1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。PAGE 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc170637642 第一部分 徐州區(qū)域特征 PAGEREF _Toc170637642 h 34 HYPERLINK l _Toc170637643 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。一、地理環(huán)境 PAGEREF _To

2、c170637643 h 4 HYPERLINK l _Toc170637644 二、歷史沿革 PAGEREF _Toc170637644 h 45 HYPERLINK l _Toc170637645 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。三、區(qū)劃經(jīng)濟(jì) PAGEREF _Toc170637645 h 6 HYPERLINK l _Toc170637646 四、固定資產(chǎn)投資 PAGEREF _Toc170637646 h 89 HYPERLINK l _Toc170637647 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。五、人口生活 PAGEREF _Toc170637647 h 10 HYPERLINK l _Toc1706

3、37648 六、城市建設(shè) PAGEREF _Toc170637648 h 1313 HYPERLINK l _Toc170637649 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。第二部分 徐州區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) PAGEREF _Toc170637649 h 14 HYPERLINK l _Toc170637650 一、徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析(2005年) PAGEREF _Toc170637650 h 1414 HYPERLINK l _Toc170637651 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。二、徐州2006年徐房指數(shù)分析 PAGEREF _Toc170637651 h 17 HYPERLINK l _Toc1706

4、37652 三、徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 PAGEREF _Toc170637652 h 2121 HYPERLINK l _Toc170637653 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。第三部分 徐州住宅環(huán)境特征 PAGEREF _Toc170637653 h 24 HYPERLINK l _Toc170637654 一、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)（2004年三季度2006年三季度） PAGEREF _Toc170637654 h 2424 HYPERLINK l _Toc170637655 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。二、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析 PAGEREF _Toc170637655 h 25 HYPERLINK

5、l _Toc170637656 三、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)波動(dòng)節(jié)點(diǎn)分析 PAGEREF _Toc170637656 h 2525 HYPERLINK l _Toc170637657 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。第四部分 徐州項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn) PAGEREF _Toc170637657 h 28 HYPERLINK l _Toc170637658 第五部分 徐州項(xiàng)目的地塊價(jià)值 PAGEREF _Toc170637658 h 3030 HYPERLINK l _Toc170637659 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。一、近期土地掛牌信息（2006年） PAGEREF _Toc170637659 h 30 HYPERL

6、INK l _Toc170637660 二、近期土地成交信息（2006年） PAGEREF _Toc170637660 h 3232 HYPERLINK l _Toc170637661 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。三、徐州土地市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc170637661 h 33 HYPERLINK l _Toc170637662 四、徐州項(xiàng)目的土地價(jià)值判斷 PAGEREF _Toc170637662 h 3333 HYPERLINK l _Toc170637663 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。第六部分 徐州項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 PAGEREF _Toc170637663 h 35 HYPERLI

7、NK l _Toc170637664 第七部分 徐州項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格 PAGEREF _Toc170637664 h 3839 HYPERLINK l _Toc170637665 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。一、徐州銅山區(qū)總體概況 PAGEREF _Toc170637665 h 39 HYPERLINK l _Toc170637666 二、徐州銅山*區(qū)域房屋價(jià)格 PAGEREF _Toc170637666 h 4041 HYPERLINK l _Toc170637667 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。三、徐州房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷 PAGEREF _Toc170637667 h 43 HYPERLINK l _T

8、oc170637668 四、徐州銅山*區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷 PAGEREF _Toc170637668 h 4344 HYPERLINK l _Toc170637669 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。第八部分 徐州項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算 PAGEREF _Toc170637669 h 45 HYPERLINK l _Toc170637670 一、徐州項(xiàng)目周期 PAGEREF _Toc170637670 h 4445 HYPERLINK l _Toc170637671 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。二、項(xiàng)目收益情況 PAGEREF _Toc170637671 h 46 HYPERLINK l _Toc170637672

9、第九部分 徐州項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)明 PAGEREF _Toc170637672 h 4849 HYPERLINK l _Toc170637673 錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。第十部分 徐州項(xiàng)目運(yùn)作建議 PAGEREF _Toc170637673 h 50 HYPERLINK l _Toc170637674 第十一部分 徐州項(xiàng)目可研結(jié)論 PAGEREF _Toc170637674 h 5152第一部分 徐州區(qū)域特征一、地理環(huán)境徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)猓蟛拷詾槠皆Ｇ鹆旰芤话阍?00200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低

10、不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰 ，海拔361米；另一群分布于市域東部，最高點(diǎn)為新沂市北部的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢(shì)由西北向東南降低，平均坡度1/7000-1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在3050米之間。 徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯(cuò)，湖沼、水庫(kù)星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳保瑬|有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。 擁有大型水庫(kù)兩座，中型水庫(kù)5座，小型水庫(kù)84座，總庫(kù)容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具

11、有防洪、灌溉、航運(yùn)、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫(kù)相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。 徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長(zhǎng)，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶半濕潤(rùn)氣候，受東南季風(fēng)影響較大。年日照時(shí)數(shù)為2284至2495小時(shí)，日照率52至57，年氣溫14，年均無(wú)霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長(zhǎng)。主要?dú)庀鬄?zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、冰雹等。氣候特點(diǎn)是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長(zhǎng)，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。 二、歷史沿革徐州歷史悠久，6000

12、多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會(huì)末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國(guó)，徐州稱(chēng)彭城自始起。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設(shè)彭城縣。楚漢時(shí)，西楚霸王都彭城。西漢設(shè)彭城郡，東漢設(shè)彭城國(guó)、都彭城。三國(guó)時(shí)，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱(chēng)徐州。魏晉南北朝各代曾設(shè)彭城國(guó)或徐州，都城或治所多在彭城。 隋時(shí)設(shè)徐州，后改彭城郡，治彭城。唐初，徐州與彭城郡名稱(chēng)多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。五代時(shí)各朝置有徐州，治彭城，領(lǐng)7縣。宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。明初徐州曾直隸京師，后屬南京。清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng)1州7縣。民國(guó)初，府廢，徐州府

13、地附郭銅山*縣，后曾設(shè)徐海道，治所在銅山*（徐州）。日偽時(shí)由銅山*縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會(huì)。抗戰(zhàn)勝利后，國(guó)民政府仍置徐州市，屬江蘇省。中華人民共和國(guó)成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時(shí)成立徐州專(zhuān)區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專(zhuān)區(qū)并存，不同時(shí)期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實(shí)行市管縣體制，撤徐州專(zhuān)區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣（市）。三、區(qū)劃經(jīng)濟(jì)徐州市自1983年起實(shí)行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山*縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至2005年1月，共有鎮(zhèn)、辦事處157個(gè)。國(guó)民

14、經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1428.91億元，比上年增長(zhǎng)15.1%，增幅提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，是近十年來(lái)的新高。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值180.90億元，增長(zhǎng)6.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值742.13億元，增長(zhǎng)17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值505.88億元，增長(zhǎng)15.3%。人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計(jì)算)，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的14.050.735.3，調(diào)整為12.751.935.4，第二、三產(chǎn)業(yè)比重提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以

15、上工業(yè)的比重達(dá)7.2%，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。城市化進(jìn)一步發(fā)展。年末全市城市化水平達(dá)44.8%，比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。 市場(chǎng)物價(jià)總水平保持基本穩(wěn)定。全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲1.5%（見(jiàn)表1），漲幅比上年回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，消費(fèi)品價(jià)格上漲1.5%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲1.6%。全年商品零售價(jià)格上漲0.7%。表1：2006年城市居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲情況指 標(biāo)比上年增長(zhǎng)(%)城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平食品# 糧食油脂肉禽及其制品蛋水產(chǎn)品菜# 鮮菜煙酒及用品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健及個(gè)人用品交通和通信娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)居住1.52.62.4-0.7-3.6-6.62.39.18.3

16、1.31.22.91.7-3.7-0.74.7 就業(yè)和再就業(yè)工作扎實(shí)開(kāi)展。實(shí)行積極的就業(yè)政策，堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，加快農(nóng)村勞務(wù)輸出，加大城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度。年末全市城鄉(xiāng)從業(yè)人員484.60萬(wàn)人，比上年增加39.50萬(wàn)人。其中城鎮(zhèn)國(guó)有、集體、股份制、“三資”等單位從業(yè)人員60.13萬(wàn)人，增加0.83萬(wàn)人；私營(yíng)個(gè)體從業(yè)人員46.03萬(wàn)人，增加6.53萬(wàn)人。通過(guò)多種途徑使4.56萬(wàn)下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.03%，比上年下降0.41個(gè)百分點(diǎn)。全年農(nóng)村勞務(wù)輸出114萬(wàn)人，比上年增加17萬(wàn)人。各項(xiàng)改革逐步向縱深推進(jìn)。以骨干企業(yè)資產(chǎn)重組為重點(diǎn)，大力推進(jìn)國(guó)企改革攻堅(jiān)，北方氯堿、四方

17、鋁業(yè)、煤機(jī)廠、醫(yī)藥股份等9家企業(yè)引進(jìn)戰(zhàn)略伙伴工作進(jìn)展順利。2006年末，市屬?lài)?guó)有企業(yè)改革改制已完成328家、占總數(shù)的91%，安置職工達(dá)18.9萬(wàn)人。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)事業(yè)單位改制啟動(dòng)實(shí)施，行政審批、財(cái)政、金融、投融資體制等項(xiàng)改革加快推進(jìn)。 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快。通過(guò)完善政策、加強(qiáng)扶持、優(yōu)化環(huán)境，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快。全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)完成增加值788.26億元，比上年增長(zhǎng)15.2%，增幅高于全市GDP增幅0.1個(gè)百分點(diǎn)，總量占全市GDP的55.2%，比上年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。年末全市工商部門(mén)登記私營(yíng)企業(yè)3.07萬(wàn)戶(hù)，新增5189戶(hù)，增長(zhǎng)20.4%，總注冊(cè)資本達(dá)322.29億元，增長(zhǎng)32.1%；個(gè)體戶(hù)14.25萬(wàn)

18、戶(hù)，新增867戶(hù)，注冊(cè)資金31.26億元，增長(zhǎng)7.4%。四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成752.99億元，比上年增長(zhǎng)25.2%。規(guī)模以上完成投資614.16億元，增長(zhǎng)26.6%，其中城鎮(zhèn)投資完成513.35億元，增長(zhǎng)31.0%；農(nóng)村投資完成100.8億元,增長(zhǎng)6.1%。規(guī)模以上投資中，民間投資535.2億元，增長(zhǎng)37.5%，其中私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資279.61億元，增長(zhǎng)62.2%。民間投資占規(guī)模以上投資的比重達(dá)87.1%。 投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。在規(guī)模以上投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資2.6億元，比上年增長(zhǎng)60.4%；第二產(chǎn)業(yè)投資423.5億元，增長(zhǎng)28.3 %；第三產(chǎn)業(yè)投資18

19、8.03億元，增長(zhǎng)23.8%。工業(yè)投資402.64億元，增長(zhǎng)31.6%，其中原材料工業(yè)投資62.5億元，機(jī)械電子工業(yè)投資110.0億元，輕紡工業(yè)投資165.9億元，分別增長(zhǎng)14.1%、56.7%和43.1 %。第三產(chǎn)業(yè)投資中，批發(fā)和零售業(yè)投資66.1億元，增長(zhǎng)42.1%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資69.70億元，增長(zhǎng)11.2%。 重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資情況良好。全市160項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資213.5億元，占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的41.5%，徐州天成氯堿、芭田復(fù)合肥、福潤(rùn)禽業(yè)、天璐紡織、金鳳凰家具、躍進(jìn)正宇、美馳車(chē)橋、徐州發(fā)電廠擴(kuò)建工程1號(hào)機(jī)組、徐塘發(fā)電廠擴(kuò)建工程6號(hào)機(jī)組、壩山電廠、礦大南湖校區(qū)等一批重點(diǎn)工程竣工

20、投入使用。固定資產(chǎn)投資成效顯著。全年規(guī)模以上投資建成投產(chǎn)項(xiàng)目1072個(gè)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)率為55.4%；新增固定資產(chǎn)320.1億元，固定資產(chǎn)交付使用率為52.1%。五、人口生活人口總量保持低速增長(zhǎng)。年末全市常住人口872.07萬(wàn)人，比上年末下降1.0%。全年人口出生率為10.51，提高0.48個(gè)千分點(diǎn)；死亡率為6.99，提高0.33個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長(zhǎng)率為3.52，提高0.15個(gè)千分點(diǎn)。年末全市戶(hù)籍人口934.73萬(wàn)人（見(jiàn)表8）。比上年末增加9.42萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.0%，其中非農(nóng)業(yè)人口320.76萬(wàn)人，增加4.91萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.6%。表8：2006年戶(hù)籍人口主要構(gòu)成情況指 標(biāo)年末數(shù)（萬(wàn)人）比重（%

21、）全市總?cè)丝? 市區(qū)人口# 農(nóng)業(yè)人口非農(nóng)業(yè)人口# 男性女性# 18歲以下18-35歲35-60歲60歲以上934.73187.11613.97320.76481.46453.27206.85257.58338.02132.28100.020.065.734.351.548.522.127.636.214.2 城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額125.20億元,在崗職工平均工資21864元,分別比上年增長(zhǎng)16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增長(zhǎng)14.8%；人均消費(fèi)性支出8621元，增長(zhǎng)12.3%。農(nóng)村居民人均純收入4896元，增長(zhǎng)10.2%

22、；人均消費(fèi)性支出3220元，增長(zhǎng)13.4%。居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重），其中城市為33.96%；農(nóng)村為40.99%。 城鄉(xiāng)居住條件繼續(xù)改善。全年城鎮(zhèn)投資竣工住宅建筑面積140.35萬(wàn)平方米，比上年下降43.9%。年末城市居民人均住房建筑面積（含偶然住房）25.80平方米，比上年末增加1.0平方米；農(nóng)村居民人均生活用房面積32.11平方米，增加3.1平方米。 社會(huì)保障事業(yè)得到加強(qiáng)。年末全市城鎮(zhèn)參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)為95.17萬(wàn)人。其中職工參保71.39萬(wàn)人，離退休人員參保23.78萬(wàn)人。農(nóng)村參保人員72.03萬(wàn)人。全市參加失業(yè)保險(xiǎn)的人數(shù)為68.40萬(wàn)人，比

23、上年減少0.58萬(wàn)人。全市參加醫(yī)療保險(xiǎn)的人數(shù)為88.88萬(wàn)人，增加12.1萬(wàn)人。其中參保職工58.04萬(wàn)人，參保退休人員30.84萬(wàn)人。年末全市領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金人數(shù)為3.26萬(wàn)人。社會(huì)福利事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。年末全市籌集社會(huì)福利資金5567.87萬(wàn)元，接受社會(huì)捐贈(zèng)759萬(wàn)元。全市有各類(lèi)收養(yǎng)性單位214個(gè)，床位20281張，收養(yǎng)各類(lèi)人員11580人。城鎮(zhèn)建立各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施2881個(gè)，其中綜合性社區(qū)服務(wù)中心46個(gè)。城鄉(xiāng)居民享受最低生活保障總?cè)藬?shù)23.80萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)居民4.98萬(wàn)人，農(nóng)村居民18.82萬(wàn)人。六、城市建設(shè)城市建設(shè)成效顯著。2006年順利完成68條主次干道的維修和46條小街巷的綜合整治任務(wù)

24、，新建公共綠地50公頃，新增和更新路燈2864盞。年末擁有公共交通運(yùn)營(yíng)車(chē)輛1708輛，運(yùn)行線路網(wǎng)總長(zhǎng)度3899公里，運(yùn)送乘客23962萬(wàn)人次；出租車(chē)運(yùn)營(yíng)車(chē)輛3357輛，比上年增加404輛。水廠綜合生產(chǎn)能力49.6萬(wàn)立方米/日；年供水總量12146萬(wàn)立方米。年末人均擁有道路面積12.8平方米。建成區(qū)園林綠地面積4760公頃，綠地率33.03%；綠化覆蓋面積5466公頃，綠化覆蓋率37.57%，上升1.27個(gè)百分點(diǎn)；公共綠地面積1096公頃，人均公共綠地面積8.24平方米。 第二部分 徐州區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一、徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析(2005年)2005年第一季度住宅均價(jià)為2047元/平方米，二季度

25、住宅均價(jià)為2189元/平方米，三季度徐州市住房均價(jià)為2283元/平方米，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下，徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)。2005年徐州市各區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)季度均值中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)05-322834.2931463.7916371.802421-1.432475-1.08169110.5205-221896.9430318.6816088.8024562.98250216.2615303.5905-120478.1827898.6814781.1623851.7521528.2514772.8604-418922.0526873.8014614.9

26、623443.2619882.8514369.1204-318541.2026043.191392-0.5022704.7519336.5013165.9604-21832-2.3925920.7813996.472167-5.74181512.451242-2.0504-11879-2572-1314-2299-1614-1268-由上表可以看出，徐州市住宅市場(chǎng)價(jià)格兩年來(lái)保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)，在05年一季度和二季度增速較快，到了三季度增速減緩。中心區(qū)、南區(qū)和西區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格較東區(qū)和北區(qū)為高，但南區(qū)和西區(qū)的住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了小幅下降趨勢(shì)。中心區(qū)：中心區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度較上季度有所減緩，該區(qū)域在市

27、中心，屬于商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，地價(jià)相對(duì)于周邊更為昂貴，促使該區(qū)域房?jī)r(jià)較高。預(yù)計(jì)今后房?jī)r(jià)走向?yàn)橐孕》壬蠞q，穩(wěn)中有升。 東區(qū)：東區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)小幅度上漲，但較上季度上漲幅度減緩。由于該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不夠發(fā)達(dá)，生活設(shè)施還不齊全，故房?jī)r(jià)保持在較低水平。隨著城市化的發(fā)展和人們生活水平的提高，預(yù)計(jì)今后房?jī)r(jià)走向?yàn)榉€(wěn)中有升。 南區(qū)：南區(qū)的生活環(huán)境比較好，有大量購(gòu)房者在這里購(gòu)房置業(yè)，帶動(dòng)了南區(qū)房?jī)r(jià)的上漲故此區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高。本季度房?jī)r(jià)走勢(shì)有所下調(diào)，原因在于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)、還有相關(guān)媒體對(duì)房?jī)r(jià)將會(huì)下調(diào)的一種預(yù)測(cè)，導(dǎo)致了購(gòu)房者雖然有需求但暫時(shí)持幣觀望，部分房地產(chǎn)商迫于回款的壓力而被迫下調(diào)

28、樓盤(pán)價(jià)格。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸回暖，預(yù)計(jì)本區(qū)域住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)將會(huì)是逐漸小幅度上升。西區(qū)：上季度本地區(qū)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲非常快，達(dá)到16.26，原因在于西部多個(gè)新增樓盤(pán)的項(xiàng)目的帶動(dòng)以及該區(qū)域居住條件和周?chē)h(huán)境的不斷改善。本季度房?jī)r(jià)有所下調(diào)原因如南區(qū)。預(yù)計(jì)今后房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的波動(dòng)。 北區(qū)：北區(qū)本季度住宅市場(chǎng)價(jià)格在上季度上漲的基礎(chǔ)商繼續(xù)快速上漲，高達(dá)10.52。原因在于本區(qū)域新住宅樓盤(pán)增多，居住環(huán)境的到不斷改善，同時(shí)本地區(qū)房?jī)r(jià)基數(shù)本來(lái)較低，故有一定的上漲空間。預(yù)計(jì)北區(qū)房?jī)r(jià)今后是穩(wěn)步上升。從上圖可以看出，徐州市房?jī)r(jià)保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)，05年一季度增速較快，隨后房?jī)r(jià)雖然繼續(xù)上漲，但漲幅逐漸下降。原因在于兩個(gè)方面

29、，一是隨著徐州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)購(gòu)置新房的需求逐步的釋放出來(lái)，同時(shí)隨著土地成本的提高和新樓盤(pán)質(zhì)量的提高，即樓盤(pán)成本的提高必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；二是隨著國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的影響，普通購(gòu)房者持幣觀望，使有效需求受到壓制，故房?jī)r(jià)漲幅有所下調(diào)。二、徐州2006年徐房指數(shù)分析2006年二季度徐房指數(shù)走勢(shì)圖2006年二季度徐房指數(shù)3155點(diǎn)比上季度上漲355點(diǎn)，漲幅為12.67%（基數(shù)為2003年三季度，基數(shù)指數(shù)為2000點(diǎn)）單位：元/平方米徐房住宅均值： 2667 比上季度上漲12.67%中心區(qū)住宅均值：3737比上季度上漲2.38%南區(qū)住宅均值：2998比

30、上季度上漲17.71%西區(qū)住宅均值：2582比上季度上漲10.29%北區(qū)住宅均值：2139比上季度上漲20.90%2006年5、6月份市場(chǎng)運(yùn)行情況比較2006年5月商品住宅叫一套數(shù)為1387套，交易面積為16.4萬(wàn)平方米，交易金額為4.31億元，平均銷(xiāo)售價(jià)格為2629元/平方米2006年6月份商品住宅叫一套數(shù)為980套，交易面積為12.08萬(wàn)平方米，交易金額為3.49億元，平均銷(xiāo)售價(jià)格為2888元/平方米2006年6月2006年5月兩月相比交易套數(shù)9801387下降29.34%交易面積（萬(wàn)平方米）12.0816.4下降26.34%交易金額（億元）3.494.31下降19.03%2006年二季度

31、徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)分析：1、住宅銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)，新增商品住宅供應(yīng)與當(dāng)期銷(xiāo)售基本持平 2006年二季度商品住宅銷(xiāo)售面積與一季度相比增加14.41，上半年商品房住宅銷(xiāo)售比2005年同期增加78.13，住宅銷(xiāo)售量同比環(huán)比均有不同程度的增幅。從銷(xiāo)售情況來(lái)看，中心區(qū)銷(xiāo)售規(guī)模較小，西區(qū)銷(xiāo)售規(guī)模高于其他四區(qū)，東、南、北三區(qū)的銷(xiāo)售規(guī)模基本相當(dāng)。2006年上半年市區(qū)新增商品住宅供應(yīng)略高于同期住宅銷(xiāo)售量，商品住宅供應(yīng)存量略有增加。 2、二手房市場(chǎng)交易規(guī)模本季度比一季度環(huán)比有小幅回升但2006年上半年與去年同期相比下降。從2005年三季度開(kāi)始，二手房市場(chǎng)開(kāi)始明顯降溫，從二手房交易規(guī)模來(lái)看，2006年1-6月份存

32、量住房交易與去年同期相比交易戶(hù)數(shù)和交易面積下降幅度明顯。主要原因有兩個(gè)方面：一是二手房稅收的實(shí)施，在一定程度上限制了二手房的市場(chǎng)炒做；另一方面，大量的新盤(pán)上市使購(gòu)房者有較多地選擇，新盤(pán)與舊盤(pán)的價(jià)格差距不大，使一些待機(jī)購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶(hù)流入商品住房市場(chǎng)。 3、自用性消費(fèi)占市場(chǎng)主流，樓市向自住回歸隨著國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的不斷規(guī)范，管理部門(mén)及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)相關(guān)信息，極大地增加了市場(chǎng)信息的透明度，市場(chǎng)中的投機(jī)者逐步減小，自用購(gòu)房者大幅增加，從購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)中可以看出，自用性消費(fèi)將占市場(chǎng)主流，這有利于樓市的可持續(xù)發(fā)展。4、住宅消費(fèi)行為更加理性，注重住宅品質(zhì)的選擇。 隨著新樓盤(pán)的不斷上市，市場(chǎng)商品住房供應(yīng)相對(duì)充足，購(gòu)

33、房者購(gòu)房選擇空間較大，同時(shí)由于在建項(xiàng)目的品質(zhì)不同，戶(hù)型、建造質(zhì)量、環(huán)境、交通以及后期物業(yè)預(yù)期較好的樓盤(pán)銷(xiāo)售速度及銷(xiāo)售價(jià)格均優(yōu)于其他樓盤(pán)，這說(shuō)明大量購(gòu)房者在進(jìn)行住房消費(fèi)時(shí)比較理性。可以預(yù)見(jiàn)，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。三、徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析1、房地產(chǎn)交易概述(2005)2006年三季度增量住房交易為1670戶(hù)（宗），交易面積為17.6萬(wàn)平方米，交易額2.84億元，比二季度分別下降37.57%、38.14%、42.28%；存量房交易為2601戶(hù)（宗），交易面積為16.39萬(wàn)平方米，交易額2.31億元，比二季度分別下降39.83%、36.45%、31.86%。相關(guān)具體情況見(jiàn)下表：年

34、、季度戶(hù)數(shù)交易面積交易金額增量住房（商品房）2005年第三季度1670-37.5717.6-38.142.84-42.282005年第二季度267562.7128.4546.504.9269.712005年第一季度1644-19.42-2.91-存量住房（私房）2005年第三季度2601-39.8316.39-36.452.31-31.862005年第二季度432329.9025.7923.633.3925.092005年第一季度3328-20.86-2.71由上表可以看出，2005年第二季度三項(xiàng)指標(biāo)較一季度由大幅上漲，而三季度的三項(xiàng)指標(biāo)較二季度有大幅下降，大致和一季度持平。幅度下降的原因在于

35、國(guó)家政策的陸續(xù)出臺(tái)，給了人們一種房?jī)r(jià)將會(huì)下降的預(yù)期，加上各項(xiàng)媒體的推波助瀾，加強(qiáng)了人們的這種心理，有效需求受到壓制，交易量就會(huì)大幅下降；同時(shí)，7、8、9月份天氣炎熱，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，銷(xiāo)售量一般不高。2、商品房預(yù)（銷(xiāo)）售情況三季度商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售面積為41.67萬(wàn)平方米，同比2004年三季度上升49.89%，其中住宅34.87%，同比上升45.84%。但對(duì)比2005年第二季度而言，供應(yīng)量有所下降。季度商品房預(yù)售面積變化情況2005年第三季度41.67-49.832005年第二季度83.05225.812005年第一季度25.493、分析與結(jié)論2005年第三季度徐房指數(shù)為2700點(diǎn)，比

36、上季度上漲111點(diǎn)，漲幅為4.29。（基期為2003年第三季度，基期指數(shù)為2000點(diǎn)）季度03-303-404-104-204-304-405-105-205-3指數(shù)200020542220216721932238242125892700漲幅2.708.08-2.391.202.058.186.944.29總結(jié)徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有所上升，交易量和交易額卻大幅下降，原因可以從以下幾個(gè)方面來(lái)分析：國(guó)家新政的影響 03年121號(hào)文的出臺(tái)，大幅限制了開(kāi)發(fā)商貸款的門(mén)檻，由于開(kāi)發(fā)商的融資渠道相對(duì)單一，因此融資難度大幅提高，開(kāi)發(fā)商迫于迅速回籠資金的壓力，只有快速將手上樓盤(pán)出手

37、，而在徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)樓盤(pán)較多，要想快速出手，只有降低價(jià)格。05年5月份國(guó)八條的出臺(tái)，其中重要的一項(xiàng)是在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收營(yíng)業(yè)稅，這項(xiàng)政策對(duì)二手房影響甚大，因此二手房交易迅速降溫。同時(shí)，各項(xiàng)調(diào)控政策的綜合效應(yīng)也逐漸發(fā)揮出來(lái)，購(gòu)房者普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)有所下降，加上媒體的推波助瀾，更是加深了購(gòu)房者的這種心理預(yù)期，購(gòu)房需求受到了極大的壓制，故交易量和交易額會(huì)大幅下降。同時(shí)，這也導(dǎo)致了部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)的下調(diào)。宏觀調(diào)控是交易量和交易額下降的主要原因。一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，7、8、9月份是銷(xiāo)售的淡季，這幾個(gè)月天氣炎熱，人們一般都不愿意出來(lái)看房，故銷(xiāo)售量會(huì)有所下降，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和交易額下降的第二個(gè)原因

38、。由于前兩個(gè)原因的存在，房?jī)r(jià)應(yīng)該有所下降。但從總體來(lái)看，房?jī)r(jià)為什么還有所上升呢？主要原因是成本拉動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲，近些年來(lái)，土地實(shí)行招、拍、掛等制度，土地成本大幅上漲；各項(xiàng)制度的實(shí)施，如對(duì)容積率、綠化率、建筑密度、樓間距、環(huán)保等要求的提高，還有建筑材料價(jià)格的上漲，使樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本逐漸提高，這些原因都導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。第三部分 徐州住宅環(huán)境特征一、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)（2004年三季度2006年三季度）二、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析第一階段：（2005年1季度以前）不溫不火，整體小幅穩(wěn)步攀升。 2005年第1季度以前各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖可以看出，徐州市房?jī)r(jià)整體呈上升趨勢(shì)，房?jī)r(jià)逐季度攀升。在該折線變化中以2005年一

39、季度為一個(gè)節(jié)點(diǎn)，2005年一季度之前價(jià)格攀升趨緩，呈現(xiàn)不溫不火的狀態(tài)。第二階段：（2005年1季度2005年3季度）出現(xiàn)拐點(diǎn)，區(qū)域價(jià)格分化。 此階段正是處于“國(guó)八條”出臺(tái)的前后，市場(chǎng)開(kāi)始對(duì)此項(xiàng)政策出現(xiàn)不同的看法，市場(chǎng)熱點(diǎn)散亂，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，因此出現(xiàn)個(gè)別區(qū)域小幅下跌。第三階段：（2005年3季度后）大盤(pán)領(lǐng)航，中小樓盤(pán)聞風(fēng)而動(dòng) 此階段市場(chǎng)表現(xiàn)為“國(guó)八條”政策影響因素減弱，市場(chǎng)累計(jì)的住宅剛性需求強(qiáng) 勁；同時(shí)徐州超級(jí)大盤(pán)“綠地世紀(jì)城”以均價(jià)2500元/平方米左右區(qū)域高價(jià)開(kāi)盤(pán)，同時(shí)一路高開(kāi)高走。因此以此樓盤(pán)為風(fēng)向標(biāo)，徐州其他中小樓盤(pán)聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛以此樓盤(pán)為基點(diǎn)，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)思路，或調(diào)高價(jià)格，或清理庫(kù)存，

40、出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的局面，由于各個(gè)區(qū)域供應(yīng)量的不同和房?jī)r(jià)基礎(chǔ)的不同，漲幅各異。 三、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)波動(dòng)節(jié)點(diǎn)分析 2006年三季度，市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為2753元/平方米，住宅價(jià)格指數(shù)為3257點(diǎn)，比上季度上漲3.22%，漲幅大幅度下降。2006年二季度徐房指數(shù)為例，徐州2006年第二季度徐房均價(jià)為2667元/平方米，比上一季度上漲了12.67。其中北區(qū)以20.90漲幅位居增幅榜首。但各區(qū)漲幅差別較大，這可以從新房供應(yīng)量和銷(xiāo)售量及漲幅關(guān)系方面看出些端倪，如下圖所示：圖注：1、Y軸為住宅量（套）。2、“均價(jià)漲幅”為2006年第二季度與第一季度該區(qū)均價(jià)百分比，與Y軸值無(wú)關(guān)，為了便于表現(xiàn)，做分布處理，

41、以標(biāo)示值為準(zhǔn)。 從上圖不難看出，供求比的差異成為導(dǎo)致區(qū)域漲幅的一個(gè)主導(dǎo)因素。各區(qū)簡(jiǎn)述如下： 中心區(qū)：漲幅較小（2.38%），主要原因新盤(pán)較少，同時(shí)高品質(zhì)樓盤(pán)沒(méi)有推出，可供應(yīng)量較小；購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)方面目前購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)地段價(jià)值認(rèn)識(shí)不夠，同時(shí)大戶(hù)型居多，相比其他區(qū)域總價(jià)較高，房?jī)r(jià)較難得到承受。東區(qū)；漲幅適中（4.6%），超大樓盤(pán)主導(dǎo)區(qū)域，供應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)適中，在價(jià)格進(jìn)入目前價(jià)格平臺(tái)后，會(huì)主觀控制區(qū)域價(jià)格，以力于大盤(pán)的逐步消化。南區(qū)；漲幅失真（17.71%），傳統(tǒng)的適宜居住區(qū)域，房?jī)r(jià)一直處于較高位運(yùn)行。本季度均價(jià)出現(xiàn)跳躍，源于此階段區(qū)域別墅供應(yīng)量加大，而普通住宅成交受其他區(qū)域低價(jià)庫(kù)存房影響而成交緩慢，

42、導(dǎo)致均價(jià)跳升幅度較大，指數(shù)出現(xiàn)失真。市場(chǎng)顯示，此區(qū)域均價(jià)預(yù)計(jì)在2600-2700元/平米之間較為可靠，漲幅應(yīng)在10%以?xún)?nèi)。西區(qū)：漲幅適中（10.29%），供應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分，同時(shí)西區(qū)具備的市中心概念已得到購(gòu)房者的逐步認(rèn)可，同時(shí)高品質(zhì)樓盤(pán)的不斷涌現(xiàn)及對(duì)地段價(jià)值的認(rèn)可，西區(qū)已成為購(gòu)房者追捧區(qū)域。 北區(qū)：漲幅巨大（20.9%），同其他區(qū)域價(jià)格相比，北區(qū)一直呈現(xiàn)為價(jià)格谷地。隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善以及在其他各區(qū)價(jià)格，尤其是東區(qū)價(jià)格的帶動(dòng)下，低價(jià)庫(kù)存房已經(jīng)在上兩個(gè)季度消化完畢，此次價(jià)格的上升可以理解為一次區(qū)域價(jià)格的補(bǔ)漲，個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格已和其他區(qū)域相差無(wú)幾。同時(shí)區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)量和需求量相比已相對(duì)較少，而區(qū)

43、域需求較大，也造成了價(jià)格的上升。結(jié)論：供求比差異是導(dǎo)致區(qū)域漲幅的主導(dǎo)因素第四部分 徐州項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目位置地塊主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 占地面積：133334平方米；（按照200畝計(jì)算）容 積 率：1.4；綠 地 率：35%；建筑密度：24%；土地用途：一類(lèi)居住用地；項(xiàng)目（土地）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：約1.3億元第五部分 徐州項(xiàng)目的地塊價(jià)值一、近期土地掛牌信息（2006年）編號(hào)地塊坐落性質(zhì)面積（）容積率樓面地價(jià)（元）底價(jià)（萬(wàn)元）備注16知春園下淀小學(xué)東，白云山北居住697461.3551.55000拆遷17橡膠廠火車(chē)東站西北角商業(yè)辦公居住 367854.8712.56000（6580）半拆遷18紡織廠二環(huán)西路湖濱

44、路口居住、商辦1257532.82.1766.62410019印染廠迎賓路與塔東路交叉口商辦、文娛252191.5872.4330020云龍山莊云龍山南坡旅服、文娛121850.52626.2160022A關(guān)莊社區(qū)湖北路中段北側(cè) 商業(yè)居住 93740 2.773.67000毛地拆遷22B韓山社區(qū)湖北路西端 商業(yè)居住 213293 2.7毛地拆遷22C中院北面中級(jí)人民法院北側(cè) 居住 81471 1.523A 地塊解放南路與和平路交叉口商業(yè)196792.6暫無(wú)24汽運(yùn)公司響山北側(cè)居住 80071.05951.680025朱莊倉(cāng)庫(kù)祥和小區(qū)東側(cè)商住 104191.4685.6100026五金市場(chǎng) 三環(huán)

45、東路北端兩側(cè)市場(chǎng) 1195021.1273.73600拆遷合計(jì)10宗81579959250注：1、出讓年限，商業(yè)40年，市場(chǎng)40年，居住70年，綜合50年。2、21號(hào)地塊為珠江文化旅游區(qū)地塊，由于比較復(fù)雜，暫未在此表中反映。3、樓面地價(jià)是根據(jù)掛牌底價(jià)所測(cè)算，不是最終結(jié)果，僅供參考，如22號(hào)樓面地塊與事實(shí)明顯不符；綜合底價(jià)不含相關(guān)稅費(fèi)。二、近期土地成交信息（2006年）編號(hào)地塊坐落性質(zhì)面積（）成交時(shí)間容積率樓面地價(jià)(元/)成交價(jià)（萬(wàn)）競(jìng)得人15世紀(jì)大道東淮塔東路南商業(yè)1744605-6-190.61528.51600徐州名城置業(yè)8鐵貨中街南，宣武市場(chǎng)西商業(yè)288305-6-191.13184.8

46、1010徐州宣武小商品市場(chǎng)7淮海西路北，工農(nóng)路西住宅3344005-6-192.4782.56280徐州市財(cái)苑房地產(chǎn)12食品城南， 姚莊東綜合31695905-6-291.2570.521700徐州天力房地產(chǎn)11民祥園東，慶豐路西商住商辦27072205-6-293.53.0222.819600上海綠地集團(tuán)10民祥園東慶豐路西住宅35424205-6-291.5713.337900上海綠地集團(tuán)13食品城南綜合16983205-7-201.5824.314000徐州中川房地產(chǎn)合計(jì)1165524102090三、徐州土地市場(chǎng)分析從徐州市的土地市場(chǎng)出讓情況可以看出，一是土地出讓面積多。出讓土地總面積大

47、幅提高，在短短的兩個(gè)月內(nèi)，土地成交面積達(dá)1165524，預(yù)計(jì)建筑面積達(dá)150萬(wàn)左右。目前，掛牌信息還有土地面積100萬(wàn)左右。二是出讓單價(jià)較高。住宅的樓面地價(jià)平均達(dá)700左右，而且還不包括相關(guān)稅費(fèi)。商業(yè)的樓面地價(jià)達(dá)2000左右，如8號(hào)地塊樓面地價(jià)達(dá)到3000余元。三是每塊土地的出讓面積大，金額高。住宅平均每塊土地出讓面積達(dá)50000左右，出讓金額達(dá)到5000萬(wàn)元以上，如21號(hào)地塊綜合地價(jià)達(dá)到9個(gè)億。根據(jù)以上相關(guān)資料，我們可以得出如下結(jié)論：土地出讓面積的大幅增加必然會(huì)導(dǎo)致今后2-3年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)新增樓盤(pán)增加，可售面積大幅增加，供應(yīng)大幅增加，會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，唯有通過(guò)差異化的競(jìng)爭(zhēng)手段，才能贏得市場(chǎng)

48、。樓面地價(jià)的提高必然會(huì)導(dǎo)致今后房?jī)r(jià)的上漲，而未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，樓盤(pán)的價(jià)格會(huì)受到壓制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間會(huì)大幅下降。每塊土地出讓面積的提高，金額的提高，將眾多的小開(kāi)發(fā)商排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)外，這項(xiàng)措施加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度，能存活并能好好發(fā)展的開(kāi)發(fā)商必然是融通資金能力強(qiáng)、有核心競(jìng)爭(zhēng)力的公司。根據(jù)部分地塊的掛牌信息，如部分地塊要求開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金達(dá)到6000萬(wàn)元以上，或者有其他方面的要求，這些都在提高中小型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入土地市場(chǎng)的門(mén)檻，從另外一個(gè)角度看，是在為一些大型開(kāi)發(fā)商獲得土地增加籌碼。四、徐州項(xiàng)目的土地價(jià)值判斷項(xiàng)目地處濱臨風(fēng)景優(yōu)美的云龍山云龍湖風(fēng)景區(qū)，東靠泉山森林公園，

49、西望礦業(yè)大學(xué)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，隨著徐州城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以及城市南延，本宗地具有極大的發(fā)展?jié)摿Φ模鶕?jù)2006年-2007年土地成交情況統(tǒng)計(jì)，云龍湖片區(qū)土地市場(chǎng)每畝地價(jià)已升至120-150萬(wàn)，根據(jù)最新的市場(chǎng)行情來(lái)看，土地成交價(jià)格仍然有一定的上漲空間，宗地依靠礦業(yè)大學(xué)、徐礦集團(tuán)等當(dāng)?shù)剌^有影響力且與政府有深厚淵源的企業(yè)參與洽談，土地成交價(jià)格可以有效地得到控制。66萬(wàn)/畝的土地是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，在后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可使企業(yè)的開(kāi)發(fā)占據(jù)主動(dòng)地位。華美*房地產(chǎn)隸屬于徐州礦業(yè)集團(tuán)，自02年組建以來(lái)。在不斷的摸索過(guò)程中，逐漸形成了一支訓(xùn)練有素可打硬仗的隊(duì)伍，對(duì)外依托集團(tuán)公司的區(qū)域影響力，對(duì)內(nèi)整合資

50、源，形成了融開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷(xiāo)策劃為一體的產(chǎn)業(yè)鏈，06年山水華美*項(xiàng)目、沁園項(xiàng)目、潤(rùn)園項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，使其成為徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)較為有影響力的本地開(kāi)發(fā)商之一，年開(kāi)發(fā)量達(dá)到25平方米，位居徐州市三甲之列。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為徐礦集團(tuán)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，我司自2003年以來(lái)我司與徐州礦物集團(tuán)一直保持著良好的溝通，在后期的不斷溝通與了解過(guò)程中，兩司逐漸培養(yǎng)了深厚的感情，合作基礎(chǔ)深厚。第六部分 徐州項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析美麗樵村 物業(yè)類(lèi)別: 普通住宅建筑類(lèi)別: 多層裝修狀況: 毛坯物業(yè)地址: 銅山*新區(qū)黃河路與華山路交叉口價(jià) 格：起價(jià):18.70萬(wàn)元/套，均價(jià)2500元/平方米開(kāi) 發(fā) 商: 江蘇中大環(huán)球房地產(chǎn)開(kāi)

51、發(fā)有限公司售樓處地址: 銅山*新區(qū)黃河路與華山路交叉口售樓電話:82287888入住時(shí)間: 2007-3-1容 積 率: 1.8綠 化 率: 37%樓層狀況: 6幢多層共133戶(hù) 三層商鋪2幢項(xiàng)目介紹:項(xiàng)目占地19畝，綠化率為37%，容積率1.8。由6幢133戶(hù)海派住宅和2幢沿街三層商鋪組成，其中住宅13403平方米，地下2658平方米，商業(yè)用房3735平方米特色鮮明的社區(qū)組群，脈絡(luò)分明的組群空間區(qū)隔，各大景觀景點(diǎn)有規(guī)律的散落宅間由上海同濟(jì)大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，居住空間，開(kāi)合得宜，層次有序.整體建筑形態(tài)利落挺拔，富有動(dòng)靜結(jié)合的視覺(jué)美感，建筑單體設(shè)計(jì)巧妙地將流暢簡(jiǎn)潔的平屋頂

52、，以及富有動(dòng)感的斜坡屋面相互結(jié)合，勾勒出錯(cuò)落有致、韻味十足的建筑天際輪廓線交通狀況:終 點(diǎn) 站：11路 新淮線（美麗樵村-水泥廠）等公交車(chē)周邊配套:中 小 學(xué): 師大附小，管道小學(xué),幼兒園:管道幼兒園，雙語(yǔ)幼兒園,郵局:銅山*郵電局,銀 行: 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)工商銀行，中國(guó)銀行,醫(yī)院:銅山*縣中醫(yī)院. 永新人家物業(yè)類(lèi)別: 普通住宅建筑類(lèi)別: 多層裝修狀況: 毛坯物業(yè)地址: 銅山*新區(qū)樵村（美麗樵村東隔壁）價(jià) 格：起價(jià)1800元/平方米，均價(jià)2000元/平方米，一房一價(jià)開(kāi) 發(fā) 商: 徐州永新房地產(chǎn)有限公司售樓處地址: 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓處電話：83506888/86308666樓層狀況: 5棟多層

53、1棟綜合樓 1棟小高層項(xiàng)目介紹：該小區(qū)規(guī)劃布局充分利用現(xiàn)狀地形，共規(guī)劃7棟樓房（其中高層一棟，普通多層為六棟），沿路一層為商業(yè)，北、東設(shè)置主、次入口一個(gè)，陽(yáng)光廣場(chǎng)和中心花園各一處。環(huán)線位置: 無(wú)占地面積: 15334.10平方米總建筑面積: 20000平方米開(kāi)發(fā)周期: 總 戶(hù) 數(shù): 近300戶(hù)停 車(chē) 位: 155項(xiàng)目區(qū)位圖：(略)第七部分 徐州項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格一、徐州銅山*區(qū)總體概況隸屬江蘇省徐州市。古稱(chēng)“大彭氏國(guó)”，迄今已有5000余年的悠久歷史，境內(nèi)歷史積淀沉雄，文化底蘊(yùn)豐富，文物古跡眾多。具有“漢代三絕”之稱(chēng)的漢墓、漢兵馬俑、漢畫(huà)像石彰顯兩漢文化的精髓。 銅山*縣總面積1856.6平方公里

54、，耕地面積156萬(wàn)畝，總?cè)丝?18.2萬(wàn)，轄20個(gè)鎮(zhèn)一個(gè)農(nóng)場(chǎng)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。2005年，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值135億元（剔除區(qū)劃調(diào)整因素），實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入11.65億元，是“九五”末的2.4倍，年均增長(zhǎng)21.6%。銅山*縣地處蘇魯豫皖四省交界和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，環(huán)抱徐州市區(qū)，具有典型的城郊型經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。境內(nèi)現(xiàn)有高速公路4條：霍連（霍爾果斯連云港）、京福（北京福州）、京滬（北京上海）、徐宿寧（徐州宿遷南京），高速公路出入口8個(gè)。國(guó)道4條：104（北京福州）、206（煙臺(tái)汕頭）、310（連云港天水）、311（徐州西峽）。26條鐵路專(zhuān)用線縱橫交織，京滬高速鐵路即將建設(shè)。內(nèi)陸水運(yùn)，京杭大運(yùn)河斜貫縣域

55、東西，有貨運(yùn)碼頭55個(gè)，15條航線最大通航能力達(dá)1000噸級(jí)。遠(yuǎn)洋運(yùn)輸，銅山*距離連云港、青島、上海三大港口分別為200公里、500公里和800公里。航空運(yùn)輸，銅山*距徐州觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)40公里。銅山*縣資源豐富、煤炭電力資源充足。境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源20余種，其中煤炭?jī)?chǔ)量18億噸、鐵礦石儲(chǔ)量1億噸、石灰?guī)r儲(chǔ)量25億噸、白云巖儲(chǔ)量5億噸、硬質(zhì)高嶺土儲(chǔ)量3億噸、耐火粘土儲(chǔ)量12億噸。 銅山*縣的主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)位居全國(guó)和江蘇省前列。蔬菜、棉花、中藥材等經(jīng)濟(jì)作物面積150余萬(wàn)畝，其中，蔬菜面積88萬(wàn)畝，年產(chǎn)量16億公斤。奶牛存欄量2.7萬(wàn)頭、生豬飼養(yǎng)60余萬(wàn)頭、山綿羊飼養(yǎng)70萬(wàn)只、家禽飼養(yǎng)2100萬(wàn)

56、羽。全縣林業(yè)用地80余萬(wàn)畝，活立木蓄積300萬(wàn)立方米。果樹(shù)種植面積30余萬(wàn)畝，果品年產(chǎn)量近20萬(wàn)噸。銅山*縣的工業(yè)基礎(chǔ)已形成食品、紡織、木材加工、機(jī)械電子、治金、建材化工等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。食品工業(yè)，位居中國(guó)食品工業(yè)第一大縣之列，奶牛奶業(yè)是銅山*最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。其中，上市公司維維集團(tuán)作為中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)、國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，兩年內(nèi)銷(xiāo)售收入將突破100億元；紡織工業(yè)，已形成集棉花種植、紡織、服裝加工出口等配套發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，現(xiàn)有20萬(wàn)錠棉紡能力，年產(chǎn)高中檔精梳、普梳純棉紗3萬(wàn)余噸、高檔針織面料1萬(wàn)噸、天鵝絨5000噸、坯布2500萬(wàn)米、牛仔布1000萬(wàn)米。鋼鐵工業(yè)，依托豐富的礦石資源，

57、利國(guó)鋼鐵城正在崛起，已形成年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)生鐵150萬(wàn)噸、鋼及鋼材100萬(wàn)噸的生產(chǎn)規(guī)模；建材化工業(yè)，年產(chǎn)水泥500萬(wàn)噸，年產(chǎn)普通玻璃瓶達(dá)15億只。 銅山*縣的工業(yè)園建設(shè)。銅山*經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積50平方公里，已成為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育中心和最具潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)區(qū)享有“大學(xué)城”之美譽(yù)，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)、徐州師范大學(xué)、徐州工學(xué)院、徐州建筑工程學(xué)院、九洲大學(xué)、江蘇省醫(yī)藥專(zhuān)科學(xué)校等近20所院校坐落其間，在校生逾5萬(wàn)。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)集聚的各類(lèi)企業(yè)700余家，投資總額逾50億元，其中外商直接投資項(xiàng)目26家，實(shí)際利用外資1.29億美元。基本形成了經(jīng)機(jī)械制造、服裝、電子為主導(dǎo)的三大

58、產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 銅山*縣的投資軟環(huán)境： 銅山*縣人民政府設(shè)立的行政審批中心實(shí)行“一站式”審批、“一條龍”服務(wù)、公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)辦事程序，竭誠(chéng)為投資者服務(wù)。為確保對(duì)投資者的回報(bào)，凡是國(guó)家和省市出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策在銅山*縣都能夠得到充分落實(shí)；對(duì)投資千萬(wàn)元人民幣以上的工業(yè)項(xiàng)目將列為重點(diǎn)項(xiàng)目并發(fā)給“綠卡”，在建設(shè)期間減免16項(xiàng)行政性收費(fèi)；在項(xiàng)目用地方面，根據(jù)項(xiàng)目投資規(guī)模、稅收貢獻(xiàn)等實(shí)行一事一議的“彈性地價(jià)”；對(duì)固定資產(chǎn)投資超億元人民幣的大項(xiàng)目，作為個(gè)案辦理，可享受更加優(yōu)惠的政策。銅山*，始終確立“投資者是上帝”的理念，嚴(yán)格規(guī)范行政行為，努力為投資者創(chuàng)造安全、寬松的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，確保投資者的合法權(quán)利不

59、受侵害。 二、徐州銅山*區(qū)域房屋價(jià)格由于2007年銅山*縣的新的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交是零，見(jiàn)下表：行政分區(qū)累計(jì)成交情況統(tǒng)計(jì)實(shí)時(shí)成交情況統(tǒng)計(jì)成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交面積鼓樓區(qū)5430 587466 1 125 云龍區(qū)7928 789396 14 1232 泉山區(qū)17665 2034270 4 850 九里區(qū)238 26125 0 0 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1314 140906 0 0 豐 縣813 73848 11 1164 沛 縣184 17690 0 0 邳 州25 2614 3 298 新 沂400 43817 9 1220 賈 汪0 0 0 0 睢 寧0 0 0 0 銅 山0 0 0 0 在沒(méi)有新開(kāi)

60、發(fā)樓盤(pán)參考的情況下，搜集了該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格（2007年5月掛牌）：小 區(qū) 地 段裝修程度面積價(jià)格二手單價(jià) HYPERLINK /saleshow.asp?bh=70514175530444 t _blank 金土地花園 HYPERLINK /saleshow.asp?bh=70514175530444 t _blank 毛坯房 HYPERLINK /saleshow.asp?bh=70514175530444 t _blank 150平米 HYPERLINK /saleshow.asp?bh=70514175530444 t _blank 33萬(wàn)2200元/平米 HYPERLINK /sal