1、百度文庫-讓每個人平等地捉升口我24百度文庫-讓每個人平等地捉升口我24房地產開發(fā)項目前期策劃的案例，分析報告篇一：上海某住宅房地產項目開發(fā)前期策劃案例上海某住宅房地產項目開發(fā)前期策劃案例住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃 設計、工程施工、物業(yè)管理等幾個階段。前期策劃、投資咨 詢的內容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案, 購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設標準，建筑 造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析 等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強，開發(fā)商依 靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房 地產咨詢機構完成。現(xiàn)針對一案例，欲對上

2、海住宅小區(qū)開發(fā) 的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。某房地產開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅 建設地塊，該地塊占地面積21000M2,地塊周圍教育、醫(yī)療、 娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等 交通設施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土 地出讓協(xié)議，土地岀讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年， 用途為住宅，規(guī)劃容積率為2. 5,岀讓金為3675萬元。另外 開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動 遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、 動遷工作勞務費用等合計為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托 設計單位進行規(guī)劃設計之前，在目前只有土地岀讓協(xié)議和

3、動 拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎上，欲委托咨詢機構進行住宅 小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃1、樓盤價格定位根據(jù)咨詢人員市場調查，待建地塊附近已建或在建住宅 樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元 /M2,購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價 范圍。具體調查結果見下表：從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多 數(shù)分布在4980-6980元/M2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅 小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以 經(jīng)濟能力較弱群體和高收入白領階層為輔，根據(jù)自身樓盤的 特點，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元

4、/M2。在銷售 運作時，可根據(jù)市場的供求關系，在己制定的銷售價格基礎 上，進行適當?shù)恼{整。2、房型定位及占比方案近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比 較普遍，根據(jù)上海市房地產交易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā) 布的XX年上海市房地產市場商品房預售結構分析數(shù)據(jù)，XX 年房地產市場商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%,房型 面積 70-100M2 的占 16. 3%,戶型面積 100-150M2 占 53. 9%, 戶型面積在150M2以上的占27. 7%,由于戶型而積在100M2 以上的占81.6%,戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭 望房興嘆。實際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是

5、中 小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二 房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶 型，這種戶型實用性強，總價適中，物業(yè)管理費也不高，對 工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小 區(qū)開發(fā)項目的房型、建筑面積和占比定位如下：3、購房戶購買力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳 一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價為：52.5萬元-61. 8 萬元。一般情況下購房者首付30%,即15.75萬元-18.5萬 元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房 二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬元，余款43.3萬元分20 年償還，目前

6、商業(yè)貸款月利率為0. 42%,每萬元每月還本付 息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計算為2867元，對于中 等偏上收入家庭購房戶應該有還款能力。另外，如果購房戶 能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。4、開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟指標的確定開發(fā)方案：社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居 住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實用 方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張 的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結構住宅 （7-13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢， 與高層

7、住宅相比具有良好的通風、采光優(yōu)勢，成為當前和未 來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用12 層小高層板式結構。參考經(jīng)濟指標：（1）住宅幢數(shù)、建筑而積、住戶數(shù)的估算根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑 面積：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%二103. 75M2每幢住宅設5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設1 臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：百度文陣-讓每個人平專地捉升口我24百度文庫-讓每個人平等地捉升口我2412層*5單元/層*2戶/單元*103. 75M2二12450平方米已知基地地塊面積為21000M2,規(guī)劃容積率

8、為2.5,則 可建住宅商品房和公建配套設施建筑面積合計為：21000*2.5二52500M2根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標，一般住宅商品房占94%-95%, 公建配套設施占5%-6%,假設住宅商品房占總數(shù)的95%,則 住宅商品房可建建筑面積為：52500M2*95%二49875M2可建12層小高層住宅幢數(shù)為：49875/12450=4 幢住宅實際可建建筑面積：4*12450二49800M2每戶平均建筑面積為103.75 M2,則住戶數(shù)為：49800/103. 75=480 戶公建配套設施公建配套服務設施包括：幼兒園、托兒所，便民商店, 其他配套設施，其中幼兒園、托兒所一般占40%,便民商店 一般占35%

9、,其他配套設施一般占25%o公建配套設施可建總建筑而積：總建筑面積-住宅建筑 而積=52500-49800=2700平方米 幼兒園、托兒所建筑面積: 2700*40%二1080M2便民商店建筑面積：2700*35%二945M2其他配套設施建筑面積：2700*25%二675M2室外附屬設施室外附屬設施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網(wǎng) 球場等。停車位：小區(qū)機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下 車庫內。考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設小區(qū)內每 3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：480/3=160個，地面車位數(shù)：160*15%二24個；地下車位 數(shù)：160*85%二1

10、36個。獨立式地下停車庫：每個車位平面尺寸為2. 5M*5M,占地面積12. 5M2o地下 車位包括分攤車道面積一般為30-35M2,本次估算取上限值,則獨立式地下停車庫面積為:136*35二4760M2變電所：變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)總用 電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標摘錄如下：住宅為40W/M2, 幼兒園、托兒所為:30W/M2,便民商店為:60-120W/M2,其 他配套設施為80W/M2,車庫為20-30W/M2o在估算時均采用 上限值。住宅商品房用電量：49800*50二2490千瓦幼兒園、托兒所用電量:1080*30=32.4千瓦便民商店用電量:945

11、*120=113. 4千瓦其他配套設施用電量：675*80二54千瓦小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30二124.5 千瓦獨立式地下停車庫：4760*30=142. 8千瓦用電量小計:2957. 1千瓦另外小區(qū)內零星用電量取5%,則整個住宅小區(qū)總用電量 為：百度文陣-讓每個人平專地捉升口我24百度文陣-讓每個人平專地捉升口我242957. 1* (1+5%) =3105 千瓦選用變壓器容量為3200KVA (1KW視同1KVA)能滿足整 個住宅小區(qū)用電要求。擬設10KV容量為800KVA變電所4座。 取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計200平方米。網(wǎng)球場：為滿足小區(qū)

12、居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內建 造標準網(wǎng)球場1座。 標準網(wǎng)球場規(guī)格：36. 58M*18 29M。 網(wǎng)球場占地面積：669M25、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地 面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標估算建筑覆蓋率：4 幢 12 層小高層占地面積： 103.75*5*2*4* (1+10%)二4565M2公建配套設施(以2層計)占地面積： 2700/2*(1+10%)二1485M2配電所占地面積:200* (1+10%) =220 M2建筑物占地面積：6270M2(考慮到基礎凸出外墻，建筑物占地在標準層基礎上增 加 10%)建筑覆蓋率：6270/21000*100

13、%二29.9%綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%,為改善環(huán)境， 提高生活質量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%,除 建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托兒 所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中 獨立式地下室上方設中心綠地。小區(qū)綠化總面積：21000*35%二7350M2網(wǎng)球場占地面積：36. 58*18. 29二669M2地面車位占地面積：24*2. 5*5二300M2幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080 M2居民室外活動（本文來自：wwW. xlaocAofanwEn. coM小 草 范文網(wǎng)：房地產開發(fā)項目前期策劃的案例，分析報告）場 所:

14、取小區(qū)總占地面積的5%,即21000*5%二1050 M2小區(qū)道路占地面積：21000-6270 （建筑物）-7350 （綠 化）-669 （網(wǎng)球場）-300 （地面車位）-1080 （幼兒園、托 兒所室外活動場所）-1050 M2 （居民室外活動場所）二4281 M2 小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%二20.4%6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣 日最大用量、電話容量等指標估算：百度文庫-讓每個人平等地捉升口我24百度文庫-讓每個人平等地捉升口我24民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī) 劃指標摘錄如下：供水指標：住宅：7-10升/M2 日；公建配套設施

15、：6-10升/M2 日；綠化：1. 5升-2升/M2 日o 排污指標：住宅：6. 7-9. 5升/M2 日；公建配套設施:5. 4-9升/M2 日。人工煤氣用量指標：住宅:4. 4M2/戶日；公建配套設施：0. 08M3/M2 日。電話容量指標：住宅：100-154 /萬M2；公建配套設施：25門/萬M2小區(qū)日最大用水量為：10升/M2*49800M2 （住宅）+10 升/M2*2700M2 （公建配套）+2 升/M2*9450M2 （綠化）=544M3小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/0M2*498000M2（住 宅）+9 升/0M2*27000M22 （公建配套）=497M3人工煤氣日最大

16、用量：4. 4M3/戶*480戶+27000M2*0 08M3/M3二2328M3電話線數(shù)量：154門/萬M2*498萬M2+25門/萬M2*027 萬M2二774門7、前期策劃成果匯總如下：建設規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯 二戶，板式結構，每幢每層5個單元，平均每戶建筑而積: 103. 75平方米，層高2.9米地塊總面積：21000平方米建筑物占地面積：6270平方米綠化占地面積：7350平方米網(wǎng)球場占地面積：669平方米地面停車位占地面積：300平方米小區(qū)道占地面積：4281平方米幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積:1080平方米小區(qū)居民室外活動場所占地面積:1050平方米

17、總建筑面積：57260平方米住宅商品房建筑面積：49800平方米公建配套設施建筑面積：2700平方米幼兒園、托兒所面積：1080平方米便民商店面積：945平方米 其他配套設施面積：675平方米獨立式地下停車庫建筑面積：4760平方米 規(guī)劃容積率：2.5 （不包括地下停車庫面積） 建筑覆蓋率：29. 9%綠化率：35%小區(qū)道路占有率：20. 4%其他娛樂，休閑設施占有率：14. 7%住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米 住宅小區(qū)電話容量：774門總戶數(shù)：480戶篇二：房地產項目前期策劃及可

18、行性分析報告房地產項目前期策劃及可行性分析報告目錄5第一篇*市宏 觀環(huán)境6一、* 城 市 概況7城 市 基 本 情況7* 市 區(qū) 概況9、 城市人口及居住狀況10二、* 市經(jīng)濟發(fā)展狀況百度文陣-讓每個人平專地捉升口我24百度文陣-讓每個人平專地捉升口我24131、 近 5 年國民經(jīng)濟發(fā)展分析13、 人均收支指標變化分析18三、*城市規(guī)劃建設狀況20城 市 建 設 現(xiàn)狀20、 城市規(guī)劃發(fā)展方向22第二篇 *房地產市場狀況25*房地產市場總體情況26、* 房 地產 發(fā)展 總述262、 近五年*市房地產發(fā)展情況29、 宏觀政策影響分析33二、區(qū)域房地產市場狀況361、 *市主要樓盤分布 圖362、區(qū)

19、域市場特征及代表樓盤分析37百度文陣-讓每個人平專地捉升口我24百度文庫-讓每個人平等地捉升口我24三、*房地產市場發(fā)展預測44第三篇客戶群消費需求調查與深度訪 談 49一、 客戶群消費需求調查分析501、入戶調查量化統(tǒng)計報告說明50、 問卷重點數(shù)據(jù)提煉51、 當面訪問結果統(tǒng)計分析95、 消 費需求調查總結102二、 深 度 訪 談 調 查103第 四篇 項目地塊分析與發(fā)展建 議107一、 項 目 地 塊 分 析108項 目 地 塊 條件108本案未來競爭環(huán)境分 析110、 項 目 SWOT 分析114項 目 價 值 分析116二、 項 目 綜合發(fā)展建 議117、 項 目 物業(yè)發(fā)展建議117項

20、 目 發(fā) 展 建議119第五 篇 項目定位與產品開發(fā)策 劃133一 、項目 定位1341目 標 市 場 定位1342、產品定位136項 目 形 象 定位136項 目 營 銷 主題137二、 項 目產品開發(fā)策 劃1391、 項 目 總體規(guī)劃建議1392建 筑 設 計 建議141、 戶 型規(guī)劃設計建議142、 小 區(qū)景觀規(guī)劃建議145、 大 堂 及 會 所 建議147配 套 設 施 建議149物業(yè)管理 151 第六篇 項目可行性研究分 析152一、 項 目經(jīng)濟效益分 析1531、 按1000萬元土地成本測算.1532、 按3000萬元土地成本測算.154二、項目盈虧平衡分析.，156三、項目敏感

21、性分析157四、項目綜合評價158前言受某房地產公司的委托，我司對*房地產市場進行全面 細致調研分析。調查的內容主要包括*房地產市場宏觀、中 觀、微觀等方而，同時對*市現(xiàn)階段的房地產供給和需求市 場進行專業(yè)調研分析，對某房地產公司待開發(fā)項目進行深入分析和前期策劃。本次調研采取了實地調查、深度訪談、行業(yè)專家座談會、 抽樣問卷調查等多種調查方式和調查辦法。通過調查所收集 資料，整理完成了本調查報告。本報告為我司提供的初步方案。對本案的投資開發(fā)以及 后期市場運作，我司有廣泛的市場經(jīng)驗，在本案具體運作中 可提供更多的策劃服務，具體內容可在與貴司進一步深層次 的合作中逐步落實。篇三：第二章 房地產項目前

22、期策劃第二章 房地產項目前期策劃第一節(jié) 房地產項目構思1、簡述項目構思的概念？答：項目構思是指對未來項目的目標、功能、范圍以及 涉及的各主要因素和大體輪廓的設想與初步界定。在通常情況下，項目起因有如下幾點：項目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)投資機會和投資 領域。為了實現(xiàn)上層系統(tǒng)的發(fā)展戰(zhàn)略。百度文庫-讓每個人平等地捉升口我24百度文庫-讓每個人平等地捉升口我24（3）上層系統(tǒng)運行過程中存在一定困難問題。2、簡述房地產構思的特征？答：房地產項目構思具有以下特征：（一）地域性。（1）要考慮房地產開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況。（2）要考慮房地產開發(fā)項目周圍的市場情況。（3）要考慮房地產開發(fā)項目的區(qū)位情況。（二）前

23、瞻性。（1）在項目的可行性研究階段，要預見到幾年后房地 產項目開發(fā)的市場情況。（2）在投資分析和決策階段，要預知未來開發(fā)的成本， 售價和資金流量的走向。（3）在規(guī)劃設計階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設計和建 筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢。（4）在營銷推廣階段，要準確預測未來市場的變化趨 勢，為銷售價格的確定、樓盤包裝和廣告發(fā)布等方面奠定基 礎。（三）市場性房地產項目構思要適應市場需求，主要表現(xiàn)在以下幾個 方面。房地產項目構思自始至終要以市場的需求為依據(jù) 消費者需要什么房子，就建造什么房子。房地產項目構思要以市場為導向一一房地產市場 變了，房地產項目構思的思路和定位方式也要變。房地產項目構思要在現(xiàn)有市場的基礎上創(chuàng)造市場。創(chuàng)新性。房地產項目構思要追求新意、獨創(chuàng)。可操作性。房地產項目構思的可操作性特征要求項目具備以下幾 個條件。在實際市場環(huán)境中，項目具有市場條件的可操作 性。在具體的實施上有可操作的方法。構思方案要易于操作、容易實施。多樣性。3、簡述房地產項目構思的環(huán)境影響?答：一般來說，環(huán)境條件對項目構思的影響可分為宏觀 環(huán)境和微觀環(huán)境兩大因素對項目構思的影響。宏觀環(huán)境因素的影響。宏觀環(huán)境因素的