1、第一章 緒論Company Logo主要內容1.1 房地產概述1.2 房地產業概述1.3 房地產開發與經營概述1.4 房地產市場及其運行規律1.1 房地產概述1.1.1 房地產的含義 （1）定義：房地產是指土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實物所衍生出的各種財產權利。 （2）包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權利。Company Logo1.1.2 房地產與不動產的關系 （1）不動產的定義：是指不能移動或移動后會改變其原來性質、形狀或失去原價值的物。 （2）不動產包括：土地、地上改良物和地下礦產資源及其衍生的權利。 其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構筑

2、物、其他附屬物和樹木。 （3）房地產與不動產的關系：不動產包括房地產、礦產、林產，而房地產是不動產的一個重要組成部分。Company LogoReal Estate、Real Property不動產物業意義為永久性的財產，或真正的財產。 中國臺灣中國香港Real estate:是指土地及附著于土地上的構筑物和房屋 Real Property:除real estate加上附帶的各種權益，如所有權在內的及與此相關的保有權、享用權、管理權、處分權等。 房地產是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分離的部分，以及由這些實物所衍生出的各種財產權利。 與房地產同義的名稱：Company Logo 房地

3、產位置的固定性 房地產使用的耐久性 房地產的異質性（獨特性） 土地供給的稀缺性 房地產投資與消費的雙重性 房地產的相互影響性 房地產的易受限制性 房地產的難以變現性 1.1.3 房地產屬性Company Logo上海音樂廳原貌（1）房地產位置的固定性Company Logo打包的上海音樂廳正在頂升中的上海音樂廳上海音樂廳新顏Company Logo國家規定的土地使用權最高期限是： 居住用地70年 工業用地50年 教育、科技、文化、衛生、體育等用地50年 商業、旅游、娛樂用地40年 綜合及其它用地50年（2）房地產使用的耐久性Company Logo（3）房地產的異質性（獨特性）房地產成為一種典

4、型的異質商品的原因： 房地產位置固定 不同區位的自然、社會、經濟條件各不相同 建筑物的式樣、朝向、規模、裝飾、設備等方面的千差萬別 使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同 Company Logo（4）土地供給的稀缺性土地供給的稀缺有具有特殊性： 土地的總供給量固定，是不可復制生產的自然資源人們利用土地總是首先開發利用位置較為優越或肥力較高的土地 地異質性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內土地的供給缺乏彈性Company Logo 房地產可以作為一種生產要素用于生產消費，也可以用于生活消費，但由于房地產的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。 雖然房地產的變

5、現能力較差，流動性較低，但在通貨膨脹情況下，投資房地產比投資其他資產更具保值功能。（5）房地產投資與消費的雙重性Company Logo（6）房地產的相互影響性 房地產的價值不僅與其本身的狀況有直接關系，還受周圍房地產利用即環境變動的影響，稱為溢出效應或外部性。 住宅的利用需要有一定的配套服務設施 新建道路的投資會使路旁土地升值粉嫩公主酒釀蛋/65/2016-03-11/7447.html 嵱吘莒Company Logo（7）房地產的易受限制性政府對房地產的限制一般通過下列4種特權來實現： 警察權 征用全 征稅權 允公權 Company Logo（8）房地產的難以變現性導致房地產難以變現的原因

6、： 價值巨大 不可移動性 獨一無二性 需要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價 Company Logo1.1.4 房地產分類按其用途劃分： 居住物業 商業物業 工業物業 旅游房地產 農業房地產 特殊用途物業 按其是否產生收益劃分： 收益性房地產 非收益性房地產按經營使用方式劃分： 自用型房地產 營業性房地產 出租型房地產 出售型房地產 按開發程度劃分： 土地 在建工程 建成后物業Company Logo1.2 房地產業概述1.2.1 房地產業的內涵 是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理活動的主體及其所進行的上述經濟活動的有機結合。 主體主要包括：房地產投資主體、房地產開發主體、

7、房 地產經營管理主體、房地產金融機構、建筑商、物業管 理服務商、房地產中介組織和其他主體。 經濟活動主要包括：房地產投資、房地產開發、房地產 經營管理、建筑施工、房地產金融活動、物業管理、房 地產中介服務及其他經濟活動。 Company Logo1.2.2 房地產業在國民經濟中的定位和作用（1）房地產業在國民經濟中的定位： 作為國民經濟的基礎產業： 是社會經濟活動的基本物質前提 是國民經濟發展的基本保證 是人口素質提高和社會全面進步的基本條件 是城市經濟發展和城市現代化的重要基礎 是社會財富創造的重要源泉 Company Logo 作為國民經濟的支柱產業：* 房地產業為支柱產業（來自：重慶報告

8、），對GDP的影響分析Company Logo-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地變化率/北京上海天津重慶京津冀珠三角長三角1992-1993房地產熱開發區熱Company Logo（2）房地產業在國民經濟中的作用： 為國民經濟發展提供重要的物質條件 能帶動其他相關產業的發展 改善人們的住房條件和生活環境 加快舊城改造和城市基礎設施建設，改變落后的城市面貌 有利于優化產業結構，改善投資硬環境 有利于擴大城鄉就業 可以增加政府財政收入Company Logo1.2.3 房地產業與金融業（1）房地產業與金融業的關系：

9、房地產業發展需要金融業的支持 房地產開發需要獲得金融機構的資金支持 房地產消費需要金融業提供消費信貸支持 房地產信貸是金融業的一項重要業務 抵押貸款證券（mortgage backed security,MBS） 擔保抵押貸款證券（collateralized mortgage obligations,CMO） Company Logo（2）金融業對房地產業發展的作用： 房地產消費信貸使家庭擺脫“流動性約束”，增進效用 C1、C2代表兩個時期的消費，(1,2)表示家庭的稟賦，G (g1,g2)代表一個消費束。在沒有信貸市場的條件下，家庭只能消(1,2)其效用為U。存在信貸市場時，家庭的消費束為

10、G (g1,g2),家庭通過向第二期借貸來增加第一期消費，效用為1g1,且U。 Company Logo 房地產信貸是房地產業發展的動力 房地產開發信貸為房地產開發提供資金保障房地產消費信貸為房地產開發所產生的商品提供銷售市場保障 金融業促進房地產投資多元化股權融資投資基金抵押貸款證券 Company Logo1.3 房地產開發與經營概述1.3.1 房地產開發與經營的含義 房地產開發與經營是指房地產開發經營主體在國家的法律允許范圍內，通過對土地、建材、基礎設施、勞動力、信息等多種資源的優化組合利用，進行基礎設施、房屋建設和土地開發，并對開發成果進行轉移、運營、管理等一系列經濟活動。 這一概念包

11、含兩層含義：房地產開發與經營是一個系統的過程。 房地產開發與經營的全過程必須在法律框架內進行。 Company Logo 房地產開發經營的區域性 房地產開發經營活動的長期性 房地產開發經營活動的資金密集性 房地產開發經營活動的高風險和高收益性 房地產開發經營活動的政策性 1.3.2 房地產開發與經營的特點 活動協調的復雜性 項目操作的復雜性 房地產開發經營活動的復雜性Company Logo1.3.3 房地產開發與經營的參與者 政府 房地產開發主體 土地使用權人 投資主體 金融機構 建筑承包商 專業顧問 消費者 Company Logo（1）政府其主要職能有三個方面： 通過經濟手段、法律手段、

12、行政手段對房地產業進行宏觀調控通過土地一級市場為房地產開發與經營活動進行市場供給調控對房地產開發與經營活動進行監督管理 （2）房地產開發主體房地產開發企業房地產開發個人 （3）土地使用權人土地征收、拆遷通過二級市場購置土地使用權與原土地使用權人進行合作如：規劃部門、工商局、市政部門、房地局、發改委、經貿委、市建委 Company Logo（4）投資主體 投資主體投資房地產開發經營有兩種方式： 通過直接或間接（股票、信托、債券等）投資方式投資房地產開發主體 通過直接或間接方式購置房地產商品進行長期出租、經營和轉售 （5）金融機構如：銀行、信托投資公司等 （6）建筑承包商（施工單位）房地產開發過程

13、中房屋等建筑產品的直接生產者房地產開發過程中規劃、設計建筑施工、物資供應、建筑質量、 投資成本注入等幾乎全部物質工作的直接擔當者 Company Logo（7）專業顧問 建筑師 工程師 會計師 造價工程師或經濟師 房地產估價師及房地產經紀人 律師 營銷與策劃人員 （8）消費者 房地產商品的最終使用人 房地產開發經營活動收益的最終實現者 Company Logo1.4 房地產市場及其運行規律1.4.1 房地產市場的概念 狹義的房地產市場是指房地產商品需求者和房地產商品供給者之間進行交易活動的場所，如房地產交易中心等。 廣義的房地產市場是指經濟主體之間進行房地產交易活動及其在活動中所形成的經濟關系

14、和作用機制。Company Logo如：別墅市場、公寓市場、普通住宅市場等 1.4.2 房地產市場分類按區域劃分： 安徽房地產市場 北京房地產市場 華北房地產市場 華東房地產市場 按用途劃分： 住宅市場 商業房地產市場 工業房地產市場 特殊用途房地產市場 按功能劃分： 房產市場 土地市場 房地產金融市場 房地產信息技術市場 按交易方式劃分： 房地產銷售市場 房地產租賃市場 房地產擔保市場 房地產保險市場Company Logo 建造時滯 時滯 資訊時滯 非理性預期 生產者和消費者的心理因素 追漲不追跌 技術與設計理念的革新 投機心理1.4.3 房地產市場影響因素 房地產市場的內部因素： 房地產

15、市場的外部因素： 政治制度（基本影響因素） 政策法律措施 通勤技術 自然環境 國民經濟 金融業發展狀況 人文環境Company Logo1.4.4 房地產市場指標房地產市場的狀況和市場狀況的變動可以用一系列量化指標來描述，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率(居住率、吸納率)、投資回報率（收益率）、房地產市場增長率等。 房地產市場指標分類： 供給指標 需求指標 交易指標 Company Logo（1）供給指標 新竣工量（New Completions, NCt） 滅失量（vanishing amount Ofestate ，t） 存量（Stock, St） 空置量（Vacancy, VCt

16、） 空置率（Vacancy Rate, VRt） 可供租售量（Houses for Sale/Rental, HSRt） 房屋施工面積（Buildings Under Construction ,BUCt） 房屋新開工面積（Construction Starts, CSt） 平均建設周期（Construction Period, CPt） 竣工房屋價值（Value of Buildings Completed, VBCt） Company Logo（2）需求指標 國內生產總值 （GDP= CA + I + CB + X，CA為消費、I為私人投資、CB 為政府支出、X為凈出口額） 人口數（包括戶

17、籍人口、常住人口和現有人口） 就業人員數量（包括在崗職工、再就業的離退休人員、私 營業主、個體戶主、私營和個體就業人員、鄉鎮企業就業 人員、農村就業人員、其他就業人員） 城鎮登記失業率 城市家庭可支配收入 城市家庭總支出 商品零售價格指數 城市居民消費價格指數 Company Logo（3）市場交易指標 銷售量（Houses Sold, HSt） 出租量（Houses Rented, HRt） 吸納量（Absorption V01ume, AVt） 吸納率（Absorption Rate, ARt） 吸納周期（Absorption Period, APt） 預售面積 房地產價格 房地產租金 房

18、地產價格指數 房屋銷售價格指數 房屋租賃價格指數 土地交易價格指數 Company Logo1.4.5 房地產周期（1）房地產周期的概念 房地產周期是指房地產經濟水平起伏波動、周期循環的經濟現象，表現為房地產業在經濟運行過程中交替出現擴張與收縮兩大階段、循環往復的復蘇擴張收縮衰退四個環節。 房地產周期波動模式的相似性 房地產周期波動傳導機制的相似性 房地產周期波動的特殊性 Company Logo（2）房地產周期存在的原因 宏觀經濟周期波動 供需因素 市場信息不對稱 市場主體心理因素 政策因素 制度因素Company Logo宏觀經濟周期波動 Company Logo供需因素 房地產商品自身的供求 房地產關聯行業所提供商品的供給與需求 市場信息不對稱 供需雙方對同一信息的獲取時間不同 供需雙方對市場預期的調整存在時間上的不均衡 供需雙方對投資建設與消費量的調整存在時間上的不均衡市場主體心理因素 追漲不追跌 一窩蜂的投機Company Logo政策因素 城市規劃的調整 土地征收方式與補償標準的變化 小城鎮建設政策的出臺與完善 制度因素 國家政治制度 房地產市場制度 預售制度 價格管制制度 課稅制度 中