1、金地廣州荔湖城項目A地塊二期工程工程管理策劃書編制：公司 2006 年 12 月目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc122156730 第1章項目工程概況 PAGEREF _Toc122156730 h 1 HYPERLINK l _Toc122156731 1.1工程概況 PAGEREF _Toc122156731 h 1 HYPERLINK l _Toc122156732 項目位置 PAGEREF _Toc122156732 h 1 HYPERLINK l _Toc122156733 場地現狀及周邊環境 PAGEREF _Toc122156733 h 1

2、HYPERLINK l _Toc122156734 項目主要技術經濟指標 PAGEREF _Toc122156734 h 2 HYPERLINK l _Toc122156735 1.2平面圖 PAGEREF _Toc122156735 h 3 HYPERLINK l _Toc122156736 原始地貌圖 PAGEREF _Toc122156736 h 3 HYPERLINK l _Toc122156737 用地紅線圖 PAGEREF _Toc122156737 h 3 HYPERLINK l _Toc122156738 地塊周邊詳圖 PAGEREF _Toc122156738 h 3 HYP

3、ERLINK l _Toc122156739 規劃總平面圖 PAGEREF _Toc122156739 h 4 HYPERLINK l _Toc122156740 第2章管理愿景及項目組織 PAGEREF _Toc122156740 h 5 HYPERLINK l _Toc122156741 2.1項目產品定位 PAGEREF _Toc122156741 h 5 HYPERLINK l _Toc122156742 2.2管理愿景 PAGEREF _Toc122156742 h 5 HYPERLINK l _Toc122156743 工程管理愿景 PAGEREF _Toc122156743 h

4、5 HYPERLINK l _Toc122156744 團隊管理愿景 PAGEREF _Toc122156744 h 5 HYPERLINK l _Toc122156745 2.3項目組織 PAGEREF _Toc122156745 h 5 HYPERLINK l _Toc122156746 項目部組織架構圖 PAGEREF _Toc122156746 h 5 HYPERLINK l _Toc122156747 項目部工程組崗位職責 PAGEREF _Toc122156747 h 6 HYPERLINK l _Toc122156748 第3章施工范圍劃分 PAGEREF _Toc1221567

5、48 h 10 HYPERLINK l _Toc122156749 3.1標段劃分 PAGEREF _Toc122156749 h 10 HYPERLINK l _Toc122156750 標段劃分原則 PAGEREF _Toc122156750 h 10 HYPERLINK l _Toc122156751 標段劃分 PAGEREF _Toc122156751 h 10 HYPERLINK l _Toc122156753 3.2分包工程 PAGEREF _Toc122156753 h 14 HYPERLINK l _Toc122156754 工程分包原則 PAGEREF _Toc1221567

6、54 h 14 HYPERLINK l _Toc122156755 分包工程清單 PAGEREF _Toc122156755 h 14 HYPERLINK l _Toc122156756 3.3施工總平面布置 PAGEREF _Toc122156756 h 16 HYPERLINK l _Toc122156757 布置原則 PAGEREF _Toc122156757 h 16 HYPERLINK l _Toc122156758 施工總平面布置圖 PAGEREF _Toc122156758 h 16 HYPERLINK l _Toc122156759 第4章項目工程管理特點及管理思路 PAGER

7、EF _Toc122156759 h 17 HYPERLINK l _Toc122156760 4.1本項目工程管理特點 PAGEREF _Toc122156760 h 17 HYPERLINK l _Toc122156765 4.2工程管理整體思路和管理重點 PAGEREF _Toc122156765 h 17 HYPERLINK l _Toc122156770 4.3對總包單位的管理要點 PAGEREF _Toc122156770 h 18 HYPERLINK l _Toc122156771 總包項目組織架構的管理 PAGEREF _Toc122156771 h 19 HYPERLINK

8、l _Toc122156772 總包施工設備管理 PAGEREF _Toc122156772 h 19 HYPERLINK l _Toc122156773 總包施工方案審核管理 PAGEREF _Toc122156773 h 19 HYPERLINK l _Toc122156774 總包施工進度管理 PAGEREF _Toc122156774 h 19 HYPERLINK l _Toc122156775 總包施工質量管理 PAGEREF _Toc122156775 h 19 HYPERLINK l _Toc122156776 總包安全管理 PAGEREF _Toc122156776 h 19

9、HYPERLINK l _Toc122156777 總包樣板先行制度管理 PAGEREF _Toc122156777 h 20 HYPERLINK l _Toc122156778 總包售樓配合管理 PAGEREF _Toc122156778 h 20 HYPERLINK l _Toc122156779 4.4對分包單位的管理要點 PAGEREF _Toc122156779 h 20 HYPERLINK l _Toc122156780 與總包實行工序面局面交接制度 PAGEREF _Toc122156780 h 20 HYPERLINK l _Toc122156781 與總包簽訂局面配合協議制度

10、 PAGEREF _Toc122156781 h 20 HYPERLINK l _Toc122156782 其它 PAGEREF _Toc122156782 h 20 HYPERLINK l _Toc122156783 第5章銷售配合及施工總平面布置調整 PAGEREF _Toc122156783 h 23 HYPERLINK l _Toc122156784 5.1銷售展示要求 PAGEREF _Toc122156784 h 23 HYPERLINK l _Toc122156785 銷售展示范圍及時間節點 PAGEREF _Toc122156785 h 23 HYPERLINK l _Toc1

11、22156786 銷售展示區平面圖 PAGEREF _Toc122156786 h 23 HYPERLINK l _Toc122156787 銷售展示區看樓路線圖 PAGEREF _Toc122156787 h 25 HYPERLINK l _Toc122156788 其他需求 PAGEREF _Toc122156788 h 26 HYPERLINK l _Toc122156789 5.2銷售展示的工程配合 PAGEREF _Toc122156789 h 26 HYPERLINK l _Toc122156790 施工節點進度配合 PAGEREF _Toc122156790 h 26 HYPER

12、LINK l _Toc122156791 管理協調 PAGEREF _Toc122156791 h 27 HYPERLINK l _Toc122156792 展示區域的完工移交 PAGEREF _Toc122156792 h 27 HYPERLINK l _Toc122156793 展示期間的協調與維護 PAGEREF _Toc122156793 h 27 HYPERLINK l _Toc122156794 5.3銷售展示期間的施工總平面布置調整 PAGEREF _Toc122156794 h 28 HYPERLINK l _Toc122156795 布置原則 PAGEREF _Toc1221

13、56795 h 28 HYPERLINK l _Toc122156796 銷售展示期間的施工總平面布置圖28 HYPERLINK l _Toc122156797 第6章采購與招標 PAGEREF _Toc122156797 h 29 HYPERLINK l _Toc122156798 6.1監理招標 PAGEREF _Toc122156798 h 29 HYPERLINK l _Toc122156799 6.2總包招標 PAGEREF _Toc122156799 h 29 HYPERLINK l _Toc122156800 總包招標計劃 PAGEREF _Toc122156800 h 29 H

14、YPERLINK l _Toc122156801 入圍資格 PAGEREF _Toc122156801 h 29 HYPERLINK l _Toc122156802 其它要求 PAGEREF _Toc122156802 h 30 HYPERLINK l _Toc122156803 6.3分包工程與部品招標 PAGEREF _Toc122156803 h 30 HYPERLINK l _Toc122156804 分包工程招標計劃 PAGEREF _Toc122156804 h 30 HYPERLINK l _Toc122156805 集團戰略化采購物品清單 PAGEREF _Toc1221568

15、05 h 30 HYPERLINK l _Toc122156806 甲購、甲定乙購材料設備清單 PAGEREF _Toc122156806 h 31 HYPERLINK l _Toc122156807 第7章程管理目標及過程控制 PAGEREF _Toc122156807 h 32 HYPERLINK l _Toc122156808 7.1工程管理目標 PAGEREF _Toc122156808 h 32 HYPERLINK l _Toc122156809 施工節點進度計劃目標 PAGEREF _Toc122156809 h 32 HYPERLINK l _Toc122156810 工程質量目

16、標 PAGEREF _Toc122156810 h 32 HYPERLINK l _Toc122156811 成本控制目標 PAGEREF _Toc122156811 h 33 HYPERLINK l _Toc122156812 安全文明施工管理目標 PAGEREF _Toc122156812 h 33 HYPERLINK l _Toc122156813 7.2施工過程各單位配合流程 PAGEREF _Toc122156813 h 35 HYPERLINK l _Toc122156814 進度控制配合流程 PAGEREF _Toc122156814 h 35 HYPERLINK l _Toc1

17、22156815 質量控制配合流程 PAGEREF _Toc122156815 h 36 HYPERLINK l _Toc122156816 材料進場驗收控制流程 PAGEREF _Toc122156816 h 37 HYPERLINK l _Toc122156817 竣工驗收配合流程 PAGEREF _Toc122156817 h 38 HYPERLINK l _Toc122156818 現場簽證配合流程 PAGEREF _Toc122156818 h 39 HYPERLINK l _Toc122156819 進度款支付配合流程 PAGEREF _Toc122156819 h 40 HYPE

18、RLINK l _Toc122156820 7.3過程管理的制度及措施 PAGEREF _Toc122156820 h 41 HYPERLINK l _Toc122156821 7.4 工程管理獎罰措施 PAGEREF _Toc122156821 h 41 HYPERLINK l _Toc122156822 7.4.1 總包施工進度獎罰規定 PAGEREF _Toc122156822 h 41 HYPERLINK l _Toc122156823 7.4.2 總包施工質量獎罰規定 PAGEREF _Toc122156823 h 41 HYPERLINK l _Toc122156824 7.4.3

19、 總包安全文明施工獎罰規定 PAGEREF _Toc122156824 h 41 HYPERLINK l _Toc122156825 7.4.4 其他獎罰規定 PAGEREF _Toc122156825 h 41 HYPERLINK l _Toc122156826 第8章工程控制難點、關鍵點及對策 PAGEREF _Toc122156826 h 43 HYPERLINK l _Toc122156827 8.1難點控制的指導原則 PAGEREF _Toc122156827 h 43 HYPERLINK l _Toc122156828 加強事前分析與預控 PAGEREF _Toc122156828

20、 h 43 HYPERLINK l _Toc122156829 做好對各施工單位及材料供應商的源頭控制 PAGEREF _Toc122156829 h 43 HYPERLINK l _Toc122156830 強化項目部的制度管理與內部溝通 PAGEREF _Toc122156830 h 43 HYPERLINK l _Toc122156831 8.2公司管理模式和人力資源配置方面的難點和措施 PAGEREF _Toc122156831 h 44 HYPERLINK l _Toc122156832 8.3合作單位管理的難點和措施 PAGEREF _Toc122156832 h 44 HYPER

21、LINK l _Toc122156833 8.4建筑市場波動（如原材料等）帶來的管理難點和措施 PAGEREF _Toc122156833 h 45 HYPERLINK l _Toc122156834 8.5本工程各施工階段工程控制關鍵點及應對措施 PAGEREF _Toc122156834 h 45 HYPERLINK l _Toc122156835 土方支護及樁基工程關鍵點控制 PAGEREF _Toc122156835 h 45 HYPERLINK l _Toc122156836 上部主體工程關鍵點控制 PAGEREF _Toc122156836 h 47 HYPERLINK l _To

22、c122156837 裝修工程關鍵點控制 PAGEREF _Toc122156837 h 48 HYPERLINK l _Toc122156838 樣板房工程關鍵點控制 PAGEREF _Toc122156838 h 48 HYPERLINK l _Toc122156839 設備工程關鍵點控制 PAGEREF _Toc122156839 h 49 HYPERLINK l _Toc122156840 環境施工關鍵點控制 PAGEREF _Toc122156840 h 51 HYPERLINK l _Toc122156841 8.6其他難點及風險預控 PAGEREF _Toc122156841 h

23、 51 HYPERLINK l _Toc122156842 外部協調難點預控 PAGEREF _Toc122156842 h 51 HYPERLINK l _Toc122156843 銷售配合難點預控 PAGEREF _Toc122156843 h 51 HYPERLINK l _Toc122156844 天氣影響預控 PAGEREF _Toc122156844 h 52 HYPERLINK l _Toc122156845 8.7工程質量通病的防治 PAGEREF _Toc122156845 h 52 HYPERLINK l _Toc122156846 第9章項目的溝通管理 PAGEREF _

24、Toc122156846 h 53 HYPERLINK l _Toc122156847 9.1進場知會 PAGEREF _Toc122156847 h 53 HYPERLINK l _Toc122156848 9.2例會制度 PAGEREF _Toc122156848 h 53 HYPERLINK l _Toc122156849 9.3工程月報 PAGEREF _Toc122156849 h 53 HYPERLINK l _Toc122156850 第10章建議 PAGEREF _Toc122156850 h 54 HYPERLINK l _Toc122156851 10.1對報批報建的建議

25、PAGEREF _Toc122156851 h 54 HYPERLINK l _Toc122156852 10.2對設計的建議 PAGEREF _Toc122156852 h 54 HYPERLINK l _Toc122156853 10.3對營銷的建議 PAGEREF _Toc122156853 h 55 HYPERLINK l _Toc122156854 10.4對成本的建議 PAGEREF _Toc122156854 h 55 HYPERLINK l _Toc122156855 10.5對公司的建議 PAGEREF _Toc122156855 h 55 HYPERLINK l _Toc1

26、22156856 附件1過程管理的制度及措施 PAGEREF _Toc122156856 h 56 HYPERLINK l _Toc122156857 1施工單位質量保證體系的審查 PAGEREF _Toc122156857 h 56 HYPERLINK l _Toc122156858 2施工進度計劃審核措施 PAGEREF _Toc122156858 h 56 HYPERLINK l _Toc122156859 3圖紙審查制度 PAGEREF _Toc122156859 h 57 HYPERLINK l _Toc122156860 4技術方案先行制度 PAGEREF _Toc12215686

27、0 h 59 HYPERLINK l _Toc122156861 5戰前培訓制度 PAGEREF _Toc122156861 h 60 HYPERLINK l _Toc122156862 6ISO9000體系相關程序文件與作業指導書 PAGEREF _Toc122156862 h 62 HYPERLINK l _Toc122156863 附件2工程質量通病的防治 PAGEREF _Toc122156863 h 64 HYPERLINK l _Toc122156864 1潛在失效模式及效果分析（PFMEA） PAGEREF _Toc122156864 h 64 HYPERLINK l _Toc1

28、22156865 2工程質量通病的建議防治措施 PAGEREF _Toc122156865 h 64 HYPERLINK l _Toc122156866 附件3文件的收發、傳閱及歸檔 PAGEREF _Toc122156866 h 70 HYPERLINK l _Toc122156867 1洽商單編號統一要求 PAGEREF _Toc122156867 h 70 HYPERLINK l _Toc122156868 2文件歸檔分類 PAGEREF _Toc122156868 h 70項目工程概況工程概況項目位置規劃用地位于廣州增城市永和鎮余家莊水庫周邊地區。A地塊位于余家莊水庫西南側，總占地面積

29、54.3萬。用地依山傍水，西臨新新公路，東與高爾夫球場相望，交通便利，環境優美。二期位于A地塊的北部。場地現狀及周邊環境地塊原有地貌及構筑物情況：A地塊規劃用地位于廣州增城市永和鎮余家莊水庫周邊地區，總面積325.38h，離廣州公司辦公室約10公里。A地塊地勢為西北高中間低，最高點位于北部海拔87.1米的丘陵，最低處位于西北角海拔30.2米的邊界處。其中部地勢平坦，北部為低丘山地，分別向北、向東、向南延伸，山體植被繁茂。南部地勢較為平緩，但植被被破壞，場地曾被平整。場地內尚有部分建筑物，開工前將進行拆除。地塊內尚有鴨場、墳山、果樹青苗、電視天線等還沒拆遷，局部尚牽涉到政府部門與當地村民的一些賠

30、償問題尚未解決，拆遷協調工作是公司的一個重點。地塊周邊建筑物和交通情況：A地塊用地依山傍水，西臨新新公路，東與高爾夫球場相望，西邊有一采石場，對地塊周邊環境有一定的影響。周邊有廣州經濟技術開發區，新塘工業區，新新公路于地塊旁邊穿過，A地塊與外界的交通聯系只有新新公路連接，由地塊沿新新公路向南可以到達廣惠高速、廣園高速、廣深高速公路出入口、廣深公路及廣深鐵路線，約10多分鐘車程，向北可以直達廣汕公路。從A地塊主入口向南約500米的路段，路面較小，灰塵很大，路況較差，項目部將與當地政府進行溝通，通過路面改造來解決該問題。地塊內外的市政配套情況：新新公路敷設有市政DN600管給水，該市政給水管在A地

31、塊預留給水管為DN300。臨時用水在預留給水管接出，現已安裝兩組DN300的水表。地塊附件無現成的市政排水管網，特別是排污，新新公路尚未有排污系統，如何解決工程施工過程中的排污及建成后小區的排污是關鍵，項目的規劃設計是污水通過人工濕地處理達標后排放到水庫，雨水通過沉淀處理后排放到水庫。燃氣供給，無燃氣管道經過地塊位置，目前的方案是：在A地塊2號路入口東南處設一天然氣瓶儲站，以滿足A地塊使用要求，燃氣公司表示將視項目的開發入住情況才能決定何時敷設以及使用天然氣，估計在08年。小區用電：經過地塊的有110KV永和變電站線路，該線目前負荷相當緊張，廣州公司已經爭取到臨時用電1000KVA的 使用，目

32、前已經接通；對于小區永久用電，規劃中的110KV甘竹變電站供電局答復將于05年12月投產，離項目地塊6km，如果從甘竹站專線接駁，公司的投入成本比較大，并牽涉到鋪線拆遷建成保護等等諸多問題，工期能否保證等，考慮到此情況，經公司多方努力，現增城供電局基本答應A地塊的永久用電盡可在永和變電站調配，需要進一步核實總用量，公司正在申請永久用電的手續。但對于B、C區以后的永久用電始終是公司重點考慮的一個問題。智能弱電系統：綜合信息管道由相應信息管道公司負責統一建設，各電信運營商共同使用。固定電信、有線電視、移動通訊等已有的電信運營商的需求綜合考慮項目主要技術經濟指標金地廣州荔湖城A區二期工程綜合技術經濟

33、指標一覽表面積備注居住區用地面積總建筑面積2261874.51:小戶型面積戶指住宅建筑面積（包括公攤）小于90平方米2:1015區半地下車庫均計入地上面積3:16區車庫面積歸類說明如下： 16區架空層以下共有兩層集中車庫及設備輔助用房，其中下層為全埋地下車庫，上層局部外墻為非全埋狀態（1/4周長）。本表中，下層面積計入地下面積，上層面積計入地面配套用房面積。其中地下總建筑面積213050地上總建筑面積2249242.5其中底層架空面積25500地面配套面積227250住宅建筑面積2216492.5其中大戶型面積/比例263222/29.2%小戶型面積/比例2153270/70.8%住宅總戶數2

34、491其中大戶型戶數/比例317/12.73%小戶型戶數/比例2174/87.27%建筑基底面積227575.15除16區車庫外，其余各區半地下車庫占地面積均計入建筑基底面積車位總數1123停車總面積239069其中地面露天停車總面積/ 停車數24125/168指1014區露天車位，包括住宅院內停車抽屜半地下室停車總面積/ 停車數23728/137指1014區抽屜式半地下車庫集中半地下室停車總面積/ 停車數220516/537指15,16區半地下集中車庫集中地下室停車總面積/ 停車數210700/281指16區地下集中車庫配套公建面積23500地面小型會所，收費廳，綠化景觀小品廳臺等面積如需增

35、加設備用房，消防控制室，管理處，非機動車車停車場，則配套共建面積為7500平面圖原始地貌圖用地紅線圖（含二期用地范圍示意）地塊周邊詳圖項目周邊交通圖二期規劃總平面圖管理愿景及項目組織項目產品定位廣州荔湖城項目是金地集團全國性發展中規模最大的項目，成為金地集團進入廣州市的第一個高品質的地標性建筑，對提升金地集團的品牌價值與實力有巨大貢獻的里程碑式產品，同時對金地集團在中國華南區域的更深入發展，有著重要的戰略意義。管理愿景工程管理愿景根據公司對荔湖城項目的開發目標，規范和高效地執行開發計劃。確保本項目工程進度能達到公司開發目標，工程質量成為廣州市東部版塊大盤的一面旗幟，工程安全文明達到廣東省五無標

36、準（無死亡、無重傷、無火災、無中毒、無坍塌）。團隊管理愿景進一步優化項目制框架下的業務流程及程序文件，在吸取一期工程的經驗基礎上，使工程部成為一支規范化管理、高效的管理團隊。項目組織二期工程項目部工程口組織架構圖項目總經理：羅小林項目總助：何曉龍設計總監：陳立峰工程部經理助理：盧斌秘書材料工程師園林工程師設計負責：設備專業負責：（未定）二、三標土建負責（未定）一標土建負責（未定）陳山達吳敏軍劉百洪梁耀強建筑：李寧，結構：楚勁，水：肖利民，電：裝修：鄢惠張海斯水工程師：付友誼候建峰電工程師：趙崢嶸土建工程師：未定土建工程師：未定項目部工程組崗位職責本項目部工程組工作職責：負責對分包單位、總包單位

37、的考察調研，形成考察報告；組織監理單位、勘探單位、測量單位的招投標；協助公司職能部門報批報建工作；協助公司職能部門分部工程及單位工程的招投標工作；施工條件確認，組織場地三通一平，辦理施工許可證，施工圖圖紙會審及交底；負責編寫的監理規劃及監理細則，審批施工組織設計和各重要分部、分項工程施工方案；審核項目重大技術問題的處理方案；執行建筑施工合同，按合同中要求完成工程管理工作，將工程質量、進度、安全文明施工等落到實處；配合銷售做好施工現場管理工作；嚴格執行工程簽證、設計變更，協助成本管理部做好工程成本控制工作；負責各分部分項工程驗收，組織竣工驗收及最終備案，配合業主入住驗收。工程總助工作職責負責組織

38、工程實施中政府有關部門、市政部門、公用事業、設計單位、施工單位、監理單位等各方面之間的外圍綜合協調工作；統籌考慮本項目工程人力資源配置，提出人員調配及梯隊建設等人員培養建議，推進工程組制度建設、管理提升、文化建設等方案和計劃的落實；對本項目質量、進度、工程施工成本、安全文明施工等工程總目標和各分項目標負責，統籌考慮工程目標實現的方案及措施；按公司工程管理制度要求，履行施工管理的相關審核與審批職責。工程經理工作職責主持工程組全面工作，安排工程各專業技術人員的工作，協調施工中各專業的配合；實施工程組日常管理工作，組織工程組制度建設、管理提升、文化建設等計劃的具體落實；負責工程組員工考勤、業績考核工

39、作；審批員工工作計劃；主持召開項目部相關會議；組織工程例會；組織招標考察工作，并審核招標考察報告；組織編寫各項施工合同技術標書，并對其進行審核；組織內部各專業的圖紙會審，跟蹤落實會審中提出的問題；審核監理規劃及監理細則；審核施工組織設計和主要施工作業方案，組織處理項目的重大技術問題。編制部門月度計劃，并組織落實；審核施工單位月進度計劃，審批施工單位周進度計劃及材料供貨計劃。審核工程的現場簽證、工程進度款、結算申請，對施工中的不合格品或材料、設備提出處理意見；分管項目安全生產與文明施工管理；負責工程實施過程中設計單位、施工單位、監理單位、材料設備供應等各合作單位間的現場協調工作。組織竣工驗收及最

40、終備案，配合業主入住驗收。本項目土建工程師工作職責實施招標考察工作，形成考察報告；編制施工合同技術標書，協助公司職能部門進行招標工作；辦理三通一平，辦理施工許可證；組織承包商進場施工；編制監理規劃及監理細則，履行監理工程師職責，對承包商實施管理；負責分管片區的工程圖紙、施工組織設計方案、設計變更、現場簽證、材料管理、質量控制、旁站監理、進度控制及現場驗收、工程資料、進度款支付、竣工圖、結算資料等的審核工作；分管片區內協調各專業之間、部門之間、承包商之間的配合工作；合理運用專業知識技巧，使建筑工程的施工達到設計要求、裝飾美觀、使用方便；輔助設計工作、指導工程安裝工作、工程材料的選用，達到建筑結構

41、系統的功能和品質要求；協調組織工程建設中的基礎、主體、竣工等驗收，從工程方面負責與物業公司的交接工作。負責分管片區的安全文明施工檢查、管理監督；組織分管片區本專業各分部分項工程驗收工作和參加竣工驗收。本項目電氣工程師工作職責實施電氣專業部分招標考察，形成考察報告。編制技術標書，協助進行招標工作；協助電氣專業部分的報批、報建工作；貫徹落實國家有關設計施工及驗收規范和公司內部管理規定，對本專業可能出現的質量通病和缺陷提出預控措施；組織本項目甲方、監理、各承包商生活區、配套工程電氣的施工管理及驗收工作；對現場臨時用電線路的布置、接駁以及施工單位用電方案、現場電用量的審核、確認；能夠掌握供電、通訊、電

42、梯、有線電視、安保系統、網絡技術相關的專業知識和規范，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到各系統的功能品質要求。協調工程建設后期的竣工驗收，從專業工程方面負責與物業公司的交接工作；掌握電氣專業工程與相關土建、給排水、建筑工程之間的關系，能夠合理的運用電氣專業知識技巧，使各系統的安裝安全可靠、合理美觀、實用方便。本項目給排水工程師工作職責實施給排水專業部分招標考察，形成考察報告。編制技術標書，協助進行招標工作；協助給排水專業部分的報批、報建工作；貫徹落實國家有關設計施工及驗收規范和公司內部管理規定，對本專業可能出現的質量通病和缺陷提出預控措施；負責本項目甲方、監理、各承包商生活區

43、、銷售展示區及主體工程、配套工程給排水的施工管理及驗收組織工作；能夠掌握水系統相關的專業知識，并熟悉相關工程知識，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，使各系統的功能品質要求協調工程建設后期的竣工驗收，從專業工程方面負責與物業公司的交接工作；掌握水專業工程與相關土建、電氣、建筑工程之間的關系，能夠合理的運用專業知識技巧，使水系統安裝安全可靠、合理美觀、使用方便。本項目暖通工程師工作職責實施本專業部分招標考察，形成考察報告。編制技術標書，協助進行招標工作；協助本專業部分的報批、報建工作；貫徹落實國家有關設計施工及驗收規范和公司內部管理規定，對本專業可能出現的質量通病和缺陷提出預控措施；

44、負責本項目甲方、監理、各承包商生活區、銷售展示區及主體工程、配套工程通風、空調系統的施工管理及驗收組織工作；能夠掌握暖通系統相關的專業知識，并熟悉相關工程知識，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，使各系統的功能品質要求協調工程建設后期的竣工驗收，從專業工程方面負責與物業公司的交接工作；掌握暖通專業工程與相關土建、電氣、建筑工程之間的關系，能夠合理的運用專業知識技巧，使暖通系統安裝安全可靠、合理美觀、使用方便。本項目工程秘書工作職責工程資料收發、傳遞、歸案；會議安排、會議紀要及發放；文件起草與傳簽，相關報表、資料打印、傳真等；工程組及項目協作網站管理；工程組文化活動組織；內勤人員管理

45、。施工范圍劃分標段劃分標段劃分原則根據項目開發計劃，從工期及施工難度要求、營銷展示需求、工程量大小、物業類型、當地實際情況、拓展新的有實力的承包商原則等方面進行標段劃分。標段劃分根據目前公司的安排，暫時安排兩個標段。序號組團項目名稱建筑面積(M2）1一標段（10、11組團）聯排別墅C型9809 聯排別墅E型8842.6 聯排別墅F型2300 地下室一標段小計 20951.62二標段（12組團、16組團15棟高層）疊拼別墅J16235.2疊拼別墅J26073.2 高層15棟64496.75高層地下室6568二標段小計83373.25標段劃分情況主體工程分兩個標段：一標段：10、11組團建筑面積約

46、75943.06m2；二標段：12組團、16組團15棟高層，建筑面積約50753.67m2；分包工程工程分包原則考慮設計風格的延續，提高效率，主要材料選性，盡可能采用一期產品。例如，外墻磚、樓梯磚、室外石材等。在總包合同談判前完成主要材料選型，盡量采用限價乙購方式（廣州很多大型地產商采用的方式，優點：成本低、管理方便、對質量不存在扯皮。）分包工程清單材料名稱荔湖城一期采購方式荔湖城二期建議采購方式原因分析住宅外墻磚甲購乙購定板、指定品牌范圍乙購或者甲購關鍵是在總包報價前定板住宅外墻涂料分包甲購包施工集團戰略采購，品牌海虹明確質量責任，減少實測涂布率引起的爭議環境石材甲定乙購定板、確定材料技術要

47、求乙購或者分包（包材料包施工）減少協調工作量、減少損耗統計引起的工作量及爭議住宅公共部位的墻和地磚甲定乙購定板、確定材料技術要求乙購或者甲購入戶門甲定乙購包安裝分包（供貨、安裝）已包安裝，沒必要甲定乙購鋼質防火門、窗甲定乙購,總包安裝；分包（供貨、安裝）同上防火卷簾門并入消防工程分包（供貨、安裝）同上煙道（砼）甲定乙購包安裝分包（供貨、安裝）同上母線槽乙購乙購壟斷電纜橋架（A*B）乙購乙購壟斷戶內配電箱甲購甲購集團戰略采購電表乙購乙購壟斷風機總包施工：甲定乙購分包施工：乙購，限價甲購潛污泵、減壓閥、浮球閥甲定乙購甲購消火栓乙購，限價乙購，限價大堂及電梯前室開關插座甲購甲購集團戰略采購電梯廳、住

48、宅大堂燈具甲定乙購甲購商品混凝土甲方指定品牌范圍乙方采購材料，價格按信息價甲方指定品牌范圍乙方采購材料，價格按信息價內外墻砌體材料甲方指定品牌范圍乙方采購材料，價格按信息價甲方指定品牌范圍乙方采購材料，價格按信息價PVC管、PP-R給水管、鋼塑管甲方指定品牌范圍乙方采購材料，價格不超過我司限價甲方指定品牌范圍乙方采購材料，價格不超過我司限價信息價價格過高，我司應限價。閥門、卡箍、電線、防潮燈甲方指定品牌范圍乙方采購材料，價格不超過我司限價甲方指定品牌范圍乙方采購材料，價格不超過我司限價電纜甲方指定品牌范圍乙方采購材料，價格不超過我司限價甲方指定品牌范圍乙方采購材料，價格不超過我司限價冷軋扭鋼筋

49、甲方指定品牌范圍乙方采購材料，限價甲方指定品牌范圍乙方采購材料，限價大棵喬木甲購甲購我司自行建立了苗圃環境地面水泥磚、植草格柵甲定乙購甲定乙購環境地面水泥磚、植草格柵、井蓋乙購，限價乙購，限價內外墻鋼板網、纖維網乙購，限價乙購，限價可視對講甲購甲購集團戰略采購發電機甲購甲購好高低壓配電柜、變壓器乙購乙購壟斷電梯甲購甲購集團戰略采購施工總平面布置總平面布置及場地工程管理原則采用施工臨時主干道與小區永久主干道相重合的原則，基于目前市政管線尚未最終確定的原因，先施工小區市政道路的基層（水泥石粉穩定層）；銷售展示區與施工區基本分隔的原則；二期暫時分為2個標段，由甲方協調，先進場的標段先施工公共部分臨水

50、、臨電；指定一個總包管理。施工生活（辦公）區使用一期現有位置及B地塊空地，二期現場不設臨時生活區。落實責任，明確3家總包對于公共區域的管理責任與范圍；鑒于二期地臺錯落較大及結合開發計劃需要，考慮在二標設置3臺塔吊：高層部分兩臺，12組團1臺。指定各標段的材料堆放場及堆放時間限定；明確10月1日前后不同的施工總平面布置要求，明確總包單位為配合銷售展示而需要投入的建設標準； 施工總平面布置圖在2007年10月1日前的總平面布置圖要求：在2007年10月1日后的總平面布置圖要求： 項目工程管理特點及管理思路本項目工程管理特點市政配套大項目地塊毛地，故地塊周邊基本上無相關的市政配套，包括市政道路、雨污

51、管道、煤氣、永久供電、通訊等。項目規模大，單體分散，山地建筑多，施工單位多，管理難度大項目物業類型多：包括別墅、多層、小高層、商業等各種住宅形式，二期總的占地面積約500畝，同時同期開發，管理的跨度及難度大；項目施工高峰期有127棟單體處在同時施工階段，是公司歷史上單體同時開工數量最大，地形最復雜的一個項目，管理、協調任務十分艱巨，要求參與現場管理的員工不僅要求技術經驗知識豐富，而且要有更強的主人翁意識投入的心態。工期緊9個月之內，完成84棟別墅約2萬m2的銷售展示區建設；在12個月之內完成的竣工驗收。工期十分緊張。施工面寬為保證07年10月1日展示及07年底竣工的目標，二期別墅外其他類型建筑

52、必須全部同時開工，一次性投入的材料、機械設備、勞動力相當大。監理、甲方一體化運作本項目現場工程師同時扮演甲方及監理工程師的角色，把握好監理過程重點、難點及從監理崗位角度上必須要求施工單位配合的安全、質量、進度方面以及對施工現場的全盤把握方面非常重要。工程管理整體思路和管理重點合理標段劃分 因規劃的調整，根據公司的安排，目前暫時分兩個總包標段：考慮到總體開發計劃的，根據易組建、易管理、施工單位一次性投入合理性來分，以及建筑物業類型的分布來考慮，兩個總包標段承包范圍為：一標段：10、11組團建筑面積約75943.06m2；二標段：12組團、16組團15棟高層，建筑面積約50753.67m2；考慮到

53、環境施工的工期是相當緊，為滿足展示需要，環境及主體施工必須穿插進行，并且在展示期間展示道路要與主體施工道路共用，所以計劃各標段內的環境景觀劃歸為本標段的總包范圍，這樣利于協調管理及施工，并且可以在主體施工期間通過總包自己內部的協調提前進行環境硬景的施工，確保環境的工期。另外，引進多家總包施工利于在整個項目的施工中形成一種互相對比和競爭的氛圍，通過組織每月的進度、質量、安全文明的評比，以此來提高整個項目的施工水平。作好主體施工前期準備，確保主體按時進場荔湖城項目為郊區大盤，山體建筑，主體施工前包括場平、支護及擋墻、市政、樁基工程，主體進場前的前期工程最少滿能足主體進場施工條件，特別市政道路的開通

54、相當關鍵，考慮到目前市政管線的最終規劃尚未決定，根據項目的特點，將施工必經之道的小區路在主體施工先完成至水泥穩定層，用做施工道路用，作好場內臨時排水設施；市政路管線的施工在環境施工同時進行。嚴標準，規范技術管理針對荔湖城設計的特點，結合成本及確保工程質量，在總包合同中附加一套建設技術標準及要求，特別是將規范中未明確的，加上本公司以及外項目中成熟的經驗或教訓，統一在合同中以建設技術標準及要求體現，其內容包括各專業、各分項工程的具體要求，并有必要的節點大樣圖以已明示。此部分詳見合同文本。抓關鍵時間節點，確保總體進度針對本項目工期緊的特點，在總包合同中細化時間進度節點要求，其中包括明確每組團的：（1

55、）主體結構封頂時間： （2）樣板房的主體、砌體、外墻工程完成時間： （3）外墻施工（外架拆除）完成時間： （4）室外工程（包括室外管網及景觀工程）完成時間： （5）樣板房及周邊環境展示開放時間： 并在合同中明確達到相關進度節點的獎罰措施，加強以合同的方式進行現場管理，同時也為我方的計劃工作的開展明確了要求。強勢總包架構管理人員，掌控總包資源配置有完善的項目組織管理架構，總包的主要管理人員必須經甲方考察認定，考察合格后方可上崗，并在施工過程中一經發現不合我方要求者，立即通知總包進行更換；所有進場大型機械設備均應年檢合格，安裝合格，經相關單位部門驗收合格后方能使用；提前制定材料進場計劃，審核總包材

56、料進場計劃，嚴格材料提前申報購買制度；特別對于勞動力的組織，根據項目的施工進度情況，提前與總包單位溝通落實，并且要經我方考察確認，并制定勞動力進場計劃，且賦以一定的處罰措施；并在施工的過程中，不定時清點現場勞動力，動態掌握施工人員的動向。明確責任范圍，規范場內管理本項目占地面積較大，多家施工單位場內施工，為更加規范場內的施工管理，有必要對施工場內的施工管理進行責任分區，以利于施工有條進行。各責任范圍內由承包人承擔施工場地安全文明施工和保衛工作，對工地內和進入工地內的各種人員（包括分包單位、材料供應商的人員、客戶、參觀者、銷售等人員）進行管理、并負責提供和維修工地的各種照明、生活設施、圍護設施（

57、圍墻）、道路等，并負責發包人在現場的各種設施及財物的保衛工作，防止被盜和丟失。小區內主干道部份已修至水泥石屑穩定層，由于金地荔湖城A區二期共有多家施工單位在場地內施工，小區內主干道應作為施工期間各家施工單位共同使用的施工道路。承包人應負責修建小區主干道的臨時排水明溝，保證施工期間排水的通暢；承包人負責小區主干道施工期間的維護修補，在施工期間，應保持小區道路的平整度、密實度達到正常通車的標準。承包人負責場地施工入口的管理，包括在施工入口處設洗車池清洗車輛，設門崗保衛工地。同時工人需統一著裝、配帶工牌上崗，鋼管腳手架需刷好油漆，安全網需干凈。完善自身管理架構，加強員工管理能力本著分工明確、資源共享

58、的原則，根據總承包標段、物業類型等，設計工程部在現場按標段劃分為標段組，每組設負責人一名，直接對工程部經理負責，每組下設若干名專業工程師，目前設想有以下小組：土建一組（主要負責標段一）、土建組二（負責標段二）、設備專業單設一組、景觀組、精裝修組。在一期工程的鍛煉及經驗基礎上，工程口在二期及07年重點管理方向是規范、流程化管理，形成一個高效、執行力強的團隊。加強與政府協作部門特別是質監站的溝通工程關鍵部位如防水、基坑支護、地下室結構、驗收等重要節點，質監部門均要進行過程監督和控制，由于工程部同時兼任監理角色，也就是要接受質監部門的監管，因此除加強工程本身的管理外，與質監的溝通也很重要，確保驗收一

59、次過。對總包單位的管理要點總包項目組織架構管理、總包專職人員配置管理、總包專業工人熟練程度及配置管理、總包施工設備管理、總包施工方案審核管理、總包施工進度管理、總包施工質量管理、總包安全管理、總包樣板先行制度管理、總包售樓配合管理。總包項目組織架構的管理有完善的項目組織管理架構，項目經理要有同類項目施工經驗且需與大型房地產公司協作過，領導能力、協調能力強，精力充沛，為人正直；技術經理需大專以上文化，工程師職稱，有同類項目施工經驗且最好與大型房地產公司協作過。 以上兩人需經甲方考察認定，各專業施工員需經工程口專業工程師考察認定，考察合格后方可上崗。總包施工設備管理所有進場大型機械設備均應年檢合格

60、，安裝合格，經相關單位部門驗收合格后方能使用。總包施工方案審核管理臨時用電、安全文明、測量、基坑支護、樁基、施工總組、地下室、腳手架、塔吊安裝、防水、消防等均進行施工方案審核，未經審核或審核不合格，不得施工。總包施工進度管理開工前就進行施工總計劃審核，施工過程中應審核月進度、周進度計劃，并與總計劃進行對比，不符者應要求總包采取加人加設備或延長作業時間等措施，及時進行調整，可進行獎罰激勵措施。總包施工質量管理主體施工階段，要求先驗收后隱蔽，鋼筋、水泥、混凝土等先報驗或試配后使用，重要的施工節點如混凝土澆灌等實行旁站監督，并做好旁站記錄，建筑材料實行先報審再進場后見證送檢的原則；裝修階段，實行材料