1、案例分析一丹東寬甸硼礦土地使用權轉讓用地價格評估案例分析寬甸自治縣國地土地資產評估：號：20062100593資格號：2008210045摘要：丹東寬甸硼礦是寬甸自治縣位于境內最大的國有企業，本案例分析就該企業出售土地使用權轉讓確定地價評估過程中的估價項目背景以及碰到的技術問題展開分析和探討，并就難點問題進行了詳細的分析并提出了相應的技術處理解決方法。：轉讓價格 基準地價系數修剩余法 期日修正系數正文：第一部分一、估價目的 ：丹東寬甸硼礦因企業評估項目的背景出售的需要，擬轉讓其使用的土地使用權，特委托寬甸自治縣國地資產評估對丹東寬甸硼礦的 9宗土地使用權進行價格評估，顯化土地資產總量，為確定土

2、地使用權轉讓價格提供參考依據。二、委托方概況：委托： 丹東寬甸硼礦地址： 寬甸鎮鶴大路 27 號企業性質： 全民經營范圍： 硼石開采聯 系 人： 張： 118200三、宗地概況 ：估價對象是指丹東寬甸硼礦擬轉讓的位于寬甸自治縣寬甸鎮、硼海鎮、石湖溝鄉的 9 宗國有劃撥土地，原登記面積為 1430598，經重新測量后總面積為 1520544.9 。經委托、寬甸自治縣資源局、寬甸自治縣中小企業局核準，此次評估土地面積以 1520544.9 為準，用途分別為工業用地、采礦地。大部分土地為 1958 年開始開采的老礦區，宗地內為山地，由崗、峰、溝、谷組成，平均海拔 335 米，相對高度 140 米，礦

3、區內約 5%的土地已開發為建設用地，其余 95%的土地尚未開發，植被以柞雜木為主，另有少量人工板栗經濟林四、地價定義 ：根據委托方提供的資料及現場查勘，估價對象為已開發利用的建設用地，本次評估按現狀開發程度，指宗地內和宗地外的基礎設施開發程度，即估價對象的評估價格是指在上述設定的用途和開發程度條件下，于評估基準日并設定使用年限的土地使用權價格。估價對象土地位置、土地用途、評估設定用途、評估設定年限、估價對象實際開發程度、評估設定開發程度等地價定義詳細情況詳見表 1。表1估價對象地價定義一覽表編號宗地名稱位 置設定用途登記用途實際用途估價期日的使用年期評估設定使用年期估價期日 實際開發程度估價設

4、定開發程度1礦部廠區寬甸鎮鐵南街道工業用地工業用地生產長期(劃撥土地使用權)50年(工業用地最高使用年期)宗地外六通(通路、電、訊、上水、下水、通熱)宗地內六通(通路、電、訊、上水、宗地外六通(通路、電、訊、上水、下水、通熱)宗地內一平2礦部辦公寬甸鎮鐵南街道工業用地工業用地辦公長期(劃撥土地使用權)50年(工業用地最高使用年期)宗地外六通(通路、電、訊、上水、下水、通熱)宗地內六通(通路、電、訊、上水、宗地外六通(通路、電、訊、上水、下水、通熱)宗地內一平3桿礦大西岔鎮工業用地工業用地學校長期(劃撥土地使用權)50年(工業用地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內三通(通路、電、訊)

5、宗地內一平宗地外三通(通路、電、訊)宗地內一平4桿礦辦公大西岔鎮工業用地工業用地辦公選場長期(劃撥土地使用權)50年(工業用地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內三通(通路、電、訊)宗地內一平宗地外三通(通路、電、訊)宗地內一平5桿礦采礦大西岔鎮采礦地采礦地采礦尾礦長期(劃撥土地使用權)50年(采礦地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內三通(通路、電、訊)宗地外三通(通路、電、訊)6磚廟子礦輸電硼海鎮小湯石村采礦地采礦地輸電線路長期(劃撥土地使用權)50年(采礦地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內三通(通路、電、訊)宗地外三通(通路、電、訊)7磚廟子礦辦公硼海鎮

6、小湯石村工業用地工業用地生產長期(劃撥土地使用權)50年(工業用地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內三通(通路、電、訊)宗地內一平宗地外三通(通路、電、訊)宗地內一平8磚廟子礦采礦硼海鎮小湯石村采礦地采礦地采礦尾礦長期(劃撥土地使用權)50年(采礦地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內三通(通路、電、訊)宗地外三通(通路、電、訊)9甬子溝尾礦石湖溝鄉甬子溝村采礦地采礦地尾礦長期(劃撥土地使用權)50年(采礦地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內三通(通路、電、訊)宗地外三通(通路、電、訊)第二部分評估項目采用的估價方法一、估價方法的確定 ：依據城鎮土地估價規程以

7、及估價對象的具體條件、用地性質及評估目的，結合估價師收集的有關資料，考慮當地地產市場發育程度，決定采用基準地價系數修、成本近法進行估價，主要從(1)寬甸面考慮：自治縣土地基準地價已經，宗地地價修正體系較健全，且待估宗地位于基準地價履蓋區域，因此，可采用基準地價系數修進行估價。(2)評估對象是工業用地，經所在區域有近年來的征地案例可供參考，土地取得費及相關稅費等有據可依，因此適宜采用成本近法評估。（3）采礦地參考使用工業用地基準地價及修正體系。二、基準地價系數修技術難點及解決方案1、基準地價存在一定滯后性。根據寬甸自治縣城區基準地價（寬價【1995】001 號），基準地價的內涵為基準日于 199

8、5 年 1 月 1 日，土地開發程度為紅線外“三通”，紅線內場地平整條件下不同級別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價。由于本次估價采用的是 1995 年度的基準地價，隨著當地經濟的不斷發展，采用1195 年確定的基準地價存在一定的滯后性。為解決這個問題，本次估價在期日修正時，適當采用了的貸款利率來確定修正系數，從一定角度上了該宗地的測算結果，經對周邊地區詳細的土地市場和綜合分析后，認為通過技術處理后的價格能更好地反映區域價值的表現。2、本地沒有地價指數期日修正系數的確定。期日修正系數取值的依據種類繁多，主要有中房價格指數、綜合用地價格指數、分類用地價格指數、價格變動系數；有直接運用價格指

9、數，也有運用統計的、數學的方法調整價格指數后再運用。寬甸自治縣物價局在網上了 2001 年至 2005 年主要市州房地產價格指數，但從 2005 年度后，寬甸自治縣物價局未價格指數，本次估價是采用的利率做為期日修正的參考，假設從貸取等額土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理論基礎。三、成本近法技術難點及解決方案1、土地取得費（包括土地補償費、安置費）難以確定。2、國家不斷變化有償使用費、農用地占用稅等不斷提高。四、土地價格的確定經估價現場查勘和當地地產市場情況分析， 按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇了基準地價系數修和成本近法兩種估價方法進行了評估，兩種方法估價結果有一定差異：經評估分析認為，基準地價系數修評估是依據寬甸縣依法的基準地價資料，有合法依據；利用成本近法評估，也有準確、的數據來源。故本次評估取兩種方法平均值做為最終評估結果第三部分評估項目的難點解決辦法及啟示一、基礎資料的收集整理對做好評估工作非常重要。基礎資料主要包括歷史地價資料、房地產交易資料、土地招拍掛資料、房地產平均售價資料，這些資料在確定一個評估項目最終估價結果時具有很高的參考價值和說服力。二、評估中遇到的某些無法確定的