1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理綜合能力考點(diǎn)剖析5 2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理綜合力量考點(diǎn)剖析5信息由物業(yè)管理師考試頻道供應(yīng)， 物業(yè)公司進(jìn)消失象分析 物業(yè)管理?xiàng)l例首次明確規(guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)三分之二以上的業(yè)主同意，可以重新解聘或選聘物業(yè)公司。物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)際上為業(yè)主自主選聘物業(yè)公司供應(yīng)了法律依據(jù)和法律保障。因此，自物業(yè)管理?xiàng)l例頒發(fā)后，全國(guó)范圍內(nèi)由業(yè)主自主選聘物業(yè)公司的大事漸漸增多。然而，由于各方面因素的影響，在業(yè)主重新選聘物業(yè)公司的過(guò)程中常常消失各種不盡如意的事，如物業(yè)公司想退出卻很難退出、被業(yè)主炒掉的老管家賴著不走，中標(biāo)的新管家進(jìn)不來(lái)等等，甚至還消失新老物業(yè)公司為了爭(zhēng)奪一個(gè)管理項(xiàng)

2、目，動(dòng)用黑社會(huì)、黑衣人打架、斗毆大事。這些現(xiàn)象已成為整個(gè)社會(huì)特別關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。本文對(duì)目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)上物業(yè)公司進(jìn)出的典型現(xiàn)象進(jìn)行分類分析，并試圖提出一些解決方法。 一、物業(yè)公司想退出卻退不出 1、物業(yè)公司和業(yè)主發(fā)生沖突，因收不上管理費(fèi)而無(wú)奈退出。 這類狀況主要存在于物業(yè)管理的自建自管模式之中。目前，由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都留下較多的遺留問(wèn)題，而在一般狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司之間實(shí)質(zhì)上又是一種父子關(guān)系，物業(yè)公司接管項(xiàng)目后，業(yè)主就房地產(chǎn)開發(fā)遺留問(wèn)題的追討會(huì)自然而然地轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司身上。同時(shí)由于物業(yè)公司是房地產(chǎn)進(jìn)展商的下屬企業(yè)，大多數(shù)狀況下他們的動(dòng)身點(diǎn)更多的是維護(hù)房地產(chǎn)進(jìn)展商的利益而忽

3、視業(yè)主的合法權(quán)益，這種體制極易造成物業(yè)公司與業(yè)主的對(duì)立。 由于業(yè)主自主選聘物業(yè)公司的機(jī)制及條件尚不成熟，業(yè)主炒掉物業(yè)公司比較難。在此種狀況下，業(yè)主應(yīng)付房地產(chǎn)進(jìn)展商和物業(yè)公司最好的方法就是拒交物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于物業(yè)公司而言，小規(guī)模的拒交物業(yè)管理費(fèi)尚有解決方法，如提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量以感化業(yè)主、做好個(gè)別業(yè)主的溝通工作，也可以向法院起訴個(gè)別業(yè)主等。但是，假如拒交物業(yè)管理費(fèi)成為物業(yè)管理的一個(gè)普遍現(xiàn)象，那么物業(yè)公司事實(shí)上已失去了管理的基礎(chǔ)，物業(yè)公司已無(wú)回天之力了。對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)展商和物業(yè)公司而言，此種狀況所能實(shí)行的方法也就是撤出小區(qū)了。 但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)所遺留的問(wèn)題沒(méi)有解決，業(yè)主并不盼望原物業(yè)公司撤走

4、。主要緣由：第一，假如原物業(yè)公司撤走，業(yè)主享受免費(fèi)物業(yè)管理的日子就到頭了；其次，原物業(yè)公司跑了，業(yè)主找不到債主，就沒(méi)有出氣和發(fā)泄的對(duì)象了；第三，涉及到修理基金、專項(xiàng)基金等問(wèn)題也沒(méi)有追查的可能了。因此業(yè)主會(huì)千方百計(jì)地阻擋原物業(yè)公司的退出。他們一般采納的方法是：一是不去選擇和聯(lián)系其他的物業(yè)公司；二是設(shè)法阻礙其他物業(yè)公司的進(jìn)入；三是上政府各部門去投訴或告狀；四是在小區(qū)內(nèi)制造事端，引起混亂以引起媒體的留意，盼望把原來(lái)的物業(yè)公司搞臭而使之不能退出等。 對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，想退出物業(yè)管理也的確有肯定難度。主要表現(xiàn)在：一是沒(méi)有新物業(yè)公司接手，原物業(yè)公司怕引起混亂；二是公用水電費(fèi)等公用費(fèi)用的收取，一般狀況下由供

5、水、供電公司從物業(yè)公司的賬戶上劃款，物業(yè)公司如想退出，其必不會(huì)再擔(dān)當(dāng)公用水電費(fèi)開支，而不再支付公用水電費(fèi)的唯一方法就是到供水、供電公司申報(bào)停水、停電。一旦小區(qū)停水、停電可能會(huì)造成小區(qū)的重大經(jīng)濟(jì)損失，以至引發(fā)混亂。所以一般的物業(yè)公司也不敢輕易退去。這樣就存在著物業(yè)公司想退而難以退出的現(xiàn)象。 此種狀況的最終結(jié)果有二：一是小區(qū)物業(yè)管理維持原狀，連續(xù)由原物業(yè)公司管理；二是物業(yè)公司強(qiáng)行撤出，最終導(dǎo)致小區(qū)的臟、亂、差。小區(qū)混亂到實(shí)在沒(méi)有方法維持的時(shí)候，就會(huì)有相關(guān)部門和個(gè)別業(yè)主出來(lái)牽頭協(xié)調(diào)解決。一般最終的狀況是，業(yè)主會(huì)重新選聘新的物業(yè)公司，但物業(yè)管理免費(fèi)的日子不再有了。此時(shí)的業(yè)主真有點(diǎn)啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出

6、。 2、物業(yè)管理本身無(wú)沖突，但物業(yè)管理虧本想退出。 這類狀況比較典型的是單位管理的職工住宅小區(qū)。此類小區(qū)過(guò)去作為員工住房安排，物業(yè)由單位管理。由于帶有福利性質(zhì)，單位擔(dān)當(dāng)了大量的物業(yè)修理、改造和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)管理始終處于虧本狀態(tài)。雖然這類住宅區(qū)內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)已劃歸個(gè)人，不少單位員工已將房子作為商品房賣給其他業(yè)主，按說(shuō)原單位已經(jīng)沒(méi)有責(zé)任再去擔(dān)當(dāng)管理工作，小區(qū)管理可由現(xiàn)在的業(yè)主共同協(xié)商對(duì)外聘請(qǐng)專業(yè)化的物業(yè)管理公司，但由于此類項(xiàng)目往往規(guī)模較小，設(shè)施老化嚴(yán)峻，且無(wú)修理基金支持，一旦接管后，可能會(huì)造成許多麻煩，所以難以找到物業(yè)公司接管。在這種狀況下，假如單位管理部門強(qiáng)行撤離，必定造成小區(qū)的臟、亂、差，考慮到

7、種種可能消失的不良影響，這些管理部門最終也不敢退出。 二、業(yè)主想請(qǐng)物業(yè)公司而物業(yè)公司不愿進(jìn) 這種狀況主要是項(xiàng)目規(guī)模小、房屋及設(shè)施陳舊，業(yè)主或住戶收入低、綜合素養(yǎng)低，管理難度大，收費(fèi)難度大等。這種項(xiàng)目假如由正規(guī)的物業(yè)公司去管理，一方面可能會(huì)造成物業(yè)管理虧本，另一方面也會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)一些負(fù)面影響，如讓人感覺(jué)物業(yè)公司管理水平低，管理檔次低等。因此，此種項(xiàng)目一般市場(chǎng)化的物業(yè)公司是不會(huì)接管的。目前，深圳大量的城中村就是一個(gè)典型的例子。一方面廣闊業(yè)主或住戶特別渴望有一個(gè)正規(guī)的物業(yè)公司去管理，以提高自己的生活水平，改善居住環(huán)境；另一方面，政府也在樂(lè)觀引進(jìn)物業(yè)公司。但效果都不好。目前，深圳市政府對(duì)城中村物業(yè)

8、管理的思路是：由政府投資對(duì)城中村進(jìn)行改造，等條件成熟后再逐步引進(jìn)物業(yè)公司。物業(yè)管理市場(chǎng)啟動(dòng)后，仍會(huì)有不少的管理項(xiàng)目被市場(chǎng)所拋棄，成為沒(méi)有人管理的臟、亂、差地帶。 三、新管家想進(jìn)，老管家不想退 老管家不愿退出，業(yè)主選聘的新管家難以進(jìn)駐，這已成為物業(yè)管理招投標(biāo)中一個(gè)特別麻煩的問(wèn)題。這類現(xiàn)象還常常會(huì)升級(jí)演化為新舊物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)之間的暴力沖突、流血大事，嚴(yán)峻影響了物業(yè)管理的社會(huì)形象和業(yè)主的生活。那么產(chǎn)生這種狀況的緣由有那些呢？ 1、巨大的利益所產(chǎn)生的驅(qū)動(dòng)力 對(duì)于單一性質(zhì)的寫字樓、工業(yè)廠房等物業(yè)，在物業(yè)管理招投標(biāo)中一般不會(huì)消失此種現(xiàn)象。這種狀況主要消失在規(guī)模比較大、產(chǎn)權(quán)分期的住宅小區(qū)。這類物

9、業(yè)本身?xiàng)l件較好、利潤(rùn)高，對(duì)哪家物業(yè)公司都有爭(zhēng)取的必要。對(duì)于原物業(yè)公司，非到萬(wàn)不得已，一般是不會(huì)輕易放棄的。而新物業(yè)公司既然通過(guò)招投標(biāo)已爭(zhēng)取到物業(yè)的管理權(quán)，那么就要想方設(shè)法進(jìn)駐物業(yè)。一方欲進(jìn)而另一方不退，這一沖突往往會(huì)造成新老物業(yè)公司之間的沖突，雙方極有可能會(huì)動(dòng)用各種資源，甚至包括動(dòng)用黑社會(huì)打手來(lái)爭(zhēng)奪項(xiàng)目。 2、物業(yè)管理本身的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題 在我國(guó)目前的國(guó)情下，業(yè)主炒掉物業(yè)公司是特別困難的。因此，只要不是物業(yè)公司管理本身存在嚴(yán)峻問(wèn)題，一般狀況下業(yè)主是不會(huì)下決心炒掉原來(lái)的物業(yè)公司的。因此，被炒的物業(yè)公司往往物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)意識(shí)特殊差，嚴(yán)峻損害了業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主在忍無(wú)可忍的狀況下才克服各種困難

10、，要求炒掉原來(lái)的物業(yè)公司。 3、房地產(chǎn)開發(fā)遺留問(wèn)題的影響 目前，被業(yè)主炒掉的物業(yè)公司絕大多數(shù)是房地產(chǎn)進(jìn)展商的下屬企業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)遺留的問(wèn)題眾多，這些問(wèn)題對(duì)物業(yè)公司造成了許多不利的影響。許多業(yè)主把房地產(chǎn)開發(fā)的遺留問(wèn)題歸結(jié)到物業(yè)公司身上，即要求父?jìng)舆€。他們往往以房地產(chǎn)開發(fā)遺留問(wèn)題不解決為由，拒交管理費(fèi)。這種情結(jié)假如不能得到有效化解，物業(yè)公司與業(yè)主之間的沖突和對(duì)立就會(huì)越來(lái)越嚴(yán)峻，最終也影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可能會(huì)由此走上惡性循環(huán)的道路，最終導(dǎo)致物業(yè)公司被炒。 4、成立業(yè)主委員會(huì)的合法性遭到質(zhì)疑 對(duì)于大型住宅小區(qū)，成立業(yè)主委員會(huì)是一件特別困難的事。在目前的狀況及條件下，假如按物業(yè)管理?xiàng)l例的精

11、神以及其他關(guān)于成立業(yè)主委員會(huì)的法規(guī)及規(guī)定的要求來(lái)做，對(duì)于住戶在2021戶以上的大型住宅小區(qū)，在全國(guó)范圍內(nèi)，筆者認(rèn)為幾乎沒(méi)有一家業(yè)主委員會(huì)的成立能經(jīng)得起嚴(yán)格的推敲。許多物業(yè)公司甚至包括某些物業(yè)管理主管部門往往也因此而對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立的合法性提出質(zhì)疑，并以此否認(rèn)由業(yè)主委員會(huì)組織的招標(biāo)，從而拒絕退出或阻礙新物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)。這也是目前一些物業(yè)公司拒絕退出物業(yè)管理的一個(gè)主要借口。 5、個(gè)別業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)動(dòng)機(jī)遭到質(zhì)疑 在現(xiàn)實(shí)中，我們也發(fā)覺(jué)，原來(lái)小區(qū)的物業(yè)管理本身沒(méi)有多大的問(wèn)題，但是物業(yè)公司因故得罪了個(gè)別業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委員，從而引發(fā)這些人的報(bào)復(fù)。這些業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)成員私自為先，心胸狹隘，一旦自己的要

12、求，如減免自家的管理費(fèi)、支配人員就業(yè)等不能得到解決時(shí)，就以各種借口挑起事端，煽動(dòng)不明真相的人應(yīng)付物業(yè)公司。假如物業(yè)公司對(duì)此處理不當(dāng)，就可能加深與業(yè)主的對(duì)立，同時(shí)也影響了自己的工作，最終落得被業(yè)主炒掉的境地。 6、招投標(biāo)的程序問(wèn)題 依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，住宅區(qū)須有三分之二以上的業(yè)主同意才能重新選聘物業(yè)公司。但是對(duì)于大型住宅小區(qū)，要想獲得三分之二以上業(yè)主的簽名同意在理論上是可行的，但在目前我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)展的實(shí)際狀況下，如業(yè)主維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主群簡(jiǎn)單受到分化、業(yè)主長(zhǎng)期不在家、出租戶多等，形成這種結(jié)果事實(shí)上是不行能的。筆者經(jīng)受過(guò)幾次這樣的、有爭(zhēng)議的招標(biāo)活動(dòng)。最終對(duì)業(yè)主投票資格進(jìn)行審查，發(fā)覺(jué)里面的水分

13、太多，假如減去水分，合法業(yè)主投出的合法票數(shù)根本達(dá)不到三分之二。事實(shí)上，假如嚴(yán)格根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的精神去做，對(duì)于大型住宅小區(qū)（2021戶以上），從技術(shù)操作上看，沒(méi)有哪一家物業(yè)公司是能夠被業(yè)主炒掉的。也正由于這樣，被炒的物業(yè)公司總是感覺(jué)到委曲。這是目前被炒的物業(yè)公司拒不退出的最主要理由。 此外，招標(biāo)過(guò)程中還存在著諸多的問(wèn)題，如評(píng)標(biāo)專家不專業(yè)、人情標(biāo)、金錢標(biāo)等，這也是被炒物業(yè)公司不退出的緣由。 四、物業(yè)公司的進(jìn)出比較通 在實(shí)際的過(guò)程中，的確也會(huì)消失物業(yè)管理招投標(biāo)進(jìn)行得比較順當(dāng)?shù)默F(xiàn)象。這種狀況的主要表現(xiàn)：一是對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)，如出租性寫字樓、工業(yè)廠房等物業(yè)，由于單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主或業(yè)仆人數(shù)較少，較易形成共識(shí)；二

14、是前期物業(yè)管理招標(biāo)，由于這種狀況可由房地產(chǎn)進(jìn)展商單獨(dú)打算，因此，也不會(huì)消失多大問(wèn)題；三是一些住宅類物業(yè)有肯定的贏利空間，原物業(yè)公司處于戰(zhàn)略進(jìn)展考慮，主動(dòng)退出物業(yè)管理市場(chǎng)，其他的物業(yè)公司也情愿進(jìn)駐，一般此種狀況下，物業(yè)管理進(jìn)出也比較通暢；四是房地產(chǎn)進(jìn)展商、原物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)協(xié)商，提出折中方案，以保證和協(xié)調(diào)各方面的利益，此種狀況物業(yè)交接也會(huì)比較平穩(wěn)。 物業(yè)公司進(jìn)出的問(wèn)題折射出目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的不成熟、不規(guī)范。解決這些問(wèn)題就必需加快推動(dòng)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。目前，影響物業(yè)管理市場(chǎng)化的因素眾多，但我個(gè)人認(rèn)為，地方政府（主要指物業(yè)管理的行政主管部門）制約了物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程。我國(guó)政府及其他主管部門往往從穩(wěn)定社會(huì)的角度動(dòng)身，或者從自身的利益動(dòng)身，阻礙或不支持由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)組織的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)或由業(yè)主通過(guò)其他方式選擇物業(yè)公司。這種狀況事實(shí)上是將由物業(yè)管理引發(fā)的沖突臨時(shí)壓制了下去，而不是疏導(dǎo)和從根本上加以解決。在很多由物業(yè)管理行政主管部門組織的招投標(biāo)活動(dòng)中，由于部分官員或?qū)＜覅⒓硬邉澔蛑圃炝嗣菜乒龑?shí)則掩人耳目哄騙群眾的招投標(biāo)過(guò)程，使這類招投標(biāo)包含了太多弄虛作假的成分，目前，群眾對(duì)由政府官員組織的招標(biāo)活動(dòng)已基本上失去信念。而由業(yè)主單獨(dú)招標(biāo)卻受到政府相關(guān)部門的限制或不予承認(rèn)。在這種困難的兩難選擇中，受害頗深的業(yè)主