1、百度文庫-讓每個人平等地提升自我 百度文庫-讓每個人平等地提升自我1.1.1.2.1.3.第22.1.2.2.2.3.2.4.第33.1.3.2.3.3.第44.1.4.2.4.3.4.4.4.5.4.6.1（模板）萬科.房地產項目可行性研究報告第1章 總論項目背景與概況主要技術經濟指標問題與建議章項目投資環境與市場研究投資環境分析區域房地產市場分析銷售預測營銷策略章建設規模與項目開發條件建設規模項目概況現狀項目建設條件章建筑方案設計依據項目設計主題和開發理念項目總體規劃方案建筑設計結構設計給排水設計第5章第6章第7章第8章第9章第10章節能節水措施設計依據建筑部分節能設計環境影響評價編制依據

2、環境現狀項目建設對環境的影響環境保護措施勞動衛生與消防指導思想職業安全衛生健康對策與措施消防設計組織機構與人力資源配置組織機構人力資源配置項目實施進度項目開發期項目實施進度安排項目實施過程控制措施項目招投標工程項目招標投標概述工程項目招標投標因素分析招標依據招標范圍招標方式第11章投資估算與資金籌措投資估算資金籌措第12章財務評價項目評估依據財務評價基礎數據的選擇財務評價不確定性分析第13章社會評價項目對社會的影響分析風險分析社會評價結論第14章研究結論與建議可行性研究結論建議第1章總論1.1.項目背景與概況1、項目名稱：湘水明珠居住小區一期（1、2、3號樓）項目2、承辦單位概況單位名稱：衡陽

3、富邦升輝房地產開發有限公司單位性質：有限責任公司（外國自然人獨資） 注冊資金：港幣2,000萬元單位住所：衡陽市珠暉區沿江路29號業務范圍：房地產開發、銷售 法定代表人：吳小平企業負責人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南。現 年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業于 長沙鐵道學院，獲學士學位；1986年分配到廣州廣鐵集團任 職；1989年調任廣州市團委工作；1990年調任廣州市花都 開發區任副主任；1992年起從事房地產業，創建廣州富邦升 輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華 樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區，多次獲 得花都區納稅先進民營

4、企業家稱號。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠及其地區投資房地產開發，其中在加拿大興 建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區。2006年4月12日創建衡陽富邦升輝房地產開發有限公司，任執行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風光帶并建設大型住宅小區一 湘江明珠。為提高衡陽人民的生活質量、提升衡陽的城市 品位貢獻力量。建設單位簡介：衡陽富邦升輝房地產開發有限公司是由衡陽 市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨 資企業，并經衡陽市工商行政管理局批準成立的一家房地產 開發、銷售為一體的綜合性開發經營企業，公司下設管理部、技術部、財務部、工程部、銷售部等，現有職員26人，其中高級職稱1

5、人，中級職稱7人，公司人員大都是經驗豐富 的專業人員，年開發能力為 50萬多平方米。公司負責人吳小平先生于 1990年開始涉及房地產，并于次年 注冊成立了廣州市富邦升輝房地產開發有限公司，十五年間 先后開發了總建筑面積 60余萬平方米的中、高檔住宅，總 開發套數5000多套，銷售業績一直良好，曾創廣州市花都 區樓盤銷售之最，是廣州市花都區納稅先進民營企業，花都 區經濟發展先進企業，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區先進民營企業家”榮譽稱號，花都區的主要領導都稱該公司“實力較雄厚，開發建設能力較強”。2006年3月，由衡陽市委領導帶隊考察組一行5人親赴廣東對湘江風光帶南段建設意向單位廣州市富

6、邦升輝房地產開發有限公司進行了為期 3天的考察并參觀了其開發建設的翠 華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察一致認為廣州市富 邦升輝房地產開發有限公司具有實力，具備項目建設開發資 質，并完全有能力把湘江東岸風光帶南段建設成為理想中的 人文和諧小區。衡陽富邦升輝房地產開發有限公司擁有資產 2.4億，其中已 擁有土地使用權面積為 238畝，按每畝70萬元估價（已完 成征地拆遷）近1.7億，另外風光帶建設投資 7521萬元。3、可行性研究報告編制依據與委托方簽訂的咨詢協議；國家計委計辦投資200215號審定的投資項目可行 性研究指南(試用版)；國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的建設項 目經濟評價方法

7、與參數(第三版)；城市房地產開發經營管理條例；房地產項目經濟評價方法。4、編制范圍依據國家有關政策、法律、法規、規程、規范，對湘水明珠 居住小區一期(1、2、3號樓)項目建設的目的、必要性、項目 區域概況、項目規劃方案及建設內容、項目建設組織管理、 項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、 財務分析、 項目風險分析等方面進行全面論證和研究。5、項目提由的理由項目建設符合國民經濟發展當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊發展時期，為了促 進國民經濟的穩步健康發展，必然要求擴大內需，優化消費 結構，把住宅建設作為推動國民經濟發展的支柱產業之一。 根據國家統計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動

8、作 用約1.52個百分點。衡陽房地產占 GDP的比重還將快速 上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。根據國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，到2008年，我國城鎮居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%,城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發展目標是戶均一套、人均一室，力爭 2010年達到人均建筑面積 35平方 米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經 濟的持續健康穩定發展，將建筑業列為國家的支柱產業之 一。因此，本項目的建設是國民經濟發

9、展的需要。項目對城市建設將起到促進作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯參政議政聯合調研課題組向湖南省委、省政府提交的“3+5”新型城市群建設及產業發展思路與對策研究總報告中，提由要把“ 3+5”新型城市群打造成為功能互補 的高新產業聚集區、發展布局合理的新型城市連綿區、中部 領先的現代大商業區、環境優美的綜合生態區。衡陽作為“3+5”新型城市群建設的中心城市之一，其經濟 發展速度在湖南區域經濟中領先地位更加突生，對全省各地 乃至中南地區都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發展建設的環境下，衡陽市委市政府提由要 突由衡陽城市形象建筑，提高衡陽

10、城市品位，加強城市輻射 功能的目標。根據湖南省住宅與房地產業2010年規劃，未 來10年內湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮人 均住宅建筑面積增加到 30.18平方米。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小， 而且居住條件也比較差， 與湖南省住宅與房地產業發展規劃相差甚遠。因此，改善衡 陽市人民的居住條件已經成為衡陽市政府特別關心的問題 之一。同時，隨著衡陽經濟的發展和人民生活水平的不斷提 高，人們對居住環境等方面的要求也越來越高，近年來實施 的房地產開發建設就是為了使衡陽城市居民的生活環境、居 住環境不斷得到改善。湘水明珠居住小區一期（1、2、3號樓）項目符合衡陽城市建設 總體規劃，貫徹了

11、“3+5”城市群建設的發展戰略，其對加快城鎮化進程，美化城市空間，創造新的城市景觀，提升城 市品位都具有積極意義。解決勞動就業的需要由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，部分行業職工下 所再就業也就在所難免，廣開就業渠道，解決人民的生活與 就業問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、 由口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的 政策仍然是繼續保持投資總量的穩定增長，以創造更多的就 業機會。據有關權威人士測算，我國 GDP每增長1個百分點，全國 可新提供80多萬個就業崗位，而住宅投資每增加10%,大 約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供 40多萬個就 業崗位。因此，住宅

12、建設投資的增加對于增加社會就業機會 有著不可忽視的作用，而本項目作為衡陽市重點商品住宅建 設項目工程之一，將為增加衡陽市當地社會就業崗位作由一 定的貢獻。6、擬建地點本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20,936.7平方 米，小區西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東 隔規劃中的小區小學與中天路相連、北至小區北部主路口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米，距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公 里，自然環境優越，道路交通便利。7、預期目標湘水明珠居住小區一期（1、2、3號樓）項目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上，建設總容積率為 2.63

13、,建設密度 為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟（1-3號樓）高 層電梯住宅房（其中住宅面積 47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。8、主要建設條件湘水明珠居住小區一期（1、2、3號樓）建設項目是“湘水明珠” 房地產開發項目的一部分，該項目分城市基礎設施建設（沿 江風光帶）和商住房開發兩部門進行，項目以建筑、自然與 人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態、 養生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基 礎設施建設，促進經濟社會可持續發展，把衡陽建設成為區 域性中心城市，珠暉區啟動了湘江東岸南段沿江

14、風光帶堤路 工程的建設。經考察，在中國 2006年中國中西部招商會中 引入了富邦升輝房地產開發有限公司，對該項目進行投資建 設，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設協調領導小組，由原 市委副書記王雄飛任組長，珠暉區委書記段志剛任副組長， 市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區負責人擔任成員。將東岸風光帶南段建設項目納入省、市重點項目。考慮到該 項目投資大、建設周期長，帶來的經濟效益及社會效益明顯， 對該項目享受相關優惠政策， 并下發了衡政發200620號文,“關于湘江東岸南段堤路建設工程實施細則的通知，該 通知第五條規定用地控制范圍。“在湘江東岸南段堤咱東廂可開發的土地范圍內，根據投資方從事基礎設施建設的投資 額加20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發用地，由市規劃、國土資源等部門經依法批準后將用紅線劃歸 投資方實行控制開發。第六條規定了東廂用地由讓價。“已改制企業原則上按改制拍賣價取得土地使用權；正在改制的 企業，按市政府和省政府相關文件執行，整宗土地采取桂牌 方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公 司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發，市建衡實業有限公司納入湘江東岸南段堤