1、科學筑家The Science of LivingGemdale Corporation戰略支撐體系-開發效率 技術管理部 2006-101 集團經營10年規劃 -節選依據 一、總述2開發效率一、總述結合業務流程開展由人力資源部牽頭由子公司主導標準化創新途徑 3標準化 1、快速復制 2、保證操作水準均質化； 3、減少犯錯率 4、降低管理成本和建造成本創新 1、增加產品附加值 2、提升操作水準提升開發效率一、總述意義 4二、工作建議書 1、管理標準化-流程優化1)三年規劃2)06年工作分解5標準化是工業化的基本特征06年規范化執行 持續優化改進卓越流程再造07年08年1、流程優化-3年規劃完成全

2、集團的業務流程優化文件成果編制；完成集團范圍內的業務流程的推廣與執行；建立一套全集團的業務流程監控體系；并完成全集團的流程審核工作；建立產品設計創新機制和新技術應用模式；提出業務流程持續完善保障制度和全面的業務管理創新機制；全集團根據執行與審核情況，進行流程文件體系的持續優化改進；形成具有金地特色的、卓越的標準業務流程。6集團子公司2、2006年流程優化工作分解協助各子公司完成的業務流程優化文件成果編制；協助深圳公司完成“銷售示范區策劃”等幾個優化的流程節點程序文件編制工作。提供產品創新機制和新技術應用模式的指引性樣板北京、上海、武漢公司完成業務流程優化文件成果編制；深圳公司完成“銷售示范區策

3、劃”等幾個優化的流程節點程序文件編制工作。各子公司建立起內部的產品創新機制和新技術應用模式；流程完善與管理創新制定全集團的業務流程監控體系框架；集團總部內部的業務流程審核建立各子公司內部的業務流程監控體系；完成各子公司內部的業務流程審核工作。流程審核向各子公司培訓和推介集團頒布的重要節點控制程序以及成果標準；（培訓計劃、培訓講師、培訓教材、流程試題庫）各子公司內部組織培訓子公司層面的流程文件及相關作業指導書; （培訓計劃、培訓講師、培訓教材、流程試題庫）執行頒布的流程。流程推廣與執行7業務操作IT化1）概念及意義2）06年重點工作3）三年規劃4）06年工作分解81）概念及意義概念將項目業務流程

4、的流轉從傳統的手工操作最大限度地轉變為網絡流轉，是一種生產方式的革新。意義消除時空差距帶來的負面效率因素；減少重復性的手工工作量，大幅提高人均開發效能；有利于在項目操作中捆綁知識，是對知識管理工作所帶來知識價值的體現；92）06年重點工作IT化設計管理系統專業網站將和項目網站結合，其中設計變更系統放入項目網站10一、設計關鍵節點管理系統將集團目前的設計監控關鍵節點IT化，便于對項目操作的監控和及時跟蹤；（讓電腦代替人）根據各設計階段的成果標準，控制設計操作水平，形成項目備案庫。便于各公司操作經驗和資料的積累，及全集團范圍的知識共享。二、戶型信息應用系統：積累戶型資料，在策劃階段提取運用，并在概

5、念規劃階段創新性借鑒；三、設計變更與現場簽證管理系統：根據流程提供統一的平臺，提高工作效率，同時達到對變更涉及成本等的及時跟蹤和控制；四、部品應用與供應商管理系統：在設計各階段提供部品選擇，形成部品清單，并完成招投標和供應商管理的功能；五、設計資源管理系統：完成對設計資源的管理工作，包括比選和評價以及積累等功能。2）06年重點工作續11標準化是工業化的基本特征06年啟動 推廣普及07年08年3）業務操作IT化-3年規劃設計關鍵業務流程IT化率：70其它關鍵業務流程IT化率：25設計關鍵業務流程IT化率：85其它關鍵業務流程IT化率：60建設IT化設計管理平臺，設計關鍵業務流程IT化率：3012

6、4）2006年工作分解搭建操作平臺設計關鍵節點管理系統;戶型信息應用系統；設計變更與現場簽證管理系統；部品應用與供應商管理系統；設計資源管理系統；建立鼓勵使用各系統的獎勵和懲罰辦法并實施；完成各系統的推廣應用。參與操作平臺建設；按照各系統的開發進度，完成涉及到的流程修訂和編制工作；負責組織并培訓各自子公司相關人員使用系統；執行各系統的推廣實施工作；組織實施系統在子公司新項目中運用，完善并維護信息，提出改進建議。（涉及公司深圳、武漢、北京和上海）業務操作IT化集團子公司13二、工作建議書 3、產品標準化-標準化設計1）標準化的意義2）“標準化”概念3）三年規劃4）七年展望5）06年工作分解6）操

7、作方案7）標準化體系8）成果標準9）操作流程141）標準化的意義中式快餐vs麥當勞現象：中式快餐占快餐市場份額85%，利潤額卻不足 麥當勞(中國）的1/160；啟示：管理流程化：對生產原料采購及炒、蒸、燜等生產過程統一標準；產品定型化：形成相對固定的產品；152）“標準化”概念標準化前離散標準化中成核標準化后規則標準化 為在一定的范圍內獲得最佳秩序，對實際的或潛在的問題制定共同的和重復使用的規則的活動。 包括制定、發布及實施標準的過程。標準 為在一定的范圍內獲得最佳秩序，對活動或其結果規定共同的和重復使用的規則、導則或特性的文件。標準化的演變 163）三年規劃(20062008)標準化是工業化

8、的基本特征06年推廣普及07年08年起步 操作一個項目作樣板示范；建立標準化體系；整合區域內通用部品及標準構造并初步應用固化標準化的項目開發模式，實現：標準構造率30%部品通用率30%設計標準化率15%全面實施標準化的項目開發模式：標準構造率60%部品通用率60%設計標準化率30%注：1、設計標準化率：標準化產品的建筑面積/項目總建筑面積； 2、部品通用率：通用部品項/項目總部品項； 3、標準構造率：同2類似；174）7年展望（20092015）考慮到主打產品與個性化產品的比率，標準化成果的比例穩定在7080%之間，較為合理。注：1、設計標準化率：標準化產品的建筑面積/項目總建筑面積； 2、部

9、品通用率：通用部品項/項目總部品項； 3、標準構造率：同2類似；185）06年工作分解建立標準化體系，形成操作流程；制定成果標準、模板；通過技術參與，推動某一項目的標準化進程；整合并推廣集團通用的標準化成果-設計資源、部品及構造等；區域內標準戶型、構造和通用部品的總結、管理，并在項目中應用及推廣-用集團統一的平臺及標準；分類產品的產品標準、設計指引的制定；區域內項目在條件類似時須進行借鑒式設計在土地拓展及策劃階段以標準化的思路為導向；區域內形成設計、施工、監理的外部資源庫，并在評估基礎上形成戰略合作伙伴；標準化設計集團子公司負責總體標準化進程的制定與各年度目標的分解負責總體目標下的分工協作與落

10、實196）操作方案方案1-”完全“標準化選取2-3個項目，結合其共性特征進行一體化設計；方案2”借鑒”標準化各個區域內對新項目借鑒其他已建成的類似項目，形成標準化設計；鑒于目前現狀，從操作可實現性的角度，建議采用方案2。例如：1、華南地區增城項目的townhouse可借鑒上海格 林世界二期；高層產品可借鑒香密山。 2、華北地區馬駒橋項目的小高層可借鑒天津雙 港項目。最終如何借鑒由區域公司確定，集團提供操作思路及成果標準。項目1項目2項目2統一定制項目1產品1產品2項目2產品1后者借鑒前者產品x207）標準化體系標準化產品系列華南地區華東、中地區華北地區東北地區西南地區高層公寓情景花園聯排別墅多

11、層公寓獨立別墅老年住宅218）成果標準 實施方案標準組團底層平面剖面圖管理示意圖交通分析圖標準戶型單元組各層平面單元組合剖面典型戶型放大平面單元入口放大圖結構戶型梁板圖設備專業戶型平面圖施工圖建筑標準構造圖廚衛放大平面核心筒放大平面樓梯間詳圖陽臺放大平面及詳圖屋面構造做法外墻構造做法門窗構造做法地下室構造做法道路、廣場做法總圖裝置做法通用成果-設計標準產品配置標準施工圖設計指導書營銷配合資料及產品說明通用部品的技術標準及設計定板通用輸入條件通用成果-其他22獲取土地產品策劃標準產品策劃書標準組團設計圖標準戶型設計圖標準構造通用部品定板概念規劃階段實施方案階段施工圖階段論證階段戶型設計規劃設計概

12、念規劃成果單體深化立面設計部品調研實施方案成果基礎設計總圖、建筑、設備配合設計施工圖成果9）操作流程（簡圖）構造設計部品定型標準成果一般性操作規劃調整注：項目完整的成果標準23二、工作建議書 4、戰略采購1)三年規劃2)06年工作分解241)戰略采購-三年規劃標準化是工業化的基本特征06年提升成熟07年08年擴大采購量4-6項；完成05年采購項在項目中的實施形成系統的戰略采購工作流程；鞏固構建全面及層次化的戰略采購模式逐步實現網上招投標管理；集中采購率：30%;（集團采購及區域采購）252）06年工作分解完成46項部品的集團采購對子公司戰略采購與供應商管理的培訓協調集團采購與區域采購的關系戰略

13、供應商的管理與評估集團子公司配合制定部品技術標準、工程安裝標準等技術文件區域化采購的實施2-3項05年3項集團采購部品在06年新項目中的落實26三、開發成效預測1、設計周期縮短2、設計變更率降低3、采購成本降低4、人均開發面積提高5、平均售價提高271、設計周期縮短-現狀及歷史數據注：1、拿地時間的確定： 深圳樊震東提供，上海吳立平提供；其他根據地價款支付開始時間； 2、施工數據及設計時間數據咨詢子公司相關人員； 3、歷年平均值：約300天，05年平均值：246天；最高值：210天；210281、設計周期縮短集團06年基準（上圖）理想狀態的標準化：項目中所有產品的戶型平面、構造、部品均相同。注

14、：1、預測參考了行業內現狀數據，并考慮了行業的整體發展及企業的內部積累。 2、周期均為自然天。-0608年預測292、設計變更率降低深圳北京上海武漢香蜜山 一期：3.3% 二期：2%小鎮 一期：10-13% 二期：5-6%國際花園：5.6%春岸一期：6.81% 二期：3.48%春曉一期：12.68% 二期：5.4%A地塊一期 住宅：4% 公建/聯排13%注：1、因各公司計算方法有異，此次統計分母以工程結算額為準。 2、平均值為7.8%！注：參照了萬科的有關數據，并結合發展趨勢所做的預測。設計變更率：設計原因導致的簽證總金額/總包工程合同金額現狀及歷史數據0608年預測303、采購成本降低注：1

15、、項目采購的金額及節約金額統一按2000元/M的建安成本考慮，并已根據集 團經營十年規劃考慮了面積增長率。 2、06年08年單項材料節約的百分比是按市場狀況及其它公司經驗所推導， 05年由于所選戰略采購材料的特殊性，其成本節約值低于市場平均水平。314、人工效能提高-現狀及歷史數據注：1、各項統計數據為截至06年2月的即時值。 2、設計部總人數包括經理、秘書和各專業 人員,及項目中及項目公司的建筑師、工程師。324、人工效能提高 其他公司設計系統人工效能（下表） 0608年預測33北京鋒尚國際公寓”住宅科技“理念；全球可持續發展聯盟(AGS)組織在中國唯一提供技術支持和跟蹤監測的房地產項目，在國內第一次執行歐洲發達國家住宅性能標準。 低能耗公寓：保溫隔熱外建筑圍護結構，配合置換式健康新風系統和混凝土采暖制冷系統、中央吸塵系統等三十余項建筑新技術。 自02年4月26日開盤，其售價、均價創京城西部最高記錄，均價10260元。5、平均售價提高花園洋房比普通多層售價提高萬科普遍提高：30%；金地武漢小城提高：約500元；北京風尚公寓萬科武漢花園洋房34綜合一覽表注：1、差值均為與現狀值的比較； 2、周期縮短對IRR的影響