1、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理提要：建立專業(yè)化制度，嚴格管理公眾制度、內部管理崗位職責、員工考核制度及崗位工作標準、內部運作制度一、管理規(guī)章制度：建立完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務的重要基礎。雅迪物業(yè)積累多年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗，建立了一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項工作的順利進行。2000年，雅迪物業(yè)引入ISO9001質量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過不斷地補充和完善，為物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。武船重工公寓項目是一項高安全、高科技的現(xiàn)代物業(yè)，要求物業(yè)管理服務中具有完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng)，滿足武船重工公寓項目各項

2、物業(yè)管理工作的使用要求。我公司以完善的規(guī)章制度和ISO9001體系為基礎，按照全國城市物業(yè)管理示范大廈考評標準的總體要求，提煉、形成了科學技術廳大廈物業(yè)管理規(guī)章制度，主要包括公眾制度、公共事務管理制度、行政性管理制度、大廈及機電管理制度、消防安全管理制度、崗位職責、員工量化考核制度、財務制度、保密制度。（一）公眾制度公眾制度將根據(jù)現(xiàn)場情況與甲方一同制定，并報業(yè)主單位審批同意后實施。如以下制度精神文明公約自覺遵守武船重工公寓項目各項管理規(guī)定，不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟說、不在公共場所打鬧喧嘩、 不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不高空拋物。維持皇明集團項目的良好工作秩序。從指定出入口

3、進出武船重工公寓項目，衣冠不整者不得入內。嚴禁攜帶易燃易爆危險物品、易污染環(huán)境的物品、動物等物品進入武船重工公寓項目。保持武船重工公寓項目公共建筑物的整潔美觀。愛護武船重工公寓項目財物，維護公共設施，共同創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全舒適的文化環(huán)境。治安管理規(guī)定管理處積極與當?shù)毓驳葓?zhí)法部門配合，加強保安人員與公安局人員的協(xié)調與溝通，在職責范圍內嚴格把好安全關。大件物品外出憑相關部門指定人員簽字，登記后放行。裝修施工人員憑管理處發(fā)放的出入證進出皇明集團項目。在武船重工公寓項目內如遇緊急情況或發(fā)現(xiàn)可疑人員，請與管理處聯(lián)系或直接告知當值保安員。并及時通報保衛(wèi)部門，協(xié)同處理。加強治安防范管理，確保

4、武船重工公寓項目秩序良好。嚴格依據(jù)國家法規(guī)，對武船重工公寓項目的消防、環(huán)保、治安等行使監(jiān)督權，積極配合當?shù)毓膊块T搞好安全管理。電梯管理規(guī)定電梯機房除本管理處電梯維修人員、消防人員外，其他人員不得擅自進入。運行中電梯若出現(xiàn)突然故障，乘客不必驚慌，更不應私自違章操作、開啟或敲打梯門，應馬上按響緊急對講開關，通知有關人員，等候解救。搭乘電梯人數(shù)過多時，應分批搭乘，避免超載發(fā)生危險。用電梯搬運非常規(guī)物件時，事先申請，不得超重，防止造成事故，并注意不得損壞電梯。在電梯使用高鋒期，應嚴格控制大件物品或數(shù)量較多的物品搬運。嚴禁在電梯內打鬧、刻劃、張貼及私自撕揭電梯年檢合格證。注意電梯內部清潔衛(wèi)生，勿將雜物

5、丟棄在電梯門導軌槽內。發(fā)生火警或地震時，切勿搭乘電梯。小孩搭乘電梯，應有大人看護，以免發(fā)生意外。消防安全管理規(guī)定武船重工公寓項目的防火工作依據(jù)“預防為主，防消結合”的方針，本著自救的原則，依靠樓內業(yè)主實行綜合治理，并接受市公安消防局的領導和監(jiān)督。防火管理責任人直接由皇明集團項目管理處理經(jīng)理直接負責。管理處應加強宣傳消防法律、法規(guī)和防火安全知識工作，所有物業(yè)管理人員必須培訓上崗，并對業(yè)主進行經(jīng)常性的防火安全宣傳活動。管理處制訂防火管理制度，定期組織防火安全檢查，及時掌握武船重工公寓項目物業(yè)的防火情況，協(xié)調有關方面采取相應措施，并監(jiān)督實施。管理處負責組織業(yè)主開展防火自查，督促整改火險隱患。管理處定

6、期對武船重工公寓項目的公共消防設施、器材進行檢查、維修、保養(yǎng)，使其經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)。管理處在進行公共消防設施檢查、試驗、維修、保養(yǎng)前將提前通知業(yè)主加強防范。任何情況下消防設施停水、停電不得過夜。特殊原因需要過夜，必須經(jīng)有關主管部門同意，管理處及時通知業(yè)主加強防范。業(yè)主應支持和配合管理處組織的初期火災撲救和安全疏散演練。嚴控裝有危險品的車輛進入皇明集團項目車場停放，如屬必須做好防范措施。管理處員工及武船重工公寓項目內所有人員有責任發(fā)現(xiàn)初期火災后按程序進行處理，對情況嚴重難以撲滅的，應及時打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。武船重工公寓項目內業(yè)主應自覺遵守電器安全使用規(guī)定，

7、嚴禁亂拉電氣線路，嚴禁擅自拆、改、裝電氣設施和用具。業(yè)主進行室內裝修、改造，必須嚴格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災事故。樓梯、過道和安全出口等部位應保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物。消防設施、器材不得挪作他用，嚴防損壞和丟失。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將對有關責任人作出嚴肅處理。管理處對違章用火、用電、電氣焊或損壞消防設施器材的行為，將制止或向有關部門報告。管理處應積極配合當?shù)叵啦块T做好消防安全工作。車輛管理規(guī)定為加強機動車輛的管理，維護交通秩序，預防交通事故和車輛失竊，特制訂本規(guī)定，請共同遵守：進入公寓的一切車輛必須遵守本管理規(guī)定。車輛必須分類停放，存固定車位的車輛按指定位停放，保持通道暢通，進出公寓

8、的車輛必須服從車輛管理員的統(tǒng)一指揮和管理。進入公寓的車輛必須減速緩駛，禁鳴喇叭，注意來往車輛及行人安全。車輛停好后，必須鎖好門窗，凡是現(xiàn)金、重要文件、槍支彈藥等貴重及危險物品，嚴禁在車輛內放置。出租車上落客后必須馬上駛離。業(yè)主、客戶搬運（喬遷）大件物品，事先到管理處辦理手續(xù)。如不服從車管員正常管理或毆打值班人員，按治安管理處罰條例有關規(guī)定交公安部門處理。清潔衛(wèi)生公約環(huán)境衛(wèi)生由本公司按照國家和省市頒布的有關法令具體實施管理，并密切配合環(huán)衛(wèi)、環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門協(xié)同工作。各單位垃圾請投入指定的垃圾桶內，不得亂擲、遺落或擺放在其它地方。嚴禁以下行為：隨地吐痰，隨地丟果皮、煙頭、雜物，隨地傾倒垃圾；亂堆

9、亂放建筑材料和建筑垃圾及其它物品；在墻壁上亂涂亂劃；損壞清潔設施。行人和車輛按規(guī)定道路通行，不得損壞綠化植物。綠化帶有專人負責維護。人人有責任維護綠化設施的完整，不破壞花臺及花木護欄。武船重工公寓項目范圍內禁止下列破壞生態(tài)環(huán)境、妨害綠化的行為：占用綠化區(qū)；在綠化區(qū)內堆放物品；在綠化地上傾倒垃圾、拋灑雜物；在綠化帶內騎車、踢球等活動。綠化、小品管理規(guī)定綠化帶(指武船重工公寓項目范圍內花草、樹木、園林建筑等)，屬樓宇公共設施組成部分，由雅迪物業(yè)具體實施養(yǎng)護和管理。行人和車輛按規(guī)定道路通行，不得損壞綠化植物。人人有責任維護綠化設施的完整，不破壞花臺及花木護欄。武船重工公寓項目范圍內禁止下列破壞生態(tài)環(huán)

10、境、妨害綠化的行為：占用綠化區(qū)/攀折花木，毀壞涂抹園林；在綠化區(qū)內堆放物品；在綠化地上傾倒垃圾、拋灑雜物；在綠化帶內騎車、踢球等活動。（二）內部制度1、內部崗位職責管理處經(jīng)理崗位職責管理處經(jīng)理直接對公司和物業(yè)委托方負責，全面負責武船重工公寓項目的物業(yè)管理服務工作。根據(jù)國家及地方相關法律法規(guī)和物業(yè)管理委托合同，制定物業(yè)管理方案并組織實施。建立富有活力的高效管理機構，導入ISO9001質量保證體系，并根據(jù)實際運作情況不斷調整完善。根據(jù)公司和項目委托方授權，組織、審查、簽訂對外的各項經(jīng)濟合同。嚴格按財務預算，控制成本支出；審批資金收支及負責實施。抽查上下班情況是否正常，審核員工考勤表。如發(fā)現(xiàn)與運作記

11、錄表格有出入者，即與責任人核實。收取及審閱武船重工協(xié)力公寓項目的巡視報告與每天的投訴記錄，督促處理。定期對武船重工協(xié)力公寓項目的管理、保安、維修、清潔綠化進行監(jiān)察協(xié)調；并與相關各方保持溝通，以檢討及改善皇明集團項目的管理水平。如遇突發(fā)事件事項，全權處理善后工作。監(jiān)管基層各級管理骨干及管理員的工作。定期檢查所屬部門之固定資產(chǎn)，并對有疑問者進行審核。主持所管轄職工工作會議，每周不少于一次。出席會議的成員包括各部門主任及骨干。負責與客戶的溝通與協(xié)調。完場公司交辦的其他任務事務部主管崗位職責監(jiān)管人事運作，并協(xié)助管理處經(jīng)理定期審定員工之表現(xiàn)及提出人事建議。定期檢討員工編制、入職標準及待遇是否符合國家的勞

12、動法規(guī)的要求。制定培訓計劃并負責組織實施。定期根據(jù)值班記錄及業(yè)主意見考核員工服務狀況。督查事務部會務接待、領導辦公區(qū)服務、前臺、文印刷財務、后勤、倉管等方面的工作。7.負責按有關規(guī)定和要求，及時糾正處理服務過程中發(fā)生的不合格現(xiàn)象。綜合管理員兼質量管理員崗位職責1.負責管理處員工考勤報送。 2. 負責所轄區(qū)的日常事務的處理，質量體系的建立，并對日常的服務質量進行檢查、記錄，對整改進行跟蹤及資料歸檔。3.監(jiān)察管理費及租金的收取，協(xié)調業(yè)主與管理處之間的費用收繳關系，監(jiān)察管理費的收取，費用的收取與登記4.負責收集整理管理處各種檔案資料，按照規(guī)定進行整理保存。5.負責檔案資料的申報及銷毀工作。6.管理處

13、庫房管理。7負責清潔、綠化（室內花卉擺放）、消殺、管道疏通項目分包方的監(jiān)督管理。8.完成管理處交辦的其它工作?？蛻糁行姆諉T崗位職責負責接受客戶的投訴及申請服務并轉給執(zhí)行部門，對維修服務記錄單位回收統(tǒng)計上報。負責客戶服務數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與上報負責客戶需求的統(tǒng)計與上報負責客戶檔案的建立于更新負責日?？蛻舴栈卦L與客戶意見調查完成管理處交辦的其它工作其他客服人員（含會務、迎賓、講解、接待、文印等）崗位職責按照本職工作要求做好會務服務、接待、迎賓、講解、純凈水制作、派送等各項服務負責對領導辦公室、接待室、會議室及其它的重點區(qū)域的服務及接待工作負責客戶的臨時需求服務。負責管理處日常事務的協(xié)助完成管理處交辦的

14、其它工作6.負責根據(jù)單位的需求提供加班服務，包括平時及節(jié)假日，必須服從工作安排，做到隨叫隨到工程部主管崗位職責負責提交整個物業(yè)之保養(yǎng)、修繕及改造工程之計劃。負責整個工程部員工的監(jiān)管工作。準備及檢討工程的招標文件，設定標準及規(guī)格，分析回標及作出建議。就用戶的投訴及重要的維修保養(yǎng)工程作出調查及提交報告。抽查維修服務的派工單及回訪記錄。抽查設備設施運行、保養(yǎng)及維修記錄。安排及跟進后續(xù)物業(yè)之接收工作。起草及監(jiān)督一切工程合約及價格。定期巡視物業(yè)的設備設施及本體。完成領導指派的其他任務。值班員崗位職責負責對各武船重工公寓項目機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與、協(xié)助設施設備的維修保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題

15、及時向組長或主任匯報。值班人員必須熟悉皇明集團項目的供水、供電、電梯、空調等設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。定時巡視設備房和設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。保持值班室、設備房的清潔以及物品的有序擺放。負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規(guī)定的行為。遇到突然停電或發(fā)生其它突發(fā)性事故時，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)程操作，及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。加強防范意識，做好設備房的防水、防火、防小動物的安全管理工作。協(xié)同供電局抄表員確認用電、用水、用氣總量，并進行月度分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。完成上級交辦的各項臨時任

16、務。 維修人員崗位職責執(zhí)行管理處制定的有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。按時完成機電設施、設備的各項維修、保養(yǎng)工作，并認真做好有關記錄。嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。發(fā)生突發(fā)情況時，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常運轉。定期對設施設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。負責計量器具的檢測工作。負責向用戶提供經(jīng)管理處批準的有償維修服務。完成上級交辦的各項臨時任務。 安全管理部主管崗位職責主持全隊工作，堅決執(zhí)行主任指令，帶領全隊人員依據(jù)各自職責，認真做好安全保衛(wèi)工作。熟悉治安各崗位職責、任務、工作要求、考

17、核標準，掌握治安區(qū)內的保安工作規(guī)律及特點，加強重點崗位的安全防范。制定保安各崗位排班計劃并落實實施。做好保安隊的月工作安排（包括訓練、學習安排）。經(jīng)常檢查各崗位工作情況，零點之后的夜間查崗每周不少于2次。每周召開班務會1次，每半月召開隊務會1次。及時做好保安員的崗位培訓、軍事訓練及日?？己斯ぷ?。帶領保安隊配合其它管理服務工作，制止、糾正各類違章行為。負責全隊隊員的內務管理和考勤工作。完成上級交辦的其他臨時任務。安全及車場管理員崗位職責熟悉和掌握皇明集團項目基本情況。熟悉皇明集團項目內各項設備，學會使用消防等有關器材。開展常規(guī)訓練，增強防衛(wèi)能力。掌握一般救護知識，有緊急應急能力。負責重要接待任務

18、的保衛(wèi)協(xié)防工作。負責武船重工公寓項目內消防設施、設備、器材的檢查管理工作。堅持24小時值班，嚴格辦理交接班手續(xù)，并作好值班記錄。對進出武船重工公寓項目的外來人員實行有效監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)隱患及時排除，及時匯報。管好車輛的進出、停放，維護武船重工協(xié)力治安秩序及安全。發(fā)生應急事件，迅速趕到現(xiàn)場，果斷采取措施，及時報告領導，配合處理善后事宜。完成領導指派的其他任務。巡邏崗崗位職責熟悉巡邏區(qū)內各類設備、物品的位置，發(fā)現(xiàn)設備、物品有移動等可疑情況，應立即查明報告。檢查電線線路（目視檢查，禁止手動檢查）和水管管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）時，應采取措施并及時上報。同時，巡查包括燈具、消防設施等在內的各類公用設施。巡

19、邏中聞到異味，聽到可疑聲響，需立即查明情況并報告。注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，發(fā)現(xiàn)可疑人員要選擇適當?shù)奈恢眉右员O(jiān)視并及時報告。發(fā)現(xiàn)偷盜、流氓等違法犯罪分子，應即刻擒獲。發(fā)現(xiàn)打架、吵架、斗毆等行為時，要予以制止。發(fā)現(xiàn)火警時，立即組織撲滅，并迅速報警。發(fā)現(xiàn)可疑物品，要立即作安全處理，并報告有關部門。及時制止物業(yè)范圍內踐踏草地、亂散發(fā)廣告、撿垃圾等閑雜違章人員的不良行為。在指定時間、指定巡更點巡邏打卡考勤。完成領導指派的其他任務。義務消防員崗位職責武船重工協(xié)力公寓項目管理處每一位員工都是義務消防員，必須履行消防員職責。認真學習有關消防知識，掌握各種消防器材操作技術及使用方法。積極做好消防宣

20、傳教育工作。做好消防器材、設備的檢查（每月一次），保證設備處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)生火警可以及時投入使用。任何時候，一旦發(fā)生火警事故，都必須投入現(xiàn)場搶救工作，不得借故逃避（事后查明借故逃逸者給予嚴肅處理直至除名）。2、各崗位工作標準序號崗位工作標準1項目經(jīng)理1、制定的各項管理制度方案合理，規(guī)范，并帶頭嚴格執(zhí)行。2、管理處各項運營指標達到合同約定的各類標準與指標。3、管理處各項費用賬目清晰，預算控制良好。4、客戶溝通到位，能及時統(tǒng)籌改進管理不足。5、能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務。2事務部1、管理處人事管理機制完善，用工手續(xù)齊全，員工培訓計劃制定合理，組織實施有力2、事務部會務接待、領導辦公區(qū)

21、服務、前臺、文印刷財務、后勤、倉管等方面的工作全面達到合同約定的事務服務類服務標準與指標。3、各項事務服務響應及時，特殊情況不能及時提供的要有對客戶的情況說明，與服務提供時間的明確回復。4、各項服務注重服務禮儀、無客戶對該方面的重復投訴5、客戶溝通到位，能及時安排回訪與客戶意見調查，給出服務改進的合理化建議。6、能根據(jù)質量體系文件的要求，按時組織管理處的管理內檢與改進。7、能及時高效推進公司各項管理措施8、能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務。3工程部1、制定的物業(yè)之保養(yǎng)、修繕及改造工程計劃合理，規(guī)范，并能嚴格按計劃執(zhí)行。2、能帶領工作部員工做好工程設備維護保養(yǎng)，全面達到合同約定的各項工程類服

22、務標準與指標3、能按要求及時抽查維修服務的派工單及回訪記錄，督促不合格員工整改。4、能按要求及時抽查設備設施運行、保養(yǎng)及維修記錄督促不合格員工整改。能按要求定期巡視物業(yè)的設備設施及本體，提出出改進意見 5、能做好管理處工程合約及價格的管理工作。6、能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務4安管部1、樹立良好的崗位形象，安全管理人員精神飽滿，姿態(tài)端正，動作規(guī)范，舉止文明。2、制定的安全管理方案合理，規(guī)范，并能嚴格按方案執(zhí)行3、大廈巡邏、消防管理、停車場管理、重大活動安保等方面的工作全面達到合同約定的安全服務類服務標準與指標4、嚴格執(zhí)行協(xié)力公寓安全管理制度，對來訪客人，有禮貌地詢問，執(zhí)行驗證工作，與被

23、訪問人及時聯(lián)系確認后，并記錄于來訪人員登記表。5、停車場管理有序，嚴格執(zhí)行停車場巡邏制度能指揮、疏導車輛有序停放，保障道路暢通。對車輛進行仔細檢查，車輛有異常情況時，想辦法及時通知車主并做好相關記錄6、維護好公共秩序，對服務范圍目標進行巡查警戒，保衛(wèi)服務范圍內相關人員財產(chǎn)安全。7、消防監(jiān)管到位，設備保養(yǎng)良好。8、按要求定期組織應急演練，所有預案每年覆蓋演練一遍。9、切實做好保密工作、全年無重大泄密責任事件發(fā)生。10、全年轄區(qū)內無重大責任管理事故。11、重大活動安管協(xié)管無重大責任事故12、能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務5環(huán)境管理部1、做好供方的選擇與合同簽署、根據(jù)大廈實際制定合理的清潔養(yǎng)護

24、、綠化消殺措施并組織有效實施2、監(jiān)督供方人員樹立良好的崗位形象，精神飽滿，操作規(guī)范，舉止文明。3、監(jiān)督供方的服務過程，針對不足及時提出整改措施，確保大廈清潔養(yǎng)護、綠化消殺、領導辦公區(qū)服務等方面的工作全面達到合同約定的事務服務類服務標準與指標。4、能做好節(jié)假日擺花、會議擺花、重要接待布置、領導辦公室綠化工作，全年無重大工作缺陷導致的客戶投訴5、能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務。（三） 公共事務管理制度物業(yè)接管驗收管理制度驗收前的準備工作物業(yè)接管驗收是由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進行的樓宇物業(yè)驗收和移交工作。物業(yè)管理公司應組織項目專業(yè)人員組成驗收小組參與驗收工作。驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙

25、，按設計和施工要求編制驗收計劃，按國家建筑安裝工程質量檢驗評定標準，根據(jù)項目設計要點、竣工圖、設備清單、所有設施設備出廠合格證書、設備調試運行記錄、試驗報告等進行驗收。驗收的實施 驗收小組在驗收過程中，可先按專業(yè)分工及標準、計劃、設備清單進行單項驗收，然后再進行綜合驗收；實物的驗收，主要應核查設備和主要部件的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量、安裝位置等。驗收后的處理工作驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據(jù)全部單項驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收評定意見書，呈交武船重工公寓項目。對不合格的設備、設施寫出書面報告，上報武船重工公寓項目。管理處負責人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的

26、交接單位進行正式移交，并辦理有關手續(xù)。驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，會同業(yè)主單位簽字生效，將全部檔案資料移交給管理處存檔。驗收后不合格的處理工作對在驗收中未達到要求的設備，整改落實實施后，驗收小組進行檢查、驗證并在整改報告中記錄結果。設備驗收驗收的條件是設計圖紙與設備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合；設備或系統(tǒng)的技術性能應與設計要求符合，檢查結果記錄在驗收交接記錄表中。對移交的竣工圖，在驗收交接記錄中記錄。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設施進行驗收，驗收結果也記錄在驗收交接記錄表中。公用設施維護管理制度管理處負責武船

27、重工公寓項目內公用設施、設備的日常管理、檢查維護，確保設施、設備處于良好運行狀態(tài)。公用設施、設備標識系統(tǒng)規(guī)范完整、準確無誤。武船重工公寓項目內疏散指示器、安全出口不得損壞。武船重工公寓項目內的設備、設施損壞，須及時修理和更換。市政公用設施、設備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關部門維修或更換。任何單位和個人不得損壞或挪用公用設施、設備。臨時用電、用水管理規(guī)定臨時用電計劃申請施工前，施工單位或根據(jù)施工項目和用電量大小，向管理處遞交“臨時用電計劃申請表”?！芭R時用電計劃申請表”中，應列明所使用電動設備的名稱、功率和數(shù)量。管理處派技術人員對其機械電氣設備進行檢查核實。申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復

28、印件，每人一證。操作人員無證的，管理處一律不予批準申請。臨時用電管理規(guī)定凡施工所使用的電動設備、工具及電線等器材，必須符合國家有關產(chǎn)品質量規(guī)定和安全要求。在管理處技術人員指定的地點接線，并安裝漏電保護開關、電度表、施工配電盤（箱）。電動工具、臨時照明線路應使用合格插頭、插座。臨時用電施工限制：不影響皇明集團項目內機電設備的正常運作。不超出供電負荷量允許范圍。噪音很大的電動工具，嚴格按規(guī)定時間進行操作，不影響業(yè)主單位的正常工作。禁止以下行為：亂拉亂接電線。超出設計負荷的臨時用電，未經(jīng)申請用電計劃的用電。直接將電線插入插座的用電行為。管理處管理權限有權勸阻或制止違章操作。有權對業(yè)主單位進行巡視檢查

29、。有權對所使用的電動設備工具隨時進行檢查。對不聽勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發(fā)生。臨時用水管理施工前，施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項目和用水量，向管理處預先申請臨時用水。使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。禁止任何亂接水的行為，不聽勸阻管理處可采取停水措施。投訴處理和分析制度凡職工對管理處管理、服務方面的投訴，不論采取何種方式（如信函、電話或面談），均需進行接待、記錄，然后按照投訴內容通報給各相關責任部門，各責任部門應做好相應記錄。各責任部門接到投訴后，在預定時間內向業(yè)主答復采取何種補救處理措施，答復時間最長不超過兩天。各責任部門按照業(yè)主投訴的內容，安排相應人員解決問題，

30、并將結果反饋給值班監(jiān)控室。對重大問題的投訴，各責任部門不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調的問題，直接報管理處經(jīng)理。由管理處經(jīng)理作出處理決定。客戶服務中心應通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結果，未解決的，責成有關部門迅速處理。對業(yè)主的投訴，應即時作出分析總結，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生類似問題。意見調查和回訪制度管理處每年至少進行一次業(yè)主意見調查。業(yè)主意見調查應列明業(yè)主對以下方面的滿意程度：供電管理供水管理消防管理保安管理清潔管理綠化管理公共設施維護管理公用設備維護管理維修服務服務態(tài)度管理處對回收的意見表進行統(tǒng)計分析，并將結果按調查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及

31、分項滿意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見（共性的意見）等統(tǒng)計后書面報告管理處經(jīng)理。對存在的問題，管理處經(jīng)理提出整改意見，責成有關部門限期解決。對業(yè)主的誤解，應進行必要的耐心解釋。業(yè)主意見調查結果及整改方案應向業(yè)主公布，接受監(jiān)督。相關職能部門應定期對業(yè)主進行回訪?；卦L時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄?；卦L中，對業(yè)主單位的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。維修管理制度客戶服務中心接到業(yè)主維修的訴求后，必須在5分鐘內安排相關維修技術人員到現(xiàn)場實施維修。維修工到現(xiàn)場后，要做到：自覺維護管理處及業(yè)主的權益，不做損害管理處名譽的事情；不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細

32、地向工程部匯報并請求支援解決。維修工進入現(xiàn)場維修時，應主動征詢業(yè)主意見，盡量恢復維修前的原貌原樣，如有改動，應征詢業(yè)主的同意方可進行。維修工進入現(xiàn)場維修時，應進行仔細檢測，判斷出發(fā)生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。維修工進行維修時，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內高聲喧嘩、嘻笑取鬧。維修工作完成后，維修工應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴透魑锲返脑玻ㄎ恢茫?。全部工作完成后，維修工要試驗維修

33、后的效果給業(yè)主看，試驗次數(shù)不少于3次；同時要給業(yè)主講解應注意的事項，如果業(yè)主有不滿意的地方（合理的要求），則應及時進行整改直至業(yè)主滿意為止。確認一切正常后，維修工應禮貌地請業(yè)主在維修服務通知單上簽名確認。如果業(yè)主對此次維修收費（如屬有償服務項目）有異議，維修工應根據(jù)有關的收費標準向業(yè)主作出詳盡的解釋，消除業(yè)主不必要的疑問。維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時，應禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。維修工回到工程部及時做好維修記錄。 在維修完成后，由管理員不定期進行抽查回訪。垃圾收集與處理管理制度垃圾的分類處理工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車或其它裝運工具運送到皇明集團項目指定地點倒放，禁止倒

34、在垃圾中轉站內。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。生活垃圾：清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內，量大的垃圾應直接運送到皇明集團項目內的垃圾中轉站內。清潔工應在規(guī)定時間收集垃圾桶內的垃圾并轉運至垃圾中轉站。垃圾中轉站的垃圾應日產(chǎn)日清，如垃圾較多影響垃圾存放時，可增加清運次數(shù)。清潔班人員應負責垃圾中轉站周圍的衛(wèi)生，保證垃圾中轉站里的垃圾存放齊整，地面無散落的垃圾。負責每天一次沖洗垃圾中轉站地面。每天應對垃圾中轉站進行一次消殺工作。垃圾中轉站的衛(wèi)生標準：地面無散落垃圾、無污水、污漬；墻面無粘附物，無明顯污跡；垃圾做到日產(chǎn)日清；所有垃圾集中堆放在堆

35、放點，做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾；可作廢品回收的垃圾應另行存放；垃圾站應保持清潔無異味，每天應定時噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害；按要求做好垃圾袋裝化。垃圾車撒落在皇明集團項目內的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。清潔綠化管理員應按相關標準檢查清潔工的工作情況，并記錄。衛(wèi)生消殺管理制度清潔綠化管理員應根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。消殺工作計劃應包括以下內容：消殺對象；消殺區(qū)域；消殺方式藥物計劃；消殺費用預算。消殺區(qū)域包括：武船重工公寓項目樓梯口、梯間及周圍公共部分、各單位辦公室、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉站等室外公共區(qū)域及員工宿舍和食堂。消殺方式以噴藥觸殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌

36、有鼠藥的餌料和粘鼠膠。投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必要時掛上明顯的標識。消殺作業(yè)完畢，應將器具、藥具統(tǒng)一清洗保管。消殺工作標準檢查倉庫或地下室，目視無明顯蚊蟲在飛。檢查辦公室，目視無蒼蠅滋生地。檢查室內和污水井、無害蟲出現(xiàn)。抽檢樓道、武船重工公寓項目辦公室無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1%，鼠洞每2萬平方米不超過1個。消殺工作的管理與檢查消殺工作前，清潔綠化管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應注意的安全事項。清潔綠化管理員每周檢查一次消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于工作日記中。清潔綠化管理員現(xiàn)場跟蹤檢查，確保操作正確。 （四） 行政性管理制度行為規(guī)范遵守法律規(guī)范及雅迪物業(yè)公司的

37、各項管理規(guī)章制度。熱愛物業(yè)管理工作，努力鉆研物業(yè)管理專業(yè)技術知識，認真、及時地完成本職工作。忠誠正直，嚴守信用，關心集體，團結同事，不弄虛作假，不陽奉陰違，不向業(yè)主收受或索取任何形式的禮物或傭金。自覺維護管理處聲譽，提倡部門之間、員工之間真誠合作的精神，高效率地為業(yè)主排憂解難，急業(yè)主之所急，不互相推諉、扯皮。具有強烈的質量意識和安全觀念，貫徹質量體系，遵守操作規(guī)程，杜絕責任事故。提倡勤儉節(jié)約，自覺地為管理處增收節(jié)支。工作時間內，員工要統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌在左胸處，工作規(guī)范，作風嚴謹。遵守勞動紀律，不遲到、不早退、不曠工。工作時間內不看與工作業(yè)務無關的書籍和雜志，不做與工作無關的事情。講究儀表，

38、樹立文明健康的形象。工作時間不袒胸露背；不在辦公區(qū)域抽煙；不佩戴戒指、耳環(huán)和過于外露的項鏈、手鏈等飾物；不留長指甲。男員工發(fā)型整齊，不留長發(fā)、長胡須；女員工以淡妝為宜。注重文明禮貌。對業(yè)主和同事要面帶微笑，多用敬語，“請”、“謝”字不離口；在辦公區(qū)間不大聲喧嘩；所有外來電話，務必在三響之內接答；接電話時先說“您好”，報單位；對業(yè)主，實行首問責任制，不得推卸工作，不講“不知道”、“不是我的事”；要注意稱呼業(yè)主姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“小姐”、“女士”，杜絕“喂”字稱呼。環(huán)境管理，要從我做起。要保持辦公室和其它管理用房的清潔衛(wèi)生。個人桌面整齊干凈，玻璃板下不亂壓圖片、名片、飾物等。做到

39、不隨地吐痰，不亂丟雜物，不講臟話、粗話，不損壞公物，不亂停放車輛。在集體宿舍居住的員工要注意保持清潔、安靜，不留外人在宿舍過夜。不酗酒，不打架斗毆，不參與黃、賭、毒等違法行為、不參與邪教組織、與不良現(xiàn)象作斗爭。注意保密。未經(jīng)批準，員工不得向外界傳播或提供有關管理處之任何資料，管理處的一切有關文件和資料不得交給無關人員。如有咨詢者，由管理處統(tǒng)一安排。招聘及辭退（離職）規(guī)定員工招聘規(guī)定管理處按崗位編制所需人員數(shù)量計劃，上報本公司。綜合部根據(jù)公司批準的崗位編制計劃，確定招聘總人數(shù)和條件。綜合部根據(jù)員工文化程度及技能等級的高低，確立其工資與待遇，經(jīng)管理處經(jīng)理審核后，報公司批準。所有應聘人員必須經(jīng)過面試

40、、筆試和體檢，合格者報管理處經(jīng)理同意后聘用。填寫員工登記表，復印本人相關證件交綜合部存檔。員工辭退（離職）規(guī)定員工離職應首先提出申請，經(jīng)所在部門領導同意后報管理處經(jīng)理批準。管理處有權按有關規(guī)定辭退員工，相關部門應做好辭退員工的思想工作。員工憑辭退（離職）手續(xù)通知單到相關部門辦理手續(xù)和工作移交。手續(xù)辦完后交綜合部審核，并經(jīng)管理處經(jīng)理審批同意后，到財務辦理結算手續(xù)。綜合部將辭退（離職）手續(xù)通知單及有關資料存入人事檔案備查，并修正員工名單統(tǒng)計表。培訓制度培訓目的通過培訓，使員工牢固掌握本崗位必須具備的專業(yè)知識、技能，提高員工整體素質，確保所有員工均能嚴格按ISO9001質量體系標準完成本崗位工作，保

41、證物業(yè)管理服務質量。培訓的職責要求綜合部負責提出本年度管理員、保安員、清潔工、綠化工培訓要求和員工質量培訓要求。工程部負責提出本年度維修工等技術人員的培訓要求。綜合部按照各部門的年度培訓要求和管理處發(fā)展規(guī)劃，編制“年度培訓計劃”。綜合部按照“年度培訓計劃”組織培訓。新員工的培訓：新員工試用期間，由綜合部負責如下內容的培訓：基礎培訓：了解公司概況、管理處的規(guī)章制度、勞動紀律的培訓。崗位培訓：崗位職責、專業(yè)技術的培訓。綜合部建立培訓檔案，包括培訓記錄和培訓考核。新員工經(jīng)上述培訓，鑒定合格后，可正式上崗工作，由綜合部辦理試用期轉正手續(xù)。崗位培訓綜合部根據(jù)崗位職責要求，制訂年度培訓計劃，各部門按“年度

42、培訓計劃”的要求分別組織實施，綜合部進行督促檢查。具體培訓計劃內容如下：接受培訓的崗位、工種、人員；培訓內容和項目（專業(yè)知識和技術、質量教育、規(guī)章制度等）；實施各種培訓的方法（自學、內培、外培）；培訓時間及講課人（有專業(yè)技術資格）；培訓考試方式（口試、筆試、實際操作、工作鑒定）；培訓項目的負責人；內部培訓和外部培訓由綜合部統(tǒng)籌組織安排，自學和實際操作的培訓根據(jù)實際情況安排。內部培訓是根據(jù)工作需要，有計劃性的培訓項目。外部培訓是接受市、區(qū)有關主管部門通知要求，或按管理處經(jīng)理和各部門提出的培訓計劃要求，參加內部培訓以外的培訓項目。每次培訓實施時，項目負責人都要進行培訓記錄和培訓考核。特殊工種和業(yè)務

43、專業(yè)人員的培訓司機、電工、電梯、焊工、管道工特殊工種人員需經(jīng)市有關部門培訓、年審，獲得相關工種的等級證、操作證。各部門業(yè)務專業(yè)人員要參加市有關部門組織的培訓、學習，獲得畢業(yè)文憑、職稱證書。特殊工種和業(yè)務專業(yè)人員將獲得的等級證、操作證和畢業(yè)文憑、職稱證書交管理部認可，并將復印件存入培訓檔案內。計劃外培訓根據(jù)實際情況，臨時提出的培訓活動由提出的部門負責組織。管理處提出的臨時培訓要求由綜合部統(tǒng)籌安排。鼓勵員工通過自學、參加專業(yè)培訓等途徑提高專業(yè)技能和質量管理意識，取得的有關培訓或學歷證明文件均記入員工的培訓檔案。員工宿舍管理規(guī)定自覺養(yǎng)成良好的社會公德和衛(wèi)生習慣，保持宿舍的良好秩序及衛(wèi)生環(huán)境。愛護公物

44、，損壞者按價賠償，并追究責任。保持宿舍安靜，不得大聲喧嘩，同事之間不得以任何借口爭吵、打架。保持室內物品擺放美觀，不得亂擺亂放。每天必須安排一人打掃室內外衛(wèi)生，以保持宿舍清潔。不得帶外來人員在宿舍內住宿。保安員晚上有事外出必須經(jīng)有關領導批準，且在23點前返回宿舍。保持高度的防火意識，做到安全用電、用火。不隨便亂拉亂接電線、插座，人離熄燈、斷電源，發(fā)現(xiàn)火災隱患應及時報告管理處領導。出入宿舍隨手關門，注意提防盜賊，做好治安防范工作。宿舍維修及水電維修，請與工程部聯(lián)系。晚上會客時間不得超過22點。違反管理規(guī)定，或無故不完成值日衛(wèi)生工作任務者，按管理處的有關規(guī)定處理。員工服裝管理規(guī)定著裝規(guī)定工作時間一

45、律著裝上崗，并佩戴工牌。員工著裝應整潔、規(guī)范，不得敞口、歪斜、系扣不整。員工應統(tǒng)一按時換規(guī)定類型工作服。員工服裝分類和配發(fā)標準：員工服裝按季節(jié)分夏裝、春秋裝和冬裝三類，按季節(jié)配發(fā)。員工服裝管理辦法：員工按配發(fā)標準在指定時間領取服裝；員工服裝日常采購、保管、發(fā)放等由綜合部負責；員工服裝應明顯反映企業(yè)CI設計，由綜合部按不同崗位特點設計，統(tǒng)一采辦。若員工未按規(guī)定著裝或不佩戴工作牌上崗，則按管理規(guī)定處理。綜合部負責員工服裝、工作牌的配發(fā)、檢查、監(jiān)督職能。辦公物品管理規(guī)定辦公物品分辦公設備設施和辦公用品兩大類。辦公設備設施包括復印機、傳真機、電話、辦公桌椅、保險柜、文件柜、電腦及打印機等。辦公用品包括

46、紙、筆、筆記本、各種表格、計算器、直尺、文件夾、文件筐等。辦公設備設施由財務登記固定資產(chǎn)，各部門建立明細帳并報綜合部備查。所有辦公設備的責任人為該設備所在部門的主要負責人。如該部門負責人工作調動時，應及時填寫設備清單移交給繼任者簽收，財務監(jiān)督。各部門要愛護公共財產(chǎn)，如有遺失或損壞，則根據(jù)實際情況，由該負責人或使用人負責按折價賠償。各部門應在每月末將下月辦公用品的采購計劃報綜合部，并指定一人負責辦公用品的領取發(fā)放和文件資料的復印。凡領用價值達100元以上的文具，必須登記個人卡片，辭工或被辭退時要交還原件，損壞照價賠償。辦公用品領用實行“費用包干、超支自負”的原則。嚴禁因私打電話閑聊，禁止撥打“聲

47、訊”服務臺。因公需打長途電話，須填寫“長途電話申請單”，經(jīng)部門領導簽字同意后，由綜合部負責撥打，并做好登記手續(xù)。凡需復印、打印、發(fā)傳真，統(tǒng)一由綜合部簽批，方可執(zhí)行。具體操作人員有權拒絕受理未經(jīng)審閱的文件和資料。檔案管理制度文件材料的歸檔范圍文件檔案的歸檔范圍，各部門在公務活動中形成的公文、電報、薄冊、圖表、書信、日記、會議材料等內容。技術檔案的歸檔范圍，管理員、技術員在工作中形成的圖紙、說明書等內容。專項檔案的歸檔范圍，包括各部門在專門業(yè)務活動中形成的各種檔案，如：會議檔案、聲像檔案、紀檢檔案、審計檔案等。歸檔要求歸檔的文件材料必須字跡清楚工整，紙張及文件格式符合公文要求，禁止使用圓珠筆、鉛筆

48、、純藍墨水等書寫材料。歸檔的文件材料要完整齊全。各類建設工程竣工必須有兼職檔案管理員參加，對其文件材料（含有關圖紙等）完整性、準確性、系統(tǒng)性進行鑒定和驗收。歸檔的文件必須是原件。保持歸檔文件材料之間的歷史聯(lián)系，并進行科學分類、立卷和編目號。案卷題名應確切反映卷內文件內容，并區(qū)分保管期限。文件材料的歸檔必須辦理移交手續(xù)。歸檔時間文書檔案在第二年上半年內歸檔。建設項目在接管驗收后一個月內歸檔。各項管理工作形成的文件材料，在翌年上半年內，要將應當歸檔的文件材料組織保管單位，由各職能部門負責人審定后，向檔案部門歸檔。歸檔份數(shù)各類文件材料一般歸檔一式一份。 重要的和利用頻繁的文件材料可歸檔一式兩份或適當

49、增加其歸檔份數(shù)。不歸檔文件材料的范圍重份和無查考利用價值的事務性、臨時性文件。上級機關任免、獎懲非管理處工作人員的文件、普發(fā)供參閱、不辦的文件材料。上級單位發(fā)來供參考的抄件和征求意見未定稿的文件。未經(jīng)會議討論和領導審閱、簽發(fā)的未生效文件、電報草稿、一般性文件的歷次修改稿（重要法規(guī)性文件、定稿除外）、鉛印文件的各次校對稿（主要領導親筆修改稿和負責人簽字的最后定稿除外）。從正式文件、電報上摘錄的供工作參閱的非證明材料。參加非主管單位召開的會議不需要貫徹執(zhí)行和無查考價值的文件材料。非隸屬單位抄送的不需要辦理的文件材料。下級單位送來參閱的簡報、情況反映、不應抄報和不必備案的文件材料。各部門領導要對管理

50、部文件材料的形成、積累、整理和歸檔工作進行指導、監(jiān)督和檢查。檔案資料的保管所有檔案資料均由綜合部管理。存放檔案必須有專用柜架，在排列上架時，應按照類別和保管單位的次序，自左向右，自上而下地排列，以便于管理和查找。底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖入庫，要認真檢查其修改、補充情況，底圖存放以平放為宜。存入膠片、照片、錄像帶、磁帶要用特制的密封盒和專門的卷盒，按編號順序排列在膠片柜或防火柜內。必要時采取復制、拷貝。定期每半年進行庫藏檔案的清理核對和保管質量檢查工作，做到帳冊相符，對破損或載體變質檔案，要及時進行修補和復制，發(fā)現(xiàn)檔案發(fā)霉或蟲害定期消殺。檔案資料室需做好防盜等設施。檔案資料借閱

51、管理管理處所有工作人員都有保護檔案、借閱檔案的權利和義務。管理處人員查閱檔案，須辦理登記手續(xù)。規(guī)定辦理登記手續(xù)，定期歸還。要愛護檔案，不得丟失。所借檔案不得隨意折疊和拆散，不得對檔案隨意更改，涂寫。借出和歸還檔案時，應辦理清點手續(xù)，由檔案員和借閱者當面核對清楚。檔案如有丟失、損壞或泄密，要立即追究當事者責任。借閱者在歸還檔案時必須填寫檔案利用效果記錄。調離管理處的工作人員，必須清理移交檔案文件后方可辦理調離手續(xù)。檔案鑒定和銷毀檔案鑒定工作由檔案小組負責進行，鑒定小組由綜合部主任、檔案員和有關業(yè)務管理人員組成，日常的鑒定工作由檔案員負責。負責制訂本單位檔案保管期限表。對到期檔案提出存、毀意見。確

52、定保管期限原則對本單位有長遠利用價值并能反映單位職能活動和歷史面貌的檔案應永久保存。凡是在一定時間有利用的檔案分別長期或短期保存。鑒定工作應該定期進行。檔案通過鑒定，要求達到劃定保管期限準確，保管單位質量達到標準規(guī)定，鑒定中發(fā)現(xiàn)檔案不準確、不完整，單位應及時責成有關人員和部門負責修改、補充。鑒定小組應列出需銷毀檔案的清單和撰寫銷毀報告給管理處經(jīng)理審批，銷毀清單及報告由檔案室保存。檔案銷毀時，由綜合部派二人以上進行監(jiān)銷并在銷毀清冊上簽名。銷毀檔案時要嚴格執(zhí)行保密規(guī)定，對在銷毀檔案過程中出現(xiàn)失密或對單位造成損失的，將根據(jù)國家有關規(guī)定進行處理。辦公室管理制度領導辦公室家私的維護、室內清潔及花卉的擺放

53、由專人負責。辦公室負責人應在上班前半小時內，按排專人負責辦公室的沙發(fā)、書櫥、地板、桌面、飾物的清潔工作。要做到地板干凈，無碎紙片等物品；桌面的文件要擺放整齊，無雜亂；茶具要清洗干凈，擺放整齊；花盆要擦干凈并予盆栽澆水。辦公室的文件或書籍不得翻閱。辦公室的電腦、門窗、地板、書櫥等每星期須擦洗兩次。辦公室電腦、沙發(fā)、桌椅、地板、燈具的維護，須用不同的藥劑擦洗，以免造成不必要的損壞。辦公室的盆栽須每周更換一種。清潔完后，必要時可噴灑些香劑之類的東西；須打開窗門，保持充足的通風。（五）公寓本體維護及機電設備管理制度公寓本體維護管理制度管理處負責對武船重工公寓項目進行巡視檢查、日常維護、武船重工公寓項目

54、大、中修維護管理。管理處主任指定專人負責并組織管理員、護管員、維修員、保潔員對所管樓宇的外觀、門窗、設備等情況進行巡視檢查，將檢查情況記錄在管理處值班記錄內。巡視檢查負責人要根據(jù)轄區(qū)的情況自定一個巡視檢查工作計劃，確保每周對所管物業(yè)全面巡視檢查一遍。巡視檢查負責人對違章裝修、亂搭建、占用公共部位、損壞房屋結構、改變建筑物外觀、亂拉線、亂張貼等行為采取果斷措施進行制止，并要求恢復原狀。巡視檢查負責人對需要維修的公共部位向管理處經(jīng)理報告后，填寫維修通知單交維修班組進行維修，并跟蹤督促維修進度和檢查驗收。建筑物的綜合檢查和評定管理部每年第四季度對所管建筑物進行一次綜合檢查和評定，并將檢查和評定結果填

55、寫在建筑物檢查表內。完好：完好房屋是指房屋的結構構件完好，裝備完整，設備完好，齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復的?；就旰茫夯就旰梅渴侵阜课萁Y構基本完好，少量部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般維修能修復的。一般損壞：一般損壞房屋是指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化，損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件。嚴重損壞：嚴重損壞房屋是指年久失修，結構有明顯變形或損壞的房屋，屋面嚴重漏雨，裝

56、修嚴重變形、破損、油漆老化起塊見底，設備陳舊不全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建。管理部負責所管物業(yè)大、中修工程項目的申報。管理部負責對業(yè)主委托的大、中修項目組織實施。檢查單位會同管理處對建筑物存在的問題和可能出現(xiàn)的問題，提出下一年度建筑物大、中修項目的建議，向業(yè)主告并跟蹤進展情況。管理處主動配合經(jīng)批準的大、中修項目的實施。管理處負責向負責建筑物大、中修工程的主管單位收集資料，填寫建筑物大、中修記錄表，整理歸檔。供電管理制度用戶用電設備的報裝管理管理處工程部負責用電設備的管理，審查用戶提供的用電設備電氣平面圖及電氣系統(tǒng)圖。如用戶負載超過原設計能

57、力，工程部將通知用戶，并協(xié)助用戶與供電部門協(xié)商解決。停電處理在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應提前通知各用戶單位，并在武船重工公寓項目各顯著位置提示各用戶停電注意事項及做好相應的停電記錄。故障停電時管理處應立即通知用戶，同時與供電部門聯(lián)系，并做好記錄。發(fā)電機隨時處于啟動狀態(tài)。武船重工公寓項目公共設施用電設備的管理和維護工程部制訂用電設施的定期維護保養(yǎng)計劃，按計劃實施檢查并做好維護保養(yǎng)記錄。緊急情況處理緊急情況時，由主管部門負責組織力量搶修并采取有效措施，控制、縮小影響面，并與供電部門聯(lián)系，協(xié)助處理并做好記錄。配電房管理制度配電房內高低壓配電柜、變壓器等設備均由持證上崗人員負責管理、操作，

58、送、停電由值班人員負責完成，無關人員謝絕入內。每次巡查應嚴格按有關規(guī)定執(zhí)行，并記錄電壓、電流、溫度、電表讀數(shù)；檢查屏上指示燈、儀表運行、補償柜運行等是否正常。停、送電的實施，必須一人監(jiān)護，一人操作。停電檢修，嚴格按程序操作，先停電、驗電、懸掛標示牌、警告牌。每天清潔一次，做到地面、設備表面無灰塵，墻面清潔干凈，室內照明、門窗正常完好。室內照明、通風良好。開關狀態(tài)與值班記錄一致，不得隨意改變運行方式及各種開關的整定值。嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程和崗位責任制。在特殊氣候時，加強對設備的巡視，當發(fā)生事故時應保持冷靜，操作并作好記錄。定期檢驗絕緣工具、絕緣鞋、絕緣

59、手套等安全用具。注意機房及電流溝道防鼠。發(fā)電機房管理制度發(fā)電機房門平時應上鎖，鑰匙由中央監(jiān)控室管理，未經(jīng)部門領導批準，非工作人員嚴禁入內。值班人員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法，發(fā)電機運行時，應巡視檢查。檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時用油量。發(fā)電機每星期空載試運行一次，運行時間不少于15分鐘，平時應將發(fā)電機置于備用狀態(tài)。發(fā)電機一旦起動運行，值班員應立即檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常。嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄。定期清掃發(fā)電機房，保證機房和設備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應及時修理。加強防火和消防管理意

60、識，確保發(fā)電機房消防設施完好齊備。注意機房及電纜溝道防鼠。給排水管理制度給排水的申請報裝用戶應向工程部提供所裝修的房屋給排水圖及資料；當現(xiàn)有給排水設施不能滿足用戶需求時，工程部應通知用戶，并協(xié)助與給排水部門協(xié)商解決。停水處理在接到供水部門的停水通知后，管理處應在及時通知用戶并做好記錄；當事故停水時，管理處應及時搶修并通知用戶，同時做好記錄。緊急情況處理緊急情況時，工程部應立即采取措施并組織實施搶修，同時與給排水部門聯(lián)系，并及時通知用戶，做好有關記錄。工程部制訂給排水設施的日常和定期維護保養(yǎng)計劃，并負責檢查和督促實施情況。水泵房管理規(guī)定水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)等機電設備必須由專人持證上崗負責監(jiān)