1、第十二章 物業(yè)風(fēng)險管理與保險教學(xué)提示物業(yè)管理實(shí)踐的開展， 使越來越多的人意識到， 物業(yè)管理中的風(fēng)險管理是一件極其重要的事情， 甚至是一件事關(guān)企業(yè)生死存亡的大事。 本章對風(fēng)險及風(fēng)險管理理論、保險理論、物業(yè)管理風(fēng)險的類型、原因及對策、物業(yè)管理企業(yè)的保險決策作了較為詳細(xì)的闡述。重點(diǎn)講解 構(gòu)成風(fēng)險的 3 個特征： 1風(fēng)險的負(fù)面性。即風(fēng)險是與損失或不利事件相聯(lián)系的，沒有損失就沒有風(fēng)險和風(fēng)險管理。 2風(fēng)險的不確定性。風(fēng)險是與偶然事件相聯(lián)系的，即發(fā)生不利事件或損失是不確定的， 是可能發(fā)生也可能不發(fā)生的。 不確定性又表現(xiàn)在以下4 個方面： 風(fēng)險發(fā)生頻率的不確定性； 風(fēng)險發(fā)生時間的不確定性； 風(fēng)險發(fā)生空間的不確

2、定性； 風(fēng)險導(dǎo)致的損失程度的不確定性。 3 風(fēng)險的可測性。 但凡風(fēng)險都是與特定的時間和空間條件相聯(lián)系， 從此角度來看， 風(fēng)險事故的發(fā)生是可以測定的， 這就是風(fēng)險的可測性。 這種可測性也就是數(shù)學(xué)或統(tǒng)計學(xué)所說的概率或幾率。 所以， 風(fēng)險可以通過大量的觀測結(jié)果來解釋其潛在的必然性。這種風(fēng)險的可測性是保險公司能夠經(jīng)營保險的根底。 保險的承保條件保險公司也不可能承當(dāng)一切風(fēng)險， 它承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險是有一定條件限制的。 就目前的 保險技術(shù)來說，保險承保的風(fēng)險大多為純粹風(fēng)險，并且需要滿足以下條件： 1 必須是多數(shù)人可能遭遇的風(fēng)險。 2 風(fēng)險損失發(fā)生必須是意外的、不可抗力的，但損失結(jié)果又必須是可以確定的。 意外 的發(fā)

3、生是指風(fēng)險導(dǎo)致的損失只能是偶然的，不是投保人成心制造的或已經(jīng)發(fā)生的。 損失結(jié)果可以測定的 是指損失發(fā)生的時間、地點(diǎn)、原因及損失程度都是明確的和可以測定的。例如，古董書畫、藝術(shù)品、技術(shù)資料、電腦軟件等無一定價，保險金額很難確定，所以，如果沒有特別的約定，這些物品一般不作為承保的對象。 3 風(fēng)險損失是適度的、可經(jīng)營的和符合經(jīng)濟(jì)原那么的。 適度 是指風(fēng)險損失對于投保者來說不能太小或損失幾率偏高， 這種情況， 采用保險方式不符合經(jīng)濟(jì)原那么。 可經(jīng)營的 是從保險公司的角度來說的，即風(fēng)險損失對于保險公司來說不能太大而超過其承受能力， 否那么保險公司難以持續(xù)經(jīng)營。 這也不符合經(jīng)濟(jì)原那么。難點(diǎn)釋疑 可保利益原

4、那么是指投保人對投保標(biāo)的具有一定的經(jīng)濟(jì)利益、 經(jīng)濟(jì)效益或責(zé)任關(guān)系。 如果投保人對投保標(biāo)的無可保利益那么保險合同為無效合同。 可保利益不僅要考慮利益的有無，還要考慮利益的大小。例如，兩人共有的房屋，價值100 萬元，如其中一人以自己的名義為該房屋投保財產(chǎn)保險， 即使房屋在保險有效期間內(nèi)發(fā)生火災(zāi)而遭全損，該被保險人也只能獲取50 萬元的賠償。因為，被保險人對該房屋的可保利益是保險公司履行賠償責(zé)任的客觀依據(jù)。可保利益還必須符合以下3 個條件：合法性、經(jīng)濟(jì)可測性、客觀性。合法性是指可保利益必須符合法律規(guī)定和社會公德的要求； 經(jīng)濟(jì)可測性是指可保利益是可以用貨幣形式確認(rèn)或估價的利益； 客觀性是指可保利益是

5、事實(shí)上的利益， 而非保險當(dāng)事人主觀推斷的利益。 事實(shí)上的利益既包括現(xiàn)有的利益， 也包括基于現(xiàn)有利益而產(chǎn)生的期待利益。 現(xiàn)有利益可以表現(xiàn)為物業(yè)財產(chǎn)的損失， 期待利益可以表現(xiàn)為由于營業(yè)中斷而造成利潤損失等。本章結(jié)論從管理角度來說，所謂風(fēng)險 ，是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。構(gòu)成風(fēng)險的 3 個特征： 1風(fēng)險的負(fù)面性。 2風(fēng)險的不確定性。 3 風(fēng)險的可測性。風(fēng)險按照不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類。風(fēng)險產(chǎn)生的條件有有形的客觀條件和無形的主觀因素。風(fēng)險產(chǎn)生有其相應(yīng)的本錢。2風(fēng)險管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險事件加以防范、控制以致消除的全部過程。其目的是以最小的經(jīng)濟(jì)本錢

6、到達(dá)分散、轉(zhuǎn)移、消除風(fēng)險，保障人們的經(jīng)濟(jì)利益和社會穩(wěn)定的根本目的。風(fēng)險管理的整個過程可以分成識別，評估，控制，檢查與調(diào)整4 個步驟。3保險是以合同的形式，由承保人按損失分?jǐn)傇敲矗A(yù)收保險費(fèi)，組織保險基金，用貨幣形式補(bǔ)償投保人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償制度。對有些風(fēng)險必須通過保險手段來分散風(fēng)險。保險公司也不可能承當(dāng)一切風(fēng)險，它承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險是有一定條件限制的。在世界各國長期的保險實(shí)踐活動中，為了確保保險雙方的合法權(quán)益，保證保險活動正常運(yùn)行，形成了一些行之有效并為世界各國所公認(rèn)的根本原那么，這些原那么有：最大誠信原那么、可保利益原那么、損害補(bǔ)償原那么、近因原那么、代位追償原那么及重復(fù)保險分?jǐn)傇敲础?保險合同是經(jīng)濟(jì)

7、合同的一種，是投保人與保險人之間關(guān)于承當(dāng)風(fēng)險的一種民事協(xié)議。按照保險合同，投保人向保險人交付合同商定的保險費(fèi)，而保險人在雙方約定的保險事件出現(xiàn)時，向投保人支付保險賠償或保險金。保險合同除了一般經(jīng)濟(jì)合同所共有的特征以外，還有其獨(dú)特的法律特征。保險合同的當(dāng)事人必須履行如實(shí)告知、危險增加通知等義務(wù)。當(dāng)保險事故出現(xiàn)后，要注意按照一定的索賠程序進(jìn)行索賠。對物業(yè)管理者來說，保險不等于可以高枕無憂、輕率從事。5物業(yè)管理實(shí)踐的開展，使越來越多的人意識到，物業(yè)管理中的風(fēng)險管理是一件極其重要的事情，甚至是一件事關(guān)企業(yè)生死存亡的大事。在物業(yè)管理中我們會碰到各種風(fēng)險，包括市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險甚至人身風(fēng)險。需要物業(yè)管理者分析