1、 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。PAGE 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc170637642 第一部分 徐州區域特征 PAGEREF _Toc170637642 h 34 HYPERLINK l _Toc170637643 錯誤！超級鏈接引用無效。一、地理環境 PAGEREF _To

2、c170637643 h 4 HYPERLINK l _Toc170637644 二、歷史沿革 PAGEREF _Toc170637644 h 45 HYPERLINK l _Toc170637645 錯誤！超級鏈接引用無效。三、區劃經濟 PAGEREF _Toc170637645 h 6 HYPERLINK l _Toc170637646 四、固定資產投資 PAGEREF _Toc170637646 h 89 HYPERLINK l _Toc170637647 錯誤！超級鏈接引用無效。五、人口生活 PAGEREF _Toc170637647 h 10 HYPERLINK l _Toc1706

3、37648 六、城市建設 PAGEREF _Toc170637648 h 1313 HYPERLINK l _Toc170637649 錯誤！超級鏈接引用無效。第二部分 徐州區域房地產市場 PAGEREF _Toc170637649 h 14 HYPERLINK l _Toc170637650 一、徐州市房地產市場行情分析(2005年) PAGEREF _Toc170637650 h 1414 HYPERLINK l _Toc170637651 錯誤！超級鏈接引用無效。二、徐州2006年徐房指數分析 PAGEREF _Toc170637651 h 17 HYPERLINK l _Toc1706

4、37652 三、徐州房地產市場容量分析 PAGEREF _Toc170637652 h 2121 HYPERLINK l _Toc170637653 錯誤！超級鏈接引用無效。第三部分 徐州住宅環境特征 PAGEREF _Toc170637653 h 24 HYPERLINK l _Toc170637654 一、徐州各區房價走勢（2004年三季度2006年三季度） PAGEREF _Toc170637654 h 2424 HYPERLINK l _Toc170637655 錯誤！超級鏈接引用無效。二、徐州各區房價走勢分析 PAGEREF _Toc170637655 h 25 HYPERLINK

5、l _Toc170637656 三、徐州各區房價房價波動節點分析 PAGEREF _Toc170637656 h 2525 HYPERLINK l _Toc170637657 錯誤！超級鏈接引用無效。第四部分 徐州項目規劃要點 PAGEREF _Toc170637657 h 28 HYPERLINK l _Toc170637658 第五部分 徐州項目的地塊價值 PAGEREF _Toc170637658 h 3030 HYPERLINK l _Toc170637659 錯誤！超級鏈接引用無效。一、近期土地掛牌信息（2006年） PAGEREF _Toc170637659 h 30 HYPERL

6、INK l _Toc170637660 二、近期土地成交信息（2006年） PAGEREF _Toc170637660 h 3232 HYPERLINK l _Toc170637661 錯誤！超級鏈接引用無效。三、徐州土地市場分析 PAGEREF _Toc170637661 h 33 HYPERLINK l _Toc170637662 四、徐州項目的土地價值判斷 PAGEREF _Toc170637662 h 3333 HYPERLINK l _Toc170637663 錯誤！超級鏈接引用無效。第六部分 徐州項目競爭個案分析 PAGEREF _Toc170637663 h 35 HYPERLI

7、NK l _Toc170637664 第七部分 徐州項目的銷售價格 PAGEREF _Toc170637664 h 3839 HYPERLINK l _Toc170637665 錯誤！超級鏈接引用無效。一、徐州銅山區總體概況 PAGEREF _Toc170637665 h 39 HYPERLINK l _Toc170637666 二、徐州銅山*區域房屋價格 PAGEREF _Toc170637666 h 4041 HYPERLINK l _Toc170637667 錯誤！超級鏈接引用無效。三、徐州房價走勢的判斷 PAGEREF _Toc170637667 h 43 HYPERLINK l _T

8、oc170637668 四、徐州銅山*區房價走勢的判斷 PAGEREF _Toc170637668 h 4344 HYPERLINK l _Toc170637669 錯誤！超級鏈接引用無效。第八部分 徐州項目財務測算 PAGEREF _Toc170637669 h 45 HYPERLINK l _Toc170637670 一、徐州項目周期 PAGEREF _Toc170637670 h 4445 HYPERLINK l _Toc170637671 錯誤！超級鏈接引用無效。二、項目收益情況 PAGEREF _Toc170637671 h 46 HYPERLINK l _Toc170637672

9、第九部分 徐州項目風險說明 PAGEREF _Toc170637672 h 4849 HYPERLINK l _Toc170637673 錯誤！超級鏈接引用無效。第十部分 徐州項目運作建議 PAGEREF _Toc170637673 h 50 HYPERLINK l _Toc170637674 第十一部分 徐州項目可研結論 PAGEREF _Toc170637674 h 5152第一部分 徐州區域特征一、地理環境徐州市位于華北平原的東南部，域內除中部和東部存在少數丘崗外，大部皆為平原。丘陵海撥一般在100200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低

10、不一，其中賈汪區中部的大洞山為全市最高峰 ，海拔361米；另一群分布于市域東部，最高點為新沂市北部的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度1/7000-1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在3050米之間。 徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫南北，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。 擁有大型水庫兩座，中型水庫5座，小型水庫84座，總庫容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設施，初步形成具

11、有防洪、灌溉、航運、水產等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網系統。 徐州市屬暖溫帶季風氣候區，由于東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風氣候，西部為暖溫帶半濕潤氣候，受東南季風影響較大。年日照時數為2284至2495小時，日照率52至57，年氣溫14，年均無霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56。氣候資源較為優越，有利于農作物生長。主要氣象災害有旱、澇、風、霜、凍、冰雹等。氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。 二、歷史沿革徐州歷史悠久，6000

12、多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會末期，堯封彭祖于今市區所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城自始起。春秋戰國時，彭城屬宋，后歸楚，秦統一后設彭城縣。楚漢時，西楚霸王都彭城。西漢設彭城郡，東漢設彭城國、都彭城。三國時，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。魏晉南北朝各代曾設彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。 隋時設徐州，后改彭城郡，治彭城。唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節度使駐地。五代時各朝置有徐州，治彭城，領7縣。宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領變化較頻。明初徐州曾直隸京師，后屬南京。清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領1州7縣。民國初，府廢，徐州府

13、地附郭銅山*縣，后曾設徐海道，治所在銅山*（徐州）。日偽時由銅山*縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會。抗戰勝利后，國民政府仍置徐州市，屬江蘇省。中華人民共和國成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時成立徐州專區，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專區并存，不同時期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實行市管縣體制，撤徐州專區，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現轄5區6縣（市）。三、區劃經濟徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現下轄豐縣、沛縣、銅山*縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區、云龍區、賈汪區、泉山區、九里區五區。至2005年1月，共有鎮、辦事處157個。國民

14、經濟持續健康發展，綜合實力進一步增強。初步核算，全年實現生產總值1428.91億元，比上年增長15.1%，增幅提高0.8個百分點，是近十年來的新高。其中，第一產業增加值180.90億元，增長6.4%；第二產業增加值742.13億元，增長17.3%；第三產業增加值505.88億元，增長15.3%。人均生產總值16258元(按常住人口計算)，按現行匯率折算達2084美元。產業結構逐步優化。高新技術產業增速加快，傳統產業在改造中提升，現代服務業發展明顯加速。三次產業增加值比例由上年的14.050.735.3，調整為12.751.935.4，第二、三產業比重提高1.3個百分點。高新技術產業產值占規模以

15、上工業的比重達7.2%，比上年提高0.3個百分點。城市化進一步發展。年末全市城市化水平達44.8%，比上年提高1.5個百分點。 市場物價總水平保持基本穩定。全年居民消費價格比上年上漲1.5%（見表1），漲幅比上年回落0.7個百分點。其中，消費品價格上漲1.5%，服務項目價格上漲1.6%。全年商品零售價格上漲0.7%。表1：2006年城市居民消費價格比上年上漲情況指 標比上年增長(%)城市居民消費價格總水平食品# 糧食油脂肉禽及其制品蛋水產品菜# 鮮菜煙酒及用品衣著家庭設備用品及服務醫療保健及個人用品交通和通信娛樂教育文化用品及服務居住1.52.62.4-0.7-3.6-6.62.39.18.3

16、1.31.22.91.7-3.7-0.74.7 就業和再就業工作扎實開展。實行積極的就業政策，堅持城鄉統籌就業，加快農村勞務輸出，加大城鎮就業再就業工作力度。年末全市城鄉從業人員484.60萬人，比上年增加39.50萬人。其中城鎮國有、集體、股份制、“三資”等單位從業人員60.13萬人，增加0.83萬人；私營個體從業人員46.03萬人，增加6.53萬人。通過多種途徑使4.56萬下崗失業人員實現了再就業。年末城鎮登記失業率為3.03%，比上年下降0.41個百分點。全年農村勞務輸出114萬人，比上年增加17萬人。各項改革逐步向縱深推進。以骨干企業資產重組為重點，大力推進國企改革攻堅，北方氯堿、四方

17、鋁業、煤機廠、醫藥股份等9家企業引進戰略伙伴工作進展順利。2006年末，市屬國有企業改革改制已完成328家、占總數的91%，安置職工達18.9萬人。生產經營服務類事業單位改制啟動實施，行政審批、財政、金融、投融資體制等項改革加快推進。 民營經濟發展加快。通過完善政策、加強扶持、優化環境，民營經濟發展加快。全年民營經濟完成增加值788.26億元，比上年增長15.2%，增幅高于全市GDP增幅0.1個百分點，總量占全市GDP的55.2%，比上年提高0.1個百分點。年末全市工商部門登記私營企業3.07萬戶，新增5189戶，增長20.4%，總注冊資本達322.29億元，增長32.1%；個體戶14.25萬

18、戶，新增867戶，注冊資金31.26億元，增長7.4%。四、固定資產投資固定資產投資平穩增長。全年全社會固定資產投資完成752.99億元，比上年增長25.2%。規模以上完成投資614.16億元，增長26.6%，其中城鎮投資完成513.35億元，增長31.0%；農村投資完成100.8億元,增長6.1%。規模以上投資中，民間投資535.2億元，增長37.5%，其中私營個體經濟投資279.61億元，增長62.2%。民間投資占規模以上投資的比重達87.1%。 投資結構繼續優化。在規模以上投資中，第一產業投資2.6億元，比上年增長60.4%；第二產業投資423.5億元，增長28.3 %；第三產業投資18

19、8.03億元，增長23.8%。工業投資402.64億元，增長31.6%，其中原材料工業投資62.5億元，機械電子工業投資110.0億元，輕紡工業投資165.9億元，分別增長14.1%、56.7%和43.1 %。第三產業投資中，批發和零售業投資66.1億元，增長42.1%；房地產開發投資69.70億元，增長11.2%。 重點建設項目投資情況良好。全市160項重點項目完成投資213.5億元，占全市城鎮固定資產投資的41.5%，徐州天成氯堿、芭田復合肥、福潤禽業、天璐紡織、金鳳凰家具、躍進正宇、美馳車橋、徐州發電廠擴建工程1號機組、徐塘發電廠擴建工程6號機組、壩山電廠、礦大南湖校區等一批重點工程竣工

20、投入使用。固定資產投資成效顯著。全年規模以上投資建成投產項目1072個，項目建成投產率為55.4%；新增固定資產320.1億元，固定資產交付使用率為52.1%。五、人口生活人口總量保持低速增長。年末全市常住人口872.07萬人，比上年末下降1.0%。全年人口出生率為10.51，提高0.48個千分點；死亡率為6.99，提高0.33個千分點；人口自然增長率為3.52，提高0.15個千分點。年末全市戶籍人口934.73萬人（見表8）。比上年末增加9.42萬人，增長1.0%，其中非農業人口320.76萬人，增加4.91萬人，增長1.6%。表8：2006年戶籍人口主要構成情況指 標年末數（萬人）比重（%

21、）全市總人口# 市區人口# 農業人口非農業人口# 男性女性# 18歲以下18-35歲35-60歲60歲以上934.73187.11613.97320.76481.46453.27206.85257.58338.02132.28100.020.065.734.351.548.522.127.636.214.2 城鄉居民生活水平進一步提高。全年城鎮以上在崗職工工資總額125.20億元,在崗職工平均工資21864元,分別比上年增長16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增長14.8%；人均消費性支出8621元，增長12.3%。農村居民人均純收入4896元，增長10.2%

22、；人均消費性支出3220元，增長13.4%。居民家庭恩格爾系數（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重），其中城市為33.96%；農村為40.99%。 城鄉居住條件繼續改善。全年城鎮投資竣工住宅建筑面積140.35萬平方米，比上年下降43.9%。年末城市居民人均住房建筑面積（含偶然住房）25.80平方米，比上年末增加1.0平方米；農村居民人均生活用房面積32.11平方米，增加3.1平方米。 社會保障事業得到加強。年末全市城鎮參加基本養老保險人數為95.17萬人。其中職工參保71.39萬人，離退休人員參保23.78萬人。農村參保人員72.03萬人。全市參加失業保險的人數為68.40萬人，比

23、上年減少0.58萬人。全市參加醫療保險的人數為88.88萬人，增加12.1萬人。其中參保職工58.04萬人，參保退休人員30.84萬人。年末全市領取失業保險金人數為3.26萬人。社會福利事業穩步發展。年末全市籌集社會福利資金5567.87萬元，接受社會捐贈759萬元。全市有各類收養性單位214個，床位20281張，收養各類人員11580人。城鎮建立各種社區服務設施2881個，其中綜合性社區服務中心46個。城鄉居民享受最低生活保障總人數23.80萬人，其中城鎮居民4.98萬人，農村居民18.82萬人。六、城市建設城市建設成效顯著。2006年順利完成68條主次干道的維修和46條小街巷的綜合整治任務

24、，新建公共綠地50公頃，新增和更新路燈2864盞。年末擁有公共交通運營車輛1708輛，運行線路網總長度3899公里，運送乘客23962萬人次；出租車運營車輛3357輛，比上年增加404輛。水廠綜合生產能力49.6萬立方米/日；年供水總量12146萬立方米。年末人均擁有道路面積12.8平方米。建成區園林綠地面積4760公頃，綠地率33.03%；綠化覆蓋面積5466公頃，綠化覆蓋率37.57%，上升1.27個百分點；公共綠地面積1096公頃，人均公共綠地面積8.24平方米。 第二部分 徐州區域房地產市場一、徐州市房地產市場行情分析(2005年)2005年第一季度住宅均價為2047元/平方米，二季度

25、住宅均價為2189元/平方米，三季度徐州市住房均價為2283元/平方米，房價繼續上漲，但漲幅趨緩。在國家房地產宏觀調控政策下，徐州市房地產市場上的價格表現平穩。2005年徐州市各區住宅市場價格走勢季度均值中心區東區南區西區北區05-322834.2931463.7916371.802421-1.432475-1.08169110.5205-221896.9430318.6816088.8024562.98250216.2615303.5905-120478.1827898.6814781.1623851.7521528.2514772.8604-418922.0526873.8014614.9

26、623443.2619882.8514369.1204-318541.2026043.191392-0.5022704.7519336.5013165.9604-21832-2.3925920.7813996.472167-5.74181512.451242-2.0504-11879-2572-1314-2299-1614-1268-由上表可以看出，徐州市住宅市場價格兩年來保持著穩步增長，在05年一季度和二季度增速較快，到了三季度增速減緩。中心區、南區和西區住宅市場價格較東區和北區為高，但南區和西區的住宅市場價格出現了小幅下降趨勢。中心區：中心區住宅市場價格上漲幅度較上季度有所減緩，該區域在市

27、中心，屬于商業服務區，生活便利，商業發達，地價相對于周邊更為昂貴，促使該區域房價較高。預計今后房價走向為以小幅度上漲，穩中有升。 東區：東區住宅市場價格繼續小幅度上漲，但較上季度上漲幅度減緩。由于該區域基礎設施不夠發達，生活設施還不齊全，故房價保持在較低水平。隨著城市化的發展和人們生活水平的提高，預計今后房價走向為穩中有升。 南區：南區的生活環境比較好，有大量購房者在這里購房置業，帶動了南區房價的上漲故此區房地產價格相對較高。本季度房價走勢有所下調，原因在于國家房地產調控政策的出臺、還有相關媒體對房價將會下調的一種預測，導致了購房者雖然有需求但暫時持幣觀望，部分房地產商迫于回款的壓力而被迫下調

28、樓盤價格。隨著房地產市場的逐漸回暖，預計本區域住宅市場房價將會是逐漸小幅度上升。西區：上季度本地區住宅市場房價上漲非常快，達到16.26，原因在于西部多個新增樓盤的項目的帶動以及該區域居住條件和周圍環境的不斷改善。本季度房價有所下調原因如南區。預計今后房價不會有太大的波動。 北區：北區本季度住宅市場價格在上季度上漲的基礎商繼續快速上漲，高達10.52。原因在于本區域新住宅樓盤增多，居住環境的到不斷改善，同時本地區房價基數本來較低，故有一定的上漲空間。預計北區房價今后是穩步上升。從上圖可以看出，徐州市房價保持著穩步增長，05年一季度增速較快，隨后房價雖然繼續上漲，但漲幅逐漸下降。原因在于兩個方面

29、，一是隨著徐州市經濟的發展，人們生活水平的提高，對購置新房的需求逐步的釋放出來，同時隨著土地成本的提高和新樓盤質量的提高，即樓盤成本的提高必然會導致房價的上漲；二是隨著國家各項調控政策的實施，對房地產市場造成了一定的影響，普通購房者持幣觀望，使有效需求受到壓制，故房價漲幅有所下調。二、徐州2006年徐房指數分析2006年二季度徐房指數走勢圖2006年二季度徐房指數3155點比上季度上漲355點，漲幅為12.67%（基數為2003年三季度，基數指數為2000點）單位：元/平方米徐房住宅均值： 2667 比上季度上漲12.67%中心區住宅均值：3737比上季度上漲2.38%南區住宅均值：2998比

30、上季度上漲17.71%西區住宅均值：2582比上季度上漲10.29%北區住宅均值：2139比上季度上漲20.90%2006年5、6月份市場運行情況比較2006年5月商品住宅叫一套數為1387套，交易面積為16.4萬平方米，交易金額為4.31億元，平均銷售價格為2629元/平方米2006年6月份商品住宅叫一套數為980套，交易面積為12.08萬平方米，交易金額為3.49億元，平均銷售價格為2888元/平方米2006年6月2006年5月兩月相比交易套數9801387下降29.34%交易面積（萬平方米）12.0816.4下降26.34%交易金額（億元）3.494.31下降19.03%2006年二季度

31、徐州市房地產市場運行特點分析：1、住宅銷售穩步增長，新增商品住宅供應與當期銷售基本持平 2006年二季度商品住宅銷售面積與一季度相比增加14.41，上半年商品房住宅銷售比2005年同期增加78.13，住宅銷售量同比環比均有不同程度的增幅。從銷售情況來看，中心區銷售規模較小，西區銷售規模高于其他四區，東、南、北三區的銷售規模基本相當。2006年上半年市區新增商品住宅供應略高于同期住宅銷售量，商品住宅供應存量略有增加。 2、二手房市場交易規模本季度比一季度環比有小幅回升但2006年上半年與去年同期相比下降。從2005年三季度開始，二手房市場開始明顯降溫，從二手房交易規模來看，2006年1-6月份存

32、量住房交易與去年同期相比交易戶數和交易面積下降幅度明顯。主要原因有兩個方面：一是二手房稅收的實施，在一定程度上限制了二手房的市場炒做；另一方面，大量的新盤上市使購房者有較多地選擇，新盤與舊盤的價格差距不大，使一些待機購買二手房的客戶流入商品住房市場。 3、自用性消費占市場主流，樓市向自住回歸隨著國家對住宅市場的不斷規范，管理部門及時發布市場相關信息，極大地增加了市場信息的透明度，市場中的投機者逐步減小，自用購房者大幅增加，從購房人群結構中可以看出，自用性消費將占市場主流，這有利于樓市的可持續發展。4、住宅消費行為更加理性，注重住宅品質的選擇。 隨著新樓盤的不斷上市，市場商品住房供應相對充足，購

33、房者購房選擇空間較大，同時由于在建項目的品質不同，戶型、建造質量、環境、交通以及后期物業預期較好的樓盤銷售速度及銷售價格均優于其他樓盤，這說明大量購房者在進行住房消費時比較理性。可以預見，今后的房地產市場將由價格競爭轉向產品競爭。三、徐州房地產市場容量分析1、房地產交易概述(2005)2006年三季度增量住房交易為1670戶（宗），交易面積為17.6萬平方米，交易額2.84億元，比二季度分別下降37.57%、38.14%、42.28%；存量房交易為2601戶（宗），交易面積為16.39萬平方米，交易額2.31億元，比二季度分別下降39.83%、36.45%、31.86%。相關具體情況見下表：年

34、、季度戶數交易面積交易金額增量住房（商品房）2005年第三季度1670-37.5717.6-38.142.84-42.282005年第二季度267562.7128.4546.504.9269.712005年第一季度1644-19.42-2.91-存量住房（私房）2005年第三季度2601-39.8316.39-36.452.31-31.862005年第二季度432329.9025.7923.633.3925.092005年第一季度3328-20.86-2.71由上表可以看出，2005年第二季度三項指標較一季度由大幅上漲，而三季度的三項指標較二季度有大幅下降，大致和一季度持平。幅度下降的原因在于

35、國家政策的陸續出臺，給了人們一種房價將會下降的預期，加上各項媒體的推波助瀾，加強了人們的這種心理，有效需求受到壓制，交易量就會大幅下降；同時，7、8、9月份天氣炎熱，是房地產市場的傳統淡季，銷售量一般不高。2、商品房預（銷）售情況三季度商品房批準預（銷）售面積為41.67萬平方米，同比2004年三季度上升49.89%，其中住宅34.87%，同比上升45.84%。但對比2005年第二季度而言，供應量有所下降。季度商品房預售面積變化情況2005年第三季度41.67-49.832005年第二季度83.05225.812005年第一季度25.493、分析與結論2005年第三季度徐房指數為2700點，比

36、上季度上漲111點，漲幅為4.29。（基期為2003年第三季度，基期指數為2000點）季度03-303-404-104-204-304-405-105-205-3指數200020542220216721932238242125892700漲幅2.708.08-2.391.202.058.186.944.29總結徐州市房地產市場的情況，可以看出，房地產市場的價格有所上升，交易量和交易額卻大幅下降，原因可以從以下幾個方面來分析：國家新政的影響 03年121號文的出臺，大幅限制了開發商貸款的門檻，由于開發商的融資渠道相對單一，因此融資難度大幅提高，開發商迫于迅速回籠資金的壓力，只有快速將手上樓盤出手

37、，而在徐州市房地產市場同質樓盤較多，要想快速出手，只有降低價格。05年5月份國八條的出臺，其中重要的一項是在住房轉讓環節征收營業稅，這項政策對二手房影響甚大，因此二手房交易迅速降溫。同時，各項調控政策的綜合效應也逐漸發揮出來，購房者普遍認為房價將會有所下降，加上媒體的推波助瀾，更是加深了購房者的這種心理預期，購房需求受到了極大的壓制，故交易量和交易額會大幅下降。同時，這也導致了部分樓盤房價的下調。宏觀調控是交易量和交易額下降的主要原因。一般來說，在房地產市場，7、8、9月份是銷售的淡季，這幾個月天氣炎熱，人們一般都不愿意出來看房，故銷售量會有所下降，這是房地產市場交易量和交易額下降的第二個原因

38、。由于前兩個原因的存在，房價應該有所下降。但從總體來看，房價為什么還有所上升呢？主要原因是成本拉動型的房價上漲，近些年來，土地實行招、拍、掛等制度，土地成本大幅上漲；各項制度的實施，如對容積率、綠化率、建筑密度、樓間距、環保等要求的提高，還有建筑材料價格的上漲，使樓盤的開發成本逐漸提高，這些原因都導致房價的上漲。第三部分 徐州住宅環境特征一、徐州各區房價走勢（2004年三季度2006年三季度）二、徐州各區房價走勢分析第一階段：（2005年1季度以前）不溫不火，整體小幅穩步攀升。 2005年第1季度以前各區房價走勢圖可以看出，徐州市房價整體呈上升趨勢，房價逐季度攀升。在該折線變化中以2005年一

39、季度為一個節點，2005年一季度之前價格攀升趨緩，呈現不溫不火的狀態。第二階段：（2005年1季度2005年3季度）出現拐點，區域價格分化。 此階段正是處于“國八條”出臺的前后，市場開始對此項政策出現不同的看法，市場熱點散亂，市場觀望情緒濃厚，因此出現個別區域小幅下跌。第三階段：（2005年3季度后）大盤領航，中小樓盤聞風而動 此階段市場表現為“國八條”政策影響因素減弱，市場累計的住宅剛性需求強 勁；同時徐州超級大盤“綠地世紀城”以均價2500元/平方米左右區域高價開盤，同時一路高開高走。因此以此樓盤為風向標，徐州其他中小樓盤聞風而動，紛紛以此樓盤為基點，調整營銷思路，或調高價格，或清理庫存，

40、出現了量價齊升的局面，由于各個區域供應量的不同和房價基礎的不同，漲幅各異。 三、徐州各區房價房價波動節點分析 2006年三季度，市區商品住宅銷售均價為2753元/平方米，住宅價格指數為3257點，比上季度上漲3.22%，漲幅大幅度下降。2006年二季度徐房指數為例，徐州2006年第二季度徐房均價為2667元/平方米，比上一季度上漲了12.67。其中北區以20.90漲幅位居增幅榜首。但各區漲幅差別較大，這可以從新房供應量和銷售量及漲幅關系方面看出些端倪，如下圖所示：圖注：1、Y軸為住宅量（套）。2、“均價漲幅”為2006年第二季度與第一季度該區均價百分比，與Y軸值無關，為了便于表現，做分布處理，

41、以標示值為準。 從上圖不難看出，供求比的差異成為導致區域漲幅的一個主導因素。各區簡述如下： 中心區：漲幅較小（2.38%），主要原因新盤較少，同時高品質樓盤沒有推出，可供應量較小；購買市場方面目前購房者對房地產地段價值認識不夠，同時大戶型居多，相比其他區域總價較高，房價較難得到承受。東區；漲幅適中（4.6%），超大樓盤主導區域，供應量充足，市場競爭適中，在價格進入目前價格平臺后，會主觀控制區域價格，以力于大盤的逐步消化。南區；漲幅失真（17.71%），傳統的適宜居住區域，房價一直處于較高位運行。本季度均價出現跳躍，源于此階段區域別墅供應量加大，而普通住宅成交受其他區域低價庫存房影響而成交緩慢，

42、導致均價跳升幅度較大，指數出現失真。市場顯示，此區域均價預計在2600-2700元/平米之間較為可靠，漲幅應在10%以內。西區：漲幅適中（10.29%），供應量充足，市場競爭充分，同時西區具備的市中心概念已得到購房者的逐步認可，同時高品質樓盤的不斷涌現及對地段價值的認可，西區已成為購房者追捧區域。 北區：漲幅巨大（20.9%），同其他區域價格相比，北區一直呈現為價格谷地。隨著區域環境的不斷改善以及在其他各區價格，尤其是東區價格的帶動下，低價庫存房已經在上兩個季度消化完畢，此次價格的上升可以理解為一次區域價格的補漲，個別樓盤價格已和其他區域相差無幾。同時區域內可供應量和需求量相比已相對較少，而區

43、域需求較大，也造成了價格的上升。結論：供求比差異是導致區域漲幅的主導因素第四部分 徐州項目規劃要點項目位置地塊主要規劃技術指標 占地面積：133334平方米；（按照200畝計算）容 積 率：1.4；綠 地 率：35%；建筑密度：24%；土地用途：一類居住用地；項目（土地）轉讓價格：約1.3億元第五部分 徐州項目的地塊價值一、近期土地掛牌信息（2006年）編號地塊坐落性質面積（）容積率樓面地價（元）底價（萬元）備注16知春園下淀小學東，白云山北居住697461.3551.55000拆遷17橡膠廠火車東站西北角商業辦公居住 367854.8712.56000（6580）半拆遷18紡織廠二環西路湖濱

44、路口居住、商辦1257532.82.1766.62410019印染廠迎賓路與塔東路交叉口商辦、文娛252191.5872.4330020云龍山莊云龍山南坡旅服、文娛121850.52626.2160022A關莊社區湖北路中段北側 商業居住 93740 2.773.67000毛地拆遷22B韓山社區湖北路西端 商業居住 213293 2.7毛地拆遷22C中院北面中級人民法院北側 居住 81471 1.523A 地塊解放南路與和平路交叉口商業196792.6暫無24汽運公司響山北側居住 80071.05951.680025朱莊倉庫祥和小區東側商住 104191.4685.6100026五金市場 三環

45、東路北端兩側市場 1195021.1273.73600拆遷合計10宗81579959250注：1、出讓年限，商業40年，市場40年，居住70年，綜合50年。2、21號地塊為珠江文化旅游區地塊，由于比較復雜，暫未在此表中反映。3、樓面地價是根據掛牌底價所測算，不是最終結果，僅供參考，如22號樓面地塊與事實明顯不符；綜合底價不含相關稅費。二、近期土地成交信息（2006年）編號地塊坐落性質面積（）成交時間容積率樓面地價(元/)成交價（萬）競得人15世紀大道東淮塔東路南商業1744605-6-190.61528.51600徐州名城置業8鐵貨中街南，宣武市場西商業288305-6-191.13184.8

46、1010徐州宣武小商品市場7淮海西路北，工農路西住宅3344005-6-192.4782.56280徐州市財苑房地產12食品城南， 姚莊東綜合31695905-6-291.2570.521700徐州天力房地產11民祥園東，慶豐路西商住商辦27072205-6-293.53.0222.819600上海綠地集團10民祥園東慶豐路西住宅35424205-6-291.5713.337900上海綠地集團13食品城南綜合16983205-7-201.5824.314000徐州中川房地產合計1165524102090三、徐州土地市場分析從徐州市的土地市場出讓情況可以看出，一是土地出讓面積多。出讓土地總面積大

47、幅提高，在短短的兩個月內，土地成交面積達1165524，預計建筑面積達150萬左右。目前，掛牌信息還有土地面積100萬左右。二是出讓單價較高。住宅的樓面地價平均達700左右，而且還不包括相關稅費。商業的樓面地價達2000左右，如8號地塊樓面地價達到3000余元。三是每塊土地的出讓面積大，金額高。住宅平均每塊土地出讓面積達50000左右，出讓金額達到5000萬元以上，如21號地塊綜合地價達到9個億。根據以上相關資料，我們可以得出如下結論：土地出讓面積的大幅增加必然會導致今后2-3年內房地產市場新增樓盤增加，可售面積大幅增加，供應大幅增加，會導致競爭非常激烈，唯有通過差異化的競爭手段，才能贏得市場

48、。樓面地價的提高必然會導致今后房價的上漲，而未來幾年房地產市場的競爭會非常激烈，樓盤的價格會受到壓制，房地產開發商的利潤空間會大幅下降。每塊土地出讓面積的提高，金額的提高，將眾多的小開發商排除在房地產市場的門外，這項措施加速房地產行業的洗牌速度，能存活并能好好發展的開發商必然是融通資金能力強、有核心競爭力的公司。根據部分地塊的掛牌信息，如部分地塊要求開發商的注冊資金達到6000萬元以上，或者有其他方面的要求，這些都在提高中小型開發商的進入土地市場的門檻，從另外一個角度看，是在為一些大型開發商獲得土地增加籌碼。四、徐州項目的土地價值判斷項目地處濱臨風景優美的云龍山云龍湖風景區，東靠泉山森林公園，

49、西望礦業大學。區位優勢十分明顯，隨著徐州城市化進程的不斷推進，以及城市南延，本宗地具有極大的發展潛力的，根據2006年-2007年土地成交情況統計，云龍湖片區土地市場每畝地價已升至120-150萬，根據最新的市場行情來看，土地成交價格仍然有一定的上漲空間，宗地依靠礦業大學、徐礦集團等當地較有影響力且與政府有深厚淵源的企業參與洽談，土地成交價格可以有效地得到控制。66萬/畝的土地是遠遠低于市場價格，在后期項目的開發過程中，可使企業的開發占據主動地位。華美*房地產隸屬于徐州礦業集團，自02年組建以來。在不斷的摸索過程中，逐漸形成了一支訓練有素可打硬仗的隊伍，對外依托集團公司的區域影響力，對內整合資

50、源，形成了融開發建設、市場調研、營銷策劃為一體的產業鏈，06年山水華美*項目、沁園項目、潤園項目的成功開發，使其成為徐州房地產市場較為有影響力的本地開發商之一，年開發量達到25平方米，位居徐州市三甲之列。房地產開發已經成為徐礦集團新的利潤增長點，我司自2003年以來我司與徐州礦物集團一直保持著良好的溝通，在后期的不斷溝通與了解過程中，兩司逐漸培養了深厚的感情，合作基礎深厚。第六部分 徐州項目競爭個案分析美麗樵村 物業類別: 普通住宅建筑類別: 多層裝修狀況: 毛坯物業地址: 銅山*新區黃河路與華山路交叉口價 格：起價:18.70萬元/套，均價2500元/平方米開 發 商: 江蘇中大環球房地產開

51、發有限公司售樓處地址: 銅山*新區黃河路與華山路交叉口售樓電話:82287888入住時間: 2007-3-1容 積 率: 1.8綠 化 率: 37%樓層狀況: 6幢多層共133戶 三層商鋪2幢項目介紹:項目占地19畝，綠化率為37%，容積率1.8。由6幢133戶海派住宅和2幢沿街三層商鋪組成，其中住宅13403平方米，地下2658平方米，商業用房3735平方米特色鮮明的社區組群，脈絡分明的組群空間區隔，各大景觀景點有規律的散落宅間由上海同濟大學擔綱設計，居住空間，開合得宜，層次有序.整體建筑形態利落挺拔，富有動靜結合的視覺美感，建筑單體設計巧妙地將流暢簡潔的平屋頂

52、，以及富有動感的斜坡屋面相互結合，勾勒出錯落有致、韻味十足的建筑天際輪廓線交通狀況:終 點 站：11路 新淮線（美麗樵村-水泥廠）等公交車周邊配套:中 小 學: 師大附小，管道小學,幼兒園:管道幼兒園，雙語幼兒園,郵局:銅山*郵電局,銀 行: 中國農業銀行，中國工商銀行，中國銀行,醫院:銅山*縣中醫院. 永新人家物業類別: 普通住宅建筑類別: 多層裝修狀況: 毛坯物業地址: 銅山*新區樵村（美麗樵村東隔壁）價 格：起價1800元/平方米，均價2000元/平方米，一房一價開 發 商: 徐州永新房地產有限公司售樓處地址: 項目現場售樓處電話：83506888/86308666樓層狀況: 5棟多層

53、1棟綜合樓 1棟小高層項目介紹：該小區規劃布局充分利用現狀地形，共規劃7棟樓房（其中高層一棟，普通多層為六棟），沿路一層為商業，北、東設置主、次入口一個，陽光廣場和中心花園各一處。環線位置: 無占地面積: 15334.10平方米總建筑面積: 20000平方米開發周期: 總 戶 數: 近300戶停 車 位: 155項目區位圖：(略)第七部分 徐州項目的銷售價格一、徐州銅山*區總體概況隸屬江蘇省徐州市。古稱“大彭氏國”，迄今已有5000余年的悠久歷史，境內歷史積淀沉雄，文化底蘊豐富，文物古跡眾多。具有“漢代三絕”之稱的漢墓、漢兵馬俑、漢畫像石彰顯兩漢文化的精髓。 銅山*縣總面積1856.6平方公里

54、，耕地面積156萬畝，總人口118.2萬，轄20個鎮一個農場、1個省級經濟開發區。2005年，預計實現地區生產總值135億元（剔除區劃調整因素），實現財政總收入11.65億元，是“九五”末的2.4倍，年均增長21.6%。銅山*縣地處蘇魯豫皖四省交界和淮海經濟區中心，環抱徐州市區，具有典型的城郊型經濟特點。境內現有高速公路4條：霍連（霍爾果斯連云港）、京福（北京福州）、京滬（北京上海）、徐宿寧（徐州宿遷南京），高速公路出入口8個。國道4條：104（北京福州）、206（煙臺汕頭）、310（連云港天水）、311（徐州西峽）。26條鐵路專用線縱橫交織，京滬高速鐵路即將建設。內陸水運，京杭大運河斜貫縣域

55、東西，有貨運碼頭55個，15條航線最大通航能力達1000噸級。遠洋運輸，銅山*距離連云港、青島、上海三大港口分別為200公里、500公里和800公里。航空運輸，銅山*距徐州觀音國際機場40公里。銅山*縣資源豐富、煤炭電力資源充足。境內已探明的礦產資源20余種，其中煤炭儲量18億噸、鐵礦石儲量1億噸、石灰巖儲量25億噸、白云巖儲量5億噸、硬質高嶺土儲量3億噸、耐火粘土儲量12億噸。 銅山*縣的主要農業生產指標位居全國和江蘇省前列。蔬菜、棉花、中藥材等經濟作物面積150余萬畝，其中，蔬菜面積88萬畝，年產量16億公斤。奶牛存欄量2.7萬頭、生豬飼養60余萬頭、山綿羊飼養70萬只、家禽飼養2100萬

56、羽。全縣林業用地80余萬畝，活立木蓄積300萬立方米。果樹種植面積30余萬畝，果品年產量近20萬噸。銅山*縣的工業基礎已形成食品、紡織、木材加工、機械電子、治金、建材化工等六大主導產業。食品工業，位居中國食品工業第一大縣之列，奶牛奶業是銅山*最大最靚的產業“名片”。其中，上市公司維維集團作為中國500強企業、國家級農業產業化龍頭企業，兩年內銷售收入將突破100億元；紡織工業，已形成集棉花種植、紡織、服裝加工出口等配套發展的產業體系，現有20萬錠棉紡能力，年產高中檔精梳、普梳純棉紗3萬余噸、高檔針織面料1萬噸、天鵝絨5000噸、坯布2500萬米、牛仔布1000萬米。鋼鐵工業，依托豐富的礦石資源，

57、利國鋼鐵城正在崛起，已形成年產優質生鐵150萬噸、鋼及鋼材100萬噸的生產規模；建材化工業，年產水泥500萬噸，年產普通玻璃瓶達15億只。 銅山*縣的工業園建設。銅山*經濟開發區是1992年經批準設立的省級開發區，規劃面積50平方公里，已成為全縣政治、經濟、文化教育中心和最具潛力的經濟增長點，開發區享有“大學城”之美譽，中國礦業大學、徐州師范大學、徐州工學院、徐州建筑工程學院、九洲大學、江蘇省醫藥專科學校等近20所院校坐落其間，在校生逾5萬。開發區內集聚的各類企業700余家，投資總額逾50億元，其中外商直接投資項目26家，實際利用外資1.29億美元。基本形成了經機械制造、服裝、電子為主導的三大

58、產業發展格局。 銅山*縣的投資軟環境： 銅山*縣人民政府設立的行政審批中心實行“一站式”審批、“一條龍”服務、公開收費標準、公開辦事程序，竭誠為投資者服務。為確保對投資者的回報，凡是國家和省市出臺的各項優惠政策在銅山*縣都能夠得到充分落實；對投資千萬元人民幣以上的工業項目將列為重點項目并發給“綠卡”，在建設期間減免16項行政性收費；在項目用地方面，根據項目投資規模、稅收貢獻等實行一事一議的“彈性地價”；對固定資產投資超億元人民幣的大項目，作為個案辦理，可享受更加優惠的政策。銅山*，始終確立“投資者是上帝”的理念，嚴格規范行政行為，努力為投資者創造安全、寬松的生產經營環境，確保投資者的合法權利不

59、受侵害。 二、徐州銅山*區域房屋價格由于2007年銅山*縣的新的房地產市場成交是零，見下表：行政分區累計成交情況統計實時成交情況統計成交套數成交面積成交套數成交面積鼓樓區5430 587466 1 125 云龍區7928 789396 14 1232 泉山區17665 2034270 4 850 九里區238 26125 0 0 經濟開發區1314 140906 0 0 豐 縣813 73848 11 1164 沛 縣184 17690 0 0 邳 州25 2614 3 298 新 沂400 43817 9 1220 賈 汪0 0 0 0 睢 寧0 0 0 0 銅 山0 0 0 0 在沒有新開

60、發樓盤參考的情況下，搜集了該區域的二手房價格（2007年5月掛牌）：小 區 地 段裝修程度面積價格二手單價 HYPERLINK /saleshow.asp?bh=70514175530444 t _blank 金土地花園 HYPERLINK /saleshow.asp?bh=70514175530444 t _blank 毛坯房 HYPERLINK /saleshow.asp?bh=70514175530444 t _blank 150平米 HYPERLINK /saleshow.asp?bh=70514175530444 t _blank 33萬2200元/平米 HYPERLINK /sal