1、朝陽區高高碑店鄉鄉北花園園居住小小區項目目土地一一級開發發實施方方案目 錄錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc168215047 第一章 摘 要 PAGEREF _Toc168215047 h 1 HYPERLINK l _Toc168215048 第二章 基本情情況 PAGEREF _Toc168215048 h 1 HYPERLINK l _Toc168215049 一、項目目區域位位置 PAGEREF _Toc168215049 h 1 HYPERLINK l _Toc168215050 二、土地地利用現現狀情況況 PAGEREF _Toc168215050

2、 h 2 HYPERLINK l _Toc168215051 三、地上上物現狀狀情況 PAGEREF _Toc168215051 h 2 HYPERLINK l _Toc168215052 四、項目目規劃指指標說明明 PAGEREF _Toc168215052 h 2 HYPERLINK l _Toc168215053 第三章 征地工工作方案案 PAGEREF _Toc168215053 h 3 HYPERLINK l _Toc168215054 一、征地地情況概概要 PAGEREF _Toc168215054 h 3 HYPERLINK l _Toc168215055 二、征地地政策依依據

3、PAGEREF _Toc168215055 h 3 HYPERLINK l _Tooc166821150556 三、征征地費用用構成及及補償標標準 PAGEREF _Toc168215056 h 4 HYPERLINK l _Toc168215057 四、征地地補償費費用 PAGEREF _Toc168215057 h 5 HYPERLINK l _Toc168215058 第四章 拆遷工工作方案案 PAGEREF _Toc168215058 h 5 HYPERLINK l _Toc168215059 一、拆遷遷情況概概要 PAGEREF _Toc168215059 h 5 HYPERLINK

4、 l _Toc168215060 二、拆遷遷政策依依據 PAGEREF _Toc168215060 h 6 HYPERLINK l _Toc168215061 三、拆遷遷補償方方式 PAGEREF _Toc168215061 h 6 HYPERLINK l _Toc168215062 四、拆遷遷費用構構成及成成本核算算 PAGEREF _Toc168215062 h 7 HYPERLINK l _Toc168215063 第五章 市政基基礎設施施規劃實實施方案案 PAGEREF _Toc168215063 h 1 HYPERLINK l _Toc168215064 一、市政政供水方方案： PA

5、GEREF _Toc168215064 h 1 HYPERLINK l _Toc168215065 二、市政政雨水方方案 PAGEREF _Toc168215065 h 2 HYPERLINK l _Toc168215066 三、市政政污水方方案 PAGEREF _Toc168215066 h 2 HYPERLINK l _Toc168215067 四、市政政供暖方方案 PAGEREF _Toc168215067 h 2 HYPERLINK l _Toc168215068 五、市政政中水方方案 PAGEREF _Toc168215068 h 2 HYPERLINK l _Toc16821506

6、9 六、市政政電信方方案 PAGEREF _Toc168215069 h 3 HYPERLINK l _Toc168215070 七、市政政有線電電視方案案 PAGEREF _Toc168215070 h 3 HYPERLINK l _Toc168215071 八、市政政供電方方案 PAGEREF _Toc168215071 h 3 HYPERLINK l _Toc168215072 九、市政政道路方方案 PAGEREF _Toc168215072 h 3 HYPERLINK l _Toc168215073 十、市政政建設費費用估算算 PAGEREF _Toc168215073 h 3 HYP

7、ERLINK l _Toc168215074 第六章 土地供供應方案案 PAGEREF _Toc168215074 h 1 HYPERLINK l _Toc168215075 一、供地地計劃 PAGEREF _Toc168215075 h 1 HYPERLINK l _Toc1682150076 二、開開發進度度 PAGEREF _Toc168215076 h 5 HYPERLINK l _Toc168215077 第七章 投資方方案 PAGEREF _Toc168215077 h 1 HYPERLINK l _Toc168215078 一、項目目總投資資估算 PAGEREF _Toc1682

8、15078 h 1 HYPERLINK l _Toc168215079 二、項目目預期收收入估算算 PAGEREF _Toc168215079 h 3 HYPERLINK l _Toc168215080 三、項目目預期收收益 PAGEREF _Toc168215080 h 4 HYPERLINK l _Toc168215081 四、項目目現金流流量分析析 PAGEREF _Toc168215081 h 4 HYPERLINK l _Toc168215082 附 件 PAGEREF _Toc168215082 h 9 第一章章 摘摘 要要1.朝陽陽區高碑碑店鄉北北花園居居住小區區項目位位于北京京

9、市朝陽陽區高碑碑店北花花園，規規劃用地地范圍：東至三三間房鄉鄉，西至至東五環環路，南南至雙橋橋鐵路編編組站，北至通通惠河。 2.本項項目總用用地面積積為53383228平方方米，其其中建設設用地面面積為22485582.4平方方米，代代征道路路用地用用地為11192273.9平方方米，代代征綠化化用地面面積為11704471.7平方方米；規規劃地上上建筑面面積：66463300平平方米。 本項目用用地范圍圍內涉及及國有土土地0.34331公頃頃，其余全全部集體體土地，共533.48869公公頃，其其中農用用地5公公頃，建建設用地地48.48669公頃頃。需要注意意的是，我們參參照近期期朝陽地地

10、區的征征地案例例，征地地補償費費暫按：每畝440萬元元。由于于并未同同當地鎮鎮政府及及村委會會進行協協商，征征地費用用以實際際發生的的為準。3.本項項目征用用北花園園村和三三間房村村集體土土地共553.448699公頃，涉及住住宅拆遷遷9533戶，拆拆遷建筑筑面積11357725.25平平方米，集體企企業600家，拆拆遷建筑筑面積共共8.559萬平平方米。國有土土地涉及及北花園園小學拆拆遷，拆拆遷建筑筑面積115900.233平方米米，占地地面積334311平方米米。需要注意意的是，該項目目拆遷基基礎數據據采用的的是高碑碑店鄉220022年5月月調查的的數據，該數據據可能與與項目實實施過程程中

11、實際際發生的的數據有有誤差，最終數數據以實實際發生生為準。4.本項項目土地地一級開開發成本本主要包包括征地地、拆遷遷、市政政基礎設設施建設設（達到到“九通一一平”，即場地地平整、通上水水、通下下水、通通中水、通電力力、通電電信、通通有線電電視、通通暖、通通燃氣、通路）、前期期費用等等直接成成本和間間接成本本。經測測算，本本項目土土地一級級開發總總成本為為18228255.733萬元，分攤至至項目總總用地地地面一級級開發成成本為333966元/平平方米，項目建建設用地地地面一一級開發發成本為為73554元/平方米米。5. 本本項目土土地一級級開發預預計一級級開發總總體需要要時間為為18個個月，預

12、預計供地地時間為為20009年22月, 預計土土地出讓讓金總額額為2771522萬元，則可實實現土地地收益1145112.998萬元元，成本本收益率率為6.9%。重要提示示：以上上內容摘摘自本項項目土地地一級開開發實施施方案，欲了解解本評估估項目的的全面情情況，應應認真閱閱讀實施施方案全全文。第二章 基本情情況一、項目目區域位位置1.項目目位置本項目位位于北京京市朝陽陽區高碑碑店鄉北北花園村村，規劃劃用地范范圍：東東至三間間房鄉，西至東東五環路路，南至至雙橋鐵鐵路編組組站，北北至通惠惠河。本項目總總用地面面積為55383328平平方米，其中建建設用地地面積為為24885822.4平平方米，代征

13、道道路用地地用地為為11992733.9平平方米，代征綠綠化用地地面積為為17004711.7平平方米。本項目位位置示意意圖 圖圖2-1本項目航航拍圖 圖2-222.區域域自然環環境描述述和分析析本項目位位于北京京市朝陽陽區高碑碑店北花花園村，緊鄰通通惠河，適宜居居住。但但是與之之相對應應的現狀狀是建筑物物大部分分較為陳陳舊，多多為平房房，村內內環境、基礎設設施條件件較差，亟需改改造。二、土地地利用現現狀情況況本項目用用地范圍圍內涉及及國有土土地0.34331公頃頃，為北北花園小小學；其其余為集體土土地，共共53.48669公頃頃，其中中農用地地5公頃頃，建設設用地448.448699公頃。三

14、、地上上物現狀狀情況從地形圖圖上看，該項目目范圍內內有居民民點、企企業以及及村內的的電線桿桿、道路路等公共共設施。四、項目目規劃指指標說明明根據北京京市規劃劃委員會會規劃劃意見書書（220077規意選選字00054號號），高高碑店北北花園居居住小區區項目的的主要經經濟技術術指標如如下：總用地面面積：55383328平平方米其中：建設用地地面積：24885822.4平平方米代征道路路用地用用地：11192273.9平方方米代征綠化化用地面面積：11704471.7平方方米規劃地上上建筑面面積：66463300平平方米容積率：2.66規劃土地地利用性性質為住住宅、公公共服務務設施、市政基基礎設施施

15、及公共共安全設設施。第三章 征地工工作方案案一、征地地情況概概要根據朝陽陽區高碑碑店鄉提提供的資資料，本本項目征征用北花花園村和和三間房房村集體體土地553.448699公頃（合8002.33畝），涉及9953戶戶。 征地地情況一一覽表 表3-1序號類型數量（畝畝）備注1農用地耕地30其它農用用地45小計752集體建設設用地宅基地集體企業業用地公建設施施占地小計727.30335合計802.30二、征地地政策依依據 1.北北京市建建設征地地補償安安置辦法法（1148號號令）；2.關關于實施施的通通知（京國土土征（220044）2227號）；3.北北京市征征收防洪洪工程建建設維護護管理費費暫行規

16、規定（市政府府（19994）21號號令）；4.北北京市土土地儲備備和一級級開發暫暫行辦法法（京京國土市市200055400號）；5.北京京市實施施中華華人民共共和國耕耕地占用用稅暫行行條例的辦法法（京政1988793號號）； 6.北北京市人人民政府府辦公廳廳關于印印發北京京市耕地地開墾費費收繳和和使用管管理辦法法的通知知（京京政發2000251號號）。三、征地地費用構構成及補補償標準準1.土地地補償費費：依據據北京市市人民政政府1448號令令及京國國土征（20004）2227號號文件，由于并并未同當當地鎮政政府及村村委會進進行協商商，我們們參照近近期朝陽陽地區的的征地案案例，征征地補償償費暫按

17、按：每畝畝40萬元元（該費費用包括括土地補補償費和和安置補補助費）。 2.防洪洪費：依依據北北京市征征收防洪洪工程建建設維護護管理費費暫行規規定（市政府府19994）21號號令），項目總總用地面面積200元/。3.耕地地開墾費費：依據據北京京市人民民政府辦辦公廳關關于印發發北京市市耕地開開墾費收收繳和使使用管理理辦法的的通知（京政政發220022511號），一般耕耕地每公公頃300萬元。4.耕地地占用稅稅：依據據北京京市實施施（中華華人民共共和國耕耕地占用用稅暫行行條例）的辦法法（京京政發19887993號），朝陽陽的耕地地占用稅稅為9元元/m22，在測測算中，我們按按照9元/mm2計算。四、

18、征地地補償費費用1.征地地補償費費用802.3畝40萬元元畝=320092萬萬元2.征地地相關稅稅費防洪費：8022.3畝畝20元元/平方方米6666.677= 10076.66萬萬元耕地開墾墾費：330萬元元/公頃頃2公頃頃=600萬元耕地占用用稅：227元/平方米米2公頃頃=544萬元3.征地地總費用用本項目征征地總費費用如下下表：項目收費標準準數量（畝畝）金額（萬萬元）土地補償償費40萬元元/畝802.3320992防洪費20元/平方米米802.310699.744耕地開墾墾費30萬元元公頃頃3060耕地占用用稅9元平平方米3018.000合計332339.774第四章 拆遷工工作方案案

19、一、拆遷遷情況概概要高碑店鄉鄉20002年55月對北北花園村村進行了了摸底調調查，本本項目拆拆遷涉及及住宅共計計9533戶，涉涉及拆遷遷建筑面面積13357225.225平方方米。個體經經營戶營營業面積積共計2203558.779平方方米。非住宅拆拆遷涉及及村集體體企業共共60家家，拆遷遷建筑面面積8559000平方米米；涉及及國有土土地拆遷遷1家，為北花花園小學學，占地地面積334311平方米米，因未未提供建建筑面積積，從地地形圖上上量得建建筑面積積15990.223平方方米 。拆遷基礎礎數據表表 表表4-11序號項目拆遷戶數數拆遷總人人口占地面積積（平方方米）建筑面積積（平方方米）營業建筑

20、筑面積（平方米米）1居（農）民9531357725.25203558.7792集體企業業8590003國有企業業3431115900.233二、拆遷遷政策依依據1.北北京市城城市房屋屋拆遷管管理辦法法（市市政府887號令令）；2.關關于修改改并重新新印發的通知知（京京國土房房管拆200077777號號）；3.關關于印發發的的通知（京國國土房管管拆字20001112344號）；4關關于北京京市城市市房屋拆拆遷補助助費有關關規定的的批復（京政政函2200111009號）；5.關關于發布布的通知知（京京房管拆拆字2200338008號）；6.關關于印發發的通知知（京京房地評評字（119999）655

21、6號）；7.關關于房地地產中介介服務收收費的通通知(京價（房）19997第第3988號)；8.關關于房屋屋拆遷管管理費和和房屋拆拆遷服務務費收費費標準的的復函（京價價(收)字(119933)第2238號號、京財財綜(119933)14465號號）。三、拆遷遷補償方方式本次拆遷遷補償實實行貨幣幣補償方方式。四、拆遷遷費用構構成及成成本核算算1.拆遷遷費用構構成（1）拆拆遷補償償及獎勵勵費：根根據市政政府877號令、京政函函200011099號、京京房管拆拆字2200338008號、京房地地評字（19999）6656號號等據實實際情況況確定。 （2）拆拆遷評估估費根據北京京市物價價局、北北京市房房

22、屋土地地管理局局關于于房地產產中介服服務收費費的通知知(京京價（房房）119977第3398號號) ，按照拆拆遷補償償費用的的0.88計取取。（3）拆拆遷服務務費根據北京京市物價價局、財財政局關于房房屋拆遷遷管理費費和房屋屋拆遷服服務費收收費標準準的復函函京京價(收收)字(19993)第第2388號、京京財綜(19993)114655號，按照拆拆遷補償償費用的的1計計取。（4）拆拆除費根據全市市拆遷市市場的平平均水平平，并結結合當地地情況，取200元/平平方米 。2.成本本核算（1）農農、居民民拆遷補補償及獎獎勵費拆遷補補償及獎獎勵費標標準：（按市政政府第887號令令規定）。A.基準準地價按按

23、16000元/計算算（據市市國土房房管局關于印印發北北京市房房屋拆遷遷評估規規則(暫暫行)的通知知京國國土房管管拆字20001112344號文件件，該地地塊屬于于五類地區區確定）。B.基準準房價按按6000元/計算（據市國國土房管管局關關于印發發北京京市房屋屋拆遷評評估規則則(暫行行)的的通知京國土土房管拆拆字22001112234號號文件，該地塊塊屬于五五類地區區確定）。房屋重置置成新價價：8000元/ （根據北北京市國國土資源源和房屋屋管理局局、北京京市物價價局關于于發布北京市市房屋重重置成新新價評估估技術標標準的的通知京京房管拆拆字2200338008號進進行測算算確定，該重置置成新價價

24、含房屋屋重置成成新價、附屬物物補償、樹木補補償等）。C.分體體式空調調拆裝費費：每臺臺一次性性補助4400元元。D.電話話移機費費：每部部一次性性補助2235元元。E.有線線電視拆拆移費：每戶一一次性補補助3550元。F.熱水水器改移移費：每每戶一次次性補助助3000元。G.危電電改造費費：每戶戶一次性性補助1150元元。H.臨時時過渡補補助費：每戶一一次性補補助50000元元。I.提前前搬家獎獎：每戶戶20000元。J.工程程配合獎獎：每戶戶400000元元。K.一次次性停產產停業綜綜合補助助費：根根據合法法的營業業面積，按照111000元/的標準準給予補補助。L.搬家家補助費費:按宅宅內房

25、屋屋建筑面面積200元/計算。M.購房房補貼費費用15500元元/平方方米（被被拆建面面）拆遷補補償及獎獎勵費：農、居民民拆遷費費用統計計表 表表422住宅拆遷遷及獎勵勵費項目補償及獎獎勵標準準數量金額（萬萬元）區位補償償費16000元/平平方米1357725.25363774.337重置成新新價800元元/平方方米1357725.25108558.002搬家補助助費20元/平方米米1357725.25271.45空調移機機費400元元/戶95338.112電話移機機費235元元/戶95322.440有線電視視拆移費費350元元/戶95333.336熱水器改改移費300元元/戶95328.55

26、9危電改造造費150元元/戶95314.330臨時過渡渡補助費費50000元/戶戶953476.50提前搬家家獎50000元/戶戶953476.50工程配合合獎400000元/戶95338122.000停產停業業損失補補助費11000元/平平方米203558.77922399.477購房補貼貼費15000元/平平方米1357725.25203558.779合計750003.887（2）國國有土地地上企業業拆遷補補償費拆遷補補償及獎獎勵費標標準：A.拆遷遷補償價價：根據據京房地地字（119999）6556號文文確定非住宅房房屋拆遷遷價格=區位價價格K1K2K3建筑筑面積+地上物物補償價價 其中：

27、KK1為容積積率調整整系數 KK2為房屋屋原用途途調整系系數 KK3為規劃劃用途調調整系數數，當規規劃用途途為市政政府確定定的市政政公益事事業等重重點工程程時取00.7，其他情情況取11.0。 B.房屋屋重置成成新價112000元/ 。根據北京京市國土土資源和和房屋管管理局、北京市市物價局局關于于發布的的通知（京房房管拆字字200038088號）進進行測算算確定。C.停產產停業綜綜合補助助費：關于北北京市城城市房屋屋拆遷補補助費有有關規定定的批復復（京京政函200011109號號）。D.搬遷遷補助費費:按拆拆遷建筑筑面積225元/計算算。拆遷補補償及獎獎勵費：國有企業業拆遷費費用統計計表 表4

28、-3國有企業業拆遷補補償費項目補償及獎獎勵標準準數量金額（萬萬元）區位補償償(地價價)40000元/平平方米15900.233 956.68 重置成新新價12000元/平平方米15900.233 190.83搬遷補助助費25元/平方米米15900.233 3.988一次性停停產停業業綜合補補助11000元/平平方米15900.233 174.93合計13266.422 （3）集集體土地地上企事事業單位拆遷遷補償拆遷補補償及獎獎勵費標標準A.房屋屋重置成成新價：12225元/根據北京京市國土土資源和和房屋管管理局、北京市市物價局局關于于發布北京市市房屋重重置成新新價評估估技術標標準的的通知（京房

29、房管拆字字200038088號）進進行測算算確定，該重置置成新價價含房屋屋重置成成新價、附屬物物補償、樹木補補償等。C.停產產停業綜綜合補助助費：關于北北京市城城市房屋屋拆遷補補助費有有關規定定的批復復（京京政函200011109號號）。D.搬遷遷補助費費:按拆拆遷建筑筑面積225元/計算算。拆遷補補償及獎獎勵費 村集體體企事業業拆遷費費用統計計表 表表4-44村集體企企業拆遷遷補償費費項目補償及獎獎勵標準準數量金額（萬萬元）重置成新新價12255元/平平方米859000105222.775搬遷補助助費25元/平方米米859000214.75一次性停停產停業業綜合補補助費11000元/平平方米

30、85900094499合計201886.550 以上合計計：9665166.799萬元拆遷總成成本詳見見下表： 住宅拆遷遷及獎勵勵費項目補償及獎獎勵標準準數量金額（萬萬元）區位補償償費16000元/平平方米1357725.25363774.337重置成新新價800元元/平方方米1357725.25108558.002搬家補助助費20元/平方米米1357725.25271.45空調移機機費400元元/戶95338.112電話移機機費235元元/戶95322.440有線電視視拆移費費350元元/戶95333.336熱水器改改移費300元元/戶95328.559危電改造造費150元元/戶95314.

31、330臨時過渡渡補助費費50000元/戶戶953476.50提前搬家家獎50000元/戶戶953476.50工程配合合獎400000元/戶95338122.000停產停業業損失補補助費11000元/平平方米203558.77922399.477購房補貼貼費15000元/平平方米1357725.25203558.779合計750003.887國有企業業拆遷補補償費區位補償償(地價價)40000元/平平方米15900.233956.68重置成新新價12000元/平平方米15900.233190.83搬遷補助助費25元/平方米米15900.2333.988一次性停停產停業業綜合補補助11000元/平

32、平方米15900.233174.93合計13266.422村集體企企業拆遷遷補償費費重置成新新價12255元/平平方米859000105222.775搬遷補助助費25元/平方米米859000214.75一次性停停產停業業綜合補補助費11000元/平平方米85900094499合計201886.550以 上 合 計965116.779拆遷評估估費772.13拆遷服務務費965.17拆除費20元/平方米米2232215.48446.43總 計987000.552第五章 市政基基礎設施施規劃實實施方案案朝陽區高高碑店鄉鄉北花園園居住小小區土地地一級開開發項目目位于朝朝陽區高高碑店三三間房，規劃用用地

33、范圍圍：東至至三間房房鄉，西西至東五五環路，南至雙雙橋鐵路路編組站站，北至至通惠河河。通過本項項目的實實施，完完成項目目用地的的地上物物拆遷、大市政政基礎設設施建設設，使項項目用地地達到“九通一一平”（即宗宗地外通通上水、通下水水、通中中水、通通電、通通路、通通訊、通通暖、通通燃氣、通有線線電視，宗地內內土地平平整）。一、市政政供水方方案：1.現狀狀目前在用用地紅線線外無市市政給水水管網，經咨詢詢自來水水公司，本項目目用水擬擬采用建建設四口口自備水水源井，滿足本本項目用用水需要要。2.用水水量預測測 由于目目前建筑筑規劃指指標不夠夠詳細,所以用用水量只只能估測測.按控控規指標標總建筑筑面積約約

34、為655萬平方方米,其其中居住住面積暫暫按611萬平方方米計算算.用水水量指標標為每天天每建筑筑平方米米6升,最最高日用用水量為為36660立方方米,配配套建筑筑面積為為4萬平平方米, 用水水量指標標為每天天每建筑筑平方米米9升,最最高日用用水量為為3600立方米米.3.供水水建設方方案擬在新建建的道路路上鋪設設給水管管道與水水源井接接通， DN3300給給水球墨墨鑄鐵管管8700米,二、市政政雨水方方案1.現狀狀北花園項項目需改改造現狀狀灌渠。2.建設設方案本項目采采用雨污污水分流流制，每每條道路路上均設設置雨水水管道，負擔道道路及兩兩側地塊塊雨水排排放，最最終匯集集到改造造灌渠。建設雨雨水

35、管道道d5000-dd10000雨水水管12218米米，改造造現狀灌灌渠。三、市政政污水方方案1.現狀狀目前北京京市排水水公司正正在通惠惠河南側側建設市市政污水水干管。本項目目可接入入該干管管。2.建設設方案本項目采采用雨污污水分流流制，每每條道路路上均設設置污水水管道，負擔道道路兩側側地塊污污水排放放，并分分別排入入通惠河河南側市市政污水水干管管管道。本本項目新新建D4400-D8000污水水管9110米。四、市政政供暖方方案本項目擬擬建熱交交換站33座，DD3000供熱管管14557米。五、市政政燃氣方方案 本本項目擬擬建D2200-D3000燃氣氣管21187米米。五、市政政中水方方案為

36、節約用用水，本本項目綠綠化用水水擬采用用經高碑碑店污水水處理廠廠處理后后可供利利用水源源。擬建建設D1100-D3000中水水管17728米米。六、市政政電信方方案具體投資資建設由由網通公公司負責責。七、市政政有線電電視方案案擬建設22孔有線線電視電電纜管孔孔28770米。八、市政政供電方方案為保證本本項目用用電需要要，擬建建設開閉閉站2座座，新建建101500+21000電力干干線12214米米九、市政政道路方方案為保證本本項目居居民出行行需要，擬建設設道路2278990平方方米。十、市政政建設費費用估算算市政方案案投資估估算表 表表5.11序號項目單位工程量綜合單價價合價（萬萬元）一道路工

37、程程2,5001.0051土方工程程31.449道路土方方立方米157446.7742031.4492路基路面面工程1,1223.333機動車道道路面平方米278990195543.86機動車道道路基平方米216551.777380173.21非機動車車道路面面平方米128773.337175225.28非機動車車道路基基平方米141660.77077099.112路緣石米1259926581.8853附屬設施施工程484.56人行步道道磚平方米335774.66785285.38盲道磚平方米629.871006.300人行道基基層平方米376224.999445169.31雨水篦個72532

38、523.556樹池座195-4綠化工程程689.62綠籬/花花草平方米796005.55186.663689.62樹木棵170-5交通工程程05紅線道路路面積二雨污水工工程3,3224.1181雨水工程程3,1990.3361.1管道土方方-D10000管道道米1218811255.677137.111.2管道鋪設設-D10000管道道米1218821655.233263.731.3灌渠改造造2,7889.553雨水附屬屬構筑物物-零星工作作項-2污水工程程133.822.1管道土方方55.004D8000管道米910604.855.0042.2管道鋪設設78.779

39、D8000管道米910651.0859.2258附屬構筑筑物910198.7218.008管件項91015.7741.433零星工作作項0.022三供水工程程371.14管道土方方米18700214.6740.114供水管道道DN3300米1870011777.177220.13附屬構筑筑物1870058.11310.887自備井座42500000100.00管件項零星工作作項四中水工程程246.54管道土方方米17288214.6737.009中水管道道DN1100米552.75-中水管道道DN2200米850.39-中水管道道DN3300米1728811777.177203.41閥門井/閘

40、井/檢查井井座1728834.8886.033管件項-零星工作作項-五24孔電電信管道道公里1440000000六有線電視視工程300.00電信管道道孔公里12.552400000300.00七供熱工程程1,5887.774管道土方方米1457715455.522225.18供熱管米1457742044.211612.55熱交換站站座3250000000750.00八燃氣工程程352.83管道土方方米21877317.9469.553中壓管道道DN3300米2187710044.555219.70附屬構筑筑物米21877290.8163.660管件項-零星工作作項-九電力工程程1,2336.7

41、72管道土方方米12144415.6750.446101150+21000電力管管道米1214423577.988286.26開閉站座2450000000900.00零星工作作項-合計9,9220.220第六章 土地供供應方案案一、供地地計劃1.開發發計劃本項目土土地一級級開發預預計一級級開發總總體需要要時間為為18個個月，預預計供地地時間為為20009年2月。本項項目供應應土地55383328平平方米，其中建建設用地地面積為為24885822.4平平方米，代征道道路用地地用地為為11992733.9平平方米，代征綠綠化用地地面積為為17004711.7平平方米。2.銷售售收入預預測為了確定定

42、本項目目開發完完畢后土土地在二二級市場場中能實實現的熟熟地價價價格，我我們對項項目所在在區域周周邊的商商品住宅宅開發項項目的銷銷售情況況及二手手房的成成交價格格進行了了分析，并在對對北京市市商品房房售價變變化趨勢勢進行分分析的基基礎上，采用房房地產評評估中常常用的假假設開發發法對本本項目開開發完畢畢后的土土地市場場售價進進行了測測算和評評估。假設開發發法適用用于現有有新舊房房地產中中地價的的單獨評評估，即即從房地地產價格格中扣除除房屋現現值，剩剩余之數數即為地地價。其其公式為為：宗地價格格開發發價值成本費費用銷銷售費用用開發發商利潤潤（1）測測算開發發價值開發價值值指房屋屋的市場場價值。委估宗

43、宗地為住住宅用地地，通過過對委估估宗地同同類住宅宅用房市市場的調調查。本項目是是朝陽區區雙限商商品房儲儲備用地地，由于于政策限限制雙限限商品房房銷售價價格要比比周邊普普通商品品房價格格低100%左右右。根據我們們對項目目周邊的的住宅項項目的售售價調查查，本項項目周邊邊住宅項項目的售售價一般般在75500元元/平方方米左右右。通過對朝陽區區商品房房銷售價價格變化化趨勢分分析，本本項目二二級開發發成功后后，周邊邊普通住住宅均價價預計為為80000元/平方米米，我們們確定本本項目二二級開發發成功后后住宅部部分售價價為70000元元，根據據對類似似項目商商業配套套用房部部分的市市場租金金及售價價的調查

44、查，我們們確定商商業部分分的市場場售價為為100000元元/平方方米。選選取的案案例如下下表： 表表6-11售價記錄錄時間項目名稱稱位置售價（元元/平方方米）20066.122水郡長安安朝陽京通通快速路路雙橋出出口，通通惠河南南路向西西4000米7500020066.3朝陽旺角角朝陽雙橋橋城鐵站站南出口口東行7700米米7200020077.1珠江綠洲洲朝陽建國國路188號京通通高速路路高碑店店出口向向東18800米米路南7800020055.6合生綠里里 （珠江綠綠洲三期期）朝陽建國國路188號京通通高速路路高碑店店出口向向東18800米米路南70000（2）成成本費用用 A.建建造成本本根

45、據我們們掌握的的房地產產市場資資料和委委估宗地地建筑物物的實際際狀況，確定住住宅的建建筑安裝裝費取115000元/平方米米，商業業部分建建筑安裝裝費取225000元/平方米，開發期期為兩年年。紅線線內市政政費用按按建安費費用的110計計，其它它費用按按5計計。建造成本本為以上上三項之之和。B.不可可預見費費取值范圍圍為建安安費用的的5100，根根據物業業情況，按建安安費用的的5計計算。C.專業業人士費費取值范圍圍為建造造成本的的5100，根根據實際際情況，按建造造成本的的5計計算。D.貸款款利息取以上三三項合計計款為基基數，貸貸款利率率取中國國人民銀銀行20007年5月公布布的一至至三年期期貸

46、款利利率6.75，資金金考慮在在開發期期內均勻勻投入，假設開開發期為為二年，以復利利計算。（3）銷銷售費用用A.營業業稅、城城市維護護建設稅稅及教育育費附加加取開發發價值的的5.55B.買賣賣手續費費、代理理及廣告告宣傳費費取開發發價值11.5。（4）利利潤根據北京京市目前前房地產產市場的的實際情情況，及及我們掌掌握的目目前房地地產市場場的有關關資料，我們選選定開發發周期二二年的項項目投資資回報率率15，取費基基數為建建造成本本、專業業人士費費和不可可預見費費三項成成本費用用合計；由于商商業部分分為住宅宅的配套套商業建建筑，因因此，取取住宅項項目的回回報率作作為商業業用途部部分的回回報率。（5

47、）求求取熟地地價A.開發發余值開發余值值開發發價值成本費費用銷銷售費用用利潤潤B.開發發余值為為開發完完畢的土土地使用用權價格格，包括括了土地地開發的的利息和和利潤，應予以以扣除，則熟地地價格為為：熟地總價價=開發發余值1+（11+6.75%）2-1+6.775% 居住住用途假假設開發發法計算算過程 表表6-22項目取值標準準金額銷售單價價70000單方造價價15000紅線內基基礎設施施開發費費10%150其他費用用5%75建造成本本23417255不可預見見費5.0%75專業人士士費5.0%86.225三項合計計7=8=918866.255貸款利息息6.755%128.40成本費用用合計6+

48、7+8+9920144.655營業稅及及附加5.500%385房地產買買賣手續續費1.000%70代理及廣廣告宣傳傳費0.500%35銷售費用用11+112+113490開發商利利潤15%282.93775開發余值值42122.411樓面熟地地單價32677 商商業用途途假設開開發法計計算過程程 表6-33項目取值標準準金額銷售單價價110000單方造價價22000紅線內基基礎設施施開發費費10%220其他費用用5%110建造成本本23425300不可預見見費5.0%110專業人士士費5.0%126.5三項合計計7=8=927666.5貸款利息息6.755%188.31成本費用用合計6+7+8

49、+9929544.811營業稅及及附加5.500%605房地產買買賣手續續費1.000%110代理及廣廣告宣傳傳費0.500%55銷售費用用11+112+113770開發商利利潤15%414.9755開發余值值68600.222樓面熟地地單價53200（6）綜綜合確定定項目開開發完畢畢后的可可實現的的熟地價價格經過上述述測算，我們評評估出該該項目開開發完畢畢后居住住用途部部分可實實現的樓樓面熟地地單價為為32667元/平方米米；商業業配套部部分可實實現的樓樓面熟地地單價為為53220元/平方米米。（7）銷銷售收入入預測項目規劃劃用地性性質為居居住及公公共設施施，按照照90%的居住住用地、10%

50、的商業業用地進進行計算算，該地地塊土地地一級開開發后熟熟地出讓讓收入預預計為22244490.71萬萬元。 項項目收入入預測表表 表6-44規劃用途途規劃建筑筑面積（ha）樓面熟地地價（元元/m22）熟地總價價（萬元元）居住58.113326771899910.71商業配套套6.553200345880合計64.6632244490.713.供應應土地開開發狀態態一級開發發完成后后，該項項目供應應的土地地狀態為為“九通一平平”，即場場地平整整、通上上、通下水水、通中中水、通通電力、通訊、通有線線電視、通暖、通燃氣氣、通路路。該部部分開發發成本由由將來通通過招標標確定的的一級開開發主體體支付完完

51、成。二、開發發進度預期20007年年8月可可完成土地地一級開開發主體體的授權權工作，簽訂一一級開發發委托合合同。第一階段段：20007年8月至20008年年5月完完成項目目的開發發立項、規劃審審批、征地手手續、拆拆遷手續續。第二階段段：20008年年2月至20009年年1月在在評估的的基礎上上，與村村民及企企業簽訂訂補償協協議，完完成地上上物的拆拆除。第三階段段：20008年年2月至20009年年1月完成成市政設設施建設設第四階段段：20009年年1月至20009年年2月驗收收交地并并組織入入市交易易。土地一級級開發進進度表 表6-33TT+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7T+8T+9T

52、+100T+111T+122T+133T+144T+155T+166T+177項目立項項規劃手續續辦理征地手續續辦理拆遷手續續辦理拆遷評估估村民動遷遷建筑物拆拆除市政工程程規劃意意見書建設用地地規劃許許可證（市政工工程）市政工程程施工圖圖設計市政工程程規劃許許可證市政設施施建設組織驗收收入市注：T為為取得一一級開發發主體資資格，簽簽訂授權權委托協協議時點點，即一一級開發發零點第七章 投資方方案一、項目目總投資資估算本項目土土地一級級開發成成本表 表7-1序號項目成本一直接費用用1418860.261征地費用用332339.7741.1征地補償償費320992.0001.2征地相關關稅費1147

53、7.7442拆遷費用用987000.5522.1拆遷補償償費965116.7792.1.1居民拆遷遷費750003.8872.1.2村集體企企業拆遷遷201886.5502.1.3國有體企企業拆遷遷費13266.4222.2評估服務務費772.132.3拆遷服務務費965.172.4拆除費446.433市政費用用99200.0003.1市政供水水371.143.2市政下水水33244.1883.3中水工程程246.543.4市政燃氣氣352.833.5市政供暖暖15877.7443.6電信0.0003.7有線電視視300.003.8電力12366.7223.9市政道路路25011.0553.1

54、臨時市政政接用0.000二其它費用用422.211編制項目目建議書書（代可可研報告告）52.1192土地一級級開發實實施方案案編制費費52.1193編制市政政規劃方方案費15.0004用地普測測及撥地地定樁費費8.0775編制環境境影響評評價費44.1106編制交通通影響評評估費64.6637土地上市市地價評評估費30.5528地質災害害評估費費37.6689委托入市市交易費費41.77710招標代理理費76.005三間接費用用405443.2261貸款利息息62955.3002不可預見見費120449.1153一級開發發利潤128550.1154營業稅93488.666四總成本1828825

55、.73需要說明明的是：1.征地地、拆遷遷、市政政建設費費用為前前文所測測算的一一級開發發成本。2.其他他費用主主要包括括：（1）編編制項目目建議書書（代可可研報告告）依據國國家計委委的通知知（計價價格11999912283號號），按按照編制制項目建建議書的的收費標標準，采采用插值值的方式式確定本本項目的的咨詢費費用，計計取基數數為表77-1中總投投資額。（2）土土地一級級開發實實施方案案編制費費依據國國家計委委的通知知（計價價格11999912283號號），按按照編制制可行性性研究報報告的收收費標準準，采用用插值的的方式確確定本項項目的咨咨詢費用用，計取取基數為為表7-1中總投投資額。（3）編

56、編制市政政規劃方方案費根據國家家物價局局和建設設部關關于發布布城市規規劃設計計收費標標準的通通知（19993價費字字1688號文）計取。（4）用用地普測測及撥地地定樁費費依據關關于印發發和的通通知（國測財財字2200223號號），財財政部、國家計計委關關于將部部分行政政事業性性收費轉轉為經營營服務性性收費（價格）的通知知（財財綜220011944號）計計取。（5）環環評費用用根據建建設項目目環境影影響咨詢詢收費標標準計計取。（6）交交評費用用根據北京京市規劃劃委員會會關于于對部分分新建項項目進行行交通影影響評價價的通知知（市市規發20001110011號）計計取。（7）土土地上市市地價評評估費

57、依據關關于房地地產中介介服務收收費的通通知(京價（房）19997第第3988號)的的收費標標準，按按照預計計一級開開發成本本和將來來繳納的的政府收收益之和和為基礎礎計取。（8）地地質災害害評估費費國土資源源部地質質環境司司20005年44月地質質災害危危險性評評估收費費標準（試行行稿）計計取。（9）委委托入市市交易費費依據北京京市儲備備中心入入市交易易收費標標準，按按照預計計一級開開發成本本和將來來繳納的的政府收收益之和和作為計計取的基基礎。（10）招投標標代理費費依據國家家計委招標代代理服務務收費管管理暫行行辦法（計價價格22002219980號號），計計取基數數為表77-1中中總投資資額。

58、3. 財財務費用用本項目貸貸款利息息以直接費費用和其其他費用用之和為為計息基基礎，以以開發周周期年計算算，貸款利利息的計計算按照照一年期期貸款利利率%，以復復利計算算，計取財務費費用。4.不可可預見費費：取上上述直接接費用中中的征地地費用、拆遷和和市政費費用及其其他費用用之和的的5%。5.一級級開發利利潤：取取上述直直接費用用和其他他費用及及不可預預見費、財務費費用之和和的8%。6兩稅稅一費(營業稅稅及附加加)取上述直直接費用用、其他費費用、不不可預見見費和貸貸款利息息之和為基基數，公公式：(計取基基數)5.55%/994.55%。根據項目目規劃條條件可以以看出，總用地地面積533.83328

59、公公頃，其其中建設設用地面面積244.8558244公頃，規規劃總建建筑面積積64.63萬萬平方米米。按照上述述投資估估算可以以看出，本項目建設設用地地地面一級級開發成成本73555元/平方米米，樓面面一級開開發成本本為28829元元/平方方米。二、項目目預期收收入估算算項目規劃劃居住用用地規劃劃建筑面面積644.633萬平方方米，規規劃用地地性質為為居住及及公共設設施，按按18個個月后土土地出讓讓的居住住用地樓樓面熟地地價32267元元/平方方米，商商業配套套用地樓樓面熟地地價53320元元/平方方米，該該地塊土土地一級級開發后后熟地出出讓收入入預計為為22444900.711萬元。三、項目

60、目預期收收益如果不考考慮資金金的時間間價值，根據上上述測算算可以看看出，本本項目預預期可以以收回土土地一級級開發成成本，預預計土地地出讓金金總額為為271152萬萬元，則則可實現現土地收收益1445122.988萬元，成本收收益率為為6.99%。預期可實實現的土土地出讓讓金出讓金計計算表 表7-2規劃用途途出讓金水水平（元元/平方方米）規劃建筑筑面積（萬平方方米）出讓金總總價（萬萬元）居住40058.113232552商業配套套6006.539000合計271552項目利潤潤表 表表7-3總成本（萬元）預期總收收入（萬萬元）預期利潤潤（萬元元）2099977.73（含出讓讓金）2244490.