1、工程前期討論案xxxx提供 2007-7-27樂安居雅樂居討論內(nèi)容一、片區(qū)規(guī)劃分析二、片區(qū)市場(chǎng)情況分析三、對(duì)本工程的啟示 及我司在片區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)片區(qū)規(guī)劃分析片區(qū)研判之總體規(guī)劃研判: 寶安中心組團(tuán)寶安中心組團(tuán)規(guī)劃藍(lán)圖深圳中心城區(qū)西部的綜合效力中心片區(qū)概略位于寶安中心組團(tuán)規(guī)劃 /片區(qū)整體規(guī)化是深圳西部城市次中心/寶安的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、體育中心/打呵斥“有都市文化氣味、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、具有獨(dú)特特征的濱海新城。未來交通網(wǎng)絡(luò)興隆，水路、陸路、地下、空中交通齊全，極為便利；片區(qū)有規(guī)劃大鏟碼頭規(guī)劃.片區(qū)判別:良好規(guī)劃/前景愉快片區(qū)研判之總體規(guī)劃研判: “拓展城市中心區(qū) 發(fā)明活力、昌盛與調(diào)和的西部濱海中心 要

2、點(diǎn)：提升機(jī)場(chǎng)效力才干，促進(jìn)機(jī)場(chǎng)功能與周邊產(chǎn)業(yè)功能的整合，強(qiáng)化區(qū)域交通樞紐和臨空產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的位置，帶動(dòng)周邊地域城市功能和建立程度的提升。片區(qū)研判之總體規(guī)劃研判:深圳市近期建立規(guī)劃2006-2021重點(diǎn)改善地域航空城地域重點(diǎn)改善地域是區(qū)位重要、建成度較高、急需經(jīng)過整理和改善以提升功能的地域片區(qū)研判之總體研判:深圳市近期建立規(guī)劃2006-2021重點(diǎn)改善地域航空城地域空間范圍行動(dòng)指引范圍：東至廣深高速，北至福永大道，西至珠江沿岸，南至規(guī)劃中的內(nèi)環(huán)路（洲石路延長段）。面積：40平方公里1、完成機(jī)場(chǎng)飛行區(qū)擴(kuò)建工程、航站區(qū)擴(kuò)建工程及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；2、完成對(duì)該地區(qū)違法用地、違章建筑的清理；更新改造機(jī)場(chǎng)東

3、側(cè)地區(qū)，鼓勵(lì)發(fā)展商務(wù)辦公、商業(yè)、高檔酒店等與空港聯(lián)系密切的服務(wù)職能。3、推進(jìn)已確定的沿江高速、107國道寶安段改造、寶安大道、海濱大道等項(xiàng)目建設(shè)；預(yù)留珠江跨江通道；改善機(jī)場(chǎng)配套交通設(shè)施，建設(shè)專用的機(jī)場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)道，拓寬改建機(jī)場(chǎng)四路、機(jī)場(chǎng)五路，進(jìn)行航站樓前路口改建和停車場(chǎng)擴(kuò)建等。4、完善該地區(qū)排水系統(tǒng)，完成鳳凰水廠、朱坳水廠四期擴(kuò)建工程、固戍污水處理廠及污水再生利用工程、福永污水處理廠、220千伏固戍變電站、4座110千伏變電站以及機(jī)場(chǎng)調(diào)壓站等市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作；對(duì)福永河及其周邊溝渠進(jìn)行整治。5、在機(jī)場(chǎng)東、南兩大門戶地區(qū)進(jìn)行城市景觀塑造，建設(shè)標(biāo)志性建筑，完善公共空間。片區(qū)判別：突出規(guī)劃、重點(diǎn)改善地

4、域，順勢(shì)而為，未來開展趨勢(shì)。片區(qū)研判:福永建立規(guī)劃片區(qū)判別：碼頭、鎮(zhèn)中心、其它中心區(qū)、高科技工業(yè)區(qū)的規(guī)劃建立，區(qū)域開展，促進(jìn)工程周邊配套完善與人流聚集。 位于工程西面、深圳寶安國際機(jī)場(chǎng)位于珠江口東岸的一片濱海平原上，占地面積11平方公里，飛行區(qū)等級(jí)為4E，擁有跑道3400m45m、滑行道各1條，可供世界上最大型客貨機(jī)起降。現(xiàn)有客貨機(jī)坪總面積58.8萬平方米，候機(jī)樓總面積14.6萬平方米。片區(qū)研判:寶安國際機(jī)場(chǎng)獲首屆貨運(yùn)物流資訊獎(jiǎng)2005“最正確新興機(jī)場(chǎng)稱號(hào)。2005年深圳機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量1425.3萬人次，貨郵吞吐量42.33萬噸。深圳機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量排名第81位，貨運(yùn)量排名第37位。按照規(guī)劃，到

5、2021年深圳機(jī)場(chǎng)的年旅客吞吐量為3000萬人次，貨郵吞吐量250萬噸，飛機(jī)起降30萬架次。 航空城戰(zhàn)略 航空城戰(zhàn)略是深圳機(jī)場(chǎng)開展的中心戰(zhàn)略和總目的，深圳航空城應(yīng)向國際航空城看齊，力爭(zhēng)按照自在港方式運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)以機(jī)場(chǎng)保證作業(yè)與效力、國內(nèi)國際物流、臨空產(chǎn)業(yè)、金融商貿(mào)、文教科研、休閑居住為主的六大功能。最終構(gòu)成以機(jī)場(chǎng)為中心，輻射半徑達(dá)30-50公里的綜合性、多功能、集約型、高效益的新型都市化區(qū)域。 航空城戰(zhàn)略是六大戰(zhàn)略的中心，也是我們機(jī)場(chǎng)開展的總目的和總戰(zhàn)略。主要包括四個(gè)方面：機(jī)場(chǎng)開展“十一五規(guī)劃、航空城總體規(guī)劃以及各專項(xiàng)規(guī)劃、總平面調(diào)整規(guī)劃、信息化電子化建立規(guī)劃。 航空城新的會(huì)展中心將落戶福永，適

6、時(shí)將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的開展。片區(qū)研判:寶安國際機(jī)場(chǎng)第五新城航空城戰(zhàn)略判別：機(jī)場(chǎng)開展添加物流、人流奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。片區(qū)也為機(jī)場(chǎng)開展戰(zhàn)略之一，重點(diǎn)開發(fā)，符合趨勢(shì)。片區(qū)研判:機(jī)場(chǎng)福永碼頭深圳機(jī)場(chǎng)海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分/擁有優(yōu)越地理位置和寬廣經(jīng)濟(jì)腹地/深圳西部的重要口岸通道.判別：深港澳三地機(jī)場(chǎng)的空海中轉(zhuǎn)/加強(qiáng)深港兩地經(jīng)貿(mào)往來/促進(jìn)周邊地域經(jīng)濟(jì)開展發(fā)揚(yáng)了重要作用/帶來物流、人流/碼頭資料：航道長：1960米、港池面積：40000平方米、高速客船泊位：2個(gè)、1000噸級(jí)貨運(yùn)泊位：2個(gè)。船班由每天36班次，年出入境旅客吞吐量以年均10%的遞增幅度增長，客貨口岸：口岸駐有海關(guān)、邊檢、檢驗(yàn)檢疫、港監(jiān)等

7、聯(lián)檢單位，采用電腦聯(lián)網(wǎng)、電腦驗(yàn)證，構(gòu)成運(yùn)作高效、方便通暢的口岸通關(guān)環(huán)境。片區(qū)研判:大鏟灣集裝箱碼頭 位于前海處。是深圳規(guī)劃中五個(gè)深水港之一，與寶安中心區(qū)海岸邊濱海大道相連，共20個(gè)泊位，分4期建立，建成后深圳港可新增集裝箱吞吐才干700萬規(guī)范箱，最終設(shè)計(jì)才干將達(dá)1000萬規(guī)范箱。 一期工程估計(jì)2007年底投入運(yùn)營，香港資本參與運(yùn)作。判別：構(gòu)建深圳物流產(chǎn)業(yè)，提升深圳物流業(yè)在全球的競(jìng)爭(zhēng)力和位置；加強(qiáng)寶安與珠三角地域和香港地域的經(jīng)濟(jì)往來和貿(mào)易協(xié)作；引來大批相關(guān)效力企業(yè)的進(jìn)駐，帶旺辦公經(jīng)濟(jì)；大量物流業(yè)從業(yè)人員的聚集，帶來強(qiáng)勁的購房需求力和商業(yè)消費(fèi)力； 1城際快線：以廣州佛山、深圳香港、珠海澳門為中心，

8、以廣深、廣珠經(jīng)濟(jì)帶為主軸，構(gòu)成A型構(gòu)造，輻射至肇慶、江門、惠州、中山、東莞等城市，尤其對(duì)廣州、佛山、深圳、香港具有較大影響。2廣深沿江高速：用于銜接深港西部通道，西部港區(qū)、機(jī)場(chǎng)至東莞西部，承當(dāng)香港至深圳、東莞西部和廣州方向的貨運(yùn)樞紐，規(guī)劃廣深沿江高速起于廣州黃埔，于深圳西部通道機(jī)場(chǎng)碼頭相接，全長97公里，初步估計(jì)投資150億。3寶安大道：寶安大道南接深南大道，北至松崗鎮(zhèn)，規(guī)劃全長32.8公里，雙向8車道設(shè)計(jì)，從其長度、管線、景觀綜合目的來看，寶安大道和深南大道相銜接后，整個(gè)大道將成為全國第一的一條景觀大道、經(jīng)濟(jì)大道。4地鐵1號(hào)延伸線：地鐵1號(hào)延伸線工程全長23.37公里，工程總投資87.2億元

9、，有近14公里在寶安境內(nèi)，工程總投資87.2億元，2021年通車，地鐵1號(hào)線將寶安跟南山、福田中心區(qū)嚴(yán)密相連。5深中大橋：機(jī)場(chǎng)南側(cè)籌備興建跨江大橋，銜接珠江兩岸。判別：未來幾年內(nèi)，幾大交通干線的開通，將會(huì)使西鄉(xiāng)徹底擺脫間隔與時(shí)空的束縛，拉近西鄉(xiāng)與深圳中心及珠三角其他城市的間隔，為西部組團(tuán)的開展奠定好的根底。工程周邊開展規(guī)劃研判交通開展前景工程周邊開展規(guī)劃研判深圳快速公交系統(tǒng)英文簡(jiǎn)稱BRT快速公交系統(tǒng)英文簡(jiǎn)稱BRT是利用現(xiàn)代化的大容量的公用公交車輛，在公用的道路空間上快速運(yùn)轉(zhuǎn)的新型公共交通方式。 規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)：深圳規(guī)劃BRT網(wǎng)絡(luò)由10條線路組成，總長約300公里。其中，彈性開展線路還將結(jié)合遠(yuǎn)期軌道網(wǎng)

10、絡(luò)規(guī)劃建立進(jìn)展動(dòng)態(tài)優(yōu)化。 BRT5：蛇口航空城判別： BRT的規(guī)劃建立、拉近機(jī)場(chǎng)與寶安、南山的間隔，吸引客戶西部置業(yè)，片區(qū)開展促進(jìn)。工程開展規(guī)劃研判：配套實(shí)現(xiàn)是工程價(jià)值提升的空間行政中心正式啟用107國道的擴(kuò)建寶安大道通車西部通道通車沿江高速通車地鐵開通機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)南側(cè)籌備興建深圳中山跨江大橋，銜接珠江兩岸城際快線：大鏟碼頭物流港中心區(qū)商業(yè)區(qū)、金融區(qū)建立判別：周邊配套規(guī)劃完善是片區(qū)居住的最大價(jià)值表達(dá)。1-發(fā)明活力、昌盛與調(diào)和的西部濱海中心2-位置優(yōu)越 、資源豐富。3-位置優(yōu)越 /交通方便/資源豐富/目前片區(qū)不成熟/配套不全/有市場(chǎng)空間片區(qū)開發(fā)趨勢(shì)/未來熱點(diǎn)/ 4-突出規(guī)劃、重點(diǎn)改善地域，順勢(shì)而

11、為，未來開展趨勢(shì)。5-機(jī)場(chǎng)、碼頭、大鏟灣碼頭港帶來物流、人流。6-配套實(shí)現(xiàn)是工程價(jià)值提升的空間。 工程片區(qū)開發(fā)熱點(diǎn)/趨勢(shì)/位置優(yōu)越 /交通配套齊全/山海資源工程開展前景良好為可提升空間工程綜合斷定；“位置優(yōu)越/資源豐富/開發(fā)趨勢(shì) 片區(qū)市場(chǎng)情況分析 2007年寶安片區(qū)房地產(chǎn)市局面臨更多的時(shí)機(jī)，上半年推出的工程有桃源盛世、檳城西岸、富通城三期世界公寓、泰華陽光海、俊景園、棕櫚堡花園等工程。一、 2007年西鄉(xiāng)及周邊片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)況二、2007年上半年西鄉(xiāng)及周邊片區(qū)各樓盤推盤均價(jià)西鄉(xiāng)中心區(qū)均價(jià)逾15000元/平方米，區(qū)域越遙遠(yuǎn)，價(jià)錢相對(duì)走低。我司代理的檳城西岸位處西鄉(xiāng)中心區(qū)，均價(jià)從一批單位的13000元

12、，創(chuàng)片區(qū)新高后，二批單位相隔一個(gè)月，均價(jià)拉升至15500元，再次刷新片區(qū)均價(jià)新高；我司代理的俊景園工程，位處黃田段工程旁，均價(jià)逾8000元，創(chuàng)航空城片區(qū)新高；2007年上半年西鄉(xiāng)及周邊片區(qū)總體均價(jià)呈飛漲之勢(shì)，上半年整體均價(jià)升幅高達(dá) 80 ；工程稱號(hào)：檳城西岸 開 發(fā) 商： 深圳華盛房地產(chǎn)開發(fā)代 理 商： xxxx宗地面積： 19389.52建筑面積： 76748 戶數(shù)： 580戶，戶 型：一房至三房55-110,及少 量100200 復(fù)式單位 戶戶贈(zèng)送兩層高入戶花園車 位 數(shù)： 458 開盤時(shí)間： 2007-5-20 /6-30均 價(jià)：一批單位：13000元/ 二批單位：15500元/ 三、2

13、007年上半年西鄉(xiāng)及周邊片區(qū)部分典型樓盤 國際CLD精睿生活地標(biāo)華盛地產(chǎn)-源于深圳泛華建立集團(tuán)、深圳地產(chǎn)的新銳企業(yè) ！一批單位一月余積客超3500批。特大暴雨惡劣天氣下開盤 不到3小時(shí)即售罄，進(jìn)帳3.2億，均價(jià)13000元 /創(chuàng)片區(qū)新 高！二批單位相隔一個(gè)月推售，均價(jià)迅速拔升2500元/，再次 以新高15500元/推出，當(dāng)天成交近七成！成 功 戰(zhàn) 略：強(qiáng)策聚客營銷戰(zhàn)略產(chǎn)品定位取勝戰(zhàn)略：以小贏大，定位取勝，產(chǎn)品第一。前期準(zhǔn)確產(chǎn)品 定位，躲避利用新規(guī)定，為客戶度身定造；高調(diào)入市戰(zhàn)略，引爆市場(chǎng)驚動(dòng)： 07年4月7日寶安五星級(jí)酒店恒豐海悅酒店舉行產(chǎn)品發(fā)布會(huì)與華盛會(huì)啟動(dòng)儀式，全城關(guān)注，當(dāng)天入會(huì)客戶近10

14、00名； 活動(dòng)營銷強(qiáng)聚客戶戰(zhàn)略：經(jīng)過各項(xiàng)活動(dòng)及情景營銷、一月積累會(huì)員客戶3500余批；強(qiáng)勢(shì)限額鎖客戰(zhàn)略：強(qiáng)勢(shì)區(qū)分誠意客戶，5月上旬開場(chǎng)VIP晉級(jí)，短短十日，VIP會(huì)員逾1500批，開盤前限額1000名領(lǐng)號(hào)，再次拔高市場(chǎng)高漲熱度；潮水式分批推售、逐漸走高戰(zhàn)略：開盤首批單位暴雨惡劣天氣下不到3小時(shí)隨即售罄。銷售均價(jià)達(dá)13000元/；二批單位相隔一個(gè)月推出，均價(jià)拔升2500元/，實(shí)現(xiàn)均價(jià)15500元/，前后兩次發(fā)明片區(qū)價(jià)錢新高，總成交金額逾5.6億元。工程稱號(hào)：俊景園開 發(fā) 商： 深圳市貴安煒實(shí)業(yè)總用地面積：8233.7總建筑面積：41158.61棟數(shù)層數(shù)：3棟23層總 套 數(shù)：247套戶型：二房7

15、1.76-94.04、三房91.87-110.28 。停 車 位： 264推售時(shí)間：2007-6-23入伙時(shí)間：2021-03-28均 價(jià)：8000元/ 貴安煒實(shí)業(yè)-深圳地產(chǎn)的新秀開發(fā)企業(yè) ！5月1日正式開放銷售中心，一個(gè)多月積累入會(huì)客戶2500批！6月23日公開發(fā)售，創(chuàng)下短期迅速銷售神話，當(dāng)日銷售216單位，銷售率逾90%，銷售額近1.7億，實(shí)現(xiàn)均價(jià)逾8000元/,勝利締造航空城片區(qū)樓價(jià)翻倍記錄！桃源盛世二期開 發(fā) 商 ：深圳航空城東部實(shí)業(yè) 總占地面積： 約4.45萬 總建筑面積： 約12.7萬其中住宅建筑面積：約9.4萬棟數(shù) ： 10棟 樓高 ： 14-18層 住宅總戶數(shù) ： 874戶 地

16、下車庫停車位： 約640個(gè)主 力 戶 型：74二房到四房均 價(jià)：8500元/ 開盤時(shí)間： 2007-4-15桃源居，占地面積116萬平方米，規(guī)劃建筑面積180萬平方米，規(guī)劃人口50000人。工程稱號(hào)：桑達(dá)棕櫚堡開 發(fā) 商： 深圳桑達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)宗地面積：47918.75建筑面積：105420戶戶 型：兩房74.0887.22，三房107.64114.15四房132.65157.8,五房和復(fù)式152.38190.6戶數(shù)： 864 戶車 位 數(shù)：1084開盤時(shí)間： 2007-7-14 入伙時(shí)間：2007-12均 價(jià)：9500元/9棟11-18層的小高層圍合而建小結(jié)：經(jīng)過西鄉(xiāng)部分典型樓盤的分析，可以看

17、出，西鄉(xiāng)樓市呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：供應(yīng)分析：整體供應(yīng)量較大，但工程所在區(qū)域短期供應(yīng)量較小價(jià)錢分析：價(jià)錢增長較快，增幅較大，工程所在區(qū)域尚處價(jià)錢洼地銷售分析：注重累積客戶，一炮打響產(chǎn)品分析：以居家型二三房為主導(dǎo)客戶分析：本地居民為主、關(guān)內(nèi)客戶增長速度較大，部分已接近五 成，少量外銷對(duì)本工程的啟示及我司在片區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)本工程位處西鄉(xiāng)107國道黃田段，緊鄰俊景園，擁山海景觀資源、交通配套優(yōu)勢(shì)，擁俊景園商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，工程規(guī)劃為單體建筑，戶型以一房、二房為主，為帶裝修的小戶型定位工程，為航空城片區(qū)的稀缺性產(chǎn)品，周邊配套資源明顯。雅樂居鄰本工程，緊臨俊景園“滿京華工程約3萬平方米建筑面積，其戶型以二房、三房為主

18、，估計(jì)2021年下半年推出；更大的綜合體工程機(jī)場(chǎng)正對(duì)面30萬平方米總建筑面積的“金銀城工程，規(guī)劃集商務(wù)公寓、住宅、酒店為一體的大型綜合社區(qū)，估計(jì)將于2021年底推出。周邊工程情況我司的片區(qū)資源優(yōu)勢(shì):未來2年實(shí)現(xiàn)33萬整體供應(yīng)量，給工程帶來良好的價(jià)錢上升空間預(yù)期，且上述兩個(gè)工程開展商均為我司的長期協(xié)作同伴；本工程套數(shù)不多，戶型面積小，總價(jià)相對(duì)低。客戶接受首期款的壓力較小。基于我司代理俊景園工程的閱歷，從前期對(duì)目的客戶心思特征的把握及購房客戶的分析。結(jié)合本工程的特征，本工程的目的客戶群體介定為以下人群：周邊企業(yè)中高層管理者、個(gè)體生意人、機(jī)場(chǎng)任務(wù)人員、關(guān)內(nèi)投資客及片區(qū)原居民。目的客戶群體 根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)分析與周邊工程類比比較，預(yù)測(cè)年底正式推向市場(chǎng)本工程售價(jià)詳細(xì)價(jià)錢根據(jù)市場(chǎng)行情確定： 均價(jià)：約10000元/平方米左右定價(jià)預(yù)測(cè)xxxx強(qiáng)大資源優(yōu)勢(shì)體系來電臨時(shí)接待點(diǎn)開放至今，電話累計(jì)總進(jìn)線量超過3500 批。來訪臨時(shí)接待點(diǎn)開放至今，客戶來訪量共3000批。申請(qǐng)入會(huì)優(yōu)惠申請(qǐng)表 逾2500 人申請(qǐng)銀行凍結(jié)已拿銀行卡 逾10