1、高品質養生養老從這里開始鑫海.頤和城1目錄品牌篇高品質養老導入方案營銷篇營銷策略銷售目標及營銷推廣部署市場篇養老地產前景分析全國房地產市場鄂爾多斯市概況鄂爾多斯房地產概況各版板塊市場分析置業群體分析2市場篇3養老地產前景分析中國現有老齡人口已超過1.7億，且每年以近1000萬的速度增加，有關專家預測，到2050年，中國老齡人口將達到總人口的三分之一。對老年人的生活照料、康復護理、醫療保健、精神文化等需求日益凸顯，養老問題日趨嚴峻。所以，在國家“十二五”期間，養老產業已經成為國家重點扶持的產業。同時，隨著中國老齡人口的不斷增長和目前“421”家庭人口結構的增多，我國傳統的家庭養老模式必然會向社會

2、化養老轉變，從目前的發展趨勢來看，為了滿足不同人群的養老需求，將會出現各種檔次的養老機構。4目前，我國的養老地產發展處于一個五年期（試驗期），開發商在這個階段要創立品牌，占領市場地盤，開發項目的規模要適度、項目區域布局要合理，項目開發首選中心城市和經濟發達地區城市，市場客戶以高端為主，開發商在開發產品和經營產品過程中不求高額回報但要穩中求勝。可以肯定：十二五期間，政府對養老地產產業政策支持將會大幅增加綜上所述：十二五期間房地產公司轉戰養老地產將是一個巧抓機遇，化解劣勢，主動迎接挑戰的戰略決策，定會迎來新的大發展。5全國房地產市場十二五期間，中國房地產產業發展仍要以居民住房消費為基礎，養老地產市

3、場需求巨大。 隨著我國城市化進程和居民消費水平的提高和生活質量的提高以及老齡化社會的來臨，這就為高品質養生養老提出了更高的要求。根據發達國家的經驗，居民在滿足吃、穿、用需求之后，對養老的需求就會明顯上升，這些對養老產業產生決定性的影響。“脫困”后的高品質養老住房消費群體將是養老地產發展的支撐。這將為廠商提供巨大的商機，使老年產業的發展前途無量中國房地產市場想保持健康發展，就必須擠掉不必要的泡沫，必須要向居民住房消費的水平靠近。所以，近期國家宏觀調控制政策將不會有減緩跡象。地產行業的整合2013年結束在國家宏觀調控政策不減緩的情況下，地產產業承銀根也將緊縮，各種融資渠道嚴管，融資越來越困難，且融

4、資成本將會大大增加，市場觀望氛圍也將會較濃厚，在銷售不暢的情況下，更會加劇地產集團資金壓力越來越大。經過這輪國家財務杠桿，2012年地產市場將是個重要的整合期，預期，在2013年房地產市場整合將完畢。6綜上所述：十二五期間鑫海集團進軍中國最優秀的專業老年地產開發是迎合社會，滿足社會需求的重大契機。7鄂爾多斯市概況8鄂爾多斯市位于內蒙古自治區中南部，西、北、東三面被黃河環繞，與包頭市、呼和浩特市隔河相望，構成內蒙古中部區域經濟的“金三角”。南部臨古長城，與晉、陜、寧三省毗鄰，具有對外開放的地緣優勢。全市轄東勝區、準格爾旗、達拉特旗、伊金霍洛旗、烏審旗、杭錦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗等8個旗區，全市

5、總面積8.7萬平方公里，總人口154.8萬人，其中蒙古族17萬人。是以蒙古族為主體、漢族占多數的地級市。近年來，鄂爾多斯受資源性產業開發的影響，整體經濟飛速發展，GDP增長排名全國前列，人均GDP更是達到了全國領先水平，第三產業發展也非常迅速。鄂爾多斯市位于內蒙古中南部，與包頭市、呼和浩特構成內蒙古中部區域經濟的“金三角”城市地位9揚（羊絨）年產羊毛970萬公斤，皮張233萬張，被譽為“軟黃金”的阿爾巴斯山羊絨70萬公斤，占內蒙古三分之一，全國的六分之一。眉（煤炭）鄂爾多斯煤炭已探明儲量1496億噸，約占全國已探明儲量的六分之一。吐（陶土）天然堿儲量6000萬噸，食鹽1000萬噸，芒硝70億噸

6、，石膏儲量35億噸，石灰石65億噸，高嶺土65億噸。氣（天然氣）天然氣已探明儲量7504億立方米，占全國三分之一。其中蘇里格氣田儲量規模達到5000億立方米，是我國特大型氣田。城市資源富集，“揚眉吐氣”四字體現了鄂爾多斯資源的極大豐富，是城市經濟發展的動力源城市資源2010年鄂爾多斯煤炭、電力、冶金、化工等優勢產業實現增加值90%以上，成為拉動工業生產快速增長的主要動力。2010年鄂爾多斯市三次產業結構比例由上年的5.4：55.0：39.6調整為4.3：55.0：40.7。 2010年規模以上工業增加值構成圖10鄂爾多斯城市未來主要發展方向為西部鐵西區、罕臺及南部新城康巴什1. 城市向西發展戰

7、略東勝區為鄂爾多斯市市區，是自治區呼包鄂經濟“金三角”的重要一極，是鄂爾多斯市政治、經濟、文化、交通、信息中心。向西發展主要是沿鐵路以西片區，稱之“鐵西區”，是東勝區區政府所在地，未來幾年將形成行政、商務、辦公、居住、交通的綜合區域。罕臺將會成為城鄉統籌示范區2. 城市向南發展戰略優化城鎮體系，以產業為支撐，構筑“一市三區、環狀輻射”的城鎮發展格局。突出中心城市建設，盡快將東勝、康巴什、阿鎮城市核心區建成60萬以上人口的區域中心城市。東勝罕臺康巴什25公里城市發展鐵西11罕臺廟：本案作為罕臺最大開發項目，將是帶動整個區域和城市發展的活力和引擎本項目開發規劃面積為1200平方公里，規劃建設大型公

8、園1處，其中包括山體生態公園（占地1000余畝）、馬頭琴廣場（占地450余畝）、計劃和政府的3園聯動運作本項目位于罕臺核心區位，是目前東勝乃至整個內蒙古最大規模的養老復合地產開發項目。鑫海集團致力于將本項目打造成中國最具魅力和特色的高端養生養老園區社區，為實現“高品質養生養老”的目標而努力。相信通過本項目的成功運作，將給東勝及鄂爾多斯市增添新的亮點，有力帶動區域及城市發展升級。罕臺12康巴什：市政府所在地，定位為城市政治文化、金融、教育中心，但由于區位及交通問題，現狀人氣不足康巴什新區位于鄂爾多斯市中南部，是鄂爾多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和轎車制造業基地。按照鄂爾多斯整體規劃

9、，康巴什新區最終要與東勝及阿鎮共同發展成為百萬人口的現代化中心城市，預計到2020年新區城市人口達到30萬。鄂爾多斯市府將遷址新區。市府廣場康巴什新區距東勝老城區較遠（約25公里），現階段仍處于發展初期階段，商業、醫療、教育等配套設施仍不完善。目前康巴什新區的居民僅有市政府及相關單位的工作人員，且他們日常銷費、購物等活動仍要前往東勝老城區。其他常住居民較少。VS長期發展利好現狀人氣不足康巴什13綜上所述鄂爾多斯是中國未來幾年經濟最活躍城市14鄂爾多斯房地產概況2008年5月非城中村改造工程全面放開，7月，首次推出土地拍賣。商品房市場供應和需求上升，產品質素提升，房地產向市場化、規范化方向發展。

10、投機炒作盛，致使許多房地產項目陷入停頓，樓盤爛尾，房價下降。消費者住房主要依靠福利分房導致內需不足，空置面積增加，房地產市場發展不成熟。19992004年20052008年2008年5月萌芽期城中村改造期快速發展期暫停城區土地出讓，暫停批準新開工住宅項目，全面停止機關、企事業單位自建住宅，引導居民二次置業，保障城中村改造項目商品房能順利消化，價格開始回升。15土地實現招拍掛，本土開發商卷起 大興集團、萬正集團、蒙泰、伊泰等紛紛進駐地產，大幅提升鄂爾多斯房地產的整體開發水平。 年度成交宗數用地面積建筑面積樓面地價2007101456702634062130200829635045 4557200

11、941547280 5668鄂爾多斯近3年土地招拍掛情況16施工面積近年大幅增加，銷售面積快速提升隨著非城中村項目的放開，鄂爾多斯近年的商品房施工面積大幅增加，預計未來的供應相應增加；需求方面，銷售走勢過快，年成交量在180萬平方米左右民間借貸進入房地產，將會對地產行業形成強烈的沖擊，2010年鄂爾多斯普通住宅價格平均水平會逼近6700元一平米。17外來需求占重要地位，客戶快速增加購房客戶：外來需求所占比例超過2成，平均購買均價為4680元一平。戶型為100平米以下。近年其他需求也快速上升。平均購買價格為4000元左右，戶型為80平米。本地暴發戶需求極大占五成左右，平均購買價在6320元左右，

12、戶型為140平米左右，而且需要品質。投資客需求2成，主要購買寫字樓，公寓，品質較高的樓盤。而且不需要物業，目的是盡快轉賣。2008年鄂爾多斯房價平均漲幅在17%左右，2009年漲幅突破26.78%18鄂爾多斯市板塊市場分析19目前鄂爾多斯房地產市場的熱點區域主要集中在天驕路沿線、鄂爾多斯大街及鐵西新區，共形成5大板塊天驕路鄂爾多斯大街天驕南路板塊鄂爾多斯大街板塊天驕北路板塊鐵西板塊中部板塊天驕南路板塊：板塊特征：目前在建、在售項目最為集中的板塊，但環境較差，配套設施不完善，居住氛圍不佳。因為與康巴什的便利程度，未來發展看好。產品形式：住宅社區為主，高層、小高層較多，另有部分寫字樓、酒店式公寓、

13、商業等。目前售價：住宅4500-5500元/平米，寫字樓7000-8500元/平米，酒店式公寓6500元/平米，住宅底商1.1萬-2.2萬元/平米。代表項目：維力西帝景峰匯、大恒儷城、恒利國際廣場鄂爾多斯大街：板塊特征：商業、商務氛圍較濃，目前以綜合體項目為主。產品形式：寫字樓、商業、酒店式公寓產品較多，住宅以高層、小高層為主。目前售價：住宅5800-6800元/平米，寫字樓7500元/平米左右，酒店式公寓6800-8200元/平米，商鋪1萬-3萬元/平米。代表項目：創世紀、正東金地、景泰園樓市板塊分布20世紀城整體房地產市場發展不成熟，營銷水平有待提高整體產品力水平不足，缺乏高品質精品樓盤目

14、前鄂爾多斯房地產營銷、咨詢、信息、經紀代理等房地產服務機構較少，服務體制不成熟，專業能力不足。目前鄂爾多斯的房地產項目在規劃、配套、服務等產品力方面，表現，樓盤整體素質不高，高品質精品項目極為缺乏。泰恒福滿園 學府領地水岸國際鄂爾多斯房地產整體市場仍處于發展階段，行業和市場成熟度不高，未來具備較大的提升空間發展水平2122鄂爾多斯市板塊市場分析22整個城市人民生活富裕，財富人群數量多，購買力強，他們的重復購買是支撐房地產市場快速發展的主要因素客戶分類私營企業主，政府官員本市機關事業單位、私營企業主或高級政府人員、企業高管或成功商人等高端人群，中高檔住宅的主力客戶群。客戶特征：事業有成，財富積累

15、豐厚，置業不僅是居所的舒適享受，同時是身份與財富的象征。置業需求：別墅或花園洋房等類別墅產品以本地能源企業的職工為主，如鄂爾多斯、億利、伊泰、華研、萬正等企業員工。及其他企業里的中高管理層。客戶特征：收入穩定，承受能力強。樂于追求 新鮮事物，對社會潮流比較關注。年輕新富人群，通常選擇城市中比較繁華的區域置業，能夠承受較高的單價，通常需求面積較小。客戶特征：事業處于上升期，收入水平高，投資意識較強。置業需求：兩房、三房。政府對拆遷戶的補償較多，每戶平均100萬以上，多數家庭拆遷補償在300萬-500萬之間，價格承受能力較強。城區白領（本地大企業員工）個體商戶拆遷戶發展情況置業需求：舒適二房、三房

16、。客戶特征：由拆遷獲得大量補償金，剛性購房需求，承受能力較高，傾向130平米以上的大面積戶型。置業需求：以大三房為主。23項目規模鄂爾多斯規模項目以高層主導，規模在150-300套之間冰河灣、君太華府等盤物業類型豐富，高端。項目名稱占地（M）總建（M）總戶數本期規劃冰河灣1700001800001200二期6棟9層，12棟11層300多套麗景灣25173433813682棟18層 2棟25層星月灣8592493543202棟25層君太華府12652379572912棟18層華研香水灣6450019600011304棟32層232套太岳府1521棟30層鄂爾多斯家園73238618653124棟

17、19-32層君太華府二期鄂爾多斯.家園24項目名稱布局戶型面積比例麗景灣一梯二戶四房二廳二衛14045%四房二廳二衛16845%復式24510%華研。香水灣二梯二戶三房二廳二衛141-14621%三房二廳二衛16421%四房二廳二衛18329%四房二廳三衛201-20429%星月灣二梯四戶/六戶二房二廳7610%三房二廳二衛135-14640%四房二廳二衛170-19550%君太華府二梯三戶/四戶三房二廳二衛131-17080%四房二廳二衛19414%五房二廳三衛2852%復式220-3274%項目名稱布局戶型面積比例太岳府一梯二戶四房二廳三衛190-21096%復式3664%冰河灣三梯六戶一

18、房一廳5932%三房二廳二衛150-15132%四房二廳二衛176-18432%復式155-3454%鄂爾多斯。家園三梯二戶/五戶二房二廳103-1088%三房二廳二衛133-1438%四房二廳二衛193-20242%五房二廳二衛24632%復式211-22110%戶型面積252008年上半年高端大盤均價集中在50007000元/平方米（毛坯）。大部分樓盤由于產品定位不當，設計欠佳，加上房地產大環境影響，導致市場消化速度普遍較慢推出時間項目名稱洋房均價銷售周期2008年君太華府65003年2009年星月灣72002年麗景灣59003年冰河灣68002年恒景花園48003年太岳府59002年旭日

19、灣50003年君太華府69002年華研香水灣65003年價格及銷售情況26鄂爾多斯欠缺全國性品牌發展商，樓盤影響力不夠高層物業成為目前一線高端大盤開發主流完善配套、專業物管直接提升樓盤檔次，鄂爾多斯本地人尤其受落物業環境影響、高端，品質成為最核心賣點，價格高低主要取決于檔次的優劣近年鄂爾多斯大盤開始運用時尚新穎外立面風格130-200平方米的大三房、四房是目前市場主流產品產品設計注入了較多豪宅元素，但舒適有余，尺度不足高端物業目前均價在6500-8500元/平米（毛坯）之間，銷售情況理想在售項目小結27 高端豪宅未來供應量以鐵西及罕臺板塊為主，康巴什板塊供應量相對較少； 與其它兩板塊相比，罕臺

20、塊缺乏品牌發展商進駐； 罕臺板塊豪宅市場還有很大的發展空間。板塊舊城區板塊康巴什板塊罕臺板塊在售項目個數542未來供應項目個數（含舊盤新推）743品牌發展商進駐萬正集團，伊泰，天宇億利資源蒙泰億利，鑫海未來供應量小結28購房主要目的：長期家庭居住度假/養老/避寒投資兼顧自住高端置業人群分析29外省的客戶 購買目的 家庭移民、養老、度假、投資保值 首選板塊 各區域都平均； 需求主力戶型 客戶實力各異，需求層次廣泛，追求高品質高端客戶偏好130200平米 三房、四房 需求描述認為樓價相比上海、北京等城市并不高，而氣候、環境非常適合度假或居住，需求舒適度高的產品，尤其追求高端物業。高端置業人群分析3

21、0外地富商，及本地周邊富豪 購買目的 長期度假或定居、與情人居住 首選板塊 拱鐵西、罕臺； 需求主力戶型 大部分購買力較強，需求150200平米四房或更豪華戶型 需求描述鐘情高端物業，注重物業服務和周邊配套；對產品的包裝非常在意，要體現尊貴和地位，但對價格不大敏感。高端置業人群分析31鄂爾多斯市本地客戶 購買目的 改善居住環境，長期居住； 首選板塊 鐵西、罕臺； 需求主力戶型 面積區間在100140平方米實用型三房、四房； 需求描述 為改善居住環境而換房，追求生活便利、高性價比；對價格不敏感。高端置業人群分析3233項目篇項目理解項目定位33項目理解板塊與項目理解項目SWOT分析34 鑫海頤和

22、城作為中國最大的養老地產項目，將代表城市的發展水平與實力，成為引領中國養老地產發展與升級的動力和引擎。面對市場現狀與機會，鑫海集團的開發意義：本案之于鄂爾多斯35發展小結依托富集的資源優勢，城市經濟發展迅猛，支持房地產市場的持續快速發展；孕育了大量的財富人群，消費實力雄厚。城市發展區域發展房地產市場鐵西新區作為城市重要發展方向，隨著二期的建設開發將進一步確立城市新中心的地位；本項目作為城市規模最大的綜合開發項目，將為區域及城市增添新的亮點，帶動區域及城市升級。07年房地產市場發展迅猛，價格快速攀升。08年開始受到政策影響，整體市場轉淡，觀望氛圍顯著；市場發展水平不高，產品、營銷水平有較大提升空

23、間。財富人群購買力強，重復置業多。36板塊與項目理解罕臺鎮是鄂爾多斯市城鄉統籌示范區，已經納入政府開拓新城的范圍，未來這里將是鄂爾多斯經濟發展的另外一個制高點，鑫海集團抓住次機會，戰略意義重大。項目正對九成宮附近，周圍環境極佳。罕臺板塊因為是剛開始的開發新區，影響客戶購買的信心；路況不好，周邊環境比較差，以小個體經營為主，難與項目豪宅形象匹配。37后續的開發量少，缺乏品牌發展商的進駐（區內缺乏優秀的產品、規劃設計及物管服務）距離市中心較遠，對客戶吸引力較弱罕臺板塊相比其他兩大塊有所不足，市場關注度低景觀相比其他板塊不夠純粹鑫海能否有效地提升板塊的價值？區域條件分析罕臺板塊現狀小結由于是新開發區

24、，影響客戶信心，周邊環境有待完善板塊與項目理解38本項目開發目標： 打造中國最頂級的養生養老園區本項目戰略意義本項目對于鑫海的戰略意義：樹立企業品牌，奠定行業領跑者探索可復制、可持續發展的核心競爭力養老地產經營者，引領中國地產的轉型與升級39總占地面積：1200畝總建筑面積：45萬容積率：4建筑類型：以高端養生養老院為主，相應配套療養院。商業，酒店，高層，小高層，別墅。地塊特色： 處于山丘地帶，通過地貌特點，可以營造與眾不同的人文景觀。 除景觀的影響，臨近交通主干道給項目帶來雙重噪音的干擾。項目地塊概況板塊與項目理解40 鑫海頤和城矗立于鄂爾多斯罕臺的優越地段，優美靈動的建筑曲線形成豐富寬闊的

25、天空視野，100的打造出動態的居住環境。 鑫海頤和城是鑫海地產的極具代表性的高端典范，更是憑借鑫海品牌的魅力和對社會的理解，其升值前景和投資回報潛力無限。板塊與項目理解41本項目處于罕臺板塊，西靠鐵西板塊，坐擁一線優美風景的同時盡享城市中心生活配套成熟的優勢。鑫海集團進駐罕臺板塊價值提升引起新的關注。我司預期由打造的高端項目，將會成為中國養生養老的標桿。項目理解小結42S品牌：鑫海集團，鄂爾多斯一線開發商， 中國地產的領跑者，贏得客戶良好口碑; 頤和城，與教育園區，植物園，動物園可以進行聯動發展。 配套：引進德國一流硬件，日本介護軟件 及科技園規劃：項目的地勢開闊，有利于項目對景觀的利用；W規

26、劃：地塊呈東西向布置，而非市場所熱衷的 南北向；景觀：項目的在郊區，對項目的景觀造成很的影響；噪音：臨近主干道，存在較大噪音干擾；市政：市政府未來建設規劃的對該區缺乏 好的支持；位置：距離市區較遠OT對外交通：道路狀況不太好，影響品牌沖擊：伊利資源進駐罕臺，會形成強烈的沖擊。帶來領先的產品和管理理念，有望在未來迅速成為市場焦點。潛在消費力的釋放：由于罕臺近年的開發量銳減和產品落后，致使相當一部分意向置業眼光轉移到其它區域。競爭威脅：市政、城市規劃的好及商業的發展趨勢等利好多向拱鐵西，康巴什 區傾斜，從而削弱了市場對香洲的關注度。政府政策：政府近年出臺眾多政策穩定樓價， 對各地房地產造成了不同程

27、度的影響，針對地產投資買家更是嚴厲會使意欲投資旅游地產的買家持幣。 43我們的使命：中國養老地的領跑者 樹立品牌形象以世界的目光，造城以城市復興的名義，造城 以巨匠的手筆，造城以成就經典的理想，造城從代言城市，樹立高端項目形象的角度，以國際視野為平臺： 融入國際化元素，提升項目形象從傳承民族文化角度，產品要體現對民族文化和對客戶價值取向的尊重，產品體現草原特色： 傳承民族文化，升級民俗特色項目的大手筆來自城市經營者的堅持和力度： 突出自然生態宜居環境與大盤規劃理念發展商以成就經典的理想，發揮優勢，踐行責任： 多元、創新、特色產品體系頤和城項目定位建議44形象定位 在鄂爾多斯這座草原新城，被譽為

28、中國科威特的草原大都市，鑫海在此傾力打造一流養老園區“鑫海頤和城”，如果僅僅站在鄂爾多斯的角度去認識這鑫海頤和城是絕對不夠的！我們認為應該把眼光放的更遠、更高！45在自然和繁華中享受生活養 老。 顯赫之后 只為自然心動46項目定位鑫海.頤和城 中國高品質養生養老的締造者4748鑫海頤和城中國養老品牌 將鑫海品牌形象推向全國市場，被世人所認識按國際養老標準的要求，打造領先養老園區。中國養老品牌與國際接軌鑫海頤和城領先的介護服務中國養老品牌的飛躍通過鑫海.頤和城的成功開發實現跨越48鄂爾多斯市的城市名片鑫海全國性的養老品牌鑫海養老運營中國一流的服務品牌頤和城產品品牌中 國 品 牌頤和城的成功開發、

29、銷售形象定位闡釋49客戶來源比例購買目的需求主力戶型外省區20%家庭移民、養老、度假、投資保值130-200平米三房、四房鄂爾多斯政府及企業人員45%養生，養老，改善居住環境200-550平米四房或以上外商25%與情人或者家里居住，度假100-140平米三房、四房其它10%珠海市場客戶組成比例及客戶的特征：我司根據本項目的特點，推導出以下項目的客戶比例組成。客戶定位50 通過打造全國知名的養老項目，我司建議項目客戶群的組成比例遵從于“立足鄂爾多斯面向全國”的 4-3-3原則：占40占30占30簡述：鄂爾多斯本地高端消費客戶是本項目的基礎客戶群，是項目的保本根源全國范圍內的客戶是本項目突擊爭取的

30、客戶，是項目價值最大化的體現外商客戶是本項目主力爭取的客戶，是項目成敗的關鍵。全國范圍內的高端投資客戶外商到內地置業客戶鄂爾多斯本地端消費客戶客戶定位51鄂爾多斯本地客戶私人企業主：生意忙、注重交通與子女教育，虛榮心相對較重。高級公務員：區域情結濃厚，身份地位顯赫；企業管理階層：素質高、工作壓力大；高級專業人士：知識更新換代能力強，易接受新事物，喜愛運動，相對年輕；客戶定位52來鄂爾多斯經商的生意人：注重物業的檔次，十分關注樓盤的交通及與個人經商點的距離；鄂爾多斯政府高級官員：追求寧靜舒適的生活環境，度假養老；高級技術人員：注重生活品味，盡情享受生活；外企高管：工作壓力大，注重生活品味，盡情享

31、受生活；投資人士：市場觸角敏銳，投資眼光獨到；非本地的客戶特征描述客戶定位53根據項目的客戶定位和市場需求，作出以下戶形比例建議：簡述：該比例建議以130180M2的三房四房戶形為項目的主力戶形，涵蓋了三大客戶群對豪宅的戶形需求，備注：此建議基礎對市場研究，未考慮政策對戶型規劃的限制。面積范圍100m2以下130-140m2160-200m2200以上2戶型間隔兩房兩廳三房兩廳四房兩廳五房兩廳套數比例20%35%30%15%產品建議54頤和城周邊高品質豪宅在售價格一覽表項目名稱產品類型均價（毛坯）君太華府高層電梯洋房6500星月灣小高層電梯洋房 7200麗景灣小高層、高層電梯洋房 5900冰河

32、灣高層電梯洋房6800恒景花園4800起太岳府電梯洋房5900價格定位55綜合考慮以上因素及地段，我們覺得，此位置離市區較遠，再加上我們的項目是一流的高端養生養老復合體，最后認為頤和城高層價格具體如下：小高層：5600元一平（起價）。高層：5890元一平（起價）。別墅:11000一平（起價）。普通住宅：4600元一平（起價）。價格定位56如果我們能不斷提升鑫海頤和城的品牌價值；如果我們能充分體現養生養老的價值所在；如果我們能充分整合產品、設計、服務及合富強大的客戶網絡等所有優勢資源；如果我們能在營銷上創新，創造更大的附加值-如果我們能與動物園，植物園，教育園，四園聯動我們的項目能賣.57888

33、8元/(毛坯)我們最終實現項目整體銷售均價：58結合公共空間形成展示帶修建觀光長廊和五個特色各異的開放式公園等特色設施，成為開闊視野的展示帶，極大的提升了社區與區域價值1公里觀光長廊，成為園區最著名的標識；保護保護天然的山體公園自然資源，修建專供行人和自行車使用的大道。營造生態綠化環境，臨河建設五個綠化公園，總占地120畝。公園休閑活動觀光休閑人群社區總占地1200畝公園總占地120畝比例約1059商業布置在能與園區建立聯系的位置區域商業中心布置在核心區，與整個罕臺可形成互動主要商業位于社區中心位置，易于形成核心區；商業布置與公共開敞空間聯系在一起，增加了商業的展示面；住宅區商業公園高盛園商業

34、區60以世界的目光造城以巨匠的手筆造城以城市復興的名義造城以成就經典的理想造城國際化特色 民族文化特色 生態宜居特色創新產品特色國際品牌商業街超五星國際酒店/會所溫泉中心、201醫院、一流幼兒園引進國外硬件，日本軟件馬頭琴廣場。設計草原鷹，放于公園中間大盤規劃理念“浮島式”規劃構想全裝修full house多元產品形式蒙古包、豪華別墅、坡地住宅頤和城市其他配套建議城市頂級配套城市頂級配套景觀設計整體規劃產品形象創新元素節能環保、科技、低碳、健康、綠色61總體規劃建議都市繁華配套城市住宅私密宜居舒適類低密度城市住宅與公建區別墅區浮島濱水、生態意向低密度社區老年公寓高檔配套設施城市住宅都市意向62

35、一個引領中國養老未來之城 頤和城一段世人矚目的養老城一座風格多元的建筑觀光區域一套領先、創新的產品體系一種獨一無二的島居生活規劃建議63裝修體系通過生態/智能/精裝修等通過硬性配置提升豪宅品質的方式已成主流 全裝修 成品豪宅 FULL HOUSE 住宅裝修設計在住宅設計的前期就開始介入，依靠專業室內設計與建筑設計的一致性保證住宅裝修后良好的使用功能、健康舒適的人居環境；64一座多元風格建筑觀光旅游區65房子也是風景一座風格多元的建筑博覽館現代坡地現代坡地賴特草原風格北美風格新古典主義風格西班牙風格新中式新中式中央別墅區產品形式：類別墅產品為主，包括聯排、雙拼、洋房、多層。風格：北美風格（含草原

36、風格）、新中式、現代風格。結合山地可打造坡地住宅形成差異化。66通過生態/智能/精裝修等通過硬性配置提升豪宅品質的方式已成主流一套領先、創新的產品體系全國視野智能系統應用家居智能化系統無線網絡組合成舒適、方便、完善的智能家居系統。系統可擴展遠程網絡控制家電；電話遙控家電；客廳內主機面板控制室內燈光、窗簾、AV設備；通過網絡遠程監控家內狀況等。智能電梯電梯智能功能：可根據住戶智能IC卡，直達住戶單元號；公共空間（如大堂、車庫）可手動到達，其他有住戶單元，手動按扭無效；門鎖系統高科技門鎖系統，可與智能電梯合一的智能密碼鎖。小區安防系統四重防范體系：（外圍、小區內、單元大堂、入戶門）。小區智能“一卡

37、通系統” 小區智能“一卡通”管理系統以計算機網絡管理為核心，非接觸式IC卡（Mifare-I卡）為信息載體，可實現多個子系統組成“一卡通”管理系統,如IC卡停車場管理子系統，IC卡門禁管理子系統， IC卡收費管理子系統等。區域典型項目上海精裝修/生態園林/酒店管理盛大金磐華府天地濱江世茂花園香港超級會所凱旋門帝景園蒼景峰區域典型項目北京智能化精裝修/酒店管理昆侖公寓柏悅府緣溪堂67 頤和城體驗場6869品牌篇鑫海高品質養生養老導入方案69鑫海品牌分解鑫海集團鑫海中國養老地產業的領跑者鑫海養老運營中國“一流養老服務品牌”鑫海頤和城高品質養生養老的締造者企業線服務線產品線鑫海品牌導入方案70鑫海集

38、團歷經15年的輝煌，從建筑的小男孩走向了全國養生養老的領跑者；今天，鑫海以高為基點，將品牌帶入頤和城，與國際接軌，向更寬廣的養老地產啟航！鑫海品牌71高，永恒的豪宅標志；每個豪門，對“高”的生活追求不盡相同；她的到來，給養老行業烙上了永恒的標志！讓所有沉醉于“高”的豪門，都到找到回家的路鑫海品牌72頤和城只有她更懂得“高”，更懂得與貴人相處頤和城，鑫海魅力之手，將千百年的養生文化，發揮到極致！鑫海品牌73鑫海品牌高品質養生養老從這里開始！你還不知道回家嗎？74服務建議國際顧問服務日本先進介護管家服務物業增值顧問“全能”服務模式融合75三大服務標桿：精細化的介護服務標準的多元化養老服務內容互聯網

39、絡支持物業增值服務 服務建議76公關策略：筑巢引鳳策略解釋：通過自治區政府引進，成功人士父母，引起其他盟市的注意力，尋找潛在買家。廣告策略：全面煙花策略解釋：通過媒體發布會，現場說明會，造強大的市場聲勢。整合策略：強強聯合策略解釋：相互取長補短，整合最大資源。營銷策略77項目賣點1、創新打造機構養老、居家養老、旅居養老、候鳥式養老四種養老模式相結合的高品質養生養老綜合園區。2、園區將融入國際先進的養老管理服務理念，與日本專家從2010年7月份開始，共同研究開發了適合我國老人個案介護管理和服務的軟件，形成了鑫海頤和院個案護理精細化、理念先進人性化、精準高效專業化、服務流程標準化的“四化”管理服務

40、體系。 3、該園區將依托現代化科技信技術手段，超前使用數字化健康管理體系。通過數字化健康技術服務平臺，為園區所有居民建立電子健康檔案，基于物聯網健康管理軟件系統、每個家庭可配置終端檢測設備，聯接遠程醫療會診系統。后臺醫療資源由我國各大知名醫院的頂級專家組成。4、該園區設立了鑫海頤和城健康實用技術研究所。研究所成員由中國頂級養生健康管理專家和兩院院士組成。研究所的專家將依據個人健康檔案，跟蹤需要健康管理的居民，量身定制需要健康管理的老人和居民的膳食、健身活動方案和保健方法。全方位、全天候為居民的身心健康保駕護航。4園區將配備中國目前配套最完善、功能最齊全、藥浴配方最科學、個案針對性最強、理療最有

41、功效的溫泉藥浴理療和溫泉水療廣場。為了使溫泉藥浴更加科學，更有功效。研究所專家根據溫泉的礦物質含量，結合中、蒙、藏藥進行科學藥浴配方，每位顧客可根據自己健康檔案的體征需求或私人保健醫師的指導進行溫泉理療。達到預防、理療、康復、保健強身的功效。5、園區為了豐富老人的文化娛樂生活，按“老有所學、老有所教、老有所樂、老有所為”的理念，成立了繪畫、棋牌、攝影、手工藝等協會，組建老年藝術團，成立了老年大學。6、該園區將采用太陽能光伏發電、景觀節水灌溉系統等8項節能環保措施。7、全天溫泉免費服務78推貨原則工程進度原則平衡原則保證每次推出的產品，都有景觀最好的產品和性價比最高的產品，同時保證戶型比例適當（

42、大戶型與小戶型搭配）。適應性原則預計推貨當時的市場情況，針對性地推出適當的產品，以配合屆時不同的營銷策略 確保計劃原則保證各階段推出產品貨值符合回收目標和造成良好的資金循環，使最終能順利達到高速回籠資金的目標充份考慮各節點的工程進度，并盡量對政策進行規避，推貨時充份考慮各棟取得預售證的時間銷售目標及營銷推廣部署79時間段2009年5月09年6-9月09年10-10年1月11年后合計推出單位數量（套）330155330-1100推貨描述推出單位搭配平均；樓層以中低層為主，少量高層。補充缺貨單位，消化中低層主推高層單位及高端產品推出單位占總量比例 30%14%30%-100%累計推出數量（套）15

43、0210415-目標銷售數量（套）6010011090360總體消化率17%44%45%100%-累計消化數量（套）330155330355-推貨節奏及銷售目標銷售目標及營銷推廣部署802345678910111209年10年1預熱期（品牌導入）內部認購期引爆公開發售強銷期再次引爆強銷期持續消化期銷售階段劃分（一期）時間軸銷售目標及營銷推廣部署81銷售手段及公關策略 1準備期獨特的公關推廣活動提升整體形象政府發布會鑫海頤和城-高品質養老養生倡導者。活動目的：形象展示，聚集人氣，引發社會關注。活動形式雅俗共賞，以崇尚自然，享受生活為宗旨，打出華府的品牌，密切與政府的合作。2引導試銷期阻隔競爭對手的銷售策略內部認購與“頤和城VIP卡（直銷）”的推廣內部認購：在預售許可證拿到之前通過頤和城卡的銷售進行內部認購，先期占有市場。掌握市場對產品的認知度，通過價格杠桿和時間掌控，合理調節利潤。VIP卡（直銷）：建立一種客戶優先權，其重要功能是增強客戶的歸屬感，購卡者擁有的頤和城會員資格，享有優先選房權。VIP卡實行實名制，單卡只限購房一套。購卡客戶可以在開盤時享受一定的優惠，如享受九八折優惠，視情況還將享受社區各項收費服務的優惠（如會所健身、免費閱覽、物業增值服務等，具體待定）。82公關類活動：塑造開發商及項目品牌形象“高品質養生養老論壇活動概述：由鑫海集團牽頭，邀請鄂爾多