1、街區式商業項目分析報告2012.11.9項目分類項目名稱商業體量（）開業時間停車位商家數量業態比例（按面積）零售餐飲休閑配套成熟商圈重慶龍湖北城天街14萬2003年11月100021058%21%14%7%杭州西湖天地3萬2003年5月/人口密集區非成熟商圈上海大寧國際11萬2006年10月130014243%30%7%20%上海金橋國際16.4萬2009年12月120016956%21%8%15%上海大拇指廣場11萬2005年7月100013025%52%14%9%北京三里屯village12萬2008年6月89026150%37%9%4%寧波天一廣場22萬2002年10月120046060

2、%17%17%6%徐州濱湖新天地2萬2009年10月/歷史文化上海新天地（商業街部分）4.5萬2001年6月1570（含周邊）677%42%24%27%南京19124萬2004年12月140586%31%60%3%成都寬窄巷子4.4萬2008年6月4805218%38%36%8%項目統計共11個街區式商業項目統計表如下，按項目特點可分為三類，分別是成熟商圈、人口密集區非成熟商圈、歷史文化。由表中數據可以看出前兩類項目業態配比以零售為主，適量的餐飲為輔，休閑和配套面積比例較小。第三類項目業態配比以餐飲和休閑為主，充分發掘項目的歷史價值和文化價值。目錄重慶龍湖北城天街杭州西湖天地上海大寧國際上海金

3、橋國際上海大拇指廣場北京三里屯village寧波天一廣場徐州濱湖新天地上海新天地南京1912成都寬窄巷子424264572951111251271531721.重慶龍湖北城天街項目名稱：重慶北城天街開業時間：2003年11月1日項目地址：重慶江北區北城天街8號總建筑面積：28萬商業建筑面積：14萬商業樓層數量：B1-F5開發商：龍湖地產運營商：龍湖地產商業經營管理分公司物業管理公司：重慶新龍湖物業管理有限公司商業顧問：華夏柏欣經營管理顧問有限公司空間設計：Graphia brands導視設計：北京景華1.重慶北城天街項目簡介北城天街北城天街位于重慶市公認的五大商圈之一江北觀音橋商圈核心區域，商

4、業氛圍比較濃厚。周邊的商業項目檔次定位中低檔，主要有茂業百貨、新世界百貨、世紀新都百貨。北城天街是重慶的首個Shopping Mall，提升了該地區的商業品質與形象。1.重慶北城天街項目區位整體定位重慶商業一號地標檔次定位中高檔目標定位提升觀音橋地區商業品質與形象客群定位年輕時尚與中高收入人群1.重慶北城天街項目定位目標客群分析消費意見之領袖，強烈的階層歸屬感北城天街之重慶時尚風向標地位消費力強，特定品牌的忠實用戶大量國際知名品牌和個性品牌入駐追求物質與精神的雙重享受餐飲、時裝、娛樂等多種業態的完美結合擁有別墅、花園洋房等高端物業北城天街距離重慶高端居住區車程10分鐘客群特征北城天街1.重慶北

5、城天街項目定位北城天街購物廣場，充分借鑒國際先進商業理念，反復論證，科學規劃多種業態，形成“同業差異，異業互補”的空間布局。1.重慶北城天街業態規劃布局遠東百貨北京華聯1.重慶北城天街平面布局遠東百貨北京華聯1.重慶北城天街平面布局遠東百貨北京華聯1.重慶北城天街平面布局遠東百貨北京華聯1.重慶北城天街平面布局遠東百貨北京華聯1.重慶北城天街平面布局遠東百貨1.重慶北城天街平面布局1.重慶北城天街品牌展示1.重慶北城天街品牌展示2022/7/25零售業態面積占比最大，達到58%；餐飲業態占比達到21%；從面積占比可以看出，該項目業態以零售和餐飲為主。1.重慶北城天街業態配比龍湖北城天街采取只租

6、不售、統一招商、統一經營管理、統一宣傳推廣的形式。統一管理統一宣傳統一推廣統一招商經營管理堅持只租不售原則，有利于招商團隊整合資源，科學布局，保證所有商家共享客群。北城天街專設客戶服務中心，一站服務、全程管理，及時周到的解決商家的問題。北城天街將根據商家經營現狀和消費者需求，邀請商家參與主題活動，通過各種方式，營造舒適，時尚的購物環境，營造一個共贏的平臺。媒體對北城天街不間斷地主動報道，保證北城天街的高頻次曝光率和較高的消費者關注度。1.重慶北城天街經營管理.完美“蝶變”從“爛尾樓”到“時尚中心” 從曾經全國聞名的爛尾街“歐式一條街”到現在能將整個江北商圈的格局和定位重新定義的“龍湖北城天街”

7、。在龍湖商業的專業經營下，北城天街成為目前重慶為數不多的成熟的商業中心之一。1.重慶北城天街項目總結.重慶時尚頂級話語權國際品牌的精彩，時尚活動的繽紛，重慶各大主流媒體不間斷聚焦，北城天街在重慶時尚界已經擁有頂級話語權。成為影響重慶商業走勢，引領重慶時尚的一號地標。1.重慶北城天街項目總結3.品牌商家閃耀天街引領國際時尚風暴多家國際品牌閃耀天街，取得不俗業績。國際知名品牌的的入駐為天街營造了國際，時尚的消費氛圍，造就了北城天街重慶時尚風向標之地位。1.重慶北城天街項目總結4.成熟專業的經營管理專業的商業管理團隊、先進的經營管理理念、成功營運北城天街的商業管理經驗，為北城天街延續成功運營和提升有

8、力保證。1.重慶北城天街項目總結2022/7/252.杭州西湖天地項目簡介：西湖天地體現了生態、文化與商業結合的經營模式，使西湖不再獨有風景，也加入到現代城市發展中來，發揮自身潛力。項目區位：西湖南岸的涌金池畔占地面積：3萬平方米工程進度：而目前僅為第一期工程，名曰：園林篇生態 + 文化 +商業 = 文化資源的合理利用、挖掘文化主題：在原老年公園的基礎上重新改造，如鉆進樹叢的石板小徑、路邊靜臥的古井臺、石磨盤，可以產生對歷史的遐想。建筑形態：大膽采用玻璃、空調等現代的元素與杭州的園林、建筑結合，不但延續了杭州的建筑特色，還達到了四季可用的目的。商業與文化結合：使西湖不再獨有風景，她發掘了自身潛

9、力，也一起加入到現代化的城市發展中來。2.杭州西湖天地項目簡介2022/7/253.上海大寧國際項目名稱：大寧商業國際廣場項目位置：上海閘北區共和新路1868-2008開業時間：2006年10月項目占地面積：約5.5萬項目建筑面積：約25萬商業廣場面積：約11萬停車位：地上、地下共1300個物業管理公司：第一太平戴維斯開發商：崇邦集團上海福樂思特房地產發展有限公司商業招商顧問公司：世邦魏理仕建筑設計公司：美國RTKL國際建筑事務所商業定位：集購物休閑、休閑健身、文化娛樂、酒店辦公于一體的地區級綜合性商業中心。品牌定位：商業部分中端定位，以國內一二線品牌為主，輔以少量國際二線品牌。商業功能：百貨

10、零售、大賣場、餐飲美食、娛樂休閑、文化教育、星級酒店、現代服務。基礎概況項目定位3.上海大寧國際項目簡介大寧國際大寧商圈地處閘北區腹地，依托大寧國際商業中心，形成上海地區級商業中心；綜合指標:服務對象為本區域內常住人口和各類外來人群，日客流量達到約20萬人次；商業集聚在不少于8公頃的區域范圍內；商業設施建筑面積約為20-60萬。業態導向鼓勵設置：百貨店、品牌專賣店、專業店、餐飲娛樂網點、文化休閑網點；適度設置：大型超市、倉儲商店、大型專業店、生活服務網點；限制設置：大型商品交易市場等。項目區位3.上海大寧國際項目區位大寧國際緊鄰南北高架橋，地鐵和直達大寧的20多條公交線路使大寧國際商業廣場擁有

11、便利的交通網絡。周邊軌道交通：處在1號線上海馬戲城站與延長路站之間。周邊公交車：40、46、210、232、722、741、916、944路等。大潤發班車：8條班車線路，輻射至普陀、寶山等地開車：大寧國際商業廣場地處大寧路和共和新路（南北高架）的交界處。本案具有一定區位優勢，交通便利，輻射范圍廣。大寧班車線路圖大寧交通線路圖周邊情況、交通3.上海大寧國際項目交通辦公及主力店位于商業廣場的四周，因此整體布局外圍呈現大建筑形態，內部呈小院落交叉錯落的形態酒店位于項目的角落，偏離廣場吵雜的商業區，減少商業帶來的人流，鬧中取靜的保障酒店的品質。位置偏離中央廣場和主干道，影院、運動100、F8動感地帶等

12、在此區域，利于吸引、組織目的性消費人流。中央廣場為人流交叉密集的區域，為了留住人群，增加消費，此處設置了較多的休閑餐飲。大潤發、親子廣場、主力餐飲等業態商家布局于此。主力店+主題性消費為主。位置相對較偏，有利于帶動目的性人流。商場Retail星級酒店HOTEL高級辦公樓Office商場辦公SOHO整體布局3.上海大寧國際整體布局樓層業態分布第1座1F零售第1座2F零售第1座3F配套服務1座業態數量面積零售31720配套服務16001座1-2F品牌服飾專賣店為主，顯眼位置以知名品牌吸引消費者眼球。3F為英孚教育,因此配套服務面積比例約為26%。3.上海大寧國際1座業態布局樓層業態分布第2座1F零

13、售服務第2座2F零售第2座3F休閑娛樂第2座8F休閑娛樂2座以主題性娛樂為主，大寧影城+F8動感地帶（輪滑）等，吸引人流。2座業態數量面積零售44720配套服務140休閑娛樂255003.上海大寧國際2座業態布局樓層業態分布第5座1F零售餐飲第5座2F零售第5座3F零售第5座4F休閑娛樂業態數量面積零售24535休閑娛樂12000餐飲31220 5座5座商業：1-4F沿街布置生活購物類業態，易于吸引社區居民的目的性消費。3.上海大寧國際5座業態布局樓層業態分布第6座1F零售餐飲第6座2F餐飲配套服務第6座3F餐飲第6座4F休閑娛樂6座6座：餐飲圍繞廣場中央布置，同時穿插圍繞，變幻多端。多以餐飲

14、、零售為主。業態數量面積零售81245配套服務1600休閑娛樂1900餐飲1039803.上海大寧國際6座業態布局樓層業態分布第8座1F零售餐飲服務第8座2F零售娛樂服務第8座3F零售餐飲第8座4F休閑娛樂業態數量面積零售111331配套服務2170休閑娛樂32800餐飲41800 8座8座商業：1-4F沿街布置生活購物類業態，易于吸引社區居民的目的性消費。3.上海大寧國際8座業態布局樓層業態分布第9座1F零售餐飲第9座2F零售第9座3F餐飲第9座4F餐飲 業態數量面積零售141515餐飲1046309座9座：餐飲圍繞廣場中央布置，同時穿插圍繞，變幻多端。多以餐飲、零售為主。3.上海大寧國際9

15、座業態布局樓層業態分布第10座1F零售餐飲服務第10座2F零售服務 第10座3F休閑娛樂服務業態數量面積零售111345配套服務3990休閑娛樂1360餐飲15010座10座裙房商業，以生活配套類購物為主，為顧客提供便利。3.上海大寧國際10座業態布局樓層業態分布第11座1F零售第11座2F零售第11座3F零售第11座4F餐飲第11座5F餐飲業態數量面積零售13400餐飲2101011座11座1-3F為時尚基地，品牌專賣店，4-5F提供餐飲。3.上海大寧國際11座業態布局業態數量面積零售179140配套服務72580休閑娛樂41670餐飲14797012座12座樓層業態分布第12座BF配套服務

16、12座1-3F零售第12座4F零售服務娛樂第12座5F餐飲第12座6F配套服務餐飲12座靠近大寧路：1-3F大潤發，4F親子廣場，5-6F大型餐飲，以主力店+主題性消費為主。3.上海大寧國際12座業態布局類別零售購物餐飲統計內容咖啡茶室食品特色餐飲休閑餐飲正餐中西快餐經營商戶數7116171055數量比例50%1%4%12%7%4%4%經營面積（)289513504807250411067501720面積比例43%1%1%11%6%10%3%業種大類面積比例43%30%類別娛樂休閑配套服務 統計內容KTV美容攝影影院游戲游藝運動健身足浴按摩教育培訓金融銀行美發美甲維修經營商戶數14211217

17、1412數量比例1%3%1%1%1%1%1%5%1%3%1%1%經營面積（)23001520250250013005000360315035013902070面積比例3%2%0%4%2%7%1%5%1%2%0%0%業種大類面積比例20%7%經營總面積 67821 、經營總戶數 142家、零售商業數量比例 50 %、零售商業面積比例 43 %、非零售商業數量比例 50 %、非零售商業面積比例57 %、停車位 1300 個。3.上海大寧國際業態統計1 大即規模大。25萬的建筑面積，高低錯落的15幢建筑，11個大小廣場和庭院。2 齊即功能齊。有酒店、辦公、零售、餐飲、文化、娛樂、教育、服務八大功能。

18、3 多即品牌多。共有120多個國內外知名的商家入駐本案，其中多個為首次登陸上海的品牌。4 新即品牌新。很多品牌均為第一次進入中國，或是第一次進入滬北地區，本案為整個滬北區域帶來了新鮮的商業氣息，從而為項目聚集了濃厚的商業氛圍和人氣。業態包含商家個數面積零售購物7128951餐飲4420660休閑娛樂154980配套服務1213230在業態方面，大寧國際呈現出“大、齊、多、新”為特點的商業形態。3.上海大寧國際業態特點內部設計：大寧內部的設計極具創新。每一處細節無不體現著開放、便捷、時尚、安全、環保的設計思路。定義生活，享受生活正是打造者想要傳遞的訴求。建筑外觀：在建筑外觀上，開發商以現代的建筑

19、風格，重塑傳統商區的尺度空間，為消費者帶來了一個似曾相識的新境界。在整體布局上，15幢大小建筑疏密有致地分布，流連此間，大有移步換景的感覺。廣場和庭院間或置入自然、人文小景增添藝術氛圍。室內、外空間的有機結合，四季皆宜。1、建筑布局錯落有致，相互呼應，給人感覺新奇別致。2、整體建筑景觀形象風格多種多樣，且主題統一，強化了街區商業氛圍。建筑形態3.上海大寧國際建筑形態空間設計是本案的一大特色，11個大小不等、錯落分布的廣場也很好的表現了這一特色，在各個廣場設置的大型LED屏幕，可以將分布在大寧國際不同區域的精彩場景和活動實時播放，形成來賓與整個項目空間的互動。中央廣場周邊的露天酒吧、咖啡座營造出

20、柔和的氣氛，也為各種活動的舉辦提供了一個美麗自然的背景。多核心多廣場的設計讓中央主廣場位于辦公樓的側沿，作為人流緩沖和隔離，很好的避免了高層建筑阻擋內部低層建筑及廣場的日照。空間設計3.上海大寧國際空間設計小 結功能和靈活性兼顧。國內消費市場年輕變數多。除了滿足眼前要求，還要適應市場轉變。美觀和功能兼顧。除了美觀外，設計還要實用，大寧為消費群提供了零售餐飲、娛樂、文化、教育、商務、旅游和城市配套設施等8大功能。質量成本兼顧。各棟樓表面不一樣，但樓身用的都是標準化和較易維修保養的建筑材料。總體效果是大、齊、多、新，即規模大、功能齊、品牌多、風格新。大寧未來發展需要根據市場的需求，不斷進步創新。時

21、尚和傳統兼顧。雖然建筑風格看上去很現代，但整體布局、空間尺度比例等和上海老城廂的格局類似。3.上海大寧國際項目小結2022/7/254.上海金橋國際項目信息項目名稱：上海浦東金橋國際商業廣場開 發 商：上海愛夢敦置業有限公司; 香港崇邦國際有限公司開業時間：2009年12月13日地 址：上海市浦東區金橋路張楊路占地面積：6萬總建筑面積：34.4萬物業組合：購物中心（16.4萬） 乙級寫字樓（18萬）商業建筑面積：16.4萬商業樓層數量：11座運營管理公司：崇邦集團停車位數量：1200個商業性質：社區商業商業型態：購物中心商鋪租金：16.00-20.00元/.天4.上海金橋國際項目簡介總體定位：

22、一站式服務的社區商業中心形象定位：舒適、時尚、高雅主題定位：花園里的商場、商場里的花園客群定位：白領階層、小白領檔次定位：中高檔概念定位：概念定位Love情與愛Art藝與術Originality原與真Style品與味Health康與健4.上海金橋國際項目定位陸家嘴人民廣場9km金橋路張揚路八佰伴7km本案Line-6 金橋站4.上海金橋國際項目區位金橋國際商業廣場位于張楊路與金橋路兩條城市主干道交匯點三公里輻射范圍內無大型社區商業，優異的區域位置可以讓其從社區商業往城市副中心商業轉變黃浦江3km4.上海金橋國際項目區位軌道交通：坐落于地鐵六號線云山路站與金橋路站之間，距離地鐵六號線金橋路站僅5

23、0米遠。地面交通：金橋國際商業廣場位于張楊路與金橋路兩條城市主干道交匯點。公交線路： 573;773;778;991;991區間；993；990；961；630；977；金橋1路；施嶗專線；新川專線； 蔡路專線；上川專線等15條公交線路。交通概況4.上海金橋國際交通概況項目周邊居民密集，旁有金橋瑞仕花園，近有碧云國際社區，跨國企業云集的金橋出口加工區和張江高科技園區。 6公里半徑范圍內常駐人口達750，000人金橋瑞仕花園住宅區住宅區住宅區項目毗鄰大量住宅區，周邊只有一個主打兒童項目的申銀萬國配套。本項目 為金橋地區唯一的大型商業中心。消費客群4.上海金橋國際消費客群樓層業態分布第1座1F零售

24、餐飲配套第1座2F零售餐飲第1座3F零售休閑配套服務第1座4F餐飲休閑1座面積大，地理位置佳，對于人流導入起著關鍵作用，2、3、4樓與8座間空中連廊的設置自然導入。4.上海金橋國際1座業態布局1座為11座建筑中面積最大，地理位置最好的樓座。因此在設置業種的時候購物類零售數量占到69%，面積為46%；餐飲數量為23%，面積為26%；而休閑娛樂主要分布在3、4層，業種主要為兒童服務；少數配套設施1座也有設置，服務客群為兒童和女士。由此可知1座在業種設置上充分考慮到消費者心理，從1樓到4樓，大致實現了“擁有-享受”的心理需求層次。1座的設置還充分考慮到了全家出游的方案，女性的消費主要為服飾鞋類，兒童

25、消費主要為教育投資，娛樂放松，男性消費則主要為數碼產品和精致工藝品。商場將“一家人”出游方案以業種分布的方式放置其中，打造了親子社區的社區商業理念。親子主題業態數量面積（）超市18355服裝6510鞋類240黃金珠寶3170化妝品370鐘表眼鏡380時尚配飾150家紡家居3120保健器材120食品697中西快餐1100特色餐飲1100總計7467221座業種細分較均勻，零售的各種業態基本有所涉及，體現了社區商業主打齊全“服務”的理念。4.上海金橋國際1座業態布局樓層業態分布第2座1F零售餐飲第2座2F零售餐飲第2座3F餐飲休閑配套服務第2座4F休閑娛樂2座打造親子主題，提供“全家總動員”的理由

26、，是社區商業必殺技之一。2座業態數量(家）面積（）服裝15640鞋類1300咖啡茶館180休閑餐飲2400KTV11000配套設施5250總計2530254.上海金橋國際2座業態布局樓層業態分布第3座1F零售餐飲第3座2F零售餐飲餐飲第3座3F餐飲第3座4F休閑娛樂業態數量面積（）超市1100服飾91300中西快餐4408休閑餐飲2210特色餐飲1260運動健身2600數碼電子135總計2034333座設為兩條城市主干道交匯處，屬于沿街商業，主要提供購物和餐飲服務。4.上海金橋國際3座業態布局樓層業態分布第5座1F餐飲業態數量面積（）食品260總計2605座只有1層，皆為甜品店，作為3、6、7

27、座過渡，可起到舒緩節奏的作用。4.上海金橋國際5座業態布局樓層業態分布第6座1F零售餐飲配套第6座2F餐飲第6座3F餐飲業態數量面積（）鞋類280咖啡茶館1140中西快餐1100正餐1600特色餐飲1600銀行255便利店150總計91625處于倒L型右開端的6座以餐飲為主，利用其西側人流較少特點設置大量的外堂，轉劣勢為優勢。4.上海金橋國際6座業態布局樓層業態分布第7座1F零售餐飲第7座2F零售餐飲配套第7座3F餐飲業態數量面積（）服裝91125鞋類275休閑餐飲2190特色餐飲51600中西快餐2130咖啡茶館1100食品180家紡家居130精品店115化妝品150鐘表眼鏡120教育配套1

28、155總計293110位于花園廣場中心位置的7座主打零售購物，同時兼顧餐飲，通過空間連廊構成露臺，讓消費者在情趣中串聯起另外幾座。4.上海金橋國際7座業態布局樓層業態分布第8座1F零售餐飲配套第8座2F零售餐飲第8座3F零售餐飲休閑第8座4F餐飲業態數量面積（）運動休閑23000包袋皮具115中西快餐1100特色餐飲3290運動健身18家紡家居130數碼電子150工藝品150配套15總計1235488座承擔著減輕1座購物壓力的責任，是1座、7座的過渡，所擁有業種為零售、餐飲、休閑娛樂。4.上海金橋國際8座業態布局樓層業態分布第11座1F配套第11座2F配套業態數量面積（）美發配套12000總計

29、1200011座1、2層均為宿野整體形象設計機構，作為商場配套服務存在，與廣場間間隔9、10座，較前面幾座較差。4.上海金橋國際11座業態布局樓層業態分布第12座1F零售梅賽德斯-奔馳展廳第12座2F零售餐飲展廳第12座3F零售餐飲業態數量面積（）家電14000特色餐飲22900梅賽德斯-奔馳展廳14000總計41090012座地處張楊路棗莊路交匯處，人流量較足，零售商家少且大，可有效吸引人流。4.上海金橋國際12座業態布局經營業種比例統計匯總表統計內容零售購物餐飲娛樂休閑梅賽德斯-奔馳展廳配套服務正餐中西快餐休閑餐飲特色餐飲咖啡茶館食品KTV攝影兒童樂園運動健身美容會所教育設施金融設施其他藥

30、房美發店經營商戶數95296183911252142314數量比例56%1%5%4%11%2%5%1%1%1%3%1%1%2%1%2%1%2%經營面積（）2006014008008003960320237400908008232204000615558550620面積比例56%4%2%2%11%1%1%1%0%2%2%1%11%2%0%0%0%2%業種大類面積比例56%21%7%11%4%合計經營總戶數 169家、零售商業數量比例 56 %、零售商業面積比例 57 %、非零售商業數量比例59%、梅賽德斯-奔馳展廳面積比11%、非零售商業面積比例43%、停車位 1200 個。4.上海金橋國際業種

31、統計2022/7/25不同業態商家面積比例統計業態面積比例零售購物2006056%餐飲751721%休閑娛樂23337%配套服務542515%合計35335100%零售購物類業態面積占到56%，其次為餐飲，配套服務躋身前三，社區服務功能突出。4.上海金橋國際業態統計不同業態商家數量比例統計零售購物類業態總量占到55.98%，其次為餐飲，配套服務躋身前三，金橋國際對于社區商業做好配套服務努力可見一斑。業態包含商家個數比例零售購物9556%餐飲4728%休閑娛樂127%配套服務158%合計169100%4.上海金橋國際業態統計建筑發展到現在，使用功能已不是建筑的主要矛盾；建筑的心理感受已受到越多的

32、重視。空間知覺、環境認知、環境心理感受都是人們在步行街的不斷行進當中不斷體現出來的，這些感知的好壞也直接決定了步行街設計的成功與否。4.上海金橋國際建筑設計清晰的形象建筑外觀以灰、白、米色為主色調，呈現代簡約風格,“花園商場”，購物中心中有公園、公園即購物中心11棟商業+1棟辦公縱向立面構圖設計4.上海金橋國際建筑設計商業步行街是人們感知最深刻的地方， 突出街道空間環境的特征可加強商業街的形象性，使其更具表現力。個性的街道形象特殊的照明方式、特殊的地面紋理和沿街建筑立面特有的裝飾細節等可增加步行街的表現力。4.上海金橋國際建筑設計感受環境的穩定支柱引導人的活動增強步行街的可識別性顯著的標志物4

33、.上海金橋國際建筑設計“后院文化”樓層最高不超過4層外觀小巧別致，富有生活氣息，符合社區商業的風格。4.上海金橋國際建筑設計空中連廊與空中露臺巧妙組合，更人性化；避免“風吹日曬”；實現了“花園商場”的主旨。增加單體建筑間聯系；4.上海金橋國際建筑設計客群龐大。6公里半徑范圍內常駐人口達750，000人，為中高檔收入客群。項目所在區域價值巨大，極大提升了項目潛力。注重導購系統信號。導購系統一定要細節化處理。在消費者有迷路的“傾向時馬上給予導購提示”。不管是通過空中連廊成為一體的1-8座，還是獨成一體的10、11、12座，90%是通過一樓的鋪面導入客群；唯一例外的DBHK則是上海第一家由香港設計行

34、設計的中高端個性品牌。人性化細節。作為社區商業，項目從空間設計（留足休憩空間）到業種分布（親子配套），不僅擁有良好的購物環境，更要有“后院”文化。樓座發展不均衡。由于地形原因，位于倒L型9-12座目前仍有3座未能開業，最邊上的11、12座由于地處次干道交匯，優勢大于中間的9-10座。4.上海金橋國際項目總結2022/7/255.上海大拇指廣場項目簡介項目名稱：上海證大大拇指廣場開業時間：2005年7月項目地址：上海市浦東新區芳甸路199弄占地面積：80畝總建筑面積：11萬物業組合：購物中心商業建筑面積：11萬商業樓層數量：B1-F3開發商：上海證大集團建筑設計公司：美國ARQ國際建筑師事務所物

35、業管理公司：上海證大商業經營管理有限公司運營管理公司：上海證大房產商業類別：社區型商業商業性質：直轄市區域級商圈總體定位：綜合性休閑廣場客群定位：周邊住宅區居民、辦公人士檔次定位：中高檔概念定位：城市會客廳項目定位5.上海大拇指廣場項目簡介區域背景概述證大大拇指廣場地處浦東城區中心 聯洋國際社區核心證大大拇指廣場位于上海浦東聯洋社區，處于住宅區包圍中。輻射周邊聯洋社區、碧云社區及花木社區等地人流。項目四周為三條城市次干道丁香路、芳甸路、迎春路以及1條城市支馬路紫槐路，距離陸家嘴約5。聯洋社區，是比較高檔的一個新區，中心就是世紀公園和世紀大道，都是上海比較高檔的。聯洋社區的建筑規劃的也非常好，內

36、部建筑比較新，售價也比較昂貴。聯洋社區旁邊就是碧云社區。這一地區都是比較高檔的社區，住宅量很大，消費力充足。社區內商業項目較少，除大拇指廣場外，還有其對面的聯洋廣場。商業名稱開業時間營業面積商業類型商業檔次聯洋廣場2008年12月24日5.8萬Shoppi-ng mall中高檔5大拇指聯洋社區陸家嘴花木社區碧云社區5.上海大拇指廣場項目區位交通概況軌道交通：本項目對外沒有市級的道路，也沒有直達或距離近的軌道交通，2020年軌道交通規劃圖中也沒有直達線路。目前距離9號線楊高中路站約1100米。直達公交站點：芳甸路-楊高中路站815、640芳甸路-迎春路站640迎春路-芳甸路站東周線丁香路-芳甸路

37、站987、花木1路92大拇指廣場丁香路-芳甸路站迎春路-芳甸路站芳甸路-迎春路站芳甸路-楊高中路站大拇指廣場5.上海大拇指廣場交通概況樓層業態主力店/次主力店3F餐飲零售休閑娛樂2F餐飲零售休閑娛樂配套服務證大藝術館、NIKE1F餐飲零售休閑娛樂配套服務好樂迪、屈臣氏、唐朝大酒店B1零售餐飲家樂福、大食代整體業態布局5.上海大拇指廣場業態布局F3家紡家居、特色餐飲F2美容足浴、運動休閑、服飾、藝術館F1特色餐飲、中西快餐、休閑餐飲、服飾、小食品、銀行B1超市、大食代各樓層經營內容5.上海大拇指廣場經營內容從數量上看，各業種數量較少，食品最多，有4個。從面積上看，超市占比重一些，為64%；中西快

38、餐面積也較大，占到27.2%。從檔次上看，以國內外知名品牌為主，占到76.2%。業種數量（家） 面積（） 服裝 375.48鐘表眼鏡120食品436鞋類140兒童用品226中西快餐21020工藝品112.96攝影110藥房120美容美體140配套服務352超市12400合計 213752.445.上海大拇指廣場B1業態布局位置細分業態品牌名稱產品檔次經營面積B1鐘表眼鏡巴黎三城國際二線20B1服裝ouliyao非品牌15B1食品天申茗茶非品牌18B1服裝CACHE CACHE國內一線30.24B1鞋類達芙妮國內一線40B1兒童用品PAS a PAS/OUR Q國際二線20B1服裝ARROW國內

39、一線30.24B1中西快餐麥當勞國際一線300B1工藝品貴族花藝非品牌12.96B1中西快餐大食代美食廣場國內一線720B1攝影柯達國內一線10B1藥房雷允上國內一線20B1食品私房小廚國內二線4B1兒童用品咪寶寶非品牌6B1食品來伊份國內二線8B1食品森蜂園國內二線6B1美容美體雪肌美素非品牌40B1配套服務福奈特洗衣國內一線24B1配套服務瑪奴拉改衣國際二線18B1配套服務名匠修鞋國內一線10B1超市家樂福國際一線24005.上海大拇指廣場B1品牌列表從數量上看，各業種分布較均勻，其中食品較多。從面積上看，正餐、特色餐飲、中西快餐以及超市均占較大面積，比例在12-17%之間。從檔次上看，以

40、國內外知名品牌為主，達84%。業種數量（家） 面積（） 正餐32919特色餐飲82476.8中西快餐62149休閑餐飲2690食品12422咖啡茶座/酒吧7910.08超市22730飾品556.44服裝6402鞋類260美發美甲4404.5工藝品219.5鐘表眼鏡129.4家紡家居279數碼電子160兒童玩具19運動休閑2192藥房120美容SPA/足浴休閑3520銀行61162醫療保健150KTV11800教育設施140其他配套3169.5合計 8217370.225.上海大拇指廣場1F業態布局5.上海大拇指廣場1F業態布局位置細分業態品牌名稱產品檔次經營面積（）1F特色餐飲味知堂國內二線4

41、001F中西快餐肯德基國際一線3001F中西快餐味千拉面國內一線4001F中西快餐KYOCHON快餐非品牌1201F中西快餐必勝客國際一線6001F中西快餐棒!約翰國際一線1201F休閑餐飲皇后餐廳國內二線6001F休閑餐飲PIZZA ITALIA國際二線901F食品C多多國內二線91F食品好果多國內二線601F正餐聚湘閣國內二線1191F特色餐飲爐邊情談國內二線1801F特色餐飲花月亭國內二線1201F特色餐飲本杰比國內二線1441F特色餐飲希臘餐廳國內二線1441F特色餐飲豆撈制造國內二線388.81F特色餐飲西蜀風情國內二線2001F咖啡茶座星巴克國際一線211.681F咖啡茶座香啡繽國

42、內二線182.41F咖啡茶座沃歌斯國內一線1121F咖啡茶座杜夢咖啡國內二線1201F酒吧美麗時光非品牌1141F酒吧愛爾蘭文化餐廳非品牌901F食品哈根達斯國際一線1501F食品馬哥孛羅國內一線401F食品巴黎貝甜國內二線501F食品CAF-taste國內二線91F食品酷圣石冰淇淋國際二線95.上海大拇指廣場1F品牌列表位置細分業態品牌名稱產品檔次經營面積（）1F食品宜芝多國內二線321F中西快餐賽百味國內一線91F超市屈臣氏國際二線3301F飾品青藤工舍非品牌91F飾品凡鈺首飾國內二線8.641F飾品惠美飾品非品牌181F飾品絲界非品牌10.81F鐘表眼鏡寶島眼鏡國內一線29.41F服裝哥

43、弟國內二線1261F服裝ZUKKA國內一線631F服裝琪也秀國內二線631F服裝OASIS國內二線631F服裝亞閣國內二線631F鞋類GEOX國內一線301F鞋類BATA國內一線301F家紡家居澳西奴國內一線301F家紡家居淑女屋國際二線491F數碼電子SONY國際一線601F兒童玩具歡笑堂國內二線91F工藝品新月花坊國內二線91F運動休閑德霖高爾夫國內一線961F運動休閑高爾夫地帶國內一線961F藥房童涵春堂國內二線201F食品瑞萊非品牌151F飾品譚木匠國內二線101F食品瑞商非品牌61F工藝品Zippo國際一線10.55.上海大拇指廣場1F品牌列表位置細分業態品牌名稱產品檔次經營面積1F

44、食品大翔茗茶非品牌181F食品燕滋齋非品牌241F服裝LACOSTE國際二線241F超市家樂福國際一線24001F美發舒豪美發國內二線2401F美容美體復麗醫療美容國內一線1201F美甲榮氏美甲非品牌91F美甲愛手愛腳國內二線31.51F美容SPA曼都佳人SPA國內一線2001F美容美體康友保健國內一線2001F銀行上海銀行國內二線2001F銀行上海農商銀行國內二線2001FKTV好樂迪國內一線18001F銀行中國銀行國內一線1441F銀行浦東發展銀行國內一線3001F銀行交通銀行國內一線3001F銀行ATM中心（花旗/興業/渣打）國際一線181F配套服務舒適客非品牌7.51F配套服務中國聯通

45、國內一線1501F配套服務指付通國內二線121F教育設施workshop兒童科技營國內二線401F正餐唐朝大酒店國內一線24001F特色餐飲渝鄉人家（裝修中）國內二線9001F正餐泓葉私房菜國內二線4001F酒吧馬龍美式酒吧餐廳非品牌801F美發秀發利昂國內二線1241F醫療保健德申會口腔門診國內二線505.上海大拇指廣場1F品牌列表業種數量（家） 面積（） 中西快餐1150正餐22800特色餐飲51888.8咖啡茶座/酒吧3910運動休閑2975家紡家居1150服裝4480包袋皮具2196書店1200攝影120兒童樂園1105美容美體/足浴保健41575美發2169.12醫療保健158藝術館

46、11000合計 3110676.92從數量上看，各個業種經營商鋪均較少，特色餐飲最多，有5個。從面積上看，正餐和特色餐飲占面積較大，比例分別為22和17.7%。從檔次上看，以國內外知名品牌為主，達84%。5.上海大拇指廣場2F業態布局5.上海大拇指廣場2F業態布局位置細分業態品牌名稱產品檔次經營面積2F中西快餐賽百味國內一線1502F正餐唐朝大酒店國內一線24002F特色餐飲渝鄉人家（裝修中）國內二線10802F正餐泓葉私房菜國內二線4002F酒吧馬龍美式酒吧餐廳非品牌402F美發秀發利昂國內二線1002F醫療保健德申會口腔門診國內二線582F包袋皮具JOAN&DAVID國際二線962F特色餐

47、飲沙華多利國內二線902F特色餐飲淡水老鎮國內二線1502F特色餐飲韓林碳烤國內二線388.82F咖啡茶座頤品茶室非品牌7502F酒吧哇吧（關門）非品牌1202F服裝NINE WEST國內一線302F服裝ONLY國際二線1502F服裝VERO.MODA國際二線1502F服裝JACK JONES國際二線1502F運動休閑Nike國際二線3502F運動休閑運動100國際二線6252F包袋皮具NINE WEST國內一線1002F書店青桐書店國內一線2002F攝影星寶寶兒童攝影國內二線202F美發曼都發型國內二線69.122F美容美體優悠瑜伽SPA會館國內二線8002F美容美體康怡會所國內二線2002

48、F美容美體康駿保健國內二線2002F足浴保健優悠足浴國內二線3752F兒童樂園乖寶寶兒童樂園非品牌1052F藝術館證大現代藝術館國內二線10002F特色餐飲近江和牛正傳國內二線1802F家紡家居特力屋國內一線1505.上海大拇指廣場2F品牌列表業種數量（家） 面積（） 特色餐飲2330家紡家居1150網吧1500合計 4980本層除網吧外，均為2樓店鋪的3樓。網吧所占面積最大，比例有51%。5.上海大拇指廣場3F業態布局位置細分業態品牌名稱產品檔次經營面積3F特色餐飲近江和牛正傳國內二線1803F家紡家居特力屋國內一線1503F特色餐飲藏瓏泰極國內二線1503F網吧LZH網吧國內一線5005.

49、上海大拇指廣場2F品牌列表 從數量上看，細分業種中以服裝、各種餐飲和配套服務居多。總體看來，業種比較豐富，基本可以滿足主要目標客群的大部分需求。 從面積上看，各業種的分配差異比較大，各種餐飲面積均較大，超市面積也大，這就顯示了大拇指廣場作為社區商業為周邊居民提供生活配套的功能。單位：家單位：細分業種分析5.上海大拇指廣場業種分析四大業態及檔次分析從檔次上看，以國內知名品牌為主，少量國際知名品牌。整體來看，業態配比和檔次比例基本契合其社區商業的定位。從數量上看，餐飲類經營商戶最多，零售其次。從面積上看，依然是餐飲類所占面積最大，零售、休閑娛樂和配套服務所占面積均較小。5.上海大拇指廣場業態及檔次

50、分析風格各異的外立面設計玻璃立面青磚立面碎石立面木頭立面5.上海大拇指廣場建筑設計空間設計寬敞的道路空曠的廣場廣場上的箱體鋪子連廊設置連廊平臺寬樓梯5.上海大拇指廣場空間設計處于高檔樓居民區的包圍中，因此項目社區商業的定位十分契合自身特點。配備的準五星級酒店檔次及品牌都與高檔次社區吻合，極大提升其商業地位，形成良好的互動。項目沒有直接接入市級道路，也沒有地鐵導入，制約了其成為市級商業的可能性。大拇指廣場不斷調整的富于品味的國際餐飲和不斷強化比重的國內餐飲與外國人比重較大和較為高檔的居住社區相吻合。零售百貨類和兒童、學生用品類業種較少。一樓臨街商鋪被銀行和各色餐飲占據，經營經營價值不高。對面聯洋

51、廣場配置百貨、零售等，形成強有力的競爭。大拇指廣場的雕塑均由國際著名的藝術家制作，酒店和證大藝術超市的配置提升整個項目的質量。商城室外化、中庭廣場化提升了整個商業空間質量。二樓動線被切斷，都是各自為政，盡管有一些天橋相連，但是二樓還是比較缺乏一個連貫的步行流線。廣場中部的箱體鋪不美觀，且缺乏透視性，影響其商業價值。項目優點項目不足5.上海大拇指廣場項目總結2022/7/256.北京三里屯village項目信息項目名稱：北京三里屯village投 資 商：零售（太古地產80%，基匯資本20%）酒店（太古地產100%）開業時間： 2006年11月開始招商，2008年6月開業地 址：位于朝陽區工體北

52、路和三里屯路的交會處，三里屯路19號院占地面積：約5.3萬，總建筑面積：13.5萬物業組合：零售12萬（南區7.2萬；北區4.8萬）小型豪華酒店1.5萬（99間客房）商業建筑面積：12萬建筑組成：由19座充滿創意的時尚建筑組成運營管理公司：太古地產管理有限公司停車位數量：約890個商業型態：街區式商業商鋪數量：南區約140個北區約70個6.北京三里屯village項目簡介2022/7/25三里屯Village距離北京市中心5公里左右，其所在的三里屯因酒吧街而出名，三里屯酒吧街是北京夜生活最“繁華”的娛樂街之一，是居住北京地區的老外們以及國內名流大款經常光顧的地方。三里屯village5公里公交

53、：三里屯站：乘坐113、115、406、416、431、701、758，下車即到長虹橋西站：乘坐117、758、431、701、416、113、406、115，下車往西步行即到地鐵：10 號線：團結湖站，A出口，往西步行即到2 號線：東四十條站，A出口，往東100米，乘113、115、406、416、431、701、758，三里屯站下車即到自駕路線：三里屯VILLAGE南區的入口位于南區與雅秀之間，出口位于朝陽教育局南路三里屯VILLAGE北區的入口位于3.3大廈與瑜舍之間，出口位于幸福三村五巷6.北京三里屯village項目區位交通三里屯Village的定位在南區更偏重年輕時尚，他們的租戶為

54、Apple、Adidas、Puma等；北區則偏重潮流奢華，瞄準國際一線品牌，例如萬寶龍將在北區開一個大型展示店。 三里屯village南區：南區則像一個“胡同”，滿足了更多年輕、時尚、多層次的消費需求。三里屯village北區：北區像是一個“四合院”，是一個包容創意和設計的高端街區。北京三里屯village是集購物、休閑、藝術、娛樂為一體的人文風尚匯。北區南區6.北京三里屯village項目定位2022/7/25客群定位：1朝陽區的居民2喜歡來三里屯酒吧街消費的客人3使館區的外籍人士 4CBD中央商務區白領人群客群特點：1年齡以22至40歲的人群為主 2思想前衛，追求時尚，易于接受新生事物，生

55、活比較有品位 3用于休閑娛樂的消費支出占其生活花費的比例相對較高 4CBD中央商務區白領人群6.北京三里屯village客群定位南區平面圖南區地下二層（停車場）南區地下一層南區地上一層南區地上二層6.北京三里屯village平面布局南區平面圖南區地上三層南區地上四層6.北京三里屯village平面布局北區平面圖北區地下一層北區地上一層北區地上二層北區地上三層北區地上四層6.北京三里屯village平面布局2022/7/25商業業態和品牌6.北京三里屯village品牌列表6.北京三里屯village品牌展示6.北京三里屯village品牌展示業種數量（家） 女裝67男裝32運動休閑裝24箱包皮

56、具24手表珠寶配飾27健康美容9文化產品3超市1影院1童裝玩具2餐飲50藝術家居禮品21合計 261零售和餐飲數量占比較大，分別達到75.86%和19.16%。休閑娛樂和配套服務數量占比非常小，分別為1.53%和3.45%。6.北京三里屯village業態統計零售和餐飲業態面積占比比較大，分別達到50%和37%；休閑娛樂和配套服務業態占比分別只有9%和4%；突出反映了項目的零售和餐飲功能。6.北京三里屯village業態統計設計團隊 歐華爾顧問公司(香港) 隈研吾聯合設計事務所(日本) Yohji Sasaki (日本) 北京松原弘典建筑設計咨詢有限公司（BMA）(日本) Shop (美國)

57、LOT-EK (美國)設計理念歐華爾顧問公司將三里屯VILLAGE 定義為 “開放式空間”，由19 幢低密度的時尚建筑布局而成，并以小巷、院落、廣場等相互連接，打造出一個大型開放式購物街區。6.北京三里屯village建筑設計建筑風貌三里屯VILLAGE 的設計靈感來自老北京的“胡同”與“四合院”，并融入時尚元素。在傳統的基調上，賦予古老事物以時尚的新面貌。通過幾何型的造型和大膽飽滿的用色，賦予每幢建筑獨特的外觀和個性，打造出一種具有國際性的外觀設計。商業吸引力三里屯VILLAGE 創造了一個兼容并蓄的人文風尚匯，對于商戶來說，最直接的好處在于：這種新的模式將吸引更多的人流，讓各國的人士在此歡

58、聚、享樂和生活。此外，三里屯VILLAGE 充滿創想的理念與設計也激發了商戶的靈感，他們紛紛在這里開設概念店及旗艦店，向顧客呈現其品牌獨一無二的風格。6.北京三里屯village建筑設計千人廣場：南區擁有數千人超大廣場，與廣場相連的多功能廳采用開放式折頁門審計，可以與廣場連為一體，滿足舉辦大型活動的需求；橙色大廳：擁有13米挑高穹頂設計，低調奢華的VIP包廂和尖端的會議設施。時尚與功能兩相并美；多層次立體交通：包括垂直和橫向交通系統，由地下一層到三四層設有扶梯、電梯和樓梯貫穿各個樓層，連廊的設計把不同區域串聯起來，四通八達，增加逛街的樂趣；街巷與廣場交錯：南區以街巷和廣場的交錯設計，以及二三層

59、的連廊為代表，所有的街道都保留原三里屯的特色，縱橫曲折，由日本、美國、意大利的設計師加入不同的造型元素，進而創造出各具特色的風格化建筑群；店鋪裝飾：引導租戶采用獨具創意的設計來裝飾店鋪；旗艦店：更多的品牌旗艦店在經營上也并不把銷售作為主要目的，在開業后除了肩負品牌形象推廣的目的外，另一個重要目的就是為即將在其他城市開設的旗艦店樹立一個標桿，以便能夠復制。項目特色6.北京三里屯village項目特色2022/7/257.寧波天一廣場項目信息項目名稱：寧波天一廣場開 發 商：寧波城建投資控股有限公司開業時間： 2002年10月1日地 址：寧波市海曙區中山東路188號占地面積：20萬，總建筑面積：2

60、2萬中心廣場面積：3.5萬物業組合：十個大型商業區和一個中心廣場建筑組成： 22座具有歐陸風情的現代建筑群商業型態：街區式商業配套設施： 31部自動扶梯和1200個停車位，并裝置了通訊智能化和遠程紅外防盜等系統項目亮點：6000景觀水域，同時設有總長200多米、最高噴水40米的亞洲第一音樂噴泉和高20米、寬60米的大屏幕水幕電影7.寧波天一廣場項目簡介2022/7/25天一廣場位于市中心繁華商業街中山路南側，東起車轎街，西至開明街北沿中山東路，南臨藥行街，有親水、綠色和現代等三個主題。天一廣場公交：中山路上設有15、528、19、515路等十幾條公交線路站點藥行街上設有12、302、3等公交線