1、香格里香樟小區項目市場研判及思考NEW MALL 地產顧問集團 長沙市盛凱房地產顧問有限公司1項目住宅發展研判2項目商業發展研判目 錄3項目總體發展思考1項目住宅發展研判及建議一、項目住宅規劃分析方案一46米46米超寬樓間距，存在一定地塊運用不充分；園林缺乏鮮明主題和亮點，對超寬棟距利用不充分；存在戶型朝向不正南北情況；三個入口，小區被分離成幾大塊，感覺有點散，小區私密性不佳；5號棟東邊單元對主入口，風水上犯沖，該棟為大面積，存在銷售上的障礙。一、項目住宅規劃分析方案二仍然存在戶型朝向不正南北情況，尤其是作為大戶型的5棟；園林缺乏鮮明主題和亮點，對超寬棟距利用不充分；主入口調整后，小區的整體感

2、覺和私秘性好了很多；感覺西北角的土地利用存在一定的不充分。戶型建筑面積套數總建筑面積51四房二廳二衛179.02529309.0452四房二廳二衛183.47529540.4461三房二廳二衛142.79446282.7662二房二廳二衛87.03443829.3263三房二廳二衛128.32445646.0881三房二廳二衛136.26243270.2482三房二廳一衛122.98485903.0483二房二廳一衛94.91484555.6884三房二廳二衛137.1486580.885三房二廳二衛143.61243446.6486二房二廳一衛85.12242042.8887三房二廳一衛12

3、8.32243079.6888四房二廳二衛147.97243551.28合計50067037.88二、項目戶型設計研判戶型配比房型戶型區間戶型套數所占比例二房85-95116套23.2%三房122142256套51.2%四房148179128套25.6%二、項目戶型設計研判戶型配比戶型面積設計較大，舒適型設計意圖明顯！項目周邊及未來競爭項目情況表項目名稱項目概況主力戶型備注山水城市風景占地面積:49517；建筑面積180000，容積率3.0二房8089，三房112135一期在售，開盤均價3800，小戶型暢銷中城麗景香山多層、小高層，依山而建，山頂公園三房、四房130160，二房100大戶型偏多

4、，銷售不如山水城市風景火爆匯城上筑占地面積36369，建筑面積107942，容積率2.49二房85左右，三房11013510月20日發放VIP卡天賜良園占地4.2萬，總建面11萬二房80左右，三房130左右泰禹彩云之翼多層、小高層戶型普遍偏大，主力三房130140預計12月份開盤宏發領域占地491畝，容積率3.1，總建面近100萬，其中商業10萬主力三房四房，小三房8090，大三110130，四房140160。戶均贈送1030預計明年下半年入市主力二房80左右主力三房110130主力四房160以內二、項目戶型設計研判 周邊及未來競爭項目對比相比而言，本項目戶型設計普遍偏大！179183單價總價

5、四房4500814500套數4600832600104套4700850700戶均面積48008688001814900886900所占比例500090500020.8%51009231005200941200530095930054009774005500995500142148 單價總價三房、四房4500652500套數460066700092套4700681500戶均面積48006960001454900710500所占比例500072500018.4%510073950052007540005300768500540078300055007975008595 單價總價二房45004050

6、00套數4600414000116套4700423000戶均面積4800432000904900441000所占比例500045000023.2%51004590005200468000530047700054004860005500495000二、項目戶型設計研判置業成本概算較高的置業成本，面臨更廣泛的競爭！5棟：19.6米3.9米3.9米二、項目戶型設計研判分棟戶型評判戶型過深，達19.6米，使用不方便；橫廳設計，采光不好，大陽臺設計缺乏有效的景觀資源支撐；主臥室普遍偏小，180的四房，主臥開間僅僅3.9米，舒適和豪華的感覺沒有；戶型設計中，交通面積占的比重較大，實用性不高。3.6米3.6

7、米1.6米2.8米6、7棟：橫廳設計，采光不好，大陽臺設計缺乏有效的景觀資源支撐；主臥室普遍偏小，四房，主臥開間僅僅3.6米，難以體現戶型居住的舒適和豪華；次臥2.8米開間，不好布置家具衛生間開間1.6米，低于1.8米的常規尺寸，衛具不好擺放；戶型設計中，交通面積占的比重較大，實用性不高。二、項目戶型設計研判分棟戶型評判二、項目戶型設計研判分棟戶型評判8、10棟：非正南北設計，戶型采光通風性能不佳，不符合中國傳統的居住風水學園林，銷售存在障礙；公共空間面積較大，公攤大，得房率低，給客戶感覺不實惠；同樣存在主臥開間不夠得情況。3.9米1.6米3.6米二、項目戶型設計研判分棟戶型評判9棟：設計相對

8、合理；主臥室普遍偏小，四房，主臥開間僅僅3.6米，難以體現戶型居住的舒適和豪華；衛生間開間1.6米，低于1.8米的常規尺寸，衛具不好擺放；610棟均位于商業裙樓上面，住宅品質受到一定得影響。二、項目戶型設計研判小結主臥室、次臥室、衛生間開間尺寸不夠；戶型朝向不正南北，戶型采光通風性能受到影響；戶型設計較深，存在使用起來不方便得情況；公共空間和交通系統面積所占比例較大，戶型實用性不高；610棟均位于商業裙樓上面，住宅品質受到一定得影響；戶型缺乏創新，在戶型概念和面積上做的文章尚不夠。本項目戶型設計普遍存在的問題有：2項目商業發展研判斷上河國際街區沿線商圈上河國際街區、肯德基、高橋大市場以橙子49

9、8街區為核心的家具、建材、休閑、餐飲為主的復合型商圈.林院商圈依托新星小區龐大購買群，以嘉年華超市、愛家超市等集中性社區為主導，兼有餐飲與休閑的社區服務商圈新星小區街區出版物交易中心商圈以新興的出版物交易中心為核心，帶動周邊社區商業積極發展，屬新興商圈依托新火車站的建設，將形成一個以集中商業為主的全新商圈一、項目周邊商圈/街區情況調查本案省府紅星商圈新火車站商圈1、新星小區社區服務為主的商業街區2、長沙出版物交易中心為核心的社區服務與汽車展點的專業型商圈3、橙子498街區為核心的韶山南路商業街區，包括專業市場、休閑街區等商業類型。4、以新火車站為牽引形成集中商業圈。5、上河國際街區為核心的萬家

10、麗路沿線商圈業態分類經營品種經營檔次經營狀況建筑面積（）細分業態面積細分業態面積占比各類業態面積占比零售類服飾服裝低檔良好4006807%15%運動專賣0孕嬰專賣低中檔良好160眼鏡0化妝品中檔良好120家居用品日用品電信移動中高檔良好1209009%文具中檔良好30音響專賣0日雜低檔一般600煙酒茶低、中檔良好食品低、中檔一般150新星小區商業街區情況調查表：生產用品類建材低、中檔良好2500380037%37%機械低檔一般300五金低檔一般1000醫療保健類醫藥中檔良好700120012%12%醫療中檔良好500餐飲類快餐中低檔良好200140013%13%中餐中檔一般1200休閑娛樂類茶

11、樓、足浴中低檔良好7007007%7%文化類書店000%0%服務類郵局中檔良好260172017%17%發廊低、中檔良好200沖印/攝影中檔良好60自助銀行中、高檔良好1200建筑面積總計10400續表：主力店情況調查名稱區域功能定位經營品種經營檔次經營狀況建筑面積（）嘉年華超市 社區超市1-2F ：日用品、蔬菜、肉類、金銀首飾、化妝品、煙酒茶等中、低良好2300愛家連鎖超市社區超市1F ：化妝品、家電、蔬菜、肉類、日用品超市、金銀首飾、煙酒茶等中一般600續表：社區服務型商業業態特征明顯！二、項目周邊重點商業項目情況調查上河國際街區20萬宏發領域商業建筑面積10萬平米預計入市時間2008年下半年新火車站奧林匹克花園華盛南城項目三、項目商業規劃評判31.5米，一定程度上會切斷商業三、項目商業規劃評判20米以上，大多數30米左右，最寬得地方超過甚至達到39米3項目總體發展思考本案尚東高尚區省政尊貴區兩邊不靠得尷尬位置，如何挖掘區域價值？如何定位項目？思考一：房型戶型區間戶型套