1、泓域/粽子項目后評估粽子項目后評估目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112351515 一、 公司簡介 PAGEREF _Toc112351515 h 2 HYPERLINK l _Toc112351516 公司合并資產負債表主要數據 PAGEREF _Toc112351516 h 3 HYPERLINK l _Toc112351517 公司合并利潤表主要數據 PAGEREF _Toc112351517 h 3 HYPERLINK l _Toc112351518 二、 項目總評估的內容 PAGEREF _Toc112351518 h 3 HYPERLINK

2、l _Toc112351519 三、 項目評估報告的撰寫要求 PAGEREF _Toc112351519 h 9 HYPERLINK l _Toc112351520 四、 項目后評估的特點 PAGEREF _Toc112351520 h 12 HYPERLINK l _Toc112351521 五、 項目后評估的概念 PAGEREF _Toc112351521 h 14 HYPERLINK l _Toc112351522 六、 項目基本情況 PAGEREF _Toc112351522 h 15 HYPERLINK l _Toc112351523 七、 建設進度分析 PAGEREF _Toc11

3、2351523 h 17 HYPERLINK l _Toc112351524 項目實施進度計劃一覽表 PAGEREF _Toc112351524 h 18 HYPERLINK l _Toc112351525 八、 投資計劃方案 PAGEREF _Toc112351525 h 19 HYPERLINK l _Toc112351526 建設投資估算表 PAGEREF _Toc112351526 h 21 HYPERLINK l _Toc112351527 建設期利息估算表 PAGEREF _Toc112351527 h 22 HYPERLINK l _Toc112351528 流動資金估算表 PA

4、GEREF _Toc112351528 h 23 HYPERLINK l _Toc112351529 總投資及構成一覽表 PAGEREF _Toc112351529 h 25 HYPERLINK l _Toc112351530 項目投資計劃與資金籌措一覽表 PAGEREF _Toc112351530 h 26公司簡介（一）基本信息1、公司名稱：xxx投資管理公司2、法定代表人：周xx3、注冊資本：1140萬元4、統一社會信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機關：xxx市場監督管理局6、成立日期：2013-10-17、營業期限：2013-10-1至無固定期限8、注冊地址：xx市xx區xx

5、（二）公司簡介公司全面推行“政府、市場、投資、消費、經營、企業”六位一體合作共贏的市場戰略，以高度的社會責任積極響應政府城市發展號召，融入各級城市的建設與發展，在商業模式思路上領先業界，對服務區域經濟與社會發展做出了突出貢獻。 公司秉承“誠實、信用、謹慎、有效”的信托理念，將“誠信為本、合規經營”作為企業的核心理念，不斷提升公司資產管理能力和風險控制能力。（三）公司主要財務數據公司合并資產負債表主要數據項目2020年12月2019年12月2018年12月資產總額13632.2510905.8010224.19負債總額4209.313367.453156.98股東權益合計9422.947538.

6、357067.20公司合并利潤表主要數據項目2020年度2019年度2018年度營業收入35723.4728578.7826792.60營業利潤6152.034921.624614.02利潤總額5334.394267.514000.79凈利潤4000.793120.622880.57歸屬于母公司所有者的凈利潤4000.793120.622880.57項目總評估的內容項目總評估的內容是由總評估的性質和總評估的要求決定的。不同的項目規模不同、技術特征不同、建設時間不同，總評估的具體內容也就不同。但是，所有項目的總評估都要按國家政策，對擬建項目技術、經濟條件及投資效益進行全面評價，綜合反映項目狀況，

7、為決策提供依據。因此，項目總評估應包括如下內容：（一）項目建設的必要性項目建設的必要與否是決定項目是否上馬的前提條件。項目總評估要著重從以下幾個方面進行分析論證。1、項目是否符合國民經濟長遠發展要求從國民經濟和社會發展長遠要求看，項目總評估要衡量項目建設是否符合國家產業政策要求，是否符合國民經濟長遠發展規劃、行業規劃和地區規劃的要求。2、項目是否符合國內國外市場要求從市場要求角度看，項目總評估要衡量項目的產品是否短缺，是否為升級換代產品，品種、性能、質量、規模是否符合國內外市場需求，有無競爭優勢。3、項目是否符合平衡發展的要求從國家安全、社會穩定及宏觀經濟角度看，項目總評估要衡量項目是否有利于

8、提高國民經濟的技術裝備水平，是否有利于生產力的合理布局，是否有利于提高綜合國力，是否有利于少數民族地區的發展，是否有利于鞏固國防安全。（二）項目規模的恰當性項目規模是項目取得經濟效益的保證。按照獲得經濟效益的程度，項目規模可以分為虧損規模、起始規模、合理規模和經濟規模四類，項目建設應力求經濟規模，要考慮以下幾個方面確定最恰當的建設規模。1、產品需求規模產品需求規模是買方市場的市場規模，項目只有形成一定的市場規模，才能談項目建設的經濟規模問題。2、生產建設條件技術、工藝和原材料等生產建設條件影響經濟規模的大小，因此，項目經濟規模的確定必須予以考慮。3、產品自身性質經濟規律決定不同產品有不同的經濟

9、規模大小，我們要根據產品確定經濟規模。（三）項目建設與生產條件項目具備建設與生產條件，是項目順利建成并正常投產的基本保證。評估項目的建設條件，一般要分析以下幾個方面展開。（1）廠址布局是否符合客觀規律。（2）工程地質、水文地質條件是否清楚，是否符合建設要求。（3）施工力量、施工技術、施工物資的供應有無保證。（4）設備采購能否落實、是否配套。（5）是否有環保部門批準的環境保護方案。（6）工程設計、施工方案是否切實可行。項目生產條件根據行業特點各有不同。比如，一般加工企業的建設，我們要著重分析項目建成投產后所需原材料、燃料、動力、供水、供電、供熱和交通運輸條件的落實情況，產品方案和資源利用方案是否

10、合理。礦山資源開發項目，我們首先要分析資源儲量是否清楚，其品位是否有開采價值，其工程、水文地質狀況如何。（四）項目是否具有先進、適用、安全、經濟的工藝、技術和設備項目的工藝技術和設備是項目能否取得預期成效的關鍵。總評估應著重分析投資項目所采用的工藝技術設備是否符合國家的產業政策、技術發展政策和技術進步裝備政策，是否有利于資源的綜合利用，是否有利于提高勞動生產率，是否有利于降低能耗、物耗，是否有利于改進產品的質量，以及是否有必要引進技術，技術與國情是否相符，等等。一個生產項目建成投產后要正常發揮作用，將依存于相關協作項目同步配套的建設與發展。因此，總評估階段我們必須考察關系重大的配套項目是否已有

11、相應安排，能否同步建成。（五）項目籌資方案是否合理在現代經濟生活中，資金的投付是投資發揮其對經濟的啟動功能和持續推動功能的集中體現，也是先決條件。沒有足夠的資金，項目無法實施，項目資金來源不合理，項目的實施也會受到影響。在評估時，一方面，我們必須認真地分析投資估算是否落實，所需投資是否充裕，這些是非常重要的評估事項。另一方面，我們還應考察項目投資來源的合理性和可靠程度，其中，特別要考察項目自有資金是否符合法律、政策的規定，所有來源必須有事實依據。比如，銀行貸款方面，不能只是一種設想，必須有與銀行簽訂的意向書或協議書等書面憑據，以保證項目資金來源的可靠性。 （六）項目是否有較高的財務效益和國民經

12、濟效益經濟效益（包括財務效益和國民經濟效益）是項目投資建設的目的。前文各項評估最終都會反映在項目經濟效益評估上，總評估時我們要著重以投資回收期、財務凈現值、預期的財務內部收益率、貸款償還期等指標分析企業的盈利能力，并通過經濟凈現值、經濟內部收益率、投資凈效益率等指標分析國家的有限資源是否得到了合理的配置和充分有效的利用。當企業財務效益與國民經濟效益的評估結果不一致時，我們應以國民經濟效益作為總評估的依據，同時，提出改進意見，盡可能使項目在財務和國民經濟上均有效益。（七）項目投資抗風險能力的大小風險是項目投資決策的重要影響因素。由于項目在未來實施，影響項目投資成本與效益的技術經濟因素多且不確定，

13、對于企業未來技術力量、業務素質和管理人員的經營能力等因素，我們不可能先做出絕對準確的預測；至于影響項目成敗的客觀環境與條件的變化，更非項目業主所能主宰。所有這些情況都具有較大的不確定性，我們難以做出絕對準確的預測。因而，項目的實施面臨很大的風險，于是，項目評估做不確定性分析是必不可少的，項目風險分析是項目總評估的重要組成部分。（八）提出最終方案選擇的意見及項目決策意見投資項目評估為項目投資者提供決策依據和選擇方案，特別是在多種技術經濟方案中進行選擇是項目評估的重要內容。總評估要在認真、細致、切實地比較不同方案的基礎上，分析、判斷、鑒定所選方案是否可行或相對最優，從而提出有關權力部門是否批準項目

14、和給予貸款的意見。（九）提出項目存在的問題及改進建議經過綜合分析判斷，我們選擇最后可行的方案或評判項目不可行，無論什么結果，對項目提出存在的問題及改進意見是有必要的。項目可能存在的問題表現在兩個方面：一是項目規劃、設計、選址等方面的問題，可建議項目建設單位加以改進；二是現行有關制度不合理的問題，可建議有關部門加以修訂。項目評估報告的撰寫要求項目評估報告是由擔當評估任務的單位及其成員根據評估的目的與要求，在評估工作完成后，向決策部門提供項目主要情況和評估結果的綜合性技術文件。評估報告是項目評估的最終成果，是決策部門進行投資或貸款決策的技術性文件，因而應按規定的內容格式與要求撰寫。一般來說，撰寫評

15、估報告的基本要求有以下幾個方面。（一）應以事實為依據，真實反映項目狀況評估報告要真實地反映項目狀況，就要以事實為依據，從以下幾個方面反映項目評估和得出項目評估結論。1、如實反映項目的基本情況評估報告反映的內容必須全面而不夸張，保證資料的真實性、可靠性和充分性是其根本。評估報告要對資料進行“去粗取精，去偽存真”的篩選，進行“由表及里，由此及彼”的分析，從而具體、生動地反映項目的真實面貌。2、如實反映評估工作的過程評估工作的過程一定程度上反映了項目評估的真實性，所以，項目評估報告應如實反映評估工作的過程，包括評估人員結構、評估活動方式與過程、分歧意見、使用的評估方法等。3、如實反映利弊項目評估既不

16、能站在建設單位的角度，只講項目有利的一面；也不能直接站在投資決策者角度，尋找項目的弊端。而應從更大的范圍客觀地評估項目，既講項目的優點，也講項目的弊端，使評估報告真正體現科學性、公正性和客觀性。（二）評估報告要進行比較研究對可行性研究報告與項目評估進行比較是項目評估報告的特點之一，比較研究是項目評估的重點。評估報告應在以下幾個方面反映比較研究的過程和成果。1、評估資料來源的比較研究可行性研究要收集資料，項目評估也要收集資料，只是項目評估是在可行性研究的基礎上進行的。所以，項目評估除了使用可行性研究提供的資料之外，還有其他來源的資料，應比較這些資料，確定影響項目評估與可行性研究不同結論的決定性資

17、料。2、數據的比較研究評估報告是反映評估過程和結論的，因而數據是最具說服力的。評估人員要運用數據說明問題，最好的方式是進行數據的比較。這既說明了可行性研究報告的說服力，又說明了項目評估的深度和可信性。3、方案的比較研究項目評估實際上是方案的比較，因而，比較不同方案的優劣是項目評估的關鍵。對可行性研究報告的方案與項目評估報告方案進行比較，也是得出項目評估結論的依據。（三）結論要科學可靠項目評估人員應該堅持科學、公正的態度，實事求是地評估項目，在此基礎上進行總評估，提出科學的結論?？茖W的結論，主要表現為評估的結論應該與項目進展的結果保持一個較小的偏差。（四）建議要切實可行項目評估人員提出的建議對項

18、目的發展要有一定的價值，并且在實際中能夠操作，不會流于形式。（五）對關鍵問題要重點分析在進行項目評估時，某些關鍵性內容的正常實施與投產運營具有十分關鍵的作用。對于這些內容，評估人員要特別注意，進行重點分析，并分析其變化對項目的影響程度。（六）評估報告要注意層次、態度、邏輯、文字評估報告是一種論說性應用文體，重在反映情況、說明問題，因此，項目評估報告應做到以下幾點。（1）報告的層次應清晰。項目評估報告在敘述情況時，必須條理清楚，簡明扼要，使決策者一目了然；切忌堆砌材料，令人不得要領。（2）報告的態度應鮮明。項目結論應明朗，理由應清晰，不可含含糊糊、模棱兩可。（3）報告的邏輯要強。報告要有嚴密的內

19、在邏輯，前后分析應有可比性，分析應盡可能保持一致性，特別要防止相互矛盾的說法。（4）報告的文字要精練。報告應在文字表達上達意、精練，避免不必要的重復和冗長，從而保持報告的可讀性。正式的評估報告要由承擔評估任務的單位領導、專家和評估小組成員簽名蓋章后報有關決策部門，并將報告副本連同評估過程收集整理的資料和計算表等一并立卷存檔，供以后參考。項目后評估的特點項目后評估不同于項目投資決策前的可行性研究和評估（前評估）。由于評估時點的不同，與前評估相比，項目后評估具有如下特點。（一）現實性投資項目后評估分析研究的是項目的實際情況，是在項目投產的一定時期內，根據企業的實際經營結果，或根據實際情況重新預測數

20、據，總結的是現實存在的經驗教訓，提出的是實際可行的對策措施。項目后評估的現實性決定了其評估結論的客觀可靠性。項目前評估分析研究的是項目的預測情況，所用的數據都是預測數據。（二）全面性項目后評估的內容具有全面性，即不僅要分析項目的投資過程，還要分析其生產經營過程；不僅要分析項目的投資經濟效益，還要分析其社會效益、環境效益等。另外，它還要分析項目經營管理水平和項目發展的后勁和潛力。（三）反饋性項目后評估的目的是對現有情況進行總結和回顧，并為有關部門反饋信息，以提高投資項目決策和管理水平，為以后的宏觀決策、微觀決策和項目建設提供依據和借鑒。項目前評估的目的則是為有關部門對項目的投資決策提供依據。（四

21、）獨立公開性投資項目的后評估工作主要是以投資運行的監督管理機構或單設的后評估機構或決策的上一級機構為主，組織主管部門會同計劃、財政、審計、銀行、設計、質量等有關部門進行的，擺脫了項目利益的束縛和局限，可以更為公正地做出評估結論。（五）探索性投資項目后評估要在分析企業現狀的基礎上，及時發現問題，研究問題，以探索企業未來的發展方向和發展趨勢。（六）合作性項目后評估涉及面廣，人員多，難度較大，因此需要各方面組織和有關人員的通力合作。項目后評估的概念項目后評估又稱事后評估。它是指在投資項目建成投產并運行一段時間后，對項目立項、準備、決策、實施，直到投產、運營全過程的投資活動進行總結評估，對投資項目取得

22、的經濟效益、社會效益和環境效益進行綜合評估，從而作為判別項目投資目標實現程度的一種方法。投資項目的后評估通過對整個投資項目建設過程和運行過程各階段工作進行回顧，對項目投資全過程的實際情況與預計情況進行比較研究，衡量和分析實際情況與預測情況發生偏離的程度，說明項目成功或失敗的原因，全面總結投資項目管理的經驗教訓，再反饋到將來的項目中去，供其參考和借鑒，為改善項目管理工作和制訂科學合理的投資計劃及各項規定提供重要的信息依據和改進措施，以達到提高項目投資決策水平、管理水平和提高投資效益的目的。項目后評估既是投資項目建設程序中的一個重要工作階段，又是項目投資管理工作中不可缺少的組成部分和重要一環。項目

23、基本情況（一）項目投資人xxx投資管理公司（二）建設地點本期項目選址位于xx。（三）項目選址本期項目選址位于xx，占地面積約86.00畝。（四）項目實施進度本期項目建設期限規劃12個月。（五）投資估算本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據謹慎財務估算，項目總投資36372.24萬元，其中：建設投資28910.19萬元，占項目總投資的79.48%；建設期利息361.79萬元，占項目總投資的0.99%；流動資金7100.26萬元，占項目總投資的19.52%。（六）資金籌措項目總投資36372.24萬元，根據資金籌措方案，xxx投資管理公司計劃自籌資金（資本金）21605.19萬元。

24、根據謹慎財務測算，本期工程項目申請銀行借款總額14767.05萬元。（七）經濟評價1、項目達產年預期營業收入（SP）：71800.00萬元。2、年綜合總成本費用（TC）：56818.02萬元。3、項目達產年凈利潤（NP）：10961.11萬元。4、財務內部收益率（FIRR）：23.84%。5、全部投資回收期（Pt）：5.29年（含建設期12個月）。6、達產年盈虧平衡點（BEP）：27738.39萬元（產值）。（八）主要經濟技術指標主要經濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積57333.00約86.00畝1.1總建筑面積94796.89容積率1.651.2基底面積33253.14建筑系數58

25、.00%1.3投資強度萬元/畝329.112總投資萬元36372.242.1建設投資萬元28910.192.1.1工程費用萬元25498.152.1.2工程建設其他費用萬元2591.722.1.3預備費萬元820.322.2建設期利息萬元361.792.3流動資金萬元7100.263資金籌措萬元36372.243.1自籌資金萬元21605.193.2銀行貸款萬元14767.054營業收入萬元71800.00正常運營年份5總成本費用萬元56818.026利潤總額萬元14614.817凈利潤萬元10961.118所得稅萬元3653.709增值稅萬元3059.7810稅金及附加萬元367.1711納

26、稅總額萬元7080.6512工業增加值萬元23378.4013盈虧平衡點萬元27738.39產值14回收期年5.29含建設期12個月15財務內部收益率23.84%所得稅后16財務凈現值萬元24282.50所得稅后建設進度分析（一）項目進度安排結合該項目建設的實際工作情況，xxx投資管理公司將項目工程的建設周期確定為12個月，其工作內容包括：項目前期準備、工程勘察與設計、土建工程施工、設備采購、設備安裝調試、試車投產等。項目實施進度計劃一覽表單位：月序號工作內容1234567891011121可行性研究及環評2項目立項3工程勘察建筑設計4施工圖設計5項目招標及采購6土建施工7設備訂購及運輸8設備

27、安裝和調試9新增職工培訓10項目竣工驗收11項目試運行12正式投入運營（二）項目實施保障措施本期項目計劃在獲得土地使用權后動工建設。為了確保項目按進度計劃順利進行，同時為了節約項目建設時間，根據該項目的建設和運營特點，項目建設單位擬采用以下具體保障措施：1、項目建設單位要合理安排設計、采購和設備安裝的時間，在工作上交叉進行，最大限度縮短建設周期。將投資密度比較大的部分工程盡量押后施工，諸如其它配套工程等。2、將整個項目分期、分段建設，進行項目分解、工期目標分解，按項目的適應性安排施工，各主體工程的施工期叉開實施。3、在技術交流談判同時，提前進行設計工作。對于制造周期長的設備，提前設計，提前定貨

28、。融資計劃應比資金投入計劃超前，時間及資金數量需有余地。4、項目建設單位組建一個投資控制小組，負責各期投資目標管理跟蹤，各階段實際投資與計劃對比，進行投資計劃調整，分析原因采取措施，確保該項目建設目標如期完成。投資計劃方案（一）投資估算的依據本期項目其投資估算范圍包括：建設投資、建設期利息和流動資金，估算的主要依據包括：1、建設項目經濟評價方法與參數（第三版）2、投資項目可行性研究指南3、建設項目投資估算編審規程4、建設項目可行性研究報告編制深度規定5、建設工程工程量清單計價規范6、企業工程設計概算編制辦法7、建設工程監理與相關服務收費管理規定（二）項目費用與效益范圍界定本期項目費用界定為工程

29、費用和項目運營期所發生的各項費用；項目效益界定為運營期所產生的各項收益，并嚴格遵循財務評價過程中費用與效益計算范圍相一致性的原則。本期項目建設投資28910.19萬元，包括：工程費用、工程建設其他費用和預備費三個部分。（三）工程費用工程費用包括建筑工程費、設備購置費、安裝工程費等；工程建設其他費用包括：建設管理費、勘察設計費、生產準備費、其他前期工作費用，合計25498.15萬元。1、建筑工程費估算根據估算，本期項目建筑工程費為12135.79萬元。2、設備購置費估算設備購置費的估算是根據國內外制造廠家（商）報價和類似工程設備價格，同時參照機電產品報價手冊和建設項目概算編制辦法及各項概算指標規

30、定的相應要求進行，并考慮必要的運雜費進行估算。本期項目設備購置費為12544.27萬元。3、安裝工程費估算本期項目安裝工程費為818.09萬元。（四）工程建設其他費用本期項目工程建設其他費用為2591.72萬元。（五）預備費本期項目預備費為820.32萬元。建設投資估算表單位：萬元序號項目建筑工程設備購置安裝工程其他費用合計1工程費用12135.7912544.27818.0925498.151.1建筑工程費12135.7912135.791.2設備購置費12544.2712544.271.3安裝工程費818.09818.092其他費用2591.722591.722.1土地出讓金968.879

31、68.873預備費820.32820.323.1基本預備費491.94491.943.2漲價預備費328.38328.384投資合計28910.19（六）建設期利息按照建設規劃，本期項目建設期為12個月，其中申請銀行貸款14767.05萬元，貸款利率按4.9%進行測算,建設期利息361.79萬元。建設期利息估算表單位：萬元序號項目合計第1年第2年1借款1.1建設期利息361.79361.790.001.1.1期初借款余額14767.051.1.2當期借款14767.0514767.050.001.1.3當期應計利息361.79361.790.001.1.4期末借款余額14767.0514767

32、.051.2其他融資費用1.3小計361.79361.790.002債券2.1建設期利息2.1.1期初債務余額2.1.2當期債務金額2.1.3當期應計利息2.1.4期末債務余額2.2其他融資費用2.3小計3合計361.79361.790.00（七）流動資金流動資金是指項目建成投產后，為進行正常運營，用于購買輔助材料、燃料、支付工資或者其他經營費用等所需的周轉資金。流動資金測算一般采用分項詳細測算法或擴大指標法，根據企業流動資金周轉情況及本項目產品生產特點和項目運營特點，該項目流動資金測算參照同行業流動資產和流動負債的合理周轉天數，采用分項詳細測算法進行測算。根據測算，本期項目流動資金為7100

33、.26萬元。流動資金估算表單位：萬元序號項目第1年第2年第3年第4年第5年1流動資產30200.8532523.9939493.4246462.851.1應收賬款13590.3814635.8017772.0420908.281.2存貨10570.3011383.4013822.7016262.001.2.1原輔材料3171.093415.024146.814878.601.2.2燃料動力158.55170.75207.34243.931.2.3在產品4862.345236.366358.447480.521.2.4產成品2378.322561.263110.113658.951.3現金2416.072601.923159.483717.0