1、.：.；江西省地方稅務局關于土地增值稅清算假設干問題的通知贛地稅發202176號江西省地方稅務局生效日期：2021-06-03各設區市地方稅務局： 近幾年，各地開展土地增值稅清算，做了大量的任務，獲得了一定的效果，但在實踐操作過程中也遇到了一些詳細的業務問題。經研討，現就各地反映的有關業務問題明確如下： 一、關于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓或連體樓，其增值額的計算問題 根據財稅200621號的規定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓或連體樓,假設其中有普通住宅的，應區分普通住宅與其他類型的房地產分別核算土地增值額。 同一房地產工程的車庫等附屬設備不屬于普通住宅，應按其他類型的房地產

2、計算土地增值額。 二、關于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓或連體樓的資金費用的分攤問題 對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓或連體樓，其發生的資金費用按照以下原那么分攤： 一納稅人獲得土地運用權所支付的地價款和按國家一致規定交納的有關費用及土地征用和拆遷補償費，分別按納稅人獲得的普通住宅、其他類型的房地產的銷售收入進展分攤。 二納稅人發生的其它費用，按單位建筑面積分攤。 三、關于核定征收率確實定問題 根據現行土地增值稅政策的有關規定，對房地產企業開發的商品房，當銷售總量未到達85%之前，必需按已確定的預征率預征土地增值稅；銷售總量到達85%后，應進展土地增值稅清算。 納稅人符合清算條件不

3、進展清算的，列為重點檢查對象或按的有關規定處置。 納稅人符合國稅發2006187號第七條情形之一的，地稅機關按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅，納稅人按核定稅款扣除預納稅款后的余額補繳土地增值稅稅款。 全省土地增值稅核定征收率確定為： 一住宅 住宅所在地在設區市所在城市的，核定征收率暫定為1.5%(南昌市暫定為1.8%)； 住宅所在地在縣級市所在地的，核定征收率暫定為1.3%； 住宅所在地不在設區市所在城市、縣級市所在地的，核定征收率暫定為1.1%。 雜物間或貯藏室與住宅捆在一同銷售的，按住宅的征收率執行。 二非住宅 非住宅所在地在設區市所在城市的，核定征收率暫定為4.8%南昌市暫定為5

4、.3%，其中店面為6.8%南昌市為7.3%； 非住宅所在地在縣級市所在地的，核定征收率暫定為4.3%，其中店面為6.3%；非住宅所在地不在設區市所在城市、縣級市所在地的，核定征收率暫定為3.8%，其中店面為5.8%。 雜物間或貯藏室不與住宅捆在一同而單獨銷售的，按非住宅的征收率執行。 四、有關土地增值稅清算工程的審核鑒證問題 房地產企業具備以下條件之一的，原那么上都要進展土地增值稅的清算： 一房地產開發工程全部開工、完成銷售的； 二整體轉讓未開工決算的房地產開發工程； 三直接轉讓土地運用權的； 四納稅人懇求注銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算的； 五已開工驗收的房地產開發工程，已轉讓的房地產建

5、筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超越85%，但剩余的可售建筑面積曾經出租或自用的。 對已具備土地增值稅清算條件的企業可以采取以下兩種方式進展清算 。 一種是企業自行清算，符合本條第一款第一、二、三項規定自行清算的企業必需從符合清算條件之日起90日內、符合本條第一款第四、五項規定自行清算的企業必需在地稅機關限定的期限內，到主管地稅機關辦理清算手續。 另一種是企業委托當地地稅機關認可的稅務師事務所進展清算，受托的稅務師事務所必需按照(國稅發2006187號)、國稅發2007132號和贛地稅發200722號要求進展清算。 五、有關轉讓非住宅和多次轉讓的房產如何征收土地增值

6、稅的問題 轉讓非住宅，不得享用“居住滿五年或五年以上免于征收土地增值稅、居住滿三年未滿五年減半征收土地增值稅的稅收優惠。凡轉讓非住宅，符合土地增值稅清算條件的按規定進展清算；少數納稅人因財務不健全無法清算的，按省局規定的核定征收率征收土地增值稅。經多次轉讓的房產，納稅人不能提供準確的納稅資料，無法進展清算的，主管地稅機關按規定核定征收土地增值稅。 六、有關轉讓土地如何征收土地增值稅的問題 單純轉讓土地的，原那么上按土地增值稅有關規定據實征收。對成片土地、分塊轉讓的，假設對分塊轉讓一時無法清算，先按轉讓這部分土地收入的5%進展預征土地增值稅，待整片土地轉讓完后，再進展清算。 七、有關土地增值稅的管理問題 一是要建立信息共享機制。對土地增值稅的征管任務，要獲得房管部門的支持，建立起信息共享機制，落實好國家稅務總局要求的“先稅后證、“一窗式征收一體化管理措施；二是要建立土地增值稅征收臺賬，從房地產建筑安裝工程立項開場跟蹤，按幢號實行動態管理，了解每一個開發工程的開發日期