1、合肥*路項目發展戰略及整體定位方案2007 03本次報告解決的核心問題本次報告重點解決房地產市場情況分析、項定位的策略和依據。我們的思維導圖開發背景項目定位項目核心問題確定項目發展方向市場背景客戶目標項目發展戰略客戶定位產品定位形象定位項目推廣要點我們以市場背景為參考因素。開發背景目標一環中心區域，房地產發展成熟的地帶；整體市場存在較大的樓市市場競爭；項目主要風險在于區域商住的客戶接受度。市場背景 在一個房地產發展潛質較好核心地帶，創造領袖級商務居住新模式。我們的思維導圖開發背景項目定位項目核心問題確定項目發展方向地塊解析及市場背景客戶目標項目發展戰略客戶定位產品定位形象定位項目推廣要點開發商

2、關注項目方向及戰略發展，穩健操作，降低風險，爭取較高成本利潤率。我們以客戶目標為基本出發點，同時參考項目體量及類型。客戶目標穩健操作，降低運營風險；考慮品牌營銷因素；考慮最大利潤化與快速回款相結合的方式進行操作開發商目標 我們的思維導圖開發背景項目定位項目核心問題確定項目發展方向市場背景客戶目標項目發展戰略客戶定位產品定位形象定位項目推廣要點項目核心問題界定：我們的一切研究都以客戶的目標為出發點，以市場為導向。核心問題以怎樣的項目發展戰略及定位，打造項目競爭優勢，取得最大的客戶認同度？問題1問題 2以什么樣的產品及形象，實現項目收益要求的同時將風險降到最低？怎樣能夠實現低風險穩健操作我們的思維

3、導圖開發背景項目定位項目核心問題確定項目發展方向市場背景客戶目標項目發展戰略客戶定位產品定位形象定位中國房地產合肥宏觀經濟合肥房地產合肥商務樓市場項目推廣要點市場背景中國房地產合肥宏觀經濟合肥房地產合肥商務樓市場中國房地產市場 政策調控從源頭抓起，從土地抓起 地價飛漲將得到適當遏制 土地總體規劃的調整審批權限以及土地出讓金的管理權限應上收，建設項目用地管理要更加嚴格。 國家對土地的調控政策之多為近年少有。這些政策指向將使得土地增量供應受到更嚴格的控制，從而抑制房地產開發投資的過快增長。土地增量供應控制更嚴，將加劇存量土地的競爭 土地供給將更加制度化、規范化、透明化和市場化，房地產行業強者恒強的

4、局面將得到進一步的體現，行業集中度也將進一步提高。 中國房地產市場 政策調控將傾向于財稅和金融手段從2005年起房地產宏觀調控拉開大幕，此后宏觀調控逐漸趨嚴。2005年3月，“國八條”出臺。穩定房價。 2005年3月17日，央行又出臺了以調高房貸利率、提高首付比例為主要內容的房貸新政策。2006年5月，“國六條”出臺，緊隨其后，“十五條”意見，“90平米，70%”標準劃定。2006年4月，央行加息。8月，央行再次加息。2006年8月，國土資源局進一步完善土地使用權出讓制度實施辦法。2007年1月，國稅總局公布關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知2007年3月，央行又一次加息。20

5、07年將是房地產調控的“執行年”，房地產調控仍將在土地、稅收、信貸等方面繼續深度推進。未來的房地產調控將越來越傾向于財稅和金融手段。三年調控路中國房地產市場 房地產投資將放緩，但房價仍會穩中有升房地產開發投資增速將放緩從嚴的政策調控將使得不少從其他行業進來的開發商以及部分資金鏈緊張的開發商逐漸退出或收縮戰線。 中國房價將穩中有升房地產宏觀調控的效果正在顯現，但成效還是初步的、不穩定的，部分地區房價上漲的壓力依然較大，房價將持續上漲。 住房供應結構繼續調整，普通住房和經適用房供應將增多 2006年的房地產調控中對住房供應結構提出了具體的90/70標準，未來新建商品房結構性矛盾將得到緩解。房地產業

6、的發展重點將更多的傾向于中低價位、中小戶型。中國房地產市場 樓市發展將是穩健的,不會發生崩潰局面物權法的高票通過將對樓市產生積極影響2007年兩會最重要的一個議題就是審議物權法,而物權法的通過,它為房地產物屬年限后的處置,終于有了一個明確的說法,這將對房地產經濟產生深遠而積極的影響. 中國經濟與社會需要穩健發展的房地產經濟房地產經濟的發展為國民經濟的發展提供了強勁的動力源，房地產是國民經濟的重要支柱之一，其產業鏈為GDP貢獻巨大。中國社會的合諧與穩定，需要穩定的國民經濟，需要穩健理性的房地產經濟。房地產經濟一旦發生意外，和諧民生將無從談起，經濟基礎將會受到毀滅性打擊，政府與人民都是不愿看到這一

7、局面的。歷次的宏觀調控已使樓市度過危險之秋 國家采用面對土地市場、財稅市場、銀行信貸、戶型控制等各個方法的綜合調控，一定程度上使虛火旺盛的房地產市場注入了降溫劑與清醒劑，房地產最危險的發展局面已經過去，今后的房地產發展肯定是會越來越理性與穩健。市場背景中國房地產合肥宏觀經濟合肥房地產合肥商務樓市場合肥印象玩在合肥，包公祠、曹操點兵的教駑臺、逍遙津和李鴻章故居，處處玩出文化味秀在合肥，“形象工程，政績工程”眾多，開發區林立，綠地覆蓋率在全國城市首屈一指 學在合肥，中國科技大打造一個頂尖的人才高地，濃郁的學風，領先的理性之光活在合肥，并沒有市民生活和中產階級生活的明顯界限，人們生活得那么安逸閑淡吃

8、在合肥 ，沒有森嚴階層和等級約定。最壯觀、最富農業大省特色和人情味的是吃龍蝦穿在合肥，沒有太多的喧嘩取龐，但卻也是一樣的色彩繽紛，有中部城市獨有的驕傲住在合肥，有全國較早的一批浩大安居工程，居住成本低廉，目前地產發展十分活躍行在合肥，出租車6元起。它更像城市當下的處境，真切實惠，其實也是一種現實的羞澀 合肥印象合肥印象合肥印象合肥印象宏觀經濟經濟高速發展，房地產市場快速發展發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展階段人均GDP（美元）08008004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發展特征超速發展單純數量型快速發展以數量為主，

9、數量與質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展綜合發展型2006年，合肥市GDP 1073.86億元，首次跨越千億元，比上年增長17.5 %；宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展2006年，合肥市人均GDP為2975美元；房地產發展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準表明，不同地區的人均GDP決定了該地區房地產市場的不同發展階段；合肥的宏觀經濟處于高速度發展期；合肥的人均GDP為 2975美元，因此其房地產市場處于“快速發展”階段；城市背景產業結構與房地產開發規模 2006年，合肥市汽車、裝備制造、家用電器、化工及橡膠輪胎等四個支柱產

10、業的產值已過百億元，合計已占全市工業產值總量的60%，呈現產業集群發展的態勢。房地產開發投資逐年攀升，2006年達到640.92萬平米，房地產市場進入快速發展時期產業基礎良好，為房地產市場的發展提供堅實的需求支撐城市背景合肥市近年產業發展概況第三產業與第二產業產值近年來一直保持高速增長。第二產業、第三產業在國民經濟中的比重非常接近。第三產業的快速發展，標志著合肥市進入后工業化時代，改善居住的需求較大。與上海和發達地區相比，合肥市現階段的第三產業的比重仍然偏低。各地區三次產業比重對比圖城市背景固定資產投資、房地產投資保持高速增長全社會固定資產投資的增幅在2004年和2005年的增幅趨緩，但200

11、6年大幅調整增加。而房地產開發投資的增幅一直穩定在40左右，增長幅度較高。城市背景人均居住面積增加產生改善居住條件的需要2006年末，合肥人均居住面積只有18.9，離發達國家的經驗數據30 還有較大的距離；根據測算，在國家宏觀調控房地產業健康發展的形勢下，至少在未來6年內，合肥住宅需求仍會保持較快的增長勢頭。 世界各國的經驗表明，在人均住宅面積達到30至35平方米之前，會保持較旺 盛的住房需求，房地產市場仍有較大的發展空間； 近5年，合肥人均居住面積平均每年增長0.7平方米，最多增長1.4平方米； 根據合肥市住房建設規劃，到2010年人均住房使用面積將達到30平方米，在這四年中要達到這一目標，

12、房地產市場還有較大的發展空間。城市背景住房支出比重與恩格爾系數合肥恩格爾系數較高，說明合肥人民的生活水平處于小康水平的初級階段。但合肥市的住房支出比重和國際標準相比，處于偏低水平；由此可見隨著生活水平提高，消費者在住房上的支出還會有較大的增長空間，房地產市場有較大的消費空間有待發展。 2007年初，合肥恩格爾系數在46.1； 2007年初，合肥人均消費支出為8165元； 2006年初，城鎮居民人均住房消費占總支出的比重僅為10.2%。生活水平恩格爾系數（%）住房支出比重（%）溫飽型55597.6505511.2小康型455012.1404518.9富裕型40以下22.5我國城鎮居民“住房支出比

13、重”平均投資僅占10左右，發達國家一般達到25。恩格爾系數與住房支出比重國際衡量標準城市背景 根據合肥市總體規劃（2006年2020年），2010年合肥市城市化水平將達到62，人口達到580萬。2020年達到74， 隨著合肥市城市化水平的不斷提高，從2006年到2010年，合肥還將增加110萬人口，將進一步促進購房需求。城市化進程購房需求根據合肥市總體規劃（2006年2020年），今后每年城市化水平保持2的增長幅度，每年約13萬人成為合肥人。城市背景從城市化水平上看，合肥市房地產市場正處于上升階段不同發展階段城市化特征發展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發展階段初步城市化低速發展期高速增長

14、期穩定發展期城市化水平30%3050%5070%70%以上城市發展特征工農業生產水平較低，工業提供的就業機會有限，農業人口緩慢釋放；工業基礎比較雄后，經濟實力明顯增強，工業產業快速擴大，工業吸收大批農業人口；工業產業成為城市的絕對經濟支柱，城市經濟的乘數效應迅速刺激第三產業發展，城市經濟進入高速增長期；城市經濟高度發達，農村人口的絕對數量已經不大，城市發展表現為內部人口由第二產業向第三產業轉移；城市背景新增人口產生購房需求據統計，到2006年底，合肥戶籍人口數將達到469.85萬人。 2010年，總人口數將達到580萬；2020年達到710萬。城市背景合肥市戶籍人口年增長率在1左右，近年開始劇

15、增，大部分是外來人口引起的。每年因此而產生的購房需求在100萬平米以上。 市場背景中國房地產合肥宏觀經濟合肥房地產合肥商務樓市場合肥房地產市場正步入高速發展階段人均GDP與房地產發展關系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發展單純數量型快速發展以數量為主，數量與質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展綜合發展型 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%萎縮停滯穩定發展高速發展宏觀經濟增長與房地產發展關系國際通用衡量標準表明，宏觀經濟增長和人均GDP水平決定了一個地區房地產市場的發展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元

16、啟動期 快速發展期 穩定發展期 減緩發展期房地產整體市場2006年，合肥市人均GDP達到2975美元，GDP增長幅度高達17.5；根據相關理論和國際通用衡量標準判斷，合肥房地產市場正進入一個高速發展的階段。合肥市總體房地產分析 合肥房地產實際運行態勢良好，房地產整體步入良性的快速發展時期。房地產整體市場近年以來房地產投資與房地產銷售，呈逐步上升趨勢。銷售形勢良好，商品房銷售量與上市量之間 “倒掛”日益拉大。 但是空置房源也逐漸增加，比2005年增長57.2%；其中，空置一年以上的商品房達99.22萬平米，比2005年多增加34.8萬平米。房地產整體市場合肥市住宅均價持續上漲，但增幅趨緩2006

17、年合肥新建商品住宅的銷售均價位為3269元/平方米，呈現持續上漲的態勢，但房價漲幅放緩 。造成這種現象主要原因是： 政府對房地產的宏觀調控力度不斷加強，房價漲幅放緩； 市場供給加大； 高層比例不斷增加，一定幅度上拉升了合肥樓市的整體銷售均價。高層均價3566元/平米，同比漲幅1.15%市場背景中國房地產合肥宏觀經濟合肥房地產合肥商務樓市場 辦公企業：政府相關連機關、金融機構及一些投資擔保公司 租金水平：3045元/平米不等。 目前狀況：最近剛出的比較典型的高檔商務樓是CBD中央廣場，中心商務區新一代甲級商務樓，租金在50元/平米左右，售價在6000元/平米以上，目前已經全部售完。合肥環城路以內

18、合肥商務樓市場合肥環城路以內為合肥傳統商業商務區通過對長江路沿線的商務樓調研本區域商務樓主要為90年代及2000年初建設，商務樓的檔次較低項目名稱 項目體量 項目檔次 項目售價 項目租金 入駐企業 入駐率 交付時間 CBD廣場 甲級 6000以上 50左右 地產、金融科技 50 2006年初 招商大廈 5-18層 一般 45 金融 80左右 科技大廈 20層 一般 30 金融及其它一些中小企業 80左右 區域部分商務樓一覽表合肥商務樓市場開 發 商：安徽安興發展股份有限公司 物業級別：甲級租金或售價： 45元/平米，售價：6000元/平米以上物管費： 3.8元/平米（圳鵬基物業管理有限公司）地

19、址：合肥長江中路369號(合肥一中旁)租售電話：交通狀況： 3、103、232、801、110、168、234CBD中央廣場 地段地處合肥市三孝口，該區域是合肥的政治和金融中心,是合肥最繁華的商務辦公區域 項目是一個集高檔住宅、酒店式商務公寓、商務樓、商場為一體的多功能綜合社區 配套提供高檔的智能空間、高品質的主題園林生態化居住環境、豐富的商業配套和一站式商務服務和商務配套。 作為合肥市2004年政府第一形象工程，CBD中央廣場是合肥商務中心的第一地標性建筑合肥商務樓市場CBD中央廣場由深圳鵬基物業管理有限公司全程物業管理服務，提供主要服務內容如下： 1公共物業管理服務2專項服務業主自用設施、

20、設備安裝與維護；電器安裝維修；家用電器安裝、清洗；室內配件安裝維修；水電管線維護；室內裝潢清潔；室內綠化；車輛管理服務；室內土建工程CBD中央廣場特點分析 CBD項目采用弧形落地玻璃幕墻，充滿國際時尚感，內部智能化商務配套齊全 住宅由三棟高層建筑構成，建筑外立面現代時尚，獨特的景觀視角將都市美景盡收眼底， 酒店式公寓可自由組合，自主的產權模式 購物中心CBD商場由合肥百大集團整體入駐，進而增強入駐企業的品牌形象 作為合肥最高檔的商務樓，項目完善的配套設施、優越的辦公環境，易于提升貴司在客戶心目中的整體形象，增強業主員工對企業的歸屬感合肥商務樓市場財富廣場開 發 商：安徽省郵電物業發展有限責任公

21、司物業級別： 甲級 地址：合肥市濉溪路287號交通狀況： 124，12，22，137，14，104，7 財富廣場北臨合肥市一環路 是一個集商務商務樓、酒店、公寓、高檔商場為一體的綜合性項目 項目首期工程是近5萬平方米的純辦公商務樓，總層數28層（地上27層、地下1層），13F為商業，4F為辦公配套，5F以上為商務辦公合肥商務樓市場包河區包河區商務樓主要集中在蕪湖路、美菱大道、馬鞍路和屯溪路交叉口等位置，但總體體量較小。在蕪湖路商務樓主要為一些政府部門自用高層辦公樓，少量對外出租，美菱大道、馬鞍路和屯溪路交叉口等位置零散分布一些新建商務樓，租金在45元/平米左右，入駐企業主要為一些中小型企業。另

22、外本區域也有一些單身公寓及商住樓因為租金相對低廉也進駐了一些中小企業。目前馬鞍山路周邊新建了不少單身公寓，未來的主要使用功能也主要是商務樓。目前在售商務樓很少。 合肥商務樓市場項目名稱 項目體量 項目檔次 項目售價 項目租金 入駐企業 入駐率 交付時間 金萬通大廈 13層商業427層商務樓 甲級 500045 本地中小企業、外貿等 約85 2002年百腦匯大 廈 5-18層15電子市場628層商務樓 甲級45 電子建筑 約60%新都會環球廣場 14層家樂福，528層商務樓 SOHO辦公 4500 40 金融及其它一些中小企業 約80% 區域部分商務樓一覽表合肥商務樓市場新站區zx目前周邊有希爾

23、頓大酒店、國美、肯德基及元一SHOPMAIL等等，周邊商務樓樓盤有金色地帶、中環國際廣場、恒豐國際廣場等等。金色地帶目前還沒有銷售，預計售價在5000元/平米左右。目前區域商務條件正不斷完善，有很大的發展潛質。新站區是合肥新建火車站、汽車站周邊，主要集中在勝利路，目前沿勝利路建設了大量高檔物業及商務娛樂設施合肥商務樓市場開 發 商： 中環地產/合肥華歐置業有限公司占地面積： 四萬余平方米 總建筑面積： 六萬余平方米（樓高百米，共31層）物業級別： 甲級租金或售價：3035元/平米物管費：3.2元/平米地址：合肥勝利路與臨泉路交匯處租售電話：4244446入住時間：

24、2005-10-05交通狀況： 119、129、801等中環國際廣場 項目硬件四部高速電梯（其中兩部為安徽最高觀景電梯）、鋼化玻璃幕墻、中央空調，地下兩層泊車位 項目環境20000平方米市政綠地環繞、城市硬地廣場勝利廣場百米之遙項目配套會議室配套及VIP行政酒廊合肥商務樓市場 建成后的合肥市政務文化新區將是以行政辦公、文化體育、金融商貿、旅游觀光、居住街區五大功能為一體的高品位的現代化新城區 商務、辦公功能是政務文化新區的主要功能，是現代化新城區的重要組成部分 根據新區總體規劃，高標準、建筑景觀豐富的商務辦公項目主要集中布置在天鵝湖南岸，為國內外各類大型機構及現代化企業提供全方位的商務服務。目

25、前在建商務樓項目還比較少，在建的有新城國際，建設標準較高，主要針對大中型企業，目前還沒有推廣銷售，預計售價在4500左右。 政務區ZW 合肥市政務文化新區位于合肥市市區西南部 距老城區6公里，南起經濟技術開發區、肥西縣邊界，北至鐵路專用線，東起金寨路、合作化路，西至合九鐵路、高新技術開發區 規劃面積12.67平方公里合肥商務樓市場銷售狀態：在售新房類型：商務樓樓盤名稱：新城國際房屋屬性：期房開發商：安徽基石置業有限公司售 樓 處：政務區天鵝湖東岸售樓電話：3531288、3531299銷售信息/工程進度：已經開工物業類別：商務樓新 城 國 際裝修狀況：毛坯建筑類別：高層交通狀況：18，129，

26、157，162，166占地面積：47019m2綠化率：35.87 %總建筑面積：200000現場位置：東流路與潛山路交匯處價格：4650元起價開盤時間：去年四月低交付時間:08年下半年交付投資商：政務文化新區投資有限公司/安徽信達房地產開發有限公司 “新城國際”定位為國際頂級純商務樓，是特別針對大型國際化企業及國內集團公司，為其度身定造區域級總部新址戰略合肥商務樓市場UTOWN金色地帶商務樓銷售狀態：待售新房類型：商務樓樓盤名稱：UTOWN金色地帶房屋屬性：期房所屬區域：瑤海區開發商：合肥金塘利安地產售樓電話：4257888、4258999銷售信息/工程進度：已開工物業類別：商務樓建筑類別：框

27、剪層高：29層建筑面積：27698平米交通狀況：1、801占地面積：20畝總建筑面積：130000現場位置：合肥市勝利路與瑯琊山路交匯處價格：4600元起售開盤時間：2007年5月交付時間：2008年7月 集主題商業街、高級商務樓、公寓為一體的地標性綜合建筑項目合肥商務樓市場其他區域潤安大廈 物業性質： 商務樓 物業級別： 甲級 項目位置：合肥市阜南路166號 交通位置：106、232、126 租售狀態： 已售完 租售電話：2842365開 發 商： 中國合肥潤安(國際)發展有限公司物業公司：潤安物業管理公司 項目介紹 潤安大廈位于蒙城路與阜南路交口，高32層，層高

28、3米，面積30300不等，裝修：26元/月，毛坯：15元/月，物業管理費2.5元/月，現已有35家，入住率達40%。電梯A座3部、B座3部。 現定位于商務商務樓，位置環境無與倫比。其內部設施配備有部電梯，電話、寬帶、有線電視、水電都已到戶。設有個地下停車位和超大地上停車場，地面可停放近百部車。前期已全部售出的潤安大廈座購買單位實力雄厚，如華安證券、中國信達資產管理公司合肥辦事處、安徽省國有資產運營公司等。 合肥商務樓市場其他區域中環匯景銷售狀態：已售完新房類型：商務樓樓盤名稱：中環匯景房屋屬性：現房開發商：合肥興泰置業發展有限公司售 樓 處：三孝口大眾巷中環匯景售樓中心(安慶路第三小學旁)售樓

29、電話：2842888,2826059物業類別：高層裝修狀況：毛坯建筑類別：框架交通狀況：2、102、300、234、903、18、901、221路占地面積：2665.24總建筑面積：19798綠化率：31 %現場位置：合肥市安慶路與大眾路交匯物業公司：順昌物業學區房： 合肥一中、安大、安農大、安醫大、中科大投資商：合肥中環房產匯鑫置業有限公司項目概況合肥首席景觀名邸，三孝口最后一塊絕版地帶。傲立城市核心，座擁“三孝口”繁華商圈。北臨安慶路，南近長江中路，西臨環城西路。環城公園、琥珀潭，讓您盡享尊貴生活。繁華與靜謐只需一瞬間，唾手可得。合肥商務樓市場其他區域客戶定位內部結構立面形象商業配套未來前

30、景產品定位合肥商務樓市場合肥商務樓市場綜述租售狀況 立面造型、外觀用材往往是商務樓檔次最直觀的寫真 而在售商務樓如新都會環球廣場、香港廣場、CBD廣場在雖然都定位于高檔商務樓，從材質來看主要還是以大面窗與涂料搭配，因很少將玻璃幕墻與石材進行有效運用，很難體現現代時尚，科技氣息的質感立面形象 合肥商務樓不注重內部結構，直條形過道，壓抑的吊頂，裝修簡陋的電梯間，使辦公空間缺少整體性及簡潔、明快的辦公環境 進駐企業不注重環境，更不注重企業形象 不注重物業管理 與上海、南京等城市不同，合肥商務樓基本不注重大堂包裝內部結構相對較好的寫字間較差的寫字間裙樓商業基本屬寫字間配套： 金萬通大廈、CBD廣場就是

31、咖啡、酒吧 徽商大廈就是酒店 新都會是復合型項目，以大賣場為主 中環國際也以餐飲業為主 香港廣場、元一柏莊則以購物中心為主商業配套租金大致分為以下幾個層次： 最低檔商住樓：租金在15-25元/平米之間 本案所在區域租金基本在40元/平米左右 新站區商務樓集中地段約35元/平米 CBD地區基本在45元/平米左右。租售狀況售價與租售狀況： 市場在售新盤很少，相同區域內的商務樓價格略高于住宅，但差距不大 中低檔商務樓如金萬通、安徽科技大廈等因租金低出租率達到80%以上。 中環國際廣場、CBD廣場等高檔商務樓租賃情況相對較差，基本在40%左右合肥市場商務樓產品定位同質化 在售商務樓形象定位雷同，均冠以

32、地標建筑、國際化的形象，缺乏對合肥本地資源的深刻理解，尤其是沒有對其周邊人文環境的充分挖掘 中小戶型的（或挑高戶型）使用率高，這類戶型對投資者和租賃企業都很有吸引力，但市場供給量卻比較小產品定位合肥市場商務樓客戶定位泛同化 多數商務樓目標客戶主要針對國際型企業、大集團單位打造，缺乏對中小企業、尤其是創業型企業（工作室）的深刻關注，而這些企業恰恰是目前商務樓的需求主體 代租服務是我們調研中的普遍現象，這說明投資客占很大比例，而目前多數商務樓重視不夠客戶定位我們的思維導圖開發背景項目定位項目核心問題確定項目發展方向市場背景客戶目標項目發展戰略客戶定位產品定位形象定位項目推廣要點我們首先建立KPI指

33、標體系來判斷本項目的物業發展方向物業選擇KPI體系地塊屬性市場因素操作要求預期收益地塊指標區域屬性地塊屬性 市場中各類物業發展狀況，可能的機會和風險市場因素 開發操作能力的要求操作要求 物業選擇能否實現開發方的收益要求預期收益 方向分析根據各類物業KPI指標體系分析，確定本項目發展方向發展方向地塊屬性市場因素操作要求預期收益項目一環以內，配套優勢明顯，但區域形象對商務樓支撐不夠純商務樓個性不鮮明，中小戶型商住銷售較好，整體供應量正在加大，競爭加劇細分市場，精準定位，競爭取勝保持利潤，穩健運作綜合地塊屬性和市場因素，同時結合操作要求、預期收益等。物業選擇KPI體系地塊屬性市場因素操作要求預期收益

34、項目方向分析開發背景市場定位項目核心問題確定項目發展方向地塊解析及市場背景客戶目標項目發展戰略客戶定位產品定位形象定位我們的思維導圖項目推廣要點地塊評估：城市中心區的文化休閑型商住地塊屬性具象詮釋體量中型規模高層商住項目建筑約2.8萬環境比鄰和平廣場市中心成熟地塊區域配套較好，但商務形象不佳安美藝術城、裕豐花市等，逐漸成形的文化產業版塊交通交通組織便利地塊周邊路網發達地塊整齊，臨路條件良好版塊文化項目形象項目定位及產品檔次預期較高建筑高度較高地塊解析發展戰略作用推導本案戰略解決模式模式戰略定位方向創新解決模式產品創新解決模式推廣創新解決模式貢獻40%30%左右30%關鍵動作細分市場資源整合設計

35、概念創新多頻次開盤交叉開盤本項目發展戰略：完全具備特色市場領導者的條件領導者挑戰者一線品牌項目具有無可復制的資源產品創新壟斷價格標桿，引領市場潮流具有持續作戰能力市場新進者具備一定獨特資源和生產規模改變游戲規則強調新的評估標準強調產品的特色和價值追隨者補缺者缺乏獨特資源和資金實力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰術價格戰的制造者規模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節創新打造難以復制的產品敏銳的機會主義者依托市場底蘊，以個性形象為戰略導向：打造市中心創意商務生活特區商住發展戰略 文化創意產業是在文化產業發展基礎上出現的新概念 作為一種新的經濟形態，其產業范疇不僅超越

36、了傳統文化產業，更表現出多種產業交融的特征 目前全世界文化創意產業每天創造的產值高達220億美元，并且正以5左右的速度遞增。在美國，文化創意產業已是當今這個國家最大、最富有活力并帶來巨大收益的產業。英國的文化創意產業是僅次于金融服務業的第二大產業 我國為文化創意產業發展提供了良好的政策、輿論等成長環境新經濟產業潮流 合肥2000多年的文化底蘊是形成創意的肥沃土壤，而全面推進城市工業化進程，地方產業的升級迫切需要創意設計的支持，形成了巨大的市場需求空間 作為全國科教城市，現有各類科研單位190多個、各類高等院校49所，擁有數量巨大的各類專業技術人員和在校大學生 合肥文化創意產業已初具規模，截止0

37、4年底，我市創意設計業已形成1.58億元的產業增加值，文化創意產業的企業和從業者裂變猛增 從市調情況看，中小型文化創意企業（工作室）是目前中小面積寫字樓的租賃主體合肥發展新機會項目戰略機會點整體戰略層次整體戰略層次項目戰略機會點本案的區位和體量，決定了本案的定位需站在全新的角度上，要引導目標客戶，重點在于引起全市的注意及認同。在產品類型豐富，競爭激烈的情況下，需樹立劍走偏招的“突圍”戰略突破點一：獨一無二的文化創意型商務生活突破點二：中小戶型，直接面向創業型客戶突破點三：產品定位中高端，樹立個性價值和平廣場旁的、個性的、集中的高層建筑群區域文化特征明顯，且與包公園距離不遠擁有安美藝術城和合肥最

38、大的花鳥古玩市場裕豐花市，文化氛圍突顯文化創意產業是新經濟模式的代表，深受政府重視，利于市場推廣潛力巨大的市場熱點，卓然出眾的產品，具有獨特視野的個性族群將在這里找尋到終極的“商務辦公和居住”理想我們演繹項目的整體發展戰略方向整合周邊資源，強調“創意、創造、創業”的辦公價值，精細化設計產品，提高環境品質、延展服務，同樣為居住營造舒適空間的新一代SOHO整體戰略方向“專屬階層”的創意場+“使用收益兼備”的財富場專為文化創意型企業、工作室打造絕對市場熱點能為投資者、使用者創造增值空間絕對市場深度戰略描述領導者創造者整體發展戰略以社會發展為己任，挑戰全城高端純商務樓，專為個性群體打造，實現項目品牌與

39、開發商品牌的共贏我們的思維導圖開發背景項目定位項目核心問題確定項目發展方向地塊解析及市場背景客戶目標項目發展戰略客戶定位產品定位形象定位項目推廣要點我們將從3個方面進行項目定位1. 客戶定位2. 產品定位3. 形象定位行銷形象產品發力生活模式聯力形象定位客戶定位產品定位項目定位置業客戶初步描述創業成長型企業是市場新興力量，也是本案主力國際級企業加工、資源、技術數億以上區域級企業千萬以上成長型企業貿易、代理、服務 百萬以上文化、創意、咨詢不定階層行業例舉資產/利潤收入創業型企業客戶定位能源、重工、科技項目的客戶定位？C指“文化（Culture）、創造（Create）”這是文化的、創造的，是合肥城

40、市的新型力量、代表未來張力的新階層后現代儒商C階層客戶定位他們的“后現代、儒商”表現在？他們的后現代和儒商集中表現在對事業、生活、態度等各方面的積極話語權?；丈虖馁Z人數之眾、活動區域之廣、經營行業之多、經營能力之強，稱雄中國商界數百年，其他商幫莫不能敵他們生于斯、長于斯，是徽商后代，是徽商能力的繼承者他們是徽商的繼任者：“賈而好儒” 是徽商的明顯特點，“讀書好，營商好，效好便好；創業難，知難不難”，這是徽商對儒與商的看重 他們有較高文化層次，文化等精神需求傾向性明顯他們是商人的文化人：徽商的興衰已經成為過去的歷史，百花齊放的年代已經到來，除了儒學思想的規范，社會更需要有活力來推動前行他們行事高

41、調、充滿張力，不受約束、關注創意，喜歡群居他們是個性的創造者：客戶定位他們的特征對產品的影響？綜述：他們不僅有滿足基本生活功能的居室要求，還需功能配套的組合，他們需要得是？空間適度化、品質品味化、創新特色化的產品要求客戶特征購房特征與特征影響影響度經濟上希望總價合適的房屋產品設計尺度優越的空間心理上產品能體現身份感與主人價值觀滿足其多空間、功能多樣化需要產品要有創新，要有特色，有新奇空間行為模式上室內布局方便、合理及緊湊重點考慮居住與辦公的核心要素（如衛生間）生活習慣上作優良戶型，可供其炫耀或傳播能滿足“在家辦公”的群體性需要30%50%20%10%客戶定位他們對產品的真實需求？高品質配套全可變性群體感客戶定位階層示范客戶裕豐市場某老板特征：追求價格適中的投資產品喜歡具有品牌形象的項目重視銷售進度等因素帶來的增值點追求享有的獨特資源追求身份感和成就感購房特征：理智、警慎、重價值重視住宅的細節，材質等實際感受相信自己的判斷力 特征：喜歡在辦事便捷的地方購房追求周邊環境有文化底蘊選擇功能齊備、生活方便的辦公場所購房特征：重視樓盤質量重視房子體現其文化內涵某影視制作公司成長型企業特征