1、北京*商業(yè)綜合體規(guī)劃建議第一部分 市場研究北京整體商業(yè)環(huán)境西部南部東部北部北京整體商業(yè)環(huán)境人口稠密，商業(yè)氛圍較東部稍弱，營業(yè)態(tài)齊全，擁有全亞洲最大的SHOPPING MALL，帶動區(qū)域形象軍隊家屬院較集中，如萬壽路、萬壽寺等西山得天獨厚的自然環(huán)境吸引大量人群早期西南區(qū)域中小型私企老板、西部當?shù)剞r(nóng)民在城市中落戶西部商業(yè)環(huán)境北京整體商業(yè)環(huán)境人口稠密，商業(yè)氛圍濃郁，各經(jīng)營業(yè)態(tài)齊全亞運會、奧運會帶動區(qū)域形象提升與發(fā)展路網(wǎng)發(fā)達，上世紀80-90年代開始修建多條城市中心區(qū)與北部地區(qū)交通要道早期高端房地產(chǎn)項目集中區(qū)域，代表有萬科、歐陸經(jīng)典小區(qū)等中關村、亞運村及望京三大版塊，奠定北部城區(qū)商業(yè)地位北部商業(yè)市場環(huán)

2、境北京整體商業(yè)環(huán)境商務、商業(yè)氛圍濃郁，并繼續(xù)向東部延展，可滿足多元化的消費需求，娛樂業(yè)發(fā)達CBD京城最大的商圈，具有匯聚能力使館區(qū)與首都國際機場為區(qū)域增加高端消費潛力大量中高端住宅項目為區(qū)域提供人群基礎東部商業(yè)環(huán)境北京整體商業(yè)環(huán)境南城商業(yè)發(fā)展正處于發(fā)展中階段，商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、消費力支撐等方面均有待提高，隨著本市房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展和建設速度加快，外來人口的不斷增多，東、北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少，未來，南城區(qū)域將成為北京市可發(fā)展商業(yè)項目的重要地帶。08年以前，較東北區(qū)域將呈現(xiàn)極大發(fā)展?jié)摿ΑＩ鐓^(qū)型商業(yè)項目、組團型大型商業(yè)明顯分區(qū)大中型餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)發(fā)展將逐步增多商務辦公、商業(yè)配套服務也將

3、成為南城區(qū)域發(fā)展重點之一南部商業(yè)環(huán)境北京整體商業(yè)環(huán)境針對北京市商業(yè)市場的市場容量以及市場現(xiàn)有供應量可以發(fā)現(xiàn)，北京市中心商業(yè)市場已經(jīng)漸趨飽和狀態(tài)各大開發(fā)商的2006年擴張計劃所形成的巨大新增供應量，除了帶來更為激烈的市場競爭外，還將促使北京市的商業(yè)市場格局產(chǎn)生新一輪的劇變 北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)體量還明顯不足，不能滿足當?shù)叵M需求結論北京整體商業(yè)環(huán)境新一輪市場淘汰過程開始大體量商業(yè)投放規(guī)模化 聯(lián)合開發(fā)，拓展盈利空間 發(fā)展趨勢北京豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市場環(huán)境北京豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)支撐 歐尚集團1961年創(chuàng)立于法國北部著名的工業(yè)城市-里爾，是以經(jīng)營大型超級市場為主的國際商業(yè)集團，世界500強中排名第199位

4、，全球市大零售商之一北京豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)支撐 豐臺區(qū)工商聯(lián)大廈是北京市重點工程之一，經(jīng)過了兩年多的建設，投資2億元，建筑面積5萬多平米，屬豐臺區(qū)地標性建筑。被全國工商聯(lián)副主席孫曉華稱贊為“全國首屈一指的工商聯(lián)大廈”。工商聯(lián)大廈集交流、研討、培訓、商務于一體的綜合寫字樓，大廈占地6240，總建筑面積達到52439，地處西南四環(huán)交匯而成的金角之地。北京豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)支撐總占地面積：65公頃總建筑面積：120萬平方米；每棟面積1200至6000平米的總部樓500余座；獨體獨棟、獨立產(chǎn)權、獨立冠名 總面積約40000平方米五星級酒店 面積約40000平方米商業(yè)配套設施；共千余套每套面積約30平方

5、米的總部小公寓總部基地北京豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)支撐豐臺獨樓項目地址豐臺科技園區(qū)航豐路4號項目位置四環(huán)到五環(huán)項目均價4000萬元/套物業(yè)類型寫字樓裝修狀況精裝占地面積5338平方米建筑面積7144 平方米開發(fā)商莆田武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)支撐區(qū)域總戶數(shù)案名總戶數(shù)寶豐小區(qū)500華林家園162看丹園248彩虹街區(qū)447鴻業(yè)興園3565怡海花園2100億城天筑518富錦嘉園3000北京國際花園200大溪地256未來城1054加來小鎮(zhèn)（棉花城）265寶隆公寓600怡錦園1100*720總戶數(shù)為14735戶，按每戶三至四人常規(guī)計算，長駐人口約4.4-5.9萬人據(jù)不完全統(tǒng)計，該區(qū)域流動人口

6、約為4-5萬人區(qū)域總人口約為10萬人北京豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢投資45億元的總部基地給這個區(qū)域帶來了巨大的商業(yè)機會投資40億元的國際汽車博覽城看中了區(qū)域潛力正在大興土木招商地產(chǎn)投資20億準備開發(fā)的項目，已規(guī)劃完畢，近兩年入市由國美投資40億元的國美商都和全球高科技體驗中心，充分證明了這個區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Ρ本┴S臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢國際汽車博覽城總建筑面積65萬平方米地上52萬平方米地下13萬平方米汽車博物館建筑面積4.7萬平方米商業(yè)項目建筑面積60.3萬平方米主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：品牌展示館、銷售館、商務區(qū)、汽車主題公園等 預計于2007年年底建成開館北京豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢國美商都（全球高

7、科技體驗中心）國美置業(yè)有限公司投資40億元，在豐臺區(qū)科技總部新區(qū)核心商務區(qū)興建“全球高科技體驗中心”，其中設立10萬平方米的“世界電子電器高科技體驗中心”，并建造3萬平方米的國美電器音像商場，它將成為國美電器連鎖中最大的旗艦店北京豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展結論 目前西部提出以發(fā)展大規(guī)模購物中心的發(fā)展模式先發(fā)制人，形成影響范圍較大的商業(yè)圈。而南部地區(qū)隨土地資源的優(yōu)勢突擊，以及城市交通和市政設施的進一步改善，也正穩(wěn)步發(fā)展。北京未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向重點在集眾多功能于一體的社區(qū)商業(yè)服務中心，側重于大眾的消費型商業(yè)。 本區(qū)域商業(yè)、商務發(fā)展?jié)摿薮螅壳皣郎潭己推嚥┯[城還在建設期，而本案已具備招商條件，

8、所以，目前這個時間段正符合我項目的發(fā)展，應抓緊目前有利時機，快速完成招商任務。第二部分 對前期招商情況的思考寵物用品市場引進寵物用品市場所需要具備的條件區(qū)域條件交通條件商務氛圍條件居住人口層次條件寵物用品市場引進寵物用品市場需要具備的條件分析區(qū)域條件交通條件商業(yè)氛圍條件居住人口層次條件區(qū)域尚未發(fā)展到成熟階段，屬于初級階段交通條件通暢，到達便捷周邊商業(yè)氛圍還不夠居住人群未達到一定層次標準寵物用品市場引進寵物用品市場需要具備的條件分析比重區(qū)域條件占比交通條件占比商業(yè)氛圍條件占比居住人口層次條件占比 寵物用品市場占比最重的是居住人口條件此項需要較長時間才能發(fā)展完善，所以得出如下結論寵物用品市場目前引

9、進寵物用品市場不符合本區(qū)域目前的實際情況電腦城引進電腦城所需要具備的條件區(qū)域條件交通條件商業(yè)氛圍條件辦公物業(yè)條件電腦城引進電腦城需要具備的條件分析區(qū)域條件交通條件商業(yè)氛圍條件辦公物業(yè)條件區(qū)域尚未發(fā)展到成熟階段，屬于初級階段交通條件通暢，到達便捷商業(yè)氛圍還不夠辦公物業(yè)條件尚可,緊鄰總部基地,需求人群有一定基礎引進電腦城需要具備的條件分析比重區(qū)域條件占比交通條件占比商業(yè)氛圍條件占比 辦公物業(yè)條件電腦城占比最重的是區(qū)域條件和辦公物業(yè)條件此兩項中區(qū)域條件較差，而辦公物業(yè)條件有一定基礎，所以得出如下結論電腦城在本區(qū)域有一定基礎，但還需要一段時間的發(fā)展電腦城大型購物中心引進大型購物中心所需要具備的條件區(qū)域

10、條件交通條件商業(yè)氛圍條件居住人口條件引進大型購物中心需要具備的條件分析區(qū)域條件交通條件商業(yè)氛圍條件居住人口條件區(qū)域尚未發(fā)展到成熟階段，屬于初級階段交通條件通暢，到達便捷商業(yè)氛圍還不夠居住人口數(shù)量不足，目前不能達到大型購物中心的要求大型購物中心引進大型購物中心需要具備的條件分析比重區(qū)域條件占比交通條件占比商業(yè)氛圍條件占比 大型購物中心居住人口條件占比占比最重的是區(qū)域人口條件區(qū)域人口數(shù)量的增加還需要一到兩年時間，所以得出如下結論大型購物中心目前居住人口數(shù)量不足以支撐大型購物中心的消費大型購物中心本區(qū)域暫時不支持引進較大型專業(yè)市場及大、中型購物中心。對前期招商情況思考后的結論所以，對本案的業(yè)態(tài)規(guī)劃如

11、下第三部分 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一 層超市、餐廳、零售店 二 層歌廳、康體中心 三、四層經(jīng)濟型酒店 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃第三部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃（一層）超市餐飲零售店第三部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃（一層）超市選取原則由于本區(qū)域不支持大型購物賣場,所以建議選擇中小型超市,目的為滿足周邊人群生活基礎用品的需求比較適合的超市有物美、福客隆、好鄰居、順天府等小型超市第三部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃（一層）餐飲選取原則本區(qū)域建議引進一些價美物廉的餐飲公司，例如大鴨梨、太熟悉、金佰萬、永和豆?jié){、馬蘭拉面等第三部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃（一層）零售店選取原則零售店在選取中主要彌補區(qū)域不足，分為兩種方式，一種是整體出租，例如開眼鏡店、藥店和電訊器材店；第二種

12、是打散了出租，例如美容美發(fā)、干洗店、花店、影樓和口腔診所等物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上 不能低于40米，臨街面不低于70米層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調(diào)排風口至地板的距離）樓板承重在800KG/平方米以上，對期樓的要求在1000KG/平方米以上柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米正門至少提供2個主出入口，免費外立面廣告至少3個每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接商場要求有一定面積的廣場 超市商戶選址條件對產(chǎn)品的要求至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位必須為供應商提供20個以上的免費貨車停車位如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商

13、場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉彎半徑18米 對停車場的要求市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電提供商場獨立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機，強弱電井道及各回路獨立開關箱配備完善的給排水系統(tǒng)安裝獨立的中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)溫度要求達到24度正負度標準物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期其它要求沃爾瑪樂購超市旺市百利華潤萬佳歐培德北京華聯(lián)華泰超市國美電器佳聯(lián)超市家和超市利客隆連鎖總店華潤萬家蘇寧電器家樂福麥德龍普爾斯馬特家世界歐尚好又多新一佳大潤發(fā)上海聯(lián)華易初蓮花萬客隆人人樂農(nóng)工商*超市商戶資源商業(yè)中心或次中心區(qū)域，餐飲集中地區(qū)或

14、大型居住區(qū)內(nèi)及周邊良好的可見性和到達性， 地址方便尋找，交通便利有獨立停車場(車位50個)或周圍具備便利的停車條件有足夠的營業(yè)面積和空間，使用面積不小于150平方米比較規(guī)整的店面外形最好為底層，具備獨立的門位及門廳，商業(yè)大廈內(nèi)的餐飲樓層亦可有配套的廣告位,有足夠空間可放置各類宣傳燈箱廣告水電氣三通，并具備布置排污、油煙處理、空調(diào)等設備的空間， 具備上 水（有用水指標300噸500噸）、下水（符合當?shù)丨h(huán)境保護部門排放 標準或能夠提供市政部門同意的排污管道接口）及相應的用電指標有充足庫房及商用中央空調(diào)核定制冷量具備符合消防部門規(guī)定的防火設施為規(guī)避投資風險，沒有房屋產(chǎn)權證書、臨建房屋、在拆遷范圍之內(nèi)

15、的 房屋，均不合適開設特許經(jīng)營店。餐飲商戶選址條件中式餐飲金山城中暢海洋宮餐飲有限公司中僑潮州酒樓北京潮香味美食服務中心申煜華景苑食府華龍不夜天潮州海鮮金佰萬佰金瀚中餐廳金島潮州餐廳敘福樓酒家翅都飲食有限責任公司海陽宮潮州酒樓大鴨梨郭林家常菜全聚德金鼎軒快餐式餐飲大成永和中華美食荷花泰式菜館永和豆?jié){紫荊花茶餐廳麥當勞肯德基必勝客賽百味吉野家*餐飲商戶資源 行業(yè)面積選址樓層藥店標準150-400平方米常駐人口、人流量較大區(qū)一層或二層層高3米花店標準10-30平方米成熟社區(qū)周邊一層臨街商鋪影樓標準70-120平方米商業(yè)氛圍濃重地段一層或二層沖印標準30-80平方米社區(qū)周邊物業(yè)底商首層，超市進出口口

16、腔診所標準100-200平方米人流量較大，高檔物業(yè)周邊一層，層高3米以上寵物店標準80-200平方米成熟社區(qū)一層電訊器材標準100-200平方米成熟社區(qū)一層零售店商戶選址條件第三部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃（二層）KTV運動康樂中心臺球廳乒乓球館洗浴中心第三部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃（二層）運動康樂中心選取原則本區(qū)域目前較缺乏以運動康樂為主的娛樂場所,其中上文劃分的四個業(yè)態(tài)也可以進行更迭調(diào)整,使整層都具備康體運動的娛樂屬性歌廳及康體中心選址條件面積要求：標準5002000平方米電力要求：民用電選址要求：選擇在寫字樓或成熟社區(qū)選擇樓層要求：物業(yè)的地下一層至地上五層，層高3米以上租金水平：12.5元/天/平米其它相關要求:

17、要求大開間,通風系統(tǒng)良好、明顯廣告標示康體中心中體倍力健身中心進步健身中心寶迪沃英派斯健身中心瀟鄉(xiāng)雨洗浴桑拿中心 張貝健身中心北京中途信大正桑拿健身中心 北京青年宮康金健身俱樂部漢方洲美容足道健康城 珍愛之心女子俱樂部 星期天健身俱樂部 北京淑夢俱樂部Tnch by Inch健美俱樂部商戶資源夜總會中國城夜總會 北京市凱文娛樂城 泰和祥夜總會 快樂迪娛樂城 金閣樓夜總會 金榜題名夜總會 花好月圓夜總會 紅館聯(lián)誼國際俱樂部 北京市中華娛樂宮歌舞廳 北京市日夜城康樂中心北京市九龍娛樂中心 北京瑞萊山莊夜總會 北京金百盛娛樂城 第三部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃（三、四層）經(jīng)濟型酒店第三部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃（三、四層）經(jīng)

18、濟型酒店選取原則本區(qū)域緊挨總部基地，目前沒有任何給商旅人士下踏的酒店，為了彌補這一區(qū)域不足，將本項目三、四兩層設置為酒店，考慮到本區(qū)域人口消費水平，將酒店定位為目前國際流行的經(jīng)濟型酒店，必然受到本區(qū)域的歡迎經(jīng)濟酒店選址條件選址要求：位于城市的市級商務區(qū)、商業(yè)中心、會展中心、物貿(mào)交易中心、大型游樂中心、中高檔、大型居民住宅區(qū)等商業(yè)成熟區(qū)域；或近火車站、機場、碼頭、長途汽車站、公路高速客運中心區(qū)域、近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心等交通要塞。它們所共同具備的條件是交通流動性好，進出口便利寬敞，并且有良好的可視性和可進入性。 面積要求：錦江之星建筑面積在5000平米左右

19、，200間 如家快捷建筑面積30006000平米，120間240間 莫泰120個以上的房間 速 60200個房間，建筑面積大約在3000100002 格林豪泰80150個房間，建筑面積大約在400060002 電力要求：民用電其它相關要求:要求大開間,通風系統(tǒng)良好、明顯廣告標示國際青年旅舍 都市假日 錦江之星 莫泰168 7Dayslnn格林豪泰 速8連鎖如家快捷酒店 7天連鎖日月光連鎖新視線便捷酒店經(jīng)濟型酒店商戶資源北京城市青年酒店 北京華業(yè)天緣賓館 飛鷹國際青年旅舍 北京安怡之家賓館 國際商務連鎖會館北京旅行家青年公寓 北京陽光青年酒店第四部分 招商策略租金定位招商策略招商計劃招商策略市場

20、比較法市場意向法定價方法租金定位根據(jù)目前項目區(qū)域及同類物業(yè)的銷售價格進行比較得出本項目市場租金租金為：3-4元/平米市場比較法租金定位通過對周邊商戶的走訪調(diào)查，客戶對本案接受的租金價格在1-3元/平方米之間。市場意向法租金定位根據(jù)上述兩種定價方法得出本項目的整體均價區(qū)間為14元/平方米。考慮整層出租的價格會相對低一些，因此我們最終確定的整體均價為2.5元/平方米。項目整體實現(xiàn)均價租金定位各樓層租金樓層面積（平方米）樓層租價（元/平方米）1F3653.1242F3589.2833F2827.751.54F2849.681-1F3694.72-2F3831.98總計 20446.53(含車庫)整體

21、租價（1至4F）12919.83(不含車庫)2.5車位數(shù)量（個）202 結合項目優(yōu)勢，以本區(qū)域獨一無二的商業(yè)綜合體為訴求點，吸引商家進駐項目整體營銷策略招商策略引進核心主力經(jīng)營店起“領頭羊”做用，增強租戶對未來商業(yè)成功經(jīng)營的信心，達到吸引市場關注的目的，規(guī)避市場接受風險。地下一層超市：物美、福客隆、好鄰居、順天府等一層餐飲業(yè)主力店：大鴨梨、太熟悉、金佰萬、永和豆?jié){、馬蘭拉面等一層零售店：眼睛店、美容院、國龍醫(yī)藥二層：浩沙健身、南苑康體中心、虞美宮KTV、北京比佳樂娛樂城 三、四層：如家快捷、城市客棧、速8、錦江之星引進主力店招商策略精裝接待中心，樹立起一個全新的形象。引發(fā)客戶的興趣，增強客戶的

22、進駐信心。制作看板、羅馬旗、宣傳條等招商工具，烘托現(xiàn)場火熱氣氛。將各商家的店名統(tǒng)一制作成掛旗的形式以烘托氣氛。 商業(yè)氛圍營造策略招商策略 在招商活動開始階段對前3名規(guī)模或品牌入住商家給予特別的優(yōu)惠（在給予租金價格優(yōu)惠的同時再贈送開業(yè)支持費1000元） 優(yōu)先入住政策招商政策 租用面積在300以上，帶動市場人流作用顯著且對散戶進駐具有較強感召力的，可一次性免租三個月 大戶政策招商政策 租用面積在1000-3000之間，對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽訂十年租賃合同時免租一年 品牌戶政策招商政策 租用面積在100以下，一次性簽訂租賃合同在兩年之時，免租三個月 散戶政策招商政策邀請具有較強感召力

23、和影響力的各業(yè)態(tài)商家參加經(jīng)營研討會召開招商大會招商推廣方案 第一篇： 海報以與眾不同，一定出眾我有我精彩為主題作為開篇，全面系統(tǒng)的介紹本項目的自身優(yōu)勢；版面以整版紅色的為底，廣告主題“與眾不同，一定出眾”特別突出，圖中首先向人們傳達一種*與眾不同的形象，讓他們對*有一個印象；廣告媒體宣傳招商推廣方案第二篇： 海報以即將閃亮登場因你更精彩廣告則重點訴求招商的相關事項，在廣告設計中，還是采用了整版的紅色來奪人眼球。文案主要對第一篇海報發(fā)出后，客戶反饋和想探知的問題進行簡述，形成新聞式的廣告。廣告媒體宣傳招商推廣方案第三篇： 以愛你=愛自己將愛進行到底將“愛”進行了全新的詮釋，文案中指出開發(fā)商及經(jīng)營商之間的結合是愛的開始，在以后的日子里開發(fā)商將一道與經(jīng)營商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，贏得更多的利潤，尋求更大的發(fā)展。廣告媒體宣傳招商推廣方案第四篇： 以人緣財源冬至圓心中充滿愛為主題的廣告，