1、綜合樓酒店租售定價及說明一、租售定價的基本方法介紹市場比較法：通常的租售定價，我們是通過市場上同類型物業現有的租售水平來進行租售價格比較定價。這種方式是最能反映市場真是情況和項目市場競爭力的定價方式。成本定價法：根據開發建設成本及企業贏利預期進行定價。實際操作中，我們往往將二者結合， 通過對權重的選擇來確定項目的具體租售價格，確保合理的利潤水平，同時又具備較強的市場競爭力。租售價格之間存在一定的內在聯系，不同的物業的租售價格系數有一定的差別。通常，商業物業，我們認為合理的銷售和租賃價格之間的比值為10-15,本案我們選擇12。此外，本案以計算基礎租賃價格為基礎，并最后通過租賃價格反算銷售價格。

2、二、綜合樓定價的困難及其解決1、定價中的難點難以尋找可類比的物業進行市場比較；高企的開發成本和費用，與當地消水平之間存在較大的差距；綜合樓綜合形象價值帶給其他物業的價值增值（即價值外溢）難以量化解決。2、解決的辦法基于本案自身特點，難以找到適合的物業作為市場比較，因此，只有采用類商業物業的做的方式，來確定可比的市場基礎。同時，對于成本建設高企的現實， 我們必須尊重實際的造價成本及各種管理費用；但也必須認識到綜合樓屬于超高層建筑， 高容積率必然會拉低該項目綜合樓面價，因此，本綜合樓樓面價應當從項目整體建設中剝離出來單獨計算。對于綜合樓物業的價值溢出，我們應當正確面對，不能無視其存在，應當在最后確

3、定物 業租售價格時給予合理考慮。三、本案物業定價基本原理及方法1、類商業市場比較法，即將本案物業類比為商業物業，通過對市場商業物業的租賃價格考 量來確定本案的可比市場租賃價格。對于本案來說，主要有以下三種類商業物業，可以作為市場價格參照：核心城區的門面房 2F平均租賃價格。首先，地處核心區域，位置上具相似之處； 其次,2F作為商辦的情況較為普遍，具有一定的可行性。大型集中商業物業（超市、賣場）的市場租賃格等。大型集中商業具有體量上的批量出租的優勢，因此，將這一特征作為類比的基礎，成為可供參考的標準之一。精裝修單身公寓的市場租賃價格。這是當地與本物業在使用功能和屬性上最為相似的物業，因此，將其作

4、為參照的標準。2、成本定價法，即通過成本測算和合理利潤預估，確定本案的租賃價格。四、類商業的市場租賃價格情況1、核心城區的門面房 2F平均租賃價格（1）核心城區標桿門面的租賃價格情況店名面積（單位：平米）年租金（元/年）單位租金（元/平米* 天備注九牧王4007000004.791F+2F移動公司1504000007.311F勁霸男裝501300007.121F（2）核心城區2F門面的租賃價格計算公式租金備注1F平均租金（移動公司+勁霸男裝）/27.21元/平米*天2F租金（九牧王綜合租金-1F租金）/面積173333 元2F單位租金2F租金/面積/365天2.37元/平米*天九牧王2、大型集

5、中商業物業（超市、賣場）的市場租賃格物業面積（單位：平米）租金（單位：元/平米* 天）備注樂天馬特80000.75租賃時間為2006年，租約金額為 0.6元/平米*天，租金平均年增長 率設為5%華潤蘇果160001.1租賃時間為2009年，租約金額為1 元/平米*天，租金平均年增長率設為5%3、精裝修單身公寓的市場租賃價格泗陽當前，還沒有真正單身公寓，未來城屬于商業性質改造而成，總計約40余套，精裝修后市場租金約為 900元/月。此外，當前的主要商住樓是位于淮海東路與繁榮路交匯處的恒大國際（入駐酒店為：名豪國際大酒店），當前，單位租金約為 1300元/平米。物業面積（單位：平米）年租金（元/月

6、）單位租金（元/平米*天）備注未來城369000.83單身公寓恒大國際4613000.94商住平均租金0.89五、建設成本導出的租賃價格情況1、成本導出租賃價格的假設前提首先，售租比值設定為 12;利潤綜合預測為開發成本的5%。（對其他物業的價值溢出及對成本的攤薄不單獨計算）2、本案成本構成本案成本構成主要依據成本核算中心前期制定的有關成本的計算數據進行細微調整。調整項目主要是第一項土地成本。下面所稱的土地成本是指綜合樓及附屬設施（裙樓）的建筑占地面積所發生的土地費用（含契稅）與綜合樓及其附屬設施可銷售部分（避難層等為不可銷售部分）之間的比值。序號項目單位成本（單位：元/平米）備注1土地成本1

7、05.172前期費用1383建安成本44304營銷及管理費用1865利息1486各項稅款975合計5982.17預計本案單位開發成本為 5980元，單位利潤為開發成本的 5%,即300元，合計成本銷售定價為6280元/平米3、建設成本導出本案的租賃價格租賃彳格= 成本銷售價格/12/365=6280 /12/365=1.43 （元/平米*天）六、權重設定與基準租售價格建議1、權重設定及基準租賃價格的導出基于以上第四、五部分的計算，我們基本得出了可類比的市場租賃價格，以及成本導出的租賃價格，因此，具備了對本案進行價格計算的依據和基礎。項目單位租金（單位：元/平米*天）權重比較租金（單位：元/平米

8、*天）備注門面房租金市場比 較法2.3720%0.474公寓租金市場比較 法0.8920%0.178成本定價法1.4320%0.286集中商業租金市場 比較法1.120%0.22同類城市比較法0.5920%0.118合計100%1.276通過以上租金價格，我們可以測算出項目的基準銷售價格約為5590元/平米2、整體租售價格的建議基于對行業租金水平的衡量，以及酒店對本案自身質素的影響，建議在保證整體租賃價格平衡的基礎上，遵循商業培育、成長、成熟的基本原理，采用低起點、階梯式的租賃價格策略，確保15年的租金水平達到平均租金水平1.28元/平米*天。租賃價格租金（單位：元/平米*天）增幅備注第1年0

9、.800%第2年0.80第3年0.9316%第4年0.93第5年1.1018%第6年1.10第7年1.2918%第8年1.29達到平均1.276元第9年1.4915%第10年1.49第11年1.608%第12年1.60第13年1.600%第14年1.60第15年1.600%平均租金1.28平均租金1.276元備注：參照15年租約執行。銷售價格我們前面提到，由于綜合樓的價值外溢，所以在最終定價時必須對這一部分價值進行考量，根據項目綜合平衡的原則和公司整體戰略的考慮，我們建議綜合樓租賃和銷售價格可以適當尋求與市場價格的平衡，因此，建議銷售價格為5500-5800元/平附件：泗陽商業租售參考價格結構

10、形式面積銷售價格租賃價格經營品類備注外街人民路單層/雙層50-200平米3-4萬元/平米普通門面1F3.5-4元/平米* 天；核心區1F6.8-7.5元/平 米*天，雙層4.5-5兀/平米* 天珠寶、高檔服裝、銀 行、電信泗陽高端品牌集中地中華廣場1復2120-160 平米1.2-1.3萬/平米1.65-2.5元/平米*天服飾、床品經營狀況穩定、滿鋪碧公向城單層50-80平米1.2-1.4萬元/平米2-2.4元/平米*天女包、鞋帽、飾品經營狀況良好中央商城步行 街單層40-120平米08年6000元/平米，當前 約1力兀/平米1.4-1.5元/平米*天電腦配件、數碼經營穩定，電條街內街財富廣場商業 街2層分開租 售38-50平米1F自用1.4力兀/平米，返祖三年1.2萬/平米；2F 自用3800元/平米，返祖3000元/平米1-1.2元/平米*天1F服裝、家紡、母嬰、