1、-. z.中投智成：商業地產收購項目可行性研究報告TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc240791288 第一章總論 PAGEREF _Toc240791288 h 6 HYPERLINK l _Toc240791289 1.1項目背景 PAGEREF _Toc240791289 h 6 HYPERLINK l _Toc240791290 項目名稱 PAGEREF _Toc240791290 h 6 HYPERLINK l _Toc240791291 項目開發商 PAGEREF _Toc240791291 h 6 HYPERLINK l _Toc240791292

2、承辦單位概況 PAGEREF _Toc240791292 h 6 HYPERLINK l _Toc240791293 可行性研究報告編制依據 PAGEREF _Toc240791293 h 7 HYPERLINK l _Toc240791294 項目提出的背景 PAGEREF _Toc240791294 h 8 HYPERLINK l _Toc240791295 項目實施的必要性 PAGEREF _Toc240791295 h 8 HYPERLINK l _Toc240791296 1.2項目概況 PAGEREF _Toc240791296 h 10 HYPERLINK l _Toc24079

3、1297 項目地點 PAGEREF _Toc240791297 h 10 HYPERLINK l _Toc240791298 建設規模與目標 PAGEREF _Toc240791298 h 10 HYPERLINK l _Toc240791299 經營方案比選 PAGEREF _Toc240791299 h 11 HYPERLINK l _Toc240791300 主要技術經濟指標 PAGEREF _Toc240791300 h 11 HYPERLINK l _Toc240791301 1.3結論與建議 PAGEREF _Toc240791301 h 12 HYPERLINK l _Toc24

4、0791302 結論 PAGEREF _Toc240791302 h 12 HYPERLINK l _Toc240791303 建議 PAGEREF _Toc240791303 h 13 HYPERLINK l _Toc240791304 第二章*商業市場分析 PAGEREF _Toc240791304 h 14 HYPERLINK l _Toc240791305 2.1宏觀市場環境分析 PAGEREF _Toc240791305 h 14 HYPERLINK l _Toc240791306 *市宏觀經濟概況 PAGEREF _Toc240791306 h 14 HYPERLINK l _To

5、c240791307 *市GDP發展情況 PAGEREF _Toc240791307 h 15 HYPERLINK l _Toc240791308 *及國其它城市產業結構對比 PAGEREF _Toc240791308 h 17 HYPERLINK l _Toc240791309 全社會固定資產投資 PAGEREF _Toc240791309 h 19 HYPERLINK l _Toc240791310社會消費品零售總額 PAGEREF _Toc240791310 h 20 HYPERLINK l _Toc240791311 人均年消費性支出、可支配收入 PAGEREF _Toc2407913

6、11 h 21 HYPERLINK l _Toc240791312 2.2*市城市發展規劃分析 PAGEREF _Toc240791312 h 21 HYPERLINK l _Toc240791313 *市城市總體發展規劃 PAGEREF _Toc240791313 h 21 HYPERLINK l _Toc240791314 *市商貿流通業發展規劃 PAGEREF _Toc240791314 h 23 HYPERLINK l _Toc240791315 *市各級商業網點發展規劃 PAGEREF _Toc240791315 h 29 HYPERLINK l _Toc240791316 2.3*

7、商業市場現狀 PAGEREF _Toc240791316 h 30 HYPERLINK l _Toc240791317 *商業現狀概述 PAGEREF _Toc240791317 h 30 HYPERLINK l _Toc240791318 *市現狀商業商圈分析 PAGEREF _Toc240791318 h 35 HYPERLINK l _Toc240791319 *市各業態類型分析 PAGEREF _Toc240791319 h 37 HYPERLINK l _Toc240791320 2.4*房地產業近期走勢分析 PAGEREF _Toc240791320 h 40 HYPERLINK

8、l _Toc240791321 2.5項目所在商圈分析 PAGEREF _Toc240791321 h 41 HYPERLINK l _Toc240791322 2.5.1 商圈發展概況 PAGEREF _Toc240791322 h 41 HYPERLINK l _Toc240791323 2.5.2 本商圈在*商業網點規劃中的地位 PAGEREF _Toc240791323 h 42 HYPERLINK l _Toc240791324 2.5.3 本商圈的現狀商業格局 PAGEREF _Toc240791324 h 42 HYPERLINK l _Toc240791325 2.5.4 商圈

9、各類型商業物業分析 PAGEREF _Toc240791325 h 45 - HYPERLINK l _Toc240791326 2.6 商圈未來的發展方向 PAGEREF _Toc240791326 h 52 - HYPERLINK l _Toc240791327 2.7區域商業市場預測 PAGEREF _Toc240791327 h 53 - HYPERLINK l _Toc240791328 新項目將領跑未來市場 PAGEREF _Toc240791328 h 54 - HYPERLINK l _Toc240791329 南路沿線將成本商圈重要一極 PAGEREF _Toc2407913

10、29 h -54 - HYPERLINK l _Toc240791330 知名主力商家唱主角 PAGEREF _Toc240791330 h - 54 - HYPERLINK l _Toc240791331 服務形態從專業化向綜合化轉變 PAGEREF _Toc240791331 h - 55 - HYPERLINK l _Toc240791332 未來商業地產競爭預測 PAGEREF _Toc240791332 h - 55 - HYPERLINK l _Toc240791333 2.8商業市場對本項目的啟示 PAGEREF _Toc240791333 h - 55 - HYPERLINK

11、l _Toc240791334 商圈對本項影響矩陣圖 PAGEREF _Toc240791334 h - 55 - HYPERLINK l _Toc240791335 小結 PAGEREF _Toc240791335 h 57 HYPERLINK l _Toc240791336 第三章*電子市場分析 PAGEREF _Toc240791336 h 58 HYPERLINK l _Toc240791337 3.1*電子市場發展現狀 PAGEREF _Toc240791337 h 58 HYPERLINK l _Toc240791338 3.2*各主要電子市場項目分析 PAGEREF _Toc24

12、0791338 h 59 HYPERLINK l _Toc240791339 賽博數碼廣場 PAGEREF _Toc240791339 h 59 HYPERLINK l _Toc240791340 百腦匯 PAGEREF _Toc240791340 h 61 HYPERLINK l _Toc240791341 頤高數碼廣場 PAGEREF _Toc240791341 h 64 HYPERLINK l _Toc240791342 時代數碼廣場 PAGEREF _Toc240791342 h 65 HYPERLINK l _Toc240791343 名利達電子商城 PAGEREF _Toc2407

13、91343 h 68 HYPERLINK l _Toc240791344 3.3*主要電子市場對比 PAGEREF _Toc240791344 h 69 HYPERLINK l _Toc240791345 3.4*主要電子市場租金對比 PAGEREF _Toc240791345 h 71 HYPERLINK l _Toc240791346 3.5*電子專業市場發展前景預測 PAGEREF _Toc240791346 h 72 HYPERLINK l _Toc240791347 我國電子信息產業發展概況 PAGEREF _Toc240791347 h 72 HYPERLINK l _Toc240

14、791348 電子信息產業調整和振興規劃 PAGEREF _Toc240791348 h 73 HYPERLINK l _Toc240791349 *十一五”電子信息產業發展重點 PAGEREF _Toc240791349 h 73 HYPERLINK l _Toc240791350 第四章 *餐飲業分析 PAGEREF _Toc240791350 h 76 HYPERLINK l _Toc240791351 4.1*市餐飲業發展規劃 PAGEREF _Toc240791351 h 76 HYPERLINK l _Toc240791352 4.2 *餐飲業發展現狀 PAGEREF _Toc24

15、0791352 h 76 HYPERLINK l _Toc240791353 *餐飲業營業額占社會消費品零售總額的比重 PAGEREF _Toc240791353 h 76 HYPERLINK l _Toc240791354 *餐飲業特點 PAGEREF _Toc240791354 h 77 HYPERLINK l _Toc240791355 本項目周邊餐飲業態布局 PAGEREF _Toc240791355 h 79 HYPERLINK l _Toc240791356 當前*市餐飲業發展中存在的問題 PAGEREF _Toc240791356 h 79 HYPERLINK l _Toc240

16、791357 4.3*各主要餐飲企業分析 PAGEREF _Toc240791357 h 82 HYPERLINK l _Toc240791358 *狗不理集團 PAGEREF _Toc240791358 h 82 HYPERLINK l _Toc240791359 *鴻起順飯莊 PAGEREF _Toc240791359 h 82 HYPERLINK l _Toc240791360 *集賢大酒家 PAGEREF _Toc240791360 h 83 HYPERLINK l _Toc240791361 4.4*餐飲業發展前景預測 PAGEREF _Toc240791361 h 84 HYPER

17、LINK l _Toc240791362 4.5*餐飲業發展對本項目的啟示PAGEREF _Toc240791362 h 85 HYPERLINK l _Toc240791363 第五章 項目分析 PAGEREF _Toc240791363 h 86 HYPERLINK l _Toc240791364 5.1項目地理環境分析 PAGEREF _Toc240791364 h 86 HYPERLINK l _Toc240791365 5.2項目周邊商業環境分析 PAGEREF _Toc240791365 h 86 HYPERLINK l _Toc240791366 萬達廣場 PAGEREF _To

18、c240791366 h 87 HYPERLINK l _Toc240791367 *百貨大樓 PAGEREF _Toc240791367 h 87 HYPERLINK l _Toc240791368 5.3交通狀況分析 PAGEREF _Toc240791368 h 87 HYPERLINK l _Toc240791369 軌道交通 PAGEREF _Toc240791369 h 87 HYPERLINK l _Toc240791370 公共交通（城巴） PAGEREF _Toc240791370 h 89 HYPERLINK l _Toc240791371 停車場 PAGEREF _Toc

19、240791371 h 89 HYPERLINK l _Toc240791372 5.4項目周邊人流量分析 PAGEREF _Toc240791372 h 90 HYPERLINK l _Toc240791373 5.5項目與周邊商業的競爭格局及互動分析 PAGEREF _Toc240791373 h 93 HYPERLINK l _Toc240791374 周邊商業業態 PAGEREF _Toc240791374 h 93 HYPERLINK l _Toc240791375 項目商圈商業業態 PAGEREF _Toc240791375 h 93 HYPERLINK l _Toc2407913

20、76 5.6項目功能結構分析 PAGEREF _Toc240791376 h 94 HYPERLINK l _Toc240791377 5.7 項目配套分析 PAGEREF _Toc240791377 h 97 HYPERLINK l _Toc240791378 5.8項目開發商簡介 PAGEREF _Toc240791378 h 98 HYPERLINK l _Toc240791379 第六章項目定位分析 PAGEREF _Toc240791379 h 99 HYPERLINK l _Toc240791380 6.1 項目SWOT分析 PAGEREF _Toc240791380 h 99 H

21、YPERLINK l _Toc240791381 項目優勢 (STRENGTHES) PAGEREF _Toc240791381 h 99 HYPERLINK l _Toc240791382 項目劣勢 (WEAKNESSES) PAGEREF _Toc240791382 h 100 HYPERLINK l _Toc240791383 地塊機會 (OPPORTUNITIES) PAGEREF _Toc240791383 h 100 HYPERLINK l _Toc240791384 地塊威脅 (THREATS) PAGEREF _Toc240791384 h 100 HYPERLINK l _T

22、oc240791385 6.2 項目評價 PAGEREF _Toc240791385 h 102 HYPERLINK l _Toc240791386 6.3項目定位策略 PAGEREF _Toc240791386 h 102 HYPERLINK l _Toc240791387 6.4 項目經營業態定位方案對比分析 PAGEREF _Toc240791387 h 103 HYPERLINK l _Toc240791388 業態組合方案與比選 PAGEREF _Toc240791388 h 103 HYPERLINK l _Toc240791389 推薦方案 PAGEREF _Toc2407913

23、89 h 104 HYPERLINK l _Toc240791390 6.5 項目客戶定位 PAGEREF _Toc240791390 h 104 HYPERLINK l _Toc240791391 消費者定位 PAGEREF _Toc240791391 h 104 HYPERLINK l _Toc240791392 商戶定位 PAGEREF _Toc240791392 h 105 HYPERLINK l _Toc240791393 6.6商業業態組合定位 PAGEREF _Toc240791393 h 105 HYPERLINK l _Toc240791394 業態組合考慮因素: PAGER

24、EF _Toc240791394 h 105 HYPERLINK l _Toc240791395 策略建議 PAGEREF _Toc240791395 h 106 HYPERLINK l _Toc240791396 經營面積分配 PAGEREF _Toc240791396 h 107 HYPERLINK l _Toc240791397 6.7項目經營與規劃建議 PAGEREF _Toc240791397 h 107 HYPERLINK l _Toc240791398 項目投資方案 PAGEREF _Toc240791398 h 107 HYPERLINK l _Toc240791399 項目經

25、營模式 PAGEREF _Toc240791399 h 108 HYPERLINK l _Toc240791400 業態及品牌闡釋 PAGEREF _Toc240791400 h 108 HYPERLINK l _Toc240791401 6.8項目租金定位 PAGEREF _Toc240791401 h 109 HYPERLINK l _Toc240791402 電子市場租金定位 PAGEREF _Toc240791402 h 109 HYPERLINK l _Toc240791403 餐飲部分租金定位 PAGEREF _Toc240791403 h 110 HYPERLINK l _Toc

26、240791404 租金遞增建議 PAGEREF _Toc240791404 h 110 HYPERLINK l _Toc240791405 招商優惠政策建議 PAGEREF _Toc240791405 h 111 HYPERLINK l _Toc240791406 第七章項目招商進度安排 PAGEREF _Toc240791406 h 113 HYPERLINK l _Toc240791407 7.1招商進度計劃說明 PAGEREF _Toc240791407 h 113 HYPERLINK l _Toc240791408 電子市場招商階段說明 PAGEREF _Toc240791408 h

27、 113 HYPERLINK l _Toc240791409 餐飲招商階段說明 PAGEREF _Toc240791409 h 114 HYPERLINK l _Toc240791410 7.2招商進度橫道圖 PAGEREF _Toc240791410 h 114 HYPERLINK l _Toc240791411 電子市場招商進度橫道圖 PAGEREF _Toc240791411 h 114 HYPERLINK l _Toc240791412 餐飲招商進度橫道圖 PAGEREF _Toc240791412 h 115 HYPERLINK l _Toc240791413 第八章項目財務分析 P

28、AGEREF _Toc240791413 h 116 HYPERLINK l _Toc240791414 8.1項目經營方案 PAGEREF _Toc240791414 h 116 HYPERLINK l _Toc240791415 項目經營模式分析 PAGEREF _Toc240791415 h 116 HYPERLINK l _Toc240791416 項目經營方案設定與比選 PAGEREF _Toc240791416 h 116 HYPERLINK l _Toc240791417 8.2項目投資估算 PAGEREF _Toc240791417 h 118 HYPERLINK l _Toc

29、240791418 8.3投資資金籌措 PAGEREF _Toc240791418 h 119 HYPERLINK l _Toc240791419 8.4推薦方案財務投資回報分析 PAGEREF _Toc240791419 h 119 HYPERLINK l _Toc240791420 第九章社會風險分析 PAGEREF _Toc240791420 h 121 HYPERLINK l _Toc240791421 9.1項目主要風險因素識別 PAGEREF _Toc240791421 h 121 HYPERLINK l _Toc240791422 自然風險 PAGEREF _Toc2407914

30、22 h 121 HYPERLINK l _Toc240791423 市場風險 PAGEREF _Toc240791423 h 121 HYPERLINK l _Toc240791424 政策風險 PAGEREF _Toc240791424 h 121 HYPERLINK l _Toc240791425 經濟風險 PAGEREF _Toc240791425 h 122 HYPERLINK l _Toc240791426 社會風險 PAGEREF _Toc240791426 h 122 HYPERLINK l _Toc240791427 部決策和管理風險 PAGEREF _Toc240791427 h 122 HYPERLINK l _Toc240791428 9.2風險分析評價 PAGEREF _Toc240791428 h 122 HYPERLINK l _Toc240791429 9.3投資風險的控制 PAGEREF _Toc240791429 h 124 HYPERLINK l _Toc240791430 做好市場調查 PAGEREF _Toc2407914