1、. ：.；政府與社會(huì)資本協(xié)作工程某城市健身中心政府與社會(huì)資本協(xié)作工程投資估算與財(cái)務(wù)分析目錄工程投資估算及財(cái)務(wù)分析闡明1、XX健身中心是XX市首批政府與社會(huì)資本協(xié)作工程，采用BOT方式，工程實(shí)施機(jī)構(gòu)是XX市體育局。該工程位于XXXXXX，地下兩層地上五層，地上總建筑面積10934平方米，其中社會(huì)資本可以運(yùn)營(yíng)一至四層約8602平方米。工程地下為人防工程，地上是健身中心，社會(huì)投資人只需擔(dān)任地上一至五層的建立投資。2、此次投資估算及財(cái)務(wù)分析的目的是為政府合理確定社會(huì)資本的運(yùn)營(yíng)年限提供參考根據(jù)，投資估算及財(cái)務(wù)分析思緒為投資者在一定的期限內(nèi)以工程給定范圍的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)覆蓋工程總投資和運(yùn)營(yíng)本錢并獲得期望的收益。

2、3、投資估算和財(cái)務(wù)分析以(第三版)為根據(jù)，根據(jù)工程詳細(xì)情況和最新市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，按照國家有關(guān)規(guī)定以及地方稅費(fèi)規(guī)范進(jìn)展編制，每項(xiàng)估算分析根據(jù)以及數(shù)據(jù)來源盡能夠在表格中予以闡明。4、另據(jù)(財(cái)金2021113號(hào))的有關(guān)規(guī)定，政府和社會(huì)資本協(xié)作工程需求經(jīng)過物有所值評(píng)價(jià)和財(cái)政接受才干論證才可進(jìn)展工程預(yù)備。物有所值評(píng)價(jià)分定性和定量?jī)煞矫妫ㄐ栽u(píng)價(jià)見工程實(shí)施方案，定量評(píng)價(jià)由于尚未出臺(tái)相關(guān)方法或細(xì)那么，目前還無法進(jìn)展。另外，由于本工程要求社會(huì)資本承當(dāng)全部的投資，政府除思索或有風(fēng)險(xiǎn)支出之外，暫不需求進(jìn)展財(cái)政接受才干論證。5、根據(jù)工程實(shí)踐情況并與工程實(shí)施機(jī)構(gòu)溝通，本次財(cái)務(wù)分析主要計(jì)算以下7個(gè)目的供決策參考，即:總投

3、資內(nèi)部收益率、資本金內(nèi)部收益率、總投資收益率、資本金凈利潤(rùn)率、保守貸款歸還期、正常貸款歸還期、靜態(tài)投資回收期，其中“保守貸款歸還期是根據(jù)工程實(shí)施機(jī)構(gòu)要求添加的，其計(jì)算方法為:還貸時(shí)假設(shè)投資方工程一切資金(包括資本金)都是借債籌集，以此保守戰(zhàn)略來計(jì)算貸款歸還期。6、為使投資估算和財(cái)務(wù)分析更加符合實(shí)踐投資和運(yùn)營(yíng)情況，本次以收付實(shí)現(xiàn)制為根底計(jì)算相關(guān)財(cái)務(wù)目的，而不采用計(jì)提固定資產(chǎn)折舊的方法，緣由如下:根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)踐情況，效力業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)普通按核定征收，用折舊攤銷的方法計(jì)算企業(yè)所得稅已無必要。投資者在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)要回收全部投資，BOT工程假設(shè)運(yùn)營(yíng)期小于折舊年限，就會(huì)牽扯到折舊殘值歸屬的問題。財(cái)務(wù)分析最重要的是遵

4、照資金時(shí)間價(jià)值原那么，折舊思索的只是歷史本錢而不是時(shí)間價(jià)值要素。對(duì)于本工程而言，由于固定資產(chǎn)投入遠(yuǎn)大于其后每年的運(yùn)營(yíng)收益，用計(jì)提折舊的方法勢(shì)必導(dǎo)致計(jì)算出的財(cái)務(wù)目的嚴(yán)重失真，以致失去參考價(jià)值。7、出于保守思索，本次估算和分析假設(shè)的是權(quán)益資金大于債務(wù)資金的工程資金構(gòu)造。資本金除能支付建立投資額的70%之外，還要用于支付全部的流動(dòng)資金和建立期利息。工程資本金全部由社會(huì)資本出資，資本金之外的資金以債務(wù)方式處理。由于工程法人不用承當(dāng)權(quán)益資金的利息和債務(wù)，故投資估算和財(cái)務(wù)分析時(shí)不計(jì)算資本金的運(yùn)用本錢。資本金運(yùn)用本錢由社會(huì)資本本人斟酌，在工程投資決策時(shí)與通貨膨脹要素一同思索。8、為便于工程實(shí)施機(jī)構(gòu)參考和權(quán)衡

5、，分析中涉及到的主要影響要素如運(yùn)營(yíng)年限、租金收入、工程投資、運(yùn)營(yíng)本錢、貸款利率、租金本錢增長(zhǎng)率等等，先按常量對(duì)待(基準(zhǔn)數(shù)值)，后按變量分析，以便更加全面地反映各財(cái)務(wù)目的的變動(dòng)趨勢(shì)。9、根據(jù)(發(fā)改委等令202125號(hào))，由于工程報(bào)答周期較長(zhǎng)，本次分析運(yùn)營(yíng)期基準(zhǔn)值按40年思索，最長(zhǎng)50年。運(yùn)營(yíng)期各年出租率都按100%計(jì)算，但第一年思索三個(gè)月的免租期。10、由于工程運(yùn)營(yíng)期限比較長(zhǎng)，本次財(cái)務(wù)分析采用時(shí)價(jià)(Current Price)體系，運(yùn)營(yíng)期間租金收入及運(yùn)營(yíng)本錢和稅費(fèi)思索了每三年4%的增長(zhǎng)率。工程計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2021年初，2021年為建立期，2021年及其以后為運(yùn)營(yíng)期，財(cái)務(wù)分析時(shí)投資回收期和貸款歸還期

6、都從運(yùn)營(yíng)期開場(chǎng)算起。11、由于工程的特殊情況，本次估算和分析所稱工程總投資只包括地上一至五層的建立投資及相關(guān)費(fèi)用，還有與之相關(guān)的一部分室外工程投資，土方、支護(hù)、根底、地下室以及與健身中心不相關(guān)的室外工程建立投資和相關(guān)費(fèi)用不包括在內(nèi)。12、估算和分析表格中與價(jià)錢相關(guān)的數(shù)據(jù)皆為含增值稅的價(jià)錢，由于建立和運(yùn)營(yíng)期間沒有銷項(xiàng)增值稅可供抵扣，故此次估算分析并未列舉應(yīng)納增值稅額及其相應(yīng)的附加稅。13、估算和分析中需求工程主體方或投資方交納的新型墻體資料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金和農(nóng)民工工資保證金按全部返退思索。14、此次投資估算和財(cái)務(wù)分析除提供基準(zhǔn)條件下各財(cái)務(wù)目的外，還給出了它們的置信區(qū)間以及不同組合條件下

7、的工程財(cái)務(wù)目的計(jì)算結(jié)果列表，便于決策時(shí)參考。工程實(shí)施機(jī)構(gòu)可根據(jù)估計(jì)的租金情況、期望的收益程度以及其他必要的要素來確定準(zhǔn)予社會(huì)資本的運(yùn)營(yíng)年限。15、本次估算和分析思索了運(yùn)營(yíng)期租金和相關(guān)費(fèi)用的增長(zhǎng)，但未剔除通貨膨脹要素，由于運(yùn)營(yíng)期限較長(zhǎng)，決策者在確定期望收益程度時(shí)要將通貨膨脹要素思索在內(nèi)。工程財(cái)務(wù)目的概覽經(jīng)估算，本工程總投資為3978.92萬元，其中建立投資3854.06萬元，建立期利息64.86萬元，流動(dòng)資金60萬元。如總闡明所述，出于保守思索，本次財(cái)務(wù)分析假設(shè)的是權(quán)益資金大于債務(wù)資金的工程資金構(gòu)造。假設(shè)資本金除能支付建立投資額的70%之外，還要用于支付全部的流動(dòng)資金和建立期利息。工程資本金全部

8、由社會(huì)投資人出資，資本金之外的資金以債務(wù)方式處理。以此計(jì)算，社會(huì)投資人需求出資2822.71萬元作為工程的資本金，占總投資的70.94%，社會(huì)投資人還需求另外籌集債務(wù)資金1156.22萬元，占急投資的29.06%。這里需求闡明的是，由于工程法人不用承當(dāng)權(quán)益資金的利息和債務(wù)，故投資估算和財(cái)務(wù)分析時(shí)不計(jì)算資本金的運(yùn)用本錢。資本金運(yùn)用本錢由社會(huì)投資人本人斟酌，在工程投資決策時(shí)與通貨膨脹要素一同思索。本次財(cái)務(wù)分析主要計(jì)算7個(gè)目的供決策參考，在基準(zhǔn)平均租金程度38.35元/月/建筑平米，運(yùn)營(yíng)期間租金和運(yùn)營(yíng)本錢每三年增長(zhǎng)4%，當(dāng)前貸款利率5.1%上浮10%的情況下，暫按運(yùn)營(yíng)期40年思索，經(jīng)財(cái)務(wù)分析和模擬得

9、出相關(guān)目的如下:工程財(cái)務(wù)目的(運(yùn)營(yíng)期40年)基準(zhǔn)數(shù)值90%置信區(qū)間總投資內(nèi)部收益率(稅后)資本金內(nèi)部收益率總投資收益率資本金凈利潤(rùn)率6. 86%6. 89%8. 51%10. 41%5.97%-7.80%5.98%-7.85%7.49%-9.65%9.02%-11.96%其他:保守貸款歸還期正常貸款歸還期靜態(tài)投資回收期30. 76年5. 78年14. 59年24.38年-41.31年5.88年-7.36年13.13年-16.21年上表數(shù)據(jù)中“保守貸款歸還期是根據(jù)工程實(shí)施機(jī)構(gòu)要求添加的目的，其計(jì)算方法為:假設(shè)投資方工程一切資金(包括資本金)都是借債籌集，以此保守戰(zhàn)略來計(jì)算貸款歸還期。其他幾個(gè)財(cái)務(wù)

10、目的都按正常的投資和運(yùn)營(yíng)條件計(jì)算。靜態(tài)投資回收期可以基于融資前分析的總投資計(jì)算，也可以基于融資后分析的資本金計(jì)算，經(jīng)實(shí)踐計(jì)算比對(duì)，發(fā)現(xiàn)本工程由這兩種方法得到的結(jié)果相差不大(見第29頁“不同假設(shè)條件下工程靜動(dòng)態(tài)投資回收期估算表)，故只列示其中之一，上表中的結(jié)果是基于融資后分析的資本金計(jì)算的年數(shù)，從運(yùn)營(yíng)期算起。回收期和歸還期目的其實(shí)是和運(yùn)營(yíng)年限無關(guān)的，但運(yùn)營(yíng)年限必需長(zhǎng)于這些目的才干計(jì)算得出來。表中“總投資收益率和“資本金凈利潤(rùn)率的計(jì)算公式如下:總投資收益率=運(yùn)營(yíng)期年平均息稅前利潤(rùn)/工程總投資資本金凈利潤(rùn)率=運(yùn)營(yíng)期年平均凈利潤(rùn)/工程資本金結(jié)論和建議就本工程而言，政府與社會(huì)資本協(xié)作，關(guān)鍵是確定協(xié)作年限

11、。確定協(xié)作年限需求考量的要素很多，但都不能違背“既讓社會(huì)資本獲得合理報(bào)答，又要保證公共利益不受損害這一根本原那么。不過從下面的表達(dá)可以看到，由于工程盈利才干缺乏，做到這一點(diǎn)并不容易。根據(jù)最新出臺(tái)的(發(fā)改委等令202125號(hào))第六條，根底設(shè)備和公用事業(yè)特許運(yùn)營(yíng)期限該當(dāng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)、所提供公共產(chǎn)品或效力需求、工程生命周期、投資回收期等綜合要素確定，最長(zhǎng)不超越30年。對(duì)于投資規(guī)模大、報(bào)答周期長(zhǎng)的根底設(shè)備和公用事業(yè)特許運(yùn)營(yíng)工程可以由政府或者其授權(quán)部門與特許運(yùn)營(yíng)者根據(jù)工程實(shí)踐情況，商定超越前款規(guī)定的特許運(yùn)營(yíng)期限。本工程就屬于這樣的情況，報(bào)答周期很長(zhǎng)。由于位于三線城市，又偏離市中心，租金收入上不去，工程先

12、天性盈利才干缺乏。經(jīng)試算發(fā)現(xiàn)30年運(yùn)營(yíng)期限的財(cái)務(wù)目的很不理想，恐難以被社會(huì)投資人所接受，故此將運(yùn)營(yíng)期基準(zhǔn)值改為40年。而從前面的“財(cái)務(wù)目的概覽可以看到，其實(shí)這基于40年運(yùn)營(yíng)期計(jì)算的各個(gè)財(cái)務(wù)目的也是不盡如人意的。經(jīng)與工程實(shí)施機(jī)構(gòu)商量，為充分思索風(fēng)險(xiǎn)，本次估算與分析添加了一個(gè)“保守貸款歸還期目的，就是假設(shè)投資方工程一切資金包括資本金都是借債籌集的，以此保守戰(zhàn)略來計(jì)算貸款歸還期。在基準(zhǔn)貸款利率5. 61%清況下經(jīng)計(jì)算該目的竟然到達(dá)了30.76年。面對(duì)不盡如人意的工程，財(cái)政又不給任何補(bǔ)貼，如何找到稱心的社會(huì)資本并讓他們接受短于基準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)期限，是擺在工程實(shí)施機(jī)構(gòu)面前的最大難題。方法第六條明確指出投資回收

13、期是重要的思索要素。投資回收期有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種目的，其中靜態(tài)投資回收期不思索資金的時(shí)間價(jià)值，難以正確地辨識(shí)工程的優(yōu)劣。本工程報(bào)答周期很長(zhǎng)，采用動(dòng)態(tài)投資回收期才適宜，但(第三版)中只闡明了靜態(tài)投資回收期的計(jì)算，并未要求計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期，這是由于計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期需求事先指定折現(xiàn)率，而折現(xiàn)率是客觀性很強(qiáng)的數(shù)據(jù)。折現(xiàn)率對(duì)動(dòng)態(tài)投資回收期的影響非常大，經(jīng)測(cè)算，基準(zhǔn)租金程度條件下當(dāng)折現(xiàn)率取7.3%時(shí)，動(dòng)態(tài)投資回收期就曾經(jīng)超越了50年(見“不同假設(shè)條件下工程靜動(dòng)態(tài)投資回收期估算表)。而7.3%的折現(xiàn)率不僅小于12%的普通行業(yè)基準(zhǔn)收益率，甚至還小于8%的社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率。一切這些，闡明只根據(jù)投資回收期一個(gè)規(guī)范

14、來確定運(yùn)營(yíng)年限是不適宜的。實(shí)踐上，以上幾個(gè)財(cái)務(wù)目的中工程資本金內(nèi)部收益率才是最重要的，也是按規(guī)定獨(dú)一必需計(jì)算的目的。內(nèi)部收益率是客觀數(shù)據(jù)，只需現(xiàn)金流量估計(jì)的比較合理，計(jì)算結(jié)果的可信度就比較高，然而計(jì)算結(jié)果闡明這一目的也是比較低的。資本金內(nèi)部收益率低的主要緣由是該工程前期投資大后期運(yùn)營(yíng)收入少，報(bào)答周期很長(zhǎng);另一個(gè)緣由是工程要求的資本金比例高，不過對(duì)于本工程，正由于報(bào)答周期長(zhǎng)，所以資本金比例對(duì)資本金內(nèi)部收益率的影響也小，財(cái)務(wù)杠桿作用不明顯。經(jīng)測(cè)算，當(dāng)資本金比例從70%降到30%時(shí)，40年運(yùn)營(yíng)期資本金內(nèi)部收益率僅從6.89%上升到6.93%。由于工程特殊性，我們并沒有找到相關(guān)行業(yè)的基準(zhǔn)收益率作為比較

15、(只查到了“商業(yè)性文化文娛設(shè)備行業(yè)，但與本工程實(shí)踐運(yùn)營(yíng)情況并不相符)。對(duì)當(dāng)前的社會(huì)投資人而言，中短期投資工程資本金內(nèi)部收益率普通應(yīng)在12%以上才可接納，單從資本金內(nèi)部收益率判別，工程并不理想。不過從另外一個(gè)角度，由于是政府與社會(huì)資本協(xié)作工程，工程最大的優(yōu)勢(shì)，是運(yùn)營(yíng)期間可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益來源。再思索到工程的公益性質(zhì)，40年運(yùn)營(yíng)期，工程平均每年資本金凈利潤(rùn)率尚可到達(dá)10.41%。還有，正常情況下本工程的需求交納的房產(chǎn)稅太多，幾乎占了運(yùn)營(yíng)本錢和稅費(fèi)1/3(見“基準(zhǔn)年運(yùn)營(yíng)本錢和稅費(fèi)，假設(shè)社會(huì)投資人有合理的避稅措施，或可以爭(zhēng)取到一定的稅費(fèi)減免政策，那么實(shí)踐的資本金內(nèi)部收益率比估算的要高，或許社會(huì)投資

16、人是能接受的。以上是我公司對(duì)確定社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)期限時(shí)如何掂量投資回收期、資本金內(nèi)部收益率和資本金凈利潤(rùn)率三個(gè)目的的一點(diǎn)看法，或有不當(dāng)之處，請(qǐng)工程實(shí)施機(jī)構(gòu)酌情思索。需求闡明的是，由于工程盈利才干缺乏，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)初期的現(xiàn)金流量累計(jì)盈余資金出現(xiàn)負(fù)值，工程投資方還需另外進(jìn)展必要的短期融資，以保證工程的財(cái)務(wù)生存才干。短期融資對(duì)工程財(cái)務(wù)目的也有一定的負(fù)面影響，這里不再做進(jìn)一步估算。此次投資估算和財(cái)務(wù)分析除提供基準(zhǔn)條件下各財(cái)務(wù)目的外，還給出了它們的置信區(qū)間以及不同組合條件下的工程財(cái)務(wù)目的計(jì)算結(jié)果列表。由于此次估算和分析是基于模型進(jìn)展的，將運(yùn)營(yíng)期限視為變量，各種數(shù)據(jù)結(jié)果的估算相對(duì)而言比較容易，故在根本的數(shù)據(jù)之外我

17、們還另外提供了五張附表，附表中列有不同運(yùn)營(yíng)年限不同租金程度條件下的各個(gè)財(cái)務(wù)目的以供參考。工程實(shí)施機(jī)構(gòu)可根據(jù)估計(jì)的租金情況、預(yù)期的收益程度以及其他必要的要素方便地查表以確定準(zhǔn)予社會(huì)資本的運(yùn)營(yíng)年限。另需特別闡明的是，本次估算和分析思索了運(yùn)營(yíng)期租金和相關(guān)費(fèi)用的增長(zhǎng)，但未剔除通貨膨脹要素，由于運(yùn)營(yíng)期限較長(zhǎng)，工程實(shí)施機(jī)構(gòu)在確定期望收益程度時(shí)要將通貨膨脹要素思索在內(nèi)。為使決策者全面了解工程的建立和運(yùn)轉(zhuǎn)概略，做到可以隨時(shí)查詢相關(guān)數(shù)據(jù)目的，應(yīng)要求我們提供的數(shù)據(jù)比較詳盡，不過數(shù)據(jù)太多也會(huì)給決策來難度。由于工程現(xiàn)階段決策只涉及運(yùn)營(yíng)年限一項(xiàng)內(nèi)容，我們建議工程實(shí)施機(jī)構(gòu)參照以上幾個(gè)財(cái)務(wù)目的先確定一個(gè)最高的運(yùn)營(yíng)年限，然后

18、在工程采購過程中以公開招標(biāo)的方式，經(jīng)過社會(huì)資本的競(jìng)爭(zhēng)來降低運(yùn)營(yíng)年限。另在工程特許運(yùn)營(yíng)協(xié)議中，視情況補(bǔ)充保底租金收入、超額收益分享以及必要的獎(jiǎng)勵(lì)或救援措施，并在其后運(yùn)營(yíng)過程中，加強(qiáng)中期評(píng)價(jià)，根據(jù)實(shí)踐情況適當(dāng)調(diào)整雙方的利益和風(fēng)險(xiǎn)分配方案。總之，只需多方入手，才有能夠做到既讓社會(huì)資本獲得合理的報(bào)答，又保證公共利益不受損害，從而保證工程的勝利實(shí)施。工程根本數(shù)據(jù)稱號(hào)數(shù)值(m2)備注工程根本數(shù)據(jù)占地面積總建筑面積其中：一層二層三層四層五層其它附屬用房地下室及車庫室外工程2240.0010934.002005.042232.242232.242232.242232.24數(shù)據(jù)取自河北xx建筑設(shè)計(jì)(xx健身中心

19、建筑設(shè)計(jì)方案2021年4月版暫不思索暫不思索闡明:工程地下兩層地上五層，地下為人防工程，地上是健身中心，社會(huì)資本只需擔(dān)任地上五層的投資建立。工程總投資匯總表稱號(hào)基數(shù)單價(jià)金額(萬元)一、工程費(fèi)用3195. 42二、工程建立其他費(fèi)用373. 15三、預(yù)備費(fèi)285. 49四、建立期利息64.86五、流動(dòng)資金60.00六、工程總投資3978. 92闡明由于工程特殊情況，這里的總投資只包括地上一至五層的建立投資，土方、支護(hù)、根底、地下室以及與健身中心無關(guān)的室外工程建立投資不包括在內(nèi)。建立期貸款額為工程建立投資的30%，貸款利率在現(xiàn)行5.1%的根底上再上浮10%，貸款期限一年。工程投資估算表稱號(hào)基數(shù)單價(jià)金

20、額萬元備注工程費(fèi)用土建主體工程裝飾裝修給排水工程熱力工程空調(diào)強(qiáng)弱電煤氣電梯扶梯消防工程其他：室外工程體育運(yùn)營(yíng)及效力設(shè)備3195.42由于工程特殊情況，只思索+0.000以上工程費(fèi)用和部分室外工程費(fèi)用，見總闡明。數(shù)據(jù)取自XXX設(shè)計(jì)公司工程工程概算部分，下同。與健身中心有關(guān)的一部分室外工程費(fèi)用，包括硬化、綠化、照明工程等，暫估值暫不思索1603.81947.4062.57102.2680.50111.658.9360.0098.30120.00工程投資估算表稱號(hào)基數(shù)單價(jià)金額萬元備注二、工程建立其他費(fèi)用建立用地費(fèi)建立單位管理費(fèi)工程建立監(jiān)理費(fèi)前期任務(wù)咨詢費(fèi)勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖審查費(fèi)環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)招標(biāo)代理

21、效力費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)城市根底設(shè)備配套費(fèi)辦公及生活家具購置費(fèi)人員培訓(xùn)費(fèi)電力設(shè)備建立費(fèi)集中供熱管網(wǎng)工程建立費(fèi)燃?xì)夤芫W(wǎng)工程建立費(fèi)文物勘探費(fèi)暫時(shí)水電報(bào)裝接用其它費(fèi)用3195.42萬元10934.00m210934.00m210934.00m220戶0.60%19.15元/m290元/m260元/m23200元/戶373.15根據(jù)2004年建立廳發(fā)改委并根據(jù)市場(chǎng)收費(fèi)情況調(diào)整劃撥土地，不思索征地拆遷補(bǔ)1費(fèi)用根據(jù)財(cái)政部財(cái)建2002394號(hào)、省財(cái)政廳冀財(cái)建20033號(hào)、財(cái)建2003724號(hào)建立工程監(jiān)理與相關(guān)效力收費(fèi)管理規(guī)定發(fā)改價(jià)錢2007670號(hào)根據(jù)國家計(jì)委計(jì)價(jià)錢19991283號(hào)、省物價(jià)局、省計(jì)委冀價(jià)經(jīng)費(fèi)字20

22、0010號(hào)由于工程特殊情況，不思索工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定計(jì)價(jià)錢200210號(hào)河北省物價(jià)局、河北省建立廳冀價(jià)經(jīng)費(fèi)字2002第27號(hào)國家計(jì)委、國家環(huán)保總局計(jì)價(jià)錢2002125號(hào)國家計(jì)委計(jì)價(jià)錢20021980號(hào)按工程費(fèi)用的0. 6%計(jì)算河北省物價(jià)局、財(cái)政廳冀價(jià)經(jīng)費(fèi)字200229號(hào)等對(duì)各市批復(fù)文件國家計(jì)委建立銀行計(jì)標(biāo)(85)352號(hào)，只思索工程公司管理運(yùn)營(yíng)本工程的辦公設(shè)備及人員同上河北省設(shè)區(qū)市市區(qū)新建住宅小區(qū)電力設(shè)備建立費(fèi)管理暫行方法 冀價(jià)經(jīng)費(fèi)202139號(hào)XX市人民政府關(guān)于將城市集中供熱管網(wǎng)工程建立費(fèi)納入價(jià)錢管理的通知200576號(hào)XX市物價(jià)局關(guān)于規(guī)范燃?xì)夤芫W(wǎng)工程建立費(fèi)的通知2021年，按折算20

23、戶思索由于工程特殊情況，不思索暫不思索現(xiàn)場(chǎng)通平、暫時(shí)圍墻道路、城市道路占用發(fā)掘、渣滓清運(yùn)等不易預(yù)知的費(fèi)用13.9159.8314.9536.792.632.166.9119.1720.941.801.8098.4165.606.4021.87工程投資估算表稱號(hào)基數(shù)單價(jià)金額萬元備注三、預(yù)備費(fèi)根本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3569萬元8%285.49原國家計(jì)委建立銀行，計(jì)標(biāo)(85)352號(hào)，建標(biāo)2007164號(hào)暫按零計(jì)算，原國家計(jì)委，計(jì)投資19991340號(hào)285.49四、建立期利息1156.22萬元5.61%64.86本工程也答應(yīng)以中請(qǐng)政策性銀行貸款，但為保守起見仍按商業(yè)銀行貸款思索貸款額為工程建立投資的

24、30%，貸款年利率5.1%再上浮10%，貸款期限一年64.86五、流動(dòng)資金60.00國家計(jì)委關(guān)于核定大中型根本建立工程總投資的通知 計(jì)投資1992382號(hào)暫估流動(dòng)資金60萬元，其中鋪底流動(dòng)資金占30%60.00六、工程總投資其中建立投資一方建立本錢3854.06萬元3524.84元/m23978.92一+五一+二+三，按的規(guī)定，建立投資中不含建立期利息工程建立投資/總建筑面積闡明:由于工程特殊情況，這里的總投資只包括地上一至五層的建立投資，土方、支護(hù)、根底、地下室以及與健身中心無關(guān)的室外工程建立投資不包括在內(nèi)。建立期貸款額為工程建立投資的30%.貸款利率在現(xiàn)行5.1%的根底上再上浮10%.貸款

25、期限一年基準(zhǔn)年毛租金收入稱號(hào)基數(shù)m2單價(jià)(元/m2/月)金額萬元備注七、基準(zhǔn)年毛租金收入一層二層三層四層五層地上及地下車位2005.042232.242232.242132.2460 403025395.84假設(shè)工程以對(duì)外出租方式進(jìn)展運(yùn)營(yíng)，一至四層平均月租金:38.35元/建筑平米體育用品超市，各層用途見可研報(bào)告柔道、摔跤、散打、拳擊跆拳道、健美操、武術(shù)、舉重棋牌類、臺(tái)球、瑜伽，本層有約100平米用于辦公，不對(duì)外出租運(yùn)營(yíng)綜合健身場(chǎng)館，包括籃球、羽毛球、乒乓球，不對(duì)外出租運(yùn)營(yíng)不思索144.36107.1580.3663.97闡明：以2021年租金程度為基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，假設(shè)運(yùn)營(yíng)期間毛租金收入每三年增長(zhǎng)一

26、次，增長(zhǎng)率為4%。毛租金收入中，包括租賃區(qū)域物業(yè)管理費(fèi)、必要的水電暖空調(diào)通訊設(shè)備運(yùn)用費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)排污費(fèi)，以及其他相關(guān)費(fèi)用。基準(zhǔn)年運(yùn)營(yíng)本錢和稅費(fèi)稱號(hào)基數(shù)單價(jià)金額萬元備注八、運(yùn)營(yíng)期稅費(fèi)(年)兩稅一費(fèi)房產(chǎn)稅土地增值稅城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅企業(yè)所得稅人員工資和福利費(fèi)管理費(fèi)用修繕費(fèi)用水電暖費(fèi)用395.84萬元395.84萬元 2240.00萬元395.84萬元524.21萬元2186.80m25.6%12.0%9元/m22.5%2.0%24元/m2141.11暫不思索營(yíng)改增的情況包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加，按毛租金收入的5.6%計(jì)毛租金的12%無按用地面積每年9元/平米按效力業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)

27、思索，核定征收，稅率為毛租金的10%X25%暫按6人每人每月4000元思索，包括個(gè)人工資、津貼、獎(jiǎng)勵(lì)和各種勞保福利等包括運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、非運(yùn)營(yíng)區(qū)物業(yè)管理費(fèi)，車船稅、印花稅和必要的衛(wèi)生費(fèi)排污費(fèi)等暫按除主體工程以外的工程費(fèi)用的2%思索，主體工程維修計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)中按20%非運(yùn)營(yíng)區(qū)面積每月每平米2元計(jì)算，運(yùn)營(yíng)區(qū)域的水電暖燃?xì)赓M(fèi)用包括在月租金中22.1747.52.029.9028.8015.0010.485.25闡明:以2021年為基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，假設(shè)運(yùn)營(yíng)期間運(yùn)營(yíng)本錢與稅費(fèi)與毛租金同比增長(zhǎng)，即每三年增長(zhǎng)一次，增長(zhǎng)率為4%。企業(yè)所得稅根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)踐情況按效力業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)核定征收思索。工程總投資運(yùn)用方案與資金籌措表單

28、位：萬元序號(hào)工程合計(jì)建立期運(yùn)營(yíng)期012345672021年2021年2021年2019年2020年2021年2022年2023年1總投資含全額流動(dòng)資金3978.923854.06124.86報(bào)批總投資含鋪底流動(dòng)資金3936.923854.0682.861.1建立投資3854.063854.061.2建立期利息64.8664.861.3流動(dòng)資金60.0060.00其中：鋪底流動(dòng)資金18.0018.002資金籌措3978.923854.06124.862.1工程資本金2822.712697.84124.862.1.1用于建立投資2697.842697.842.1.2用于流動(dòng)資金60.0060.00

29、其中：鋪底流動(dòng)資金18.0018.002.1.3用于建立期利息64.8664.862.2債務(wù)資金1156.221156.222.2.1用于建立投資1156.221156.222.2.2用于流動(dòng)資金2.2.3用于建立期利息闡明：資金構(gòu)造:出于保守思索，本工程假設(shè)權(quán)益資金大于債務(wù)資金，確定資本金2822.71萬元，其中用于建立投資2697.84萬元占建立投資額的70%，其他用于支付全部的流動(dòng)資金和建立期利息。建立期利息計(jì)算:貸款額按工程建立投資的30%.貸款利率在現(xiàn)行5.1%的根底上再上浮10%.貸款期限一年，建立期利息由工程資本金歸還。工程投資現(xiàn)金流量表及內(nèi)部收益率估算年期租金稅費(fèi)增常系數(shù)資金流

30、入租金收入資金流出建立投資流動(dòng)資金運(yùn)營(yíng)本錢和稅費(fèi)凈現(xiàn)金流量稅后累計(jì)期末回收流動(dòng)資金工程資本金內(nèi)部收益率20211.0003854-3854-3794#NUM!20211.0002976014196-3698-95.96%20211.000396141255-3444-70.15%20191.000396141255-3189-50.63%20201.040412147265-2924-36.90%20211.040412147265-2659-27.44%20221.040412147265-2394-20.68%20231.082428153276-2119-15.54%20241.0824

31、28153276-1843-11.68%20251.082428153276-1568-8.70%20261.125445159287-1281-6.27%20271.125445159287-994-4.34%20281.125445159287-708-2.78%20291.170463165298-410-1.46%20301.170463165298-112-0.36%20311.1704631652981860.55%20321.2174821723104961.35%20331.2174821723108062.03%20341.21748217231011162.60%20351

32、.26550117932214383.12%20361.26550117932217603.56%20371.26550117932220833.94%20381.31652118633524184.29%20391.31652118633527534.60%20401.31652118633530884.86%20411.36954219334934375.11%20421.36954219334937865.32%20431.36954219334941345.51%20441.42356320136344975.69%20451.42356320136348595.84%20461.42

33、356320136352225.98%20471.48058620937755996.11%20481.48058620937759766.23%20491.48058620937763536.33%20501.53960921739267456.43%20511.53960921739276.52%20521.53960921739275296.60%20531.60163422640879376.67%20541.60163422640883456.74%20551.60163422640887536.80%20561.66565923542491776.86%20571.66565923

34、542496016.91%20581.665659235424100256.96%20591.732685244441104667.01%20601.732685244441109077.05%20611.732685244441113497.08%20621.801713254459118077.12%20631.801713254459122667.15%20641.801713254459127257.18%20651.873741264477132027.21%20661.873741264477797.24%闡明:本次測(cè)算計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2021年初，2021年為建立期，2021年及其以后

35、為運(yùn)營(yíng)期。運(yùn)營(yíng)期各年出租率都按100%計(jì)算，但第一年思索三個(gè)月免租期。假設(shè)運(yùn)營(yíng)期間租金和運(yùn)營(yíng)本錢每三年增長(zhǎng)一次，增長(zhǎng)率為4%。計(jì)算工程投資內(nèi)部收益率時(shí)在每個(gè)計(jì)算期末回收流動(dòng)資金60萬元。工程總投資歸還方案估算表保守貸款歸還期估算)年期年初借款本息累計(jì)本年借款本年應(yīng)付利息資金流入租金收入運(yùn)營(yíng)本錢和稅費(fèi)本年可用于還款資金本年歸還本金及利息年末借款本息累計(jì)2021038542164070202140706023229714115615642062021420623639614125525541872019418723539614125525541682020416823441214726526542

36、021423241214726526541042022410423041214726526540692023406922842815327627640222024402222642815327627639722025397222342815327627639192026391922044515928728738522027385221644515928728737822028378221244515928728737082029370820846316529829836182030361820346316529829835232031352319846316529829834222032342

37、219248217231031033042033330418548217231031031802034318017848217231031030482035304817150117932232228972036289716350117932232227372037273715450117932232225692038256914452118633533523772039237713352118633533521762040217612252118633533519622041196211054219334934917242042172497542193349349147220431472835

38、421933493491206204412066856320136336391120459115156320136336360020466003456320136336327120472711558620937728620485862093772049586209377205060921739220516092173922052609217392205363422640820546342264082055634226408205665923542420576592354242058659235424205968524444120606852444412061685244441206271325

39、44592063713254459206471325445920657412644772066741264477闡明:“保守貸款歸還期是根據(jù)工程實(shí)施機(jī)構(gòu)要求添加的財(cái)務(wù)目的，計(jì)算方法為:還貸時(shí)假設(shè)投資方工程需求的一切資金(包括資本金)都是借債籌集，利率一樣，都是5.61%。 計(jì)算得出基準(zhǔn)租金程度下保守贊款歸還期為:30.76年。年20212021202120192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320342035203620372038203920402041期123456789101112131415161718192

40、02122232425租金稅費(fèi)增長(zhǎng)系數(shù)1.0001.0001.0001.0001.0401.0401.0401.0821.0821.0821.1251.1251.1251.1701.1701.1701.2171.2171.2171.2651.2651.2651.3161.3161.3161.369租金流入：租金收入297396396412412412428428428445445445463463463482482482501501501521521521542資金流出：資本金建立投資2698資本金支付建立期利息65資本金流動(dòng)資金 60建立資金貸款本金歸還1156運(yùn)營(yíng)本錢和稅費(fèi)14114114

41、1147147147153153153159159159165165165172172172179179179186186186193凈現(xiàn)金流量稅后-2698-1125255255265265265276276276287287287298298298310310310322322322335335335349累計(jì)期末回收流動(dòng)資金-2638-3763-3508-3254-2989-2724-2459-2183-1908-1632-1346-1056-773-475-17712143174110513169620212353268830233372工程資本金內(nèi)部收益率#NUM!#NUM!-80.

42、74%-56.92%-40.79%-30.03%-22.49%-16.84%-12.64%-9.43%-6.84%-4.79%-3.14%-1.74%-0.59%0.37%1.20%1.91%2.51%3.04%3.50%3.90%4.25%4.57%4.84%5.09%年 2042204320442045204620472048204920502051205220532054205520562057205820592060206120622063206420652066期12345678910111213141516171819202122232425租金稅費(fèi)增長(zhǎng)系數(shù)1.0001.0001.

43、0001.0001.0401.0401.0401.0821.0821.0821.1251.1251.1251.1701.1701.1701.2171.2171.2171.2651.2651.2651.3161.3161.3161.369租金流入：租金收入297396396412412412428428428445445445463463463482482482501501501521521521542資金流出：資本金建立投資2698資本金支付建立期利息65資本金流動(dòng)資金 60建立資金貸款本金歸還1156運(yùn)營(yíng)本錢和稅費(fèi)141141141147147147153153153159159159165

44、165165172172172179179179186186186193凈現(xiàn)金流量稅后-2698-1125255255265265265276276276287287287298298298310310310322322322335335335349累計(jì)期末回收流動(dòng)資金-2638-3763-3508-3254-2989-2724-2459-2183-1908-1632-1346-1056-773-475-17712143174110513169620212353268830233372工程資本金內(nèi)部收益率#NUM!#NUM!-80.74%-56.92%-40.79%-30.03%-22.49%

45、-16.84%-12.64%-9.43%-6.84%-4.79%-3.14%-1.74%-0.59%0.37%1.20%1.91%2.51%3.04%3.50%3.90%4.25%4.57%4.84%5.09% 其他幾個(gè)財(cái)務(wù)目的的估算 以下是在基準(zhǔn)租金程度、預(yù)定的租金和運(yùn)營(yíng)本錢增長(zhǎng)率以及工程運(yùn)營(yíng)40年條件下計(jì)算得出的另外三個(gè)財(cái)務(wù)目的，即總投資收益率、資本金凈利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期，限于篇幅緣由，這里略去了計(jì)算過程。 總投資收益率:8.51% (工程總投資收益率二運(yùn)營(yíng)期年平均息稅前利潤(rùn)/工程總投資) 資本金凈利潤(rùn)率:10. 41. (工程資本金凈利潤(rùn)率二運(yùn)營(yíng)期年平均凈利潤(rùn)/工程資本金) 靜態(tài)投資

46、回收期:14. 59年， (回收期和歸還期目的其實(shí)和運(yùn)營(yíng)年限無關(guān)，但運(yùn)營(yíng)年限必需長(zhǎng)于這些目的才干計(jì)算得出來) 闡明:計(jì)算“總投資收益率時(shí)，由于涉及到息稅前利潤(rùn)，而本工程由于企業(yè)所得稅是核定征收，故需求將企業(yè)所得稅由各年度運(yùn)營(yíng)本錢和稅費(fèi)中復(fù)原到當(dāng)年的息稅前利潤(rùn)中來。 投資回收期有基于總投資和基于資本金兩種算法，就本工程而言，二者差別不大(見第29頁“不同假設(shè)條件下工程靜動(dòng)態(tài)投資回收期估算表，這里以基于資本金的為準(zhǔn)，投資回收期年限從運(yùn)營(yíng)期算起。 以上只是基準(zhǔn)租金程度條件下運(yùn)營(yíng)期40年的財(cái)務(wù)目的，假設(shè)需查詢不同租金程度不同運(yùn)營(yíng)年限下的各個(gè)目的數(shù)據(jù)，請(qǐng)見第27一31頁所附的“不同運(yùn)營(yíng)年限下工程總投資收

47、益率和資本金凈利潤(rùn)率、“不同租金程度下工程貸款歸還期和投資回收期、“不同假設(shè)條件下工程靜動(dòng)態(tài)投資回收期估算表、“不同假設(shè)條件下工程總投資內(nèi)部收益率估算表和“不同假設(shè)條件下工程資本金內(nèi)部收益率估算表幾張表格，以便決策參考。 概率和敏感性模擬分析 工程財(cái)務(wù)目的受很多要素影響，根據(jù)實(shí)踐情況，這里我們選擇工程總投資、基準(zhǔn)租金收入、運(yùn)營(yíng)期相關(guān)本錢、貸款利率、租金和運(yùn)營(yíng)本錢增長(zhǎng)率(此處指每三年一次的增長(zhǎng)率)這五個(gè)要素，來研討一下它們動(dòng)搖時(shí)對(duì)前述七個(gè)財(cái)務(wù)目的的影響，即對(duì)總投資內(nèi)部收益率、資本金內(nèi)部收益率、總投資收益率、資本金凈利潤(rùn)率、保守貸款歸還期、正常貸款歸還期和靜態(tài)投資回收期的影響。需求闡明的是，本次分

48、析為多要素影響分析，就是各要素獨(dú)立變動(dòng)，而不是像單要素分析那樣假設(shè)一個(gè)變動(dòng)其他不動(dòng)，這樣模擬的結(jié)果更加符合實(shí)踐情況。影響系數(shù) 基準(zhǔn)值概率分布 均值 最小 最大 規(guī)范偏向工程總投資 1. 00 截尾正態(tài)分布1. 00 0. 90 1. 10 0. 0 5 基準(zhǔn)租金收入 1. 00 截尾正態(tài)分布1. 00 0. 90 1. 10 0. 0 5 運(yùn)營(yíng)期相關(guān)本錢 1. 00 截尾正態(tài)分布1. 00 0. 90 1. 10 0. 0 5 貸款利率 1. 00 截尾正態(tài)分布1. 00 0. 90 1. 10 0. 0 5 租金和運(yùn)營(yíng)本錢增長(zhǎng)率1. OOI截尾正態(tài)分布1. 0O I 3. 000a 5. 0

49、00a 0. 500a 假設(shè)各敏感要素的動(dòng)搖規(guī)律遵照上表設(shè)定的概率分布，用相關(guān)工具模擬十萬次，模擬分析結(jié)果如下所示: 工程財(cái)務(wù)目的(運(yùn)營(yíng)期10年) 總投資內(nèi)部收益率(稅后) 資本金內(nèi)部收益率 總投資收益率 資本金凈利潤(rùn)率其他:保守貸款歸還期 正常貸款歸還期 靜態(tài)投資回收期基準(zhǔn)數(shù)值 6. 86 6. 89 8. 5110. Q1%30. 76年 5 78年1理59年模擬平均值 6.87 6.90 8.53% 10. 11 31. 15年 6 59年 11. 62年 90%置信區(qū)間 5. 97%一7.80 5. 98%一7.85 7理9%一9 65%9. 02%一11. 9621. 38年一Q1.

50、 31年 5. 88年一7. 36年13. 13年一16. 21年如上表所示，模擬得出的各財(cái)務(wù)目的均值與計(jì)算的基準(zhǔn)數(shù)值比較接近，其90%置信區(qū)間也相對(duì)比較集中，但“保守貸款歸還期的不確定性有點(diǎn)大，由于該指標(biāo)假設(shè)工程一切資金(包括資本金)都是借債籌集，由于運(yùn)營(yíng)期年利潤(rùn)較少，需求很多年才干還清債款及其后發(fā)生的利息，受總投資和貸款利率動(dòng)搖的影響很大。概率和敏感性模擬結(jié)果解釋各財(cái)務(wù)目的概率分布模擬結(jié)果和其對(duì)主要影響要素的敏感度模擬結(jié)果如其下兩頁所示，簡(jiǎn)要分析如下: 從“各財(cái)務(wù)目的對(duì)主要影響要素的敏感度模擬結(jié)果可以看到，各個(gè)敏感要素對(duì)每個(gè)財(cái)務(wù)目的都有影響，但影響程度不一樣。我們用最重要的“經(jīng)營(yíng)40年資本

51、金內(nèi)部收益率為例:幾個(gè)要素中，“基準(zhǔn)租金收入的影響最大，正相關(guān)，即租金越高，該目的就越好。“工程總投資影響次之，負(fù)相關(guān)，總投資越大，該目的就越小，與我們料想的情形相符。“租金和運(yùn)營(yíng)本錢增長(zhǎng)率的影響居第三位，“運(yùn)營(yíng)期相關(guān)本錢對(duì)該目的的影響較較小，“貸款利率的影響更小。Sensitivity:運(yùn)營(yíng)40年資本金內(nèi)部收益率i 000 -0 a00 -0 s00 -0 0.00 -0 z00 0 000 0 z00 0 0.00 0 s00 0 a00 i 000基準(zhǔn)租金收入工程總投資-0.592 一.0.736.租金和運(yùn)營(yíng)本錢增長(zhǎng)率運(yùn)營(yíng)期相關(guān)本錢貸款利率 1. 0.2340.127口-0.018運(yùn)營(yíng)4

52、0年資本金內(nèi)部收益布 從“各財(cái)務(wù)目的概率分布模擬結(jié)果可以看到，受敏感要素動(dòng)搖的影響，各財(cái)務(wù)目的都呈現(xiàn)明顯的不確定性。還用最重要的“運(yùn)營(yíng)40年資本金內(nèi)部收益率舉例:該目的模擬結(jié)果呈明顯的正態(tài)分布，模擬均值為6.90%(與計(jì)算的基準(zhǔn)值6. 89%比較接近)，該目的有90%的能夠介于5.98%一i.8.5%之間 (置信區(qū)間)。，q廣匯一戶喊矛111(一，l二士需求特別留意的是，“保守貸款歸還期模擬結(jié)果概率分布有點(diǎn)異常，概率分布圖向右探伸較大，闡明該目的不易控制，工程實(shí)踐運(yùn)作過程中超出計(jì)算的基準(zhǔn)值:30. 76年的能夠性很大。緣由是工程的報(bào)答周期很長(zhǎng)，致使該目的受貸款利率的影響非常大。針對(duì)其他財(cái)務(wù)目的

53、的概率分布和敏感度模擬結(jié)果的解釋，這里不再贅述。模擬分析的目的不僅僅是為了告知結(jié)果，更重要的是預(yù)測(cè)和控制風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過此次定量模擬分析，我們給出定性的結(jié)論是:該工程估算的幾個(gè)財(cái)務(wù)目的可信度較高，政府根據(jù)本次估算和分析給出的財(cái)務(wù)目的來確定運(yùn)營(yíng)年限是可行的。對(duì)社會(huì)資本而言，工程的風(fēng)險(xiǎn)比較大，需求下力氣控制工程建立投資和運(yùn)營(yíng)期本錢，才干保證工程獲得期望的收益。需求指出的是，上面的結(jié)論只是工程總投資、基準(zhǔn)租金收入、運(yùn)營(yíng)期相關(guān)本錢、貸款利率、租金和運(yùn)營(yíng)本錢增長(zhǎng)率這五個(gè)主要影響要素在設(shè)定的變化規(guī)律和波動(dòng)范圍的情況下做出的。普通而言，我們?cè)O(shè)定的變化規(guī)律和動(dòng)搖范圍是根本符合其本身實(shí)踐規(guī)律和當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)踐情況的，因此

54、根據(jù)模擬得出的結(jié)論，在很大程度上是可信的。但由于影響工程投資收益的要素很多，針對(duì)這些要素的信息也難以全部量化，因此以量化分析、數(shù)值預(yù)告為特點(diǎn)的模擬分析過程就不能夠識(shí)別一切風(fēng)險(xiǎn)，比如政策風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。另外假設(shè)遇到嚴(yán)重市場(chǎng)蕭條或通貨膨脹的情況，那么上述敏感要素的動(dòng)搖程度就能夠超出我們料想的范圍:也有能夠出現(xiàn)新的不定要素，比原有要素對(duì)工程的影響還大，這種情況下經(jīng)過正常模擬分析所得出結(jié)論的可信度就會(huì)相應(yīng)降低。此時(shí)需求根據(jù)實(shí)踐情況修正相關(guān)參數(shù)甚至修正模型，重新進(jìn)展模擬分析，才干保證結(jié)果具有足夠的可信度。闡明:由于運(yùn)營(yíng)初期需求幣嘗還建立投資貸款本金及利息，導(dǎo)致前幾年資本金凈利潤(rùn)率處于負(fù)值，這種情rs.下，工程投資方還需另外進(jìn)