1、斑愛建股份（60翱0643）投資傲分析報告公司簡介公司概況哀礙愛建股份是19百79年由上海工安商界和部分境外岸人士以民間集資頒方式創建的外向捌型、綜合型民營俺企業，并在上海吧市愛國建設公司皚基礎上改制為股板份制公司。公司奧主要從事房地產疤投資、對外貿易襖、金融信托、建稗筑設計等業務，辦該公司的全資子岸公司上海愛建信佰托投資公司列中頒國500家奧最大服務企業第辦84位。公司目壩前擁有10多家頒子公司及關聯公般司，經營范圍涉隘及幾十個門類。吧經過幾年產業布斑局的調整篩選，擺金融和房地產成辦為公司的兩大支懊柱產業，公司幾胺年來收入穩步提胺高，利潤也在逐稗年上升。公司來哎自房地產業利潤阿過高，存在一定

2、安風險。而金融發柏展前景良好，公扒司未來發展潛力邦較大。唉愛建霸公司主營房地產暗項目的開發、實壩業投資、進出口巴業務等，是上海柏市實力強大的金矮融、房地產類上辦市公司，也是我俺國上市公司中少半數幾家具備證券暗、信托金融牌照百的企業之一。公瓣司旗下房地產分隘公司榮獲“上海奧十大房地產企業敖”稱號，建設的吧田林“愛建園”把榮獲第五屆詹天澳佑土木工程大獎敗和金獎。公司還氨直接控股愛建信俺托，并參股愛建半證券，在金融領絆域實力較強。2芭009年8月公熬司公布重大資產隘重組：上海國際昂集團以上投房產凹100%股權、奧通達房產100拔%股權和7億元擺現金認購愛建股跋份非公開發行股瓣票，公司未來將爸成為上海

3、國際旗鞍下地產、信托和愛證券資產的資本骯運作載體。盈利能力分析吧公司上半年實現稗營業收入2.2矮億元，同比增長伴1.5%；歸屬疤母公司股東凈利哀潤6854.1矮萬元，同比增長扳100.1%；哎EPS 0.0敖84元；BVP凹S 1.6元。翱愛建信托作為公翱司的全資子公司板，在整個行業繁愛榮的背景下，上胺半年實現營業收百入6466.3搬 萬元，其中信搬托業務收入48扒95.5萬元；隘凈利潤7201翱.6 萬元，同隘比增長371.壩8%；期末凈資芭產余額5.1億版元，較年初增加啊7165.9萬扒元。上半年發行稗了2 個房地產搬集合信托計劃，斑并獲準開展銀信芭合作業務和結構百化證券業務，辦完成了規模

4、約為阿10 億元的銀埃信合作理財產品拌對接業務。 翱二、信托行業分斑析板1.信托行業概岸述靶近年來信托業務襖規模持續擴容，岸2011年上半絆年新增項目51擺24個，計81叭73萬元。信托啊資產從2006澳年的3506億邦元增長到201靶1年6月的3.百7萬億元，年均半復合增長率達6氨9.2%。信托安資產占GDP的拌比重由2006八年的1.6%上傲升到2010年罷的7.6%。從昂近三年金融行業拔各子行業的資產艾規模發展來看，頒信托行業資產占耙比由2008年班的1.8%增長絆到2010年的骯2.9%，增長奧1.1個百分點敖，在各子行業中白排名第一，而同半期銀行業資產占鞍比則由91.3跋%下降到89

5、.扒8%，下降了1盎.5個百分點。拔從資產增速來看版，信托資產近2懊年的增速分別為頒66%和49%皚，增速僅次于租邦賃行業。愛預期隨著我國經半濟增展以及居民氨財富的增加，對埃專業財富管理機敗構的需求將進一半步提升，信托行斑業的發展空間將岸更加廣闊。凹從信托資產的投絆向分布變動來看拌，隨著我國對基懊礎產業投入的加奧大以及2008罷年四萬億經濟刺靶激計劃的施行，班投向基礎產業的凹信托資產占比在傲2009年達到辦近5年的最高值邦43%，并在其扒后開始逐步下降般，截至今年上半吧年該比例僅為2拔8%。與此同時懊，信政合作信托靶資產占比也由2班010年的12拌%下降到今年中八期的8%。唉投向房地產的信吧托

6、資產占比由2罷007年的7%把逐步上升到今年暗上半年的17%安，其中受益于2笆009年3月出背臺的中國銀監跋會關于支持信托伴公司創新發展有敖關問題的通知按，放寬了部分資絆質較好的信托公跋司開展房地產業板務的要求，給予八房地產信托較好藹的發展空間。案此外， 投向工般商企業的信托資襖產占比由200霸7年的10%逐耙步上升到今年上鞍半拜年的19%，我絆們預計在產業結擺構升級以及對中翱小企業加大扶持襖力度的背景下，辦該比例有望保持邦并有所提升。拔2008年頒布案的銀行與信托氨公司業務合作指啊引制定了銀信斑合作的基本要求愛，支持銀信合作捌的發展，但隨著案銀信業務規模的哀急速擴大，其對辦貨幣政策調控效靶果

7、的影響以及相盎關業務風險開始襖顯現。在此背景癌下，2010 拔年襖7絆月監管層叫停銀拔信合作產品，且半陸續出臺關于芭進一步規范銀信敖合作有關事項的艾通知、關于半規范銀信理財合隘作業務有關事項哀的通知、關隘于進一步規范銀奧信理財合作業務邦的通知等相關拌政策，對銀信合伴作進行嚴格監控艾。從2010年盎三季度至今，信芭托資產中銀信合啊作業務占比由6半4%下降到43敖%。而應用于貸傲款的信托資產占按比也由2008奧年的58%下降敖到今年上半年的笆47%。暗銀信合作產品屬叭單一類信托，被把動管理型信托，般并且主要是融資隘類產品。受銀信佰合作監管的影響藹，2008-2把010年在新增般信托資產中單一斑資金

8、信托資產的啊占比由89%下胺降到77%，而頒集合資金信托資奧產，作為主動管哎理型業務為重要半形式，其占比由白6%上升到19芭%。同樣，從信芭托資產按功能分疤類來看，投資類啊信托資產占比由凹2010年中的邦20%左右上升扳到2011上半芭年的33%，而按同期融資類信托耙資產占比則由6吧4%下降到54哎%。矮2011 年上斑半年，信托行業翱共實現經營收入拜173 億元，跋同比增長79%拔。全行業信托收吧入124 億元昂，同比增長13昂0%，是經營收辦入中增長最快的案部分，由200拔7年32%提高壩到2011年上邦半年的74%，唉信托業務發展逐襖步回歸主業。把近年來集合信托哀的平均預期年收捌益率普遍

9、高出銀安信產品的平均預把期年收益率約4唉-5個百分點。版伴隨市場上各類翱投資理財產品競澳爭的加劇，為提佰高信托產品的吸吧引力，信托公司鞍通過創新以及承擺擔更多的風險來瓣提高集合信托產佰品的收益率，2傲007年后集合凹信托的平均預期翱年收益率高于同叭期貸款利率。扒2.信托行業的捌優勢癌信托公司相比其霸他金融機構擁有藹“全牌照”競爭搬優勢暗信托公司可以通白過信托方式開展霸除商業銀行之外昂其他金融機構均稗無法開展的貸款爸。保險公司、證癌券公司和基金公敖司的資金運用方扮式僅限于證券投暗資，僅有商業銀澳行和信托公司可巴以開展貸款。信般托公司可以通過般信托方式開展除矮證券公司之外其稗他金融機構均無凹法開展

10、的非證券芭投資。盡管商業吧銀行、保險公司皚、證券公暗司以及基金公司芭均可以開展證券爸投資，但只有證把券公司和信托公昂司可以開展非證俺券投資。由于證唉券公司只能通過鞍直接投資業務開懊展非證券投資，稗對信托公司非證笆券投資的替代性皚仍然極為有限。藹依托“全牌照”艾競爭優勢，信托拔公司可以為客戶翱提供幾乎任何類辦型的理財產品。艾除能夠提供商業翱銀行、保險公司岸、證券公司和基哎金公司提供的以氨貸款、證券為基罷礎資產的理財產骯品，信托公司還拜提供以公司資產辦、公司股權和債襖權等為基礎資產霸的其他金融機構骯無法提供的理財柏產品。八橫跨投融資領域班的業務范圍確保胺信托公司能夠不爸斷提供最有吸引柏力產品胺20

11、06凹年至爸2007矮年貸款信托、基襖礎產業信托、證捌券信托共同推動埃信托資產實現愛79%癌和頒171%爸增長。受益于股百票上漲、貸款需哀求旺盛和基礎產柏業擴張，靶2006 傲年貸款信托、基半礎產業信托和證翱券信托分別增長骯83%哎、敗150%岸和俺164%白；唉2007 矮年貸款信托、基背礎產業信托和證拜券信托繼續增長拌84%邦、阿107%半和氨712%耙。癌2008 擺年金融危機情況襖下信托資產仍然佰實現版30%隘增長。盡管吧2008 耙年股票下跌導致愛證券信托下滑搬17%阿，但是房地產業襖火爆導致房地產哎業信托增長板63%斑，有效抵消了證疤券信托下滑的不鞍利影響。與此同背時，貸款需求依絆

12、然旺盛、基礎產啊業繼續擴張分別芭推動貸款信托、襖基礎產業信托增哀長哀85%版、岸68%霸。柏2009盎年擴張財政政策伴和房地產業火爆靶再次推動信托資拔產實現胺65%氨增長。受益于四岸萬億財政刺激和盎房地產業持續火翱爆，礙2009 扳年基礎產業信托拔和房地產業信托稗分別增長擺104%傲和胺82%暗。瓣2010 邦年以來信托公司版依靠房地產業政啊策收緊和股票市瓣場結構上漲實現擺信托資產笆49%佰和佰28%板增長。借助房地礙產業政策收緊導岸致融資難度增加扒的時機，房地產八業信托襖2010 矮年和邦2011 斑年上半年分別增扒長版133%澳和版92%拌。與此同時，有跋效依托中小板和盎創業板的火爆，盎證

13、券信托也分別瓣實現板101%阿和壩119%安的增長。這有效邦對沖同期貸款信阿托和基礎產業信斑托表現不盡人意扳。骯現階段信托產品胺收益率相對于其扮他理財產品有明安顯競爭優勢伴目前包括商業銀癌行、保險公司、懊證券公司、信托唉公司和基金公司按在內的等金融機昂構能為投資者提柏供多種理財產品芭。其中，信托公挨司提供的理財產俺品可以分為集合骯信托產品、單一般信托產品（包括挨銀信合作產品）埃和財產管理信托班產品。襖2010 傲年以來信托產品癌收益率水平和穩澳定性均好于證券白公司和基金公司伴提供的理財產品搬。證券公司和基氨金公司提供的理拌財產品包括基金昂、專戶理財產品爸、集合理財產叭品、定向理財產岸品和專項理

14、財產頒品。集合信托產啊品、銀信合作產熬品、基金和集合盎理財產品定期披岸露收益率巴/啊預期收益率情況背。從過去幾年的辦收益率情況來看扒，盡管基金和集案合理財產品的年版均收益率高于集熬合信托產品，但靶是八2010 辦年以來基金和集壩合理財產品收益哀率均為負。集合霸信托產品相比商案業銀行和保險公靶司提供的理財產班品收益率較高。瓣商業銀行和保險愛公司為投資者提澳供的理財產品包罷括銀信合作理財扮產品、非銀信合瓣作理財產品、分癌紅險、萬能險、翱投連險。其中，巴集合信托產品、疤銀信合作產品、氨萬能險定期披露唉收益率唉/跋預期收益率情況鞍。從過去辦9 瓣年的收益率情況柏來看，集合信托盎產品的預期收益襖率持續顯

15、著超過氨銀信合作理財產凹品和萬能險，并胺且在扮2009 敖年開始呈現出收搬益率差距擴大的佰趨勢。翱三、公司優勢分昂析爸2011年爸上半年，愛建信擺托著力于為重組敗后加快發展打好佰基礎，大力開拓拜業務，抓緊結構邦調整，在降低行班業集中度風險的盎同時，拓寬了業辦務范圍，提升了伴經營管理能力，斑增加了經濟效益藹。絆一是及時調整房班地產信托業務，辦抓大控小，嚴防伴風險。上半年推版介發行了2個房背地產集合信托計唉劃，其中旭輝廣扮場受益權信托計阿劃募資總額達5斑.6億，是近年骯規模最大的信托捌項目；二是與監拔管部門積極溝通哀，獲準開展銀信唉合作業務和結構俺化證券業務，完芭成了規模約為1懊0億元的銀信合叭作

16、理財產品對接昂業務，實現了銀盎信合作業務零的案突破；三是在強靶化風控的前提下扮努力提高自有資皚金運用能力，為芭重組后大資金運按作打基礎，發展奧了20多家金融愛機構為優質合作巴伙伴，完成了1翱2次銀行間市場絆質押式逆回購交艾易和多單企業可阿轉債投資。此外奧，還完成了申銀吧萬國股權轉讓，絆獲得股權轉讓收鞍益2,180余巴萬元；收回了海哀能項目呆賬貸款隘本息1,005懊.21萬元。哀2011年扳上半年，愛建信罷托的內部管理也岸有新的改進。作吧為愛建系統第一巴家管控基本制度耙試行企業，采取拜了切實措施，經巴自查、互查結果辦表明，管控制度壩和授權方案執行皚情況良好。俺截止6月底，愛盎建信托實現營業斑收入

17、共計6,4半66.33萬元隘，其中信托業務跋收入4,895按.51萬元；上凹半年實現凈利潤胺7,201.5疤8萬元，較上年靶同期1,526霸.42萬元增加罷5,675.1懊6萬元，增幅3凹71.80%；澳凈資產余額50擺,955.00擺萬元，較年初藹43,789.跋06萬元增加7頒,165.94癌萬元，增幅16翱.36%。案資產補償方案的扮執行，將使信托扒資產得到有效落白實，愛建信托所暗面對的兌付風險氨和管理風險得以凹化解，有效保障安了該信托計劃項絆下信托受益人的案權益，并為愛建邦信托的健康發展霸掃除了障礙。耙19 敖億元債務損失被安追回，則為愛建隘股份的重組道路敗掃清障礙，對公傲司未來提升收

18、益氨也將起到積極作斑用。良好的行業壩背景有利于愛建柏信托快速發展。扒愛建信托獲得搬 20 骯億元增資后，凈拔資產規模將達到吧約靶25 柏億元，接近市場板領先信托公司的八凈資產水平，顯爸著地提升愛建奧信托的資本實力百和市場地位，擴背大愛建信托可以扳管理的資產規模扳，為愛建信托未艾來持續快速地發扒展奠定良好的基拌礎。上海國際集拌團入股有利于完愛善治理結構。上頒海國際集將成為矮公司第二大股東稗。增發引進新的半戰略投資者，有藹利于完成股權結埃構的優化重組和暗建立新的符合現挨代金融企業制度隘特點的法人治理板機制，有利于公挨司的健康發展。叭上海國際集團旗熬下擁有豐富的金埃融和實業類資產伴，為愛建股份未跋來

19、的發展帶來一傲定的想象空間。靶愛建股份重組完盎成后，愛建信托把將獲得資金注入骯，信托業務將快骯速發展，信托業暗務貢獻的手續費捌及傭金收入將大拌幅度增加，受益按于愛建信托良好柏的成長性，跋愛建股份有一定百的發展空間。 四、風險分析壩潛在信托資產風板險可能給信托公疤司信譽帶來負面凹影響斑。捌目前信托資產尚胺未出現過大規模盎違約的情況。一板旦信托資產出現愛違約情況，將會扒導致投資人的實板際收益率大幅低奧于預期收益率，哎甚至出現投資本板金虧損的情況。骯信托資產違約將哎會給信托公司信矮譽帶來嚴重負面矮影響，導致信托吧資產增速放緩甚般至負增長，進而奧導致信托公司盈皚利增速放緩甚至礙負增長。笆五、盈利預測與芭估值哀主營收入扒(安萬元襖)辦增長率巴(%)拌歸屬母公司凈利案潤癌(礙萬元岸)鞍增長率鞍(%)奧EPS斑(爸元版)安市盈率壩(伴倍霸)敗2010襖48,863斑10,49