1、編制者： 學號： 指導老師：*老師 制作時間：2008年12月目 錄第一章 土地定級的依據和原則第二章 土地定級技術報告第三章 土地定級因素確定及權重測算第四章 土地定級因素資料整理及分值計算一、商服繁華度資料整理及分值計算二、道路通達度資料整理及分值計算三、對外交通便利度資料整理及分值計算四、基礎設施資料整理及分值計算五、.環境質量資料整理及分值計算六、人口狀況資料整理及分值計算七、規劃條件資料整理及分值計算第五章 單元因素分值求取及土地級別的劃分第六章 商業用地基準地價評估宗地地價評估 土地定級的依據和原則 一、 土地定級的依據（一）理論依據馬克思的地租理論。區位理論。（二）技術理論. 國

2、家土地管理局頒布的城鎮土地定級規劃及有關文件是展開土地定級的主要定級依據。嚴格按照執行規程的規定，并在規程允許范圍內根據具體情況做了些靈活的處理。二、土地頂級的原則 （一）綜合分析原則 (二) 主導因素原則 （三）地域分異原則 (四) 定量與定性相結合的原則 （五）實用性原則第二章 土地定級技術報告一、土地定級技術路線本土地定級以國家土地管理局制定的城鎮土地定級規程為依據，參考外地中小城鎮土地定級的做法和經驗，結合本縣的特點和具體情況，采用多因素分值加權和法來評定土地級別，具體技術路線是：（一）、以專家會議認證的方式確定土地定級因素、因子體系。（二）、采用得爾菲法確定定級因素、因子、子因子權重

3、。（三）、采用動態網格法劃分土地定級單元。（四）、依據各土地定級因素、因子、子因子對土地影響的特點，分別按下面公式計算其影響分值：面狀因素：fi=100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)fi為土地指標值的作用分；Xmin、Xmax、Xi分別為指標的最小值、最大值、及土地因素指標值。直線遞減因素： fi=Fi(1-di/R)或fi=Mi(1-di/R)Fi為因素的功能作用分，Mi為i因素或設施的綜合規模指數；di為i因素到i點的距離；R為i因素的最大影響半徑。指數遞減因素： fi=（五）、各面狀因素，點線因素分別采用面積加權法和幾何中心點與特征點平均值法求取土地定級單元因素分值。（六）、

4、采用加權和法，按下式計算土地定級單元總分。P=P為土地定級單元總分；n為土地定級因素個數；Wi為i因素的權重值；Fi為i因素的單元分值。（七）、采用總分頻率曲線統計判斷法，劃分土地級別。（八）、利用求積儀量算各級別土地面積。二、土地定級工作程序土地定級整個工作分為四個階段：準備工作階段，資料收集調查與分析整理階段，單元分值計算與劃分級別階段，定級成果整理、檢查驗收、鑒定階段。土地定級因素確定及權重測算土地定級因素選擇的原則顯著性原則差異性原則普遍性原則可行性原則 土地定級因素權重測算（一）因素、因子評估（第一輪）參加土地定級因素權重測定的各位專家，根據城鎮土地定級因素體系的信息，憑各自的經驗和

5、知識，對每個定級因素、銀子和子因子影響土地質量的程度作出評價，然后對各位專家的評分結果進行統計分析，計算均值E和方差S，計算公式如下：E=ai/nS=(ai-E)*(ai-E)/(n-1)式中：n為專家人數；ai為第I位專家的評分 （二）信息反饋與再征詢（第二輪）信息反饋與再征詢是在前次專家評分的基礎上，各位專家以前次的統計結果作為參考來修正自己的評估意見，確定本次的因素、因子和子因子的權重評分。在吸收專家第二輪權重征詢表后，同樣進行和前次相同的統計分析，結果如下表土地定級因素、因子和子因子權重是指其在土地定級中的相對重要性程度，即因素影響土地質量優劣的重要性量度指標，權重值愈大，表示對土地質

6、量的影響越大，即對土地定級的貢獻越大。本報告采用特爾菲法來確定個因素的權重，并規定各因素重要性的平分區間為0-100，各因素權重評分之和為100。各因素、因子的評估，見下表表1 商業用地定級因素權重測算表因素名稱商服繁華度基礎設施條件交通條件人口狀況環境條件規劃條件合計權重值30.210.325.610.45.917.6100方差5.86.312.23.62.31.9因子名稱商服繁華度供水設施排水設施供電設施電訊設施道路通達度對外交通便利度人口狀況自然環境條件規劃條件合計權重值30.21.52.15.61.115.61010.45.917.6100方差5.81.71.22.52.26.65.4

7、3.62.31.9因子名稱距一級商服中心距距二級商服中心距供水設施排水設施供電設施電訊設施道路寬度機動車流非機動車流人流量對外交通便利度常住人口密度流動人口流量工程地質條件及地形坡度洪澇災害影響及水文地質條件規劃條件合計權重值1812.21.52.15.61.13.62.754.3105.452.33.617.6100方差3.22.41.71.22.52.22.51.60.83.7 5.41016211.9第四章 土地定級因素資料整理及分值計算一、商服繁華度資料整理及分值計算 (一)、本土地定級報告的商服中心劃分.本土地定級報告的商服中心劃分為兩級，一級為汽車站與金融大廈；二級為日新百貨、中國

8、銀行及百貨大樓。（二）、商服中心級別的確定。在咨詢專家的意見以后，我們對單位面積營業額、單位面積資金、商服職能種類、高級商服職能比例的作用系數分別定為0.3、0.15、0.4、0.15。（三）各級中心功能分的確定 商服中心的商服職能是由與其自身級別相應的和低于其級別的商服職能共同組成，故在計算上浮繁華影響分值時，需對各級商服中心的功能分進行分割，計算公式為： Fi=Mi-MjFmin=Mmin式中：Fi為I 級商服中心作用功能分； Mi為I級商服中心的規模指數 Mj為次I級商服中心的規模指數 Fmin、Mmin分別為最低級中心作用功能分和中心規模指數。表2 商服繁華功能作用分表權重0.30.1

9、50.40.15商服中心名稱單位面積營業額單位面積租金商服職能種類高級職能商比例綜合規模指數營業額標準值租金標準值種數標準值比例%標準值汽車站320010050010010010050100100百貨大樓186058.125851.85050408054.6日新百貨151647.4320644040204045.8農貿市場270084.130060100100306083.3郵電局132441.82705430305010047.5表3 功能作用分的標準化表名稱綜合規模指數實際值標準值一級（100+83.3）/2-(54.6+45.8+47.5)/3=49.355二級(54.6+45.8+47

10、.5)/3=42.345（四）、商服繁華度影響分值計算公式：fi= r=di/d （式中： fi為I點的影響分值；F為中心的功能作用分；r為相對距離，di為I點至中心的實際距離）根據圖紙上量得一級商服中心、二級商服中心的影響半徑分別為1100、700.表商業用地商服繁華度影響分值表絕對距離一級中心二級中心相對距離(r)作用分值(fi)相對距離(r)作用分值(fi)00550451000.09138.193520.14326.109772000.18426.31092 0.28615.149343000.27318.418050.4298.7899084000.36412.790.5176.28

11、78425000.4558.8817320.7142.9704266000.5456.1924860.8571.7234927000.6364.3002331.18000.7272.9862019000.8182.073710000.9091.440035110011二、道路通達度資料整理及分值計算、根據以下表內數據得到商業用地道路類型的確定主干道：次干道：*、支路：表道路狀況及交通量調查表道路名稱道路長度（m）道路寬度（m）機動車流量（輛/小時）非機動車流量（輛/時）人流量（人/時）1670301205021900161233690500161501202307006882256167016

12、500200168110089864869702414512075150012231255419001253152841700242401105416302414020021018402430000900123514512016002420020311350161002003560016858436100016781225470024451541008002412014036013503234020023019002413015056970164536123970242003223117702414265150176062213021417202413712038、道路功能分的確定（由表可得）

13、表道路類型及其功能作用分表道路類型功能作用分（商業）實際值標準值主干道83.5100次干道50.160支路25.0530、道路通達度影響分值計算（道路通達度影響分值詳見圖紙。）公式：fi=F(1-r) r=di/dFi為道路對i點的作用分，di為道路至i點的距離，d為道路的最大影響半徑，F為道路的功能作用分，r為道路的相對距離。主干道、次干道、支路的半徑分別為1000、420、300。由計算得下表數據表商業用地道路通達度影響分值表主干道次干道支路絕對距離相對距離作用分絕對距離相對距離作用分絕對距離相對距離作用分00100006000301000.190700.166667501000.3333

14、33202000.2801400.333333402000.666667103000.3702100.530300104000.4602800.666667205000.5503500.833333106000.640420107000.7308000.8209000.910100010三、對外交通便利度資料整理及分值計算（一）、對外交通便利度功能分的確定次區域對外交通有公路運輸和鐵路運輸兩種，主要的、固定的對外交通設施有汽車站和火車站兩個，具體的情況見表13 表 對外交通因素影響調查表權重0.40.40.3綜合規模指數標準化值項目設施客運量（萬人/年）貨運量（萬噸/年）營業額（萬元/年）實際

15、值標準化值實際值標準化值實際值標準化值汽車站6010059280600100100火車站4880740100600100100確定汽車站的功能作用分為100，火車站的功能作用分為100，影響半徑分別為3600米和4000米，按直線遞減規律計算其影響分值，并在此基礎上編繪對外交通便利度影響分值圖（二）、對外交通便利度度影響分值計算（對外交通便利度影響分值圖詳見圖紙）公式：fi=F(1-r) r=di/d （ Fi為交通對i點的作用分，di為距離，d為交通的最大影響半徑，F為功能作用分，r為相對距離。）表10 商業用地對外交通便利度影響分值表作用分火車站汽車站絕對距離相對距離作用分絕對距離相對距離

16、作用分00100001002000.05951800.05954000.1903600.1906000.15855400.15858000.2807200.28010000.25759000.257512000.37010800.37014000.356512600.356516000.46014400.46018000.455516200.455520000.55018000.55022000.554519800.554524000.64021600.64026000.653523400.653528000.73025200.73030000.752527000.752532000.8202

17、8800.82034000.851530600.851536000.91032400.91038000.95534200.955400010360010四、基礎設施資料整理及分值計算（一）、生活設施（根據實際情況，主要考慮供水、排水、供電、電訊四類生活設施對土地質量的影響。）供水設施供水的具體情況見供水設施情況調查表表11 供水設施情況調查表區域名稱普及率設施使用保證率平均管徑管道類型經驗型級別經驗型評分北城區95%90%150mm鋼管高級90新城區100%100%300mm鑄鐵管高級100文化區90%95%150mm 鑄鋼管較高級80東城區90%78%150mm 鋼管較高級70主城區100%

18、100%150mm 鋼管高級100根據以上供水設施的情況，依據此表賦于各區域功能作用分，詳見圖紙供水設施影響分支圖排水設施排水的具體情況見排水設施情況調查表 表12 排水設施情況調查表區域名稱普及率%設施使用保證率%平均管徑設備先進性經驗型級別經驗型評分北城區85%90%1200mm 較先進高級90新城區100%100%1000mm 先進高級100文化區98%80%900mm 普通較高級80東城區80%98%600mm 普通一般60主城區100%100%1000mm 較先進較高級90按排水設施情況和排水質量將整個區域分為以上五個區域，依據此表賦于各區域功能作用分，詳細情況見排水設施影響分值圖。

19、供電供電的具體情況見供電設施情況調查表 表13 供電設施情況調查表區域名稱普及率%設施使用保證率%配電容量設備先進性經驗型級別經驗型評分北城區100%96%12萬伏一般較高級70新城區100%100%15萬伏先進高級100文化區100%95%13萬伏先進較高級90東城區98%98%6萬伏落后一般60主城區100%100%15萬伏一般高級100按供電設施情況和供電質量將整個區域分為以上五個區域，依據此表賦于各區域功能作用分，詳細情況參照供電設施影響分值圖。電訊設施電訊的具體情況見供電訊施情況調查表 表14 電訊設施情況調查表區域名稱普及率設施使用保證率服務質量設備先進性經驗型級別經驗型評分北城區

20、100%98%較好一般高級85新城區100%100%好先進高級100文化區98%90%一般一般較高級70東城區100%90%較好較先進較高級90主城區100%90%一般先進高級80按電訊設施情況和電訊質量將整個區域分為以上五個區域，依據此表賦于各區域功能作用分，詳細情況參照電訊設施影響分值圖。五、.環境質量資料整理及分值計算1）. .環境質量功能分的確定自然環境條件主要有工程地質條件及地形坡度、水文地質條件及洪澇災害兩個因素，經咨詢專家，確定他們的影響權重分別為0.4、0.6。其基本情況和綜合規模指數如表下表15 自然環境影響分值計算表權重值0.40.6綜合規模指數區域名稱工程地質條件及地形地

21、形坡度評分水文地質條件洪澇災害評分北城區709082新城區100100100文化區808080東城區907078主城區1006076六、人口狀況資料整理及分值計算1）. 人口功能分的確定權重值0.520.48綜合影響規模分值區域名稱常住人口（人/ K）流動人口（人/ K）北城區50001000308046新城區65003500506076文化區60001000360054東城區70002000460069主城區1000030006640100按常住人口密度和流動人口密度將整個區域分為以上五個區域，依據此表賦于各區域功能作用分，詳細情況參照人口狀況影響分值圖。七、規劃條件資料整理及分值計算規劃條

22、件是城市規劃對某一區域的土地使用限制。主要考慮土地開發程度、土地用途限制、政策性傾斜、開發前景，并經專家評分，確定各區域的作用分值見下表： 表16 規劃條件情況調查表區域名稱土地開發程度土地用途限制政策性傾斜開發前景經驗性評分北城區一般一般一般一般60新城區高高高高100文化區一般較高較高較高80東城區高低高較高70主城區高高較高高95第五章 單元因素分值求取及土地級別的劃分第一節 單元因素分值求取單元因素分值是指單元受定級各因素、因子的大小指標值，它與土地質量成正比。單元因素分值求取是在因素、因子的影響分值計算的基礎上，利用單元圖，疊加在因素、因子影響分值圖上，依據因素、因子的類型，采用幾何

23、中心點與特征點平均值法，求取點線因素的單元分值；最后，采用面積加權法，求取面狀因素的單元分值。具體公式如下：（一）.點線影響因素、因子f=ai/n式中：為單元因素、因子分值，為單元格第個特征點的因素影響分值，為單元特征點和幾何中心點的總數。（二）、面狀影響因素 f=KiBi式中：為單元因素、因子分值，為單元格第個影響分值所占面積比例，為單元內分布的第個影響分值。第二節 單元因素總分計算單元因素總分是單元土地質量的綜合指數，單元因素總分與土地質量成正比，即單元總分越高，該單元土地質量的越高，土地定級單元因素總分計算采用多因素加權分值和法進行，具體公式為：P=P為土地定級單元總分；n為土地定級因素

24、個數；Wi為i因素的權重值；Fi為i因素的單元分值。第三節 土地級別的劃分（一）、土地級別的劃分土地級別的劃分是依據單元總分大小及總體變化規律，采用定級單元總分頻率統計判斷法進行的。本報告商業土地定級分值區間為級地 P70級地 60P70級地 50P60級地 P50（二）、土地級別面積量算土地級別面積的量算采用求積儀法，然后經統計匯總，結果如下表：表17 土地級別面積表土地級別面積（K）所占比例（%）0.97212.311.70121.543.240.512.02525.64合計7.898100第六章 商業用地基準地價評估第一節、樣點地價測算 商服業用地樣點地價主要采用房屋租金剝離法推算，我國

25、房地產經濟工作者普遍認為：房租的構成共有8個因素，即地租、折舊費、維修費、管理費、稅金、保險費、利息、利潤。當剔除后7個因素后，可求取地租，用公式為： 地租=房租-（折舊費+維修費+管理費+稅金+利息+利潤）然后根據馬克思的地價理論推算出土地價格。計算公式為：地價=地租/土地還原利率我們對收集到的房屋交易登記資料，依據前述公式進行地價測算，在針對交易登記加偏低情況，先對交易登記價格進行修正，修正為正常價格，再據此價格測算樣點地價，結果見下表：表18 商業用地調查樣點地價測算結果表序號調查點位土地級別單元號單元總分測算地價（元/）1C1F1580.5637782C2E1676.1234803C5

26、G975.2134504C10G1573.7826905C21I1472.0325706C32H1571.824807C44H1671.0516808C56G870.0416109C63I1668.47253110C71E1467.16149211C82F1166.94136212C93I1366.68160013C100G1266.03145014C110F1965.37141415C120D1664.75145716C130G1163.63144417C140H1263.41149218F150F559.24138819F160J1059.19141820F170J1758.8212392

27、1TP232E1358.76126822TP220C1858.04103023TP230F2057.47112524TP210D25594425TP25B1554.8897726TP20C454.13100227TP207D1150.499828TP28A1446.9783429TP29G145.7174530TP51C844.6378931 FC1J544.3165132 FC2I140.61582第二節、基準地價的確定1.依樣點地價用簡單算術平均法測算基準地價，結果如下表：表19 商業用地基準地價表土地級別 項目樣點平均分73.865.856.644.4調查樣點數89105樣點平均地價27

28、17.51582.41139720級別單元平均分72.2358.6743.0331.68基準地價（元/平米）2434.917071134.56602.用樣點地價和單元總分的回歸模型測算基準地價，根據房屋出租、房屋交易、征地與拆遷開發等方面資料，分別采用剝離法、契價法、成本法等不同估價方法測算樣點宗地地價。樣點宗地地價異常值剔除采用均值方差檢驗法，剔除樣點宗地地價大于X+2S和小于 X-2S的樣點資料。用樣點地價和單元總分的回歸模型測算基準地價。利用所有剔除后的樣點地價資料和各樣點所在單位的總分建立回歸模型、回歸方程為： y=91.923*e0.0444*x （r=0.95）式中：y表示單元地價

29、；x表示定級單元總分，r表示相關系數。 如下表所示：表20 商業用地基準地價表土地級別 項目單元個數24427850級別單元平均分74.364.354.745.7基準地價（元/平米）2435170711346603.綜合以上方法，依據適合與協調原則，結合具體實際情況，最終確定商業用地各級別的基準地價，如下表所示表21 商業用地基準地價表土地級別項目基準地價（元/）248216561093683宗地地價評估第一節 宗地地價區域影響因素修正系數表的編制 本報告土地采用分類定級的方法，區域影響因素的選擇及權重同前表。商業修正幅度值的計算修正幅度值的計算以土地級別為單位，以某類用地該級別土地的最低地價

30、不低于次級土地基準地價為原則，在充分分析各級別土地的最高最低地價的基礎上，計算如下：上調幅度的計算公式: F1=(lnb-lib)/lib*100%下調幅度的計算公式:F2=(lib-lnl)/lib*100%式中：F1為基準地價上調最大幅度，F2為基準地價下調最大幅度，lib為級別基準地價，lnb為級別中樣本或單元地價的最高值，lnl為級別中樣本或單元地價的最低值.影響地價各因素修正幅度的計算及修正系數表的編制。不同用地類型各因素優劣的修正幅度，用兩個方向上的修正限值，乘以各因素的權重值求得，公式表示為：F1i=F1*1Vi F2i=F2*IVi式中：F1i為某一因素的上調幅度，F2i為某一

31、因素的下調幅度，F1為基準地價上調的最大幅度，F2為基準地價下調最大幅度，IVi為某一因素對宗地地價的影響權重。在一般水平與上限價格之間，內插條件較優的修正幅度，一般為F1/2，在一般水平與下限價格之間，內插條件較劣的修正幅度，一般為F2/2，并編制宗地地價修正系數表（見附表一）宗地地價修正幅度值表（%）用地性質土地級別優較優一般較劣劣商業用地801041230153632654501230201036213024831242011022210241214.51011362303宗地地價個別因素修正系數表的編制商業用地的個別因素修正主要有臨街寬、深度因素修正；臨路狀況修正；樓層數修正。臨街寬、深度因素修正表34 商業用地臨街寬、深度因素修正系數表臨街深度臨街寬度6789101112124.6米1.080.980.880.780.720.680.640.64.6米1.141.0810.970.940.910.880.85臨路狀況修正 表35 商業用地臨路狀況修正系數表道路類型交叉形式商業街混合型主干道交通型主干道支路一般沿路1.121.091.031丁字路1.271.181.111.04十字路1.351.241.161.06樓層數修正表36 商業用地樓層數修正系數表層數一二三四四修正系數11.21.31.361.4 宗地地價他項因素修正