1、 TOC o 1-5 h z 一、項(xiàng)目概況 1二、市場(chǎng)分析 2三、項(xiàng)目周邊情況 8四、功能定位及改建設(shè)想 10五、財(cái)務(wù)分析 10六、結(jié)論與建議 14七、附件 15、項(xiàng)目概況項(xiàng)目法人上海*酒店投資管理有限公司項(xiàng)目名稱*路*項(xiàng)目建議書建設(shè)地點(diǎn)（1）地理位置位于楊浦區(qū)*路*，北近平?jīng)雎贰⑽餮?路。（2）原物業(yè)情況建筑物為四層，主體排架與部分框架鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，原為原上海 躍進(jìn)電機(jī)廠。總建筑面積為6273平方米，其中1層部分（1092平方米）為餐飲營 業(yè)用房、24層可作為酒店客房用房。二、市場(chǎng)分析市場(chǎng)綜述隨著國內(nèi)旅游業(yè)的繁榮，對(duì)上海現(xiàn)有酒店業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了新的要 求，進(jìn)而在傳統(tǒng)酒店業(yè)態(tài)之外，經(jīng)濟(jì)型酒

2、店順勢(shì)而起。由于低廉的價(jià)格、 舒適干凈的住宿環(huán)境，經(jīng)濟(jì)型酒店迅速占據(jù)了中小企業(yè)商務(wù)人士、國內(nèi)游客和部分入境游客的細(xì)分市場(chǎng)。與傳統(tǒng)酒店相比，經(jīng)濟(jì)型酒店起點(diǎn)較高， 以連鎖和網(wǎng)絡(luò)化形式起步，項(xiàng)目投資和財(cái)務(wù)成本控制嚴(yán)格，不管是在目標(biāo) 市場(chǎng)的契合性、經(jīng)營管理、投資初始成本方面都具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前，無論是國內(nèi)酒店業(yè)，還是國際知名品牌，經(jīng)濟(jì)型酒店的競(jìng)爭(zhēng)日 趨激烈。錦江之星、如家、莫泰、中江之旅等國內(nèi)品牌正在迅速擴(kuò)大規(guī)模， 而“宜必思”、“假日快捷”、“速 8”、“美興”等外資品牌業(yè)已介入 這個(gè)新興的市場(chǎng)。主要指標(biāo)酒店規(guī)模根據(jù)“中國經(jīng)濟(jì)型酒店網(wǎng)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)模主要集 中在每家100-300間客房

3、數(shù)，建筑面積大多在4500 12000平方米之間。錦江之星平均為143間客房/家，每間客房平均建筑面積為 35平方 米；如家快捷平均為116間/家，客房平均建筑面積為39平方米；格林豪 泰平均為144間/家，客房平均建筑面積為45平方米；速8酒店平均為 107間/家，客房平均建筑面積為50平方米（見圖1:主要品牌的經(jīng)濟(jì)型 酒店規(guī)模）。相對(duì)而言，莫泰連鎖和宜必思的規(guī)模較大，分別平均為247間/家和282間/家。見圖1:主要品牌的經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)模客房數(shù)客房平均建筑面積資料來源：中國經(jīng)濟(jì)型酒店網(wǎng)房?jī)r(jià)與出租率根據(jù)“上海市旅游事業(yè)管理委員會(huì)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2003 2006年1 5 月，上海一、二、三星級(jí)酒

4、店的平均房?jī)r(jià)為160241元/間/天范圍之間， 其平均出租率僅維持在58.8 64.5 %之間，且呈日趨下滑態(tài)勢(shì)（見圖 2: 上海一、二、三星級(jí)酒店市場(chǎng)）。圖2:上海一、二、三星級(jí)酒店市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)岀租率資料來源：上海市旅游事業(yè)管理委員會(huì)與之相比較，根據(jù)上海市旅游委市場(chǎng)管理處數(shù)據(jù)顯示，目前上海的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店市場(chǎng)表現(xiàn)引人關(guān)注，平均出租率達(dá)到80%以上，相當(dāng)部分的低星級(jí)酒店客源轉(zhuǎn)移至經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店內(nèi)。究其原因，價(jià)格適中（目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店價(jià)格多在 180元左右），網(wǎng)點(diǎn)眾多，統(tǒng)一管理，是 其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力所在。經(jīng)營方式不論是新建物業(yè)，還是利用舊廠房、舊旅館、或舊倉庫等予以改造， 投資方在前期投入后，

5、通常采用特許經(jīng)營或委托管理方式進(jìn)行經(jīng)營。委托管理，是由業(yè)主方委托酒店管理公司經(jīng)營管理，人員由酒店管 理公司配備、培訓(xùn)、管理，委托方只需繳納一定額度的管理費(fèi)。而特許經(jīng) 營，是品牌化和規(guī)模化的互動(dòng)結(jié)果。只有擁有一定數(shù)量的自營店和形象店， 一定的經(jīng)營理念和品牌商譽(yù)，良好的信譽(yù)和市場(chǎng)感召力的品牌，擁有訂戶 中心、旅行社等經(jīng)營資源，有成功的單店及連鎖店的管理模式， 才能為加 盟者提供品牌、管理、銷售、培訓(xùn)等全方位的支持。因此，加盟者需繳納 一定額度的品牌使用費(fèi)和管理費(fèi)用，酒店管理公司則輸出品牌和管理模 式。據(jù)調(diào)查，如家快捷分別收取酒店總收入的3%作為特許經(jīng)營的服務(wù)費(fèi) 和管理費(fèi)；錦江之星，收取年?duì)I業(yè)收入的

6、 3%作為管理費(fèi)；莫泰168以營 業(yè)收入的510%作為管理費(fèi)；而速8酒店是采取以營業(yè)收入的5.6 %, 且根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)整。主要品牌介紹錦江之星錦江之星是錦江國際集團(tuán)的組成部分，通過錦江酒店管理公司錦江 酒店持有其20%股權(quán)，專營經(jīng)濟(jì)型酒店。酒店業(yè)務(wù)分為旅館管理公司和 投資管理公司兩個(gè)實(shí)體，分別提供經(jīng)濟(jì)型酒店管理和經(jīng)濟(jì)型酒店的投資業(yè) 務(wù)。錦江之星是國內(nèi)較早涉足經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)的酒店品牌，并隨著2003年新亞之星的加盟，市場(chǎng)占有率進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí)，隨著整個(gè)集團(tuán)的發(fā)展 戰(zhàn)略，錦江之星的重心從上海轉(zhuǎn)移到全國，逐步實(shí)現(xiàn)與錦江酒店管理下的 星級(jí)飯店的聯(lián)動(dòng)。根據(jù)“長(zhǎng)江證券” 于2005年4月份的分析研究

7、，通過規(guī)模的加速擴(kuò)張，錦江之星在股權(quán)份額不變的前提下，2005- 2006年的投資收益增長(zhǎng)率將接近100%。-速8酒店Super8?Motels （速8）,是全球最大的經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)營商之一，在全 球最大連鎖經(jīng)營企業(yè)500強(qiáng)中位列第34位，目前運(yùn)營近2100家酒店o 2004 年4月，速8酒店進(jìn)入中國；同年6月8日，其第一家酒店在北京王府井 開業(yè)。目前，速8酒店分布國內(nèi)43座城市，已經(jīng)開業(yè)和即將開業(yè)的共計(jì) 72家。2006年6月28日，上海和景速8酒店正式開業(yè)。這是速8在上海開 業(yè)的第六家加盟酒店，也是在中國已開業(yè)的第 23家，擁有164間客房， 門市價(jià)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)間、單人間和商務(wù)套間不同，分別為2

8、68- 388元/間/天。鑒于自行建造投資較大，速8在中國只采取特許加盟形式，按照速8 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)型或改造，對(duì)于客房數(shù)量在100間左右的規(guī)模，每間客房前期 投資約5萬元左右。-如家酒店2002年6月，首都旅游國際酒店集團(tuán)和攜程旅行服務(wù)公司共同投資 組建如家酒店連鎖（Home Inn）。2006年5月，如家第131家店一上海鎮(zhèn)坪路店順利簽約，也是上海 開設(shè)的第15家店。目前，如家快捷品牌已經(jīng)覆蓋全國20個(gè)省和直轄市，遍布北京、上海、天津、杭州、廣州、深圳、成都等40個(gè)國內(nèi)主要商務(wù)城市。同月，如家榮獲中國旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“ 2006中國經(jīng)濟(jì)型酒店 品牌先鋒”。根據(jù)對(duì)上海如家快捷的調(diào)查，每家店的

9、規(guī)模大多集中在100套客房左右。其中，如家上海魯迅公園店的規(guī)模最小，僅配有80間套房，而如家上海徐家匯店的規(guī)模最大，提供171間套房。門市價(jià)根據(jù)不同區(qū)位有所 差別，單人房為179 199元/間/天，標(biāo)準(zhǔn)大床房219- 259元/間/天，標(biāo) 準(zhǔn)雙人房239 299元/間/天，套房為319元/間/天。* 莫泰連鎖2002年，上海美林閣酒店及餐飲管理有限公司把投資方向定為發(fā)展 經(jīng)濟(jì)型旅店，成立上海莫泰（Motel ）連鎖旅店管理有限公司。就區(qū)域布局而言，莫泰以上海為基地，長(zhǎng)江三角洲為發(fā)展圈，積極 尋求區(qū)域性突破。就區(qū)位選擇而言，項(xiàng)目選址均位于國道、城市主干道或 地鐵、機(jī)場(chǎng)、火車站和汽車站等周邊地區(qū)。

10、莫泰堅(jiān)持買斷為主、租賃為輔 的投資方式，以直接投資為主、參股合作為輔，加盟項(xiàng)目面積要求在 4000-9000平方米之間。目前莫泰已有28家連鎖酒店，在建項(xiàng)目32家，經(jīng)營中的總客房數(shù) 超過6000間。通過直營投資、品牌加盟、兼并同業(yè)等方式，預(yù)計(jì)2006年內(nèi)客房總數(shù)超過10000間。發(fā)展方向在發(fā)達(dá)國家，經(jīng)濟(jì)型酒店占酒店市場(chǎng)份額的70%而在國內(nèi)該比例目 前尚不足10%市場(chǎng)空間巨大。同時(shí)，隨著國內(nèi)旅游業(yè)的興旺、會(huì)展經(jīng)濟(jì) 的繁榮、以及世博會(huì)的舉辦，將直接帶動(dòng)酒店業(yè)的需求。當(dāng)然，國外經(jīng)濟(jì)型酒店品牌的進(jìn)入，將對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)營格局帶來一定 的沖擊，但同時(shí)帶來的是新的理念。目前，上海市旅游管理委員會(huì)正逐步 推動(dòng)上海

11、中小旅館的連鎖和網(wǎng)絡(luò)化， 包括從產(chǎn)權(quán)、管理經(jīng)營、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和 營銷四個(gè)層面推動(dòng)中小旅館的連鎖經(jīng)營。因此，管理逐步走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，由分散走向集中，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)集 團(tuán)的連鎖化經(jīng)營將是經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)取向， 而其成本控制、區(qū)位、配套 能力、品牌與網(wǎng)絡(luò)也將是其成功的關(guān)鍵因素。三、項(xiàng)目周邊情況知識(shí)創(chuàng)新區(qū)布局的規(guī)劃楊浦區(qū)現(xiàn)有土地面積60.61平方公里，區(qū)位環(huán)境資源開發(fā)潛力大。有 15.5公里長(zhǎng)的濱江帶，有黃浦江下游規(guī)劃中唯一的生態(tài)島復(fù)興島，有正 在開發(fā)的新江灣城，有17.7公里長(zhǎng)的獨(dú)立內(nèi)河水系，綠化基礎(chǔ)良好，越 江交通、快速交通、軌道交通也正處于大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)中。 為充分發(fā)揮 這些資源的集聚優(yōu)勢(shì)，楊浦知識(shí)

12、創(chuàng)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要提出，在大學(xué)校 區(qū)與科技園區(qū)周邊建設(shè)開發(fā)公共社區(qū)，為校區(qū)、園區(qū)提供公共服務(wù)和后勤 保障。從布局上看，西片規(guī)劃主要依托復(fù)旦、同濟(jì)等大學(xué)以及眾多的科研機(jī) 構(gòu)創(chuàng)建一批知識(shí)型現(xiàn)代化社區(qū)和設(shè)施配套齊全的人文街區(qū)，包括新江灣 城、五角場(chǎng)城市副中心等地區(qū)，近期將重點(diǎn)建設(shè)中央社區(qū)；東片規(guī)劃將依 托理工、水產(chǎn)等大學(xué)以及周邊的科研生產(chǎn)基地創(chuàng)建一批知識(shí)型現(xiàn)代社區(qū)， 包括復(fù)興島、定海地區(qū)。楊浦區(qū)旅游業(yè)概況楊浦區(qū)人文薈萃，地杰人靈，是上海最大的教育科學(xué)文化區(qū)和居住區(qū)， 有知名高校十多所、中小學(xué)數(shù)百所，科研院所100多家，常住人口 124萬。多年來，在市、區(qū)兩級(jí)政府的支持下，楊浦區(qū)旅游局依托楊浦知識(shí)創(chuàng)

13、新區(qū)的建設(shè)，推動(dòng)“三區(qū)融合，聯(lián)動(dòng)發(fā)展”的理念，凸現(xiàn)百年工業(yè)文明、 百年高校文明、百年市政文明優(yōu)勢(shì)，開展特色專項(xiàng)旅游；發(fā)揮楊樹浦傳統(tǒng) 市政和工業(yè)集中的優(yōu)勢(shì)，開展以行業(yè)博物館為游覽主線的近代歷史文化行 業(yè)博覽游；依托江灣一五角場(chǎng)市級(jí)副中心和創(chuàng)智天地、大學(xué)形成商、旅、 文、科相結(jié)合的旅游產(chǎn)品體系；以共青森林公園、黃興公園、楊浦公園、新江灣綠地公園為主體，結(jié)合節(jié)慶活動(dòng)開展都市綠化休閑游；以節(jié)興市， 并充分挖掘區(qū)內(nèi)人文和歷史資源，大力發(fā)展區(qū)域旅游事業(yè)。區(qū)內(nèi)旅游企業(yè)截止到2005年12月底，全區(qū)共有160多家住宿業(yè)單位。其中，星級(jí) 旅游飯店15家（四星級(jí)1家，三星級(jí)2家，二星級(jí)10家，一星級(jí)2家）、 國際

14、旅行社1家、國內(nèi)旅行社38家。新華旅游社有限公司、楊浦休養(yǎng)旅 行社有限責(zé)任公司、上海翠明假日旅行社有限公司三家國內(nèi)旅行社連續(xù)多 年被評(píng)為全國百強(qiáng)企業(yè)。周邊發(fā)展情況區(qū)域周圍的交通十分便利。除十多條公交線路外，由比鄰的楊浦大橋、 內(nèi)環(huán)高架為去虹橋機(jī)場(chǎng)、浦東機(jī)場(chǎng)、鐵路上海站提供方便。周圍高檔商務(wù) 樓已形成一定規(guī)模，配套設(shè)施齊全。滬東工人文化宮近在咫尺。目標(biāo)客戶 主要為商務(wù)旅行人士，均價(jià)為190元/間.天。四、功能定位及改建設(shè)想功能定位根據(jù)周邊地區(qū)的市場(chǎng)調(diào)研及財(cái)務(wù)測(cè)算分析，考慮其位置所處的商圈， 該物業(yè)適合改建成為城市商務(wù)連鎖酒店，裝修按經(jīng)濟(jì)型標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)中突現(xiàn)商務(wù)功能（在商務(wù)中心設(shè)置共用電腦，傳真機(jī)、

15、復(fù)印機(jī)等，客房中接入寬 帶）。在不改動(dòng)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，將首層改建成酒店大堂和餐廳，二層至四層 為客房，北側(cè)七層輔助用房用作職工生活、工作、辦公、倉儲(chǔ)等用房，改 建后可設(shè)置客房95套。考慮到賓館的定位和周邊的情況，賓館內(nèi)不設(shè)健 身房或其它娛樂設(shè)施。改建設(shè)想1）該物業(yè)距離平?jīng)雎分鞲傻兰s 50米，鬧中取靜，保留原有結(jié)構(gòu)，主 要作內(nèi)外部裝修，按照經(jīng)濟(jì)型酒店的要求進(jìn)行裝修改建。2）改建后建筑面積為6273平方米，客房總套數(shù)95套。3）預(yù)計(jì)開工時(shí)間2006年8月上旬，建設(shè)期至2006年11月底，2006 年12月底開業(yè)。五、財(cái)務(wù)分析固定資產(chǎn)投資估算（見下表）1前期 費(fèi)用設(shè)計(jì)45627328.2360監(jiān)理費(fèi)3

16、7.86627323.75報(bào)監(jiān)、中標(biāo)交易費(fèi)1.5962731招標(biāo)代理費(fèi)7.9462734.98決算審計(jì)費(fèi)3.2562732.042建安 費(fèi)用土建（結(jié)構(gòu)加固、插層）14002596273878878裝飾（包括潔具、淋浴房595拆除及垃圾外運(yùn)53門窗113強(qiáng)電、弱電149給排水工程74消防工程78綠化工程20室外總體593設(shè)備 費(fèi)用電梯2500002 （臺(tái)）50180空調(diào)（設(shè)備和安裝）7860103（95+3+5）81熱水熱泵1700002 （臺(tái)）34水箱1500001個(gè)154配套 費(fèi)用自來水95627360282電2956273185環(huán)保（化糞池、垃圾箱）16627316水，環(huán)保、*等檢測(cè)驗(yàn)收6

17、62734有線接口286273185客房家具及相關(guān)配置700095676不可預(yù)見費(fèi)706273447工程總造價(jià)240962731511收入預(yù)測(cè):客房共計(jì)95套，按190元/套.天,第一年考慮部分建設(shè)期，入住率為 75%第二年85%第三年進(jìn)入穩(wěn)定期，入住率90%至第五年，考慮建筑 功能的老化，同時(shí)經(jīng)濟(jì)型酒店的競(jìng)爭(zhēng)加劇，入住率85%r直持續(xù)到第十年。 另外餐廳部分按承包經(jīng)營考慮，面積 950平方米，年收入76萬元（見下 表）。如按出租考慮，租金2.2元/平方米.天，即，76萬元/年12345678910第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年75%85%90%

18、90%90%85%85%85%85%85%4945605935935935605605605605607676767676767676767657063666966966963663663663663611總計(jì)56337606396年成本測(cè)算（見下表）1經(jīng)營成本202(GOP59%)1.1人工費(fèi)用7313%1.2能耗費(fèi)用407%1.3物料、洗滌費(fèi)407%1.4銷售費(fèi)用285%（含傭金）1.5維修費(fèi)用112%1.6管理費(fèi)用101.5%2營業(yè)稅金及附加355.5%小計(jì)237年均客房收入 563*41%+76*5.5%3非經(jīng)營成本3403.1折舊151按固定資產(chǎn)投資額分十年期攤銷3.2租金1253.

19、3利息64第一年按固定資產(chǎn)投資總額的 80%銀行同期貸款利率計(jì)算，以 后每年按還款金額逐年遞減（利息 費(fèi)用計(jì)入前5年成本）.年經(jīng)營成本合計(jì)5771+2+3六、結(jié)論與建議經(jīng)過我們上海*酒店投資管理有限公司各部門分析論證，一致認(rèn)為此 項(xiàng)目的投資建設(shè)，符合科學(xué)發(fā)展觀，符合發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的市委、 市府精 神，符合*集團(tuán)公司盤活國有資產(chǎn)，解決分流人員就業(yè)的目標(biāo)要求。 數(shù)據(jù) 表明，此項(xiàng)目具備投資價(jià)值。七、附件附件一、設(shè)計(jì)說明附件二、客房配置費(fèi)用明細(xì) 附件三、上海市房地產(chǎn)權(quán)證 附件四、外立面效果圖附件五、總平面圖附件六、1-4樓平面布置圖附件七、外立面圖附件八、項(xiàng)目地理位置圖附件一設(shè)計(jì)說明第一章建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)

20、說明一、設(shè)計(jì)依據(jù)國家和上海市相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)民用建筑設(shè)計(jì)通則JGJ 37-87旅館建 筑設(shè)計(jì)規(guī)范JCJ 62-90建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJI6-87（2001版）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫（場(chǎng)）設(shè)置規(guī)范DBJ08-7-96公共建筑節(jié) 能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GBJ08-107-2004基地的地形圖、原建筑施工圖業(yè)主提供的設(shè)計(jì)要求。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研資料二、工程概括本工程位于上海市楊浦區(qū)*路* ,基地南北長(zhǎng)約76米，東西長(zhǎng)約30米，占地面積約1455平方米。原建筑為四層廠房，改建為四層酒店樓， 現(xiàn)擬進(jìn)行裝修改建，成為經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店。本建筑按二類建筑，防火等級(jí)一級(jí)設(shè)計(jì)。三、酒店單體設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)本著最大限度利用原有條件、盡量

21、減少再投資的原則，在原建筑框架基礎(chǔ) 上進(jìn)行內(nèi)外裝修。建筑重新分隔，變化使用功能。保留原建筑樓梯、電梯增設(shè)一臺(tái)服務(wù)梯，改建設(shè)備用房，拆換原外窗及部分外墻，修建外立面。底層為酒 店大堂、咖啡廳，酒店 配套設(shè) 備用房 等。原 男女廁 所、水 池、泵房、空調(diào)機(jī)房等均予以改造或調(diào)整。酒店配套設(shè)施職工餐廳、男女更衣、 淋浴、內(nèi)部辦公等設(shè)置在夾層。二至四層為賓館客房；客房層中間設(shè)置走道，每間客房按照常規(guī)面積大小進(jìn)行 布置，一個(gè)柱距 布置二 間客房；二四層每層共設(shè)95間客房。 根據(jù)民用建筑消防規(guī)范樓梯間應(yīng)采用封閉樓梯間的要求，另增加一室外消防 鋼梯符合規(guī)范要求。四、交通設(shè)計(jì)交通流線設(shè)計(jì)上，將不同人流加以區(qū)分：

22、賓館主要入口設(shè)置在*路路口，大堂內(nèi)增設(shè)總臺(tái)、服務(wù)用房和休息區(qū)域；工作人員入口設(shè)置在建筑物 東側(cè)。建筑底層大堂一層設(shè)置咖啡廳，服務(wù)賓館住宿人員兼對(duì)外營業(yè)。建筑北側(cè) 辟一車行道，從*路進(jìn)出，可平行停17輛小型車；車道同時(shí)可為賓館、服務(wù)用房 貨運(yùn)車輛臨時(shí)使用。五、建筑造型設(shè)計(jì)外立面盡量保持原建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上作一些修飾，使之具有現(xiàn)代酒 店建筑的風(fēng)格。建筑底層餐廳及主要入口處采用無框大玻璃窗，鋁塑板 雨棚，簡(jiǎn)潔大方，尺度和形式人；二層以上各層將原窗拆除更換，配合 條形室外空調(diào)機(jī)架，產(chǎn)生韻律感。墻面以米白色涂料粉刷為主，底層柱 子采用鋁塑板飾面。六、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)本酒店面積適中，處于鬧市區(qū)，交通便利。在設(shè)計(jì)

23、中凸顯此酒店的獨(dú)特品位，空間上營造溫馨的氣氛，采用肌理感強(qiáng)的材質(zhì)、集中照明的暖光源、 有色的大塊幾何造型，并使元素達(dá)到和諧統(tǒng)一，讓人感覺到大都市的現(xiàn)代氣 息，體驗(yàn)時(shí)尚、品位的空間，讓客人入住有全新的感官享受，真正做到賓至 如歸。第二章給排水?dāng)U初設(shè)計(jì)說明、設(shè)計(jì)依據(jù)1 建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范(50015-2003)二設(shè)計(jì)內(nèi)容給水設(shè)計(jì) 排水設(shè)計(jì) 環(huán)境保護(hù)三、工程概況本工程為一幢四層酒店，其中一層為大堂、咖啡廳、水泵房，二-四層為客房四、給水設(shè)計(jì)水源由市政管網(wǎng)引入二路DN150供水管，形成環(huán)網(wǎng)，供基地生活及消防用水供水方式本工程生活用水由市政管網(wǎng)直接供給。用水量估算a.酒店旅客以150L/床位.日計(jì)，共1

24、56個(gè)床位。b .員工按50L/人.日計(jì)，以50人計(jì)。c.水量估算見下表骨口. 序號(hào)用水人數(shù)最高日用水量最高時(shí)用水量備注117823.4T/ D2.34T/ H客房2502.5T/ D0.25T/ H員工未預(yù)見水量2.92T/ D0.292T/ H共計(jì)32.12T/ D3.212T/ H五、熱水設(shè)計(jì).熱水主要供應(yīng)酒店客房。.熱水由電熱水爐供給。.熱水采用上行下回機(jī)械循環(huán)系統(tǒng)。六、排水設(shè)計(jì)1 .室內(nèi)污、廢水和流，室外污水排入市政管網(wǎng)。本基地總排水量為每天58立方。3 .污水排入市政管網(wǎng)，污水管為1根De225。七、管道材料.冷熱水管采用PP-R冷熱水管，熱熔連接。.排水管采用硬聚氯乙烯管及其配件

25、。第三章暖通擴(kuò)初設(shè)計(jì)說明一、暖通空調(diào)設(shè)計(jì)依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ50019-2003);民用建 筑防排煙技術(shù)規(guī)程(DGJ08-88-2000):通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 (GB50243-2002)；公共建筑節(jié) 能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(DBJ08-107-2004)；民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施-暖通空調(diào)2動(dòng) 力(2003版)其它一些可適用的規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等；建筑專業(yè)提供的平、立、剖面圖。建設(shè)單位的設(shè)計(jì)要求。二、設(shè)計(jì)范圍和要求本建筑的空調(diào)設(shè)計(jì)、鍋爐房、水泵房及變配電間和衛(wèi)生間的通風(fēng)設(shè)計(jì)三、室外空氣計(jì)算參數(shù)計(jì)算參數(shù)夏季冬季地理位置北緯31 10東經(jīng) 121 26大氣壓力KPa100.531

26、02.51空調(diào)室外計(jì)算干球溫度C34.0-4通風(fēng)室外計(jì)算干球溫度C323空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度C28.2空調(diào)室外計(jì)算相對(duì)濕度8375室外平均風(fēng)速m/s3.23.1主導(dǎo)風(fēng)向ESE SENW WNW四、室內(nèi)空氣設(shè)計(jì)計(jì)算參數(shù)夏季冬季新風(fēng)量噪聲標(biāo)準(zhǔn) 名稱溫度(c)相對(duì)濕度(%)溫度(c)相對(duì)濕度(%)(m3 /h.人dB(A)辦公室26-286518 2030 40門廳26-286516 1820 50咖啡廳24-27655518 2220 50客房25-27655018 2030r Real Kstalft Rttgistraiitim and lihr relevant laws and rcgul

27、BLianiE, io proih世 I林百liirEEHtm righiFi andof thr own nr of Eunduiir! rights 日 mllhe house owner, regigtrdtion is hereby grarLlfid 直ml this eertifieate i given to such owner for the landB huae and ulhr appurtenaaces lisleil hi llrigi Ina/her regLlrahan application after due 巳農(nóng)丹rnin日打n歸 uncli verific

28、dhonIllis ccrtificH.Ee ibi lhe proof of ihe awncrstitp :pi百him to the realo上海市房地產(chǎn)權(quán)證Shanghai Certificate of Real Estate Ownership滬房地Jfll字（moQ第000066號(hào)刪刪IB川刪II倔#20062!52915*登記冃:0&年4加日刪刪刪刪I涮房號(hào)詐見寰迅館息窒號(hào)或部位譯見登記恒鼠屋建筑面積214. 63類型詳見登記信息狀用途詳見登記倩患況層數(shù)詳見登記信息竣工日期詳見登記倨總j塡證單位：.面和單位：乎方躱 =權(quán)利人止海電氣（憔團(tuán)）.強(qiáng)公詞房地塑落眉州谿3啊號(hào)土使用權(quán)來

29、源1出辻用t Ik地地號(hào)宗地面祝8Z7U狀使用期限國時(shí)半百月。日至204?5月9Hih總面機(jī)sz?u. 0況其獨(dú)用 面稅中分# 面積200625329i9Sb區(qū)（:縣）:街道;街坡號(hào):暢浦區(qū)大橋街道94街蜻569制M47/2躍進(jìn)電機(jī)廠056-DI氏城怔店上律拆用庫土也竊觀管課局200(1-0-1-039045/,注意事項(xiàng)法規(guī)和政府有 J變更等情形,一、本證是房地產(chǎn)登記的憑證,經(jīng)上海市腐屋土地資 源管理局和房地產(chǎn)世記機(jī)構(gòu)共同孟章生效二、房地產(chǎn)權(quán)利人呀繃抄蒙躊律學(xué)知地產(chǎn)賈理，的段魚;曲軸捋導(dǎo)洋轉(zhuǎn)舟灌更等情形, _應(yīng)肖及時(shí)亦理有美邃心心K$三、相iE扭贛的濾產(chǎn)輒和是否蚩瓠應(yīng)當(dāng)査閱房地U：徐改的證書無效Ur. 1- _ 尸乜=口 4 U, S?V -產(chǎn)豎記冊(cè)己呀四、本證不補(bǔ)*”一 .卩；迪 ： 1. This certiijeair 丨必 IheAaf-fireoJ stat e -ufeisl rah on ? which shall ome i