1、房地產開發(kif)與經營安徽建筑(jinzh)大學管理學院 劉艷共一百五十一頁第一章 緒論(xln)一、房地產的基本概念二、房地產業(fn d chn y)的基本概念三、我國房地產業的發展歷程共一百五十一頁一、房地產的基本概念：（一）房地產的內涵：房地產是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權益總和。具體包括：1、土地：地表(dbio)及其向上和向下延伸的一定空間，包括生地、熟地、毛地等。2、建筑物：住宅、商業用房、工業用房等。3、配套基礎設施：道路交通電信設施、地下管道設施、生態環境設施等。4、各種衍生的權益：所有權、土地使用權、抵押權、租賃權等。三種存在形態：單純(dnchn)土地單純建

2、筑物房地合一共一百五十一頁（二）房地產商品(shngpn)的屬性：位置(wi zhi)固定性市場地區性投資巨額性行業相關性產品異質性使用長期性政策限制性保值增值性用途多功能性共一百五十一頁（三）房地產的分類：不動產：指不可移動(ydng)或移動(ydng)后會改變原性質、形狀，失去原價值的物體。具體包括房地產；某些構筑物（橋梁、道路、機場、大壩、水庫等）；與土地尚未分離的農作物、林木、果樹及其種子等；價值昂貴的船舶、飛機和火車等財產。住宅：普通商品房、限價商品房、保障性住房、高檔商品房、別墅、小產權房按構成(guchng)要素按用途按開發建設程度房產地產房地產住宅商業房地產工業房地產其他用途房

3、地產生地熟地期房現房共一百五十一頁（四）描述房地產：1、位置、四至、形狀2、面積大小：房地產產權產籍行政管理部門依法確認的面積3、建筑物層數和高度：住宅1-3層為低層，4-6層為多層，7-9層為中層，10層以上為高層，30層以上或超過100米為超高層。4、建筑結構：指建筑物中由基礎、墻、柱、梁、屋架、支撐面板等承重構件組成的體系。（鋼結構、鋼混、磚混、磚木、木結構）5、建筑物構成、建筑質量、維護保養狀況、采光(cigung)、通風6、使用現狀及規劃設計要求：用途、建筑容積率、建筑覆蓋率容積率=建筑總面積/土地總面積覆蓋率=底層建筑面積/土地總面積共一百五十一頁二、房地產業的基本概念：1、房地產

4、業的內涵：指從事房地產開發建設(jinsh)、租售經營、物業管理以及相關服務等經濟活動的行業。2、房地產業的構成： 主流產業 輔助產業 房地產投資(tu z)房地產開發房地產經營物業管理房地產金融房地產中介房地產市場管理房地產法制建設房地產人才培養共一百五十一頁3、房地產業的產業歸屬：房地產業與建筑業的關系：相互獨立、相互關聯、共損共榮房地產業是帶有第一、第二產業部分性質和特征(tzhng)的第三產業。4、房地產業活動的特點：先導性、基礎性產業(chny)區域差異大關聯性大高投資、高風險受政策影響大、與法制密切相關共一百五十一頁三、我國房地產業的發展(fzhn)歷程第一階段（1978-1991

5、）第二階段（1992-1995）第三階段（1995-2003）第四階段（2003-2008）第五階段（2009-至今）理論突破與試點起步階段：1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓土地；1990年上海市房改方案出臺，開始實行住房公積金制度；1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。非理性炒作與調整推進階段：1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行；1993年底，經過宏觀經濟調控后，房地產業增長率普遍大幅回落，房地產市場在經歷一段時間的低迷后開始復蘇。相對穩定協調發展階段：隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點；1998年以后，隨著住

6、房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段：2003年以來商品房價格持續上漲，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯，隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。房地產價格漲幅回落、繼續調整階段：2009年以來，中國宏觀調控政策的作用顯現，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產市場景氣回落。共一百五十一頁一、土地的雙重(shungchng)屬性：第二章 土地及土地制度(zhd)第一節 概述土地的自然屬性：土地總量的有限性土地區位的差異性土地位置的

7、固定性土地使用的耐久性土地的經濟屬性： 土地稀缺性土地的區位可變性土地的報酬遞減性土地經營的壟斷性共一百五十一頁二、土地產權類型：1、土地所有權：占有、使用、收益、處分，排除他人干涉的權能。2、土地使用權：3、地役權：為了土地的便利使用而使用他人土地的權利；為自己土地通行方便而在他人土地上修造道路的物權；為自己土地眺望方便而限制他人土地建立建筑物的物權；雙方約定(yudng)而產生地役權。4、相鄰關系：相鄰雙方依法應當給予方便或接受限制而發生的權利義務關系。5、抵押權：債權人對債務人或第三人提供的，作為債務擔保的不動產，于債務人不履行債務時，就其賣得價有優先受償的權利。6、不動產租賃權：7、典

8、權：支付典價，占有他人不動產為使用收益的權利。8、共有權：兩個或兩個以上的權利主體共同享有同一個不動產所有權的法律狀態。共一百五十一頁三、土地所有制的類型：個人所有（單位或兩人以上共有）集體和合作社所有法人所有國家所有我國的城市土地歸國家所有，農村(nngcn)土地歸農村(nngcn)集體所有。1、國家土地所有制：我國國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使，其管理權收益權歸地方政府。共一百五十一頁2、集體土地所有制：目前我國農村集體土地所有權人包括三種情況：（1）村農民集體所有：由村民集體經濟組織經營管理（2）村民小組所有（3）鄉鎮農村集體經濟組織所有：主要指鄉鎮興辦的企業所占用的土地。集體

9、農地和集體建設用地：集體農地是指耕地和其他直接或間接用于農業生產的土地；集體建設用地是指宅基地、鄉村企業用地、鄉村共用事業用地和鄉村公益事業用地、已確認給集體的分散的荒山荒地。集體土地的使用權和處分權：耕地不能拋荒；集體土地使用權可以讓與給村內經濟組織興辦企業，也可以承包給家庭使用；集體土地使用權不能出讓，只能在國家需要時通過(tnggu)征用程序先讓渡給國家。共一百五十一頁五、我國現有的土地制度1、土地公有制2、土地有償有限期使用（土地使用年限自取得該地的土地使用權之時算起。在實際使用中土地使用年限縮水現象嚴重(ynzhng)。）居住用地70年（2007年10月1日施行的物權法規定期滿可以自

10、動續期）商業、旅游、娛樂用地40年；工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用地、倉儲用地、綜合或其他用地50年3、用途管制制度：依據土地利用總體規劃對土地用途轉變實行嚴格控制。（農用地、建設用地、未利用土地）共一百五十一頁4、土地登記制度(zhd)：國家施行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。 5、保護耕地制度：嚴格控制耕地轉為非耕地。同時還規定，國家實行占用耕地補償制度。合肥將堅持最嚴格的耕地保護制度，嚴防死守耕地紅線，確保糧食安全。由此形成以下權利：國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用

11、權、土地他項權利共一百五十一頁第二節 國有土地使用權的獲取(huq)方式一、政府土地儲備與一級開發：土地儲備：是指城市政府按照法律程序，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，通過(tnggu)對回收、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發，并予以儲存，以供應和調控城市各類建設用地需求的一種經營管理的機制或行為。（合肥市土地儲備中心）土地的一級開發：是指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發的過程。開發的主體應是當地政府或由當地政府指定的土地開發企業，而結果是使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。共一百五十一頁合肥各縣（市）限定(xindng)商品住宅用地宗地規模超過105畝的，全

12、部納入合肥市級儲備，在市級土地交易平臺公告出讓。儲備土地上市前將達到“橫向寸草不生、縱向片瓦不留”程度，具備通水、通電、通路條件，并實現場地平整；地塊所在地縣（市）、區政府或開發區管委會也會負責現場看護，確保符合揚塵治理要求，并不被傾倒渣土。共一百五十一頁二、土地使用權出讓方式1、概念（一級市場(shchng)、批租市場(shchng)） 一定年限的土地使用權 土地使用權出讓金2、土地使用權出讓的方式：招標、掛牌、拍賣、協議土地使用權出讓過程中涉及的主要成本和稅費： 契稅 征地補償費 耕地占用稅、耕地開墾費 新增建設用地土地有償使用費 房屋拆遷費 各項管理費用國家(guji)土地使用者土地使用

13、權出讓金其他費用共一百五十一頁三、土地使用權劃撥方式：1、土地使用權劃撥的概念：縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者依法繳納補償、安置等費用之后將該土地交付其使用，或將土地使用權無償交付土地使用者使用的行為。（行政劃撥、無限無償使用、禁止轉讓）2、劃撥土地的范圍包括：國家機關和軍事用地、城市基礎設施和公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目(xingm)用地、法律行政法規規定的其他用地。3、劃撥土地使用權獲取過程中的主要成本和稅費： 安置補助費 拆遷補償費 地上附著物及青苗補償費 土地補償費及其他費用主要(zhyo)成本和稅費共一百五十一頁四、土地使用權轉讓（二級市場）： 出售、交

14、換、贈與土地使用權土地使用權轉讓的法律條件：以出讓方式(fngsh)取得的土地使用權轉讓，必須按照合同的約定已全部支付土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，按照合同約定方式(fngsh)進行投資開發，屬于房屋建設的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發的，形成工業用地或其他建設用地條件。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權出讓過程中涉及的主要成本和稅費： 出讓方繳納的稅費 受讓方繳納的稅費 土地(td)使用者土地使用者營業稅及附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅城鎮土地使用稅、印花稅、契稅共一百五十一頁營業稅：納稅人：轉

15、讓無形資產和銷售不動產（包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物）的單位和個人。銷售不動產應納稅額=納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用5%營業稅附加稅：城市維護建設稅=營業稅額7%教育費附加=營業稅額3%土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得(qd)收入的單位和個人征收的一種稅。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額為增值額。（四級超額累進稅率）共一百五十一頁土地增值稅的計算方法：1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分：土地增

16、值稅稅額=增值額30%2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分： 土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額5%3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分： 土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項目金額15%4、增值額超過200%的部分： 土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項目金額35%扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；評估價格(jig)；稅金（兩稅一費及印花稅）；加計的扣除（對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和按規定計算的房地產開發成本兩項金額之和，加計的扣除）。共一百五十一頁例 某房地產開發企業開發的一個房地

17、產開發項目已經竣工結算，此項目已繳納(jion)土地出讓金300萬元，獲得土地使用權后，立即開始開發此項目，建成10000平米的普通標準住宅，以每平方米4000元價格全部出售，開發土地、新建房及配套設施的成本為每平米1500元，房地產開發費用為180萬元。已經繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。解：商品房銷售收入=4000X10000=4000（萬元）扣除項目金額=300+1500+180+170+（300+1500）X20% =2510（萬元）增值額商品房銷售收入扣除項目金額合計 400025101490（萬元）增值率149025101005

18、9.36土地增值稅稅額增值額40扣除項目金額514904025105470.50（萬元）共一百五十一頁土地增值稅的預征與清算：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。土地增值稅預征的計稅依據為納稅人轉讓房地產取得的收入。目前合肥市保障性住房土地增值稅預征率暫定為0，住宅（不含別墅、商住房）為0.5%，其他類型房地產（含別墅、商住房）為1.5%。納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售(xioshu)的；整體轉讓未竣工決算房

19、地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。共一百五十一頁企業所得稅：企業所得稅的征稅對象是以轉讓土地使用權及銷售不動產所取得收入及其他所得。應納稅額=應納稅所得額25%房地產企業預售階段應季度預繳企業所得稅：每季度應預繳企業所得稅額=（季度銷售額10%-營業稅及附加-預繳的土地增值稅-期間費用）25%印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證(pngzhng)所征收的一種兼有行為性質的憑證(pngzhng)稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=合同金額0.05%印花稅的繳納貫穿房地產行業的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土

20、地轉讓合同印花稅，開發階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產權轉移憑證的印花稅等。共一百五十一頁城鎮土地使用稅：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照(yzho)規定稅率計算征收（具體稅率參照當地規定）。（合肥土地使用稅：一環以內20元/平方米/年，一環以外二環以內15元/平方米/年，二環以外10元/平方米/年）契稅：是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單

21、位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據，基本稅率為3%。共一百五十一頁五、國有土地使用權出租：1、通過出讓、轉讓方式獲取的土地使用權可以出租；2、通過劃撥方式取得的土地使用權，經土地管理部門批準后，與土地管理部門補簽了土地使用權出讓合同且補交了土地使用權出讓金的，也可以出租。六、土地合作方式：投資參股：股權收購：免繳契稅、營業稅、土地增值稅及相關的交易手續費香港路勁收購順馳（2007年，擁有(yngyu)順馳94.74%的股權）萬科收購浙江南都（2007年，擁有南都100%的股權） 共一百五十一頁第三節 閑置(xinzh)土地的有關規定閑置土地是指國有建設

22、用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。已動工開發但開發建設用地面積(min j)占應動工開發建設用地總面積(min j)不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。（一）未動工開發滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達征繳土地閑置費決定書，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本；共一百五十一頁（二）未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照中華人民共和國土地管理法

23、第三十七條和中華人民共和國城市房地產管理法第二十六條的規定(gudng)，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達收回國有建設用地使用權決定書，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。共一百五十一頁一、城市土地利用分類：按照城市用地分類與規劃建設用地標準，城市用地的分類采用大類、中類和小類三個層次，共分10大類、46中類、73小類。10大類：居住（R）、公共設施（C）、工業（M）、倉儲（W） 、對外交通(jiotng)（T） 、道路廣場（S） 、市政公用設施（U） 、綠地（G） 、特殊用地（D） 、水域和其他用地（E）1、居住用地：住宅用地、

24、各類服務設施用地、道路用地、綠地第四節 城市(chngsh)土地利用規劃類別說明一類居住用地R1市政公用設施齊全、布局完整、環境良好，以低層住宅為主的用地二類居住用地R2市政公用設施齊全、布局完整、環境良好，以中、高層住宅為主的用地三類居住用地R3市政公用設施比較齊全、布局不完整、環境一般，或住宅與工業等用地有混合交叉的用地四類居住用地R4以簡陋住宅為主的用地共一百五十一頁2、公共設施用地（8個中類）：C1行政辦公(bn gng)用地、C2商業金融用地、C3文化娛樂用地、C4體育用地、C5醫療衛生用地、C6教育科研設計用地、C7文物古跡用地、C8其他公共設施用地。3、工業用地：工業用地工礦企業

25、的生產車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其他用地。一類工業用地M1對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地，如電子工業、縫紉工業、工藝品制造工業等用地二類工業用地M2對居住和公共設施等環境有一定干擾和污染的工業用地，如食品工業、醫藥制造工業、紡織工業等用地三類工業用地M3對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地，如采掘工業、冶金工業、大中型機械制造工業、化學工業等共一百五十一頁4、倉儲用地：普通倉庫用地、危險品倉庫用地、堆場用地5、對外交通用地：鐵路用地、公路用地、管道運輸用地、港口用地、機場用地6、道路廣場用地

26、：道路用地、廣場用地、社會停車場（庫）用地7、市政公用設施用地：供應設施用地（供水、供電、供熱等設施用地）；交通設施用地；郵政設施用地；環境衛生設施用地；施工與維修設施用地；殯葬(bnzng)設施用地；其他市政公用設施用地8、綠地：公共綠地和生產防護綠地9、特殊用地：軍事用地、外事用地、保安用地10、水域和其他用地：水域、耕地、園地、林地、牧草地、村鎮建設用地、棄置地、露天礦用地共一百五十一頁二、城市土地利用規劃的主要內容：1、城市土地利用總體規劃：確定土地利用的方向、目標和結構分區以及骨干項目和基礎設施工程的用地范圍，要求結構合理、布局得當、生態系統良好(lingho)。（以大類為主、中類為

27、輔）2、城市土地利用功能分區規劃：居住用地20%32%，工業用地15%25%，道路廣場用地8%15%，綠地8%15%，這四類用地綜合占比為60%75%。3、城市土地利用詳細規劃（應達到小類深度）詳細確定建設用地范圍內土地的性質（用途）、強度（建筑密度、容積率）和建設狀態（后退紅線、建筑高度）；公共設施位置等。共一百五十一頁三、決定城市土地區位的主要因素：四、土地使用權出讓過程(guchng)的規劃管理：出讓國有土地使用權：出讓前應當制定控制性詳細規劃，出讓的地塊必須具備城市規劃行政管理部門提出的規劃設計條件（地塊面積、用途、容積率、綠地率、建筑密度和高度）和附圖。交通(jiotng)和通信自然

28、條件和環境人口和經濟集聚社會文化共一百五十一頁第三章 房地產市場及運行(ynxng)規律第一節 房地產市場概述一、房地產市場的內涵是房地產交換的場所和領域。房地產市場是房地產產品和房地產服務交換的統一體；房地產市場是房產市場和地產市場的結合；房地產市場是住宅市場和非住宅市場的結合；房地產市場是有限空間和無限空間的統一體。二、房地產市場的特點1.壟斷(lngdun)競爭性（完全競爭市場：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入、交易雙方人數眾多）2.供給調節滯后性3.投機性4.區域性較強5、流動性弱，變現能力差共一百五十一頁三、房地產市場的構成要素(yo s)1、房地產市場主體：主要涉及的政府部門：

29、土地管理、城市規劃、建設管理、市政管理、房地產管理等部門需獲得的批準：土地使用證、規劃許可證、施工許可證、市政設施和配套設施使用許可證、銷售許可證、房地產產權證等。供給(gngj)主體： 政府 開發商 非盈利組織 存量房地產 的擁有者專業機構人員：投資開發中的專業機構及人員房地產咨詢房地產評估房地產經紀物業管理需求主體管理者共一百五十一頁房地產開發企業資質管理規定1.未取得房地產開發企業資質證書的，不得(bu de)從事房地產開發業務；2.新設立的房地產開發企業(含新增設房地產開發經營業務)應當申請暫定資質（領取營業執照之日起30日內申請）；3.房地產開發企業資質等級分為一級、二級、三級、四級

30、四個資質等級；4.一級資質房地產開發企業承擔房地產開發項目的建設規模不受限制，二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積30萬平方米以下的開發建設項目，承擔業務的具體范圍由省級人民政府住房和城鄉建設主管部門確定。共一百五十一頁房地產資質等級：1、注冊資本不低于5000萬元、2000萬元、800萬元、100萬元；2、從事房地產開發經營（5年、3年、2年、1年）以上；3、近3年房屋建筑面積累計竣工（30萬、15萬、5萬平米以上），或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；（四級：沒要求）連續（5年、3年、2年）建筑工程合格率100%；（四級：已竣工的要100%合格(hg)）4、上一年房屋

31、建筑施工面積（15萬、10萬平米以上），或者完成與此相當的房地產開發投資額；（三級、四級無要求）5、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于（40人、20人、10人、5人），其中具有中級以上職稱的管理人員不少于（20人、10人、5人），持有資格證書的專業會計人員不少于（4人、3人、2人、2人）；6、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；7、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書等制度；8、未發生過重大工程質量事故。共一百五十一頁對住房供應明顯(mngxin)偏多的城市應減少住宅用地供應量直至暫停供應。優化住房(zh

32、fng)供應套型，促進用地結構調整對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%購買2年以上普通住房銷售免征營業稅房地產新政共一百五十一頁2、房地產市場客體：土地、房屋(fngw)、房地產3、房地產市場的交易組織形式：交易中心非正規市場(shchng)網絡市場共一百五十一頁 計劃和修建(xijin) 監督 輔助 使用或租借供給(gngj)主體需求主體管理者專業機構房地產產品共一百五十一頁四、房地產市場結構：1、按照交易層次和權屬內容

33、劃分：一級市場（批租和出租）:國有土地使用權出讓市場二級市場（增量(zn lin)市場）:土地使用權轉讓或房地產開發市場三級市場（存量市場）:土地使用權再轉讓或二手房買賣市場2、按照房地產經濟運行時序劃分：土地投資市場、房地產開發市場、房地產建筑施工市場、房地產營銷市場、物業管理市場3、按照房地產用途劃分：住房市場、寫字樓市場、商業用房市場、工業用房市場、其他用房市場共一百五十一頁4、按照為房地產提供(tgng)服務的內容劃分：房地產金融市場、房地產勞務市場、房地產中介市場、房地產信息市場5、按照權益讓渡形式劃分：房地產買賣市場、房地產租賃市場、房地產抵押市場、房地產典當市場6、按照空間范圍劃

34、分：國際房地產市場、國內房地產市場、區域房地產市場7、按照房地產交易目的劃分：投資性房地產市場、消費性房地產市場共一百五十一頁第二節 房地產市場的供給和需求（一）房地產需求1.含義：特定時期、特定價格水平下，消費者愿意而且能夠購買(gumi)的房地產商品數量。2.類型：生產性需求：各類企事業單位(dnwi)和個體工商業者消費性需求：居民家庭投資性需求：以保值增值為目的需求剛性需求：丈母娘推高房價柔性需求：改善、提升居住品質彈性需求：投資性需求潛在需求：符合愿意或者能夠購買的其中一個條件有效需求：同時滿足愿意和能夠購買兩個條件潛在需求和有效需求有時可以相互轉換共一百五十一頁3.影響房地產需求的主

35、要因素：房地產需求者的購買力房地產價格相關商品或服務的價格房地產需求者的偏好利率(ll)水平房地產需求者對未來的預期（買漲不買跌）房地產潛在需求者的數量城市化水平國家有關經濟政策國民經濟發展水平（恩格爾系數）4.房地產需求曲線共一百五十一頁美國為窮人建透明塑料房：共5層，由17個矩形獨立單元(dnyun)組成，可容納近200人居住。共一百五十一頁印度(yn d)孟買貧民窟共一百五十一頁廣州別墅之王天鵝湖城堡：占地(zhn d)4畝，建筑面積3229平米，售價約3000萬，29室9廳共一百五十一頁貝克漢姆價值(jizh)4億人民幣的豪宅共一百五十一頁羅納爾多海邊(hi bin)豪華別墅共一百五十

36、一頁（二）房地產供給1.含義(hny)：特定時期，每一價格水平下生產者愿意而且能夠提供的房地產商品數量。既包括存量房也包括增量房。房地產供給量=存量供給-滅失量+該種房地產的凈轉換量+增量供給2.特點：（1）城市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性；（2）房地產供給的層次性：現實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次（3）房地產供給的滯后性：特短期：短期：長期：3.房地產供給的衡量指標：房地產存量、報告期竣工量、空置量與空置率、可供租售量、房屋新開工面積和施工面積、竣工房屋價值共一百五十一頁4.決定房地產供給的因素：房地產市場價格（供給法則）供應量隨著價格的上升而增加，隨價格的降低而減少。土地價格和

37、城市土地的數量中國城市目前土地費用約占商品房總成本的30%左右。土地價格的提高，將提高房地產的開發成本，對此房地產開發商一般會采用兩種可選對策：一是增加容積率，增加房地產供應。二是縮小生產規模和放慢(fn mn)開發進度，從而引起房地產供給的減少。資金供應量和利率稅收政策（目前各種稅費占房地產價格的10%-15%）建筑材料的供應能力和建筑能力開發商對未來的預期包括對國民經濟發展形勢、通貨膨脹率、房地產價格、房地產需求的預期，以及對國家房地產信貸政策、稅收政策和產業政策的預期等，其核心問題是房地產開發商對盈利水平即投資回報率的預期。5.房地產供給曲線共一百五十一頁第三節 房地產需求彈性和供給彈性

38、一、房地產需求彈性（價格彈性）：1、含義：是指房地產需求量變動對房地產價格變動的反應(fnyng)程度。或者表述為在一定時期內當房地產的價格變化百分之一時所引起的需求量變化的百分比。2、計算公式：需求價格彈性系數= 需求量變動的百分比/ 價格變動的百分比（1）彈性系數大于1，稱為富有彈性；（2）彈性系數小于1，稱為缺乏彈性；（3）彈性系數等于1，稱為單一彈性；（4）彈性系數為無窮大，稱為完全彈性；（5）彈性系數等于零，稱為完全無彈性。共一百五十一頁3、影響需求(xqi)價格彈性的因素：相似替代品的可獲得性。代用品越多，彈性就越大，反之則越小。必需品與奢侈品。生活必需的需求彈性較小，奢侈品需求彈

39、性大。商品用途的廣泛性。用途很廣泛，彈性越大，反之越小商品消費支出在消費者預算支出中所占的比重。比重小，彈性也小。消費者調整需求量的時間。消費者調整需求的時間越短，需求的價格彈性越小，相反調整時間越長，需求的價格彈性越大。“吉芬物品”、“谷賤傷農”、“價格歧視”共一百五十一頁二、房地產供給彈性：指房地產價格變動所引起供給量變動的程度，即房地產供給量對價格變動的反應程度。房地產投資規模大、生產周期長、審批環節多，當價格變動時，其供應量變動比較緩慢。短期內，房地產開發企業能夠提供給市場的產品量，僅限于已經可以上市銷售的產品存量，無法在短時間內增加供應，供應量不會因價格的變化而迅速得以(dy)調整；

40、長期來看，房地產開發商可以通過調整投資和開發規模，對價格變化作出反應，房地產供給的彈性增大，但由于房地產業受土地的制約較多，土地供應的彈性非常小，土地的稀缺性和不可再生性使得房地產的長期供給也缺乏彈性。 特短期內房地產供給無彈性；短期內房地產供給彈性增大；長期內房地產供給缺乏彈性。共一百五十一頁三、房地產市場供需均衡1、房地產供求均衡曲線2、均衡的三種情況（著名的蛛網理論）房地產需求價格彈性大于供給價格彈性；房地產需求價格彈性小于供給價格彈性；房地產需求價格彈性等于供給價格彈性；3、供求比及庫存消化(xiohu)周期：供求比=當期供應量/當期成交量供求比在0.8-1.2之間較為平衡，當供求比小

41、于0.8時市場表現為供不應求大于1.2時為供大于求。庫存消化周期=存量/前三月月均成交量該指標高于18個月時呈現供過于求，低于6個月為供不應求，一般以一年為宜。共一百五十一頁2013年，全國的房地產供求比為119%，呈現供求相對均衡的狀態，但城市之間分化嚴重，全國房產相對過剩城市比例約為37.14%。一線城市供求比僅65%，供給不足狀況仍舊嚴重。二線城市供求基本均衡，供求比為116%。三四線城市供給輕度過剩，供求比為125%。2014年1-6月，多城市供求失衡加劇，庫存處于高位，消化(xiohu)周期顯著拉長，部分城市供地節奏被要求放緩。城市2014年1-6月供求比2013年供求比消化周期同比

42、北京1.60.716.1109%上海1.30.99.961%深圳0.71.218.372%廣州1.41.011.987%杭州1.81.424.4167%南京1.31.18.1143%合肥1.10.94.833%共一百五十一頁一、房地產市場細分房地產市場細分是指將整個房地產市場按照購買者的需求特性，劃分為若干個具有相同(xin tn)需求的消費者群體組成的細分市場。房地產市場細分的程序第四節 房地產市場(shchng)細分和目標市場(shchng)根據需要選定產品市場范圍列舉潛在顧客的基本需求分析潛在顧客的不同需求舍去潛在顧客的共同需求為市場暫時取名進一步認識各分市場的特點測量各分市場的規模大小

43、選擇目標市場，設計市場營銷策略共一百五十一頁二、住宅市場的細分參數三、生產營業用房地產市場的細分參數1、最終用戶：加工制造業、商業(shngy)、金融業、賓館服務業、文化娛樂業等2、顧客規模：具體的最終用戶對生產營業用房需求量的大小家庭參數(cnsh)：家庭戶數家庭結構家庭的收入水平家庭的消費結構地區參數：本城市的購買者非本城市的購買者心理參數：購買動機生活方式家庭個性行為參數：使用時機追求利益共一百五十一頁四、房地產目標市場選擇（一）五種目標市場模式1、單一市場模式：房地產開發企業選擇一個目標市場集中營銷。2、有選擇的專業化模式：房地產開發企業選擇若干個目標市場，其中每個目標市場在客觀(kg

44、un)上有吸引力，而且符合開發商的目標和資源。深圳萬科俊園：通過市場細分后鎖定了深圳市及周邊地區擁有千萬資產人士的目標市場，開發出滿足這部分人需求的高層豪宅(ho zhi)，一年時間銷售量高達83%。萬科金域華府萬科金色名郡萬科鉑客公寓共一百五十一頁3、符合產品模式：房地產開發商集中開發一種類型的物業產品，并向多個目標市場的客戶群體銷售這種產品。將不同的目標客戶群體安排在同一物業內顯然無法滿足這些目標群體的個性化需求，開發商在選用(xunyng)此模式時要慎重。4、復合市場模式：房地產開發商專門為了滿足某個目標客戶群體的各種主要需求而開發物業。目標客戶群體定位(dngwi)在合肥CBD辦公的白

45、領階層。14層為百貨公司，513層為高檔寫字樓，1442是公寓，開發商通過在一個樓盤中開發不同類型的物業，較好地滿足了CBD區域內的白領人士購物、餐飲娛樂、辦公、居住等各種需求。共一百五十一頁5、完全市場(shchng)覆蓋模式：房地產開發商通過投資開發各種類型的物業來滿足各種目標市場的需求。只有大型的房地產公司才能采用完全市場覆蓋戰略。萬科：萬科森林公園城市綜合體萬科藍山花園(huyun)洋房萬科金域華府高檔住宅萬科鉑客公寓酒店式公寓綠地：綠地內森莊園、綠地喬治莊園別墅、花園洋房綠地中心城市綜合體綠地海頓公館普通住宅綠地中央廣場商業房地產共一百五十一頁（二）需求預測1、定性預測方法根據已掌握

46、的歷史資料和現實(xinsh)材料，憑借個人的經驗、知識和分析判斷能力，對預測對象未來發展趨勢作出性質和程度的判斷。2、定量預測方法經理人員(rnyun)意見法銷售人員意見法顧客意見法特爾斐法時間序列法統計需求分析法共一百五十一頁3、不同物業(w y)的細分市場需求預測物業(w y)細分市場住宅開發的需求預測商場開發的需求預測辦公樓的需求預測住宅目標市場及市場特征確定后，市場研究人員可進一步對擬開發的住宅項目的吸引力、價格、設計及未來的收益作進一步的分析商業服務設施按其等級規模可分為住宅小區商業服務設施、居住區商業設施和城市商業中心。城市辦公樓的供應量應與該城市第三產業的發展水平相適應。共一百

47、五十一頁（1）住宅開發的需求分析（2）商場開發的需求分析商圈的層次劃分：第一層次商圈：出行時間5-10分鐘，可吸引該地段30%以上(yshng)的消費需要；第二層次商圈：出行時間10-15分鐘，可吸引該地段10%以上的消費需要；第三層次商圈：出行時間超過15分鐘，可吸引該地段5%以上的消費需要。總購買力分析：根據交易范圍內居民人口、平均收入來估計，通過分析購買力變化，有助于商業用房的經營收入估算。供給分析：市場份額回答兩個重要(zhngyo)問題某些特定的住宅市場是否供給過剩或不足？有關住宅目標市場的買者特征、偏好、購買力共一百五十一頁案例討論(toln)：家樂福的選址每次家樂福進入一個新的地

48、方，都只派1個人來開拓市場。商圈內人口(rnku)消費能力周邊商的競爭情況地理位置交通狀況鄰居的選擇共一百五十一頁一、房地產產品定位的含義開發商針對一個或幾個目標(mbio)市場的需求并結合企業所具有、正在追求的差異化優勢，在目標(mbio)客戶群體的心目中占有特定位置的過程。二、物業產品定位方法（5種）1、屬性/利益定位法房地產開發商將產品定位在某一特定屬性/利益方面的領先者。生態型、智能型2、價格/性能定位法房地產開發商把為目標市場提供性價比更高的物業作為自己樓盤的定位。性價比高第五節 房地產產品(chnpn)定位共一百五十一頁3、目標客戶需求定位法根據所選定的目標市場的實際需求，開發建設

49、出能滿足他們個性化需求的產品。4、競爭者定位法房地產開發商直接面對競爭對手，將自己的物業產品定位成在某方面比競爭對手更好一些。5、復合定位法房地產開發商在對項目進行定位時，巧妙地將房地產領域的各種技術手段和房地產以外的其它手段（如體育(ty)業、旅游渡假業等）相結合，通過復合地產開發喚醒并滿足目標客戶群的潛在需求。共一百五十一頁三、房地產產品定位(dngwi)的技巧1、容積率配置技巧空間價值與容積率利用(lyng)的關系建筑成本與容積率利用的關系建筑工期與容積率利用方式的關系商業氣息濃厚的區域，盡量分配于低樓層權衡所增加的成本及可能創造的空間價值工期將直接影響投資回收的速度及營業的風險市場接受

50、性與容積率利用方式的關系周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關系共一百五十一頁2、公共設施的定位技巧(jqio)（1）具有保值效果的公共設施：如寬敞的門廳、走道等。尤其對于使用頻率高、使用人數多的辦公室、商場或小套房等產品，這種公共設施尤其重要。（2）具有實用性質的公共設施：如停車位、健身房、游泳池或公共視聽室等。這類公共設施的實惠在于它的公共性。（3）具有收益機會的公共設施如地下室的商業空間、停車位、或其他可供非該建筑住戶付費使用的設施等。（4）對環境有改觀的公共設施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環境改變物業升值中得到回報。產品定位者若能適當掌握各種公共設施的功能，可使公共設施空

51、間發揮“小兵立大功”的作用。共一百五十一頁3、樓層用途的定位技巧4、經濟環境變化時的產品定位（1）通貨膨脹壓力大時的產品定位產品的施工期限不宜過長；產品要以能克服余屋銷售壓力的設計為主；針對投資人的保值心理設計產品。（2）市場不景氣時的產品定位產品要有明確(mngqu)的競爭條件或特色要結合銷售、規劃及財務等功能，以強化產品定位的競爭空間頂樓市場(shchng)門面市場地下室市場中間層市場共一百五十一頁第六節 房地產投資方向(fngxing)的選擇一、個人房地產投資從30歲開始，一個“小康”之家要花掉多少錢？共計724萬100萬：買一套房子129萬：買一輛25萬的車，平均10年換一輛，養車費用

52、1500元/月60萬：把一個孩子拉扯到大學畢業144萬：家庭生活基本開支，3口之家4000元/月，直至退休(tuxi)144萬：孝敬雙方老人及老人的醫療開支，4000元/月75萬：家庭休閑生活，包括旅游、度假、休閑，3萬/年72萬：退休后的20年，老兩口每月支出3000元10年前如果你有10萬元，你將投資：汽車被淘汰股票不確定，有可能百萬富翁，有可能為零房產保值增值，價值大于10共一百五十一頁1.房地產投資不等于房地產投機房地產投機：借助市場因素獲取暴利、短線行為、風險系數較高房地產投資：憑借房產自身的屬性達到保值(bo zh)增值、中長期投資行為、追求多元化的回報、風險系數低2.房地產投資的

53、價值（1）房地產的第一屬性是生活必需品（2）房地產的“存折”功能：再抵押（3）房地產的養老功能：住宅反向按揭共一百五十一頁3.房地產投資比較（1）小戶型VS大戶型：小戶型租賃回報高、出售時接盤人群更廣泛；大戶型價值增長回報高、但持有成本較高。（2）新房VS二手房：新房的不確定因素多，二手房的締約風險高（3）商業房VS住宅(zhzhi)：商業房受外力影響大，資金投入高；住宅的風險相對偏小，投資回報低于商業房共一百五十一頁4.什么樣的房子具備投資價值？新型(xnxng)城區、軌道交通沿線、大型規劃周邊、特大型社區、學區房、養老房5.房地產投資理財的小竅門：不必扎堆熱點區域：關注城市規劃、跟著交通走

54、、物業管理水平決定今后的回報、配套設施決定物業價值貸款不要超出自己的還款能力：月還款以家庭收入的50%為底線共一百五十一頁房地產投資舉例：一個三口之家，月收入15000元，有一個10歲的孩子，出于穩妥的考慮選擇了房地產投資，購置了一套價值100萬的交通便捷的房產，貸款60萬，10年還清，月還款6800元。房產出租，每年獲取租金40000元，用于基金國債等風險較低的投資，10年后共產生收益70萬元，用于支付(zhf)孩子出國留學的費用。10年之后貸款還清，房產選擇繼續持有，計劃等孩子留學歸來之后將該房產出售，可用于子女的創業支持。共一百五十一頁二、房地產投資(tu z)的類型房地產直接(zhji

55、)投資房地產間接投資房地產開發投資房地產置業投資購買住房抵押貸款證券化購買房地產股票、債券房地產投資信托基金共一百五十一頁三、房地產投資(tu z)利弊房地產投資之利1、相對較高的收益水平2、稅收方面的優惠(yuhu)3、易于獲得金融機構的支持4、能消除通貨膨脹的影響5、提高投資者的資信等級房地產投資之弊1、變現性差2、投資數額巨大3、投資回收周期較長4、需要專門的知識和經驗共一百五十一頁案例分析(fnx)：萬科房地產市場決策程序市場(shchng)分析項目土地屬性分析客戶對土地屬性需求分析競爭客戶及產品分析客戶初選定位項目成本分析項目產品配比分析目標客戶定位項目產品定位共一百五十一頁一、市場

56、(shchng)分析（營銷部）1、城市概況2、城市總體經濟研究3、城市房地產市場研究（1）近幾年房地產市場分析（2）當年房地產市場現狀（3）未來兩年房地產市場走勢預測4、片區房地產市場研究（片區典型項目分析）5、項目競爭環境分析市場調研城市(chngsh)/片區客戶細分結論共一百五十一頁客戶類型家庭特征購房動機對房子的態度產品需求社會新銳29%25-34的青年或青年夫妻，無孩子，高學歷不喜歡租房，想擁有自己的房子或周末度假住自我享受、品味體現、社交娛樂健身、娛樂、戶型、建筑風格等均有較高要求望子成龍31%有0-17歲孩子的家庭為了孩子更好的成長，改善住房條件房屋是孩子成長的地方，也是自己穩定感

57、好歸屬感的來源高質量的幼兒園、小學，小區的安全保障健康養老6%空巢家庭，有老人同住的家庭孝敬老人自我享受子女照顧老人的地方；讓老人安享晚年的地方小區環境優美比較重要富貴之家9%家庭高收入，是社會所認同的成功人士社會地位提升；跟風；炫富社會標簽：事業成功的標志有名氣的開發商、周邊小區也要高檔經濟務實25%家庭低收入改善住房、首次置業棲身居住、生活保障低的價格，生活便利，方便的公交線路城市(chngsh)/片區客戶細分結論共一百五十一頁二、項目(xingm)土地屬性分析（項目(xingm)發展部）客戶愿意為紅線外付更多錢！客戶的“產品”界限周邊配套小區內部房屋本身共一百五十一頁七對眼睛(yn ji

58、ng)：萬科的拿地原則：鼓勵合作/與外資合作，減少資金壓力(yl)；規模適中；土地手續清晰，風險可控；不買動遷地塊；總經理市場營銷成本設計財務項目發展工程共一百五十一頁八個步驟(bzhu)和四個階段：1.投資機會尋找與篩選2.細化投資方案 投資機會選擇與決策分析3.可行性研究4.合同談判5.正式簽署合同 前期準備階段 6.工程建設 建設實施階段7. 竣工投入使用8.租售及物業管理 租售及物業管理階段第四章 房地產開發(kif)的程序共一百五十一頁幾點說明：1.房地產開發在某些程度上是一種藝術創造，具有非常復雜的創造過程。2.在房地產開發的每個階段，開發商都要考慮其他沒有完成的階段，要有全盤決策

59、的思路。3.房地產開發過程本身(bnshn)是動態變化的，要求不同的專業人士協作完成。共一百五十一頁四個階段(jidun)投資機會(j hu)選擇與決策分析階段前期準備階段建設實施階段租售及物業管理階段共一百五十一頁Step 1.意向地塊的確定Step 2.進行項目資源評估Step 3.初步可行性研究Step 4.可行性方案研究第一節 投資決策階段(jidun)從經濟層面、城市發展層面、城市文化層面、自身價值層面進行評估根據城市規劃狀況及經濟發展前景選擇意向發展地塊根據(gnj)前面的分析結論，初步判斷項目投資是否可行進行全面的技術經濟研究，對建設投資、成本費用、現金流量等進行精確控制共一百五

60、十一頁獲取土地使用權 規劃設計與方案報批房地產開發項目招標開工申請與審批(shnp)其他工作第二節前期(qinq)準備階段共一百五十一頁一、規劃設計-房地產開發的龍頭規劃設計是工程建設的關鍵環節，既為工程建設提供設計文件，用以指導工程施工，也為工程建設的概預算投資(tu z)提供依據。（初步設計、技術設計、施工圖設計）規劃設計的技術經濟指標：居住區技術經濟指標居住區總用地居住區總建筑面積平均每戶居住建筑面積住宅平均層數居住區平均造價高層(o cn)比例建筑的技術經濟指標總建筑面積地上建筑面積建筑高度有效面積系數開發項目總造價平均造價共一百五十一頁 開發(kif)與城市規劃規劃(guhu)技術經