1、第一部分物業企業風險分析任何企業在經營過程中都會面臨風險，作為商業地產管理服務 的主體，物業企 業在提供物管的過程中囊括了大量繁雜瑣碎的工作, 另一方面，各類業主對物管質量的要求越來越高，法律意識和維權 意識不斷增強，對于同一個物業的業主容易形成利益共同體，因此 在與物業企業處 理糾紛的過程中給物業企業造成了較大的壓力。與 此同時物業企業 經營逐步法制化，規范化，隨著中華人民共和國 物權法、物業舞條例先后頒布，物業企業經營過程中的責任也更加明確，物業企業經常所面臨各種矛盾、糾紛、甚至經濟索賠 的處理與調解。物業企業在日常 經營過程中面臨的主要風險有：一、治安安全引發的賠償責任風險物業園區的治安

2、 安全主要表現為園區內的盜竊、搶劫、毀損、 人身侵害等暴力、非暴力犯罪行為和其他應受治安處罰的行為。現 在園區已逐步開 始實行封閉式管理，但若園區保安巡邏不及時，發 生入室盜竊案件時，會使業主的財產受到損失，業主在與犯罪分子 的斗爭過程中其人身安全極易受到侵犯。因保安等秩序維護員沒有 履行其職責，業主必然會要求物業企業對其進行賠償。另外，一些業主以園區得不 到安全保障為由拒絕交納管理服務費，使后續的物 管工作難以開展。二、消防安全引發的賠償責任風險消防安全是物管 工作中最重要的，但也是最容易被人忽視的一 項工作。物管人員素質不同，對消防安全的重視程度也不同，因此也可能造成園區的消防安全隱患多，

3、嚴重影響到業主的人身、財產 安全。物業園區消防安 全管理主要存在以下問題：消防管理責任落實不到位，缺少統一的消防管理辦法和制度；消防設施存在損壞、擅自停用、滅火器材缺乏保養等問題， 在這種情況下，一旦發生火災將失去救火的最佳時機；園區亂停車現象 嚴重，電瓶車占用消防車道，堵塞了消防車 輛的進入；物業企業人員未 接受專業的消防安全知識培訓，不懂如何檢 查園區消防設施，出現消防事故時不知如何處理。火災可能造成受 害家庭的生命財產的重大損失，甚至可能引起 樓房及臨近樓房 業主的生命財產的重大損失。火災事故對物業企業品牌會產生巨大 影響，且物業企業需承擔相應的經濟賠償責任。三、車輛管理過程中的賠償責任

4、風險物業園區車輛安 全風險主要包括兩個方面：一是園區及地下車 庫交通安全管理 風險，在保證園區交通安全的前提下，使得行人和 車輛能夠出行暢 通，避免車輛之間的碰撞、刮擦和對行人、園區設 施的安全造成損害等；二是園區及地下車庫內車輛的停放安全管理風險，主要是如 何制定車輛進出管理制度，對車輛停放狀況進行監 控，防范和制止園區內外人員對停放車輛及車內財物進行的不法侵 害行為等。物業 企業在提供停車場服務的過程中，若因疏忽過失導致業主車輛的損 壞、丟失，物業企業需對此承擔相應的經濟賠償責 任。在目前的物管過程中，停車場因為發生車輛副擦碰導致業主向物 業企業索賠的風險是物業企業面臨的最大風險點之一。四

5、、設施設備安全引發的賠償責任風險物業園區設施設 備的安全管理風險，是指物業企業為業主的生 活居住、設備使用等提供安全保障，防止業主的人身、財產遭受損 失，而進行的對 園區內設施、設備的安全檢查與管理等活動。在實際的物管工作中，物業園區內設施設備的安全隱患可以分為以下幾 個方面：一、園區公用設施、設備安全隱患，如電梯、路由器、弱電機房、變配電室、變壓器、封閉式母線梢等供電設施設備發生故障、水暖管線未及時進行維護、管道爆裂導致財產損失等；二、園區景觀構造、休閑設施安全隱患，如燈具、器材脫落、 斷裂致人傷害等；三、園區內物品堆放、設備安裝、施工安全隱患，如園區因道路、雨水井、化糞池等維修開挖作業未加

6、有效防護或提醒，而致行 人墜落傷害；四、廣告牌等高 空物體墜落導致車輛及人員傷害等。物業企業對于公 共區域內管道等設施設備需根據物管協議提供維修、維護、保 養等服務，若因物業企業工作疏忽過失導致公共區域內設施設備損壞致使業主等他人遭受人身傷害或財產損失時，物 業企業需承擔相 應的經濟賠償責任。五、自然災害及意外事故引發公共部位設施設備的財產損失風險物業項目內公共 部位的設施設備經常處在24小時運轉無停歇的狀態中，自然災害或者意外事故發生時極易導致設施設備的損失，如大風刮落物品導致高空墜落致人損害；老鼠、貓等動物竄入園區配電房引起配電設備的損壞等，物業企業在修理、更換設施設備或 零部件的過程中也

7、要承擔相應的經濟損失。第二部分物業企業投保方式財產一切險主要保的是園區的公共設備設施等財產（包括建筑物主體、智能化弱電工程、消防工程、變配電系統等），傷費是按照 其工程造價進行 計算的，雖然費率不算高，但因造價均較高，故保 費的支出也較大。雖然對財產一切 險的投保有利于規避相應的風險，但園區相關 財產的權屬屬于 全體業主所有，目前的財產一切險保費卻均由公司 支出，隨著公司的快速發展，長此以往，保費的支出將成為公司的 一項大成本。畢 竟，我們只是為全體業主在管理、維護相關的設備設施，業主才是所有財產的真正主人因此，我們應建議業主委員會為全體業主所擁有的財產進行投保 才是最合理的保 險方式，當然，

8、保險費用也應由其承擔，而并非由 我們支出。所以，在投保時，我們要向業主委員會提出保險的建議， 為其解釋投保的初衷是為全體業主提供保障。由于費用可從經營性 收益中支出，不需要再額外增加業主負擔，相信業主委員會還是比 較容易采納我們的建議的。根據以往案例分析，財產一切險的案件 主要發生在雷暴 天氣較多的夏季，主要是對智能化工程、變配電系 統等方面遭雷擊，下暴雨或者水管爆裂使電梯進水造成損壞等方面。建議在投保時注 意選擇投保的內容，對容易出險的項目進行重點參 保。中華人民共和 國保險法第一百一十八條規定：保險經紀人是基于投保人的利益，為投保人與保險人訂立保險合同提供中介服 務，并依法收取傭金的機構。保險經紀人的業 務操作主要有以下幾個特點：1、法律保證：保險經紀人通過與客戶簽訂委托協議，站在客戶 的立場上為其提供風險管理建議與保險服務。由于保險經紀人在辦理保險業務中的過錯，給客戶造成損失的，由保險經紀人承擔賠償 責任。2、量身定做：保險經紀人通過了解客戶風險狀況，對客戶的保障需求進行充分 分析，為其量身定做合理的風險管理和保險方案， 并在市場上尋找 最合適的保險公司及再保險公司予以承保。3、規模效應：保險經紀人通過規模購買效