較高。4.3.3建筑節能（1）本項目的建筑物將嚴格按廣東省工程建設標準DB（J）24-2000民用建筑節能設計規程、民用建筑節能設計標準、pvc塑鋼門窗等標準進行設計和建筑，建設節能建筑。通過使用新型墻體、屋面、門窗等節能建筑材料

49、，采取縮小房屋體型系數，操縱北向窗墻面積比，嚴格要求圍護結構傳熱系數，在墻體拐角做好保溫等節能措施。（2）本項目將建成符合節能要求的采暖建筑。依照國家現行有關標準規定，符合節能要求的采暖居住建筑，屋頂及外墻保溫采納聚苯乙烯泡沫保溫板，其保溫能力（用傳熱阻表示，傳熱阻越大，保溫能力越強）將為一般非節能建筑的1.52.6倍，外墻的保溫能力約為一般非節能建筑的23倍，窗戶的保溫能力約為一般非節能建筑的1.31.6倍。（3）采納帶密封條的中空玻璃窗戶，這種窗戶的保溫性能和氣密性要比一般窗戶好得多。在這種采暖居住建筑中，采暖能耗僅為一般非節能建筑的35%左右，但冬季室內溫度可保持18左右。（4）屋頂設置

50、太陽能集熱裝置，降低對熱水的能源消耗。通過采取以上措施，本項目達到在1980年住宅通用設計采暖能耗基準水平的基礎上節能65%的節能目標。項目采暖總建筑面積200000，據粗略測算，按節能建筑標準建成每平米采暖能耗將可節約標煤年16.25kg/，僅建筑節能一項就可每年節約標準煤3250t，同時還可大大減輕環境污染。4.3.4節水措施依照廣東省人民政府關于加強都市供水節水和水污染防治工作的通知，力爭“十一五”期間完成中水回用設施建設。把生活廢水和雨水通過收集、凈化處理后，用于綠化、消防供水、沖洗便器等，從而達到節約淡水資源的目的。生活用水節水措施：選用節水型衛生潔具，生活污水經初級處理后用于綠化及

51、道路噴灑。人工湖景觀用水節水措施：考慮利用污水處理廠深度處理后的中水，節約新水資源。4.3.5供熱節能（1）供熱系統采納合理的工藝設計，降低輸送過程中的損耗；（2）加強管道保溫，減少熱力損失；（3）在供熱管網各環路口加裝供暖平衡閥，改善供熱系統的熱力平衡，提高供熱效率；（4）盡量縮短供熱管線，減少供熱過程中的熱損失；（5）采納地板輻射采暖，設分戶調節閥，減少熱力白費。4.3.6電力節能（1）選用節能型變壓器，降低用電設備自身損耗；（2）合理選擇變壓器的位置，力求使其處于負荷中心，降低供電半徑，最大限度減少線路損耗；（3）選用無功功率自動補償裝置，降低無功損耗；（4）公用樓梯間采納聲控自動節能燈

52、具；（5）道路照明采取節能燈具及時控裝置，減少電能消耗。4.4能耗狀況和能耗指標分析4.4.1能耗種類和數量該建設項目能源消耗種類要緊為電、水、煤。4.4.2項目能耗指標的計算見表4-1表4-1 要緊能源和含耗能工質的及年需要量序號要緊能源及耗能工藝名稱計量單位年需要量其中備注購入量自產量其他實物標煤實物折算系數標煤實物實物實物折標煤折標煤折標煤1電萬Kwht381.22946.642動力煤tt3天然氣M3t2301.12534焦爐煤氣M3t5液化石油氣tt6熱力GJt59020.0341201.37柴油tt8新水ktt9蒸汽tt10焦碳tt11耗能工藝t12年總需要折標煤t本項目全部能源消耗

53、折合標準煤年用量4773.144噸年，采納新型建筑節能材料后比一般住宅年節約標準煤3737噸。符合中國節能技術政策大綱（國家發改委、技術部2006 年12 月）中關于新建建筑嚴格執行65節能標準的要求。第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置方案土地是極其寶貴的稀缺資源，節約土地是我國的差不多國策。本項目選址和土地利用嚴格貫徹國家有關土地治理的法律法規，切實做到依法、 科學、合理、節約用地。5.1項目選址及用地點案5.1.1項目建設地點梅州市總體規劃（1993-2015）和梅州市土地利用總體規劃，老年公寓應建在5.1.2場址土地權屬類不項目用地為規劃建設用地。5.1.3 占地面積1102畝5.1.

54、4土地利用狀況采納經濟、合理的設計方案，做到了布局緊湊，最大限度的利用了土地資源，本項目的建設，土地資源利用率達到100%，利用效率較高。5.1.5占用耕地情況本項目為規劃建設用地，不占用差不多農田。5.1.6取得土地點式本項目屬于福利設施建設，可不能對相關方面造成不利阻礙，不壓覆礦床和重要文物、不阻礙防洪和排澇、通航、軍事設施安全。5.2土地利用合理性分析本項目建設用地為規劃建設用地，符合梅州市土地利用總體規劃的要求，廠區布局緊湊，占地規模合理，符合愛護耕地的要求。本項目建設過程中嚴格按照因地制宜、集約用地、不占耕地、減少拆遷移民的原則，符合有關土地治理的政策法規的要求。5.3拆遷安置補償方

55、案本項目涉及不到拆遷安置補償。第六章 環境阻礙評價本項目在設計中采取生態愛護措施，愛護自然，協調人與自然關系，促進都市可持續進展。6.1環境概況（1）地理環境。梅州市位于廣東省東北部，梅州市位于廣東省東北部，東北鄰福建省的武平、上杭、永定、平和四縣，西北接江西省尋烏縣，西面連廣東省河源市的龍川、紫金縣，西南、南面與汕尾市的陸河縣、揭陽市的揭東縣、揭西縣相接，東南面和潮州市的潮安縣、饒平縣相連。（2）氣候特征。梅州市屬于亞熱帶季風氣候區，日照、雨量充足，年平均氣溫20.7、1.4，無霜期300天以上，平均降雨量1500毫米。在復雜地形作用下，形成多層次非地帶性氣候，有利于進展立體生態農業和多種商

56、品生產基地。（3）交通狀況。本項目建設地點位于梅州市內，梅州立體交通 HYPERLINK /view/3487.htm t _blank 網絡差不多形成，區內交通四通八達。到2008年底，全市公路通車總里程15443公里，其中高速公路252公里，一級公路22公里，二級公路1816.89公里，三級公路和等級路8848.6公里，每百平方公里公路密度75.66公里，公路通車總里程和公路密度均居全省山區市前列。6.2工程要緊污染源分析梅州中愛愛心老年公寓建設項目屬于福利基礎設施建設項目，工程建成后要緊污染源是項目運營過程中產生的生活廢水、生活垃圾。但在項目實施過程中，也將產生揚塵、施工機械噪聲、建筑垃

57、圾等阻礙。6.3施工期要緊環境阻礙及環境愛護措施擬建梅州中愛愛心老年公寓建設項目選址現為規劃建設用地，無居民住宅和工廠，因此不存在搬遷問題。項目建設將使用各種建筑機械設備和運輸設備。6.3.1 施工期要緊環境阻礙項目在施工期要緊污染因素有：汽車運輸揚塵；材料對置產生的無組織粉塵及施工機械排放的廢氣；施工隊伍生活污水；施工設備和作業噪聲；施工棄土及少量建筑垃圾。6.3.2 施工期環境愛護施工期環境愛護措施見表6-3表6-3 施工期環境愛護措施污染源環境愛護措施粉塵車輛運輸棄土、石灰、砂石時，應加蓋苫布；對施工場區和道路定時灑水；使用商品混凝土，以減小揚塵及噪聲阻礙；開挖的土方應及時清運噪聲應合理

58、安排施工布局，高噪聲作業夜間禁止進行；在施工場界設置維護設施，采取立面密閉網的維護方式，以減小對周圍環境的阻礙。固體 廢物施工單位要按市環衛部門的要求，將建筑垃圾運至指定地點，用于溝坑的填埋；棄土首先用于平坦場區，其余外運。6.4 運期環境行阻礙及其防治措施6.4.1廢水 要緊為生活用水，水中無專門化學物質。居民生活廢水經化糞池初步處理后排入污水管網。防治措施如下：使用節水用具，減少污水產生量；提倡水的循環利用。6.4.2固體廢棄物要緊為居民生活垃圾。將采取以下處理措施：生活垃圾實行袋裝化、分類集中、分類處理、定時、定點的處理方法，小區衛生治理物業化。院內設置垃圾桶，禁止垃圾無序堆放按梅州市環

59、衛部門的要求，將垃圾放至指定地點，由環衛部門進行衛生填埋。6.4.3綠化綠化是提高都市建設水平和愛護生態環境的指標之一。本項目采納分散與集中相結合的方法，綠地率達32.4%。6.5專門環境阻礙分析 本項目建筑設計將牢固樹立和堅持科學進展觀，本項目以生態、環保、節能、充滿文化氣息的內在品質和“以人為本、房人相宜”的設計理念，充分考慮建筑與周圍整體環境的協調性，加強公寓周邊環境綠化，建設“城在林中，人在綠中，以人為本，和諧自然”的新型現代化住宅小區；使居住功能日臻完善，生活品位明顯提升，都市環境更加優美。使之與今后幾年梅州市都市建設的總體思路相契合，有助于建設具有獨特地域文化特色的沿海開放都市。本

60、項目將建成集養老、養護、康復、托管于一體新型的全封閉花園式老年公寓，環境優雅，建筑與景觀完美結合，將成為都市一處靚麗的景觀，大大改善城鎮居民養老環境，提高居住舒適度。6.6地質災難阻礙分析 項目場地附近沒有水源地、自然愛護區、文物景觀及其它環境敏感點，施工過程中可不能對環境產生危害。項目場地屬于規劃建設用地，通過勘察查明，在鉆探所達深度埋深35米范圍內，場地土層要緊有粉質粘土、粉土、含土粉砂和細砂等，符合地基土質要求，可不能由于項目建設實施而引起土質災難問題。6.7采納的環境愛護標準建筑項目環境愛護治理方法（86）國環字第003號建筑項目環境愛護設計規定（87）國環字第003號都市區域環境噪聲