1、第三部分分 說明明書第一章導導言1.1規規劃背景景隨著城市市與經濟濟建設水水平的不不斷提高高，東莞莞南城居居民的生生活質量量隨之得得到了很很大改善善。農貿貿市場作為居居民日常常生活構構成中必必不可少少的一個個組成部部分，普普遍存在在設施簡簡陋、環環境惡劣劣、存在在安全隱隱患等問問題，難難以滿足足居民日日益提高高的消費費要求，也與城城市建設設整體水水平不相相協調。為了全面面改變農農貿市場場的整體體形象，改善經經營環境境，完善善市場管管理機制制，規范范市場經經濟秩序序，提高高資源配配置效率率，南城城政府積積極響應應東莞市市政府東莞市市農貿市市場工作作實施方方案的的號召，將南南城區農農貿市場場發展專

2、專項規劃劃作為為整治工工作的第第一步，為農貿貿市場整整治工作作提供一一個切實實可行的的操作依依據。1.2規規劃依據據（1）東莞市市城市總總體規劃劃（20000-20115）；（2）東莞市市土地利利用總體體規劃大大綱（220055-20020年年）；（3）東莞市市20005-220155年城市市商業網網點規劃劃（東東府2200551998號）（4）東莞市市整治農農貿市場場工作實實施方案案（東東府220066699號）（5）東莞市市整治農農貿市場場考核標標準（東農市市整2200665號號）（6）各各鎮（街街）控制制性詳細細規劃1.3規規劃范圍圍及對象象1.3.1規劃劃范圍本次規劃劃范圍內內東莞南南

3、城區行行政區域域。1.3.2規劃劃對象本次規劃劃對象為為南城區區行政區區域內所所有農貿貿市場。1.4規規劃期限限本次農貿貿市場發發展專項項規劃的的期限為為：20007-20115年，其中近近期為220077-20010年年。1.5規規劃進程程整個規劃劃編制過過程分為為調查研研究、編編寫文件件、征求求意見、修改完完善和頒頒布實施施等五個個步驟進進行。根據關關于做好好鎮街農農貿市場場發展專專項規劃劃工作的的通知（東府府辦220077222號）指指示精神神，本次次規劃須須在20007年年10月1日之前前以鎮政政府（街街道辦事事處）的的名義正正式頒布布實施。廣州市城城市規劃劃勘測設設計研究究院于220

4、077年6月底承承接本次次南城區區農貿市市場發展展專項規規劃后，立即緊緊鑼密鼓鼓的開展展規劃編編制工作作；在220077年7月6日至7月15日期期間進行行并完成成調查研研究工作作；并正正式開始始編寫文文件，于于20007年8月15日提提交文件件初稿。20007年9月17日，由規劃劃管理所所組織修修改協調調會議，并達成成一致意意見。項項目組在在修改意意見的基基礎上，對文件件初稿進進行修改改深化，并于220077年9月24日提提交本次次文件中中稿。220077年12月17日進進行了專專家評審審，并提提出了修修改意見見，項目目組針對對意見對對文件進進行最終終修改，并與220077年12月28日提提交

5、本次次成果，本次成成果為最最終成果果。第二章現現狀概況況2.1東東莞市南南城區現現狀概況況南城區（舊稱篁篁村），東莞新新城市中中心。行行政區域域面積559平方方公里，下轄117個社社區居委委會。220044年，南南城區總總人口115.55萬人，其中戶戶籍人口口3.88萬人，外來暫暫住人口口11.7萬人人。南城區區地理位位置優越越，北距距廣州550公里里，南離離深圳990公里里，西距距虎門港港20公里里，處于于穗港經經濟走廊廊中間。廣深高高速公路路、莞太太大道、東莞大大道、科科技路縱縱貫全境境，市區區二、三三、四、五環路路橫越全全區，交交通網絡絡十分發發達。近年來，南城區區按照市市委、市市政府的

6、的城市發發展戰略略，投入入資金近近15億元元，高標標準縱深深推進城城市建設設，城市市配套設設施日臻臻完善，山、水水、城為為一體的的城市景景觀架構構和具有有科學功功能分區區的城市市格局得得以淋漓漓盡致的的體現。市行政政辦事中中心、市市中心廣廣場、國國際會展展中心、市會議議大廈、市圖書書館、市市科技館館、玉蘭蘭大劇院院等一大大批市政政重點項項目均位位于南城城區內，全市重重大的政政治經濟濟活動頻頻繁在區區內舉行行，形成成了巨大大的人流流、物流流、資金金流、信信息流，強大的的城市吸吸引力和和聚集能能力全面面凸顯。隨著市行行政辦事事中心遷遷到南城城，南城城區的經經濟得到到了飛速速發展，綜合實實力極大大增

7、強。20006年，全區完完成工業業總產值值1333.6億億元，比比去年同同期增長長32.9%；各項稅稅收總額額21.4億元元，增長長29.2%，全市排排名第二二。進入“十十一五”發展時時期，南南城按照照市委“推動經經濟社會會雙轉型型，建設設富強和和諧新東東莞”的發展展戰略，結合自自身實際際，確立立了“一個中中心、三三大產業業、五大大板塊”的發展展思路，努力將將南城建建設成為為適宜創創業、適適宜居住住、適宜宜休閑的的現代化化新城市市中心區區?！耙粋€中中心”，就是是要高起起點、高高標準規規劃建設設東莞大大道兩邊邊片區和和市行政政中心周周邊地區區，大力力發展總總部經濟濟，完善善中央商商務區功功能，努

8、努力發展展成為全全市經濟濟金融中中心，吸吸引大批批白領、金領人人口安家家置業，提升城城市人口口素質，增加消消費人口口，有效效推進產產業升級級和城市市升級。“三大產產業”，就是是要大力力發展房房地產業業、商貿貿物流業業和科技技產業?！拔宕蟀灏鍓K”，就是是要全面面建設舊舊城改造造板塊、中央生生活區板板塊、生生態居住住區板塊塊、科技技創新板板塊、水水濂山文文化休閑閑板塊。表2-11 南城城區行政政區劃信信息統計計表（220044年）序號居委會名稱土地面積積（平方公里）總人口數戶籍人口外來暫住住人口工業總產值（萬元）當年可支支配收入入（萬元）農村人均均純收入（元）1勝和4.03583376232229

9、60056547712177991772亨美0.57603315722603112081121622717003三元里19444107118737428814888938994篁村1.01135582858885000785122661095555新基2.015455424544130000253338514771000096周溪5.0102996365666640058955042366883997袁邊屋2.07432218122562009582211499955778白馬4.0100338309336945544177229455772999石鼓2.0636991684446855347

10、771353778539910蛤地8.0926882468868000150991161997978811西平3.9652662763337633134002120886326612水濂6.0316441802213622609336487012213雅園1.828388113881700061755159337426614元美0.44107725377157007301858329915鴻福81581516宏遠20677717100189667119554517新城4.514699219125005418合計15511953788841173311350669028411411911752.

11、2農農貿市場場現狀概概況2.2.1農貿貿市場整整體情況況截止20007年年7月，南南城區共共有農貿貿市場220個。其中整整治驗收收合格并并維持經經營狀態態的農貿貿市場118個（A級農貿市市場5個，B級農貿貿市場113個），已轉轉變經營營性質的的農貿市市場2個；總總營業面面積4001000平方米米，服務務人口115.55萬人，千人指指標為2258平平方米/人。（詳見表表2-22）表2-22 南城城區農貿貿市場現現狀情況況統計表表序號名稱所屬行政轄區營業面積（m）服務面積積（km）服務人口口（萬人）千人指標標（m/千人）01新基綜合合市場新基300002.03.61110802塘貝新村村健民綜綜合

12、市場場90003周溪市場場周溪270005.01.03326204塘貝綜合合市場勝和610004.03.58829605紅山肉菜菜市場50006蠔崗綜合合市場4000007中心區肉肉菜市場場新城185444.50.15508袁屋邊農農貿市場場袁屋邊100002.00.74420309袁屋邊萬萬達利綜綜合市場場50010宏遠副食食品綜合合市場篁村120001.01.144631.511沙苑市場場6000012香園市場場13亨美綜合合市場亨美190000.50.95520014蛤地綜合合市場蛤地180008.00.93319315雅園綜合合市場雅園3001.80.28810716天鴻綜合合市場28

13、00017白馬市場場白馬250004.01.08827818榮鑫市場場50019石鼓綜合合市場石鼓200002.00.64431220水濂綜合合市場水濂5466.00.31119321合計40100015.55258（1）現現狀布局局現狀農貿貿市場整整體分布布在南城城區中部部以北區區域，各各個社區區內部。各個農農貿市場場分布較較均勻，基本上上沿莞太太大道、環城路路、四環環路這三三條主要要城市主主干道分分布。（2）現現狀分級級根據南城城區農貿貿市場的的特征，本次規規劃分為為兩個級級別。居住區級級：將建建筑面積積較大、經營品品種較多多、建筑筑質量較較好，服服務人群群較多，服務半半徑在8800-10

14、000米之之間的農農貿市場場歸納為為居住區區級。此此類市場場確定有有：蠔崗崗綜合市市場、新新基綜合合市場、沙苑市市場、白白馬市場場、蛤地地綜合市市場和石石鼓綜合合市場。居住小區區級：是是比居住住區級低低一層次次的農貿貿市場，服務半半徑在5500-8000米之間間的農貿貿市場。此類市市場確定定為居住住區級農農貿市場場以外的的所有市市場。（3）用用地權屬屬在目前正正處于經經營狀態態的188個農貿貿市場中中，5個農貿貿市場設設置于建建筑底層層，不涉涉及到用用地權屬屬；133個農貿貿市場獨獨立占地地，其中中3個已經經辦理征征地手續續，其余余9個均采采用租地地經營。各用地權權屬情況況詳見表表2-33。2

15、.2.2農貿貿市場具具體情況況對農貿市市場建筑筑及周邊邊地區的的現狀調調研以及及分析研研究，主主要考察察以下四四個方面面：建筑筑質量、建筑形形式、建建筑年代代以及建建筑可擴擴建情況況（即周周邊是否否有可發發展用地地）。各各農貿市市場建筑筑信息詳詳見表22-3。表2-33 南城城區農貿貿市場建建筑情況況評價一一覽表序號名稱建筑形式式建筑年代（年年）建筑質量周邊可拓展情況況備注實拍照片片01新基綜合合市場連體式20055好不可設于建筑筑底層02塘貝新村村健民市市場連體式20033好不可設于建筑筑底層03周溪市場場獨立式20011好可已征地04塘貝綜合合市場連體式19999好不可設于建筑筑底層05紅

16、山肉菜菜市場連體式19988好不可設于建筑筑底層06蠔崗綜合合市場棚頂式19955差不可租地經營營、A級07中心區肉肉菜市場場連體式19999一般不可設于建筑筑底層08袁屋邊農農貿市場場獨立式19988好不可租地經營營09袁屋邊萬萬達利綜綜合市場場棚頂式20022一般不可租地經營營10宏遠副食食品綜合合市場棚頂式19955一般可已征地11沙苑市場場獨立式19900好不可已征地、A級12亨美綜合合市場棚頂式20011一般不可租地經營營13蛤地綜合合市場棚頂式20022一般不可租地經營營、A級14雅園綜合合市場棚頂式19944一般可租地經營營15白馬市場場獨立式19800一般可租地經營營、A級16

17、榮鑫市場場棚頂式20066一般可租地經營營17石鼓綜合合市場獨立式20055好不可租地經營營、A級18水濂綜合合市場棚頂式20055一般不可租地經營營2.3現現狀綜述述通過對南南城區農農貿市場場的相關關資料分分析與現現狀調研研，將農農貿市場場的大致致情況綜綜述如下下：（1）全全區農貿貿市場規規模以及及布局基基本符合合目前需需求在南城區區的177個社區區中，基基本上每每個社區區都設有有一個農農貿市場場。居住住區密集集的區域域農貿市市場布局局相對緊緊湊，工工業區或或居住區區較少的的地方農農貿市場場布局相相對稀疏疏，居民民購買農農產品總總體來說說比較便便利。農農貿市場場整體規規?；颈緷M足目目前需求

18、求，千人人指標達達到2558平方方米/人，已已經屬于于超飽和和狀態，短時間間內不應應再增加加市場規規模，但但存在各各個農貿貿市場規規模不一一的現象象。部分分規模過過大的農農貿市場場由于肉肉菜攤位位過多，出現部部分空置置或攤位位轉變經經營性質質為服裝裝零售、五金百百貨等現現象；部部分規模模過小的的農貿市市場出現現占道經經營、影影響周邊邊環境等等現象。本次規規劃應對對全區農農貿市場場進行統統籌安排排，對規規模過大大或過小小的農貿貿市場進進行重整整，最大大程度的的滿足居居民需求求與提升升檔次。（2）農農貿市場場建筑、消防等等硬件設設施水平平好壞參參半，總總體水平平一般由于近年年來建設設、公安安消防、

19、衛生等等部門對對農貿市市場的大大力監管管與整治治，設施施配套水水平相比比往年得得到很大大提升。但由于于農貿市市場建設設年代跨跨度較大大，從119800年至今今均有，因此建建筑質量量與設施施配套水水平也差差距較大大。對于于建筑年年代久遠遠、設施施配套欠欠齊全的的農貿市市場，本本次規劃劃將作為為整治的的重點對對象。（3）農農貿市場場投資主主體多元元化導致致管理水水平差距距較大南城區的的農貿市市場屬于于“誰投資資，誰管管理”的經營營模式，而南南城區的的農貿市市場投資資主體涉涉及到個個人、居居委會、企業等等，這三三者的管管理水平平參差不不齊，因因而導致致農貿市市場出現現管理方方式、建建筑質量量、設施施

20、配套、安全衛衛生等方方面良莠莠不齊的的局面。（4）各各農貿市市場仍存存在不同同程度“臟、亂亂、差”的情況況由于個體體商販的的衛生意意識不夠夠以及監監管工作作的不能能及時到到位，污污水橫流流、殘渣渣丟棄、占道經經營、亂亂搭亂擺擺、建筑筑年久失失修等現現象仍不不同程度度的存在在。部分分農貿市市場內能能得到良良好的通通風采光光，但存存在安全全及衛生生隱患。農貿市市場作為為居民購購買食品品的首選選途徑，與居民民的食品品安全息息息相關關。因此此應加強強在環境境治理和和監管教教育等方方面的工工作。第三章與與相關規規劃的協協調本專項規規劃應在在東莞莞市城市市總體規規劃（220000-20015）、東莞市市土

21、地利利用總體體規劃大大綱（220055-20020年年）等等相關規規劃的控控制與引引導下進進行，因因此本專專項規劃劃特此采采用一個個章節的的形式對對相關規規劃中對對本專項項規劃控控制與引引導的有有關內容容進行闡闡述（與與本專項項規劃密密切相關關的內容容采用下下劃線形形式重點點標示）。3.1東莞市市城市總總體規劃劃（20000-20115）相關內內容簡介介3.1.1土地地利用規規劃在東莞市市區用地地規劃中中，南城城區用地地布局特特點主要要為：城城鎮建設設用地主主要分布布在南城城區中部部以北區區域，南南部區域域主要為為山體、農田與與村莊。在北部部城鎮建建設用地地中，居居住用地地分布較較為分散散，工

22、業業用地集集中在南南城區中中部偏北北區域，商業用用地主要要聚集在在南城區區北部區區域。圖3-11東莞莞市城市市總體規規劃（220000-20015）東莞莞市區用用地規劃劃圖3.1.2市場場用地規規劃規劃安排排建材、糧油、百貨、水果、蔬菜及及綜合批批發市場場共五個個市級批批發市場場，分別別靠近對對外交通通出入口口布置。農貿市場場按綜合合市場規規劃，包包括肉菜菜、小百百貨、小小型書店店、小型型自選商商場、修修理店、糧油小小商店等等,設置于于各居住住區和居居住小區區,設置標標準0.71處/萬人,每處占占地2000030000平方方米,分區規規劃和詳詳細規劃劃中具體體按此要要求布置置。3.2東莞市市2

23、0005-220155年城市市商業網網點規劃劃相關關內容簡簡介3.2.1社區區商業組組合（1）時時尚社區區商業組組合社區居民民以中、高收入入為主體體，消費費能力強強，消費費半徑大大。社區區商業網網點主要要定位于于滿足其其日常生生活必需需品的供供應。網網點設置置應與其其生活氛氛圍和環環境協調調，網點點應采取取在社區區會所集集中設置置的原則則，保證證人居環環境的整整潔、交交通順暢暢。會所所的商業業網點主主要以小小型244小時便便利店、小型生生鮮超市市、家政政服務、小型連連鎖品牌牌餐飲店店等組合合而成；店面應應以租賃賃方式經經營，以以便于物物業的統統一管理理。（2）經經濟社區區商業組組合經濟社區區以

24、工薪薪階層和和本地化化的外來來人口居居住為主主，年齡齡和文化化層次相相差較大大，是需需求多樣樣化的群群體。這這類小區區居住空空間和人人口相對對密度較較大，安安全和人人居活動動環境的的衛生條條件與私私密空間間至關重重要。因因此限制制在居住住區內新新設底商商形式的的商業網網點，應應在臨近近的外圍圍和步行行10分鐘鐘路程內內的街區區設置以以大、中中型綜合合超市為為主力店店，以生生鮮超市市、連鎖鎖經營的的小型專專業店和和專賣店店、大型型餐飲（或食街街）等服服務性網網點為配配套。（3）村村改居社社區商業業組合針對村改改居社區區和建設設尚不規規范的舊舊宅基地地和新宅宅基地的的集聚區區，在規規范居住住區建設

25、設的同時時也必須須充分考考慮本地地居民和和租住該該地的外外來人口口的基本本生活需需求。網網點組合合應沿其其主要街街道或街街區的交交叉路口口集中設設置，以以保證居居住區的的安寧、舒適和和方便。網點組組合應按按實際人人口設置置中小型型超市、生鮮超超市、224小時時便利店店、快餐餐店以及及服務維維修網點點，配套套報亭、小書店店、郵局局、儲蓄蓄所等設設施以滿滿足居民民生活必必需品就就近購買買的需求求。目前前，全市市各村集集貿市場場基本滿滿足社區區居民生生活需求求。因此此，規劃劃期內，村改居居社區現現有的集集貿市場場應規范范經營行行為，提提升經營營檔次。（4）工工業園社社區商業業組合廠區集中中的工業業園

26、社區區內，網網點組合合的建設設應注意意利用綠綠化帶的的空間阻阻隔，營營造寬松松、舒適適的休閑閑和消費費環境，以利于于消費群群體的聚聚集。網網點以中中型綜合合超市為為主體，配套小小型餐飲飲、洗衣衣、美容容、公話話超市、耐用消消費品租租賃、二二手貨商商店、郵郵局、儲儲蓄所等等網點。在廠區區分布集集中且數數量較多多的地區區可設置置大型量量販店或或均價店店，店內內設置休休閑座椅椅和快餐餐區，給給企業員員工營造造一個集集休閑、購物、交往、消費于于一體的的便捷和和舒適環環境。3.2.2農產產品市場場農產品市市場是專專門進行行農產品品及其相相關副產產品交易易的固定定場所，又分為為集貿市市場和農農副產品品批發

27、市市場。集貿市場場：我市市集貿市市場按居居民的集集聚分布布在各個個社區，通常以以肉菜、果品等等農產品品的交易易為主，也有兼兼營少量量日雜百百貨。交交易方式式以批零零兼營、零售為為主。規規劃期內內，應對對現有集集貿市場場實行規規范化管管理，提提高經營營檔次，創新經經營模式式，優化化消費環環境，提提高群眾眾的生活活質量。3.3各各鎮（街街）控制制性詳細細規劃相相關內容容簡介南城區內內正在編編制或已已經編制制完成的的控制性性詳細規規劃有南城區區白馬周溪片片區控制制性詳細細規劃、東東莞市南南城區東東片控制制性詳細細規劃等。各各控制性性詳細規規劃情況況詳見表表3-11，土地地利用規規劃圖繪繪總詳見見圖3

28、-2，各各個控制制性詳細細規劃的的土地利利用規劃劃圖詳見見附錄。表3-11 南城城區控制制性詳細細規劃情情況一覽覽表序號控制性詳詳細規劃名稱稱規劃階段規劃面積積（公頃）對農貿市市場規劃的指指引1白馬周周溪片區區控規已公示2911處：設設于建筑筑底層2東片控規規已公示512.821處：獨獨立占地地，用地地面積226877.5平平方米，容積率率2.003壩頭片區區控規已公示470.59共2處。均為獨獨立占地地，用地地面積225000平方米米，容積積率1.04銀豐片區區控規編制中43.991規劃區內內未規劃劃市場5勝和片區區控規修編中114.492處，均均為現狀狀保留6宏圖片區區（西）控規編制中23

29、9.521處，為為現狀保保留7新基片區區控規已公示3493處，11處為現現狀保留留，2處設于于建筑底底層8宏圖片區區（東）控規編制中234.421處，設設于建筑筑底層9中央生活活區控規規編制中214.252處，均均設于建建筑底層層10東莞市南南城區水水濂片控控制性詳詳細規劃劃與城市市設計編制中1處，獨獨立占地地11東莞大道道、五環環路及石石鼓聯系系線圍河河地塊控控制性詳詳細規劃劃與城市市設計編制中1處，獨獨立占地地3.4相相關規劃劃對本專專項規劃劃的指引引通過對以以上若干干相關規規劃的研研究與分分析，將將對本專專項規劃劃有引導導與控制制作用的的相關內內容歸納納為以下下幾點：（1）農農貿市場場將

30、大致致分布在在南城區區中部以以北地區區。從東莞莞市城市市總體規規劃（220000-20015）的用用地布局局可以看看出，南南城區的的城鎮建建設用地地主要集集中在中中部以北北地區，因此居居民日常常生活的的活動區區域將主主要集中中在中部部以北地地區。（2）農農貿市場場的布局局應充分分考慮到到綜合超超市、生生鮮超市市等。東莞市市20005-220155年城市市商業網網點規劃劃將社社區商業業組合劃劃分為時時尚社區區、經濟濟社區、村改居居社區和和工業園園四種類類型，并并指引不不同類型型的商業業組合中中居民購購買零售售商品的的方式，主要是是以綜合合超市、生鮮超超市和農農貿市場場三種。農貿市市場將主主要分布

31、布在村改改居社區區內。南城區117個居居委會中中，166個屬于于村改居居委會。因此，南城區區零售商商業將仍仍以集貿貿市場為為主，但但隨著社社區生活活質量的的提高，集貿市市場的規規劃布局局應充分分考慮到到綜合超超市、生生鮮超市市等的現現狀以及及未來發發展趨勢勢。（3）控控制性詳詳細規劃劃中已有有13處農農貿市場場落實用用地位置置。在南城區區已經編編制或正正在編制制的控制制性詳細細規劃中中，已經經有133處農貿貿市場落落實用地地，這113處農農貿市場場將在本本次農貿貿市場規規劃布局局中逐一一反映。圖3-22南城區區控制性性詳細規規劃編制制統計分分布圖第四章規規模預測測與規劃劃目標4.1規規劃原則則

32、（1）以以“整合資資源、優優化結構構、規范范發展、提高水水平”為內涵涵。（2）以以人為本本、遠近近結合、城鄉協協調發展展的原則則。（3）結結構調整整、優化化布局、適度超超前、新新建、改改造、淘淘汰相并并舉的原原則。（4）規規劃的宏宏觀調控控與市場場合理競競爭機制制相相結結合的原原則。（5）堅堅持“總體規規劃、分分步實施施、因地地制宜、建管并并重”的原則則。4.2指指導思想想進一步貫貫徹落實實科學發發展觀，體現建建設“統一、開放、競爭、有序”商品市市場體系系的總方方針；體體現建設設“統一、開放、競爭、有序”商品市市場體系系的總方方針；優優化市場場布局，調整農農貿市場場結構，發展現現代流通通方式，

33、提高資資源配置置效率，推動城城市化進進程；體體現對農農貿市場場實行規規范化管管理，提提高經營營檔次，優化消消費環境境，創新新經營模模式，提提升農貿貿市場服服務功能能的基本本要求；提高群群眾的生生活質量量，滿足足人民群群眾的消消費要求求。4.3規規模預測測影響因因素分析析4.3.1規劃劃期末人人口數規劃期末末人口數數是直接接影響到到農貿市市場數量量及規模模預測的的一項重重要指標標。由于東東莞市城城市總體體規劃（20000-220155）等等上層次次規劃對對南城區區規劃期期末人口口數量沒沒有具體體的量化化指標。因此本本次規劃劃所采用用的規劃劃期末人人口數，是在東莞市市城市總總體規劃劃（20000-

34、20115）等上層層次規劃劃為依據據及參考考的基礎礎上估算算出來的的。（1）戶戶籍人口口預測人口預測測的指數數增長法法的計算算公式為為：P1 = P00(1 + )n + n*KK其中：PP1為預測測年的人人口數，P0為起起始年人人口數， 為為人口自自然增長長率，n為預測測年數，K為人口口機械增增長量。注：1、東莞市市20000-220100年自然然增長率率平均控控制在110左右，20111-220155年控制制在8以內。2、預測測20000-220100年機械械增長率率平均控控制在335000人，20011-20115年控控制在330000人。3、20004年年南城區區戶籍人人口數為為3.8

35、8萬人。通過計算算得出，本次規規劃預測測戶籍人人口為：20110年為為4.44萬人，20115年為為4.99萬人。（2）暫暫住人口口預測由于南城城區土地地開發的的日趨飽飽和、產產業從勞勞動密集集型逐漸漸向資金金、技術術密集型型行業的的轉化和和轉化速速度的加加快，部部分勞動動力將隨隨勞動密密集型產產業遷往往廣東省省和國內內其它地地區；同同時隨著著戶籍制制度的改改革，部部分暫住住人口將將轉移為為戶籍人人口；因因此，未未來暫住住人口數數量將逐逐漸趨于于穩定或或下降趨趨勢。20044年南城城區暫住住人口為為11.7萬人人。預計計20007-220100年間暫暫住人口口年均增增長30000人人，2001

36、1-20115年間間年均增增長10000人人。因此，預預測暫住住人口為為：20010年年為122.6萬萬人，220155年為133.1萬萬人。綜上所述述，預測測南城區區總人口口：20010年年為177萬人，20115年為為18萬人人。4.3.2人均均建筑面面積東莞市市城市規規劃管理理技術規規定11指出：“1、居住住區級肉肉菜市場場4-66萬人設設1處，建建筑面積積1000-2000平方方米/千人。宜相對對集中布布局，獨獨立設置置；若設設置于建建筑物底底層，應應有獨立立出入口口。2、居住住小區級級肉菜市市場1-2萬人人設置11處，建建筑面積積1200-2000平方方米/千人。布局應應將其噪噪聲和

37、氣氣味對周周圍環境境的影響響減至最最低程度度，宜設設置于住住宅底層層，但應應有獨立立的出入入口。餐餐飲店宜宜集中布布置，不不應設于于多層住住宅底層層。肉菜菜市場應應設在室室內，宜宜設在運運輸車輛輛易于進進出的相相對獨立立地段，與住宅宅有一定定的間隔隔。肉菜菜市場的的建筑面面積宜控控制在5500-15000平方方米。”南城區區商業網網點發展展規劃220055-20015指出：“原則上上按照每每個居民民區（22-4）萬人設設1個室內內農貿市市場，用用地面積積不少于于15000平方方米，集集肉菜零零售、配配送和其其它購物物于一體體。”綜合以上上兩個規規范及規規劃對人人均建筑筑面積的的指引，以及相相關

38、地區區指標參參考，本本次規劃劃建議：按每個個社區設設置1個農貿貿市場，用地面面積不少少于15500平平方米，建筑面面積1220-2200平平方米/千人。4.3.3服務務半徑農貿市場場布局按按照人口口密集區區以1-5萬居居住人口口設置服服務半徑徑5000-10000米米的市場場；一般般區域以以1-33萬居住住人口設設置服務務半徑5500-8000米的農農貿市場場；主城城區新建建小區和和配套的的農貿市市場應按按同等規規模的凈凈菜超市市標準建建設；居居住小區區配建小小型農貿貿市場服服務半徑徑3000-5000米。4.3.4南城城居住區區分布南城區目目前有居居住區（社區）17個個，東東莞市城城市總體體

39、規劃（20000-220155）確確定規劃劃期末居居住區數數量仍為為17個個，這117個居居住區名名稱以及及分布區區域詳見見表4-1。表4-11 南城城區居住住區分布布一覽表表序號所屬片區區居住區名名稱1中心區勝和、元元美、亨亨美、三三元里、鴻福、新城區區2西部片區區篁村、宏宏遠3中部片區區新基、白白馬、周周溪、袁袁屋邊、石鼓4水濂片區區水濂、西西平、雅雅園、蛤蛤地4.3.5相關關文件對對規劃目目標的指指引（1）東莞市市20005-220155城市商商業網點點規劃中對于于農貿市市場的網網點規劃劃提出的的指引“在規劃劃中，農農副產品品的分布布應當基基本符合合區域均均衡的原原則，其其規模、數量、種

40、類及及其分布布應能滿滿足全市市居民基基本日常常生活飲飲食需要要”?！耙巹澖冢瓌t上不不再設立立新的集集貿市場場，大力力加強對對已有集集貿市場場的規范范化管理理，改善善場內衛衛生環境境和管理理秩序，配套建建立食品品衛生檢檢驗標準準和機制制，促進進集貿市市場提高高檔次，規范經經營行為為。規劃劃遠期，進一步步改善和和優化消消費環境境，提高高人民的的生活品品質”。（2）關于做做好鎮街街農貿市市場發展展專項規規劃工作作的通知知中對對農貿市市場規劃劃發展目目標提出出的指引引“除由于于農貿市市場區域域位置不不均衡、不能滿滿足周邊邊居民的的基本日日常生活活需求而而確需增增設外，各鎮（街）原原則上只只適宜

41、遷遷建、拆拆建、改改建或重重建農貿貿市場。各鎮（街）農農貿市場場規劃發發展目標標的著重重點應放放在對現現有的農農貿市場場改造、整合方方面，在在結合整整治農貿貿市場工工作要求求的基礎礎上，將將農貿市市場的發發展與提提升相結結合，逐逐步遷建建、拆建建、改建建、重建建或淘汰汰功能差差以及不不適應人人民群眾眾消費要要求的農農貿市場場，改善善現有農農貿市場場布局無無序、規規模小以以及經營營環境差差的現象象，形成成布局合合理、層層次分明明、效益益明顯的的農貿市市場體系系。4.3.6相關關問卷調調查結論論對規劃劃目標的的提示通過對南南城區居居民進行行的相關關問卷調調查，并并對回收收的問卷卷進行統統計分析析。

42、其中中，有666.44%的居居民習慣慣于在室室內市場場和超市市等環境境相對較較好的市市場中購購物，770.77%的居居民習慣慣于在固固定攤位位購買或或者在超超市自選選，855%的居居民可以以忍受低低于155分鐘的的步行距距離去購購物。4.3.7現狀狀農貿市市場改造造建議規劃在對對現狀農農貿市場場的建筑筑形式、建筑年年代、建建筑質量量、建筑筑周邊可可拓展用用地分析析以及服服務人群群及區域域進行綜綜合分析析研究后后，提出出以下處處理意見見。（1）近近期內保保留所有有現狀農農貿市場場，但對對局部農農貿市場場進行修修繕、維維護等處處理。（2）遠遠期內對對規模不不足且周周邊無拓拓展空間間的農貿貿市場建建

43、議遷建建、規模模不足但但周邊有有拓展空空間的農農貿市場場建議拆拆建、建建筑質量量較差的的農貿市市場建議議重建、規模足足夠且建建筑質量量較好的的農貿市市場以修修繕、維維護為主主。（3）遷遷建的農農貿市場場選址應應在原址址附近，以利于于整體搬搬遷以及及周邊居居民使用用。（4）現現狀農貿貿市場處處理方式式以及改改造后的的建筑面面積、建建筑形式式詳見表表4-22。（5）改改造后的的農貿市市場建筑筑面積近近期為3339000平方方米，遠遠期為3383554平方方米。表4-22 南城城區現狀狀農貿市市場改造造建議一一覽表序號名稱現狀建筑形式處理方式式改造后建建筑面積積（平方米米）改造后建建筑形式式近期遠期

44、近期遠期近期遠期1新基綜合合市場連體式保留修繕3000030000設于建筑筑底層設于建筑筑底層2塘貝新村村健民市市場連體式保留遷建1500015000設于建筑筑底層設于建筑筑底層或或獨立占占地3周溪市場場獨立式保留修繕2700027000獨立占地地獨立占地地4塘貝綜合合市場連體式保留修繕900900獨立占地地獨立占地地5紅山肉菜菜市場連體式保留遷建50015000設于建筑筑底層設于建筑筑底層或或獨立占占地6蠔崗綜合合市場棚頂式修繕重建4000040000獨立占地地獨立占地地7中心區肉肉菜市場場連體式保留修繕1854418544設于建筑筑底層設于建筑筑底層8袁屋邊農農貿市場場獨立式保留保留120

45、0012000獨立占地地獨立占地地9袁屋邊萬萬達利綜綜合市場場棚頂式保留遷建1000015000獨立占地地設于建筑筑底層或或獨立占占地10宏遠副食食品綜合合市場棚頂式保留修繕1200015000獨立占地地獨立占地地11沙苑市場場獨立式保留修繕6000060000獨立占地地獨立占地地12亨美綜合合市場棚頂式保留修繕1900019000獨立占地地獨立占地地13蛤地綜合合市場棚頂式保留重建1800018000獨立占地地獨立占地地14雅園綜合合市場棚頂式保留拆建30015000獨立占地地獨立占地地15白馬市場場獨立式保留修繕2500025000獨立占地地獨立占地地16榮鑫市場場棚頂式保留拆建10000

46、15000獨立占地地獨立占地地17石鼓綜合合市場獨立式保留修繕2000020000獨立占地地獨立占地地18水濂綜合合市場棚頂式保留重建54615000獨立占地地獨立占地地19合計3390003835544.4規規模預測測本次規劃劃主要采采用兩種種方法對對農貿市市場的規規模以及及數量進進行預測測。4.1.1人口口預測法法首先預測測出總建建筑面積積（=規劃期期末總人人口數*人均建建筑面積積）因此， 20110年總總建筑面面積為117萬人人*（1200-2000）平平方米/千人=2204000340000平平方米；20115年總總建筑面面積為118萬人人*（1200-2000）平平方米/千人=221

47、6000360000平平方米。其次，現現狀改造造后的農農貿市場場整體規規模近期期為3339000平方米米、遠期期為3668544平方米米，其規規模已經經符合220100年、20015年年農貿市市場規模模需求。因此，220100年農貿貿市場規規模與數數量保持持現狀農農貿市場場20110年改改造規模模與數量量不變，為188處農貿貿市場，總建筑筑面積為為339900平平方米。20115年仍仍可保持持規模與與數量與與現狀農農貿市場場20115年改改造規模模與數量量不變，為188處農貿貿市場，總建筑筑面積為為383354平平方米。圖4-1南城區現狀農貿市場未覆蓋區域地塊劃分圖4.4.2逐片片分析預預測法

48、這種方法法主要是是在現狀狀保留農農貿市場場的基礎礎上，將將改造后后現狀農農貿市場場未覆蓋蓋的區域域劃分為為幾個地地塊，通通過對每每個地塊塊進行用用地類型型、范圍圍內農副副產品零零售設施施情況以以及控制制性詳細細規劃對對農貿市市場規劃劃指引、農貿市市場服務務半徑等等幾個方方面因素素來確定定規劃期期末新增增農貿市市場數量量和規模模的。本次規劃劃將改造造后的現現狀農貿貿市場未未覆蓋區區域劃分分為A、B、C、D、E、F、G、H7個地地塊，對對各個地地塊的具具體分析析詳見表表4-33。分析得出出，規劃劃應在現現狀基礎礎上新增增5個農貿貿市場。表4-33 南城城區現狀狀農貿市市場未覆覆蓋區域域地塊分分析表

49、地塊編碼用地類型范圍內農農副產品品零售設施施大致情情況結論A以商業、體育、文娛、公共綠綠地等公公共設施施主，兼兼有1處小型型居住樓樓盤目前居住住樓盤配配置有華華凱廣場場，含農農副產品品零售柜柜臺相關控規規未在該該區設置置農貿市市場無需設置置農貿市市場B以工業、商業為為主，兼兼有部分分農村居居民點及及小型居居住樓盤盤目前該區區西側有有1處中豪豪購物廣廣場，設設置有農農副產品品零售柜柜臺相關控規規在該區區未設置置農貿市市場無需設置置農貿市市場C目前只有有農村居居民點及及2處居住住樓盤，大部分分用地處處于未開開發狀態態，規劃劃用地將將以居民民和商業業為主目前區域域內無其其他農副副產品零零售設施施相關

50、控規規在該區區域規劃劃有2處農貿貿市場落實控規規設置的的2處農貿貿市場D目前處于于未開發發狀態，規劃以以工業用用地為主主相關控規規在該區區域未設設置農貿貿市場無需設置置農貿市市場E以居住為為主目前區域域內無其其他農副副產品零零售設施施相關控規規在該區區規劃有有1處農貿貿市場落實控規規設置的的1處農貿貿市場，并新增增2處F以居住、物流用用地為主主目前區域域內無其其他農副副產品零零售設施施相關控規規在該區區域規劃劃有1處農貿貿市場落實控規規設置的的1處農貿貿市場G以文化娛娛樂、科科研用地地、綠地地為主相關控規規在該區區域未設設置農貿貿市場無需設置置農貿市市場H以工業、物流為為主相關控規規在該區區域

51、未設設置農貿貿市場無需設置置農貿市市場4.4.3結論論綜合以上上兩種預預測方法法對農貿貿市場作作出的預預測，確確定近遠遠期農貿貿市場數數量和規規模如下下：近期（220100年）：保持現現狀農貿貿市場數數量和規規模不變變，為118處農農貿市場場，總建建筑面積積為3339000平方米米。遠期（220155年）：在現狀狀農貿市市場基礎礎上新增增6處農農貿市場場，新增增農貿建建筑面積積不少于于15000平方方米，因因此遠期期農貿市市場為224處，總建筑筑面積不不少于4473554平方方米。4.5規規劃目標標4.5.1總體體方向以農貿市市場建設設規范化化、高標標準為突突破口，全面提提升農貿貿市場整整體水

52、平平，努力力將南城城區農貿貿市場建建設成為為網點布布局合理理、層次次結構清清晰、購購物環境境優化、服務功功能齊全全、方便便居民生生活的消消費場所所。按照“多多網點、高品位位、規范范化、規規模適度度”的要要求，通通過“新新建一批批，改造造一批、淘汰一一批“的的舉措，逐步形形成布局局合理、環境優優美、便便民利民民為民的的農貿市市場新格格局。4.5.2總量量控制規劃到220155年，南南城區農農貿市場場數量應應達到224處，總建筑筑面積不不少于4473554平方方米。第五章規規劃布局局5.1布布局原則則（1）布布局應符符合城市市總體規規劃、土土地利用用總體規規劃、商商業網點點規劃等等和有關關法律法法

53、規、政政策要求求。（2）布布局堅持持以人為為本的原原則，以以合適的的服務人人口和服服務半徑徑設置，盡可能能方便廣廣大居民民消費。距居住住區最遠遠距離不不宜超過過一公里里。（3）布布局應體體現科學學性合理理性，要要符合交交通、環環保、消消防等有有關規定定，與新新區建設設、舊村村改造、社區商商業建設設相結合合。（4）新新區的農農貿市場場建設應應采用獨獨立布置置，或與與公共服服務建筑筑聯體設設置，不不宜與住住宅建筑筑聯體設設置；因因舊城改改造建設設用地比比較緊張張，農貿貿市場建建設可根根據用地地條件一一般應采采用建筑筑底層布布置。（5）原原則上不不鼓勵新新建小型型農貿市市場，但但可采用用便利店店、超

54、市市等形式式作為補補充。凡凡設置綜綜合商場場的居住住區不重重復設置置農貿市市場。5.2規規劃建設設總量規劃到220155年，全全區農貿貿市場總總量達到到24個，農貿市市場新建建及改造造分為以以下5種模式式。（1）新新建在規劃劃的新址址上進行行建設，以采用用獨立建建設的模模式為主主，經營營方式上上可采用用超市化化經營，規劃新新建農貿貿市場66個。（2）修修繕農貿市市場建筑筑質量較較好，選選址符合合規劃、居民需需要，但但需進一一步完善善內部設設施和改改善外部部環境，應采用用修繕的的方式，規劃修修繕農貿貿市場110個。（3）遷遷建農貿市市場規模模過小且且周邊無無可拓展展用地，但該區區域仍有有市場需需

55、求，采采取就近近選擇新新址建設設的方式式，規劃劃遷建農農貿市場場3個。（4）拆拆建農貿市市場規模模過小但但周邊有有可拓展展用地，可采取取拆除部部分建筑筑與新建建建筑連連成整體體，規劃劃拆建農農貿市場場2個。（5）重重建農貿市市場建筑筑質量較較差，但但選址符符合規劃劃、居民民需要，可采取取拆除原原建筑并并在原址址重新建建新建筑筑的方式式，規劃劃重建農農貿市場場3個。新建及改改造的農農貿市場場名單詳詳見表55-1。表5-11 南城城區新建建及改造造農貿市市場名單單一覽表表序號類型農貿市場場名稱1新建新區第一一市場、新區第第二市場場、景湖湖市場、西平市市場、宏宏圖市場場、國際際公館市市場2修繕塘貝綜

56、合合市場、沙苑市市場、亨亨美綜合合市場、新基綜綜合市場場、中心區肉肉菜市場場、周溪溪市場、袁邊屋屋農貿市市場、白白馬市場場、石鼓鼓市場、宏遠副副食品綜綜合市場場3遷建萬利達綜綜合市場場、紅山山肉菜市市場、塘塘貝新村村健民市市場4拆建雅園綜合合市場、榮鑫市市場5重建蠔崗市場場、蛤地地綜合市市場、水水濂綜合合市場5.3規規劃分級級本次規劃劃將農貿貿市場劃劃分為兩兩個級別別。（1）居居住區級級：將建建筑面積積較大、經營品品種較多多、建筑筑質量較較好，服服務人群群較多，服務半半徑在8800-10000米之之間的農農貿市場場歸納為為居住區區級。規劃此類類農貿市市場有：新區第第二市場場、景湖湖市場、西平市

57、市場、宏宏圖市場場、蠔崗崗綜合市市場、新新基綜合合市場、沙苑市市場、白白馬市場場、蛤地地綜合市市場和石石鼓綜合合市場。（2）居居住小區區級：是是比居住住區級低低一層次次的農貿貿市場，服務半半徑在5500-8000米之間間的農貿貿市場。此類市市場確定定為居住住區級農農貿市場場以外的的所有市市場。5.4控控制指標標5.4.1建筑筑形式農貿市場場建筑形形式可分分為三類類：一類：獨獨立式室室內農貿貿市場，是指在在獨立用用地內建建設的室室內農貿貿市場。二類：連連體式室室內農貿貿市場，是指在在與其他他建筑結結合而建建的室內內農貿市市場。三類：棚棚頂式農農貿市場場，是指指獨立用用地內建建設的，以棚頂頂覆蓋的

58、的，四周周無圍護護設施的的簡易農農貿市場場。新建及改改造的農農貿市場場應采用用一、二二類建筑筑形式。5.4.2建設設標準（1）農農貿市場場建筑面面積按1120-2000平方米米/千人設設置，每每個市場場建筑面面積不少少于15500平平方米。（2）物物業管理理用房不不少于建建筑面積積的5%。5.4.3停車車標準（1）中中心區的的農貿市市場，設設置不少少于建筑筑面積440%的的停車場場。（2）一一般地區區的農貿貿市場，設置不不少于建建筑面積積30%的停車車場。（3）農農貿市場場機動車車停車形形式可采采用地面面、地下下車庫、建筑屋屋頂車庫庫、立體體車庫等等形式，非機動動車適宜宜采用地地面停車車形式。

59、表5-22 南城城區農貿貿市場規規劃具體體情況一一覽表序號市場名稱稱所在位置置建筑形式式建設引導導建筑面積積停車場面面積1新基綜合合市場新基社區區連體式修繕3000090002塘貝新村村健民市市場近科技大大道均可遷建1500045003周溪市場場周溪社區區獨立式修繕2700080004塘貝綜合合市場近元美路路連體式修繕90027005紅山肉菜菜市場近體育路路均可遷建1500060006蠔崗綜合合市場近建設路路獨立式重建40000150007中心區肉肉菜市場場近四環路路立交連體式修繕1854470008袁屋邊農農貿市場場袁邊屋社社區獨立式修繕1200036009袁屋邊萬萬達利綜綜合市場場袁邊屋社

60、社區均可遷際公館館市場近國際公公館均可新苑市場場近莞太路路獨立式修繕600002400012亨美綜合合市場近莞太路路棚頂式修繕19000570013蛤地綜合合市場蛤地社區區獨立式重園綜合合市場雅園社區區棚頂式拆馬市場場白馬社區區獨立式修繕25000750016榮鑫市場場近莞太路路棚頂式拆鼓綜合合市場石鼓社區區獨立式修繕20000600018新區第一一市場中央生活活區，近近四環路路獨立式新區第二二市場中央生活活區，近近環城路路獨立式新建150