1、 2017年農貿綜合市場可行性研究報告第一章：總論1.1、項目提出的背景1.2、項目建設的必要性1.3、編制可研工作的依據和范圍第二章：市場預測和擬建規模2.1、市場預測2.2、建設規模第三章：建設條件和場址方案.3.1、場址的地理位置3.2、場址的自然環境、社會經濟條件3.3、場址地形地貌情況3.4、場址的外部協作條件第四章：設計方案4.1、項目構成4.2、立面造型4.3、建筑規模4.4、建筑防火要求4.5、排水系統及環保處理4.6、電氣要求4.7、防雷接地要求4.8、抗震要求4.9、平面布置4.10、建筑裝飾工程第五章：組織機構和人員編制5.1、組織機構5.2、人員編制及來源第六章：工程進

2、度6.1、工程進度實施計劃表第七章：投資估算與資金籌措7.1、投資估算7.2、資金籌措第八章：財務測算與評價8.1、財務測算說明8.2、經營利潤測算8.3、現金流量測算8.4、不確定性分析8.5、主要技術經濟指標8.6、社會效益分析第九章：結論與建議9.1、結論9.2、建議第一章總論1.1、項目提出的背景在黨的十五大報告指出“以市場為導向使社會生產適應國內外市場需求的變化”強調了市場在經濟建設中新起到的作用。加快市場體系培育，是建立社會主義市場經濟體制的重要環節之一。我市在“十五”規劃指出大力開發中西部地區的建設為重點，積極發展現代流通組織形式，在重要商品的產地，銷地或集散地，在推進農業化過程

3、中，加強市場建設，培育形成本地生產要素市場和農產品體系，是*市“十五”期間的重要任務之*市*區是*市政治、經濟、文化中心，是中西部開發城市，市委市政府十分重視*區基礎設施建設，隨城市化進程的加快，寶慶西路人口的增長。市區兩級政府非常關心雪峰市場的建設，根據市區產業發展的需要，多次實地考察研究、論證并達成共識，相當必要盡快建設雪峰農貿市場。為此福建省漳州市震鴻貿易有限公司提出對*區雪峰農貿綜合市場的開發建設。1.2、項目建設的必要性：（一）市場是經濟發展的基本要素。2016年*區的國內生產總值達到7.6億元，比上一年增長10.3，高于全市平均水平3.2個百分點，其中第一、二、三產業分別為1.26

4、億元、3.93億元、2.45億元，分別比上年增長4、10.3、14，*區地理位置優越，市場流通業發展滯后，目前寶西路從二紡機到資江二橋仍無中型以上市場，與經濟發展不協調，因此加快市場建設是該區經濟發展的需要。（二）為加快第三產業發展，實現產業結構調整的有效途徑，振興國民經濟，促進第一、二產業的協調發展，增加社會勞動力就業，保持社會穩定的重要因素。但是第三產業在*區經濟發展中是滯后的產業。雪峰農貿市場的建設將成為中等規模的綜合市場，對提高本區域工業品的產銷率及農副產品的商品率具有重要意義。從而促進第一、二產業的發展將增加許多的就業機會，因此該項目的建設是第三產業發展的需要。（三）建設雪峰農貿綜合

5、市場，搞活農產品的流通，有利于更多農產品來這里設立營銷窗口，擴大營銷網絡，提高市場占有率，從而更有利于促進農副產品生產的發展。1.3、編制可研工作的依據和范圍（一）依據（1）征用土地協議書；（2）*市規劃管理局批準的項目建設規劃方案等；（3）*市人民政府招商引資的若干優惠政策的規定。（二）范圍本可研僅對規劃范圍內建設項目，按照國家計委“關于建設項目的可行性分析的要求”進行分析研究。該項目規劃建設用地面積：8407m爲停車場用地面積790平方米，雪峰市場的建設采用穩建快速的方式進行。第二章市場預測和擬建規模2.1、市場預測：據市場調查，*區寶慶西路二紡機至資江二橋內有行政事業單位1個、生產企業6

6、3家、主要大型企業2家，住戶6180戶，履蓋人口3.2萬人，個體工商戶500家，據預測*區發展力度加大，基礎設施的完善，有更多的工商戶會到市場興業發展。同時，在市場開始建設后，可通過各種宣傳手段，向全市招商，為生產者提供營銷窗口，擴大市場的知名度。對三號馬路及衛校對面的沿街擺推還清潔寬闊道路，解決交通阻塞現象，給城市的管理規范化，起到積極作用。*區二紡機至資江二橋行政單位及生產經營基本情況，見表21表22：分類行業數量生產經營情況備注戶數營業額行政機關2集體經濟63個體工商戶500表22果蔬生產經營基本情況表汰足種植面積產值運銷營業額備注品種（畝）（萬元）（戶）（萬元）水果1000701008

7、0蔬菜2000140200120說明2.2、建設規模根據預測,該項目建設規模如下:建設用地面積：8407總建筑面積13078功能分區情況：底層為專業菜市場，層高4.8米，建筑面積4260“臨街門面，二至五層為住宅，層高三米有二室二廳、三室二廳，復式結構戶型。第三章：建設條件和場址方案3.1、場址的地理位置項目場地位于*市*區寶慶西路*市計算機廠往酒廠方向，屬樟樹垅居委會管轄四號馬路樟樹垅小學對面，距寶慶西路150米，距沿江路100米，相臨雪峰路，地理位置優越，陸路交通便利，經濟發展潛力巨大。3.2、場地的自然環境，社會經濟條件：場地所在地屬盆地性氣候，平均氣溫16C無霜期約250300天，年日

8、照1920小時，年降雨量在860毫米一1260毫米。目前全區人口數為32萬人，環境保護工作指標已達到。3.3、場址地形地貌情況：地形地貌場地屬于典型的湘中丘陵地貌，與河床沖積階地地貌相匯處由上覆素填土、耕田沖積成因土及下覆基巖所成的地貌呈臺階式，地形較平坦開闊，場地地面黃海高程為227.6m221.0m,由糕向赫傾斜。3.4、場址外部協作條件：（）場址周邊概況。場址周邊有市酒廠、市印刷機器廠、二紡機、城西電業局、市計算機廠、*日報社、*電視臺通用電器廠，覆蓋居民人口約8萬人。（二）交通運輸。場址位于國道320線（寶慶西路）的北側。市新規劃的雪峰路直通南站上高速公路，往北向通江北連接207國道、

9、蔡鍔路，市場邊四向環路有樟樹垅路、二條小區道路進出商品，陸路運輸方便快捷。（三）場址公共配套條件。場址位于樟樹垅路南邊、休閑廣場占地面積5320平方米，配有處停車場，可停汽車20輛、摩托車100輛、自行車200輛中滿足住戶的需要，公廁垃圾轉運站各座，水電已全部到位，消防、公共設施配套齊全。第四章：設計方案4.1、項目構成：一、主要構成一層為專業菜市場、水果、家畜、水產類市場；二層靠雪峰路沿街為辦公場所，其余二到五層為住宅。見項目構成表4一序號功能名稱建設內容層數峰1采市場服務區建筑面積：4320m21農貿2鋪面服務區建筑面積：736im1綜3二層辦公服務區建設面積：1022m2合市4二層至五層

10、住宅服務區建筑面積：7000m24場5二層樓中花園面枳：1500m2二、立向造型1、簡約明塊的立面處理手法，具有時代主流氣息。主體色彩為桔紅色，三色磁磚，窗臺為白色、高雅大方。2、立面基本為對稱形式突出入口，在視覺上形成對稱，主立面屋頂采用一些造型斜坡屋面，中間一幢主立面屋頂采用一種博士帽飛檐形式，輕盈充滿動感，如大鵬展翅，又好似招財進寶，象征大市場生意，蒸蒸日上財源廣進。三、建筑規模：本方案總建筑面積13078。一層為菜市場層高4.8米，沿街為鋪面。二層沿雪峰路為樟樹垅居委會辦公場所。二至五層為住宅，層高3米有復式結構住宅、三室二廳、二室二廳住宅約70戶。配備一處停車場，一塊休閑綠地。四、建

11、筑防火設計本方案建筑高度為20米，為多層建筑。消防安全按GBJl687中要求進行設計。五、排水系統（環保處理）1、室外排水系統：室外排水采用雨污合流制，集中從二處排至城市污水檢查井。2、室內排水系統：所有建筑排水采用兩污分流、重水排水，其中菜市場采用明溝單獨排出，糞便污水排出經化糞池處理后排至室外污水檢查井，其它污水直接排到外污水檢查井，屋面雨水經雨落管排至室外污水檢查井。六、電氣本農貿市場總安裝容量約500千伏安，屬三類用電負荷，采用一路電源供電，選一臺10KV變壓器可滿足用電要求.七、防雷接地本農貿市場屬二級防雷建筑物，在屋頂沿1墻設避雷帶，利用柱內主筋做引下線，基礎內鋼筋做接地極，接地電

12、阻RW10歐姆。八、抗震：根據中國地震強度區劃，場址地區地震基本烈度為7度，建筑物按地震基本烈度7度設防。4.2、平面布置：1、臨雪峰路做為主立面，按規劃要求留退位線做為加寬人行道。2、平面設計，考慮市場人流進出較多，四面臨街，設2個主入口。在雪峰路，市場被臨街獨立面包圍，即便于菜市場的封閉式管理，同時也方便了市民購物及菜場本身的噪音等問題的解決3、二至五層為住宅。住宅建在二層面平臺上，二層適宜的綠化設計，身處鬧市卻又遠離塵器，使之成為一塊都市綠洲。4.3、主要技術經濟指標：（表一）序號項目名稱單位面枳備注1規劃用地面積2m8407.972總建筑面積，2m130583建筑密度%47.64容積率

13、%1.35綠地率%15建構筑物一覽表（表二）編號名稱建筑面積備注1采市場,5056m22辦公場地.1002im3住宅7000m24合計13058m結構形式：一層為柱架結構，二至五層為磚混結構，廚房大廳及衛生間為現澆板屋面為現澆板?？傇靸r估算:建安造價按580元/m2計算，建安工程總造價估算為757.5萬元人民幣。4.4：建筑裝飾工程：一、裝飾要求雪峰農貿市場為寶慶西路較獨特的建筑，小區道路包圍中央，因此場址內的外裝飾要求樸實、大方、一致。二、主要裝飾項目1、外墻均采用江豐牌三色桔紅色面磚。2、底層鋪面為鋁合金卷閘門、門窗為經閣鋁材90系列推拉窗。沿街的窗不得向道路空間延伸。3、樓地面工程：底層

14、菜市場內為廣場地磚，推位為白色磁磚、鋪面及二層辦公為水磨地面。4、住宅內地面不作裝飾，水泥砂漿抹平，內墻墻體為一般涂料刷白。5、燈具：安裝線盒及普通照明燈具。第五章：組織機構和人員編制5.1、組織機構：依照公司法：由福建省漳州市震鴻貿易有限公司成立*市天潤房地產開發有限公司。其組織機構示意如下董事會I總經理I物業工程財務市場總工程師管理部技術部行政部營銷部這些部門在總經理的授權下，進行下列管理工作。（一）負責對項目的策劃及實施工作，加快市場的建設速（二）負責對外的招聘，以及財務管理工作。有關單位履行必要的法律手續等法律事務工作和辦公室行政工作、安全保衛工作。（三）負責經營管理工作、制定經營所需

15、物質的采購計劃，并組決實施，進行成本核算和成本控制。（四）負責購置和維修固定資產設備的工作，負責能源的管理工作。5.2、人員編制及來源*市天潤房地產開發有13貯公司，人員編制21人。董事會2人，總經理1人。財務與行政管理部門4人工程技術部3人市場營銷部3人牧業管理部8人董事會依據有限公司的要求組成、總經理由董事會決定。各部門的經理由總經理決定，報董事會審批及備案。其余人員可采取面向社會招聘，擇優錄用的形式。第六章：工程進度根據市場需求，前期工作進展情況，外部協作條件和建設規模，擬定本項目建設期18個月，項目在2017年8月開始進行前期工作，爭取2003年10月份全部竣工。6.1、工程進度實施計劃表工程施工形象進度計劃表第七章：投資估算與資金籌措7.1、投資估算投資估算說明：1、前期工作費：設計費按每平方米12元計算，地質勘察費6萬元，咨詢費5萬元，開辦費30萬元。2、土地費：土地面積8407m2,每平方