1、 . . 14/14房地產項目區位分析與定位思路分析 日期： HYPERLINK :/ 519、575 公園公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、7262、地鐵地鐵二號線：馬池路站、常青花園站、金色雅園站、漢口火車站站、湖站、建設大道站、航空路站、公園站、循禮門站、大道站、和平大道站、武昌區政府站、小龜山站、洪山廣場站、中南路站、亞貿廣場站、街道口站、廣埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花園、魯巷。地鐵2號線公園站距項目200米，將大大縮短項目與三鎮距離，未來可為區域帶來可觀人流，利好本案商業發展。圖七：軌道交通

2、設計線路圖五、項目定位思路分析武廣商圈商業氛圍濃厚，人流、車流量大，商業發展有較大空間。零售密集度高、競爭激烈，百貨業態飽和，但休閑娛樂、餐飲等業態資源匱乏，分布零散，缺乏集購物、休閑娛樂、餐飲多功能于一體的體驗式購物中心。隨著區域客單價不斷增長，以廣場、國際廣場、新世界百貨為主的商業項目日趨高端。本案定位結合其項目指標與區位條件，與周邊商業形成差異化，本案并無體量優勢，應與商圈互補發展，彌補商圈空白定位為集購物、休閑娛樂、餐飲等多功能與一體的體驗式商業街。六、項目建筑結構規劃分析1.總體分析西園商業街以雙首層、中庭、平臺為設計理念，將獨具風情的人文景觀與生機盎然的有機融合，完美呈現了一處建筑

3、與藝術渾然一體的購物街區。 西園商業步行街規劃為開放式步行街區，雙首層設計，主力商業為3層，局部為4層。采用大中庭設計，最大限度的發揮中庭對客流的聚合與引導作用。項目規劃東、西兩個主入口，萬松園路是東側的主入口，項目西側直接連通公園，之間沒有圍欄，游園的人們可直接走進西園商業街。西園商業街的設計者們力圖通過建筑的方式去營造置休閑型商業街，最大限度地挖掘項目的商業潛質。西園商業街的設計者們將標高進行了合理設計，來賓可以從萬松園路主入口處直到一層商業街，也可以通過扶梯直達二層商業街，充分體現了泛首層的設計理念。5000平方米屋頂休閑平臺、3000平方米景觀庭、2000平方米空中平臺、20條5-30

4、米寬庭式，和煦的穿過中庭灑入二、三層商業，使得二、三層商業也儼然是一條充滿的室商業街。 平面布局完全打破舊有常規，毫不拘泥于“標準層”概念，從建筑輪廓至部每個空間，每段線條都處在自由的變化狀態之中，正是這些看似隨意、無序的點、線、面構成立體空間后，形成了無數獨特的視點和視角，從而不斷鼓舞、激勵著顧客們在商業街區一次次進行休閑購物體驗。圖八：項目規劃設計圖圖九：西園商業步行街部實景圖2.硬件設施分析項目規劃有20條5-30米寬的通道，通道較為開闊，整體商業環境較好。圖十：西園商業步行街通道圖項目中庭采光充足，有利于整體商場經營環境，并且能夠起到將購物者視線上移，關注到高層商鋪的作用，利于鼓勵客流

5、向上先逛，從而促進高層的商業經營。圖十一：西園商業步行街中庭圖項目在中庭護欄處規劃較為合理，這樣的加寬木板設置不僅提升了顧客在眺望中庭時候的安全性，并且外表時尚簡潔，本案在商業環境細節處處理較為細致。圖十二：西園商業步行中庭護攔圖項目亮點之一為柱距之間空間利用較好，設置了一些休息區，不僅可以使顧客得到充分休息，降低顧客疲勞度，增加了顧客在商業項目的停留時間，利好項目整體商業經營，還強調了項目的休閑性。圖十三：西園商業步行街通道休息區圖本案停車場在項目右側，整體退距約為10米，車輛進出較為順暢，但本案停車位較少，僅為240個。圖十四：西園商業步行街停車場圖七、動線分析1.外部動線分析項目位于建設

6、大道、解放大道、青年路、新華路圍合腹地，項目所臨萬松園路規劃為單行道，客流打的或者自駕前往項目需要從建設大道取水樓方向進入萬松園路到達本案，經項目右側進入停車場，車輛進出較為不便。項目聯外道路系統較為薄弱，直接影響到本案項目的可到達性與輻射能力。圖十五：外部動線分析圖2.部動線分析項目整體平面動線設計較為合理，為無商業死角區域，鋪面面積大小基本為1：2的比例，展示面較好，給予了經營者良好的硬件條件。圖十六：部動線分析圖八、業態品牌情況1.主力店：中百生活劇場（THEATER）: 生活劇場精選的商品多達8000余種，90%以上來自世界各地30多個國家和地區。生活劇場超市路線，以高品質的商品、優雅

7、的購物環境為顧客提供特色服務，倡導都市精致生活。鉆石小鳥（ZBIRD）: 鉆石小鳥是國最早從事網絡鉆石銷售的專業珠寶品牌，同時也是網絡鉆石銷售第一品牌，始終致力于引領全新鉆石消費潮流。普拉瑞斯（POLARIS）: 普拉瑞斯希望為女性提供時尚和高品質的珠寶飾品。其特有的優勢為鉆飾產品采用高仿鉆，降低了高端飾品的大量成本；高仿鉆石采用獨特的技術，產品均呈現VVSD頂級鉆石的標準；從大小、色澤、切工、價格上全面超越用戶心理。肯德基（KFC）：是來自的著名連鎖快餐廳，由上校于1952年創建。肯德基的是不斷推出新的產品，或將以往銷售產品重新包裝，針對人們嘗鮮的心態，從而獲得利潤。蘋果體驗店（APPLE）

8、：在西園百腦匯蘋果體驗店蘋果體驗店，顧客可以親自動手演示所有Apple產品，親身體驗Mac與其他Apple產品的所有功能。莎莎（SASA）：在地區，莎莎占據著逾30%的化妝品市場份額。自2005年起至今，莎莎集團已在開設了三十八家化妝品專賣店與二十個美容專柜，產品涉與高檔護膚品、香水、發類用品、沐浴用品、化妝工具等約6000多種。銀興樂天影城：銀興樂天影城是首個擁有符合5星級影廳標準的動感4D影廳的影城，擁有12個廳共2320個座位，是目前為止座位數最多的影城。米樂星世界KTV（Milo Star KTV）：來自KTV第一品牌，現馳名于國市場。西園的，是所有的升級版，這里的裝修檔次、音響設備均

9、是同類型場所中的領先者。酷上電玩城：酷上電玩城提供的游樂項目主要是健身類的籃球機、拳擊機，休閑類的音樂、舞蹈機，體驗類的槍機，競技類的賽車等。其高雅、整潔、舒適的娛樂環境，禮貌、細致的服務，極富現代感的店堂裝飾，高質先進的機臺設置，以與專業可靠的技術服務。Paul Mitchell（寶美奇）美發：1980年誕生于的Paul Mitchell（寶美奇），是一家獨立經營的、唯一沒有零售產品、年零售額達9億美元的國際專業美發品牌。它生產的產品種類超過了90種，全部在美國本土生產，涵蓋洗護、染燙、飾發造型、美發工具以與個人護理產品，行銷75個國家和地區。 寶美奇給消費者帶來的不僅僅是發型上的視覺享受，

10、更是一種生活品質的象征，其是每年時尚周發型的。G4 Bar：戀戀清吧 拒絕奢華。 G4 Bar是一個集合西式小點、酒水、音樂、足球、交友等生活休閑與放松心情的新思維多主題式休閑酒吧。其裝修風格摒棄傳統的庸俗奢華，以自然、舒適、放松為設計理念，引入源自的思維自由設計風格，通過不規則與非對稱的視覺美感，將概念融入細節。 G4 Bar主要以“家在城市里，城在花園中”為消費理念，以酒吧為主體，引入多種新鮮元素，使客人在欣賞音樂品嘗美酒的前提下，最大程度的得到心靈的放松。2.各層業態分布1層潮流生活館，主營餐飲+高端服飾店鋪。圖十七：一層平面圖圖十八：一層業態分布圖2層流行精品館，主營各式特色精品店。圖

11、十九：二層平面圖圖二十：二層業態分布圖3層休閑娛樂館，為電影城、電玩城、時尚餐廳、美發店。目前武廣商圈僅世貿廣場規劃有電影院，明顯不能滿足區域觀影需求，本案引進銀興樂天影城，建設面積超過6600方，共有12個影廳，規模較大，再配合其他休閑娛樂業態，緊緊抓住了武廣商圈休閑娛樂業態的可超越機會。未來，休閑娛樂業態將為本案帶來可觀人流，帶動本案商業發展。圖二十一：三層平面圖圖二十二：三層業態分布圖4層歡唱世界，主要為米樂星KTV，將 休閑娛樂業態置于項目高層，有助于帶動人流上升。圖二十三：四層平面圖圖二十四：四層業態分布圖九、開盤營銷西園商業街于2011年9月19日開街，當時舉辦了盛大的啟幕盛典，在

12、盛典現場獻唱。 西園商業街于9月19日舉行規模宏大的全球啟幕盛典，該盛典由西園商業街投資方榮澤利華置業和太立德仁（中國）公關傳播機構共同舉辦。 西園啟幕盛典為來賓特制“游園攻略”，游園攻略介紹了啟幕當天各區域活動。來賓得到一游園積章卡，在西園指定商家蓋滿印章的來賓有機會獲得與合影機會。 啟幕盛典包括啟幕儀式、啟幕狂歡、散點體驗、開幕盛典四個環節。在啟幕狂歡環節，有鼓魂表演、模特比基尼走秀、國際時裝秀等表演。 在散點體驗環節，來賓觀看到了小丑街頭魔術表演、電影木偶游行，在商業街體驗藝術真人雕塑、尋寶總動員等； 開幕盛典環節，現場由著名主持人主持，蕭敬騰在盛典現場獻唱。十、運營狀況西園商業步行街為開發商全持有項目，商鋪只租不售，目前只針對餐飲和服裝招商，租金200-300元/平方米月，現可享受8折優惠，面積50平方米起。運營方式為統一規劃、統一租賃、統一管理。運營思路為3年提供200萬的宣傳推廣費用，定期組織不同的商業活動，全面提升商業價值。現階段招商的服裝方面要求引進品牌服飾，以提升品牌效應，達到吸引更多客流量的目的。合同一年一簽，公攤占40%，物業費10元/月（包含3元推廣費+7元物業管理費）。計劃引進500-600平米的兒童樂園。十一、結論項目位于漢口核心商圈，商