1、商業(yè)地產銷售反租回報案例分析（好百年合作方式分析）一、背景：項目商場的地理位置具有無可比擬的優(yōu)越性，加上沿南油大道臨街有 260多米的長度，可謂商機無限。好百年目前在有三家分店，其中南山沃爾瑪二層有一個面積很小的分店，對外展示性比較差。 好百年的發(fā)展迅速，需要在南山開店擴展市場，目前南山在售的商場中，只有本項目地理位置、面積大小等硬件條件相對比較合適，因此好百年對本項目也比較大的。二、好百年租用方式商場正常銷售，然后將商場部分整體出租給好百年，由其負責招商以及日后的經營、物業(yè)管理等工作。發(fā)展商則按照每年 8%的回報率向業(yè)主返還一定金額。三、制定經濟分析假設條件的原則1、與好百年簽定的租期時間不

2、超過 10 年。2、給好百年的最終結果就是要保證發(fā)展商能得到純銷售額。四、制定經濟分析的假設條件（注：由于商場兩層面積確定，此經濟分析按照商場兩層面積為 7000 計算。）1、假設商場兩層全部公開發(fā)售，并且達到 100%的銷售率。五、試算1、計算方法說明：根據制定假設條件的原則及兩個假設條件，不論給好百年的以及售價如何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式：實際銷售總金額-回報客戶的金額+好百年-不可預見費=純銷售額其中：實際銷售總金額是商場在實現 100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費用。回報客戶的金額是發(fā)展商每年按照 8%的出租回報率在租期內付出的總金額；好百年是租期內發(fā)展商從

3、好百年得到的總收益；不可預見費是在租期內發(fā)生的目前不能預見的部分支出；純銷售額是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實現 100%銷售的情況下獲得的收益。以上公式用數字表示為：銷售均價7000銷售均價70008%租期月700012租期銷售均價70003%已知均價7000（其中銷售均價和為未知，其他條件為已知。）2、本項目商場正常經營狀態(tài)下的市場推論價格（具體形成過程參見銷售執(zhí)行商場價格部分）此整體均價為公式中的已知均價。3、計算數據說明按照好百年租期為 8 年、10 年分別計算相應的可預見費按照 8 年 2.5%、10 年 3%計算。及銷售均價；不前三年的保持不變，從第四年開始，建議按照每

4、年 12%遞增，具體遞增多少還需與好百年協商確定。從第四年開始遞增的原因：前三年利用比較低的吸引好百年經營，憑借好百年的品牌效應與號召力，三年經營下來，經濟效一層二層銷售均價2.4 萬元/1.2 萬元/整體均價1.8 萬元/益及知名度都將有大幅度的提高。為保證發(fā)展商能有良好的收益，建議從第四年開始按照一定的比例遞增。4、計算過程8 年租期將已知數據帶入到公式中，得到：銷售均價7000銷售均價70008%8月7000123月127000（1+12%）1（112%）5 /1（112%）銷售均價70002.5%180007000得出銷售均價與月的關系方程式：銷售均價53731361月按照月從 60

5、元/到 120 元/的價格，帶入到公式中，則得到相應的銷售均價，既當該好百年的達到某個價格時，要實現相應的銷售整體均價，才能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。一、二層均價按照 2：1 的比例計算。計算結果為：說明：表格中的收益、回報金額、需貼補的金額為 8 年總共所需的金額。月整體均價一層均價二層均價收益（萬元）報金額（萬元）需貼補的金額（萬元）503568147575237874235159851175060320714276121381508228461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176

6、239516189310017631235081175484707899-571純銷售額12950回每年表（元/）年租期計算方法同上，則計算結果為：說明：表格中的收益、回報金額、需貼補的金額為10 年總共所需的金額。當達到 80 元/，商場整體銷售均價在 18000 元/時，發(fā)展商需月整體均價一層均價二層均價收益（萬元）報金額（萬元）需貼補的金額（萬元）50553327377636888598530986250016045222602963014871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442

7、5180002400012000957610080504195002600013000957610920198569928107738340-24331800024000120001077310080-6931950026000130001077310920147100478263763188119702678-9292純銷售額12950回前三年第四年第五年第六年第七年第八年707888981101238090100112126126142159100112125貼補的金額最少，如果均價超過這個價格，則需貼補的金額也要相應增加。當達到 90 元/，商場整體銷售均價在 18000 元/時，發(fā)展商的收益超過了回報給客戶的金額，這時，發(fā)展商就不需貼補，已足可以滿足給客戶回報的金額，還有盈余。每年表（元/）結論：從兩個計算結果比較看，綜合考慮收益、回報客戶的金額及發(fā)展商需貼補的金額，當租期為 10 年，目前的市場水平。達到 80 元/時，比較接近說明：租期越長，發(fā)展商要返還給客戶的金額越多，即發(fā)展商要貼補的錢要增加，這樣必定要提供商場的來填補，則對銷售的壓力就很大。好百年的水平低，則發(fā)展商要返還給客戶的金