1、現代花園園可行性性研究報報告目 錄錄TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc50787366 一、總 論論 PAGEREF _Toc50787366 h 1 HYPERLINK l _Toc50787367 二、市場場預測 PAGEREF _Toc50787367 h 5 HYPERLINK l _Toc50787377 三、建設設規模與與產品方方案 PAGEREF _Toc50787377 h 10 HYPERLINK l _Toc50787378 四、選址址方案 PAGEREF _Toc50787378 h 13 HYPERLINK l _Toc50787379 五

2、、節能能節水措措施 PAGEREF _Toc50787379 h 16 HYPERLINK l _Toc50787380 六、環境境影響評評價 PAGEREF _Toc50787380 h 19 HYPERLINK l _Toc5077873381 七、勞勞動安全全衛生與與消防 PAGEREF _Toc50787381 h 22 HYPERLINK l _Toc50787382 八、組織織機構與與人力資資源配置置 PAGEREF _Toc50787382 h 24 HYPERLINK l _Toc50787383 九、項目目實施進進度 PAGEREF _Toc50787383 h 28 HYP

3、ERLINK l _Toc50787384 十、投資資估算 PAGEREF _Toc50787384 h 28 HYPERLINK l _Toc50787385 十一、融融資方案案 PAGEREF _Toc50787385 h 31 HYPERLINK l _Toc50787386 十二、財財務評價價 PAGEREF _Toc50787386 h 33 HYPERLINK l _Toc50787387 十三、社社會評價價 PAGEREF _Toc50787387 h 34 HYPERLINK l _Toc50787388 十四、風風險分析析 PAGEREF _Toc50787388 h 36

4、HYPERLINK l _Toc50787389 十五、研研究結論論與建議議 PAGEREF _Toc50787389 h 38 HYPERLINK l _Toc50787390 十六、附附圖、附附表 PAGEREF _Toc50787390 h 41 HYPERLINK l _Toc50787391 十七、組組員評價價 PAGEREF _Toc50787391 h 55一、總 論論一項目目背景1.項目目名稱:現代花花園2.承辦辦單位概概況承辦單位位是蒲氏氏房地產產開發集集團公司司，注冊冊資本330000萬元，開發資資質為一一級。公公司經營營范圍：房地產產開發、房地產產經營、商品房房銷售、物業

5、管管理等。公司實實行規劃劃、開發發、管理理、銷售售、服務務一體化化，一貫貫秉承誠信、合作、卓越、創新的經營營理念，開拓進進取。蒲氏房地地產開發發集團公公司的經經營宗旨旨是：為客戶創創造生活活-提提供高質質量的住住宅產品品和服務務，讓人人們的生生活更加加簡便、高效、豐富多多彩；為社會創創造價值值-服服務社會會，創造造文明進進步的生生活方式式，充分分實現蒲蒲氏房地地產集團團的社會會價值；為員工創創造機會會-創創造發展展空間，提升員員工價值值，提高高蒲氏集集團人的的工作生生活質量量；為股東創創造回報報-以以長遠利利益回報報蒲氏集集團股東東。3.可行行性研究究報告編編制依據據（1）項項目建議議書及其其

6、批復文文件（2）國國家及武武漢市頒頒布的相相關法律律、法規規、政策策（3）武武漢市國國民經濟濟和社會會發展“十五”計劃和和遠景目目標綱要要（4）武武漢市220011、20002年年國民經經濟和社社會發展展統計公公報（5）武武漢市城城市總體體規劃大大綱（22000020220年）（6）東東湖高新新技術開開發區的的經濟和和社會發發展規劃劃（7）房房地產開開發機構構發布的的工程建建設方面面的標準準、規范范、定額額（8）武漢市市市區基基準地價價（9）武武漢市及及項目周周邊地區區市場調調研和現現場勘察察資料（10）投資項項目方簽簽定的協協議書或或意向書書（11）編制報告的委托托合同（12）其他有有關依據

7、據資料4.項目目提出的的理由與與過程房地產經經濟是國國民經濟濟的重要要組成部部分，是是國民經經濟的重重要支柱柱之一。發展房房地產經經濟有利利于加快快我國產產業結構構和消費費結構的的調整，從而促促進國民民經濟健健康持續續發展。現在房房地產經經濟（尤尤其住宅宅經濟）是我國國新的經經濟增長長點，發發展房地地產經濟濟，可以以拉動一一系列行行業發展展。現今今，國家家為拉動動經濟，滿足廣廣大人民民群眾的的住房需需求，提提倡大力力發展房房地產經經濟。我我們公司司為了響響應國家家的安居居工程，決定規規劃、開開發現代代花園。東湖高新新技術開開發區是是首披國國家高新新技術產產業開發發區之一一，是華華中人才才、技術

8、術、高新新技術產產業的源源頭，享享有“中華光光谷”的美譽譽。目前前開發區區產值上上億元的的企業已已達355所，并并已形成成通信、電子信信息、生生物技術術三大支支柱產業業和機電電一體化化、新材材料、激激光三大大優勢產產業基礎礎。關東東科技工工業園是是東湖開開發區招招商引資資，發展展高新技技術產業業的主要要基地。近兩年來來，東湖湖開發區區管委會會認真總總結了十十年創業業的經驗驗和新區區建設中中存在的的問題，明確提提出了超超前規劃劃、拓展展發展空空間、創創建面向向21世世紀的集集產、學學、研、居為一一體，產產業發達達、環境境優美、居住舒舒適的武武漢科技技新城的的奮斗目目標。現代花園園選擇此此處規劃劃

9、、開發發，等項項目實施施后，將將有利于于啟動東東湖高新新熱電公公司集中中供熱的的初步形形成，完完善科技技工業園園“產、學學、研、居”為一體體的總體體規劃，并極大大改善東東湖開發發區的面面貌。二項目目概況1.擬建建地點擬建于關關東科技技工業園園內，東東臨關山山三路，南接大大黃村，西連武武漢鼓風風機廠、市消聲聲器廠，北靠武武黃路，路對面面是原武武漢城建建學院、馬鞍山山森林公公園。2.建設設規模與與目標自有資金金為30000萬萬元，現現代花園園項目規規劃總用用地100萬平方方米，建建筑面積積12.9萬平平方米，其中住住宅111.6萬萬平方米米，公建建1.33萬平方方米。總總居住戶戶數9996戶，規劃

10、總總居住人人口31187人人，容積積率1.29，綠化覆覆蓋率445%。小區內內設幼兒兒園、配配套有會會所、文文化中心心、商業業網點、集貿市市場、居居委會、派出所所等設施施。我國已經經進入小小康社會會，人們們生活水水平穩步步提高，我們公公司超前前思想，規劃、開發“現代花花園”，致力力于為在在東湖高高新技術術工業園園區工作作的白領領階層周周邊高校校院所的的知識分分子，入入住華中中光谷的的從業人人員，及及其他知知識層次次較高、家庭收收入較好好的市民民家庭提提供一個個優美、舒適的的居住環環境。整個花園園小區現現代中不不乏溫馨馨，溫馨馨伴隨著著現代。溫馨是一一種感覺覺，是人人生美好好的向往往溫馨馨是一種

11、種品位，是人生生獨到的的見解溫馨是家家的元素素，是人人生永恒恒的主題題溫馨馨來自情情感的交交流、理理智的選選擇，蒲蒲氏集團團人對于于溫馨的的認知，是源于于對生活活細節完完美的追追求。讓讓蒲氏集集團人的的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營營造溫馨馨的家。3.主要要建設條條件1. 供供水在鼓風小小區東側側有現狀狀DN110000mm上水水管線，本項目目上水可可從上述述干線引引入。2. 雨雨水、污污水排放放武黃路大大街現有有現狀DDN21100毫毫米的雨雨水管線線和DNN18000毫米米的污水水管線，可以就就進排入入。3. 供供熱擬從武黃黃路新敷敷設的供供熱干線線接入。4. 供供電擬采用雙雙路供電電，

12、一路路從鼓風風機廠開開閉站引引一條110千伏伏電纜，接入小小區內配配電室；另一路路可由東東鑫三五五飯店配配電室引引入。考考慮留有有余地，變壓器器容量為為80000千伏伏安。5. 供供氣已由魯磨磨路引入入了天然然氣高壓壓線，已已建成了了天然氣氣高中壓壓調壓站站。通過過天然氣氣中壓管管向區內內送氣。本項目目住宅區區前后的的道路、綠化以以及所需需的各種種市政條條件及基基礎設施施配套，均由武武漢宏達達房地產產開發公公司統一一開發，各種設設施接口口均至本本項目紅紅線內。目前，本項目目建設場場地以達達到“三通一一平”，其他他配套設設施將與與住宅建建設同步步進行。6. 電電信本項目預預計需裝裝機容量量為82

13、20門的的程控交交換機，擬由洪洪山區電電話局從從8311開設下下屬分局局解決。4.項目目投入總總資金及及效益情情況 本本項目投投入自有有資金330000萬元，貸款550022.611萬元，再加上上房屋預預售款，共投入入總資金金148828.67萬萬元。 本本項目完完成后，預計銷銷售收入入為231885.992萬元元，扣除除成本，減去銷銷售（營營業）稅稅金及附附加12247.54萬萬元、所所得稅223466.211萬元、提取法法定盈余余公積金金及公益益金8557.443萬元元后，預預計累計計未分配配利潤為為39006.008萬元元。5.主要要技術經經濟指標標技 術 經 濟濟 指 標項目單位數量占

14、地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數棟45平均層數層6.53地下車庫面積平方米4820停車位個240三問題題與建議議考慮到現現代花園園建成后后，其用用戶多數數為擁有有較高文文化層次次和收入入的白領領階層，結合他他們的消消費心理理和消費費結構，要特別別注意其其附屬設設施的建建設，如如停車場場，娛樂樂中心及及安保措措施。另另外，在在住宅的的戶型的的選擇上上，要充充分調查查，選擇擇適合不不同住戶戶需求的的多種戶戶型，避避免單

15、一一，同時時，該項項目的建建設很大大程度上上依賴于于光谷的的發展，因而，在建設設的過程程中，要要時時注注意政府府的各種種政策。而且要要重視該該項目的的社會效效益。二、市場場預測一市場場調查據20002年武武房指數數報告顯顯示:房地產產綜合物物業價格格為29968.76元元/m22,住宅宅平均價價格為220177.311元/m22寫字樓樓平均價價格為441499.166元/m22從市場場形態來來看,全市各各區樓盤盤銷售量量是上升升趨勢。目前武漢漢市住宅宅市場供供應上,住宅面面積在1100mm2以下下的占總總量的44%,住住宅面積積在10011200的占總總量的332%,1211-1140占占總量

16、的的45%,14411600的占總總量的55%,11611880占總總量的110%,1800以上的的占總量量的4%。從以以上統計計結果看看,1200m21440m22的住宅宅面積目目前是武武漢市住住宅市場場上供應應的主力力,市場接接受程度度最高。購房者能能承受多多高的房房價,是房地地產市場場上最為為關心的的問題,根據我我們這次次調查結結果,購房者者對購房房總價格格的承受受能力如如下:承受總總價格在在20萬以以下的占占33%,承受受總價格格在211-330萬之之間的占占30.5%承承受總價價格在33140萬萬的占224.550%承承受總價價格在441-550萬的的占8%,承受受總價格格在500萬

17、以上上的占44%。以上調查查結果顯顯示,武漢市市購房者者所能承承受的價價格在220-330萬之之間，比比例占到到總量的的60%以上,可見是是主要購購買力的的承受范范圍。另外，重重點調查查了我們們的項目目所在的的洪山區區房地產產市場及及項目周周邊的主主要樓盤盤銷售狀狀況。在在20002年第第四季度度洪山區區住宅價價格指數數為14488.67點點，比上上季度上上漲了336.992點；住宅平平均價格格為23325.85元元/平方方米，比比上季度度上漲了了57.68元元/平方方米，漲漲幅為22.544%。洪山區住住宅價格格指數季度洪山區指指數20011第四季季度11455.39920022第一季季度1

18、2733.52220022第二季季度13277.12220022第三季季度14511.75520022第四季季度14888.677 20022年第四四季度武武珞路沿沿線樓盤盤銷售均均價在330000元/平平方米左左右，且且銷售情情況良好好：書香香門第售售罄，均均價在332000元/平平方米左左右的兆兆富國際際大廈取取得了330000平方米米以上的的銷量。究其原原因，一一是有良良好的地地理位置置，交通通方便；二是該該區域樓樓盤有充充足的消消費群體體高高校教職職工和成成長中的的新小企企業、個個人投資資者，如如書香門門第住宅宅主要針針對的是是高校教教師和博博士、研研究生等等。從市市場現狀狀看，武武珞

19、路沿沿線地處處城市中中心，土土地成本本比較高高，因此此開發的的項目多多為高層層的商務務寫字樓樓或商住住樓。在楚雄大大道沿線線聚集了了名都花花園、尚尚文創業業城、華華城新都都、當代代光谷智智慧城等等多個住住宅項目目，除了了名都花花園價格格達到229000元/平平方米以以外，其其他樓盤盤均價在在19440元/平方米米上下浮浮動，該該區域高高校眾多多，有較較好的自自然環境境與人文文環境，購房者者多以高高校教職職工為主主。華城城新都本本季度銷銷售量在在1萬平平方米以以上；當當代光谷谷智慧城城本季度度銷量也也保持在在50000平方方米左右右。總體體而言，楚雄大大道沿線線樓盤體體本季度度價格都都有所提提高

20、。楚雄大道道以南沿沿珞獅南南路聚集集了麗島島花園、新開盤盤的明澤澤半島島尊邸和和南湖山山莊。麗麗島花園園往南樓樓盤由于于均價逐逐漸降低低，取得得了較好好的銷售售業績，本季度度新開盤盤的明澤澤半島島尊邸取取得了開開門紅，銷量在在40000平方方米左右右。該區區域樓盤盤呈現別別墅化、大戶型型化發展展的趨勢勢。坐落在洪洪山區的的“中國國光谷”所在區區域本季季度又推推出了學學府佳園園三期，平均價價格在220000元/平平方米左左右。湯湯遜湖版版塊在本本季度銷銷售平穩穩，東林林外廬二二期項目目均價為為16000元/平方米米，仍保保持著較較好的銷銷售勢頭頭；銀河河灣均價價為17700元元/平方方米，銷銷量

21、達到到1.44萬平方方米左右右；均價價在23300元元/平方方米的玉玉龍島花花園別墅墅本季也也銷售了了40000多平平方米；水藍郡郡經過66月底的的暫停銷銷售后于于8月重重新登場場，呈良良好態勢勢。二產品品供需預預測根據調查查，目前前武漢市市房地產產投資大大幅增加加，20001年年上半年年武漢完完成住宅宅建設投投資399.477億元，比去年年同期增增長477.177%，施施工面積積達到9958.2萬平平方米。20002年總總投資額額為1332.55億元，同比增增長144.9%。其中中住宅投投資999.399億元，同比增增長155.4%，占總總投資的的75%，經濟濟房開發發投資113.665億元

22、元，占總總投資的的10.3%.從銷售售投資比比率來看看，988年銷售售額只占占到投資資額的443.778%，99年年上升到到60%，在20002年，全市銷銷預售總總面積為為7599.322萬（其中住住宅銷售售面積3393.13萬萬）同同比增長長17.17%；總銷銷售額為為1188.555億元，同比增增長266.622%。虹虹景花園園、華城城花園、康居園園等一批批商品住住宅的良良好銷量量，再結結合入住住武漢光光谷的高高科技公公司的不不斷增多多，白領領階層以以及周邊邊高校教教師對中中高檔住住房的需需求一定定會更大大，另外外國家對對居民購購買住宅宅的金融融政策支支持（貸貸款）將將加大力力度，居居民購

23、房房能力將將大大提提高。據據此分析析，我們們此時開開發商品品房，是是迎合市市場需求求，銷售售前景良良好。三價格格預測據調查，今年武漢市還還將陸續續推出一一系列的的中高檔檔項目，整體項項目水平平與20002年年項目相相比，這這些項目目無論在在質量，還是在在規劃設設計上，都將會會再上一一個檔次次，從而而拉動武武漢市房房價繼續續走高。今年武武漢市基基礎建設設將要快速速發展。幾處大大型房屋屋拆遷改改造工程程，使得得大量居居民重新新置業，為武漢漢市商品房房的銷售售提供了了契機，這將導導致武漢漢市商品房價價格出現現上漲趨趨勢。今今年武漢漢市房價價升幅在在10%左右，其中適適用房升升幅達220%，從原因因上

24、看，主要有有四：1.在政政府土地地供應政政策與方方式變化化的情況況下，地地價上升升。住宅宅集中區區地段周周邊開發發項目的的增多，形成“扎堆”效應，帶動地地價上升升。2.需求求量大。從目前前我市房房地產的的消費市市場來看看，有884.66%的消消費者都都采用了了商業貸貸款或組組合貸款款的方式式進行購購房置業業，而且且更多的的人因貸貸款利率率較低則則更希望望采用公公積金貸貸款；還還有居民民的福利利性住房房觀念已已經開始始向商品品化轉變變，使得得市場積積累的需需求量在在短時期期內釋放放出來。3.購買買力的增增強，按按揭的作作用。我我市城鎮鎮居民的的人均可可支配收收入的增增加，使使居民購購買力有有所增

25、強強，再加加上不少少“持幣幣觀望”者的加加入，銀銀行按揭揭到位，國家對對居民購購買住宅宅的金融融政策支支持（貸貸款）將將加大力力度，居居民購房房能力將將大大提提高，致致使房價價上漲。4.住宅宅品質的的提高，也成為為了房市市升溫。因為隨隨著經濟濟的發展展，居民民對住宅宅的選擇擇與選擇擇能力大大大增強強，居民民以十分分挑剔的的目光審審視、評評判選擇擇住宅，對住宅宅的品質質以及物物業管理理服務的的要求的的提高。最終導導致價格格上揚。5.競爭爭激烈，由于房房地產市市場供銷銷了兩旺旺，大量量外地開開發企業業紛紛入入駐武漢漢以爭奪奪市場，帶來了了激烈的的競爭。由于武武漢市人人口眾多多，消費費市場巨巨大，加

26、加上房地地產發展展水平相相對較低低，外地地企業紛紛紛進入入武漢。深圳萬萬科、浙浙江耀江江、廣州州保利、南京三三金等國國內著名名房地產產商的到到來，使使武漢房房地產市市場的競競爭更為為激烈化化。綜上所述述，再結結合我們們公司的的競爭實實力，初初步可以以確定該該小區內內房屋銷銷售大約約每平方方米1880022000元。四競爭爭力分析析外地企業業紛紛進進入武漢漢。由于于武漢市市人口眾眾多，消消費市場場巨大，加上房房地產發發展水平平相對較較低，致致使大量量外地開開發企業業紛紛入入駐武漢漢以爭奪奪市場。深圳萬萬科、浙浙江耀江江、廣州州保利、南京三三金等國國內著名名房地產產商的到到來，使使武漢房房地產市市

27、場的競競爭更為為激烈化化，在激激烈競爭爭的同時時也會提提高整體體的開發發水平和和住宅的的質量。另外知名名企業得得到追捧捧。品牌牌的魅力力在房地地產業中中已經顯顯現，目目前在武武漢市居居民購房房消費中中，企業業知名度度已經成成為重要要的參考考因素。無論是是開發公公司還是是規劃設設計、中中介代理理等企業業，知名名度和美美譽度較較高的都都受到了了購房消消費者的的青睞，尤其是是國內知知名的地地產商和和外域、外省的的著名規規劃設計計公司，以其先先進的理理念推出出的樓盤盤都收到到了良好好的市場場效果。鑒于本公公司實力力雄厚信信譽良好好，我們們可以依依托本公公司的知知名度，根據不不同市民民的不同同需求，推出

28、具具有先進進理念的的樓盤；再加上上我們開開發的地地段位于于“光谷”，靠近近東湖和和馬鞍山山森林公公園，環環境優美美，周邊邊又有多多所高校校，具有有濃厚的的人文氣氣息；高高收入階階層的市市民較多多。而周周邊地段段由于武武漢近年年來的高高速發展展，致使使周邊居居民住房房比較擁擁擠，與與此同時時居民的的購買力力增強，所以該該地區市市場上住住房供應應小于需需求，具具有巨大大的市場場潛力，為此項項目開發發帶來了了無限的的商機。據此我我們有理理由相信信我們開開發的商商品房有有較強的的競爭力力。五市場場風險分分析1.該居居民小區區主要居居住對象象為在東東湖高新新科技工工業園區區工作的的白領階階層，周周邊高校

29、校院所的的知識分分子，入入駐華中中硅谷的的電腦從從業人員員，以及及其他知知識層次次較高，家庭收收入較好好的市民民家庭。由于他他們：1）職業業穩定：改革開開放以來來,教職職工的職職業相對對來說比比較穩定定，同時時隨著經經濟水平平的不斷斷提高，人們對對文化的的追求也也提高到到了新的的位置，隨之而而來的是是教職工工的收入入水平也也逐步的的提高。2）收入入穩定：教職工工的收入入水平在在穩定中中逐步提提高。東東湖高新新科技工工業園區區工作的的白領階階層，入入駐華中中硅谷的的電腦從從業人員員，他們們都屬于于高收入入階層。3）文化化水平較較高：他他們的年年齡的大大多在335445歲之之間，人人到中年年是單位

30、位的骨干干力量，年富力力強，工工作緊張張，需要要一個好好的投資資環境。4）對家家庭居室室的要求求較高：除對住住宅的舒舒適性.安全性性的要求求以外，由于工工作的原原因，他他們要求求居住地地能上班班方便，同時在在家也可可順利開開展工作作，對小小區環境境的要求求，對住住宅品位位的要求求，對戶戶型的設設計要求求也比較較高。這就意味味著該項項目的變變現性較較好，比比較容易易出手，這也是是項目投投資本金金安全性性的保證證。所以以投資風風險不會會太大.2.通貨貨膨脹的的防護能能力：在在市場經經濟條件件下，通通貨膨脹脹的影響響是長期期存在的的，而對對于房地地產投資資而言，是本身身具有對對通貨膨膨脹的防防護能力

31、力，這是是由房地地產本身身具有升升值能力力來決定定的，這這就減少少了通貨貨膨脹對對該項目目的影響響，同時時對該項項目的投投資采取取了相對對保守的的措施，這就為為該項目目的投資資減輕了了風險。3.房地地產開發發受政府府行為影影響較大大，同樣樣也受銀銀行利率率影響，假如依依照目前前政府政政策，風風險較小小。三、建設設規模與與產品方方案建設規模模與產品品方案研研究是在在市場預預測和資資源評價價的基礎礎上，論論證比選選擬建項項目的建建設規模模和產品品方案，作為確確定項目目技術方方案、設設備方案案、工程程方案、原材料料燃料供供應方案案及投資資估算的的依據。一建設設規模考慮到自自有資金金的有限限（3000

32、0萬萬元），現代花花園項目目規劃總總用地110萬平平方米，建筑面面積122.9萬萬平方米米，其中中住宅111.66萬平方方米，公公建1.3萬平平方米。總居住住戶數9996戶戶，規劃劃總居住住人口331877人，容容積率11.299，綠化化覆蓋率率45%。小區區內設幼幼兒園、配套有有會所、文化中中心、商商業網點點、集貿貿市場、居委會會、派出出所等設設施。(小區基基本規劃劃簡圖見見附圖22)二產品品方案1. 戶戶型選擇擇小區規劃劃以中檔檔多層住住宅為主主，配以以少量高高檔帶電電梯小高高層住宅宅。在規規劃設計計及建筑筑風格上上充分體體現“以人為為本”的設計計理念。注重環環境的營營造并賦賦予其濃濃郁的

33、文文化內涵涵，充分分體現221世紀紀科技新新城高品品質住宅宅區的風風貌。現代花園園項目主主要居住住對象為為在東湖湖高新科科技工業業園區工工作的白白領階層層，周邊邊高校院院所的知知識分子子，入駐駐華中硅硅谷的電電腦從業業人員，以及其其他知識識層次較較高，家家庭收入入較好的的市民家家庭。根據以上上多種消消費對象象的不同同品位和和要求，故選擇擇了多種種戶型，見下表表：戶 型 分 配配 表樓型戶型格 式面積（）數量（套套）A3室2廳廳2衛11廚1陽陽臺128.5264B3室2廳廳2衛11廚2陽陽臺131.2264C2室2廳廳1衛11廚1陽陽臺90.00880D3室2廳廳2衛11廚3陽陽臺168.448

34、0E4室2廳廳3衛11廚2陽陽臺1書書房181.2690F3室2廳廳3衛11廚2陽陽臺1書書房165.8290G3室1廳廳1衛11廚1陽陽臺90.779264H2室1廳廳1衛11廚1陽陽臺81.4442642. 技技術設備備條件1) 室室外1.外墻墻：采用用高級進進口外墻墻涂料，局部面面磚裝飾飾。2.屋面面：現澆澆平屋面面、屋頂頂花園。2) 室室內：1.內墻墻：廳、房為乳乳膠漆。廚房高高級瓷磚磚到頂。2.頂棚棚：廳、房為乳乳膠漆。廚房鋁鋁合金扣扣板吊頂頂。3.地面面：廳、房為水水泥砂漿漿拉毛。廚房、陽臺地地面鋪設設高級防防滑磚。4.窗：戶外窗窗用彩鋁鋁窗。5.門：分戶門門為高級級防盜、防火門門

35、，陽臺臺門為彩彩鋁門。6.廚房房：贈送送套裝櫥櫥柜（吊吊柜、地地柜、洗洗菜盆、水龍頭頭）、抽抽油煙機機。7.衛生生間：公公衛：內內墻高級級瓷磚到到頂，頂頂棚鋁合合金扣板板吊頂，地面鋪鋪設高級級防滑磚磚。贈送送淋浴間間、冷熱熱水龍頭頭及花灑灑、柱盆盆、冷熱熱水柱盆盆龍頭、玻璃鏡鏡、節水水馬桶、預留熱熱水器接接口位。其余衛衛生間：預留給給、排水水管道；地、墻墻面水泥泥砂漿拉拉毛。8.樓梯梯間：墻墻面乳膠膠漆，地地面及踏踏步為高高級防滑滑地面磚磚。3) 配配套設備備：1.電梯梯：6層層以上商商品房均均配置高高檔名牌牌電梯。2.電視視、電話話、電訊訊系統：有線電電視插口口、電話話插口、寬帶高高速上網網

36、，報裝裝后可立立即使用用。3.電氣氣配置：開關、照明、插座、電表各各一個。4.煤氣氣：煤氣氣管道安安裝到廚廚房。5.給水水：變頻頻式供水水系統，每戶獨獨立水表表。6.排水水：有組組織排水水，預設設空調機機專用冷冷凝水排排水管。4) 智智能化系系統：1.安全全防范系系統：家家庭緊急急報警系系統、紅紅外探測測、可視視對講防防盜門、24小小時電子子巡更系系統、車車庫管理理系統等等。2.“一一卡通” 智能能系統：IC卡卡門禁、小區內內停車、消費“一卡通通”。3.信息息服務系系統：小小區局域域網（可可接入IInteerneet）、背景音音樂、視視頻點播播等。3. 道道路系統統道路為小小區主干干道和組組團

37、內部部道路兩兩極。主主干道把把小區中中心、四四個組團團和幼托托串在一一起，形形成“樹枝狀狀”道路系系統。4. 小小區建筑筑小品入口：區區內設保保安。入入口處有有寬廣的的地下停停車場指示牌：居住區區設置各各種指示示牌，如如指示公公共服務務設施位位置、公公共建筑筑以及管管理處等等方便居居民使用用。庭院燈：保證居居住區夜夜間行人人車和公公共次序序安全、既有安安全保護護功能、又可美美化環境境。座椅板凳凳：設在在廣場、水邊，既綠化化又方便便使用。欄桿：起起安全保保護作用用。兒童童活動場場地以塑塑料欄桿桿為主。居住區區地形又又高低變變化時，可設臺臺階和擋擋土墻，方便排排水。宣傳欄：設在人人流集中中必經之之

38、地。大大小高度度適宜，便以觀觀看。垃圾桶：在公共共區域等等人流較較多的地地方、居居住樓旁旁設置。廣場：社社交游憩憩公共場場所，附附設游樂樂設施。附表：技 術 經 濟濟 指 標項 目目單 位位數 量量居住戶數數戶996居住人數數人31877戶均人口口人3.2總建筑面面積萬12.991.住宅宅建筑面面積萬11.662.公建建面積萬1.3住宅平均均層數層6.533容積率1.299綠地率%45 用 地 平 衡衡 表項 目目單 位位數 量量小區規劃劃用地萬101.住宅宅用地萬4.3772.公建建用地萬2.1333.道路路用地萬1.0994.公共共綠地萬2.0其他用地地萬0.411四、選址址方案眼下人們們

39、買房，不光看看房型、地段、朝向，還要看看小區的的環境、園林設設計、信信息網絡絡等是否否到位。本著節節約用地地，少占占耕地，減少拆拆遷移民民有利于于場區合合理布置置和安全全運行幾幾有利于于保護環環境和生生態，有有利于保保護風景景區和文文物古跡跡的原則則，依據據1、造造就武漢漢市建設設規劃的的要求。2、適適應小區區投資項項目的要要求。33、適應應小區房房屋用途途的要求求。4、擁有便便利的交交通條件件。5、滿足土土地的地地質條件件，市政政基礎設設施等因因素需要要。我們們選定三三個位置置(詳見見附圖11：場址址位置圖圖)。選址位置置一：擬建于魯魯巷廣場場西南。小區北北靠雄楚楚大街、東接民民院路，西臨湖

40、湖北經濟濟管理大大學，南南至南湖湖。選址位置置二：擬建于關關東科技技工業園園內，東東臨關山山三路，南接大大黃村，西連武武漢鼓風風機廠、市消聲聲器廠，北靠武武黃路，路對面面是原武武漢城建建學院、馬鞍山山森林公公園。選址位置置三：擬建于華華中科技技大學西西一門外外，北接接中國地地質大學學，西臨臨魯磨路路，南靠靠華中科科技大學學紫菘公公寓。三個方案案各有千千秋，但但經過比比選優化化，最終終選擇“選址位位置二”。其理理由：通過收集集資料、走訪調調查、查查閱資料料及抽樣樣調查，運用科科學方法法整理和和分析相相關的信信息資料料，茲對對項目選選址的科科學性、可行性性作以下下評述。一項目目概況1. 自自然條件

41、件通過對該該地塊的的構成成成分、結結構形式式、資源源狀況、承載力力的情況況進行勘勘測和研研究，發發現該地地塊地質質好，屬屬于四類類土（沙沙礫堅土土），地地基強度度好，適適用于鋼鋼筋混凝凝土基礎礎，建造造10萬萬平方米米的房地地產才不不會超過過土地承承載力。該地塊塊自然條條件良好好，不會會影響到到土地平平整、開開挖土石石方、道道路鋪設設、基礎礎施工及及地下工工程排水水。2. 城城市的基基礎設施施條件政府部門門通過開開發項目目征收環環境配套套費，已已為項目目提供了了排水、電力、燃氣、供熱、交通等等基礎設設施。項項目與城城市基礎礎設施網網絡連接接點較近近，不需需要建造造水處理理系統。同時經經該樓盤盤

42、有十余余條公交交線路，五條過過江航線線，即將將修建的的漢口常常青至武武昌森林林公園地地鐵線路路其始就就在這里里，交通通方便。周邊學學校、醫醫院、購購物、娛娛樂場所所和公園園綠地完完善齊備備，為居居民日常常生活提提供便捷捷。珞瑜瑜路這幾幾年的變變化日新新月異，一改昔昔日的荒荒涼，成成為今天天武昌地地區一塊塊黃金地地段開發發熱土。該街區區各項目目配套設設施正在在不斷完完善。如如菜場、超市、郵局、銀行、隨著著大量居居民入住住和光谷谷的利用用開發，該街區區的發展展前景將將一片樂樂觀。3. 周周邊環境境條件小區擬建建于關東東科技工工業園內內，北靠靠武黃路路，路對對面是原原武漢城城建學院院。由原原城建學學

43、院向北北為東湖湖自然風風景區，東湖是是全國最最大的市市內湖淡淡水湖之之一，水水域開闊闊，風光光宜人，環湖路路綠樹紅紅花掩映映，曲轉轉回折，是武漢漢市民周周末休閑閑度假的的理想去去處。東東北面的的武昌自自然環境境保護區區馬鞍鞍山森林林公園，步行55分鐘就就可到達達。整個個小區有有山有水水，樹木木繁密，綠地完完善齊備備，污染染小，空空氣清新新，環境境幽雅。湛藍的天天、清澈澈的水是其引引以為傲傲的亮點點，郁郁郁蔥蔥的的松林、芳草茵茵茵的綠綠地讓你你在藍與與綠的交交響中感感受大自自然的氣氣息、享享受返樸樸歸真的的美麗。獨特的的地理位位置，賦賦予了小小區更深深刻的內內涵。小區地處處光谷，且處在在武漢重重

44、點教育育基地位位置，周周圍有上上10所所高等學學府，學學術氛圍圍濃厚，匯集大大量高素素質的人人才，形形成一流流人文環環境。與與書為鄰鄰，以德德為友，讓人盡盡情享受受私密化化的個人人空間。項目選址址區域附附近人口口密度適適中，居居住人口口都是從從事高新新技術人人員，受受教育程程度高，文化素素養好，消費能能力可靠靠，具有有很強的的夠房能能力。此地浸染染著聞名名全國的的武漢高高校風景景區的書書香墨秀秀。山水水環抱，人杰地地靈。云云集的高高校帶來來濟濟人人才。故故選擇此此地的人人士同時時也為下下一代選選擇了一一個良好好的文化化和教育育環境。二開發發地址的的獲取與與開發1. 該該地塊土土地使用用權以出出

45、讓方式式取得，土地開開發實行行“統一規規劃、合合理布局局、綜合合開發、配套建建設”的方針針。該項項目建設設用地按按如下程程序進行行：(1)申申請選址址。向土土地管理理部門提提出用地地申請，經同意意后進行行選址。(2)制制訂方案案。由土土地管理理部門組組織用地地單位、被征地地單位及及有關部部門，對對選址范范圍的人人口、土土地和房房屋等進進行調查查研究制制定補償償方案。(3)申申請批準準。向武武漢市人人民政府府正式申申請審批批，批準準后的征征地方案案，由城城市規劃劃部門核核定“紅線圖圖”，發出出規劃許許可用地地通知。(4)發發布用地地通告：由城市市土地管管理部門門發出具具有法律律效力的的用地通通告

46、。(5)簽簽定補償償、安置置合同：由用地地單位的的法人代代表與土土地所有有者或原原有土地地使用者者或他們們的委托托人，按按平等互互利、等等價有償償和協商商一致的的原則簽簽定合同同或協議議，并經經土地管管理機關關簽證。(6)發發證：由由土地管管理部門門簽發準準許使用用土地的的證明。2. 對對該地塊塊開發成成本主要要包括拆拆遷安置置費和土土地批租租費(詳詳見投資資開發方方案中的的項目的的總投資資估算表表)。三建設設條件1. 供供水在鼓風小小區東側側有現狀狀DN110000mm上水水管線，本項目目上水可可從上述述干線引引入。2. 雨雨，污水水排放武黃路大大街現有有現狀DDN21100毫毫米的雨雨水管

47、線線和DNN18000毫米米的污水水管線，可以就就進排入入。3. 供供熱擬從武黃黃路新敷敷設的供供熱干線線接入。4. 供供電擬采用雙雙路供電電，一路路從鼓風風機廠開開閉站引引一條110千伏伏電纜，接入小小區內配配電室；另一路路可由東東鑫飯店店配電室室引入。考慮留留有余地地，變壓壓器容量量為80000千千伏安。5. 供供氣已由魯磨磨路引入入了天然然氣高壓壓線，已已建成了了天然氣氣高中壓壓調壓站站。通過過天然氣氣中壓管管向區內內送氣。本項目目住宅區區前后的的道路、綠化以以及所需需的各種種市政條條件及基基礎設施施配套，均由武武漢宏達達房地產產開發公公司統一一開發，各種設設施接口口均至本本項目紅紅線內

48、。目前，本項目目建設場場地以達達到“三通一一平”，其他他配套設設施將與與住宅建建設同步步進行。6. 電電信本項目預預計需裝裝機容量量為8220門的的程控交交換機，擬由洪洪山區電電話局從從8311開設下下屬分局局解決。四建設設規模總占地面面積100萬平方方米，總總建筑面面積122.9萬萬平方米米（其中中公建面面積約11.3萬萬平方米米），總總戶數9996戶戶，地下下停車場場48220平方方米，綠綠化面積積近4.5萬平平方米，容積率率1.33。小區區內部規規劃“一中心心四組團團”，中心心區天然然山石人人工瀑布布，周邊邊四個組組團各成成體系、各具特特色。小小區內有有托兒所所、小商商場、銀銀行五環境境

49、保護1. 大大氣制冷擬采采用溴化化鋰裝置置，取消消了制冷冷劑氟里里昂的使使用，有有利于保保護臭氧氧層。餐餐飲以煤煤氣為燃燃料，所所以應在在操作間間設計通通風排氣氣裝置，且排氣氣煙囪避避開其它它環境敏敏感地段段。地下下停車場場廢氣主主要為汽汽車尾氣氣，再次次安裝通通風排氣氣裝置。2. 污污水處理理本項目產產生 的的污水主主要有餐餐飲廢水水，生活活廢水和和洗浴污污水。生生活廢水水和餐飲飲廢水經經隔油，沉淀處處理后排排入下水水道。五、節能能節水措措施一節能能措施現代花園園小區建建筑熱環環境和能能源系統統的設計計應貫徹徹國家和和地方有有關節約約能源的的法規和和政策，嚴格執執行夏夏熱冬冷冷地區居居住建筑

50、筑節能設設計標準準。保保證舒適適，健康康的室內內熱環境境基礎上上，采取取有效的的節能措措施，改改善建筑筑的熱工工性能，降低建建筑全年年能耗；積極采采用對環環境污染染小的可可再生能能源，并并提高采采暖、空空調等耗耗能系統統的效率率；最大大限度地地減少建建筑對能能源的需需求和對對空氣污污染的破破壞，以以實現可可持續發發展的目目標。1、建筑筑節能技技術該工程維維護結構構的保溫溫材料選選擇和構構造方案案如下：屋面：選選用1550mmm厚水泥泥聚苯保保溫板做做保溫層層，材料料密度2280-3000kg/m3.屋面傳傳熱系數數=0.60WW/(m2.k)外墻：普普通內墻墻抹灰，2400厚粉煤煤灰燒結結磚，

51、外外貼400厚聚苯苯板，外外飾面系系統涂層層，外墻墻傳熱為為k=00.777W/(m2.k)門窗：選選用產品品要求其其抗風性性能屬標標準GBB71006第2級，空空氣滲透透性能屬屬標準GGB71108第第3級，雨雨水滲透透性能屬屬標準GGB71108第第4級，外外墻窗均均為塑鋼鋼雙玻，其傳熱熱系數為為k=22.566W/(m2.k),采用保保溫分戶戶門，其其傳熱系系數為kk=1.70WW/(mm2.kk)樓梯間：普通內內墻抹灰灰，2440厚粉粉煤灰燒燒結磚，靠樓梯梯間一側側加抹220厚保保溫砂漿漿，其傳傳熱系數數為k=1.667W/(m22.k)2、采暖暖系統的的保溫節節能措施施小區供熱熱采用

52、高高熱效率率的299MW的的熱水鍋鍋爐(熱熱效率為為80%)、APPV湍流流技術高高換熱系系數的換換熱器、高度聚聚乙烯保保溫管(熱效率率達900%)、自力式式流量控控制器等等措施，達到了了供熱系系統部分分節能的的要求。小區內內熱交換換站采用用變頻循循環泵和和流量自自動調節節系統，可根據據設定的的流量極極值和室室外溫度度的變化化自動調調節流量量。小區區內管網網敷設中中，采用用高密度度聚乙烯烯直埋保保溫管和和聚氨脂脂發泡劑劑，有效效避免了了在管網網傳送中中的熱量量損失。供暖系統統采用上上供下回回雙管式式。系統統布置簡簡單，水水路通暢暢，安裝裝檢修方方便。最最大優點點是可以以實現各各組散熱熱器的單單

53、獨調節節而不影影響其他他散熱器器的熱力力工作情情況，并并為將來來安裝熱熱表計量量收費創創造了條條件。每每組散熱熱器進水水管安裝裝丹佛斯斯溫控閥閥。該閥閥門可隨隨室外氣氣溫變化化自動調調節室內內溫度達達到恒定定溫度，克服了了雙管系系統垂直直失調的的弊病。采暖系系統按單單元設置置，各熱熱力出口口均安裝裝差壓控控制器。可避免免水力平平衡調節節的困難難，并為為外網自自動調節節創造了了條件。房間散散熱器選選用鋁合合金暖氣氣片。3、建筑筑節能技技術、材材料、工工藝的應應用除了在保保溫節能能做法及及措施中中介紹的的新技術術外，在在現代還還原的建建設過程程中，應應大量應應用四新新技術，為住宅宅產業化化及帶動動

54、其他產產業的發發展起到到一定的的作用。地基處理理采用CCFG樁樁復合地地基；地地下室地地面及外外墻采用用聚氨脂脂涂料防防水技術術；排水水管采用用UPVVC管件件；水嘴嘴采用瓷瓷片水嘴嘴；坡屋屋面聚苯苯板保溫溫技術；屋面防防水全部部采用SSBS防防水做法法；塑鋼鋼門窗采采用單框框雙層中中空玻璃璃；單元元分門戶戶采用高高檔實木木及鋼制制三防門門；樓道道照明采采用紅外外線光控控開關；樓梯間間入口采采用防盜盜對講系系統；燃燃氣采用用PGMM2.551磁卡卡燃氣表表；電表表為DDDY-117磁卡卡電表；水表采采用ZSS-2遠遠程控制制裝置；GRCC隔墻板板、硅美美輕質隔隔墻板應應用技術術；變壓壓式通風風

55、道；采采用高效效有機硅硅廚廁防防水技術術。二節水水措施1、小區區水環境境合理規劃劃和建設設小區水水環境，提供安安全。有有效的供供水、污污水處理理、日用用系統，節約用用水。實實現水資資源的可可持續發發展和利利用，改改善小區區生態環環境。建建立完善善的給水水系統，保證供供水水質質符合衛衛生要求求，水量量穩定，水壓可可靠；建建立完善善的排水水系統；雨水或或生活污污水經處處理后回回用作生生活雜用用水等各各種用途途時，水水質應達達到國家家規定的的相應標標準，以以保障回回用水的的安全和和適用。對小區用用水水量量和水質質進行估估算與評評價，提提供詳盡盡的居民民用水量量估算資資料。提提出合理理用水分分配計劃劃

56、、水質質和水量量保證方方案。最最大限度度地有效效利用水水資源，減少小小區污水水的排放放量，實實現小區區用水的的良性循循環。以以足夠的的水量和和水壓向向所有的的用戶不不間斷地地供應符符合衛生生要求的的飲用水水、消防防用水和和其它生生活用水水；及時時將小區區內的污污水和雨雨水排放放收集到到指定場場所。收集雨水水用以在在一定范范圍內補補充小區區用水，完善小小區屋頂頂和地表表徑流規規劃，避避免雨水水淹漬、沖刷給給環境帶帶來的破破壞。充充分利用用雨水，減少市市政供水水。收集集后的雨雨水經適適當處理理后回用用做小區區雜用水水。2、綠化化景觀用用水節水水保障小區區綠化、景觀用用水，改改善小區區用水分分配，提

57、提高景觀觀用水水水質和效效率。 景觀用水水應設置置循環系系統，并并應結合合中水系系統進行行優化設設計以保保證水質質，提高高用水效效率。提提倡營造造少灌或或免灌綠綠化群落落，減少少草坪面面積，尤尤其是冷冷地型草草坪面積積。綠化用水水應利用用雨水或或生活污污水回用用作為綠綠化用水水，以利利于節水水及利用用自然滲滲透補充充地下水水。3、節水水器具應應用大力推廣廣使用節節水型器器具，不不斷提高高用水效效益。不不使用耗耗水9升和9升以上的的座便器器。龍頭：(1)不使使用螺旋旋升降式式鑄鐵水水嘴。(2)根據據用水場場合的不不同，可可選用延延時自動動關閉(延時自自閉)式式、水力力式、光光電感應應式和電電容感

58、應應式等類類型水龍龍頭；手手壓、腳腳踏、肘肘動式水水龍頭；停水自自動關閉閉(停水水自閉)式水龍龍頭；陶陶瓷片防防漏水龍龍頭等節節流水龍龍頭。淋浴器具具：冷、熱水混混合器具具(水溫溫調節器器)；電電磁式淋淋浴節水水裝置；節水噴噴頭等。節水型用用水家用用電器：采用高高效節水水洗衣機機，洗碗碗機等節節水型家家電。六、環境境影響評評價一環境境條件調調查現代花園園提出“綠色生生態社區區”的概念念。在當當前的房房地產開開發過程程中，講講究園藝藝設計，提倡健健康住宅宅已是大大勢所趨趨，但目目前國內內的景觀觀設計多多采用噴噴泉、廣廣場等“硬質景景觀”，較少少采用有有生命力力的活生生生的“軟質景景觀”，只注注重

59、視覺覺效果，而沒有有營造整整體氣氛氛，”形成了了層次分分明的景景觀體系系，同時時設計師師還十分分注意尺尺度感，通過小小型景質質將人的的視線從從高大的的建筑物物上轉移移，從而而減少了了人的壓壓抑感。45%的綠化化率保證證了周圍圍良好的的環境，建成后后注重人人文環境境和只人人化控制制，污染染較少。自然景景觀優越越、空氣氣清新、濕度適適宜，夏夏季涼爽爽，遠離離鬧市區區的魯巷巷，周邊邊高校分分布極廣廣，綠地地面積率率大。遠遠離重工工業區，工業污污染小。 二施工工期環境境影響分分析1.施工工期污染染源(1)施施工期噪噪聲污染染源 施工期的的噪聲主主要來源源于包括括施工現現場的各各類機械械設備和和物料運運

60、輸的交交通噪聲聲。施工工場地噪噪聲主要要是施工工機械設設備噪聲聲，物料料裝卸碰碰撞噪聲聲及施工工人員的的活動噪噪聲，各各施工階階段的主主要噪聲聲源及其其聲級見見表。聲聲級最大大的是電電鉆，可可達1115dBB(A)。物料料運輸的的交通噪噪聲主要要是各施施工階段段物料運運輸車輛輛引起的的噪聲，各階段段的車輛輛類型及及聲級見見表。本本項目運運輸車輛輛安排時時盡量避避開居民民樓。各施工階階段主要要噪聲源源狀況施工階段段聲源聲級施工階段段聲源聲級土石方階階段挖土機78-996裝修、安安裝階段段電鉆100-1155沖擊機95電錘100-1055空壓機75-885手工鉆100-1055打樁機95-1105