1、第十章 不動產(chǎn)登記第一節(jié) 不動產(chǎn)登記概述一、不動產(chǎn)登記的概念不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。物權(quán)定，國家對不動產(chǎn)實(shí)行登記制度。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于登記簿的行為，是將不動產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在不動產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式。二、不動產(chǎn)登記制度的類型根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國不動產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。（一）契據(jù)登記制契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義，這一理論認(rèn)為不動產(chǎn)

2、權(quán)利的變更、他人訂立合約之時就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，不動產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。利的設(shè)定，在當(dāng)事利的設(shè)定即同時成立。其主要特點(diǎn)是：登記機(jī)構(gòu)對登記申請采取形式，登記權(quán)利的狀態(tài)；登記只具有公示力而無公，不經(jīng)登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。可以裁定已登記的契約無效，登記機(jī)構(gòu)對此并不承擔(dān)責(zé)任。因該項(xiàng)制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為“法國登記制”。（二）產(chǎn)權(quán)登記制產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。這一理論認(rèn)為：當(dāng)事人訂立的有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或他利設(shè)定的合同效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律上只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。只有

3、履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，不動產(chǎn)受讓人或他利的權(quán)利人的不動產(chǎn)所或不動產(chǎn)他利才告成立。將登記作為不動產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和 斯登記制兩種。1.權(quán)利登記制登記機(jī)構(gòu)設(shè)置登記簿，不動產(chǎn)權(quán)利的取得、變更過程在登記簿上記載，利害關(guān)系人、相關(guān)當(dāng)事人根據(jù)登記簿的記載推知該不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，若不動產(chǎn)權(quán)利的取得登記便不產(chǎn)生效力，不僅不能對抗第三人，在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點(diǎn)為：對登記申請采取實(shí)質(zhì)，登記權(quán)利的現(xiàn)狀；登記有公即登記簿上所載事項(xiàng)，可以對抗善意第三人，在法律上有 “德國登記制”。2.登記制效力。因該項(xiàng)制度發(fā)源于德國，故又稱為該制度為澳大利亞人所創(chuàng)，在予以

4、登記后，發(fā)給權(quán)利屬。不動產(chǎn)權(quán)利一旦載入產(chǎn)籍，權(quán)利狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬上，權(quán)利人可以憑證行使不動產(chǎn)權(quán)利。其主要特點(diǎn)是：不動產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有法律效力；已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載；登記采取強(qiáng)制登記制度；登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機(jī)構(gòu)保留，正副本內(nèi)容必須完全一致。三、不動產(chǎn)登記的目的物權(quán)法、不動產(chǎn)登記暫行條例以及不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則的出臺，標(biāo)志著我國不動產(chǎn)登記體系已逐步完善。不動產(chǎn)登記制度作為物權(quán)法的一項(xiàng)重要制度，在提高治理效率，方便群眾和企業(yè)辦事等方面都具有重要意義。國家實(shí)施不動產(chǎn)登記的目的，具體來說有以下幾方面：（一）保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益不動產(chǎn)登記是不動

5、產(chǎn)物權(quán)的公示方法，物權(quán)定“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，確立了不動產(chǎn)登記的權(quán)利推定規(guī)則，凡是記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人即被推定享有該利。因此，我地產(chǎn)市場發(fā)展迅速、房地產(chǎn)交易和權(quán)屬變化復(fù)雜的情況下，不動產(chǎn)登記制度的完善對于保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益具有重要作用。通過不動產(chǎn)登記，及時、準(zhǔn)確地將不動產(chǎn)權(quán)利狀況記載在不動產(chǎn)登記簿上，將物權(quán)的事實(shí)對外公開。凡經(jīng)依法登記，不動產(chǎn)權(quán)利人在不動產(chǎn)方面的房屋所、建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利，受國家法律不保護(hù)。任何組織或個人了不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，都要承擔(dān)。（二）保障不動產(chǎn)交易安全保障不動產(chǎn)交易安全是不動產(chǎn)登記的一個主要目的，對于第三人具有較大的

6、影響，關(guān)系到第三人利益。物權(quán)法專門設(shè)一節(jié)規(guī)定不動產(chǎn)登記制度，并賦予登記以公，目的之一就是保障不動產(chǎn)交易安全。同時，保障不動產(chǎn)交易安全也就意味著對善意第三益的保護(hù)。不動產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定，制定該條例是為了整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。將整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、規(guī)范登記行為和方便群眾申請登記作為不動產(chǎn)登記的目的，其原因是現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記職責(zé)分散在土地、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等多個部門，整合到一個部門行使，其結(jié)果也是保障不動產(chǎn)交易安全。在整合職責(zé)的過程中，從保障不動產(chǎn)權(quán)利的角度出發(fā)，不動產(chǎn)登記暫行條例同時規(guī)定了“不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記

7、程序的改變而受到影響”， “本條例施行前依法辦法的各類不動產(chǎn)權(quán)屬和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效”。不動產(chǎn)登記概述也就是說，職責(zé)整合后，各類不動產(chǎn)權(quán)屬，特別是群眾手中持有的房屋權(quán)屬仍繼續(xù)有效。今后，群眾只需到一個機(jī)構(gòu)申請辦理登記，方便了群眾申請登記，也提高了行政效能。（三）為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)，需要向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解建設(shè)區(qū)域內(nèi)的土地和原有房屋的各種資料，以便合理地規(guī)劃建設(shè)用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關(guān)規(guī)定對被征收房屋所人給予公平補(bǔ)償。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移和物業(yè)管理等一系列活動都涉及房地產(chǎn)權(quán)屬和房屋的自然狀況，這就需要向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解該房地產(chǎn)的位置、界址、面積、建筑年代等準(zhǔn)確資

8、料。（四）為城市規(guī)劃、建設(shè)和管理提供科學(xué)依據(jù)要搞好城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，首先要了解土地的自然狀況，以及房屋的布局、結(jié)構(gòu)、用途等基本情況。不動產(chǎn)登記能全面、完整、及時、準(zhǔn)確地提供上述資料，從而使城市規(guī)劃、建設(shè)和管理更加科學(xué)化。不動產(chǎn)登記提供的各種信息對舊城改造、新區(qū)建設(shè)、市政工程、道路交通、環(huán)保、綠化等城市規(guī)劃、建設(shè)和管理都是不可缺少的科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后續(xù)資料更新聯(lián)系 四、不動產(chǎn)登記簿（一）不動產(chǎn)單元不動產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價值的空間。不動產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定：“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。”作為不動產(chǎn)登記的基本，不動產(chǎn)單元一般具備明確的界址或

9、界線、地理空間上的確定性與唯一性、獨(dú)立的使用價值等三個特征。在不動產(chǎn)登記暫行條例頒布前，土地以宗地為登記單元，房屋以基本單元為登記單元。（二）不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿，是指由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依作的，對某一特定地域轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)及其上的權(quán)利狀況加以記載的具有法律效力的。物權(quán)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于登記簿時發(fā)生效力”，“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。不動產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)資源主管部門的規(guī)定設(shè)立的不動產(chǎn)登記簿”。可見，不動產(chǎn)登記簿既要反映不動產(chǎn)的自然狀況，還要反映其上建立的各類登記制度中處于地位。（三）不動產(chǎn)登記簿

10、記載事項(xiàng)，在不動產(chǎn)不動產(chǎn)登記簿的記載事項(xiàng)主要分為：不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況以及其他限制、提示事項(xiàng)等三種類型。其中，自然狀況主要是指不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等信息；權(quán)屬狀況主要指不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等信息；對于不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)，主要是針對抵押登記、異議登記、預(yù)告登記和登記等登記類型而規(guī)定的。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外，不得修改登記事項(xiàng)。五、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，也稱不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，是負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記活動的組織，在不動產(chǎn)登記中占據(jù)重要地位。（一

11、）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置物權(quán)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理”。不動產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定：“不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民可以確定本級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。”（二）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)物權(quán)法第十二條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；（三）如實(shí)、及時登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實(shí)地查看。” 第十三條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估；不得以年

12、檢等名義進(jìn)行 重復(fù)登記；不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為”。此外，不動產(chǎn)登記暫行條例中還規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、登記資料，登記 機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。登記機(jī)構(gòu)因登記錯誤，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后續(xù)資料更新聯(lián)系第二節(jié) 不動產(chǎn)登記程序一、不動產(chǎn)登記范圍物權(quán)法、不動產(chǎn)登記暫行條例和不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則的頒布實(shí)施，對完善和建立不動產(chǎn)登記制度，實(shí)行不動產(chǎn)登記創(chuàng)造了積極的條件。不動產(chǎn)登記的適用范圍包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。具體來說，集體土地所；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所；森林、林木所；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)

13、；建設(shè)用地使用權(quán)；宅使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利，依照規(guī)定可辦理登記。二、不動產(chǎn)登記的類型不動產(chǎn)登記類型，主要分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告 登記、登記、抵押權(quán)登記等。（一）首次登記在不動產(chǎn)登記暫行條例出臺前，我國存在著土地總登記、土地初始登記和房屋初始登記、設(shè)定登記等相關(guān)類型，由于不同的部門對初始登記、設(shè)定登記的內(nèi)涵理解不同，此次條例將其歸納為“首次登記”。不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次記載于不動產(chǎn)登記簿，主要包括實(shí)踐中的總登記和初始登記。不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則中規(guī)定：未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動

14、產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政另有規(guī)定的除外。（二）變更登記變更登記，是指因不動產(chǎn)權(quán)利人的、名稱或者不動產(chǎn)坐落等發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。一般來說，適用變更登記的主要情形包括：權(quán)利人或者名稱變更的；不動產(chǎn)坐落、名稱、用途、面積等自然狀況變更的；不動產(chǎn)權(quán)利期限發(fā)生變化的；同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的；抵押權(quán)順位、擔(dān)保范圍、主債權(quán)數(shù)額，最高額抵押債券額限度、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；地役權(quán)的利用目的、方法、期限等發(fā)生變化的，以及法律、行政（三）轉(zhuǎn)移登記規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)力轉(zhuǎn)移的變更情形。轉(zhuǎn)移登記，是指因不動產(chǎn)權(quán)利人發(fā)生改變而進(jìn)行的登記。一般來說，轉(zhuǎn)移登記適用的情形包括：、繼承、遺贈、贈與、互換不

15、動產(chǎn)的；以不動產(chǎn)作價出資（入股）的；不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的；因、仲裁的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的，以及法律、行政規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。（四）注銷登記注銷登記，主要是指因不動產(chǎn)權(quán)利消滅而進(jìn)行的登記，在各種不動產(chǎn)登記中普遍存在，主要包括申請注銷登記和囑托注銷登記兩種情形。申請注銷登記的情形主要包括：因自然等原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)滅失的；權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的；不動產(chǎn)權(quán)利終止的，以及法律、行政規(guī)定的其他情形。囑托注銷登記的情形主要包括：依法收回國有土地、海域等

16、不動產(chǎn)權(quán)利的；依法征收、沒收不動產(chǎn)的；因、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原不動產(chǎn)權(quán)利（五）更正登記，當(dāng)事人未辦理注銷登記的；規(guī)定的其他情形。更正登記，是指登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請或者依職權(quán)對登記簿的錯誤記載事項(xiàng)進(jìn)行更正的登記。物定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登權(quán)記簿記載的權(quán)利人同意更正或者有證據(jù)證明登記有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”權(quán)利人申請更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交不動產(chǎn)權(quán)屬、證實(shí)登記確有錯誤的材料和其他必要材料。利害關(guān)系人申請更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交利害關(guān)系材料、證實(shí)不動產(chǎn)登記簿記載錯誤的材料以及其他必要材料。不動產(chǎn)權(quán)利人或者利害關(guān)系人申請更正登記

17、，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載確有錯誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正；但在錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和（六）異議登記登記的除外。異議登記，是指登記機(jī)構(gòu)將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)力所異議申請記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤，權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。利害關(guān)系人申請異議登記的，應(yīng)提交以下幾項(xiàng)材料：證實(shí)對登記的不動產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料、證實(shí)不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的材料，以及其他必要材料。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理異議登記申請的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿，并向申請人出具異議登記證明。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

18、人后續(xù)資料更新聯(lián)系異議登記申請人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起 15 日內(nèi)，提交受理通知書、仲裁受理通知書等提訟、申請仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。異議登記失效后，申請人就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請異議登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理。異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知申請人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)。申請人申請繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但申請人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險的（七）預(yù)告登記承諾。預(yù)告登記，主要是指為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。它將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，

19、使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記后， 預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請不動產(chǎn)預(yù)告登記：一是商品房等不動產(chǎn)預(yù)售的；二是不動產(chǎn)、抵押的；三是以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的；四是法律、行政規(guī)定的其他情形。預(yù)告登記未到期，如出現(xiàn)預(yù)告登記的權(quán)利人放棄預(yù)告登記的、債權(quán)消滅的、以及法律行政規(guī)定的其他情形的，當(dāng)事人可以持不動產(chǎn)登記證明、債權(quán)消滅或者權(quán)利人放棄預(yù)告登記的材料，以及法律、行政規(guī)定的其他必要材料申請注銷預(yù)告登記。（八）登記登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)及其他機(jī)關(guān)提供的裁決書和協(xié)助執(zhí)行通知書等法律文書，將

20、查詢的情況在不動產(chǎn)登記簿上加以記載的行為。登記最高規(guī)定于資源部（法發(fā)20055建設(shè)部關(guān)于依范執(zhí)行和資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題號），文件中包含了登記、預(yù)登記、輪候登記等具體類型。（九）抵押權(quán)登記抵押權(quán)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)抵押當(dāng)事人的申請，依法將抵押權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動等事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。不動產(chǎn)抵押權(quán)登記分為：一般抵押權(quán)登記和最高額抵押權(quán)登記。一般抵押權(quán)登記包括：不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立登記、不動產(chǎn)抵押權(quán)變更登記、不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記。最高額抵押權(quán)登記包括：最高額抵押權(quán)設(shè)立登記、最高額抵押權(quán)變更登記、最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、最高額抵押權(quán)注銷登記和最高額抵押權(quán)確

21、定登記。三、不動產(chǎn)登記的程序辦理不動產(chǎn)登記，要經(jīng)過申請、受理、審核、登簿和發(fā)證等程序。（一）申請不動產(chǎn)登記暫行條例和不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則中，對于各類房屋登記申請需提交的材料進(jìn)行了明確。申請不動產(chǎn)登記的，申請人應(yīng)當(dāng)按照要求填寫登記申請書，并向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交：登記申請書；申請人、人明材料、委托書；相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬；不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；與他人利害關(guān)系的說明材料；法律、行政以及條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料，并對申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。申請材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。因、設(shè)定抵押權(quán)等申

22、請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后續(xù)資料更新聯(lián)系尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；3.、仲裁生效的法律文書或者人民生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；4.權(quán)利人、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；5.不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；申請更正登記或者異議登記的；法律、行政規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記，人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被人簽字或者蓋章委托書的，應(yīng)提的 交經(jīng)理委托書。自然人處分不動產(chǎn)，被人不能與人共同到登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場

23、簽訂的委托書，申請人委托人申請不動產(chǎn)登記的，其委托書應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定辦或認(rèn)證。無民事行為能力人、限制民事行為能力人的不動產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)護(hù)人代為申請。監(jiān)護(hù)人代為申請登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人和被監(jiān)護(hù)人的或戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料；因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為監(jiān)護(hù)人利益的證明。父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過（二）受理的對被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料，對于屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理并告知申請人；對于申請材料存在可以當(dāng)場更

24、正的錯誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請人當(dāng)場更正，申請人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并告知申請人；對于申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場告知申請人不予受理并告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；對于申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請。告知申請人不予受理并告知申請人向有登不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場告知申請人不予受理的，視為受理。（三）審核不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理不動產(chǎn)登記申請后，應(yīng)就不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；登記申請是否法律、行政規(guī)定等方面進(jìn)行查驗(yàn)。此外，實(shí)施細(xì)則中規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)對以下幾項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)：一是申請人、委

25、托人明材料以及委托書與申請主體是否一致；二是權(quán)屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；三是不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確；四是法律、行政規(guī)定的完稅或者繳費(fèi)憑證是否齊全。（四）登簿登記申請完全符合不動產(chǎn)登記暫行條例、不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時辦理登記，將不動產(chǎn)物權(quán)變動情況記載于登記簿。登記申請不符合規(guī)定條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并告知申請人。登記事項(xiàng)自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。（五）發(fā)證不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記

26、，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬或者登記證明。四、不動產(chǎn)權(quán)屬和登記證明不動產(chǎn)權(quán)屬，是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。不動產(chǎn)登記暫行條例明確，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬或者登記證明。不動產(chǎn)權(quán)屬一般是在作為本登記的所和登記證明的區(qū)別在于，前者是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明，登記、他物權(quán)登記完成后由登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人的，如集體土地所有權(quán)登記、集體土地使用權(quán)登記和房屋所登記等，都應(yīng)當(dāng)頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬。而不動產(chǎn)登記證明則可以用于證明登記機(jī)構(gòu)已完成某項(xiàng)登記記載，如異議

27、登記證明。登記機(jī)構(gòu)在還是頒發(fā)不動產(chǎn)登記登記證明，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的情況而定。時應(yīng)當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)屬一般來說，實(shí)體性權(quán)利的登記，應(yīng)當(dāng)權(quán)屬，包括抵押權(quán)、地役權(quán)。登記證明的情形主要是預(yù)告登記和異議登記。需注意的是，登記和注銷登記，既不需要權(quán)利，也不需要登記證明。第三節(jié) 不動產(chǎn)登記資料的查詢一、不動產(chǎn)登記資料的概念不動產(chǎn)登記資料，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過程中形成和收集的一系列文字和圖件等資料，包括不 動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果資料和不動產(chǎn)登記原始資料。其中，不動產(chǎn)登記原始資料包括不動產(chǎn)登記申請書、申請人核材料。材料、不動產(chǎn)權(quán)屬來源、登記原因、不動產(chǎn)權(quán)籍成果等材料以及不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審二、不動產(chǎn)登記資料查詢的意義

28、物權(quán)公示的目的，是為了方便第三人查閱和了解登記內(nèi)容。第三人是否可以便捷的查閱登記內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)登記公示公信的重要作用表現(xiàn)。作為物權(quán)公示段，登記資料的公開查詢意義：一是實(shí)行不動產(chǎn)登記資料公開查詢，是完善不動產(chǎn)登記制度的必然要求。不動產(chǎn)登記的根本作用和意義在于公示，即將不動產(chǎn)權(quán)利狀況和不動產(chǎn)權(quán)利變動狀況向社會公眾顯示，不動產(chǎn)登記師不動產(chǎn)權(quán)利變動的法定公示方式。二是實(shí)行不動產(chǎn)登記公開查詢，是保障不動產(chǎn)權(quán)利人或不動產(chǎn)權(quán)利變動當(dāng)事人的合法權(quán)益，不動產(chǎn)市場秩序的必然要求。不動產(chǎn)登記資料公開查詢，實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)登記信息的社會化服務(wù)。不動產(chǎn)市場中的各主體可以通過查詢不動產(chǎn)登記資料、了解不動產(chǎn)權(quán)利狀況，有效地降低交

29、易風(fēng)險，達(dá)到交易安全的目的。不動產(chǎn)登記公開查詢制度，是保障不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)不動產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要，是建立公開、公平、公正的不動產(chǎn)市場的重要內(nèi)容。三是實(shí)行不動產(chǎn)登記公開查詢制度，是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法辦事的需要。實(shí)行不動產(chǎn)登記資料的公開查詢，將方便社會各界監(jiān)督不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記行為。這就對登記機(jī)構(gòu)提出了更高的要求，在登記過程中，必須堅(jiān)持規(guī)范操作、依法辦事，改進(jìn)工作作風(fēng)、提高工作效率，切實(shí)做到依法辦事。三、不動產(chǎn)登記資料的管理不動產(chǎn)登記資料由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立不動產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全制度，建設(shè)符合不動產(chǎn)登記資料安全保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的不動產(chǎn)登記資料存放場所。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)，按照的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)建設(shè)要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好數(shù)據(jù)整合、系統(tǒng)建設(shè)和信息服務(wù)等工作，加強(qiáng)不動產(chǎn)登記信息產(chǎn)品開發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新，提高不動產(chǎn)登記的社會綜合效益。各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取措施保障不動產(chǎn)登記。任何和個人不得泄露不動