1、案例分析 1（征用集體土地）市松江區民強路 1525 號地塊內。土地使用性質委估宗地位于為集體土地使用權，地塊形狀為規則形，土地開發程度為達到“五通一平”（通路、供水、排水、通電、通訊及場地平整），土地面積為47485 平方米，估價對象位于松江區中心地帶，地處市城郊結合部，經過評估現場勘察和了解，委估宗地所在區域的土地利用現狀和開發程度，大部分為工業用地和農地。估價目的為拆遷評估。由于委估宗地土地使用性質為集體土地使用權與其他性質的土地使用權一樣，通常可采用成本法、收益法、市場比較法等進行估價，但是集體土地現行法律上還是不允許集體土地出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；而本市試行的集體土地流轉是

2、在符合土地利用總體規劃并依法的情況下，以合作、入股、聯營、置換等方式而不是直接以方式流轉，這樣一來就對集體建設用地評估時難以獲得市場交易案例，也難以采用市場比較法評估宗地；集體土地一般用于鄉鎮企業工廠、農田、宅，由于這些方面的原因，一般也不宜采用收益法進行評估；如果不按照土地的用途去評估，土地使用權取得費是很低的。被征地把征用的地塊看的比較重，評估公司又較為難，因此成本法就成為集體土地使用權的宗地評估的最主要方法，但同時成本法中關乎土地取得費的求取是一件較為復雜餓事情，需要評估收集大量的基礎資料和分析判斷，既盡量與客戶的預期心理要求差距不能太大，還要符合估價客觀要求，不可以損害國家的利益，迄今

3、為止難度。市在這方面還沒有的標準，更增們評估市對集體土地使用權成本近法進行評估時，一般公式為：土地價值=土地取得費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益（一）土地取得費（土地補償費、青苗補償費、勞動力安置費、集體補償費、耕地開墾費、耕地占用稅等）。土地取得費每一項都是有據可行的，都是由市財、物價局、勞動局、土地管理局、以及市人民辦法的有關征地的文件，對照文件對委估宗地所在區域的的具體情況綜合考慮土地取得費的計算。1.耕地開墾費（或新菜地開發基金），按照市物價局等四局委發布的關于制定耕地開墾費等征收范圍和標準所規定的計費標準計算，即 37.5 元/平方米（每畝 2.5 萬元）。計算這筆費

4、用后，原來規定的墾復基金、耕地有償置換費就不再重復計算。委估宗地在市松江區，而松江區又劃分很多街道和鎮，情況也大相徑庭，不可一概而論，在有據可行的情況下，也要具體問題具體分析。 土地補償費、青苗補償費，按照滬發改價商2008011規定計算即可，只要區分估價對象是常年蔬菜地還是其它耕地便可。2.土地補償費、青苗補償費很多估價覺得沒有必要考慮，定，“占用耕地但我根據市耕地占用實施辦建房或者從事其它非農業建設的和個人，都是耕地占用稅的，應當繳納耕地稅”，所以集體土地必須計算耕地占用稅。不過，在評估過程中要搞清楚委估宗地所處的區縣和人均占有量，因為收稅的標準是不同的。3.集體財物補償費，其實在市也沒有

5、明文規定，但是征用集體土地應該參照征地辦法，在估價中予以計算，至于計算方法，計算標準、計費額、要根據委估宗地實際情況而定的。使估價結論正確，靠的是估價師的執業水平和能力。4.勞動力安置補償這個問題是較特殊，市人民也指定相關處理的辦法。但由于是集體土地，因此件執行，也要考慮估價對象的實際情況。不但按照文（二）土地開發費的一般情況下是參照客觀費用取得。因為委估宗地屬于松江工業園范圍內，有市場客觀實例參照，結合估價對象本身實際開發程度，得到估價對象開發費（三）投資利息根據土地取得費和土地開發費作為基數，結合估價時點的利率，土地開發周期計算，如估價對象估價時點是 2008年 11 月 6 日的利率是

6、5.58%，土地開發周期為一年，那利息=土地取得費*利息率*開發周期+土地開發費*利息率*（開發周期*1/2）（四）開發利潤應與域經濟發展水平和業投資回報相一致，根據估價對象所在區業平均投資回報確定利潤率，結合土地取得費和土地開發費兩項基數，利潤值。（五）土地增值收益其實質是土地所人收取的所有者的利益，而集體土地的所有者是農民集體所有，集體又分三級，先不談壟斷利益能否實現，如何分配，就從理論上講，集體土地所人從、非建設用地轉用建設用地和投資開發帶來的增值收益，而且，在計算的基數中，也應該包含投資利息、投資利潤在內的所有費用，所以在這一項費用處理須謹慎，因為重復計算給建設帶來經濟負擔，沒有包含，就損害了集體利益，不符合業操守。估價行業的道德和職在運用成本法計算集體土地一項復雜的事情，需要對估價對象所在地的政策掌握理解，需要對基