1、IDEA IlFOCE-ITFE 第一部分房地產市場價格變動分析一、房地產市場供給分析二、房地產市場需求分析三、房地產市場價格分析第二部分華陽樓盤變化趨勢分析一、華陽樓盤變化趨勢分析二、樓盤變化趨勢綜合評述第三部分華陽房地產市場競爭力分析一、華陽房地產市場競爭力比較分析二、華陽房地產市場競爭力綜合評述 - IDEAIHFaCEuTRE第部分地產市場價格變動分析綜合前面報告以及2003年華陽房地產市場調研的結論，通過對華陽房地產 市場發展趨勢的預測，為項目定位提供科學的依據。我們以供給/需求為分析模型，對房地產市場供給狀況、需求狀況 （數量需求、客戶心理需求）進行預測，同時根據供給 /需求的相互

2、 影響，對房地產市場的價格變動走向進行預測。具體預測模型如下：彳土地供應量供給預測已開發量（剩余量）JIJr需求預測城市化因素預測人口變動（需求量預測）1客戶調研情況需求（行為、心理需求預測）一、房地產市場供給分析1、歷史供應量分析根據華陽房地產市場調研報告（2003年4月版），2001年12月至2003 年4月市場的推出量為5443套，實際消化量為4193套。平均計算，一年的消 化量在2960套左右。 IDEAIIlFaCEuTRE開發面積（畝）推出量（套）銷售量（套）年均消化量25745443419329602、目前供應量分析目前華陽的主要樓盤基本上處于清盤狀態（如華陽濱河花園、利通出水芙

3、蓉、黃金海岸的二期等）。根據愛地獲取的信息，最近將進入市場的樓盤供應量 在2600套左右（麓山高爾夫別墅為純別墅項目，不計）。而且集中在 4月底，5月初。樓盤名稱規模推出量（套）推出時間左岸花都（二期）100畝4002004年3月開盤翠擁天地（二期）200畝6002004年4月底黃金海岸（三期）70畝3502004年5月遠大都市風景（一期）450畝6002004年4月錦官麗城親水灣（一期）180畝6502004年4月20日麓山高爾夫別墅4000 畝2004年4月備注共計2600集中于4月底，5月初和歷史供應量進行比較可以看出，目前供應量低于歷史供應量。說明市場仍有較大的空間。二、房地產市場需求

4、分析2002年華陽人口約10萬，計劃2005年達到常住人口 15萬人口。2020年城區面積將由8平方公里達到27平方公里，居住人口達到30萬。如果按年 IDEA IIlFOCEU -均增加1.2萬人計算，家庭規模為3人，則每年將增加4000套住宅。該數據 與2002年歷史推出量基本相當。綜合而言，2004年的華陽房地產市場的需求量將大于 4000套。房地產市場價格分析1、 歷史價格變化比較1.1多層售價變動分析樓盤名稱2003年售價2004年3月售價平均增長率華陽濱河花園1600現房（4月份）2200現房24 %黃金海岸1800現房（4月份）2000現房出水芙蓉1700期房（8月份）2000準

5、現房22 %左岸花都1900期房（7月份）2400準現房多層售價增長圖25002000 .售價（元/平方米）1500 -1000 .華陽濱河花園2200”2000._1800.-J 黃金海岸樓盤I 2003年4月r 2004年3月售價2000 .1500 I1000 I500 .0.多層售價增長圖2500出水芙蓉左岸花都樓盤通過以上數據比較分析，我們可以看出，華陽的主要樓盤房價上升了 20 % 以上，平均增值為400元Z平方米。其中排除期房與現房、景觀呈現等因素看，一年內華陽的房價整體上升較快， 達到200元Z平方米以上。1.2別墅售價變動 - IDEAIIlFaCEuTRE樓盤名稱形式200

6、3年4月售價2004年3月新售價均值增長率黃金海岸雙拼2250現房248381 %綠水康城聯排2700現房翠擁天地聯排2500現房出水芙蓉雙拼5200現房4500錦官麗城聯排3800現房相對別墅售價攀升，華陽別墅的售價上升更快。從2003年年初的均價2483 元/平方米升至4500元/平方米，增長率為81 %。這主要與華陽的別墅供應量以及新推出的別墅項目區位有關。在2003年4月翠擁天地、綠水康城等別墅項目基本處于尾盤狀態。 而黃金海岸、出水芙蓉等 項目的別墅僅僅分布在沿河區域，合計不到 50套。而且新推的項目一般沿河分 布，區位優勢比較明顯。一定程度上對售價有所抬升。2、目前價格樓盤名稱形態

7、價格（元/ m2）利通出水芙蓉多層2100左岸花都花園洋房2400錦官麗城親水灣多層1800遠大都市風景花園洋房2700IDEA IIFOCEkITFE -從愛地獲取的信息看，在華陽新推出的項目中，房價基本上趨向于攀升的勢 頭。一定程度上表現處華陽房價上升的空間較大。3、價格變化趨勢分析3.1供給與需求對房價的影響根據以上數據的分析，我們可以看出， 市場的需求量在4000套以上。而目 前市場的推出量在2600套。其間存在1400套的市場缺口。而且從去年至今年 的市場走向看，華陽房地產市場的消化率都是比較大。因此在目前沒有更大的市場供應量的情況下， 整體上將出現供給小于需求的 態勢。3.2宏觀經

8、濟因素對房價的影響目前，在宏觀經濟因素方面有兩大因素將促進房價的攀升。一是通貨膨脹因素。根據有關部門的預測， 在2004年，通貨膨脹率將達到 2.2 %IDEA IlFOCE-ITFE -二是鋼材價格上漲因素根據目前建材市場的反映，從2003年11月底，螺紋鋼、線材的價格分別比去年同期上漲了 43.8 %、45 %。建材的漲價，將促進房價增加100200元/平方米左右。綜合以上各種因素，愛地預測，在府河西側及天府大道沿線區域， 2004年的華陽房價在目前的價格水平的基礎上，將出現較大的攀升 勢頭。部分優質樓盤多層均價將達到 2400元/平方米，一般性樓盤均 價將達到2000元/平方米左右。該售

9、價接近市區內三環區域的售價 水平。而且高于成都市2003年住宅均價1911元/平方米的水平。花園洋房的售價將達到27003000元/平方米。聯排別墅的售價將達到4000元/平方米。接近三環區域聯排別 墅的售價。 IDEA IIlFOCEU -第二部分華陽樓盤變化趨勢分析一、華陽樓盤變化趨勢分析綜合前面報告的分析，愛地認為，目前華陽樓盤表現出如下幾個方面的發展趨勢。（1）客戶群體的變化。從華陽樓盤客戶調研的分析，愛地認為，華陽樓盤的客戶發生的根本性的變 化：一是由2003年以前的養老型、“5 + 2”型以及“1 + 1 ”型居住模式向“白 +黑”模式轉變；客戶的年齡出現年輕化趨勢。從房價的上升空

10、間看，當房價處于 1500元/平方米時，養老型、“5 + 2 ” 型以及“ 1 + 1 ”型居住模式比較符合經濟收益。但是，當房價上升到18002000 元/平方米時，已經超出了該部分消費群體的心理承受底線。該部分客戶群體將 向龍泉轉移。在價格的作用下，華陽房地產市場的客戶群體出現進一步的細分。“白+黑”模式客戶將逐步成為主流。二是該部分客戶的需求分析看，除了房價相對較低外，另一種因素為郊區的 生活模式更具有吸引力。而且該部分客戶群體將主要為在城南的公司高級白領及 小企業主。三是社會關系的引至性購房。在華陽的購房者中，外地的購房者較多。因為 社會關系（如同事、親友）因素，弓I至相關的人在華陽購

11、房。因為入住的人口在 不斷增多，引至性左右在購房者中的影響不可小看。 - IDEAIHFOCEU 建筑產品的多樣化。在2003年以前，華陽的房地產項目在府河以西主要為多層、聯排別墅。但 在2003年后半年，以出水芙蓉、左岸花都、錦官麗城等項目為代表，建筑產品 出現多樣化的態勢(見下表)。這些變化說明，作為曾經郊區的華陽，已經在“城市化”中改變了自身的定位。其開發的模式已經和市中區的房地產項目接近。 而如果繼續使用慣有的“郊區”開發模式看華陽，勢必出現定位的“錯位”。樓盤名稱新建筑產品出水芙蓉小戶型、商業地產項目左岸花都花園洋房錦官麗城花園洋房、商業地產項目商業項目的崛起在2003年以前的項目中

12、，如府河音樂花園、華陽濱河花園、翠擁天地、綠 水康城等項目都沒有大型的商業配套設施。而自2003年下半年的幾個大型的樓盤都有相應的商業配套規劃開發時間樓盤名稱商業規劃2003年以前府河音樂花園無華陽濱河花園無翠擁天地無綠水康城無2003年后出水芙蓉有錦官麗城有左岸花都有另外，從華陽城區看，商業地產項目也在 2003年下半年的時候大量涌現, 說明華陽的發展已經成熟起來。城市化帶來人口的聚積以及相關市場的成熟已經 IDEA IIlFOCEU - IDEA IIlFOCEU - 讓開發商對商業有了足夠的信心。從這種程度上看，配套設施的缺位在華陽房地產市場的抗性已經減弱。（4）樓盤分布格局加強。從目前

13、新開發的樓盤增量看，這些樓盤的分布依然主要市位于天府大道東 側，或者位于府河西側。目前通濟橋上游區域已經開發殆盡， 向該橋的下游方向 開發。開發的格局進一步得到加強。但是難以形成新興城鎮的開發模式。 整體開發 表現無序的自發開發狀態。影響其長遠性發展前景。（5）華陽開發熱潮興起。綜合前面分析可以看出，目前華陽有六個樓盤將在 4月底5月初推出，推 出時間較為密集。而在其他郊區，在該段時間幾個大盤基本上都是處于開發中，沒有新的比 較有影響的樓盤推出。可以預測，在2004年中旬，華陽的房地產市場將因為多 個大盤的同時推出，華陽的房地產將迎來新的一波開發熱潮。同時，華陽的房地產開發進入一個新的階段。（

14、6）開發的邊際效益遞減房價的攀升并不是好事情，相反標志著華陽房地產開發的邊際效益在逐步 減少，挖掘的空間在萎縮之中。隨著價格的上升，進一步的上升空間將出現穩定 狀態，而且難以得到進一步的提升。因此在波峰階段入市是獲取利潤的最佳時機。二、樓盤變化趨勢綜合評述綜合而言，目前華陽的房地產市場進入了一個需求旺盛，但是 競爭依然比較激烈的發展時期。其發展將進入一個比較穩定而且提升 較慢的階段。開發收益的邊際效益遞減是其發展的根本性表現。華陽房價臨 界狀態的到來是其發展的重要體現。- .IMAlnFaCEuTPE第三部分華陽房地產市場競爭力分析目前在郊區房地產市場形成了華陽、龍泉、溫江“三國鼎立”的態勢。

15、對之 進行綜合比較分析，挖掘華陽樓盤的競爭力因素顯得尤其重要。一、 房地產市場競爭力比較分析1、競爭力比較分析為了比較全面地對華陽房地產市場與其他郊區房地產市場的全面比較，愛地采用權數賦值法，從9個方面對競爭力因素進行模糊性比較，對以上指標分為“強”“中”、“差”三個層次（“強”為5分，“中”為3分，“差”為2分）。最 后綜合競爭力進行比較后排名顯示，溫江的競爭力最高，為 32 ,其次是華陽為 31 ,而龍泉居于末位，為29 （見下表）。從長遠的角度看，其他區域的競爭力將逐漸加強，產生“后發優勢”，威脅到華陽房地產市場的發展。區域競爭力因素區位配套父通價格環境地價規劃消費群影響力綜合華陽52523225531溫江35325353332龍泉352552232292、定位比較分析通過以上競爭力的比較分析，在三大郊區中，華陽的競爭力低于溫江。而在定位方面，龍泉的差異性最大，而且競爭力弱于華陽，與華陽不夠成直接的競爭。 IDEA IIlFOCEU - 但是溫江的競爭力的提升，定位方面與華陽的趨同性將直接對華陽的房地產市場 構成較大的威脅。區域定位客戶群定位產品形態競爭優勢華陽“白+黑”生活模式多層主流近主城溫江“白+黑”生活模式多層主流兩者兼而有之龍泉養老型、“ 5 +