1、貴州銅仁舊城改造項目規劃設方案計一、工程概況:河風麗景地處銅仁市北部曹家園地塊，三面緊鄰錦江，形成半島形態，視線 非常開闊，自然條件優越，風景十分優美，與地委行署隔江相望，具有得天獨 厚的地理環境。作為城市沿錦江向北部發展的重要據點與來訪者從北部進入市區 的景觀視覺節點，河風麗景正處在這個城市南北與東西的軸線交叉點上。特殊的 地理位置與環境，促使其在完善內部人居環境與生活品質同時，發揮更大的標識 作用，為城市形象作出更大的貢獻。規劃總用地約4. 06公頃。實際建筑紅線內用地約2. 983公頃。1 自然條件地形地貌：屬河沿一級地貌特征，地形較破碎，坡度較小。水文地質：處于P二2%洪水位以上；場地

2、有基巖出露，地質老且穩定。環境容量：地段無“三廢”污染，且觀瞻環境優越；場地“風水”因子飽 滿，是理想的人居環境。2、城市供給道路交通：有城市主干道和金灘大橋，交通十分方便。市政設施：有城市給排水、電力、電訊公用系統，可供小區開發共享。公共設施：有“小十字”城市CBD,且緊臨學校、醫院、幼托和居委會， 社區生活方便；有城市公廁、垃圾站和配電設施可供小區開發共享。二、設計依據由業主提供之技術參考資料1、1/500規劃用地現狀圖；2、項目設計范圍（規劃紅線、藍線、坐標）；3、規劃條件通知書；4、甲方的設計委托書；國家及地區規范和規定5、銅仁市規劃管理局有關法規文件、技術規定；6、貴州省住宅、停車場

3、（庫）、綠地、市政設施等有關設計標準；7、國家有關設計規范、規程、規定。三、項目開發理念憑著符合房地產原創性的產業理論，整合各種資源，以全新的服務理念， 滿足有效需求、激發潛在需求；以超常規的策劃思維啟動新的市場消費熱點； 以反映時尚生活方式的技術手段，創造一種“尊貴品味，時尚生活的全新 居住生活方式。同時地委行署作為城市的政治中心，與基地形成跨江軸線，該軸線緊密 聯系起了政府與城市公共空間。作為地委行署在該軸線的對景，基地內較為 混亂的現狀需要得到改善，維盛花園以嶄新的城市風景，以展示城市最新的 居住理念與發展活力O從整個銅仁地區房地產市場之發展狀況研討上，本項目應詮釋為銅仁市 房地產市場之

4、延伸，落實控制性詳細規劃的具體職能和空間形態，構筑錦 江河生態景觀文化品牌“沙龍”。整合各種資源，以全新的服務理念，滿足有 效需要、激發潛在需求；以超常規的策劃思維啟動新的市場消費熱點；以反映時 尚生活方式的技術手段，創造一種“尊貴品味，時尚生活的全新商業和生活方 式。將“以人為本”的基本宗旨貫穿于設計的全過程和各個環節，并加以創新和 融合，使小區成為銅仁房產開發市場中一顆璀璨的明珠。第一篇規劃篇一、設計構想1、休閑融入生活本案的設計宗旨為“以人為本，尊貴品味，自然生態，時尚生活“。通 過空間變化豐富的景觀導入，把居民的休閑和日常家居生活融為一體。全方 位多層次的休閑空間與住宅空間聯系便捷，相

5、互滲透，休閑活動通過景觀精 心組織并順延到每個組團，形成新型高尚居住社區的顯著特色。2、生態演繹時尚設計中浪漫主義的設計手法的靈活應用，營造出自然的生態環境，自由 流動的空間氛圍。對居住人群細致縝密的思考，通過設計手法具體到居住建 筑空間各個層面的設計要點中。在不同標高，沿河岸兩旁的景觀，作為最靈 活反應最迅速的自然生態，充分展示對時尚潮流的追逐。實行小封閉管理的 小套型住宅及公寓開發，對希望享受時尚生活的核心家庭極具吸引力。規劃性質、規模1、性質定位：銅仁市錦江河生態景觀、文化品牌“沙龍”一景。2、形象定位：富于現代氣息的現代化高尚小區；3、市場定位：面向城市各個階層；4、 人口規模：108

6、3戶（3790人）;三、規劃原則1、政策性原則（城市總體規劃）；2、綜合性和系統性原則（將城市設計的方法注入規劃，創造魅力居住環境）；3、“以人為本”和地方性原則（硬件環境設計與軟件生活方式相統一，探 索二十一世紀中國居住品質的新模式；體現多元設計理念，將歐化小城鎮風格與 銅仁地方民居相結合，升華建筑文化內涵）；4、“可持續發展”原則；5、統一規劃和分期實施的時序性原則。四、規劃期限2017年2027年。五、總體布局1、用地組織根據土地區位決定的地價、景觀風水資源決定的環境品質、城市 供給條件決定的限制要求，合理分配公建、居住、交通、環境設施用地 沿場地周邊道路和內部布置住宅用地，在魚嘴方向布

7、置社區主入 口，在城市支路布置社區車輛入口，在場地內沿布置環形消防通道，在 小區“中庭”布置綠化用地，在內部道路出入口地段安排社區公益設施。2、規劃結構流線功能結構以小區在城市道路上的開口為空間形態中的“點元素，界定內外空間， 形成公共 半公共 私密性空間的過渡。平面流線為：入口小廣場 社區中庭綠“核“公寓門庭住戶單元；縱向功能分區為：地下 車庫居住內院住宅；社區居住結構等級結構（曹家園小區純居住組團）；規模結構（曹家園小區居住組團3790人）；空間結構（院落式為主街坊式為輔）。道路交通結構等級結構（城市道路組團路戶前路進戶路人行道泊車位廣場）；規模結構（城市道路組團路6米戶前路4. 5米進戶

8、路2. 5 米泊車位325個廣場）；空間結構（環狀戶前路枝狀進戶路）。公共配套結構等級結構（組團以上級組團級包括門衛和市政設施）；規模結構（會所門衛和市政設施）；空間結構（組團中心最大服務半徑不大于150米）。綠地景觀結構等級結構（點線面）；規模結構（中庭綠“核”不少于3000M2）；空間結構（串珠點環繞線楔入面）（視線通廊視線走廊節點地標控制區）。3、控制體系強度指標：建筑密度23.4%,建筑容積率3.58,建筑最大高度84米;環境指標：綠地率32%；交通管制：人車分流，保證停車泊位，控制道路開口間距和數量；防災管制：保證消防環道和出入口 ；衛生管制：社區設一處垃圾回收點，沿街道每80米設一

9、個果皮箱；詳見小區控制指標表六、工程規劃1、道路工程：道路系統組團路紅線寬6米、戶前路4. 5米；進戶路與戶前草坪結合，小廣場與 步行系統結合；停車場、泊車位按規范標準設置，住宅1個/300 M2,公建1 個/200 M2。詳見道路豎向工程規劃圖；技術指標戶前路與組團路相交路緣石半徑9米、與戶前路相交路緣石半徑6米； 道路最大縱坡3%,最小縱坡0. 3%o2、豎向工程：豎向方式：結合沿河路的開發，采取平坡式；土方豎向：最大填方深度4.5米，總挖填土方量約1.8萬立方米；排水豎向：場地采取有組織排水方式，排水坡度不小于0.5%03、給水工程用水量：3850人X 150升/人.日=577500升/

10、日=577. 5 （噸/日）水源：共用城市系統；配水管網：環流主管直徑200,枝狀管100150;主管沿內部道路敷 設，每120米設消防栓一支。（詳管網工程規劃圖）。4、排水工程體制：雨污分流、重力自流、分片截流；雨水：就近排入錦江河，雨水量按榕江暴雨強度公式計算；污水量：577.5X80%=462 （噸/日）污水管網：沿內部道路敷設管道，引入城市規劃污水處理廠。5、供電工程用電量：3850人X500瓦/人=1925000瓦二1925千瓦電源：接城市50KV開閉所；配電線路:220/380低壓進入小區，線路采取直埋式地纜，沿道路敷設。6、電訊、有線、網絡工程電話容量：3850人X38部/100

11、人=1460部在門衛設電話交換器一臺。線路采取直埋式地纜，同溝不共管沿道路敷設。7、燃料工程采用罐裝液化氣。8、管網綜合原則：按規范操作，先重后輕；布置：由道路中心向外分別是排水、給水、備用管、電力、電訊。七、環保規劃1、生活污水：經生化處理達標后再排入城市下水道；word完美格式2、生活垃圾：采用袋裝，由物管收集送至城市垃圾處理場（站）；3、汽車庫、住宅廚房的油煙采用變壓式排氣道高空排放；4、選用低噪音設備，并采用相應的減震措施。5、建筑和裝飾材料嚴格按國家規定的標準選用不散發污染物的材料；6、餐飲建筑廚房采用機械送排風系統，設有機械排風系統及油煙過濾 器。八、防災規劃1、消防消防給水室外：

12、301/s；室內：40 I/s；自動噴灑：30 I/s；水源接城市系統，采用獨立消防供水系統，進水管二條，管徑）N200mm；室外 管網呈環狀，干管管徑為DN150 mm；消防栓沿道路布置，間距不大小于120米。總圖消防凡在用地周邊臨街布置的建筑，且其裙房設計符合規范要求，則利用城市道 路作為其一條長邊的消防車道及消防登高場地。小區內部消防車道可以環通，盡端式消防車道設消防車回車場（18米X18米）， 消防車道寬不小于4米。建筑間距及建筑退界均滿足消防規范的要求。建筑消防室內消防采用臨時高壓制，在住宅、車庫等設置消火栓系統，在商場設置自 動噴水系統；高層建筑設置獨立的消防水泵和消防水池，水池有

13、效容V二80m3。2、防洪錦江河防洪標準由城市總體規劃控制第二篇建筑篇（一） 建筑方案1、住宅設計設計理論回歸自然的現代主義理性空間，重新追尋技術美與人情味的和諧統一， 以簡約、洗練、純粹的純凈主義風格，使居住者情感回歸于寧靜與自然，來 對抗社會中浮華花哨的建筑風格和濃重的商業主義傾向。完整和諧的整體格 局與精心設計的建筑細節充分體現居住建筑在走向理性的同時，又注重對人 性的全面關懷。設計中始終以“人居“為基準點，追求居住的舒適度與品味，同時建立 社區獨特風格，將“以人為本、尊貴品味、健康生活“貫穿于設計的全過程。戶型布局本案的主力戶型是90140平米的三居室緊湊戶型。在具體戶型設計中，針對銅

14、仁市的氣候條件和錦江河優美的自然景觀， 進行深入的推敲研究。從生態建筑出發，充分利用自然采光通風，降低能耗； 每戶每個房間都具備自然通風采光，都有一條以上的穿堂風；并且針對市場 目前戶型設計的不足之處，作出以下處理在戶型設計中強調功能分區， 具體手法是，以廚房為家務勞動核心，強調服務區的功能分區設計，以廚房 為空間界定的一個環節，把動態的起居空間和靜謐的臥室空間以服務區作為 分隔，使居室空間的質量得以提高；客廳安排在錦江河風景流連帶，通過通 透的陽臺欄板，享受大自然的恬然情趣。建筑形態巧妙安排采光面和遮陽板，使得造型生動細膩，富于時代氣息，而且融 濃濃的人情味于其中，實現了花園式家居的理想。采

15、用簡潔、明快、精細的實用主義風才各，使立面造型在明朗中不失親切； 水平垂直的線條、大面積明凈的玻璃窗和疏密有致的節律，體現出向現代主 義的回歸。頂層設計綜合運用花園和躍層手法，改善居住頂層的保溫隔熱性能，豐 富建筑物立面效果，同時也促進了銷售。精彩的園林設計，精心的景觀安排，使得每一扇窗戶都成為一個景框， 風景融入生活，就在你的舉手投足之間。2、高層住宅設計是整個地塊的主題性建筑，也是銅仁市的城市對景。為中央剪力筒結構 的24層電梯公寓，單層6戶，設雙電梯和消防樓梯。3、地下車庫設計結合地形高差和建筑掉層，設計大型地下車庫。柱網經濟實用，采取分 區車位，區間布置環通車道，車道寬度、彎道半徑和坡

16、度均滿足規范要求。（二）建筑結構1、場地特征及適宜性為河沿臺地地貌，基巖已出露地面，場地須平整。地基穩定，適宜建筑。2、荷載風荷載：高度變化系數按B類地面粗糙度取值，基本風壓為0. 40KN/m2o活荷載標準值：車庫：4.0KN/m2汽車坡道：5. OKN/rm儲藏室：電梯機房：設備用房：商業用房：辦公用房：樓梯.前室.走道:臥室、起居室：廚房、衛生間：陽臺：屋頂花園：上人屋面：不上人屋面：(三)建筑電氣1、設計范圍OKN/rm0KN/m20KN/m25KN/m20KN/m23.5KN/m2（商業用房）2. 0KN/m2 （住宅）2. 0KN/m22. 0KN/m22. 5KN/m20KN/m

17、22. 0KN/m20. 5KN/m2小區紅線內的供配電、照明、防雷接地、弱電系統的管線予埋設計。2、負荷指標建筑功能平均負荷指標負荷合計(kw)需要系數W/ m2Kw/戶普通住宅444080.4躍層式住宅68460.5附屬用房6069000.8車庫及設備用房104100.8消防5000. 75中央空調8000. 75其它12000.7計入低壓線路同時系數0. 8計入變壓器同時系數0.953、應急電源高層應急電源采用自備柴油發電機組，發電機容量為800KVA,應急電源 與市電機械閉鎖運行。4、防雷、接地小區建筑均為二類防雷建筑，按規范對各建筑設置防雷設施。保護接地 型式采用TN-C-S制。5、

18、室外照明室外照明分道路照明和泛光照明。室外道路照明由專業景觀公司根據實 際景觀進行設計，本次設計為配合，僅預留室外照明電源控制箱；泛光照明 則根據需要在沿街建筑的屋頂和地面采用泛光燈裝飾照明，以便于臨園干道 的照明協調，突出建筑景觀照明效果。6、通信普通宅每戶考慮一門電話，躍層式住宅每戶考慮兩門電話，公建用房按 0.12門/昨計算，另考慮15%裕量，小區約需電話1200門。電話電纜與城市 通信網絡聯網，電話設備間設在地下車庫。7、電視普通住宅每戶考慮一個電視接口，躍層式住宅每戶考慮二個電視接口，公建及商業用房預留120個電視接口，小區約需電視用戶點850個。電視系 統與城市有線電視網聯網。8、

19、寬帶網絡系統為了將來住戶上網或商業需要，在每戶設綜合布線插座，此插座是接計 算機還是電話，根據用戶需要在各樓層配線架上跳線即可。對于商業部分， 可根據需要從網絡配線架直接跳線引出至用戶使用點。此次網絡系統只考慮 從管道井到戶內插座之間的預埋穿線管，其余信號傳輸線纜及網絡設備配線 架等由專業網絡公司負責，其系統和布線也由建設單位與有關網絡公司另簽 協議并由承擔該工程的網絡公司負責安裝與調試。（四）建筑消防1、化學消防在發電機房設置七氟丙烷氣體滅火系統。其余建筑根據其面積和耐火等級及功能配置一定數量的化學滅火器。2、防排煙設計地下車庫不具備自然排煙的車庫部分均設排煙系統，該部分排煙系統 與風系統共

20、用管道和風機。每個防煙分區的建筑面積不超過2000 m2，且防煙 分區不跨越防火分區；防煙分無功負荷的劃分采用從頂棚下突出的不小于 0.5m的梁劃分，排煙風機的排煙量按換氣次數不小于6次/小時計算確定。車庫無直接通向室外的汽車疏散口的防煙分區，同時設置進風系統， 且送風量不小于排風量的50%。不具備自然排煙的地下室均設排煙系統，排煙風機的排風量為：擔負 一個防火分區時，按每平方米不小于60%/計算，得單臺風機的最小排煙量不 小于7200 ；擔負兩個以上防煙分區時，按最大防煙分區面積每平方米不小于 120計算。地下室所有排煙，送風風機皎選用消防高溫排煙風機，并設于機房內。不具備自然排煙條件的防煙

21、樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前 室設機械加壓送風系統。不具備自然排條件的內走廊采用機械排煙，排煙量按60 m3/h.m2計 算，排煙風機設置在屋面上。3、消防電氣小區建筑消防保護等級確定為一級，系統設計為區域-集中系統，在各 建筑單體保衛、值班室內設置區域報警控制器，區域報警控制器與消防中心 的集中報警控制器聯網，消防中心設在社區服務中心，能直通室外，內設一 部直通消防部門的直通電話，并設有集中消防廣播，消防電話對講系統和消 防聯動控制等設備。各公共場所、建筑單體的樓梯間、走道設有應急疏散指示燈，出入口設 有應急標志燈。地下車庫、各設備用房設應急備用照明。二、物業管理1、管理模式：注冊專

22、職物業管理公司+政府有關管理部門；2、服務內容：環境衛生、公益設施、市政設施、社區保安、綠化美化；3、智能系統：社區保安配備紅外掃描監視系統，負責社區外圍安全和 住戶室內呼救應急。三、工程造價估算（本估算為工程設計估算，不包括有關配套費，地費 及稅費）序號分項工程設計面積（m2）單位造價（元/mD工程造價（萬元）1高層住宅1200007509000.002多層住宅228005501254. 003會 所420100042.004地下室10000750750. 005商 鋪244101000244. 106游泳池及設施500150075.007室外景觀112939120155.2711520.37四、實施措施和建議1、堅持“統一規劃、統一領導、統一管理、統一策劃、統一監理、統 一物業的六統一原則，保證規