1、做一個與眾不同的企業*地產投資股份有限公司2006年7月21日*是一家什么樣的公司？公司名稱*寓意：匯集財富 匯聚精英，既是公司字號，又是產品品牌*改建房產品牌*新建房產品牌 公司定位城市價值發現者 不做傳統意義上的房地產開發商，而是一個有專業地產背景的投資型公司，最終將成為房地產金融綜合服務商在城市中心居住、商業、商務區域范圍內，積極尋找市場空白點和新興投資熱點，關注價值被嚴重低估的物業資產和投資項目，通過經營運作使其價值得以重新發現關注最有購房意愿的客戶群的實際需求，以客戶能接受的心理價位提供客戶能接受的商品，主力產品是順應政府號召和市場需求的中低價商品房，樹立親民的品牌形象學習的榜樣融資

2、和財技學順馳 順馳是從二手房中介商轉型到開發商眾最成功的例子，而且順馳的開發系統和置業系統相互配合，互為支持非常成功，*有模仿順馳的天然“基因”。順馳的財務技巧將資金效率運用到了極至，多種融資渠道是其每年業績翻幾番的重要支撐商業模式學恒基兆業 香港恒基兆業是香港十大財團和地產商之一，他有在香港開發項目最多（20年600個地產項目），開發范圍最廣（從舊樓改造、工業廠房、寫字樓、別墅、高中低檔各式住宅），合作伙伴最多（恒基公司幾乎與香港各大地產公司都合作過 ），最重要的是不管好市淡市樓宇照建不誤，所以穩定在十大財團之列。 期望結果 股東滿意實施利潤率和規模戰略，公司超常規發 展帶來的豐厚回報 公司

3、存在的唯一價值就是給股東創造財富 客戶滿意提供優異的產品、可靠的質量、性價比 最高的商品，滿足多數市民的需要 員工滿意公司規模不斷擴張讓員工有更多的發展 機會，從精神和物質兩方面都得到滿足 社會滿意響應政府號召，順應市場需求，大量提 供中低價位的商品，樹立親民品牌形象*是做什么的？常規業務通過自行建立四大業務資源網絡，發現價值被嚴重低估的物業和土地資產，經過 收購變性改建包裝銷售或經營的全過程，達到將原有物業資產的價值最大化體現出來，從而得到最大效應的投資回報 業務資源網絡平臺(市場研發部)： 1、銀行資產保全部和資產管理公司 2、法院和拍賣公司 3、國有資產管理公司和產權交易所 4、中介公司

4、和房地產金融主題咖啡廳投資和回報要求投資要求 地段：武漢市中環線內 項目：兩證齊全或產權明晰的住宅樓、商業網點、各類歷史建 筑，可改為住宅式的商鋪、工業產房、半拉子工，破產企 業土地等 面積：300020000平方米 金額：5002000萬元回報要求 周期：六個月 收益：30以上產品線根據收購資產特征、所處市場環境和潛在消費對象歸類，分成多個產品類型（線），每一個產品類型的開發改造案例總結成經驗，便于產品復制，提高生產效率和效益住宅類： 青年公寓（低端） 非住宅類： 酒店式公寓（高端） 純商業： 社區商業服務中心 專業市場偶然業務通過長期對開發市場的跟蹤和分析，在特定的時候，介入新盤開發領域，

5、做項目的投資商分享開發利潤，或做階段性投資獲取高額回報，甚至接手整個項目的開發權 地段：武漢市中環線內 項目：三證以上齊全、產權明晰的開發項目 面積：20000平方米以上 金額：不低于1200萬元，不高于5000萬元 合作方式：低價買斷包銷 借款加代理 項目合資合作 買斷部分開發面積*如何與眾不同？個性詞匯價格標竿（價格和價值）規模、利潤率戰略現金流超常規發展（速度）產品經營資產經營資本經營地產金融平臺價值和價格價值決定價格，價格決定回款速度，優異的商品性價比是決定市場成敗的重要手段 推廣水平 回款速度 利潤 成本 決定競爭成敗的關鍵是敵我取得資產的成本不同開發商心中的價值客戶心中的價值產品價

6、格對手產品價格利潤率戰略在相同效率的情況下盡量提升速度可以獲得更高的利潤 利 潤 資 資 金 金 投 回 入 收 效 率 時 間 為什么強調利潤率和規模優良的盈利能力是金融機構和各類合作方對我們的基本要求，是獲得持續融資的基本保證規模效應的體現吸引金融機構和機構投資者的合作，資金的聚集和銀行授信可以在規模化的資源基礎上，可以不斷搭載更多的高利潤率業務和服務規模和利潤率利潤率直接反映企業的盈利能力和競爭力水平，是衡量企業操作水平的綜合性指標，是企業資源使用效率、體系化能力、操作技能、管理水平等一系列能力的綜合體現追求利潤和利潤率是實現公司價值最大化的必由之路，公司價值最大化來源于企業持續、安全的

7、獲取最大化利潤的能力企業價值最大化增長戰略利潤率戰略建立長期獨特優勢提高售價降低成本提高資產使用率平衡風險企業價值最大化企業價值最大化來源于企業持續、安全的獲取最大化利潤的能力，追求利潤和利潤率是實現公司價值最大化的必由之路 公司價值最大化 公司規模利潤率商業模式 公司價值最大化 速度項目盈利水平資金放大系數產品經營 小中介 收購單套房產再簡單轉賣出去，吃差價獲得15左右的收益 大中介 批量收購房產、舊樓重新翻新改造再零售出去，獲得30左右的收益 開發商 購得土地，規劃報批，建造房屋，包裝出售，獲得自有資金100的收益資產經營資產經營就是在收購的過程中留下未來增值潛力大，有持續現金流收益強的商

8、業物業，通過有效提升經營業績從而提升物業價值目的： 商業地產以其穩定的租金彌補公司在其他投資項目上回款周期性不均衡的問題 成功的招商和運營帶來良好的租金收益，進而通過資產評估（收益法）使資產在公司帳面上的價值有翻幾番的增值，便于對外融資 優異的現金流和資產規模的增值有利于公司后期增資擴股現金流 大多數開發企業單一項目開發模式 現金流 開發前期 銷售期 銷售尾期 開發時間現金流 少數開發企業多項目開發模式 現金流 均衡的現金流 開發時間資本經營資本經營是所有企業經營的最高境界，就是以公司未來的經營業績和現金流為保證，將公司整體打包上市目的： 股票溢價發行，股東權益得到最大程度的增值 實物資產轉化

9、成虛擬的股票，可以回收更多資金，以資金和股票對外收購更多的有效經營資產，周而復始，獲得的收益無可估量商業模式所有開發商關注的問題都是一個從購買土地項目、開工開盤到銷售的過程，一個現金到現金的商業模式，是房地產公司最核心的東西，決定公司的操作和精細管理的水平。怎樣把項目所需啟動資金做的更小，怎樣盡快把現金流平衡做的最好，從付款到現金流平衡，資金占用時間長短多少，在財務上反映的是一個公司的庫存周轉率，其實背后是公司之間操作水平的根本差別。商業模式圖 資金資源利用最大化 實現銷售回款 實現利潤 縮短 現金-現金周期項目選擇項目取得開工開盤入住服務開始付款付清全款收回全部房款收回全部投資*的核心競爭力

10、商業地產的運作能力投資商業地產的機會“國六條”及相關政策公布之后，房地產市場逐漸降溫，房地產投資人群從住宅市場上逐步退出，在沒有更好的投資炒作的渠道情況下，進入商業房地產的投資和投機就是他們最好的選擇營業稅的瓶頸已不再是阻礙人們投資商業地產的因素，相比較住宅地產投資，商業地產回報周期更短能看到商業地產價值的開發商不少，能有信心，有能力操作成功的少之又少，70%商業地產失敗的案例，給有能力操作商業地產的投資者一個暴富的機會 在每一個三級城市，都有一個規模巨大的綜合商業地產項目，是當地政府招商引資的重要成果，90%處于經營不善的地步，在*有能力挽救的前提下，低（零）成本收購是一個最好的投資選擇商業

11、地產增值 商業地產的價值根據所處的地段、經營的軟硬件、經營氛圍、經營特色和主力商戶等諸多因素影響，不能按常規的重置成本法簡單衡量。國際上通行的評估資產價值的標準是收益法，即以租金確定售價。所以低價收購商業物業通過成功的商業經營是給公司會帶來巨大的資產增殖的 租金 經營期 購買價格 現實價值 時間商業地產和金融成熟的商業地產帶來穩定的現金流，以可見到的現金流為質押加上升值的房產為抵押，向銀行和其他金融機構申請貸款無往不勝國外眾多的房地產投資基金希望投資中國的房地產市場，但大多希望直接收購有現金流和巨大升值潛力的商業地產項目，如有眾多的商業地產投資組合，可以與房地產投資基金建立廣泛的業務合作戰略合

12、作者通過了解*的對商業地產運作能力和成功案例，會源源不斷的給*投資商業地產所需資金商業地產操作秘訣根據商業地產的特征，總結出成功操作商業地產的秘訣是“三因一果”，沒有事前周密的商業規劃，切實可行的招商活動，成功的商業運營制造出的氛圍，就沒有完美的銷售結果商業規劃招商商業運營銷售為什么要做商業研究商業地產所帶來潛在的經濟效益是所有投資商都看得到的，但70的商業地產失敗案例阻礙投資人進一步進軍商業地產領域，操作水平能否達到取代資金缺乏成為考驗投資商的第一大難題商業地產概念在中國興起也就2年時間，沒有人愿從底層基礎的商業業態研究開始，加上商業地產經驗因地域差異不可復制，所以*理論研究加上案例實踐完全

13、可以在一年到一年半內做到全國領先水平*商業地產的操盤能力加上資金實力，完全可以將“天門經驗”、“楊園經驗”、“瑤琦園經驗”復制，在武漢或周邊城市收購、包銷類似項目獲得多重暴利*的戰略目標和規劃經營思路中短期經營方向集中在房地產的中低端業務上，趁大開發商沒看中，中介商因資金原因不敢大量介入之際，重點突破存量不良資產改造市場，取得該領域的絕對領先，擺脫在市場熱點上角逐的被動局面，同時有目的性選擇陷入資金困境的小型開發項目作為經營的補充。 只有大眾化的市場才能孵化大企業，選擇大眾化的市場仍然是我們今后產業選擇的基本原則。公司優先選擇占用資金最小、周期最短、利潤率最高的項目，所有項目投資緊緊圍繞資金現

14、金流和利潤率展開，要嚴格控制進入新的領域，避免分散有限的力量及資金。對規劃外的有創意有潛質的項目，我們在不影響大局的前提下撥出一定的資源，將創意變成現實。戰略目標一根據自身特點，總結出適合自身超常規發展的商業模式，潛心商業地產研究和實踐，不斷夯實經濟基礎，在未來的三年內跑贏大勢，2009年進入武漢市開發前10名發展多層次的戰略合作平臺，結合創造性的商業發展模式，形成執續的具有絕對競爭優勢，做到特定區域細分市場的N0.1。多層次的戰略合作平臺，也是資金和項目的利益交換平臺做NO.1不是做微弱優勢的第一，而是要做規模絕對領先、盈利能力絕對領先、市場影響力絕對領先、持續發展后勁絕對領先； 戰略目標二

15、運用現代企業運營管理模式，規范化公司運作流程，開創全新的商業模式，培養出一批能征善戰的隊伍。加強團隊建設，持續調整架構，提高領導團隊的戰略能力，持續提高操作水平，提升規模和盈利能力關注項目操作能力，加快現有資源的增值變現；構筑起強勢品牌知名度、客戶認可度及忠誠度，構筑起企業向更高理想沖刺、員工擁有無比自豪感的堅實平臺，成為綜合實力領先的專業化房地產企業集團戰略目標三分析自身獨特的資源和優勢，充分挖掘自身發展潛力，學習順馳搭建有自己特色的地產金融舞臺，實現由產品經營、資產經營發展到資本運營的過渡，最終打造強大的地產金融平臺房地產金融創新是突出企業個性的重要手段，也是令企業超常規發展的唯一途徑，傳

16、統的產品經營是企業規模擴張的強有力的保證，經營規模發展到一定階段，預期的收入、利潤和現金流能過金融創新手段實現回流和放大戰略目標描述（20072008）按照現代化的管理制度組建股份公司，規范公司運作流程，關注研究和銷售團隊建設，培養出一批能征善戰的隊伍，推出“*制造，必屬良品”品牌 以收購改造不良資產項目為主營業務，多項目快速實現持續不斷的現金流，成為武漢城區改造的新興開發商，同時新盤開發選擇合適規模的項目進入發展多層次的戰略合作平臺，打造多種融資渠道，初步形成多層次的融資合作平臺戰略目標描述（20082009）根據市場變化不斷調整市場規劃以及戰略布局，在舊樓改造和次新房細分市場要做到絕對的N

17、O.1，在新房開發領域低成本收購優質項目，不斷強化“*制造，必屬良品”品牌按照公眾公司的標準，高效標準化的作業方式和流程，經營管理和財務透明化，同時開始產品經營到資產經營過渡的過程廣泛結交戰略合作伙伴，借助他們的渠道、聲望和資金，使公司在業務規模、公司形象、創利水平都能上一個臺階戰略目標描述（200920010）完成武漢市城區的布局，使*推出的每一個樓盤都成為當地區域的重要性價比標桿，銷售量進入武漢市前10名（年銷售額5億元），發展成為武漢市開發銷售額、利潤額、操作水平一流的房地產企業至少獨自開發出一個在全國范圍來算都是有特色創新的項目， 由“*制造”升級到“*作品”，真正確立*品牌在地產界中

18、的地位通過私募（PE）不斷增資擴股，引入戰略投資人，進行上市輔導 ，向上市目標靠近*組織架構組織架構圖股東大會市場研發部收購投資部開發項目部財務管理中心行政人事中心董事會總經理投資決策審計委員會策劃銷售部策劃代理公司權證擔保部投資擔保公司工程管理部建筑裝飾公司人事薪酬委員會監事會組織架構說明 公司的基本組織結構將是一種二維結構：按職能專業化原則劃分的管理中心和按對象專業化原則劃分的利潤中心交叉運作時，就在組織上形成了矩陣結構。 公司組織的矩陣結構，是一個不斷適應戰略和環境變化，從原有的平衡到不平衡，再到新的平衡的動態演進過程。不打破原有的平衡，就不能抓住機會，快速發展；不建立新的平衡，就會給公

19、司組織運作造成長期的不確定性，削弱責任建立的基礎。分工原則公司董事會負責確定公司未來的使命、戰略與目標，對公司重大問題進行決策，確保公司可持續成長管理委員會是由資深人員組成的咨詢機構。負責擬制戰略規劃和基本政策，審議預算和重大投資項目，以及審核規劃、基本政策和預算的執行結果。審議結果由經理辦公會議批準執行公司管理中心代表公司總經理對公司的公共資源進行管理，對各事業部、子公司、業務部門進行指導和監控。公司管理中心集中設立以盡量避免多頭領導現象高層管理人員的指標任務應以項目形式予以落實。高層管理人員的項目完成后，形成具體工作和制度，并入人事行政管理中心的職責決策原則重大決策需經管理委員會充分討論。

20、決策的依據是公司的宗旨、目標和基本政策；決策的原則是，從賢不從眾。真理往往掌握在少數人手里，要造成一種環境讓不同意見存在和發表。一經形成決議就要實行權威管理。高層委員會集體決策以及總經理負責制下的辦公會議制度，是實行高層民主決策的重要措施，放開高層民主，使智慧充分發揮；強化基層執行，使責任落在實處。 為防止決策的片面性，在日常管理決策中，應遵循經理辦公會確定的原則，對決策后果承擔個人責任。經理辦公會的討論結果，以會議紀要的方式向上級呈報。報告上必須有三分之二以上的正式成員簽名，報告中要特別注明討論過程中的不同意見。 決策流程 投資考慮的第一要素是風險，其次才是利潤 股東 市場研發部 收購投資部

21、 投資決策 收購投資部 投資決策 市場研 項目開發部 審計委員會 項目開發部 審計委員會 發部 信息收集 初篩調研 盡職調查 項目決策 執行 驗收審計委員會職能投資決策審計委員會 由董事會常務董事、高管人員、外聘專家共同組成，對超過總經理對外投資權限的項目，公司對外進行的重大投資活動進行論證決策，并上報董事會最后批準，對外投資的結果由其審計驗收做出結論管理人事薪酬委員會 由董事會常務董事、高管人員、外聘專家共同組成，參與公司的管理制度操作流程，薪酬、激勵制度的指定以及重大人事招聘解聘事項進行審核，并上報董事會最后批準管理中心職能 為了降低管理成本，加大后勤保障的力度，以及更加充分合理的運用資金

22、和人力資源，所以采用大集中管理模式，成立財務管理中心和行政人力資源中心，統一管理投資公司下屬子公司的行政人事財務各項工作財務管理中心除負責投資公司和下屬子公司的預算工作、財務收支計劃與分配、會計核算、日常報銷工作外，還將資金集中管理調度，母子公司之間資金來往核算資金成本，提高資金使用效力，提高對資金使用的監管力度，以股份公司為統一的融資渠道行政人力資源中心綜合性行政管理部門，為股份公司和下屬子公司的運作及發展提供后勤保障的職能部門，包括人員招聘、績效管理、薪酬管理、員工培訓、勞資關系處理，對外公關品牌宣傳，以及各子公司、事業部之間的協調工作事業部的職能事業部是利潤中心，在公司規定的經營范圍內自

23、主經營，承擔擴張責任、利潤責任和資產責任。事業部的全部利潤由公司根據戰略和目標統一分配對事業部的考核指標主要為銷售收入、銷售收入增長率、市場份額和管理利潤。考核銷售指標的目的是鼓勵事業部擴張；考核管理利潤的目的是兼顧擴張、效益和資產責任。公司將按照對各事業部的不同發展要求，通過調節與事業部銷售收入、銷售收入增長率和管理利潤各部分掛鉤的利益分配系數，影響事業部的經營行為市場研發部架構市場研發部是*的情報收集和分析機構，是保證公司在市場上取得優質項目的主要來源，是保證公司作出正確投資決策的重要依據市場研發部的職能信息分析組持續收集跟蹤國家各項政策變化、區域經濟發展動態和特定市場變化，提供有針對性的

24、市場研究報告，以及追蹤武漢市和全國房地產最新的潮流和產品類型，研發適合自身需求的新產品和服務投資調研組通過自建四大信息網絡平臺，廣泛收集各種投資項目信息資源，經過初步調查篩選認為可行轉給項目開發部或收購投資部房地產主題咖啡廳是通過咖啡廳這樣個輕松的商務活動場所將房地產和金融界的相關人士聚集起來，真假信息匯聚交換的場所，也就是商機出現的地方商業地產部架構商業地產部是公司*的商業地產研發和操作部門，代表了公司未來的核心競爭力，是決定*進入一流知名公司的重要手段，日后考慮拆分各自獨立運營專業商業策劃咨詢公司專業商業銷售公司專業商業運營管理公司商業地產部的職能商業研究組從各類型商業的基本業態特征開始研究，總結出不同商業的生存狀態和發展規律，最終落實到在