1、PAGE 北京富宏房地產開發有限責任公司PAGE 1Page of NUMPAGES 6亞洲花園園項目商務計劃劃書北京泰誠誠實業發發展公司司北京富宏宏房地產產開發有有限責任任公司20055年111月15日Page PAGE 16 of NUMPAGES 53目錄錄公司簡介介項目介紹紹一、 項項目背景景二、 現現已有批批準文件件第一節 項目目建設地地理條件件位置及規規劃范圍圍用地現狀狀周邊環境境及控規規條件第二節 項目目規劃建建設方案案一、項目目建設內內容方案構思思功能布局局消防設計計五、項目目經濟技技術指標標六、項目目規劃特特色第三節 環境保保護第四節 項目目建設方方式與進進度建設方式式分期開

2、發發拆遷計劃劃建設計劃劃進度安安排第三章 市場場分析一、北京京宏觀環環境分析析二、北京京房地產產市場形形式分析析三、項目目目標市市場環境境分析四、項目目目標市市場的設設定第四章 銷銷售計劃劃及策略略銷售價格格定位目標客戶戶定位入市時機機規劃廣告策略略銷售工作作安排第五章 投資說說明一、資金金籌集方方案二、投資資概算三、項目目用款計計劃四、投資資形式五、投資資退出方方式與計計劃 第六章章 風風險分析析與控制制一、政策策風險二、市場場風險三、競爭爭風險四、管理理風險第七章 管管理一、基本本思路二、公司司經營班班子設置置及分工工三、公司司各部門門職責第八章 財財務經營營測算第九章 結結論北京富宏房地

3、產開發有限責任公司第一章 公公 司 簡 介介北京富宏宏房地產產開發有有限責任任公司是是一家從從事房地地產開發發經營的的股份制制公司，成立于于20001年22月，注注冊資本本60000萬元元，共有有三個股股東：中中關村建建設開發發股份有有限公司司占股權權50%；福建建三木集集團股份份有限公公司占股股權300%；華華通實業業總公司司占200%股權權；公司司本著“誠信為為本，理理性經營營，務求求實際，穩步發發展的宗宗旨和目目標，緊緊緊依托托大股東東單位中中關村建建設開發發股份有有限公司司在首都都房地產產市場中中拼搏并并逐步開開始占有有一席之之地。經過公司司高層反反復論證證和不懈懈努力，幾年來來公司將

4、將亞洲花花園項目目從原占占地1.3公頃頃不斷擴擴容至44.433公頃，建筑面面積從原原5.11萬平方方米擴至至目前的的26.1萬平平方米，使該項項目增值值潛力不不斷提升升，為進進一步開開發建設設打下了了堅實的的基礎。然而，利潤往往往與風風險并存存，公司司在擴大大該項目目建設規規模的同同時也產產生了巨巨大的資資金壓力力。面對對困難，公司堅堅持以誠誠信為本本，以人人文為根根，以理理性經營營為基點點，以求求真務實實的作風風，積極極拓展工工作思路路，深入入細致開開展工作作。為適適應市場場的規律律，使公公司更加加穩健發發展，達達到多贏贏的目的的，現誠誠邀天下下有識之之士及公公司攜手手共同打打造“亞洲花花

5、園”精品地地產項目目。第二章 項項 目 介 紹紹一、 項目背背景 20008年北北京奧運運會的開開展，給給北京市市的經濟濟帶來了了巨大的的商機。為了搭搭上奧運運東風，加快北北京城市市建設步步伐，促促進首都都經濟發發展，改改善人民民的居住住條件，北京富富宏房地地產開發發有限責責任公司司在北京京東城區區王家園園地區開開發建設設集商貿貿、商務務酒店、公寓、寫字樓樓、住宅宅、于一一體的地地區中心心綜合性性項目亞洲洲花園項項目。二、現已已批準文文件 北京市市發展計計劃委員員會、北北京市建建設委員員會關關于開發發建設亞亞洲花園園項目建建議書（代可行行性研究究報告）的批復復，京京計投資資200031211號

6、。 北京市市規劃委委員會規劃意意見書，20002規規意字227788號。 建設綜綜合勘察察研究設設計院北京亞亞洲花園園規劃設設計方案案一，20003年44月。 土地出出讓管理理處關關于延長長地價水水平的審審定通知知書。 北京規規劃委員員會“亞洲花花園”項目設設計方案案審查意意見，220044規審字字04555號。（6）北北京市城城中村整整治指揮揮部辦公公室“關于研研究涉及及市屬企企業城中村村整治會會議紀要要。（220055、7、5）（7）北北京市土土地整治治儲備中中心“政府土土地和入入市交易易土地聯聯席會項項目審議議結果告告知單”（2200551002號）第一節 項目目建設地地理條件件一、位置

7、置及規劃劃范圍 亞洲花花園項目目位于東東城區東東二環東東側，工工體北路路南側，緊臨港港澳中心心、亞洲洲大酒店店、富華華大廈及及美惠大大廈，項項目占地地約4.43公公頃，地地上總建建筑面積積16.5萬平平方米，地下總總建筑面面積9.58萬萬平方米米，是港港澳商圈圈中最具具規模的的重要組組成部分分。場地地東臨330米寬寬的新中中街路，且與工工人體育育場及城城市綠化化帶相對對呼應，南靠225米寬寬的王家家園規劃劃路，西西側為225米寬寬的東二二環輔路路，北側側與新中中大廈及及亞洲大大酒店為為鄰，此此地塊擬擬建一包包括酒店店、公寓寓及商業業群體的的大型城城市綜合合體，富富宏房地地產公司司開發的的“亞洲

8、花花園”項目為為綜合體體中最為為突出與與重要的的部分。二、用地地現狀 項目用用地南側側為解放放初期建建設的危危舊平房房，約占占用地面面積的三三分之一一，多數數房屋年年久失修修，私搭搭亂建現現象非常常嚴重，存在安安全隱患患；北側側為六、七層普普通居住住住宅，基本為為7080年年代所建建，建筑筑密度高高，缺乏乏綠化。三、周邊邊環境控控規條件件 1、西西側地塊塊用地性性質為商商業金融融用地，現狀建建筑由北北向南依依次為：港澳中中心，建建筑高度度約600米；萬萬泰北海海大廈，建筑高高度約660米；富華大大廈，建建筑高度度約600米。 2、東東側地塊塊用地性性質為體體育用地地，現狀狀建筑為為工人體體育館

9、，建筑控控制高度度為244米；東東北側地地塊用地地性質為為二類居居住用地地，現狀狀建筑為為塔式住住宅，建建筑控制制高度為為60米米；東南南側地塊塊用地性性質為二二類居住住用地，現狀建建筑為聚聚龍花園園，建筑筑高度約約為600米。 3、北北側地塊塊用地性性質為商商業金融融用地，現狀建建筑為亞亞洲大酒酒店，建建筑高度度約為660米。 4、南南側地塊塊用地性性質為二二類居住住用地，現狀建建筑為美美惠大廈廈，建筑筑高度約約為455米。第二節 項項目規劃劃建設方方案一、項目目建設內內容 建設項項目內容容為：四四星級商商務酒店店、具有有星級賓賓館服務務的涉外外公寓、智能化化寫字樓樓、中高高檔商業業建筑和和

10、為置業業者提供供娛樂休休閑的商商務會所所等類型型的建筑筑產品。二、方案案構思 1、總總體規劃劃布局 該項目目為城市市用地當當中較為為完整的的、成規規模的建建設用地地，新的的建設要要在這一一完整城城市片段段中楔入入龐大的的建筑體體重，又又不破壞壞周邊的的城市環環境，使使該地段段在整體體城市環環建中起起到更為為重要的的作用。 2、交交通組織織 酒店及及寫字樓樓的入口口位于新新中街，與亞洲洲大酒店店靠近形形成酒店店群氣氛氛，公寓寓住宅入入口設置置在西側側與南側側，中心心綠地為為公寓、住宅和和寫字樓樓創造了了一個綠綠色景觀觀，人車車嚴格分分流，南南側在地地下一層層、地上上二層布布置商業業步行街街，以半

11、半地下的的空間引引導和吸吸納商業業人流，形成完完整和連連續的多多層步行行系統。 3、生生態空間間 用地東東側為城城市綠帶帶，區內內建筑的的底部局局部與生生態廣場場結合，中心綠綠洲將綠綠化引入入到建筑筑群體的的核心當當中。西西區住宅宅群體圍圍合而成成生態院院落，形形成立體體的、交交叉的生生態綠化化體系，充分體體現綠化化的多樣樣性和系系統化。三、功能能布局 1、建建筑組成成：本項項目主要要由酒店店、寫字字樓、商商業、公公寓、住住宅組成成，形成成一大規規模高級級花園小小區。 2、商商場：為為地上一一層、二二層和地地下一層層、二層層，盡可可能沿街街和占滿滿用地，以充分分利用土土地的商商業價值值。 3、

12、寫寫字樓：與周邊邊道路連連接緊密密，以利利出行交交通方便便，且不不影響公公寓的出出入。 4、酒酒店：環環境上與與亞洲大大酒店相相結合，形成酒酒店群氣氣氛。 5、地地下停車車：地下下二、三三層為主主要停車車車庫，可停約約15000輛，地上停停車1223輛，不同分分區停車車位靠地地面標志志引導。 6、單單體造型型：建筑筑單體造造型簡潔潔、形體體錯落有有致、跳跳躍有機機的塊體體，設有有風中走走廊形成成建筑和和天空、大氣交交融的設設計。建建筑與場場地緊密密結合，體現現現代主義義對城市市的關注注、文脈脈的追尋尋和人文文的情感感。 7、住住宅公寓寓戶型設設計：戶戶型設計計強調適適宜性，不同戶戶型之間間可以

13、相相互組合合，靈活活分割，多種功功能可以以同時得得到滿足足，建筑筑的標準準化模塊塊和使用用的靈活活性共同同作用于于建筑產產品的開開發和使使用。四、消防防設計 1、外外部：沿沿建筑外外圍設置置環形的的消防車車道，高高層住宅宅、酒店店和辦公公樓均保保證有四四分之一一的外墻墻面落地地，以滿滿足消防防的要求求。另沿沿地形周周邊設置置室外消消火栓。 2、內內部：商商場部分分采用中中央自動動噴淋系系統，沿沿共享空空間周邊邊及共享享長廊兩兩側設有有防火卷卷簾，消消防分區區控制在在40000平方方米以下下，以滿滿足消防防規范的的要求。酒店和和辦公樓樓均設有有消防樓樓、電梯梯，并采采用中央央自動噴噴淋系統統。高

14、層層住宅設設有剪刀刀防煙樓樓梯，以以提供兩兩疏散口口，每單單元兩住住宅電梯梯中至少少有一部部為消防防電梯。3、結構構部分：本工程程由商場場、酒店店、寫字字樓和公公寓四部部分組成成。地下下一層層層高4.2米，其其結構型型式為框框架結構構。酒店組群群地上117層，建筑面面積約66萬平方方米，其其結構型型式為框框架剪力力墻結構構。寫字字樓主體體分別為為7、115、117層，建筑面面積約22.844萬平方方米，其其結構型型式為框框架剪力力墻結構構。住宅、公公寓主體體地上分分別為111、114、117層，建筑面面積8.36萬萬平方米米，商業業建筑面面積1.35萬萬平方米米。其結結構型式式為框架架剪力墻墻

15、結構。 以上各各部分之之間均用用變形縫縫分開，地下室室底板及及地下外外墻體變變形縫用用橡膠止止水帶連連接，止止水帶構構造為活活動止水水帶，以以便老化化失效后后更換。 4、設設備部分分 空調、通風設設計：本本工程總總建筑面面積約為為26.1199萬平方方米。空空調冷源源為冷水水柜，空空調熱源源為蒸汽汽鍋爐，兼供酒酒店生活活用水。空調系系統按高高、低設設置。冷冷卻塔設設在裙房房頂層。空調風風系統按按每棟建建筑的功功能要求求分別設設置。酒酒店部分分客房用用風機盤盤管加新新風系統統，娛樂樂及會計計室、宴宴會廳用用全空氣氣系統。寫字樓樓用變風風量系統統，商場場全部采采用全空空氣系統統。公寓寓按分體體空調

16、或或戶用中中央空調調預留電電量。 給排水水設計：室外給給水，由由市政直直接供給給，從不不同方向向引入22根DNN3000給水管管作為水水源，生生活及輔輔助用水水量。最最大用水水量約為為50000立方方米/日日，最大大小時用用水量約約為7000立方方米/小小時。 室內給給水設計計：室內內分區供供水，地地下三層層地上三三層為市市政直接接供水，419層層為高壓壓區，采采用加壓壓供水，設生活活、消防防合用水水池及加加壓泵房房。酒店店、公寓寓集中供供應熱水水。 排水設設計：本本工程采采用雨、污分流流制，室室內采用用污廢分分流，污污水經化化糞池處處理后排排入市政政污水管管，廢水水直接排排入污水水管，地地下

17、室車車道及消消防電梯梯積水坑坑均由潛潛水泵排排入室外外。本工工程酒店店、寫字字樓、公公寓樓、商業、裙房等等屋面雨雨水及室室外雨水水經收集集后排入入市政雨雨水管道道。 消防設設計：消消防用水水量：室室外消火火栓300升/秒秒，內消消火栓440升/秒（火火災延續續時間按按3小時時）,室內自自動噴灑灑用水量量26升升/秒（火災延延續時間間按1小小時）。 消防水水系統：室外消消火栓利利用市政政消火栓栓，寫字字樓、酒酒店、商商場均按按“高規”要求設設室內消消火栓及及自動噴噴淋系統統。公寓寓部分設設室內消消火栓。 防排煙煙設計：寫字樓樓、酒店店、商場場及公寓寓的防煙煙樓梯間間、消防防電梯前前室及合合用前室

18、室均設置置加壓送送風系統統。地下下車庫、地下設設備用房房、地下下超市及及中廳均均設置排排煙兼排排風系統統及補風風系統。具體按按“高規”執行，地下車車庫防火火分區不不得大于于400000平平方米，防煙分分區不得得大于220000平方米米。 5、電電氣部分分 廣場用用電是屬屬一級負負荷，兩兩路100KV市市電引入入廣場內內。廣場場分為酒酒店、寫寫字樓、公寓三三個用電電負荷中中心，在在各自所所在部位位的地下下室設一一座100KV變變電室，容量均均為16600KKVA2。 建筑物物內設電電話總機機房，由由市話電電纜引來來。 設衛星星電視接接收無線線，并自自辦節目目，電纜纜送至各各用戶。 為了提提高建筑

19、筑物管理理水平及及節能需需要，建建筑物內內設樓宇宇自動化化系統。 為確保保城市廣廣場各部部門（賓賓館、商商場、寫寫字樓、住宅）高水平平運轉，設自動動化辦公公系統，并引入入寬帶信信息網絡絡系統。 消防自自動報警警系統：本建筑筑屬一級級防火，設中心心控制室室、區域域報警、火災探探測器系系統，其其中包含含自動報報警、聯聯動控制制、自動動噴灑、火災廣廣播疏指指示等功功能。 保安臨臨控系統統：主要要入口、公共走走道、電電梯內、室外重重要部位位，設臨臨控探頭頭，將信信號送至至中心控控制室，并設巡巡更系統統。 背景音音樂：商商場、寫寫字樓、賓館公公共場所所、屋頂頂花園，設背景景音樂系系統，可可與消防防廣播共

20、共用，有有火情時時切換。 全部線線路的干干線為地地下室橋橋架敷設設。10KKV電源源、電話話、網絡絡信息、衛星天天線系統統、消防防自動報報警等系系統還請請有關部部門給予予配合，以滿足足城市廣廣場使用用要求。五、項目目經濟技技術指標標名 稱單 位數 量備 注注1、總規規劃用地地萬m24.4332、總建建筑面積積萬m226.1119003、地上上總建筑筑面積萬m216.553522其中住宅建筑筑面積萬m2 44.65584公寓建筑筑面積萬m21.16644公建建筑筑面積萬m210.118322其中：商商業萬m21.93342寫字樓萬m2 2.778177酒店萬m2 5.9996554、地下下總建筑

21、筑面積萬m2 9.558388 其其中：地地下1-2層商商業街萬m24.00005、容 積 率4.56、總建建筑密度度%267、建筑筑日照間間距1:1.6 / 1:1.338、建筑筑高度 M59.999、建筑筑層數地上7-18地下3-48、綠 化 率%31.449、地上上停車位位輛7310、地地下停車車位輛15500 六、項項目規劃劃特色 1、規規劃設計計：在項項目規劃劃設計上上充分吸吸收當代代國際先先進的建建筑藝術術，既體體現現代代時尚小小區的特特色風貌貌，同時時又符合合北京市市城市總總體規劃劃要求；既能突突出自己己，又能能與周邊邊建筑、自然景景觀協調調。 2、設設施、設設備、材材料：項項目

22、建設設將充分分采用先先進技術術、先進進的設備備及設施施，室內內外裝飾飾選擇目目前市場場先進的的裝飾材材料。 3、停停車位置置：車位位數完全全可滿足足社區及及社會停停車需要要。 4、綠綠化：項項目嚴格格按規劃劃設計要要求安排排綠地，在住宅宅區內安安排較大大范圍的的集中綠綠地。第三節 環環境保護護 按照國國家環境境保護局局“建設項項目環境境保護管管理辦法法”和北京京市“北京市市實施建建設項目目環境保保護管理理辦法細細則”，建設設項目要要采取嚴嚴格的環環境保護護措施。本項目目的建設設內容為為綜合商商業樓，是北京京市重點點發展的的第三產產業，對對環境的的污染較較少。環環境保護護主要是是生活污污水、生生

23、活垃圾圾、噪聲聲，及地地下車庫庫的汽車車廢氣，此外無無其他污污染源，不存在在有害垃垃圾的處處理。總總之，對對環境的的影響較較少。在在項目建建設及建建成后的的使用過過程中，將采取取嚴格的的環境措措施，嚴嚴格遵守守國家和和北京市市的環境境保護法法規。 1、污污水：生生活污水水經化糞糞池、含含油污水水經隔油油池處理理后，達達到規定定的排放放標準，污水排排放將嚴嚴格執行行國家和和北京市市的有關關規定和和標準。 2、生生活垃圾圾：將生生活垃圾圾分類收收集，由由專門的的管理部部門專設設清潔人人員，利利用密閉閉垃圾筒筒運出，由環衛衛部門統統一清運運至垃圾圾處理廠廠和垃圾圾消化場場處理。 3、噪噪聲：噪噪聲污

24、染染源主要要是排風風機、停停車庫的的排風、送風系系統、發發電機等等，擬優優先選擇擇低噪聲聲的設備備。 4、汽汽車廢氣氣：因停停車庫進進出、停停放車輛輛較多，汽車廢廢氣污染染較為嚴嚴重，解解決辦法法是在設設計停車車庫時保保證車庫庫有一定定的容積積，車輛輛進出停停車庫車車道盡可可能縮短短，以縮縮短車輛輛進出庫庫時間。地下車車庫采取取強制通通風手段段，設有有強制排排風、送送風系統統。車庫庫排風口口設置在在空氣流流通的地地帶。 只要在在停車設設計時全全面考慮慮環保控控制的各各環節，如通風風方式、通風量量、通風風口的設設計，以以及廢氣氣的凈化化、分離離等方面面，采取取合理有有效的措措施，汽汽車廢氣氣排放

25、完完全可以以達到國國家和北北京市規規定的廢廢氣排放放標準。此外，汽車廢廢氣還可可通過建建筑物周周圍綠化化，減弱弱污染的的影響。第四節 項目建建設方式式與進度度一、建設設方式 目前，項目處處于籌備備、待建建設階段段，由北北京富宏宏房地產產開發有有限責任任公司負負責組織織開發建建設工作作，工程程建設按按照北京京市有關關建設工工程招標標、投標標的有關關規定，采取招招標或議議標的方方式擇優優選擇建建筑施工工企業組組織施工工。為保保證施工工質量，工程建建設采用用施工監監理的方方式進行行，聘請請有經驗驗的監理理單位配配合北京京市建設設工程質質量監督督總站具具體實施施工作。二、分期期開發建筑單體體的設計計中

26、強調調分期開開發的可可能性，一期為為南側板板式高層層公寓以以及高層層寫字樓樓和酒店店建筑群群，以激激發和拉拉動整個個項目的的進展；二期為為北側住住宅區，最后完完成步行行街體系系。三、拆遷遷計劃 1、需拆遷遷情況亞洲花園園項目涉涉及被拆拆遷人113988戶，拆拆遷面積積783331平平方米，用地范范圍內無無文物保保護單位位及古樹樹，地勢勢平坦，無不良良地貌，適于建建設。具體情況況如下：項目名稱稱戶數（戶戶）面積（MM2）單價（元元/M22）金額（萬萬元）一樓房（成成套） 1普通住宅宅樓 1,0035 661,4406 99,100 55,88792非住宅 3 3,1185 133,000 4,1

27、440二平房-1住宅 3351 8,9979 133,0000 11,66722非住宅 9 1,3361 122,0000 1,63333平房自建建房。 1,1100 88,0000 880三公路一局局補償面面積 2,3300 100,0000 2,3000亞洲大酒酒店補償償5,0000中鴻房地地產補償償2,6000四市政拆遷遷補償 2,6118總 計計 1,3398 778,3331 86,7722由于政策策變化因因素，拆拆遷單價價有可能能浮動。2、拆遷遷進度安安排拆遷工作作分二期期進行，第一期期為南側側板式高高層公寓寓以及高高層寫字字樓和酒酒店地塊塊，時間間自20005年年10月月至122

28、月，第第二期為為北側住住宅區，時間自自20006年33月至55月。 四、建建設計劃劃進度安安排北京富宏房地產開發有限責任公司Page PAGE 20 of NUMPAGES 53亞洲花園園項目綜綜合計劃劃一覽表表（一）表一 20005年年11月月15日日 時間工作內容容20055年20066年合計(萬元)四季度一季度二季度三季度四季度 土地取得4.43公公頃的一一級土地地開發權權拆遷取得一期期拆遷許許可證。進行拆遷遷公告入入戶調查查。完成部分分拆遷工工作完成一期期拆遷工工作。辦理二、三期拆拆遷許可可證。進行拆遷遷公告入入戶調查查。完成部分分拆遷工工作。1、完成成二、三三期拆遷遷工作。規劃及設設

29、計1、完成成4.443公頃頃用地規規劃許可可證。2、完成成市政規規劃咨詢詢方案。3、完成成一期工工程施工工圖設計計。4、完成成一期建建設工程程規劃許許可證。5、辦理理二期的的審定意意見書。完成二、三期審審定意見見書。進行二、三期施施工圖設設計。進行一期期的勘探探。調整市政政咨詢方方案。1、辦理理二三期期建設工工程規劃劃許可證證。2、落實實市政方方案組織織市政方方案設計計。完成市政政規劃設設計。報批市政政規劃。組織市政政各專業業施工圖圖紙。工程建設設完成一期期的工程程編標。辦理一期期施工許許可證。3、一期期招標。一期開工工基礎施施工。二、三期期編標。辦理二、三期施施工許可可證。二、三期期招標。一

30、期基礎礎完成，結構完完成500。二、三期期基礎開開工。一期結構構完成。二、三期期基礎完完工。銷售1、一期期銷售策策劃、宣宣傳。1、二期期銷售策策劃、宣宣傳。投入資金金(萬元元)40,225055,006748,991712,44028,6667165,3033銷售收入入(萬元元)11,9993 11,9933亞洲花園園項目綜綜合計劃劃一覽表表（二） 時時間工作內容容20077年一季度二季度 三季度四季度合計（萬萬元）土地拆遷規劃及設設計工程建設設一期裝修修80二期結構構40三期結構構40大市政外外線開工工。一期竣工工。二期結構構達到880三期結構構達到8801、一期期大市政政外線基基本完工工。

31、2、二、三期大大市政外外線開工工。1、二、三期結結構完成成、裝修修20銷售1、一期期銷售5501、一期期銷售3302、二、三期銷銷售策劃劃、宣傳傳。1、一期期銷售完完畢。2、二、三期銷銷售2001、二、三期銷銷售200投入資金金（萬元元）8,66678,86678,866711,119837,5599銷售收入入（萬元元）11,999311,999315,888720,772360,5596表二 220055年111月155日亞洲花園園項目綜綜合計劃劃一覽表表（三） 20005年111月115日 時時間工作內容容20088年合計(萬萬元)一季度二季度三季度四季度土地拆遷規劃及設設計工程建設設1、

32、二、三期裝裝修達到到602、市政政外線達達到8001、二、三期裝裝修完工工1、二、三期工工程竣工工。2、市政政外線竣竣工。收尾工程程銷售1、二、三銷售售302、500地下下1、二、三期銷銷售1002、地下下商業銷銷售3001、二、三期銷銷售2002、地下下商業銷銷售200投入資金金(萬元元)10,996710,996710,996712,990345,8804銷售收入入(萬元元)21,887632,991835,226148,6647138,7022 北京富宏房地產開發有限責任公司Page PAGE 21 of NUMPAGES 53亞洲花園園項目綜綜合計劃劃一覽表表（四） 時時間工作內容容2

33、0099年合計(萬萬元)三表合計計(萬元元)一季度二季度土地拆遷規劃及設設計工程建設設銷售銷售收尾尾銷售收尾尾投入資金金(萬元元)1,97761,9776250,6822銷售收入入(萬元元)58,553082,7792141,3222352,6177表四 220055年111月155日 北京富宏房地產開發有限責任公司Page PAGE 35 of NUMPAGES 53第三章 市市場分析析一、北京京宏觀環環境分析析 從政策策上看，“十五”期間北北京市房房地產的的發展有有諸多有有利因素素。 1、北北京市宏宏觀經濟濟持續穩穩定增長長，客觀觀上要求求房地產產開發發發展與之之相適應應。房地地產業與與第

34、二、第三產產業關系系密切，對制造造業、建建筑業、金融業業等諸多多行業乃乃至社會會經濟總總供給和和總需求求均發生生影響，房地產產業的發發展有利利于協調調二、三三產業的的同步發發展，提提高三產產在經濟濟總量中中的比重重，形成成良好的的經濟格格局。 2、北北京在舉舉辦20008年年奧運后后，將使使北京提提前200年跨入入國際化化大都市市的行列列，這極極大增強強了人們們對北京京房地產產的信心心。 3、入入世后，大量外外國資本本涌入我我國，對對我市的的寫字樓樓、公寓寓形成需需求，并并將刺激激商業用用房、賓賓館飯店店的建設設。 4、房房改及配配套政策策出臺和和住房商商品化進進程的加加快，使使住宅建建設仍將

35、將保持較較高的增增長進度度，房地地產需求求從集團團購買完完全轉向向個人購購買，從從隱性需需求向顯顯性需求求逐步轉轉化，帶帶動房地地產業繼繼續平穩穩發展。 5、城城鄉居民民收入穩穩步提高高，一季季度全市市鎮居民民人均可可支配收收入40000元元，同比比增長110.88%，扣扣除同期期居民消消費價格格因素影影響，實實際增長長5.55%。 6、住住房金融融體系已已初步確確立，在在“十五”期間會會有較大大發展。“九五”期間針針對個人人的住房房按揭從從無到有有，銀行行信用由由原先的的只向企企業信貸貸發展為為企業和和個人的的雙方向向信貸。同時，住房公公積金制制度的確確立和發發展為銀銀行信貸貸提供了了有益補

36、補充，成成為職工工第一次次購房貸貸款的首首選渠道道。 7、中中關村科科技園、綠化隔隔離帶、大規模模基礎設設施、奧奧運場館館的建設設以及危危舊房改改造將為為我市房房地產業業注入新新的活力力。 8、近一一階段由由于有關關部門為為加強土土地供給給管理以以規范土土地一級級市場；理順商商品房價價格構成成以促進進商品房房價格向向價值回回歸；啟啟動二三三級市場場以協調調存量房房及增量量房的比比例關系系；確定定經濟適適用房合合理規模模及加快快廉租屋屋政策實實施以解解決中低低收入者者住房問問題；剔剔 除以以炒賣土土地或項項目的開開發公司司和對散散亂差的的開發企企業進行行整合；優化投投資環境境及加大大房地產產開發

37、的的投資力力度等方方面出臺臺了一系系列相關關政策，這些措措施的實實行有利利于我市市“十五”期間房房地產業業的持續續發展。 通過以以上八個個方面的的分析，可以得得出這樣樣的結論論：北京京宏觀環環境良好好，房地地產業將將呈現良良好的發發展態勢勢。二、北京京房地產產市場形形勢分析析 今年上上半年，北京市市房地產產開發投投資在上上年同期期高速增增長的基基礎上又又攀新高高，同比比累計增增長533.1%。房地地產開發發業的持持續、穩穩定發展展，對我我市擴大大投資需需求，拉拉動經濟濟增長，至關重重要。 從房地地產開發發周期及及其推動動因素分分析，金金融風暴暴過后220011年以來來形成的的北京市市房地產產開

38、發上上升高潮潮仍將延延續幾年年。 北京成成功取得得了20008年年奧運會會的舉辦辦權，是是該項目目發展的的一個重重要契機機，隨著著奧運經經濟的切切實到來來，大規規模的場場館建設設，周邊邊基礎設設施、道道路交通通的改造造更新及及配套服服務設施施的配備備，必將將為北京京城市經經濟發展展帶來強強有力的的支撐。而在奧奧運村周周邊的房房地產開開發項目目也早已已打出了了奧運牌牌，并受受到了買買家的追追捧，特特別是前前期推廣廣到位的的個別項項目在北北京申奧奧成功后后便開始始熱銷不不斷。現現在距220088年奧運運還有33年，奧奧運對北北京市經經濟和房房地產市市場發展展的影響響也將會會逐步顯顯現。三、項目目目

39、標市市場環境境分析 根據本本項目所所在地區區各類物物業的開開發建設設情況和和銷售情情況進行行比對，本地區區物業市市場主要要呈以下下特點： 1、本本地區在在北京城城市規劃劃中主要要以體育育文化類類設施為為主。北北京工人人體育場場和北京京工人體體育館是是該地區區的標志志性建筑筑，它們們曾承擔擔了第111屆亞亞洲運動動會和第第26屆屆手球世世界錦標標賽的主主會場和和主賽館館的任務務，在220088屆奧運運會它們們也將承承擔著重重要角色色；目前前北京市市最大的的公園“朝陽公公園”是占地地規模比比著名皇皇家園林林和頤和和園還大大6000畝的中中心公園園，僅距距本項目目20000米之之遙。因因此，體體育、

40、文文化特色色是本地地區建筑筑的主要要色調。適合較較高檔次次人群居居住。 2、本項項目所在在地區的的高檔居居住類物物業的數數量較少少，基本本上是幸幸福村小小區和吉吉市口小小區部分分已建成成的住宅宅。現在在有少量量吉市口口小區以以及工體體北路以以北部分分在建的的住宅。本地區區高檔居居住類物物業的銷銷售價位位基本維維持在1100000元/m2至1220000元/mm2之間，這類建建筑的立立項及街街區控制制性規劃劃設計和和設計的的時間基基本上在在20世世紀900年代初初，是當當時北京京計劃經經濟時代代的產物物，已經經落后于于現代居居住建筑筑規劃和和設計的的理念，且可供供進行城城市建筑筑改造的的建設用用

41、地已極極為有限限，建設設能夠滿滿足高檔檔居民居居住生活活質素要要求的新新型高檔檔居住建建筑將極極具升值值潛力，因此，本項目目中規劃劃了一部部分價位位在1220000元/mm2至1330000元/mm2的甲級級商品住住宅建筑筑。3、本項項目所在在地區的的涉外高高檔公寓寓，平均均銷售價價位為119722美元/m2。其中中，涉外外酒店式式公寓的的富華大大廈和聚聚龍花園園的銷售售價位分分別為225000美元/m2、23300美美元/mm2。由此此可見，考慮奧奧運概念念和入世世概念，結合本本項目所所在地區區物業未未來的升升值潛力力，本項項目公寓寓部分銷銷售價位位維持在在17000美元元22000美元元/

42、m22之間，依據比比較價位位而來是是有充分分客觀依依據的。 4、本項項目所在在地區的的商業類類物業的的建成時時間也較較早，且且基本上上屬于居居住組團團級商業業服務業業配套設設施，沒沒有建設設規模在在100000mm2以上的的綜合性性商業，從利用用北京工工人體育育館廣場場辦集貿貿早市的的興旺景景象可以以看出本本地區正正規日用用商品供供求不成成比例。因此，在該地地區建設設一定規規模的大大型綜合合性商業業不但有有利于改改善該地地區日用用商品的的供求狀狀況，也也可以為為該地區區數家星星級酒店店的客人人以及數數家A級級寫字樓樓和高檔檔公寓的的客戶提提供商業業服務。 5、本項項目所在在地區的的星級賓賓館酒

43、店店共有44家。全全部為五五星級酒酒店，港港澳中心心瑞士酒酒店、亞亞洲大酒酒店、保保利大廈廈和新保保利大廈廈。其中中，新保保利大廈廈正在建建設中。由于該該地區所所在北京京市東二二環中路路的地理理位置的的重要性性，該地地區的涉涉外商務務需求非非常大，且該地地區所處處地為泛泛CBDD區。因因而形成成了該地地區星級級酒店的的客房出出租非常常高的較較獨特的的現象，本項目目開發為為避免同同檔次競競爭，擬擬設立四四星級標標準的商商務酒店店，以滿滿額出租租率贏得得市場。 6、本項項目所在在地區的的辦公寫寫字樓類類物業數數量一般般，未形形成氣候候，只距距離朝陽陽門外大大街的華華普大廈廈、豐聯聯廣場等等高檔辦辦

44、公寫字字樓類物物業較近近。富華華大廈和和聚龍花花園等酒酒店式公公寓為涉涉外商務務提供了了一部分分辦公用用房，該該地區辦辦公類物物業的銷銷售價格格基本上上維持在在22000美元元/m22左右，遠遠不不能滿足足商務辦辦公的需需要。 7、本項項目所處處環境是是在泛CCBD地地區具有有交通便便利條件件，周邊邊已形成成高尚辦辦公及居居住的人人文環境境。同時時，政府府在內城城區改造造上的大大力支持持，為該該項目開開發提供供了前提提條件。四、項目目目標市市場的定定位從以上分分析看本本項目開開發鎖定定的目標標市場是是：集團團式商業業、商務務開發和和中高檔檔公寓、住宅開開發。其其中商業業開發面面積5993422

45、平方米米，占總總開發面面積的223%；商務開開發面積積10118322平方米米，占總總開發面面積的339%；公寓和和甲級住住宅開發發面積5582228平方方米，占占總開發發面積的的22%；其余余417788平平方米為為項目配配套面積積，占總總開發面面積的116%。第四章 銷售售計劃及及策略一、銷售售價格定定位根據以往往寫字樓樓銷售的的市場規規律來看看，開盤盤之前的的放點不不宜過大大；而考考慮到本本項目預預熱期較較長、區區域位置置優良、投資前前景看好好，不排排除有大大客戶整整消其中中某一樓樓座的幾幾率，針針對這一一部分客客戶，可可考慮給給予適當當讓利。為高效開開發建設設完成本本項目，最大安安全地

46、規規避風險險，快速速回籠資資金，實實現較大大經濟效效益 ，本項目目銷售價價格定位位基本原原則為低低于周邊邊同類項項目。1、酒店店：本項目2200000元/m2 ，本本地區1180000元/m2至2220000元/mm2；2、高檔檔公寓：本項目999000元/mm2 ，本本地區1100000元/m2至1338000元/mm2；3、寫字字樓：本項目1140000元/m2，本地地區1660000元/mm2至2000000元/mm2；4、商業業：本項目1175000元/m2至2550000元/mm2，本地地區2000000元/mm2至2880000元/mm2； 5、住住宅本項目668000元/mm2，

47、本地地區80000元元/m22至1220000元/mm2；6、車位位本項目11500000元元/個，本地區區180000元元/個至至230000元元/個。二、目標標客戶定定位 該項目目將會帶帶動一大大批投資資、建筑筑、設計計、展覽覽、展示示、廣告告、旅游游相關、科技、經貿、金融、咨詢服服務等公公司，而而成為本本案的目目標客戶戶。1、公寓寓式寫字字樓目標標客戶群群：小型公司司，如展展覽、展展示、廣廣告、設設計等旅游、金金融、會會計師、咨詢等等服務公公司科技、經經貿公司司投資型買買家較有實力力公司的的辦事處處2、酒店店、商業業用房目目標客戶戶群：如銀行、保險、證券類類公司飲娛樂公公司：飲飲食廣場場

48、、咖啡啡店、茶茶藝、夜夜總會等等市及商貿貿精品類類店型專業市市場，如如電器、汽車、高檔家家私等。三、入市市時機規規劃20066年8-9月市市場告知知、進入入預熱期期；樓體出地地面，項項目體量量對推廣廣在形象象上有直直觀的支支持效果果；售樓處搭搭建完成成；夏季房展展會。四、廣告告策略1、廣告告創意（1）電電視廣告告創意以電視作作為最直直接的視視覺認知知介質，鮮明的的打出項項目品牌牌的同時時，介紹紹其優越越的區域域位置，及具有有特色的的外立面面和LOOFT結結構。（2）報報紙廣告告創意 報紙廣告告創意以以軟宣為為主，硬硬廣僅在在形象樹樹立期及及階段分分標時出出現。軟軟宣內容容緊密配配合銷售售反饋。

49、、（3）戶戶外廣告告創意借助于戶戶外媒體體強勢的的宣傳作作用，樹樹立項目目形象。畫面應應具有視視覺沖擊擊力、SSLOGGEN簡簡明、對對目標客客戶起到到過目不不忘的作作用。（4）電電臺廣告告創意（5）其其他廣告告創意2、廣告告效果監監控、評評估及修修正（1） 建立完完善、切切實的客客戶登記記（補充充）（2）銷銷售反饋饋（3） 定期的的討論會會（4）分分批地階階段廣告告推廣任任務研討討3、入市市前印刷刷品的設設計、制制作（1）銷銷售現場場包裝項目地塊塊路口，工地圍圍擋和項項目周邊邊的道路路指引系系統應作作周到考考慮。如如：與交交通口配配合，對對于禁左左、僅限限直行等等交通指指示牌有有機結合合；掛

50、旗旗等。（2）戶戶外發布布戶外發布布CBDD，東北北二環的的立柱及及樓頂廣廣告可作作為首選選。據專專業戶外外媒體調調查分析析結果表表明，東東北二環環的戶外外廣告效效果基本本等同于于東二環環戶外，建議在在選擇時時對被選選項嚴格格評估。（3）直直投在確定可可被使用用的社會會資源的的同時，建立有有效的客客戶檔案案，并配配合直投投。直投投內容可可涵蓋：介紹項項目基本本情況的的樓書、月訊；對于互互動式傳傳播的告告知及報報道等。（4）報報刊雜志志（5）互互聯網等等4、廣告告發布時時期（1）預預熱期A、運用用報紙、活動為為告知，DM、海報等等，點與與面的配配合，迅迅B、速建建立產品品的知名名度，在在形象建建

51、立上必必須投以以重兵。（2）銷銷售期A、重點點在產品品認知與與銷售，因此延延續報紙紙廣告和和公關活活動，增增加傳播播頻率，深入淺淺出地加加強產品品宣傳，DM和和海報攻攻勢重復復運用，并投入入夾報媒媒體，使使產品完完全為消消費者所所認識。B、主流流媒體：選擇覆覆蓋面大大的主流流媒體做做少量投投放（包包括但不不限于）：北京京青年報報 - 北京地地方綜合合性報紙紙，主要要面對青青年讀者者，包括括新聞、娛樂、熱點關關注、人人物、法法治、科科技、經經濟等多多方面的的內容。C、直效效媒體：有針對對性的選選擇直效效性強的的媒體，并增加加投放量量（包括括但不限限于）：中國商報報 ：中國商商報為為我國經經濟領域

52、域權威彩彩色日報報，國內內外公開開發行；人民網 ：人民民日報主主辦的綜綜合性網網站，含含新聞、娛樂、生活、文化等等內容；經濟觀察察報： 報道國國內外大大事、財財經新聞聞、專題題報道； 經濟日報報 ： 中共中中央直屬屬的黨報報，以經經濟報道道為主的的綜合性性日報。D、專業業雜志：其優勢勢在于印印刷精美美、傳閱閱率高、保存期期長、廣廣告成本本低等等等，還有有一個往往往被人人們忽略略的優勢勢，即發發布軟新新聞的效效果（包包括但不不限于）：經濟月刊刊 ：是是經濟日日報配套套的經濟濟類刊物物； 中國經濟濟信息雜雜志 ： 由經經濟日報報主辦，提供各各種經濟濟信息； 中國企業業家 ： 由經經濟日報報報業集集

53、團主辦辦，主要要為經營營管理者者服務； 中國國外經貿貿： 跨跨國經營營者在中中國市場場中的可可靠指南南；中國之翼翼：中國國國際航航空公司司機上雜雜志。該該雜志為為機上贈贈閱雜志志，國航航的每個個座位均均有一冊冊月刊，每月一一日上機機。國航航系航線線最多的的境內航航空公司司，國際際航線數數量及從從北京出出發的國國內外航航線也最最多，因因此較受受北京的的開發商商喜愛，特別是是高檔寫寫字樓、公寓、別墅。（3）強強銷期重點在產產品促銷銷，大量量運用夾夾報，擴擴大報紙紙版面，以直接接有力的的訴求，打動動消費者者，配合合SP活活動，創創造銷售售高峰期期。本階階段的廣廣告宣傳傳主要用用以配合合活動，軟性文文

54、章的頻頻率上調調。（4）媒媒介組合合策略A、 在降低低銷售成成本的原原則下，媒體組組合策略略以直效效為原則則。B、 利用社社會資源源進行整整合，起起到對目目標客戶戶的直擊擊。如“寫字樓巡展展”、“北京商商鋪節”、“電梯框框架媒體體”； C、 以以戶外媒媒體、銷銷售現場場包裝進進行大面面積輻射射；互動動式傳播播令目標標客戶對對項目本本身及未未來物業業有感官官認識；并配合合以軟性性宣傳作作為前兩兩者的繼繼續深入入和持久久擴散。（5）公公關活動動策劃及及軟性新新聞主題題A、 板板式辦公公：配合合人力資資源論壇壇，追求求企業人人性化管管理與辦辦公效率率的連帶帶性。B、人文文奧運：結合建建筑設計計研究、

55、北京市市容建設設與國際際的接軌軌，講求求建筑色色彩對城城市的影影響。C、高科科技公司司入住：配合對對于有特特殊專利利的高科科技公司司的購買買讓利活活動，展展開“科技引引領財富富”的軟性性宣傳。五、銷售售工作安安排詳見下表表：銷售階段段工作內容容預計成交交到達前期準備備期制定銷售售制度、人員招招聘及培培訓、完完成銷售售工具的的準備及及制作、完成銷銷售文件件的制定定、參與與接待中中心的建建設、組組織銷售售人員進進行市場場調查等等；020055.10020006.2內部認購購期利用公司司各種資資源對鎖鎖定的有有效客戶戶群進行行直銷，并利用用現場包包裝及媒媒體宣傳傳（以戶戶外廣告告為主）擴大客客戶群體

56、體，實現現部分銷銷售；3520077.3市場認購購期進入實質質銷售階階段，通通過產品品形象在在市場上上的確立立，擴大大客戶群群；并借借助產品品宣傳快快速消化化前期有有效客戶戶；10%20077.36開盤期通過開盤盤的市場場告知，認真做做好新客客戶的積積累工作作，完成成認購期期客戶的的銷售跟跟進工作作；挖掘掘新客戶戶，以充充實銷售售；25%20077.7強銷期結合工程程建設形形象及前前期所達達成的銷銷售率，利用項項目優勢勢進行立立體網絡絡銷售；45%20077.711持續期充分利用用所營造造出的現現場銷售售氣氛，組織活活動式直直銷，擴擴大有效效客戶量量，延續續銷售勢勢頭；55%20077.122

57、20008.2第二強銷銷期執行準現現房銷售售策略，充分利利用工程程形象調調動客戶戶購買欲欲望，采采用多種種促銷手手段進行行銷售；75%20088.3-5尾房銷售售期認真辦理理客戶入入住，利利用優惠惠手段完完成房屋屋銷售；95%20088.6第五章 投資資說明 一、資金金籌集方方案開發建設設資金籌籌集：22506682萬萬元自籌資金金：4330000萬元其中：富富宏公司司重組階階段成果果250000萬萬元施工單位位墊資：180000萬萬元借貸、私私募融資資：20076882萬元元二、投資資概算該項目預預計總投投資 25.06228億元元.，項目目重組階階段成果果250000萬萬元；折折合到每每建

58、筑面面積單方方均價9957元元/平方米米。具體情況況見投投資測算算表（附表一一）附表一投 資資 測 算 表序號項目名稱稱數量（平平方米）單價（元元/平方米米）金額（萬萬元）一土地成本本總計 5,3446 139,6288 1土地取得得費261,1900 957 25,0000 2拆遷補償償費261,1900 3,2993 86,0000 3毛地價28,6628 3.1地上商業業毛地價價107,1244 1,7000 18,2211 3.2住宅毛地地價46,5584 885 4,1223 3.3公寓毛地地價11,6644 1,3000 1,5114 3.4地下商業業毛地價價45,0000 850

59、 3,8225 3.5地下車位位毛地價價16,7760 570 955 二 前期費費用總計計72 1,8881 1許可證執執照費40 2招投標管管理費261,1900 2.000 52 3標底編制制費80 4工程監理理費261,1900 2.400 63 5房屋買賣賣手續費費165,3522 30.000 496 6房屋產權權登記費費165,3522 0.300 5 7勘探費100 8設計費261,1900 40.000 1,0445 三建筑安裝裝費總計計261,1900 2,4442 63,7795 1住宅46,5584 1,5550 7,2221 結構1,3000 設備200 裝修50 2

60、公寓11,6644 2,0000 2,3229 結構1,3000 設備300 精精裝修400 3寫字樓27,8817 2,2000 6,1220 結構 1,5000 設備500 外裝修修200 4商業19,3342 2,2000 4,2555 結構1,5000 設備500 外裝修修200 5酒店59,9965 3,8000 22,7787 結構1,7000 設備1,0000 精精裝修 1,0000 6地下95,8838 2,2000 21,0084 結構1,9000 設備300 裝裝修 四市政工程程費 400 10,4448 1大市政接接口費261,1900 50 1,3006 2小市政建建設