1、核心發現“全面二孩”政策實施后，二孩出生人口呈現出增長趨勢，據統計局數據顯示，2019年我國二孩出生人數達到 835 萬，二孩占比已上升至 57%，相較 2015 年分別高出 183萬和 18 個百分點。二胎家庭規模的擴大，一定程度上催生改善型換房需求的增加，那么二胎家庭換房意愿有多大？換什么樣的房才適合二胎家庭的居住生活？貝殼研究院特此展開調查，以揭示城市二胎家庭的換房意愿與實際住房需求。研究發現：各省際二孩生育存在差異，以山東、安徽、湖南和河南為代表的省份，以及少數民族集中聚集地如廣西、青海、新疆和西藏育齡夫婦生育二孩意愿較高，而東北黑龍江、吉林和遼寧，發達區域北京和上海二孩生育意愿普遍偏

2、低。二孩家庭生育意愿不足 3 成，80 后、男性、高收入群體二孩生育意愿更強，經濟因素是影響二孩生育率的首要阻礙。超 3 成受訪者要為二胎重新置換房子，主流形式為買一賣一，近 5 成受訪者購置二胎房價款達 200 萬以上，7 成受訪者換房價差在 30 萬元及以上。二胎家庭換房呈現三大特征:大“室”所趨，三居及以上戶型是主力；居住需求追求多元化與品質化；教育屬性更加重要。優質教育、大戶型與低房價較難兼得是二胎家庭普遍面臨的居住痛點。一、 二孩生育基本情況伴隨著二孩生育政策的放開，新生人口中二孩數量自 2017 年開始連續超過一孩，中國每年產生八百多萬個二孩家庭。二孩的到來也讓家庭結構、居住需求等

3、發生了很大變化。1、“全面二孩”政策下出生人口短暫回升，但總體下降趨勢不改自上世紀 80 年代嚴格推行計劃生育政策以來，經過 30 多年，我國人口過快增長的局面得到有效控制，但進入新世紀低生育水平也讓社會面臨勞動力短缺、人口老齡化等現實問題。因此，在過去十年時間里，我國實施了從“雙獨二孩”、“單獨二孩”再到“全面二孩”，一系列以放松“二孩”生育管制為核心內容的政策改革。2016 年 1 月，“全面二孩”政策放開以后，當年新出生人口達到 1786 萬人，比上一年多出 131 萬人，創 2000 年以來新高，75 后群體較強的生育意愿集中釋放，中國新出生人口迎來短暫的回升，但總體下降趨勢并沒有改變

4、。2、每年八百多萬家庭結構因“二孩”改變，改善型換房需求升溫雖然中國整體生育率處于下降趨勢，但二孩生育比例呈現明顯回升。具體來看，2013 年放開“雙獨二孩”時，新生人口中二孩占比 31.2%，到 2016 年“全面二孩”時二孩占比 40.2%，再到 2019 年二孩占比創下 57%的新高，過去三年里二孩數量連續超過一孩，中國每年產生了八百多萬個二孩家庭。二孩的到來，不只為一個家庭帶來了幸福和快樂，也會帶來負擔。經濟壓力、就業歧視、養育難題等都左右著育齡夫婦的生育意愿，而其中擺在眾多二孩家庭面前的一道門檻，便是居住空間需求的改變，二孩家庭面臨“四口之家”“三代同堂”蝸居的現象也會增多。3、二孩

5、生育意愿省際對比：山東最高、黑吉遼排名靠后基于 2016-2017 年出生人口及育齡人口測算各省全面二孩生育系數1，對比發現，以山東、安徽、湖南、河南為代表的省份育齡夫婦擁有較高的生育意愿，高生育文化認同感較強，政策放開后，補償性生育現象明顯增加；以廣西、新疆、西藏及青海為代表的省份，多是少數民族聚集區域，不受獨生子女政策影響，因此一直維持著較高的生育1 全面二孩生育系數 = （2016 年出生人口 + 2017 年出生人口）/ （2016-2017 年育齡婦女人口）*3.125，計算方法參考論文基于政策反應系數和生育系數的“全面二孩”時代省際生育差異分析。率。東北省份如黑龍江、吉林和遼寧，早

6、期受獨生子女政策嚴格限制，少生優生觀念已經得到內化，政策進一步放開對育齡夫婦的刺激作用并不大。而像一線大都市北京和上海，在物價居高、房價承壓之下，生活壓力較大，養育子女負擔較重，同時受限于戶籍制度，導致此類地區育齡夫婦生育意愿較低。二、二孩生育意愿調查當下階段，育兒成本上升讓很多家庭都感知到生育成本壓力，調查中二孩生育意愿不足三成，且不同家庭對壓力大小的感知不同，80 后、高收入人群的二孩生育意愿較高，經濟因素對二孩生育意愿影響作用明顯。1、二孩生育意愿不足三成，經濟因素是首要阻礙“全面二孩”政策已經放開近 5 年時間，但育齡夫婦很多卻處在不想生、不敢生的狀態。貝殼研究院調查顯示，適齡人口中“

7、已生二孩或有打算要二孩”的受訪者不足三成，“沒有打算要二孩”的受訪者占比 35.6%。什么在左右育齡夫婦“二孩”生育意愿呢？調查顯示，一邊是現實壓力，一邊是情感需求。在“不想生二孩原因”調查中，40.2%的受訪者認為“教育、生活等開銷大，負擔過重”是最主要原因，“房價太貴，生了二孩買不起大房子”屬于次之原因，占比 19.0%。而想生二孩的原因中，“希望一孩有個伴”是最主要原因，占比 35.5%。2、二孩家庭特征：80 后、高收入人群二孩生育意愿更強對于生育成本壓力大小感知，不同家庭不盡相同，在二孩生育意愿上也存在著差異。調查中，80 后、高收入家庭二孩生育意愿相對較高。代際比較看，80 后生育

8、二孩的意愿更高，占比 35.6%，相比 90 后，80 后已經有一定的經濟基礎積累，物質條件更為牢固；而與 80 前相比，80 后年紀小，生育風險也相對較低。收入維度看，月收入 8000 元以上受訪者二胎生育意愿普遍超過 3 成，而月收入 8000 元以下的人群二孩生育意愿尚未達到 30%。此外，男性受訪者二孩生育意愿略高于女性，占比 31.2%，而女性已生二孩或有打算要二孩的占比為 26.3%。對于女性而言，社會勞動參與率高但就業權益保障不夠，導致生育的個人機會成本高，對生育二孩顧慮也更多。三、二孩家庭居住需求洞察二孩時代，換房成為不少二胎家庭或準二胎家庭最迫切的需求之一。換什么樣的房才適合

9、二胎家庭的居住生活?調研發現，超 3 成受訪者要為二胎重新置換房子，主流形式為買一賣一，近 5 成受訪者購置二胎房價款達 200 萬以上。二胎家庭換房呈現三大特征:大“室”所趨，三居及以上戶型是主力；居住需求追求多元化與品質化；教育屬性更加重要。1、超 3 成受訪者要為二胎換大房子，高能級城市置換意愿更高隨著家庭結構的變化，小戶型房源難以滿足多口之家的居住需求，換房便成為不少二胎家庭的剛性選擇。貝殼研究院調研數據顯示，超 3 成受訪者要為二胎重新置換房子，且 8 成以上會在二孩上幼兒園之前完成換房。分城市等級看，一線城市二胎家庭中 41.1%已經換房或會考慮換房，明顯高于新一線城市（33.5%

10、）和其他低線城市（28.8%）。究其原因，一線城市購房門檻高，多數家庭先從小戶型房源上車，隨后再置換大面積房子；而新一線和其他等級城市，購房負擔相對較低，消費者選擇一步到位滿足多人居住需求的比例更高。此外，43.8%的受訪者表示生二胎不會考慮換房。原因方面，近半數二胎家庭是因換房成本過高而無力置換，另有 25%的受訪者則表示當前住房可以滿足居住需求。2、二胎換房主流形式為買一賣一，近 5 成購置二胎房價款達 200 萬以上換房成本是二胎家庭面對的一筆不小開支，48.1%的受訪者在購置二胎房時會選擇 賣掉原來的房子，再重新購置一套大房子，且在一線城市這一比例整體更高，達到 54.2%。從換房成本

11、看，近 5 成受訪者購置二胎房的總價款達到 200 萬以上，7 成受訪者換房價差在 30 萬元以上。以二胎房主流三居室2為例，對比一線、新一線 19 個城市二胎家庭購房的難易程度，數據顯示，北京、上海和深圳三居室套均總價處于較高水平，躋身于“500 萬區間”陣營；南京、杭州、廣州等 7 城市三居室套均總價超過 200 萬元，構成了第二梯隊；而合2 調研顯示，三居室是二胎家庭的主流選擇，因此我們基于三居簡要對比各城市二胎購房的難易。肥、成都、長沙等 9 城三居室套均總價尚未超過 200 萬，其中長沙三居購房套均總價僅為 109 萬，對二胎家庭更為友好。3、大“室”所趨，二胎家庭換房 9 成選擇三

12、居及以上房源“二孩”政策出臺后，城市中“四口之家”或三代同堂“多口之家”的居住格局普遍增加，相應家庭對住房面積改善的訴求也在增強。那么，多大居室或面積的房子能夠滿足二胎家庭的基本居住需求呢？貝殼研究院調研數據顯示，近 9 成受訪者選擇三居及以上房源，主流置換趨勢是兩居換三居和三居換四居，占比達到 43.7%。面積上，8 成受訪者青睞 90-150 平區間段的二胎房。簡而言之，三房已成為二胎家庭的基本配置，四居及以上房源成為改善戶型。從貝殼平臺在售房源結構來看，重點城市二胎家庭選擇大戶型房源的空間存在差距。一線城市北京和上海、二線城市沈陽、天津等，在售三居及以上房源占比尚不足 4 成；而佛山、東

13、莞、蘇州等 13 城三居及以上大戶型房源占比均在 50%以上，二胎家庭的選擇空間普遍較大。4、二胎家庭居住需求追求多元化與品質化家庭成員結構的變化，對居住空間的變革提出新的要求。調查顯示，二胎家庭對居住多元化與品質化的需求較為強烈，在居住空間配置上，收納一切的儲藏室、空間充足的衣帽間和兒童娛樂室成為二胎家庭最希望配置的功能型空間；戶型結構方面，南北通透、采光好、面積足夠大充分保證了居住空間的舒適度，成為多數二胎家庭的理想選擇。此外，在居住社區環境配套方面，二胎家庭最迫切的需求是兒童游樂設施、醫療服務配套、園林景觀等，小區內部配套的兒童游樂設施和園林景觀滿足了親子休閑娛樂的基本需求，醫療設施配套

14、則為二孩家庭提供最及時便利的診療環境。5、二胎家庭教育需求增強，超 6 成購房關注教育配套“二孩”政策的放開，在帶動大戶型房源需求增加的同時，也加劇了學區房和入學資格的競爭。畢竟對于二胎家庭來說，兩個孩子的教育問題將成為重中之重。從調研數據來看，教育資源、價格和地段是二胎家庭購房時最為關注的三大因素，其中超 6 成受訪者購置二胎房會重點考慮教育配套。此外，地段論也是二胎家庭購房秉持的要義，有 46.2%的受訪者在購置二胎房時會考慮地段因素。在具體的居住區域選擇方面，48.3%的受訪者遵循就近原則，選擇在當前居住區域附近置換，另有 42.5%的受訪者會考慮向中心城區置換，市中心完善的居住配套對二

15、胎家庭的吸引力較大。6、二胎家庭居住痛點：優質教育、大戶型與低房價較難兼得新家庭結構形式下，二胎家庭不僅僅是“多一雙碗筷而已”，更多是幸福感與居住痛點并存。調研數據顯示，52.9%的受訪者傾向于一步到位購買大房子，仍有近半數選擇多次置換或視情況而定。具體而言，換房成本太高（49.1%）、小區沒有對應的優質教育資源（41.3%）和居住空間太?。?9.9%）是擺在二胎家庭面前最切實的居住痛點。對于大部分二孩家庭來說，很難同時解決這三大痛點，以北京為例，優質的教育資源基本位于核心區域，地段優勢明顯，房價水平居高，而居住面積普遍偏小。附錄數據說明調研數據：樣本量 1502 份，覆蓋北京、上海、廣州、天津等 179 個城市，TOP40城市樣本量占 83%。分城市等級看，一線城市占比 26.9%，新一線城市占比 31.42%，其他線城市占比 41.68%。平臺數據：覆蓋一線、新一線 19 個城市，一線城市包括北京、上海