1、寧夏星河河錦城一一期可行行性研究究報告第一章 項項目背景景一、項目目概述20044年，寧寧夏新家家源集團團房地產產開發有有限有限限公司（以下簡簡稱“新家源源房地產產公司”）通過過競賣的的方式，獲得位位于寧夏夏吳忠市市西二環環與裕民民西街交交匯處約約5000畝地塊塊一宗。20004年下下半年，該公司司對本地地塊內的的單位和和居民進進行拆遷遷安置，目前已已完成地地質勘察察 及“三通一一平”并開工工建設拆拆遷居民民安置樓樓，主體體工程于于20004年底底封頂。為確保保開發順順利、銷銷售順暢暢，新家家源房地地產公司司組織專專業人員員和團隊隊進行市市場調研研和前期期策劃，并委托托進行規規劃設計計。該項目

2、位位于吳忠忠市規劃劃的新區區內，具具體四至至為：東東接規劃劃路，西西靠西二二環，南南臨裕民民西街，北臨開開元大道道。該項項目緊靠靠高速公公路，周周邊市政政設施齊齊全，已已建成路路網系統統，交通通十分便便捷。且且位于吳吳忠市規規劃新區區，未來來行政中中心，區區域發展展前景良良好，發發展潛力力較大。該項目總總占地面面積5000畝（約344萬平方方米），除退紅紅線、道道路、綠綠地、廣廣場外，實際建建設用地地為3000畝（約200.01萬平平方米）。規劃劃總建筑筑面積為為26.38萬萬平方米米，容積積率為11.433。綠地地率為442%，規劃戶戶數24400戶戶，預計計總人口口60000-880000

3、人。二、影響響房地產產行業的的主要變變化（一）土土地供應應政策變變化推進進地價的的進一步步上漲。目前，我國加加強土地地，尤其其是耕地地的管理理，實行行了全球球最嚴格格的土地地保護政政策，從從嚴從緊緊控制建建設用地地的供應應，并進進一步規規范土地地交易市市場，嚴嚴格界定定有償使使用與無無償劃撥撥的供地地范圍，限制協協議轉讓讓，全面面落實經經營性土土地的“招標拍拍賣掛牌牌”出讓制制度。這這些減少少土地供供應措施施的實施施，推動動了土地地價格迅迅速上升升。當然然，迅速速上升的的地價也也促進了了市場主主體-房地地產開發發企業的的優勝劣劣汰。（二）小小康社會會的建設設，保證證了房地地產需求求的穩定定增長

4、。人居住住宅面積積是小康康社會的的一個主主要指標標。為改改善居民民的住宅宅條件，國家加加大中低低價位普普通商品品住房、經濟適適用住房房的建設設力度，限制非非住宅和和大戶型型住房的的建設。（三）城城市化進進程加快快和消費費結構升升級，使使房地產產繼續保保持較旺旺的需求求。一方方面，我我國加快快城市化化建設，城鎮房房屋拆遷遷規模較較往年不不斷擴大大，居民民安置和和城市新新增人口口購房需需求旺盛盛；另一一方面，人們隨隨著收入入水平的的提高，希望改改善住宅宅條件，購置較較大面積積、更合合理戶型型、更全全面功能能住宅的的需求增增長。（四）信信貸緊縮縮政策直直接影響響房地產產業的發發展。一一方面，出于對對

5、資金效效益和風風險防范范的考慮慮，銀行行更愿意意支持實實力較強強、業績績較好、開發資資質較高高、信譽譽良好的的房地產產開發企企業。另另一方面面，銀行行加息政政策及提提高個人人住房貸貸款按揭揭成數等等也抑制制了部分分購房需需求。總體來看看，20005年年我國房房地產需需求增長長迅速將將低于220044年，住住房價格格漲幅呈呈小幅回回落態勢勢。三、區域域經濟發發展情況況（一）寧寧夏及銀銀川市經經濟發展展概述寧夏位于于中國西西部，黃黃河中上上游地區區。東鄰鄰陜西省省，西部部與北部部接內蒙蒙古自治治區，南南部與甘甘肅省相相連，總總面積為為5.118萬平平方公里里。全區區總人口口5633.222萬人，其

6、中回回族1995.004萬人人。人口口出生率率為166.555%。近近年來，寧夏經經濟保持持了快速速增長：20004年全全區實現現國內生生產總值值4600.3億億元，按按可比價價格較上上年增長長11%，增幅幅位居西西部省區區前列，經濟增增長速度度已連續續六年高高于全國國平均水水平。220022年末，寧夏的的總體競競爭力在在全國、西部分分別處于于第155-166位和第第6位。銀川市是是寧夏首首府所在在，市轄轄三區兩兩縣一市市，是寧寧夏政治治、經濟濟、文化化中心。由于其其獨特的的地理位位置和歷歷史影響響，寧夏夏提出“大銀川川”戰略，爭取將將銀川市市建設成成為輻射射周邊省省市的區區域中心心城市。（二

7、）吳吳忠市經經濟發展展概述吳忠市位位于寧夏夏中部，東鄰陜陜西定邊邊縣，西西北和東東北與內內蒙古自自治區阿阿拉善左左旗、鄂鄂托克前前期接壤壤，西南南和東南南與甘肅肅靖遠縣縣、環縣縣毗鄰，北連永永寧、陶陶樂兩縣縣，南接接海原、固原兩兩縣，地地理位置置優越，自古以以來是南南北通商商要地，商賈云云集。該該市面積積339994平平方公里里，約占占自治區區總面積積的522%。近年來，吳忠經經濟發展展迅速，經濟實實力不斷斷增強。20004年，全市完完成生產產總值完完成366.966億元，增長110.55；地地方財政政收入完完成0.96億億元，可可比增長長14；農民人人均現金金收入337744元，增增長122

8、.1；城鎮鎮居民人人均可支支配收入入66668元，增長88.8。城鄉基本本建設穩穩步推進進，促進進了吳忠忠市經濟濟的進一一步發展展。20004年年，全社社會固定定資產投投資完成成19億元元，較上上年增長長28.4。全全市共安安排城市市建設項項目1886個，總投資資21.63億元元。吳忠忠市投資資2.8億元啟啟動了市市區新生生北街片片區改造造等222個項目目，開工工建設了了濱河大大道硬化化綠化等等工程。與此同同時，啟啟動建設設了吳忠忠世紀嘉嘉園等118個住住宅小區區，總施施工面積積達1000萬平平方米。為保證發發展后勁勁，吳忠忠市不斷斷加大對對外開放放和招商商引資力力度加大大。組織織開展了了義烏

9、商商貿城與與浙江客客商對接接招商，營造商商業集散散地氛圍圍。在第第八屆中中國東西西部合作作與投資資貿易洽洽談會上上簽定110個項項目，協協議投資資6.8億元。與山東東新汶礦礦業集團團等一些些大企業業簽訂了了投資合合作協議議。寧夏夏天成公公司100萬噸硅硅鐵、米米來生物物公司55萬噸谷谷氨酸等等55個引引資項目目開工建建設。全全市引進進項目1167個個，協議議投資337.6億元，實際完完成投資資3.85億元元。四、項目目建設的的必要性性。（一）吳吳忠市經經濟發展展的需要要。目前前，吳忠忠市的城城市面貌貌、建筑筑風格過過于沉重重，缺乏乏現代感感，與吳吳忠市日日新月異異變化不不相符合合。本項項目力求

10、求將現代代感與生生態氣息息相結合合，突破破吳忠市市常見的的行列式式、兵營營式布局局模式，采用了了獨特的的景觀帶帶規劃形形式。充充分考慮慮到吳忠忠市的居居住特點點，采用用了合理理的戶型型設計，實現大大面積采采光，充充分照顧顧到吳忠忠市的地地域特點點。合理理的空間間布局提提高了房房屋使用用率，建建筑外立立面采用用現代主主義風格格，給人人以新穎穎、簡潔潔、大方方、動感感、明快快的感覺覺，力求求代表吳吳忠市的的新形象象，成為為吳忠標標志性、現代化化、符合合現代人人居條件件的大型型大眾精精品住宅宅小區。（二）滿滿足城鄉鄉居民物物質消費費的需求求。隨著著吳忠市市經濟的的不斷發發展，城城鄉居民民收入也也呈現

11、大大幅度的的上漲。20004年，農民人人均現金金收入和和城鎮居居民人均均可支配配收入較較上年大大幅增長長。收入入的增加加，促進進了消費費能力的的擴張，尤其是是住房消消費的增增長，需需求較為為旺盛。據調查查，吳忠忠市潛在在的消費費者中，有接近近兩成的的人已經經購買了了商品房房，近三三成購買買了福利利房，至至少455%的潛潛在消費費者尚未未購買商商品住宅宅，另有有15%的人租租房住。因此，吳忠市市房地產產市場發發展潛力力較大，預計在在未來至至少二至至三年內內保持良良好的上上升態勢勢。（三）滿滿足人們們改善居居住條件件的需要要。通過過調查我我們發現現，住宅宅面積超超過800平方米米的不到到20%，4

12、55%的家家庭現有有住宅面面積在660-880平方方米之間間，不足足60平平方米的的約有338%。現有住住房戶型型不合理理，566%為兩兩居室，只有222%的的為三居居室，而而且廳、衛功能能不齊全全或不完完善。這這說明，吳忠市市居民的的居住條條件較差差，人們們迫切希希望改善善原有居居住條件件，購置置或計劃劃購置較較大面積積的住宅宅。據初初步調查查，有116.99%的消消費者希希望購買買75平平方米的的住宅，有355%的消消費者希希望購買買80-1000平方米米的住宅宅，有445%的的消費者者希望購購買1005-1130平平方米的的住宅，有12%的的消費者者希望購購買1330平方方米的住住宅。在

13、在戶型選選擇上，大多選選擇三室室二廳二二衛或三三室二廳廳一衛的的戶型。該項目目立足吳吳忠市居居民需求求的調查查結果，廣泛征征求意見見，充分分考慮吳吳忠當地地區域特特點，為為吳忠市市民推出出精典戶戶型。（四）企企業發展展的需要要。新家家源房地地產公司司的前身身是吳忠忠市利通通區房地地產開發發建設公公司，具具有房地地產開發發二級開開發資質質。公司司現注冊冊資本金金28000萬元元，總資資產達442766萬元。該公司司自成立立以來，累計開開發建設設各類房房屋166萬平方方米，其其中朝陽陽小區一一期2.2萬平平方米,朝陽小小區二期期2.44萬平方方米,古古城巷22.1萬萬平方米米,西苑苑小區22.3萬

14、萬平方米米,塔寺寺小區77萬平方方米,現現已銷售售15.1萬平平方米,實現銷銷售收入入14000多萬萬元,實實現利稅稅3200多萬元元,為吳吳忠的城城市建設設、危房房改造，改變城城市面貌貌，改善善居民的的居住條條件，繁繁榮地方方經濟做做出了一一定的貢貢獻。但但隨著市市場競爭爭的加劇劇，尤其其是土地地政策的的變化和和資質年年檢工作作的加強強，為使使企業競競爭實力力進一步步充實，迫切需需要提升升品牌競競爭能力力。為此此，新家家源房地地產公司司決定精精心打造造本項目目，成為為企業的的形象工工程、金金字招牌牌。第二章 新家家源項目目一期基基本情況況一期主要要技術指指標。新家源項項目一期期總占地地面積6

15、60畝（約4000000平方米米），其其中：建建設用地地37.5畝（約2550000平方米米），附附屬設施施用地222.55畝（約約150000平平方米，含綠化化、退紅紅線、主主題廣場場等用地地）。規規劃建筑筑面積3364227平方方米，容容積率為為0.833。綠地地率為442%。在一期總總建筑面面積中，住宅建建筑面積積為3330555平方米，有66種戶型型：A戶型有有80套套共75568平平方米 (每套套86平平方米) ，H戶型220套共共34110平方方米 (每套套1555平方米) ，F戶型220套共共27994平方方米 (每套套1277平方米) ，G戶型225套332455平方米 (每套

16、套1477.5平平方米) ，E戶型1100套套共1227055平方米 (每套套1100.5平平方米) ，O戶型330套共共33333平方方米（每套套1055平方米米）；商商業用房房33772平方方米。二、規劃劃建設內內容。一期共建建設總層層高為五五層的多多層住宅宅樓9幢幢，全部部為磚混混結構，均為一一梯兩戶戶。其中中：沿裕裕民西街街建1#樓（88個單元元A戶型型）；沿沿規劃路路自南往往北依次次為2#樓（33個單元元E戶型型）、44#樓（2個單單元F戶戶型）、6#樓樓（2個個單元GG戶型）、8#樓（33個單元元E戶型型）；沿沿西二環環自南往往北依次次為3#樓（22個單元元A戶型型）、55#樓（2

17、個單單元E戶戶型）、7#樓樓（2個個單元OO戶型）、9#樓（22個單元元E戶型型）。商商業用房房在小區區中央。平面規規劃見下下表：新家源項項目一期期規劃總總平面圖圖 北北綠地 開 元 大 道2單元E戶型9#樓3單元E戶型8#樓2單元O戶型7#樓2單元G戶型6#樓2單元E戶型5#樓西 規2單元F戶型4#樓二 商商業 劃劃主題廣場3單元E戶型2#樓2單元H戶型3樓環 用房房 路路8單元A戶型1#樓裕 民 西 街街三、項目目合法性性批復。1、新家家源房地地產公司司具有房房地產開開發二級級資質，具備相相應開發發能力；2、通過過競標形形式取得得出讓土土地使用用權，簽簽訂了國有土土地使用用權出讓讓合同；3

18、、取得得了吳忠忠市利通通區發展展計劃局局利通通區發展展計劃委委員局關關于古城城農民莊莊點連片片改造工工程項目目建議書書的批復復（吳吳利計發發200031222號）；4、取得得了建建設項目目選址意意見書（吳選選20003第000666號）；5、取得得了建建設用地地規劃許許可證（編號號：YDD200030772）6、取得得了吳吳忠市預預發建設設工程規規劃許可可證（編號：GH2200330666）；7、取得得了建建筑工程程施工許許可證（編號號：644210012000400730032001）；四、項目目計劃進進度。一一期計劃劃于20005年年3月底底開工建建設，計計劃于220055年100月竣工工

19、。第三章 投資概概算和籌籌資計劃劃一、投資資概算新家源項項目一期期總投資資為52201.74萬萬元，項項目投資資概算匯匯總表及及項目開開發成本本費用測測算明細細詳見下下表：新家源項項目一期期投資概概數匯總總表序號費用名稱稱總價（萬萬元）一土地綜合合費用942.6二前期工程程費405.91三建筑安裝裝工程費費23233.6四公共配套套設施費費578.57五財務費用用217.35六管理費用用65.556七銷售費用用143.79八不可預見見費212.53九稅金311.83項目總成成本52011.744說明：11、本費費用分項項名稱見見明細表表 2、本本表所列列數據依依據有關關規定收收費標準準及價格格

20、因素測測算。項目開發發成本費費用測算算明細表表費用名稱稱計算標準準數量單價總價（萬元）一土地綜合合費用942.6土地成本本（含出出讓金）土地面積積（畝）60畝15.771萬元元/畝942.6二前期工程程款建筑面積積364227平方方米110元元/平方方米405.911市政公用用設施配配套費建筑面積積364227平方方米50元/平方米米182.142消費設施施配套費費建筑面積積364227平方方米3元/平平方米10.9933天然氣公公網初裝裝費建筑面積積364227平方方米22元/平方米米80.1144抗震設計計審查費費建筑面積積364227平方方米1元/平平方米3.6445定額編制制管理費費建

21、安費用用23233.6萬萬元0.133%3.0226質量監督督費建安費用用23233.6萬萬元0.155%3.4997勞保統籌籌基金建安費用用23233.6萬萬元3.555%82.4488散裝水泥泥保證金金建筑面積積364227平方方米5元/平平方米18.2219新型材料料費用建筑面積積364227平方方米6元/平平方米21.886三建筑安裝裝工程費費23233.61建筑工程程費用建筑面積積364227平方方米600元元/平方方米21855.6222監理費建安費用用21855.622萬元0.8%17.4483質檢費建安費用用21855.622萬元3.5%76.5504有線電視視入網費費戶數27

22、5戶戶300元元/戶8.2555天然氣工工程費戶數275戶戶13000元/戶戶35.775四公共配套套設施費費578.571暖增容費費建筑面積積364227平方方米17元/平方米米61.9932配電設施施費建筑面積積364227平方方米10元/平方米米36.4433小區室外外景觀設設計費建筑面積積364227平方方米3元/平平方米10.9934小區景觀觀道路綠化施工工費建筑面積積364227平方方米30元/平方米米109.285休閑廣場場及會所所360五財務費用用217.35建設期利利息貸款額30000萬元7.2445%*1年217.35六管理費用用65.556管理費用用建筑安裝裝工程費費21

23、855.6223%65.556七銷售費用用143.79銷售費用用銷售收入入47922.9883%143.79八不可預見見費一至四項項42500.6885%212.53九稅金311.83營業稅及及附加按銷售額額56699.75.5%311.83項目總成成本52011.二、項目目資金籌籌集計劃劃項目資金金來源分分別為：1、自籌籌22001.774萬元元，占比比42.33%。這部部分資金金主要是是企業自自有資金金。目前前已完成成投資115000萬元,主要用用于征地地、拆遷遷、補償償及前期期費用。2、申請請銀行貸貸款30000萬萬元，占占比577.677%。第四章 市市場分析析一、寧夏夏地區房房地產行

24、行業分析析近十年來來，銀川川地區的的房地產產業始終終保持著著快速、穩定的的發展，已經成成為銀川川市經濟濟增長的的主導產產業。伴伴隨著房房地產業業的快速速發展，銀川市市商品房房開發建建設投資資和銷售售同步增增長，220044年，全全市累計計房地產產企業商商品房建建設投資資67.19億億元，比比20003年增增加166.288，增長長32%，但增增幅與去去年同期期相比下下降322.9個個百分點點。其中中：住宅宅投資完完成411.822億元，增長220.33%；辦辦公樓投投資完成成3.77億元，增長771%；商業營營業房投投資完成成16.92億億元，增增長744.7%；其他他用房投投資完成成4.77

25、5億元元，增長長10.8%。在房地地產開發發快速增增長的同同時，銷銷售市場場日益活活躍，個個人投資資買房成成為住房房消費的的主體。20004年全全市商品品房實際際銷售面面積3008.221萬平平方米，同比增增長322.6%，比去去年同期期增幅少少54.5個百百分點，增勢回回落。19966年至220033年銀川川市商品品房投資資銷售情情況表指標名稱稱1996619977199881999920000200112002220033開發企業業數量（個）5877101113122118182195商品房投投資額（億元）3.3553.5117.5887.76612.33517.33223.00338.2

26、22投資增長長率（%）51162.459.1140.223366銷售面積積（萬平平方米）83.1186170.30住房銷售面積積（萬平平方米）23.99125.88539.6661.55876.88066.2270.665135.9 增長長率（%）8.153.115624.77-146.792.44 銷售售額（億億元）2.7222.9994.6007.7998.810.00713.22423.448 增長長率（%）9.953.8869.331314.4432.3377.33辦公房 銷售售面積（萬平方方米）0.4550.5441.2111.7331.5334.93.7887.088 增長長率（%

27、）2012443-12220-22.987.33 銷售售額（億億元）0.0770.0880.1770.2332.2771.0111.1441.944 增長長率（%）14.3311235887-5612.8870.22營業房 銷售售面積（萬平方方米）1.8884.4663.1554.8005.75511.33411.11525.662 增長長率（%）137-2952.332099-1.77129.8 銷售售額（億億元）0.3880.9440.9221.3001.9994.4444.30010.772 增長長率（%）147-2.224153123-3.22149.3二、吳忠忠市房地地產市場場分析1

28、、房地地產開發發投資高高速增長長。近兩兩年吳忠忠市經濟濟適用住住房開發發規模過過大，銷銷售對象象不加控控制，導導致20004年年待銷售售樓盤面面積最多多的一年年，超過過30萬萬平方米米。既減減少了政政府的稅稅費收入入，也不不利于當當地房地地產市場場的發展展。隨著著吳忠市市新城市市的實施施，吳忠忠市房地地產開發發的范圍圍開始擴擴大，開開發量急急劇擴大大，甚至至出現數數個占地地數百畝畝的大中中型樓盤盤，市場場競爭劇劇烈，容容易導致致價格戰戰、廣告告戰。2、市場場購買力力趨于平平緩。220022年的金金花園小小區的搶搶購風潮潮使吳忠忠市居民民房產購購買力得得到空前前釋放，造成220033、20004

29、年年地產銷銷售的持持續疲軟軟。與銀銀川市投投資性消消費理念念較旺盛盛相比，吳忠市市相對屬屬于儲蓄蓄性消費費，購買買力的形形成需要要一定的的時間培培養。3、商品品房價格格起伏較較大。吳吳忠市房房地產價價格，在在20002年以以前，大大多處于于10000元以以下，甚甚至低于于或接近近成本價價，與吳吳忠經濟濟大市的的地位不不符。220033年，隨隨著一些些功能較較全、設設計新穎穎、結構構合理的的新房地地產項目目的上市市，房地地產價格格大多在在12000元左左右，甚甚至達到到15000元。從實際際購買情情況來看看，房屋屋空置面面積增長長，房屋屋銷售價價格表象象偏高，消費者者購買力力未有效效形成。4、地

30、產產開發隨隨著城市市擴大而而不斷擴擴張。吳吳忠市新新區建設設于20003年年啟動，將建設設成為寧寧夏第二二大城市市。城市市的擴張張給吳忠忠市房地地產發展展帶來巨巨大影響響：一方方面，規規模擴張張使城市市人口、消費水水平有較較大幅度度的增長長，但另另一方面面，吳忠忠市流動動人口占占比相對對較高，能否轉轉化為定定居居民民存在一一定的變變數。同同時，周周邊城鎮鎮居民的的涌入也也是一個個重要的的需求來來源。這這些因素素將深深深影響吳吳忠市未未來房地地產發展展的格局局。5、房地地產開發發企業開開發層次次低、營營銷手段段單一。目前，吳忠市市所開發發的住宅宅以多層層住宅為為主，規規劃設計計相互抄抄襲，規規劃

31、布局局呆板，且對市市場缺乏乏調查，傳播渠渠道單一一，銷售售氣氛營營造能力力差，未未形成有有品牌競競爭力的的房地產產開發企企業或項項目。三、新家家源項目目開發與與銷售策策略結合寧夏夏房地產產實際及及吳忠市市房地產產發展現現狀與趨趨勢分析析，我公公司進行行充分的的調研，了解客客戶需求求，并研研究規劃劃布局、總體設設計、建建筑質量量、物業業管理、銷售策策略等細細節，力力圖達到到預期的的銷售效效果。（一）開開發進度度安排。現階段段（即一一期）采采用銀川川市民生生花園營營銷模式式，著重重做好主主題廣場場、售樓樓部、綠綠化等小小區景觀觀設計，僅開發發小規模模商品房房，以適適當價格格銷售，實行保保本微利利甚

32、至少少量虧損損的銷售售策略，充分營營造銷售售氣氛，實現一一期的順順利銷售售。在當當前吳忠忠市開發發量巨大大、市場場疲軟的的情況下下，采取取小體量量滾動開開發，有有計劃、以銷定定建地進進行后期期開發，掌握開開發與銷銷售的主主動權。（二）規規劃設計計。改變變目前吳吳忠市千千篇一律律的建筑筑風格，融入吳吳忠市伊伊斯蘭風風格，以以享受生生活為目目標，以以功能齊齊全、戶戶型合理理、多戶戶型設計計等特色色滿足消消費者的的各種需需求。（三）準準確進行行市場定定位。在在現階段段，價格格是決定定銷售進進度的關關鍵因素素。計劃劃利用本本項目多多期開發發的優勢勢，實行行低開高高走、靈靈活機動動的價格格策略，以比市市場同類類項目低低一點的的價格入入市場。（四）有有計劃開開展項目目推廣。針對吳吳忠市城城市規模模小、傳傳播渠道道少，口口碑效應應強的特特點，采采取短時時間、大大規模的的推廣方方式，以以各種活活動推出出樓盤，營銷造造勢，爭爭取在短短時間內內形成吳吳忠市人人人知道道項目認認購、開開盤、優優惠、交交房等一一系列重重要推廣廣節點。第五章 項項目財