1、成都只需一個富力中心成都富力麗思國際公館營銷執行方案方案提綱一、麗思面臨問題二、麗思定位突圍三、麗思產品建議四、2021年易居義務五、2021麗思營銷執行PART 1 麗思國際公館面臨著什么2021年1月-12月，供應面積從1月的32.31萬，漲到了12月的峰值，高達423.94萬。從圖表中可看出，春、秋季房交會前期依然是供應的頂峰期，8、9、10月份根本堅持在200萬的供應量，2021年12月供應量到達最大值，一方面是由于住宅市場逐漸好轉；另一方面，開發商在2021年年底加大供應，為2021年開年做好充分預備。品牌開發商角逐猛烈，富力2021至關重要。2021年成都市商品住宅供應走勢分析20

2、21年主城區供應量在春秋季房交會前期供應量加大，年底到達供應量的最大值.26萬，成交均價呈現動搖，最低價3月份8031元/，最高價為12月份8758元/。2021年主城區市場商品住宅供求關系分析單位：萬左軸，元/右軸2021年度成都市各區域、各環線商品住宅供應對比分析由圖例可以看出，從各區域來看，城中的供應量堅持最低，從各環線來看，一環內供應量最低。麗思國際公館從供求上來說，存在著時機。2021年度成都市商品住宅供應對比分析從各環線成交價錢差距上可以看出， 2021年內環內和內環-1環成交價錢受房產調控影響較大，內環-1環成交均價降幅最大，環比下降15.76%。內環內位居第二，降幅為15.62

3、%。2007年-2021年成都市商品住宅各環線成交價錢走勢分析2021年城中市場在4、8和10月份均推出4萬的住宅面積，供應面積在這3個月到達最大值，成交面積那么在年底到達最大值2.11萬，市場趨好。價錢動搖加大，2月份價錢跌到9000元/，之后緩步上升。單位：萬左軸，元/右軸2021年成都城中商品住宅成交價錢動搖分析競品分析競品工程分布成都市一環內，間隔本案2.5公里范圍內，單價趨同的工程。項目名稱總建筑面積在售均價裝修情況世茂玉錦灣39萬13000元/毛坯朗御7.7萬20000元/精裝時代尊邸55萬19000元/毛坯競品形狀規模分析項目名稱世茂玉錦灣朗御時代尊邸本案開發商成都世茂房地產開發

4、有限公司 新加坡新嘉置地龍茂房地產開發（成都）有限公司成都富力熊貓城項目開發有限公司占地面積77畝11畝106畝25畝建筑面積39萬平方米7.7萬平方米55萬平方米30萬平方米容積率5.587.35414.54綠化率30%28.6%30%34%物業形態普通住宅, 洋房、酒店式公寓 高尚住宅、電梯高層豪宅板塔結合 超高層 世紀峰景譽峰雍錦匯城南1號望今緣三環外城南會展中心三環外金融城板塊東大街一環一心橋三環外金融城豪宅一環外，望江公園地段 120-3003/4/5房180-3604/5房220-23090-2603/4房230-340主力房型 13000元/ 16500元/ 18000元/130

5、00元/ 22000元/ 均價150-1200萬350-1200萬360-600萬200-450萬600-2500萬總價龍湖物業廣州寧郡物業九龍倉物業中海深藍物業朗基物業效力 共1700剩1314套去化23%一二期共1600套，去化60%去化10%共2490剩750套，去化70%當期共146套剩106套去化30%去化清水/精裝3000精裝6000精裝4500清水精裝6000裝修住59萬住32萬 商40萬6萬43萬 6萬 體量綠地錦天府保利康橋華潤金悅灣二環路東五段三環路內東五段西三環外金沙板塊185-3453房120-2003/4房210-420 3/4房17000元/ 00元/ 20000元

6、/ 240-330萬180-320萬380-650萬綠地物業金鑰匙物業 華潤物業1243套去化約15%1182套剩860套，去化28%當期去化25%精裝4000-6000清水精裝650028萬 25萬 33萬 競品相關信息分析單從價錢、客群及戶型上考量，麗思國際公館的去化率屬于市場平均程度，要完成今年的銷售目的，需求突圍1、市場方面受繼續調控影響，動搖較大，2021年麗思國際公館推貨階段需謹慎；2、單從購買客群、單價、戶型等方面考量，麗思國際公館從產品力等各方面要素考量，競爭壓力不容小覷。市場小結： 壓力分析分析銷售妨礙SWOT分析地域：位于成都CBD中心區域，區域獨一品牌：富力地產為全國知名

7、品牌開放商，全國房地產綜合實力第一名配套：工程本身配套完善，配有空中園林、恒溫泳池，會所等。戶型：90-260多元化的產品構造，客戶選擇面廣交通：地鐵、公交兼備，交通方便。優勢前身熊貓城對工程影響較大。交通不暢問題嚴重，頂峰時期出行擁堵。工程位于主干道上，噪音較大，灰塵較多。商業聚集地，居住氣氛不濃。小區綠化景觀較少，不符合成都人居住習慣總價較高，成都近年來超越200萬的商品住宅銷售情況較差優勢區域內獨一,具有充分的競爭優勢；成都正處于向國際化都市開展的進程中，越來越多國際商務人士聚集此地，為麗思國際公館這樣具有國際規范的住宅提供了市場潛力。2021年財富論壇在成都富力麗思卡爾頓酒店盛大舉行。

8、時機產權未明確之前，后期產品推售能夠出現影響且容易出現負面市場競品較多，成都市區類似居住產品較多同價位段可選擇產品類型較廣，市場份額占比較小成都市場政策趨緊要挾問題1前生是熊貓城，客戶認同感不高1.屢戰屢敗，聲譽受損。工程從93年拿地，閱歷8年長時間的拆遷任務，2002年開場開工，期間由于資金問題，3次停工。2006年引入銅鑼灣百貨，招商失敗。2.地鐵商鋪，子虛烏有。地下三層的商業物業曾經出賣，原宣傳的是地鐵1號線地下通道進出口的“地鐵商鋪，現已開通的地鐵1號線地下通道卻未到達工程底商。3.政府退股，市民疑慮。原工程為政府首批招商引資工程，成都市政府持股7.5%，現已退股。病癥：地段價值無法彌

9、補區域的“老印象問題2工程推行范圍過窄，市場聚焦性小。2021年工程主要以線下推行為主，線上未做推行，客戶知曉途徑有限。病癥：酒香也怕巷子深問題3工程處于春鹽商圈和騾馬市商圈之間，如何突出不可復制的優勢？病癥：客群不對位地段可無能為力1、市場與競品的雙重壓力，麗思國際公館2021年要突破需求突圍；2、處理問題：防止紅海，差別化競爭，重新定位物業類別。總結：第一部分PART 2 麗思國際公館究竟是什么成都的高端物業從洋房，別墅一路進化到電梯豪宅，那么,麗思國際公館,究竟屬于其中哪一類?抑或它不屬于他們?麗思國際公館究竟是什么?今天，我們且將麗思國際公館歸于新的物業形狀,從這種新的物業形狀說起多倫

10、多四季世家 多倫多四季世家國際公館頂層兩千八百萬美圓售出位于多倫多新建成的四季世家酒店效力式公館的奢華頂層復式套房以兩千八百萬美圓的價錢售出，這宗房產買賣創下加拿大酒店效力式公館的售價紀錄。房主可以充分享用四季酒店的全部設備及配套效力。 多倫多四季世家工程的兩座塔樓里較高的一座包含100套企業高官級的國際公館；另一座塔樓中有110套星級酒店的公寓部分，85%曾經售出。洛杉磯麗思卡爾頓洛杉磯L.A.LIVE麗思卡爾頓酒店大廈于2021年建成，高54層，201米，是洛杉磯最高的住宅建筑；1-24層為麗思卡爾頓酒店，27-52層為國際公館，擁有17種戶型、224套奢華住宅，包括12間頂層套房；戶型從

11、89-399平米不等。住宅內部的奢華設計由Gensler建筑事務所打造，配備了麗思卡爾頓酒店可以提供的全部五星級設備，包括位于26層的屋頂游泳池、休憩室、健身中心和Wolfgang Puck 最新推出的wp24餐廳、住戶公用健身中心、頂樓泳池及SPA等；總房價在84萬美圓至900萬美圓/套之間。全球在售四季世家國際公館價格一覽項目總價（美元）總價（城民幣）房型奧斯汀四季國際公館$400萬約￥2530萬1居室-3居室波拉島四季國際公館$600萬-$1400萬約￥3796萬-￥8858萬3居室-6居室丹佛四季國際公館$89.5-$750萬約￥566萬-￥4745萬1居室-4居室毛里求斯四季國際公館

12、$500萬-$600萬約￥3163萬-￥3796萬4居室-6居室邁阿密四季國際公館$120萬$-500萬約￥759萬-￥3163萬1居室-4居室西雅圖四季國際公館$200萬-$1000萬約￥1265萬-￥6327萬1居室-3居室塞舌爾四季國際公館$650萬-$1175萬約￥4112萬-￥7434萬3居室-6居室多倫多四季國際公館$120萬-$1500萬約￥759萬-￥9491萬1居室-3居室韋爾四季國際公館$530萬-$1610萬約￥3353萬-￥1億1居室-5居室全球知名的四季國際公館，價錢均為當地最高程度中國一線城市典型國際公館價格一覽城市項目售價租金公館周邊高端住宅公館周邊高端住宅北京千

13、禧公寓70000元/平米40000元/平米35000元/月12000元/月四季世家100000元/平米60000元/平米35000元/月15000元/月上海巴卡拉公寓120000元/平米50000元/平米15000元/月上海芝大廈85000元/平米45000元/平米30000元/月14000元/月廣州新世界酒店公寓72000元/平米43500元/平米33000元/月12000元/月萬豪國際公寓78000元/平米45000元/平米35000元/月12000元/月中國一線城市國際公館售價及租金均遠高于周邊的高端住宅一倍或以上不論在多倫多四季，還是在洛杉磯麗思卡爾頓，這些高端物業均覆蓋在這個被業界稱

14、為“酒店效力式的光環下； 這種極具價值的高端物業是城市化和房地產市場快速開展進程中的必然產物。恒輝盛閣國際公寓香格里拉大酒店酒店公寓豐德奧克伍德華庭盛捷江畔效力公寓勝利的先行者效力式公寓在成都基本介紹成都盛捷江畔服務式公寓是全球最大的服務公寓運營集團雅詩閣集團入駐成都的首家服務式公寓，共擁有200套公寓單元。享有酒店服務項目基本服務付費服務1.叫醒服務2.泊車服務3.自助免費早餐4.房間清掃服務（長租客每周2次，周日及公共節假日除外）5.不定期組織活動6.免費使用健身房、泳池、桑拿1.速遞服務及送餐服務2.餐廳付費點餐服務3.機場接送服務4.洗燙與干洗服務5.商務中心服務6.每天購物車接送（七

15、天安排的地點不同）7.兒童托管服務配套設施1.會議室、商務中心2.室內恒溫游泳池3.健身中心、桌球、拳擊臺4.瑜伽/舞蹈及韻律操房5.桑拿，蒸氣浴6.前臺貴重物品保險柜主要入住人群國外企業高管居多、旅居成都的外地商務城士盛捷江畔效力式公寓房型數量出租率優惠后租價國際公館單間(68)2670%12800元/月豪華國際公館單間（78）3470%14800元/月國際公館套房(123)10350%19800元/月豪華國際公館套房(150)2550%22800元/月豪華家庭套房(191)880%35000元/月豪華復式套房(480)40%58000元/月總計20060%基本介紹成都豐德奧克伍德服務式公寓

16、是美國奧克伍德酒店管理集團在中國簽約的第九家服務公寓，擁有237套設計現代化的豪華公寓套房。酒店服務項目基本服務付費服務1.24小時前臺服務2.自助免費早餐3.定期清掃服務（長租客每周2次）4.定期組織客戶活動1.餐廳付費點餐及送餐服務2.豪華用車及機場接送服務3.洗衣/干衣服務4.商務中心服務5.寵物飼養（需簽訂協議）6.兒童托管配套設施1.會議室、商務中心（供小型常規商務辦公）2.室內恒溫游泳池、健身中心（客戶免費）3.桑拿（干蒸）、瑜伽室（客戶免費）4.餐廳（早餐自助免費，簡易正餐）5.房間內電子保險柜主要入住人群美國領事館高官、國際航空高管、外企高管（大眾、英特爾等）、富二代豐德奧克伍

17、德效力式公寓房型（面積)門市月租價優惠后租價豪華單間（49）28000元/月20000元/月國際公館單間（58）30000元/月25000元/月高級一居室（87）38000元/月30000元/月豪華一居室（93）40000元/月35000元/月國際公館一居室（95）42000元/月40000元/月豪華兩居室（127-130）52000元/月50000元/月國際公館兩居室（142）58000元/月56000元/月豪華三居室（150）68000元/月60000元/月國際公館三居室（176-184）80000元/月78000元/月基本介紹位于市中心商務區和天府廣場之間，位于地標性位置。擁有360套公

18、寓套房，由香港梁志天操刀室內設計，內部設施貴雅舒適。酒店服務項目基本服務付費服務1.24小時禮賓2.信件派送至房間服務3.每日免費享用2-6份自助早餐4.房間清掃服務（長租客每周3次）5.在第一次入住時提供歡迎套裝6.不定期組織業主聚會及外出活動1.餐廳零點菜品享受8折優惠2.豪華用車及機場接送服務3.酒店式洗衣服務4.自助餐PARTY服務5.兒童托管服務6.環球醫生預定服務7.多城會議使用仁恒寫字樓8.往返主要商業購物區的班車服務配套設施1.會議室、商務中心（供小型常規商務辦公）2.室內恒溫游泳池、健身中心（客戶免費）3.桑拿（干蒸）、瑜伽室（客戶免費）、音樂按摩室（客戶免費）4.餐廳（早餐

19、自助免費，其他點餐）5.房間內電子保險柜主要入住人群以外資企業高管為主，如法國家樂福，主要為歐美籍，少量日本客戶、韓國客戶仁恒輝盛閣效力式公寓房型（面積)門市月租價優惠后租價豪華單間50-5530000元/月16000元/月服務公寓單間34000元/月17000元/月經典單間38000元/月20000元/月豪華一居室70-8050000元/月24000元/月服務公寓一居室55000元/月26000元/月經典一居室60000元/月28000元/月豪華兩居室105-11470000元/月34000元/月國際公館兩居室78000元/月37000元/月經典兩居室85000元/月40000元/月豪華三居

20、室130-15098000元/月45000元/月國際公館三居室108000元/月49000元/月經典三居室120000元/月55000元/月基本介紹位于市中心，俯瞰錦江如畫美景，擁有26套長租公寓享有酒店服務項目1.餐廳消費享8.5折優惠，同時享有簽單特權（月底統一結算）2.泊車服務3.商務中心服務享受8折4.網球場和按摩服務享受9折5.免費使用健身中心6.國際與國內直播電話享受成本價格優惠（僅限客房內使用）配套設施客戶可享用酒店全部完善配套：1.4個特色餐廳及酒吧2.蓉咖啡西餐廳、招牌中餐廳3.室內恒溫游泳池、網球場4.宴會廳、多功能廳、演播廳5.前臺貴重物品保險柜主要入住人群國外企業高管、

21、國內石油行業高管、國內企業高管等香格里拉大酒店長租公寓房型（面積)數量出租率門市月租價優惠后協議月租價豪華一居室套房（84）10100%35000元/月28000元/月豪華二居室套房(126)1290%50000元/月39000元/月豪華三居室套房(138)40%60000元/月48000元/月總計2680%雖然，成都市場上與麗思公館類似的效力式行政公館或酒店長租公寓均只租不售；但其整體的月租金程度均堅持在30000-50000元/月；他們均獲得了良好的業績，這也預示著麗思國際公館有著良好的市場前景。由此，我們可以想象麗思國際公館，重新定位為“酒店效力式“世界500強行政公館之后，將具備極高的

22、投資報答空間。麗思國際公館改動成都目前無可售國際公館的市場格局國際公館市場不再寂寞成都目前獨一可售的超星級國際公館富力麗思國際公館富力高端物業開發，成熟的國際公館運作國際五星級麗思卡爾頓酒店聯姻典型區域典型案例面積（平米）售價（元/平米）入住率租金（元/月）年回報率市中心香格里拉公寓126以25000元/平米計算90%3900013.4%市中心盛捷江畔78以15000元/平米計算70%1500010.8%城南CBD輝盛閣105以25000元/平米計算65%4000011.9%城南CBD奧克伍德87以25000元/平米計算70%3500013.5%麗思國際公館投資價值分析成都市場上的效力式公寓，

23、目前幾乎均為只租不售，該類物業租賃市場比較火爆，到達70%以上的入住率程度。備注：年報答率=年租金收入/總投資本錢=單位租金*戶型面積*12*入住率/戶型面積*售價4.80%3.60%7.30%4.40%0.00%5.00%10.00%15.00%商鋪住宅寫字樓普通公寓效力公寓不動產投資報答對比分析投資報答率13.50%投資報答率對比分析物業類型對比5種類型的投資物業，可以很明顯從上表看出，效力公寓的投資報答遠高于市場其他常規投資物業，到達13.5%的投資報答率。現有物業最高投資報答率麗思國際公館投資價值分析 該類物業在成都尚處于起步階段，市場供應量較少，隨著成都國際化進程的加速，未來國際公館

24、具備寬廣的市場空間：1成都外籍城士成為國際公館租賃的主力軍：無論是北京、上海還是成都，外籍城士是本地國際公館租賃的主力軍。目前上海外籍城士為14.32萬城。而目前成都常駐外籍城口數量超越2.5萬城，從統計數據看，成都外籍城口約為上海外籍城口的1/6，外籍城士國際公館需求量宏大；2成都國際公館市場供應量與一線城市差距甚遠：目前上海國際公館的市場供應約10000套，北京CBD區域國際公館超越12000套，對比成都，目前市場上只需共823個套，整個市場供應量不到上海的1/10。按照外籍城口數量以及成都城市開展遠景來看，保守估算國際公館市場容量需求1600套，而目前市場上僅有不到1000套。麗思國際公

25、館研判區域內幾乎沒有競爭對手；區別市場上豪宅的扁平化競爭；酒店效力式方式吸引高端自住兼投資客，高投資報答率吸引高端物業投資客客群擴展大力促進銷售。第一部分PART 3 麗思國際公館將要做什么麗思國際公館以其特有麗思卡爾頓酒店資源，強有力的改動了傳統酒店效力與效力式酒店公寓脫節方式，在這里，擁有著完善的管家效力，超前的效力理念，完善的硬件設備，如回家般的感受吸引著高端群體朋務式公寓這里是“回家普通的感受暖和、溫馨、放松主題定位產品建議之：交付規范“廢品交付不浪費每一處，可借用項目的商業配套、酒店配套，構成有機一致。產品建議之：交付規范“廢品交付超強的硬件設備滿足城市金領不同的生活需求不輸于傳統星

26、級酒店的文娛享用產品建議之：會所功能添加這里也有著強大的商務功能企業高局會議給前來出席的商務精英提供最優質的效力產品建議之：效力內容定制強有力的軟件效力針對不同客戶的管家式效力為每一位客戶量身打造產品建議之：效力內容定制住宿+餐飲功能-中心支持功能產品建議之：效力內容定制現代功能： 文娛功能 商務功能 生活配套文娛功能：思索到客戶本身的餐飲及文娛功能，麗思可適當引入麗思卡爾頓其中涉及對內客戶的健身場所。商務功能：結合目的客戶群，每局確定商務會議廳，滿足高端商務人士的商務需求。生活配套：提供交通預定及其他的生活配套效力。產品建議之：效力內容定制利益點：最超值的效力式托管官邸中心點：總統式的奢華溫

27、馨居住增值點：星級酒店植入、管家效力根底點：購食住娛一體化帶給客戶的綜合價值吸引客戶的最主要層面帶給客戶驚喜的不測帶給客戶根本的滿足麗思國際公館的中心價值觀光渤寵商務精英企業高管周邊辦公人群量大，會聚了眾多的寫字樓，高層商務精英眾多聚集世界500強企業，將會帶來不少的高端商務人群目標客群麗思國際公館的客群定位 根據成都市場同類產品客群得出第一部分PART 4 易居為麗思國際帶來什么2021年 9億2021義務分解備注：以下一切推盤及數據均為擬定，僅作為戰略根據參考，最終以甲方義務核實為準。東華門街B1、B2塔未推出，整棟出賣B3塔毛坯出賣B4和B5塔精裝出賣B4目前是毛坯3-21層為超甲級寫字

28、樓，尾盤在售，22-40層為麗思卡爾頓酒店，目前未開業曾經開業，目前還在繼續招商還剩211套房源為推出富力史丹尼公寓富力中心麗思卡爾頓酒店富力天匯麗思國際公館順城大街體育場路上升街【富力史丹尼公寓】211套，均價1.61.8萬，目前未推，估計年后推出。【富力中心】20套左右，均價1.52.3萬，尾盤出賣。【富力麗思國際公館】B1、B2目前未推出，計劃整棟出賣，B3毛坯推出，B4當前清水，方案改為精裝產品和B5精裝推出，面積96260，套一至套四，均價1.61.8萬毛坯1.3萬。2021年總貨量14億高端工程客戶資源聯動高端占領分類來源數量/人易居資源（已成交客戶）雅居樂（別墅）150恒大金碧天下（別墅）300恒大山水城（別墅180中糧祥云（疊墅/高層）180中海城南一號（高層）100亞特蘭蒂斯（別墅）30華潤金悅灣（高層）80北