1、.：.；對于這種沒有分割產權的老年性公寓，在中國現行的情況方式之下，經濟條件尚未成熟，市場環境尚在培育，市場認可度尚不可看好，我們必需在盈利方式上有所創新才干尋覓到出路，詳細來講，就是要留意到，首先如何變相的將運用權無限期的銷售下去，其次是如何在價錢定位上讓老百姓認同詳細盈利方式建議如下：1、 會員制盈利型方式及中國式創新會員制盈利方式：以出租為主要運營方式，收費程度要比福利型養老機構的收費程度高，具備本人的醫療效力人才。入住者通常需求交納一定數額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構經過專業護理提高收費程度獲取利潤，國外的專業管理機構普通將押金進展投資以謀取利潤，具有壽險公司的運營性質。中

2、國式創新：根據中國傳統的消費習慣和置業慣性，上海親和源對會員制方式采取了創新，添加了記名會員制盈利方式，在交納一定數額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的根底上，記名會員卡可以承繼和轉讓，根據實踐運營情況，這種方式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接納。2、 逆抵押貸款購房逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍運用的方法。即老年人退休以后，從開發商處購買一套老年公寓，然后與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩余本金，住房歸開發商一切，這種方式對老年人的入駐條件有比較嚴厲的審核，普通規定老年人的年齡在55周歲以上。3、 轉讓運用權方式

3、在工程存在不能進展產權分割銷售的實踐條件下，堅持買賣不破租賃原那么，采取轉讓固定年限運用權的盈利方式也是資金快速回籠和工程運營的理想方式之一，在固定年限內，運用權在運用權人死亡后，可以由與死者的有才干提供運用費的近親屬繼續運用，但應重新簽署運用合同，一切權人也可以調整運用權人。4、 分散租賃方式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利方式，租期普通比較分散，有長有短，且非一次性付清的運營方式，在這種方式下，普通是由開發商與專門的運營公司或物業公司協作開發，將既得利潤作為按股分紅的運營方式。盈利方式分析：以上各種盈利方式在運營效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國式創新的會員制盈利方式在一定程度上抬高

4、了目的客戶入駐的門檻，在消費理念相對先進和經濟條件相對雄厚的上海，或許能博得市場的認同，但在能否能被老年群體認可，尚不得知，它的操作閱歷固然值得我們自創，但在未進展充分的市場研討之前，不可隨便的盲目的全盤照搬；逆抵押貸款購房的盈利方式在一定程度上，比較適宜較為獨立的老人，對消費理念程度也有著較高的要求，能不能順應市場的需求，也尚不得知；轉上運用權的盈利方式，是目前產權無法分割銷售的工程最多采取的手段之一，但在承繼和轉讓上，又較多的遭到政策法規的約束，市場的認同度也會遭到一定的影響；分散租賃的盈利方式對前期投入和設備效力配套要求比較高，但在運營情況較好的情況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最

5、慢。盈利方式建議：在綜合分析以上盈利方式之后，建議根據開發周期，走多元化盈利方式建議，結合市場實踐情況，在工程開發前期，以轉讓運用權和逆抵押貸款購房兩種方式作為最主要的盈利方式，要根據工程老年住宅性質優勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴展目的客戶群體，添加優惠力度，以加強目的客戶投資自信心；在工程開發中期，在配套效力設備呈現一定規模或開場運營的情況下，采取以會員制盈利型和轉讓運用權方式為主的盈利方式，對于會員制盈利型方式要留意適當降低入駐門檻；在工程開發后期，在前期配套效力等日趨完善的根底上，以會員制盈利方式和分散租賃方式為最主要的盈利方式。二、 價錢初步定位在價錢定位上，針對工程客觀條件，按照

6、各盈利方式的盈利程度和可比樓盤量化定價法方法進展價錢定位。1、 采取會員制盈利方式的價錢定位會員卡20萬元，90平米，年交費2萬元年費交款期限為10年；65平米，年交費0.8萬元交款期限為8年；45平米不需交年費，此卡可承繼可轉讓不可退還本金，但與詳細物業不掛鉤，會員卡發行數量以可售房屋數量為上限。交房規范為市場價500元/平米的精裝修規范，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣不建議運用、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置2、 采取逆抵押貸款購房的價錢定位參照工程周邊未來一年內可預期的市場價錢5000元/平米的價錢水準，工程價錢定位在4280 /平米的水準，

7、入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限規范，直到老人去世，開發商返還剩余本金，所居住期間按照房產總額的整存一年的利息方式每月發放生活費，45平米的業主每月發放600元左右生活費；65平米的業主每月發放750元左右生活費；90平米的業主每月發放1050元左右生活費；剩余房款購房總款*(90-去世年齡)/50交房規范為市場價500元/平米的精裝修規范，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣不建議運用、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置3、 采取轉讓運用權方式的價錢定位參照工程周邊未來一年內可預期的市場價錢5000元/平米的價錢水準，根據其它工程70年運用年限和有產權可升值的實踐情況，以工程的運用年限為50年的規范，工程在采取轉讓運用權方式的價錢應定位在3980元/平米左右。交房規范為市場價500元/平米的精裝修規范，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣不建議運用、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置4、 采取分散租賃方式的價錢定位參照目前租賃市場的價錢水準，在高質量配套效力設備的根底上，工程的分散租賃價錢應放在30元/平米/月的