1、上海商鋪租金分析調查2004年上海的商鋪售價租金節節上升。現在中心商業區商鋪租金高達35元/平方米/天以上副中心商業區商鋪超過8元/平方米/天城市邊緣區和社區商鋪租金水平在3元/平方米/天左右。上海的商業物業銷售的平均價格近10年間呈現曲線增長城郊結合部和郊區商鋪銷售價格有較大起伏。但中心區商用物業受土地稀缺影響而供不應求價格一路攀升目前銷售均價已達萬元以上。商業地產與軌道交通形成的結合點軌道交通樞紐商業中心也正發展起來。預計將成為2005年的新熱點。軌道交通帶來的大客流引向商業項目由此形成了一個“交通商業”的商業形態。軌道交通1號線北延伸段的正式通車運營使寶山和閔行被連接在一小時交通圈內。延

2、伸段正常運營后可以增加25萬人次的日均客流使目前65萬人次的日均客流逐步增至90萬今后幾年上海商鋪鋪源充裕但需求大于供給社區商鋪、沿街中小型商鋪仍是未來的投資熱點有自由經營權的街鋪廣泛受到市場歡迎。中原地產研究咨詢中心有關人士日前預計進入2005年沿街商鋪、社區商鋪以及產權式酒店公寓等產品仍是商業地產市場的主力供應產品。隨著城市化進程城市規模的擴大和延伸上海外圍區域不斷涌現一些大規模的社區給投資者帶來了前所未有的商機隨著大型樓盤商業項目開發日益成熟社區商鋪投資成為繼股票、住宅后一種新的投資熱點。而沿街中小型商鋪由于受市政規劃等限制未來沿街中小型商鋪將具有一定的稀缺性。但這類商鋪具有的獨立性強、

3、增值性強的特點仍是未來的投資熱點。2005年上半年整體租金將進一步走高但升幅不會很大這個趨勢將一直延續到2006年。期間市中心區域內的商業地產租金的振幅變化不會很明顯屆時比較活躍的是城市邊緣地區的商業地產租金預計在今明兩年會有比較明顯的上升過程。在2005年產權式、分割式和返租式類商場商鋪的銷量和產量將會減少。售價繼續走上升通道今后幾年上海商鋪市場由于受到國內商業企業的需求加大、外資進入中國市場以及國內其他投資者三方面的影響需求大于供給的不平衡狀況將持續一段時間。上海商鋪市場在2010年世博會之前將會漲跌交錯但總體向上的趨勢不變。2005年上海商鋪市場隨著郊區土地供應總量的放大和市區土地供應總

4、量的減少市中心商鋪尤其是沿街商鋪將會變得炙手可熱。因此一些市中心的商業改造力度將有所加大使其商業配套更為完善得到進一步的發展。按照上海市商業發展行動方案推算上海未來商業物業總保有量將在2400萬-2500萬平方米之間預計這個數量在2008年前可能就會達到。城市化的進一步深入將掀起城市邊緣商業地產的新一波高潮在2005年下半年以及2006年初將有較多的近郊或郊區新城、中心鎮的商鋪集中上市。租金向上攀升2004年特色商業街租金價格飆升迅速上海市級商業街市的商鋪租金價格基本保持在原每天每平方米38-48元內但周邊橫向路段上的商鋪借其環境上的優勢和特色專賣街的形成定向消費人群的集聚個別商鋪的租金價格飆

5、升。比如與襄陽市場、百盛購物中心和巴黎春天百貨為鄰的陜西南路近幾年陸續開出了許多服飾、鞋子、裝飾品小店成了一條吸引時髦人士的特色購物街。據有關調查發現這條路上的最高商鋪價格已經達到每天每平方米56元。據悉盧灣區雁蕩路休閑街2000-2004年的年租金增長率為12.5吳江路和衡山路休閑街同期的年租金增長率均達16.7徐家匯弘基休閑廣場年租金增長率為22.2新天地更是高達100。社區商鋪的主要服務對象之一就是社區內的居民巨大穩定的消費群體給了社區商鋪經營者穩定的客源社區又是一個消費型的生活圈因此商鋪在經營上會非常靈活自營或出租皆可經營內容也較廣泛可根據自身實際情況和周圍環境需求“量身定做”經營內容

6、且營業收入穩定租金收入的持續時間也較久因此投資回報穩定。上海的淮海路、南京路、徐家匯等中心商業區的臨街店基本滿租由于沒有大型新鋪面的集中投入市場一些次級商業區新上市商鋪的租金在繁華地段達到每天30元/平方米。如淮海路旺鋪租金達每天40-52元/平方米徐家匯旺鋪租金為每天25-30元/平方米南京西路旺鋪每天20-28元/平方米左右。據分析目前上海的商鋪市場呈現三大結構性供需矛盾:一是開發商指定的樓盤開發規劃與上海商業發展的趨勢需求相矛盾。主要體現在發展商開發理念與上海商業發展的形勢脫節開發出來的店鋪大多只適應雜貨店、五金店、小型百貨店等已逐漸被替代的傳統商業業態的需要而現代商業業態需要的便利店、

7、專賣店等新興的需要被不同程度的忽視二是開發商缺乏相應的商業知識不了解不同商業業態對于商鋪使用的不同需要三是缺乏統籌規劃導致商鋪布局不合理部分區域商鋪過于密集部分區域商鋪又難以滿足居民的生活需求。服務業態的盈利能力加強流通業態競爭及商鋪供應量放大導致不同用途商鋪的價格分化。據在行機構2004年中旬對上海休閑餐飲主題街市專門調查反映上海餐飲服務行業的租金承租能力大大提升1998年上海休閑業態的茶坊、酒吧類的租金上限為每天每平方米5元到2004年中期這些數字已經翻了四倍許多街市已經達到每天每平方米二十元左右相對應的是上海一批知名的休閑餐飲街的商鋪租金價格快速上揚如“新天地”、“衡山路”、“吳江路”等

8、經營服務業態的商鋪價值大大提升。從發展速度較快的外地商鋪市場如廣東、遼寧、山東的來看進行實物銷售的流通貿易業、零售業市場類商業物業已經出現了一年或數年零租金的商鋪這類商鋪主要是大型商場類的商鋪。明年起上海也有很多類似的商鋪面市由于市場去化速度放緩有可能導致該商鋪市場價值下降。產商在推廣住宅項目時往往會向消費者承諾一個穩定的未來而對于商鋪來說講的是投資概念。商業與不動產有著明顯的沖突前者為動而后者為不動前者注重的是公開而后者注重的是隱私。商鋪是不動產與商業兩種屬性有機結合的特殊產品。對商鋪的深入了解需要對商鋪概念的內涵與外延的深層次挖掘。本篇主要通過探討商鋪的種類來分析商鋪這種特殊的商品。商鋪的

9、發展與分類上海商鋪市場的發展是最近幾年的事情。在2000年以前人們對于商鋪的投資還沒有形成意識只有極少數的投資者愿意投資比較“冷”的商鋪。而連鎖商業的大發展給眾多的商鋪經營者帶來了希望以及挑戰投資商鋪的意識開始形成。市場的發展一定程度上豐富了商鋪的內涵。通常來說按照經營的業態商鋪可以分為百貨、大賣場、超市、便利店、服飾、餐飲、美容美發、五金建材、娛樂、休閑等一些較為常見的商鋪也有專業的服務商鋪如輪胎專賣、涂料專賣、汽車修理、琴行等等。衡量一個商鋪價值最重要的指標之一即為“地段”。不同的商圈特征、商業環境對商鋪業態的選擇、主要消費群體的定位有很大的影響。按照這種標準商鋪又可以分為社區商鋪、底鋪、

10、鬧市區商鋪、地鐵商鋪、賣場內商鋪、專業商鋪、商場商鋪、聚集型商鋪等多種形式。我們在對上海的“三街”南京路、淮海路、四川路和“四城”徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城、浦東新上海商業城進行分析后認為社區配套商鋪、地鐵商鋪、聚集型商鋪以及賣場內商鋪是極具發展潛力的。社區商鋪是商鋪投資的“潛力股”主要以經營日用商品為主上海近幾年社區配套商鋪發展相當迅速。隨著高檔商品向中心商業街區聚集社區配套商鋪主要以經營日用商品為主。相對于專業商鋪的高價位社區商鋪以其低價位贏得了小商品經營者的普遍青睞。某些小區的商業門店成為稀缺資源推墻開店“居轉非”的居民業大有人在。日常生活中人們的“購物半徑”通常在500-1000

11、米之間。這是決定社區商鋪存在的一個利好因素。據不完全統計上海市已經形成114個大型居住區新建居住區的配套商鋪面積將迅速增長待開發的商鋪面積達到了250萬平方米左右銷售額可達到600億元。地鐵商鋪上海軌道交通的高度發展造就了新的商鋪形態地鐵商鋪。有跡象表明地鐵經濟已經成為上海最受歡迎的商鋪形態之一也受到越來越多的人的關注。地鐵商鋪是上海商鋪的“新寵”越來越多投資者把眼光投向地下地鐵商鋪的發展主要依靠地鐵人流。上海目前的兩條地鐵加上輕軌明珠線每天的客流量可以達到100萬人次占上海人口總數的6。其中一號地鐵線每日流量達到268萬人次二號線每日流量達到223萬人次。根據上海軌道交通的規劃發展方向每日軌

12、道交通人流量將達到700萬人次。地鐵商鋪的發展的空間由此可見。數字顯示地鐵沿線的餐飲、咖啡、書店、服裝等商鋪2002年創造了超過3000億元的營業收入。因為地鐵的收費標準要高于普通公共交通系統的建設與運營費用乘坐地鐵的大多是經過高等教育、有體面的工作與收入、穿梭在城市黃金地段的寫字樓的年輕人。而縱觀各地鐵商鋪絕大大多數的商鋪鎖定的消費群體也是20-35歲的學生或白領消費能力在中等偏上。目前在上海幾個主要的地鐵商鋪主要是徐家匯地下商城、人民廣場迪美購物中心、靜安寺伊美時尚廣場。商鋪的面積與數量附注徐家匯地下商城占地7000-8000平方米分上下兩層約200多家商鋪租金平均為7元/平方米/天最高可

13、達到11元/平方米/天換收率為6左右人民廣場地下商圈商業占地4萬余平方米左右約500家商鋪租金包括店面轉讓費與月租金不同區域的租金相差較大10-25元/平方米/天靜安寺伊美時尚廣場共有上、下兩層商鋪總數324家整個廣場的布局反而造成人流的分流發展時間較短并不成熟租金在10元/平方米/天左右聚集型商鋪憑借便利的交通、發達的商業以及大量的人流做依托所謂的聚集型商鋪是指地處繁華地帶的商鋪發展時間較為久遠。襄陽路商鋪的發展可以作為聚集型商鋪發展的代表。2000年10月底原華亭路服裝市場約400戶經營者搬入“襄陽路服飾禮品市場”。目前整個“襄陽路服飾禮品市場”占第2.4萬平方米共計733個攤位。每日實現

14、的營業額150萬元平均每日的客流量達到5萬人次節假日達到12萬人次場內的換手率不足5。開辦時租金僅每日每平方米8至9元通過4至5年的經營現在已經漲到60多元。隨著上海經濟的發展區域內城市副商業中心的迅速崛起聚集型商鋪的重要性會更加明顯的顯露出來。中山公園、五角場以及四川北路正在不斷建設聚集型商圈以吸引更多的客流。這些商圈通常擁有輻射型的交通線路、發達的商業以及大量的人流做依托。大賣場內商鋪相互“利用”為自己謀求利益上海大賣場經過了快速發展期已經進入了穩定的增長階段。按照上海市商業“十五”規劃2005年末達賣場的數量將限制在60家左右。而實際上目前已經營業的大賣場已經超過了70家這還不包括正在建

15、設中的大賣場。目前大賣場的發展趨于緩和。早期的大賣場并沒有在其中開辟租賃區域如上海第一家大賣場-曲陽家樂福店而后來各大賣場意識到賣場中場地的租賃對大賣場以及租賃業主都能帶來收益。一方面對于大賣場而言可以通過租賃商鋪增加收入而減輕自身的租金壓力據了解有的大賣場的出租收入甚至可以完全抵消賣場向房產開發商遞交的租金一方面對于租賃業主來說他們可以借助大賣場聚集的人氣為自己帶來更大的客流。的客流量一般維持在6000-7000人之間雙休日能達到萬人以上。通常情況下賣場內商鋪的租金水平與賣場的經營狀況有關。經營良好的賣場的租金能夠達到10-15元/平方米/天的水平而銷售業績不是很好的大賣場的租金也有7元/平

16、方米/天。商鋪投資可以帶來高收益同時意味著高風險。由于商鋪市場的開發比較晚研究技術跟不上無論是商鋪投資群體還是房產開發商對于商鋪投資都由很大的不確定性。宏觀規劃、區域文化、市場供求關系、投資群體偏好、消費群體消費習慣、競爭對手的策略等很多因素都會對商鋪未來的經營帶來影響。只運營較為成功的大賣場有科學的分析商鋪市場的特征、按照市場需求操作才能做出正確的決策。2011/06/1801:01110kV肇慶變電站電氣部分初步設計2011/06/1801:01468Q發動機缸體雙面臥式鉆床總體設計及左主軸箱設計2011/06/1801:01ABS防抱死系統設計2011/07/0713:35CA1050汽

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